Çanakkale ili, Ezine İlçesi Üvecik Köyü, Sivritepe Mevkii 208 Parsel Nolu Taşınmaza Ait Tarım ve Hayvancılık Tesisi Alanı Amaçlı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Araştırma ve Açıklama Raporu PAFTA: I16-a-14-b-2-b, I16-a-14-b-2-c, I16-a-15-a-1-a, I16-a-15-a-1-d Hazırlayan Hüseyin UZUN Şehir Plancısı Aralık 15 Altınoluk Mah.Tekçam Cad. Söğütlü İş Mrk. No:4/7 EDREMİT/BALIKESİR Tel: 0 533 641 14 59 Mail: altinoluk_planlama@hotmail.com
İçindekiler 1. BÖLÜM: PLANLAMA ALANININ KONUMU... 5 Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Yeri:... 5 Yönetim Yapısı, İdari Bölünüş ve Sınırlar:... 8 2. BÖLÜM: PLAN HİYERARŞİSİ... 9 Üst Ölçekli Plan ve Plan Notları :... 9 Meri Plan Bilgisi... 10 3. BÖLÜM: KURUM GÖRÜŞLERİ... 12 Çanakkale Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 15.08.2015 tarih 6425 sayılı yazılarında;... 12 Çanakkale İl Gıda Tarım Ve Hayvancılık İl Müdürlüğü nün 26.10.2015 tarih 11400 sayılı yazılarında:... 13 Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 25.Bölge Müdürlüğü nün 03.09.2015 tarih 582888 sayılı yazılarında:... 13 Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım Ve İşletmeler Genel Müdürlüğü nün 02.09.2015 tarih 68513 sayılı kurum görüşlerinde;... 14 Kültür ve Turizm Bakanlığı Çanakkale Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü nün 12 Ekim 2015 tarih 2252 sayılı kurum görüşlerinde;... 14 Balıkesir Orman Bölge Müdürlüğü Ayvacık Orman İşletme Müdürlüğü Ezine Orman İşletme Şefliği nin 27.07.2015 tarih 1614618 sayılı kurum görüşlerinde;... 14 Uludağ Elektrik Dağıtım A.Ş Çanakkale Kontrol Mühendisliği nin 07.08.2015 tarih 26068 sayılı kurum görüşlerinde;... 15 Çanakkale İl Özel İdaresi Yol ve Ulaşım Hizmetleri Müdürlüğü nün 27.07.2015 tarih 7721 sayılı kurum görüşlerinde;... 15 Çanakkale Valiliği Halk Sağlığı Müdürlüğü nün 21.08.2015 tarih 104.03 sayılı yazılarında;... 15 4. BÖLÜM: PLAN YAPIMINA AİT HAZIRLANAN RAPORLAR... 16 İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu... 16 5. BÖLÜM: ARAŞTIRMA VE ANALİZ ÇALIŞMALARI... 22 Fiziksel Yapı... 22 Depremsellik Durumu... 22 İklim... 23 Rüzgâr... 23 Akarsular, Taşkın Alanlar, Sulama Alanları... 24 Toprak kabiliyeti... 24 Eş Yükselti ve Eğim Analizi... 25 Yapı Yasaklı Alanlar:... 25 Altınoluk Planlama 1
Arazi Kullanımı:... 25 Teknik Altyapı:... 25 Planlama Alanı ve Çevresindeki Özel Kanunlara Tabi ve Korunan Alanlar:... 26 Hâlihazır Harita Bilgisi... 27 Mülkiyet Yapısı:... 27 6. BÖLÜM: ARAŞTIRMA VE SENTEZ PAFTALARI... 28 Analiz Paftası 1: Planlama Alanından Önemli Merkezlere Uzaklık... 28 Analiz Paftası 2:Planlama Alanın Korunan Alanlara Uzaklığı... 29 Analiz Paftası 3: Planlama Alanı ve Çevresine Ait Eğim Analiz Paftası... 30 Analiz Paftası 4:Planlama Alanı ve Çevresine Ait Yükseklik Analizi Paftası... 31 Analiz Paftası 5: Planlama Alanı ve Çevresine Ait Yön Analizi Paftası... 32 Analiz Paftası 6:Planlama Alanı ve Çevresine Ait Yerleşime Uygunluk Analizi Paftası... 33 7. BÖLÜM: PLAN TEKLİFİ... 34 Plan Teklifinin Amacı, Gerekçesi, Yasal Dayanağı... 34 Plan Teklifinin Getirdiği Kararlar... 35 Arazi Kullanım Tablosu... 36 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Örneği... 37 8. PLAN NOTLARI... 38 9. EKLER... 42 Altınoluk Planlama 2
Şekiller Görsel 1:Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Yeri... 5 Görsel 2:Planlama Alanı Uzak Uydu Görüntüsü... 6 Görsel 3:Yakın Uydu Görüntüsü... 7 Görsel 4:Çanakkale İl ve İlçe Sınırları... 8 Görsel 5:Planlama Alanının Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100 000 ölçekli Çevre Düzeni Planı İçinde Kaldığı Alan (I16)... 9 Görsel 6:I16 Çevre Düzeni Planı Paftası Örneği... 11 Görsel 7:İmar Planına Esas Jeolojik Etüt Kapak Sayfası... 18 Görsel 8:İmar Planına Esas Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç ve Öneriler Bölümü... 19 Görsel 9:İmar Planına Esas Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç ve Öneriler Bölümü... 20 Görsel 10:İmar Planına Esas Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu Onay Sayfası... 21 Görsel 11:Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası... 22 Görsel 12:Çanakkale İli Rüzgâr Gülü Haritası... 23 Görsel 13:Çanakkale İli Ortalama Rüzgâr Hızları... 23 Görsel 14:Planlama Alanının 1/25 000 ölçekli Hâlihazır Harita Üzerindeki Yeri (Pafta:I16-c1).. 24 Görsel 15:Planlama Alanının Bölge Ulaşım Ağındaki Yeri... 26 Ekler Ek 1: Tapu Sureti... 43 Ek 2:Aplikasyon Krokisi Örneği... 43 Ek 3: Ticaret Sicil Tasdiknamesi... 45 Ek 4: DSİ.25 Bölge Müdürlüğünün 03.09.2015 tarih 582888 sayılı kurum görüşleri... 46 Ek 5: DSİ.25 Bölge Müdürlüğü nün 03.09.2015 tarih 582888 sayılı yazı eki-tesis Yeri Tespit Raporu... 47 Altınoluk Planlama 3
Ek 6: Çanakkale Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü nün 12.10.2015 tarih 2252 Sayılı Kurum Görüş Yazıları... 48 Ek 7: Kültür Ve Turizm Bakanlığı Yatırım Ve İşletmeler Genel Müdürlüğü nün 02.09.2015 tarih 168513 sayılı yazısı... 49 Ek 8: Orman Genel Müdürlüğü Ezine Orman İşletme Şefliği nin 27.07.2015 tarih 1614618 Sayılı Resmi Kurum Görüşleri... 50 Ek 9: Orman Genel Müdürlüğü Ezine Orman İşletme Şefliği nin 27.07.2015 tarih 1614618 Sayılı Resmi Kurum Görüşleri Ek-İnceleme Raporu... 51 Ek 10: UEDAŞ Çanakkale Kontrol Mühendisliği nin 07.08.2015 tarih 26068 sayılı kurum görüşleri örneği... 52 Ek 11: Çanakkale Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 15.08.2015 tarih 6435 sayılı kurum görüşü... 53 Ek 12: Çanakkale Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 15.08.2015 tarih 6435 sayılı kurum görüşü Eki... 54 Ek 13: Çanakkale İl Özel İdaresi Yol Ve Ulaşım Hizmetleri Müdürlüğü nün 27.07.2015 tarih 7721 sayılı kurum görüşü... 55 Ek 14: Çanakkale Valiliği Halk Sağlığı Müdürlüğü nün 21.08.2015 tarih 104.03 sayılı kurum görüşü... 56 Ek 15: Çanakkale Valiliği Halk Sağlığı Müdürlüğü nün 21.08.2015 tarih 104.03 sayılı kurum görüşü eki-rapor... 57 Ek 16: Çanakkale İl Gıda, Tarım Ve Hayvancılık Müdürlüğü nün 26.10.2015 tarih 11400 sayılı kurum görüşü... 58 Ek 17: Hüseyin UZUN A ait 2015 Yılı Büro Kayıt Belgesi Sureti... 59 Ek 18: Özel Sektör Plan Yapımı Yeterlilik Belgesi Örneği... 60 Altınoluk Planlama 4
1. BÖLÜM: PLANLAMA ALANININ KONUMU Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Yeri: Proje kapsamında; Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii, 208 parselde yer alan toplam 98.600,00 m 2 tapulu alan Uluova Süt Ticaret A.Ş tarafından Tarım ve Hayvancılık Tesisi Alanı'' olarak planlanmak istenmektedir. Üvecik köyü Çanakkale merkeze 45 km, Ezine ilçesine ise 22 km uzaklıkta bulunmaktadır. Çalışma alanı ise Üvecik köyünün 1,5 km kuzeybatısında yer almaktadır.(görsel 1-2-3) Görsel 1:Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Yeri Altınoluk Planlama 5
Üvecik Köyü Görsel 2:Planlama Alanı Uzak Uydu Görüntüsü Altınoluk Planlama 6
Görsel 3:Yakın Uydu Görüntüsü Altınoluk Planlama 7
Yönetim Yapısı, İdari Bölünüş ve Sınırlar: Ezine, Marmara Bölgesi sınırları içinde kalan bir yerleşim birimidir. Çanakkale İzmir karayolu içinden geçer. Çanakkale'ye 42 km uzaklıktadır. Doğuda Bayramiç, batıda Ege Denizi, güneyinde Ayvacık ilçesi, kuzeyde Çanakkale ili ile çevrilidir. Yüzölçümü 474 km2 dir. 2011 yılında yapılan Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre ilçenin toplam nüfusu 32 128 kişi dir. Bu nüfusun 13 550 kişi si belediye sınırları içinde 18 578 kişi si köylerde oturmaktadır. Plan teklifine konu Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii, 208 parsel nolu taşınmaz Çanakkale İl Özel İdaresi yetki alanı sınırları içinde kalmaktadır. Görsel 4:Çanakkale İl ve İlçe Sınırları Altınoluk Planlama 8
2. BÖLÜM: PLAN HİYERARŞİSİ Üst Ölçekli Plan ve Plan Notları : Planlama alanının da içinde bulunduğu Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı, Bakanlık Makamının 20.08.2014 tarih, 13549 sayılı Olur u ile onaylanmıştır. 20.08.2014 tarihinde onaylanmış olan Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı, askı sürecindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında 16.02.2015 tarihinde Bakanlık Makamı tarafından onaylanarak yürürlüğe girmiştir. Plan değişikliğine konu olan alan, Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında ''Tarım Alanı'' olarak görülmektedir. Planlama Alanı Görsel 5:Planlama Alanının Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100 000 ölçekli Çevre Düzeni Planı İçinde Kaldığı Alan (I16) Çevre Düzeni Planı, Plan hükümlerinin 8.20.1 Tarım Alanları başlığı altında bulunan madde 8.20.1.1.3 de 'Tarım Alanlarına' ilişkin; Bu kapsamdaki tarım arazilerinin amaç dışı kullanım taleplerinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve T.C. Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı nın izni çerçevesinde bu plan karar ve hükümlerine göre işlem yapılacaktır ifadesi yer almaktadır. Altınoluk Planlama 9
Çanakkale İl Gıda Tarım Ve Hayvancılık İl Müdürlüğü nün 26.10.2015 tarih 11400 sayılı yazılarında: Çanakkale Toprak Koruma Kurulu nun 16.10.2015 tarihli toplantıda almış olduğu 2015/10 numaralı kararı ile İmar Planı talebi oy birliğiyle kabul edilmiştir. Konu ile ilgili 2015/10 numaralı Toprak Koruma Kurulu kararı arazinin yerinde incelenmesi ile hazırlanan Müdürlüğümüz tarımsal etüt raporu ile ilgili evrakların, 19.07.2005 tarih ve 25880 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında Valiliğimizce ( İl Müdürlüğü ) değerlendirilmesi sonucunda; çevrede yapılan tarımsal faaliyetlere zarar vermemesi için gerekli tedbirlerin alınması şartıyla; Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii, 208 parsel numarasına kayıtlı 9.86 ha taşınmaz üzerinde kurulması planlanan Tarım Ve Hayvancılık Tesisi Alanı amaçlı imar planı talebi uygun görülmüştür. Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir. Söz konusu Üst ölçekli plan ve plan hükümleri doğrultusunda alana ait 'Tarım ve Hayvancılık Tesis Alanı ' amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yapım çalışmalarına başlanmıştır. Meri Plan Bilgisi Planlama alanı ve çevresine ait herhangi bir 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı bulunmamaktadır. Altınoluk Planlama 10
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ARAŞTIRMA VE AÇIKLAMA RAPORU Görsel 6:I16 Çevre Düzeni Planı Paftası Örneği Altınoluk Planlama 11
3. BÖLÜM: KURUM GÖRÜŞLERİ Çanakkale Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 15.08.2015 tarih 6425 sayılı yazılarında; ''İlgi yazı ile; İlimiz, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii, 208 parsel numarasına kayıtlı taşınmaz üzerinde Tarım ve Hayvancılık Tesisi Alanı amaçlı yapılmak istenilen uygulama ve nazım imar planı çalışmalarına esas olmak üzere; kurum görüşümüz istenilmiştir. Yukarıda bahsi geçen planlama alanına ilişkin Şube Müdürlüklerimiz tarafından yapılan incelemeler sonucunda aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir. Tabiat Varlıklarını Koruma İşlerinden Sorumlu Şube Müdürlüğü Müdürlüğümüz arşivinde yapılan inceleme sonucunda söz konusu proje alanının herhangi bir tescilli doğal sit alanında kalmadığı tespit edilmiş olup, ilgi yazıda bahsi geçen talebe ilişkin Şube Müdürlüğümüzce yapılacak herhangi bir işlem bulunmamaktadır. Ancak söz konusu proje alanında herhangi bir kültür varlığı bulunup bulunmadığı hususunun 2863 sayılı Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında, Çanakkale Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunca değerlendirilmesi gerekmektedir. İmar ve Planlamadan Sorumlu Şube Müdürlüğü 5302 Sayılı İl Özel İdaresi Kanunu gereğince belediye ve mücavir alan sınırı dışında yapılacak her türlü imar ile ilgili iş ve işlemler, İl Özel İdaresi tarafından yürütülmekte olup, ilgi yazıda belirtilen talebin, Bakanlığımızca 05.06.2015 tarihinde onaylanan Balıkesir-Çanakkale 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı ve Plan Hükümleri doğrultusunda Kurumunuzca değerlendirilmesi gerekmektedir. ÇED Ve Çevre İzinlerinden Sorumlu Şube Müdürlüğü Söz konusu proje ile ilgili yapılan inceleme sonucunda, 208 no lu parsel için ÇED Gerekli Değildir veya ÇED Olumlu kararı bulunmamaktadır. Süt ve Süt Ürünleri İmalatı ve Arıtma Tesisi ÇED Yönetmeliği listelerinde yer almaktadır. 25.11.2014 tarih ve 29186 sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren ÇED Yönetmeliği nin 6. maddesi 3. bendi Bu yönetmeliğe tabi projeler için Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu veya Çevresel Etki Değerlendirmesi Gerekli Değildir kararı alınmadıkça bu projelerle ilgili teşvik, onay, izin, yapı ve kullanım ruhsatı verilemez, proje için yatırıma başlanamaz ve ihale edilemez gereği karar alınmadıkça işlem tesis edilmemesi gerekmektedir. Altınoluk Planlama 12
Çevre Yönetimi Ve Denetimi Şube Müdürlüğü İlgide kayıtlı yazı gereği; Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği nin 17, 18, 19 ve 20 nci maddelerinde tanımlanan alanlar ve Hava Kalitesi Değerlendirme Ve Yönetimi Yönetmeliği nde tanımlanan alanlar kapsamında değerlendirme yapılmış olup, ilgi yazıda bahsi geçen Tarım Ve Hayvancılık Tesisi amaçlı projenin yapılmasında Şube Müdürlüğümüzce bir sakınca bulunmamaktadır. Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir. Çanakkale İl Gıda Tarım Ve Hayvancılık İl Müdürlüğü nün 26.10.2015 tarih 11400 sayılı yazılarında: Çanakkale Toprak Koruma Kurulu nun 16.10.2015 tarihli toplantıda almış olduğu 2015/10 numaralı kararı ile İmar Planı talebi oy birliğiyle kabul edilmiştir. Konu ile ilgili 2015/10 numaralı Toprak Koruma Kurulu kararı arazinin yerinde incelenmesi ile hazırlanan Müdürlüğümüz tarımsal etüt raporu ile ilgili evrakların, 19.07.2005 tarih ve 25880 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında Valiliğimizce ( İl Müdürlüğü ) değerlendirilmesi sonucunda; çevrede yapılan tarımsal faaliyetlere zarar vermemesi için gerekli tedbirlerin alınması şartıyla; Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii, 208 parsel numarasına kayıtlı 9.86 ha taşınmaz üzerinde kurulması planlanan Tarım Ve Hayvancılık Tesisi Alanı amaçlı imar planı talebi uygun görülmüştür. Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir. Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 25.Bölge Müdürlüğü nün 03.09.2015 tarih 582888 sayılı yazılarında: Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii 208 parselde; yerinde yapılan inceleme sonucunda; Taşınmazın Sulama Projesi İçinde Olup Olmadığı Taşınmazın DSİ sulama projesi içerisinde ve taşkın bölgesinde yer almadığı, içme suyu temini amaçlı göl ve barajların su toplama havzası içinde kalmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazın Bulunduğu Yerde Taşkın Sorunu Olup Olmadığı Söz konusu taşınmazın güneydoğu sınırındaki köşesinden dere yatağı geçmektedir. İleriki yıllarda yapılması muhtemel dere ıslah çalışmaları ile buna bağlı olarak bakım ve işletme çalışmalarını engellememesi bakımından taşınmaz tarafında dere şevinin zemini kestiği noktadan itibaren en az 10 mt boşluk bırakılarak, bu alanda kesinlikle yapı yapılmamalı ve faaliyet sahibince dere yatağının kesitinin daraltılmaması, akış rejimini bozacak şekilde çalışma yapılmaması ve muhtemel taşkınlara karşı gerekli tedbirlerin alınması gerekmektedir. Ayrıca söz konusu parselin eğimli bir yapıda olması nedeniyle oluşan yamaç suları faaliyet sahibi tarafından gerekli önlemler alınarak uygun şekilde mansaba iletilmelidir. Altınoluk Planlama 13
Taşınmazın Bulunduğu Yerde Yer Altı Suyu Durumu Taşınmazın bulunduğu yerde yer altı suyu problemi yoktur. Su ihtiyacının yer altı suyundan sağlanması halinde 167 sayılı Yasa uyarınca DSİ den izin alınması gerekmektedir. Atık Suların Nasıl Çözümleneceği 31 Aralık 2004 tarih ve 25687 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği hükümlerine uyulmalıdır. Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir. Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım Ve İşletmeler Genel Müdürlüğü nün 02.09.2015 tarih 68513 sayılı kurum görüşlerinde; Söz konusu taşınmaz 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca ilan edilen herhangi bir Kültür ve Turizm Koruma Ve Gelişim Bölgesi (KTKGB) ve Turizm Merkezi (TM) kapsamında kalmadığı tespit edilmiş olup; bu alanda Bakanlığımız, Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünce yürütülen herhangi bir çalışma bulunmamaktadır. Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir. Kültür ve Turizm Bakanlığı Çanakkale Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü nün 12 Ekim 2015 tarih 2252 sayılı kurum görüşlerinde; ''Müdürlüğümüz uzmanlarınca yerinde yapılan incelemeler sonucu hazırlanan teknik raporda Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii 208 parselde kayıtlı taşınmazda kültür varlığına ilişkin Kurullarca onaylı herhangi bir sit kaydının bulunmadığı, yerinde yapılan incelemede ise Üvecik köyünün kuzeybatısında, Üvecik-Yeniköy yolu ile Uluova Süt AŞ arasında bulunan tarla vasfındaki taşınmazda 2863 sayılı Kanun kapsamına giren herhangi bir taşınırtaşınmaz kültür varlığına rastlanılmadığı belirtilmiştir. Ancak bahse konu alanda ileride yapılacak hafriyat çalışmaları sırasında 2863 sayılı Kanun kapsamına giren taşınır taşınmaz her hangi bir kültür varlığına rastlanılması durumunda aynı kanunun 4. maddesi gereği en geç üç gün içinde en yakın müze müdürlüğüne veya köyde muhtara veya diğer yerlerde mülki idare amirlerine bildirilmesi kaydıyla söz konusu alanda Tarım Ve Hayvancılık Tesisi Alanı amaçlı Uygulama ve Nazım İmar Planı yapılmasında 2863 sayılı Kanun uyarınca herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir. Balıkesir Orman Bölge Müdürlüğü Ayvacık Orman İşletme Müdürlüğü Ezine Orman İşletme Şefliği nin 27.07.2015 tarih 1614618 sayılı kurum görüşlerinde; İnceleme Bölümünde; Altınoluk Planlama 14
Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii 208 parsel ile ilgili İşletme Şefliğimiz kayıtlarında yapılan inceleme sonucunda söz konusu yerin orman sınırları dışında kaldığı, 6831 sayılı Orman Kanunu nun 2/b maddesi uyarınca orman sınırları dışına çıkarılarak Hazine adına tescil edilen yerlerden olmadığı tespit edilmiştir. Sonuç Bölümünde; Söz konusu taşınmazın orman sınırları dışında kaldığı, Tarım Ve Hayvancılık Tesisi Alanı yapılmasında herhangi bir sakınca olmadığı neticesine varılmıştır. Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir. Uludağ Elektrik Dağıtım A.Ş Çanakkale Kontrol Mühendisliği nin 07.08.2015 tarih 26068 sayılı kurum görüşlerinde; ''Bahse konu olan taşınmaz üzerinde yapılan değerlendirmeler neticesinde şirketimiz sorumluluğunda bulunan bir tesis tespit edilemediğinden Tarım Ve Hayvancılık Tesisi Alanı amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yapılmasında şirketimizce bir sakınca bulunmamaktadır. Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir. Çanakkale İl Özel İdaresi Yol ve Ulaşım Hizmetleri Müdürlüğü nün 27.07.2015 tarih 7721 sayılı kurum görüşlerinde; Söz konusu taşınmaz üzerinde yapılması planlanan Tarım Ve Hayvancılık Tesisi Alanı amaçlı 1/5000 Nazım İmar Planı ve 1/1000 Uygulama İmar Planı talebi ile ilgili Müdürlüğümüz görüşü talep edilmektedir. 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine, Karayolu Kenarında Yapılacak Ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik hükümlerine uyulması, gerekli tüm trafik güvenliğinin sağlanması, ilgili tüm kurum, kurul ve kuruluşlardan izin alınması durumunda söz konusu plan çalışmalarıyla alakalı Müdürlüğümüz açısından bir sakınca bulunmamaktadır. Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir Çanakkale Valiliği Halk Sağlığı Müdürlüğü nün 21.08.2015 tarih 104.03 sayılı yazılarında; Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii 208 parsel nolu taşınmaz üzerinde Tarım Ve Hayvancılık Tesisi yapılması ile ilgili 19.08.2015 tarihinde mahallinde yapılan kontrolde; Adı geçen taşınmazın yakınlarında içme ve kullanma su kaynaklarının bulunmadığı, yerin meskûn mahal dışında olduğu, hâkim rüzgârların ters yönde olduğu, ruhsatlandırma aşamasında da kurum görüşümüzün alınması gerekmekte olup, çevre ve insan sağlığı açısından herhangi bir sakınca yaratmayacağı tespit edilmiştir. Altınoluk Planlama 15
Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir. 4. BÖLÜM: PLAN YAPIMINA AİT HAZIRLANAN RAPORLAR İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Uluova Süt Ve Ticaret A.Ş tarafından yaptırılmak istenen; Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii 208 no lu parsel, toplam 98.600 m2 lik taşınmaz üzerinde Tarım Ve Hayvancılık Tesisi Amaçlı İmar Planına Esas Jeolojik Ve Jeoteknik Etüt Raporu 07.12.2015 tarihinde Çanakkale Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylanmıştır. Bu rapora göre; Mekânsal Bilgiler-Coğrafi Konum Çalışma alanı Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii 1/25.000 ölçekli haritalarda İ16-a-2 paftasında, x=44516339 K, y=431567 D koordinatlarında olup, ulaşım zorluğu yoktur. Denizden en yüksek yeri 77 metre, en alçak noktası 55 metredir. Sonuç Ve Öneriler Bölümünde; Çalışma alanı genel olarak katı-çok kat katı kil tabakalarından oluştuğundan Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik e göre zemin grubu C Yerel Zemin Sınıfı Z3 olarak değerlendirilmiştir. Yapılan incelemelerde çalışma alanı için Yapı Ve Yerleşme İçin Yasaklanmış Afete Maruz Bölge Kararı na rastlanmamıştır. İnceleme alanında yeraltı suyuna rastlanılmamıştır. Yüzey ve atık sularının ortamdan uzaklaştırılması için uygun projelendirilmiş drenaj önlemleri alınmalıdır. Kazı şevleri de uygun istinat yapılarıyla korunmalıdır. Çalışma alanında eğim güney-güneydoğu yönlerinde olup, %4 17 arasında değişmektedir. İnceleme alanında su baskını, çökme, göçme, krip ve kaya düşmesi gibi doğal afet riski yoktur. Jeolojik ve jeofizik çalışmalar sonucunda çalışma alanında taşıma gücü, oturma ve şişme gibi önlem alınabilecek nitelikte sorunlar tespit edilmemiştir. Fakat konu parsel bazında yapılacak zemin etüdü çalışmalarında ayrıntılı olarak araştırılmalıdır. Çalışma alanında oluşturulan her türlü kazı şevleri uygun dayanma yapılarıyla desteklenmelidir. Altınoluk Planlama 16
Çalışma alanı 1.Derece Deprem Bölgesinde olup yapılacak binalar Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik e uygun olarak projelendirilmeli ve imal edilmelidir. DSİ 25. Bölge Müdürlüğü nün 03.09.2015 tarih, 582888 sayılı yazısına göre; Söz konusu taşınmazın güneydoğu sınırındaki köşesinden dere yatağı geçmektedir. İleriki yıllarda yapılması muhtemel dere ıslah çalışmaları ile buna bağlı olarak bakım ve işletme çalışmalarını engellememesi bakımından taşınmaz tarafında dere şevinin zemini kestiği noktadan itibaren en az 10 mt boşluk bırakılarak, bu alanda kesinlikle yapı yapılmamalı ve faaliyet sahibince dere yatağının kesitinin daraltılmaması, akış rejimini bozacak şekilde çalışma yapılmaması ve muhtemel taşkınlara karşı gerekli tedbirlerin alınması gerekmektedir. Ayrıca söz konusu parselin eğimli bir yapıda olması nedeniyle oluşan yamaç suları faaliyet sahibi tarafından gerekli önlemler alınarak uygun şekilde mansaba iletilmesi gerektiği bildirilmiştir. Bu nedenle çalışma alanı Su Baskını Açısından Önlem Alınabilecek Alan olarak değerlendirilmiş ve yerleşime uygunluk haritalarında ÖA 3 simgesiyle gösterilmiştir. Bu rapor parsel bazında zemin ve temel etüt raporu olmayıp bu kapsamda kullanılamaz. Parsel bazında yapılacak etütlerin planlamasında yol gösterici olarak değerlendirilmelidir. Hesaplanan parametreler inceleme alanının genel karakteristik özelliğini vermekte olup, yapı temelinin oturacağı zemin seviyelerine ait mühendislik parametreleri parsel bazında yapılacak zemin etüt çalışmalarında ayrıntılı olarak araştırılmalıdır. Altınoluk Planlama 17
Görsel 7:İmar Planına Esas Jeolojik Etüt Kapak Sayfası Altınoluk Planlama 18
Görsel 8:İmar Planına Esas Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç ve Öneriler Bölümü Altınoluk Planlama 19
Görsel 9:İmar Planına Esas Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç ve Öneriler Bölümü Altınoluk Planlama 20
Görsel 10:İmar Planına Esas Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu Onay Sayfası Altınoluk Planlama 21
5. BÖLÜM: ARAŞTIRMA VE ANALİZ ÇALIŞMALARI Fiziksel Yapı Depremsellik Durumu 18.04.1996 tarih ve 96/8109 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası na göre Ankara il sınırları deprem kuşağında 4 ayrı derecede yer almaktadır. Ankara İli Deprem Haritasında da görüldüğü gibi faaliyet alanının da içerisinde bulunduğu Çanakkale İli, Ezine İlçesi 1.derece deprem kuşağında yer almaktadır. Proje kapsamındaki tüm inşaat çalışmaları; T.C. Bayındırlık İskân Bakanlığı nın 02.07.1998 tarih ve 23390 sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik ile '' Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik '' hükümlerine uyulacaktır. Görsel 11:Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası Altınoluk Planlama 22
İklim Ezine, iklim bölgelerinden Marmara İklim bölgesi içerisinde kalmaktadır. Yazları sıcak ve kurak, kış ayları ılık ve yağışlı geçmektedir. Yağışlar, sonbaharda etkili olurken, ilkbaharda bir ölçü daha azdır. Çanakkale ilinin yıllık ortalama sıcaklığı 14,6 derece, yıllık ortalama yağış miktarı 659 mm dir. Rüzgâr Kışın en belirgin özelliği kuzeyden gelen sert poyraz rüzgârıdır. Kışın soğukluğa neden olmakta, yazın ise serinletici etkiye sahiptir. Yine bir diğer hâkim rüzgâr lodos güney sektörlü rüzgâr olup özellikle kış mevsiminde sıcaklığı artırmaktadır. Görsel 12:Çanakkale İli Rüzgâr Gülü Haritası Görsel 13:Çanakkale İli Ortalama Rüzgâr Hızları Altınoluk Planlama 23
Akarsular, Taşkın Alanlar, Sulama Alanları DSİ 25.Bölge Müdürlüğünün 03.09.2015 gün 582888 sayılı kurum görüşlerinde planlama alanının herhangi bir sulama projesinde, içme suyu temini amaçlı göl ve baraj sularının su toplama havzası içinde kalmadığı tespit edilmiştir. Alanın güneydoğu sınırından dere geçmektedir. Söz konusu DSİ.25.Bölge Müdürlüğünün ilgi görüşüne göre taşınmazın güneydoğu sınırından en az 10 mt yapı yaklaşma sınırı bırakılmalıdır. Planlama Alanı Görsel 14:Planlama Alanının 1/25 000 ölçekli Hâlihazır Harita Üzerindeki Yeri (Pafta:I16-c1) Toprak kabiliyeti Plan değişikliğine konu olan alan ve yakın çevresi üst ölçekli planlar içerisinde 'Tarım Alanı' olarak görülmektedir. Çanakkale İl Gıda Tarım Ve Hayvancılık Müdürlüğü nün 26.10.2015 tarih 11400 sayılı kurum görüşünde söz konusu plan yapımına ilişkin Çanakkale Toprak Koruma Kurulunun 16.10.2015 tarih 2015/10 sayılı kararı ile imar planı yapımı talebi çevrede yapılan tarımsal faaliyetlere zarar verilmemesi için gerekli tedbirlerin alınması şartıyla Tarım Ve Hayvancılık Tesisleri Alanı Amaçlı İmar Planı talebi uygun görülmüştür. Altınoluk Planlama 24
Eş Yükselti ve Eğim Analizi İmar Planı teklifine konu alan, %4 17 eğim aralığında olup eğim yönü güney-güneydoğu yönlüdür. Yapı Yasaklı Alanlar: Planlama alanına ait hazırlanan ve Çanakkale Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 07.12.2015 tarihinde onaylanan ''İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu''nda çalışma alanı için Yapı Ve Yerleşme İçin Yasaklanmış Afete Maruz Bölge Kararı na rastlanmamıştır. Arazi Kullanımı: Planlama alanı ve yakın çevresindeki arazi kullanımı irdelenmiştir. Planlama alanı ve çevresinde yapılaşmaya açılmış herhangi bir alan bulunmamakla birlikte tarım arazileri ile çevrili konumdadır. Teknik Altyapı: Planlama alanının güneybatı sınırından geçen Üvecik-Yeniköy yolu 1. Derece taşıt yolu niteliğindedir. Plan teklifinde köy yoluna dik olarak bağlanan 10mt genişliğinde kuzey-güney istikametinde bir taşıt yolu önerilmişti. Plan teklifine konu olan Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii, 208 parsel ile ilgili olarak UEDAŞ Çanakkale Kontrol Mühendisliği nin 07.08.2015 gün 26068 sayılı yazılarında söz konusu parsel üzerinde şirketleri sorumluluğunda bir tesis tespit edilmediği bildirilmiştir. Plan teklifine konu taşınmazlarında içinde bulunduğu alanlarda her hangi bir su ve kanalizasyon şebekesi bulunmamakla birlikte söz konusu imar planı yapımı için DSİ 25. Bölge Müdürlüğü nün 03.09.2015 gün 582888 sayılı kurum görüşlerinde; Su ihtiyacının yer altı suyundan sağlanması halinde 167 sayılı Yasa uyarınca DSİ kuruluşundan izin alınması, Aralık 2004 gün 25867 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği hükümlerine uyulması kaydıyla, Sakınca olmadığı belirtilmiştir. Altınoluk Planlama 25
Planlama Alanı Üvecik- Yeniköy Köy Yolu Görsel 15:Planlama Alanının Bölge Ulaşım Ağındaki Yeri Planlama Alanı ve Çevresindeki Özel Kanunlara Tabi ve Korunan Alanlar: Planlama alanı içerisinde; 2872 sayılı Çevre Kanunu, ''Özel Çevre Koruma Bölgeleri'' başlığında tanımlanmış alan ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu'na giren, ''Milli Parklar'', ''Tabiatı Koruma Alanları'', ''Tabiat Anıtları'', ''Tabiat Parkları'' maddesi altında yer alan özellikte herhangi bir alan bulunmamaktadır. Bunlara ilaveten Biyogenetik Rezerv Alanları, Biyosfer Rezervleri, Özel Koruma Alanları ve Turizm Alanları yer almamaktadır. Çanakkale Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü nün 12.10.2015 gün 2252 sayılı kurum görüşleri doğrultusunda, proje alanında yapılacak çalışmalarda her hangi bir tarihi, arkeolojik ve kültürel bir eserin çıkması durumunda 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında yetkili merciler bilgilendirilecek ve gerekli tedbirler alınacaktır. Ayrıca Kültür Ve Turizm Bakanlığı Yatırım Ve İşletmeler Genel Müdürlüğü nün 02.09.2015 gün 68513 sayılı yazılarında imar planı yapılacak alanın herhangi turizm koruma ve gelişim bölgesi veya turizm merkezi sınırları içerisinde kalmadığı belirtilmiştir. Altınoluk Planlama 26
Planlama alanının Truva Antik Kenti, Gelibolu Yarımadası Tarihi Milli Parkı ve Saroz Özel Çevre Koruma Bölgesi ne olan uzaklıkları aşağıda verilmiştir. Planlama alanının yakınındaki özel kanunlara tabi alanlara olan uzaklıklarını gösterir harita, analiz haritaları bölümünde sunulmuştur. Hâlihazır Harita Bilgisi Planlama alanını oluşturan ve ED 50/3 derece koordinat sisteminde üretilen 1/1000 ölçekli I16-a-14-b-2-c, I16-a-14-b-2-b, I16-a-15-a-1-d, I16-a-15-a-1-a numaralı hâlihazır haritalar Çanakkale İl Özel İdaresi İmar ve Kentsel İyileştirme Müdürlüğü tarafından 18.08.2015 tarihinde onaylanmıştır. Onaylı hâlihazır harita örnekleri raporun ekler bölümünde sunulmuştur. Tablo 1:1/1000 ölçekli Hâlihazır Pafta İndeksi I16-a-14-b-2-b I16-a-15-a-1-a I16-a-14-b-2-c I16-a-15-a-1-d Mülkiyet Yapısı: Tarım Ve Hayvancılık Tesisi amaçlı imar planına konu taşınmaz, mülkiyeti Uluova Süt Tic.A.Ş ye ait Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii, 208 parsel nolu yaklaşık 98.600,00 m2 yüzölçümlü alanı kapsamaktadır. Tapu, çap, şirket bilgileri ve diğer evraklar plan raporu ekler bölümünde sunulmuştur. Altınoluk Planlama 27
6. BÖLÜM: ARAŞTIRMA VE SENTEZ PAFTALARI Analiz Paftası 1: Planlama Alanından Önemli Merkezlere Uzaklık Çanakkale Merkez Ezine İlçe Merkez : 45 km : 22 km Altınoluk Planlama 28
Analiz Paftası 2:Planlama Alanın Korunan Alanlara Uzaklığı Planlama Alanının Özel Kanunlara Tabi Alanlara Uzaklığı Truva Antik Kenti (Milli Park) : 7,5 km Gelibolu Yarım Adası Milli Parkı: 40,3 km Saroz Özel Çevre Koruma Bölgesi:91,35 km Altınoluk Planlama 29
Analiz Paftası 3: Planlama Alanı ve Çevresine Ait Eğim Analiz Paftası Altınoluk Planlama 30
Analiz Paftası 4:Planlama Alanı ve Çevresine Ait Yükseklik Analizi Paftası Altınoluk Planlama 31
Analiz Paftası 5: Planlama Alanı ve Çevresine Ait Yön Analizi Paftası Altınoluk Planlama 32
Analiz Paftası 6:Planlama Alanı ve Çevresine Ait Yerleşime Uygunluk Analizi Paftası Altınoluk Planlama 33
7. BÖLÜM: PLAN TEKLİFİ Plan Teklifinin Amacı, Gerekçesi, Yasal Dayanağı Planlama çalışmasının temel amacı; Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik Köyü, Sivritepe mevkii, 208 parsel nolu taşınmaz üzerinde Uluova Süt Tic. A.Ş tarafından tesisi düşünülen Tarım Ve Hayvancılık Tesisi alanı dâhilinde tesisin kurulacağı alana ilişkin kararların oluşturulması, yapılan araştırma-analiz-değerlendirme çalışmaları ışığında bölgede kurulacak tesisin sürdürülebilirlik ilkesi ile düzenli, sağlıklı ve planlı bir yapıda oluşmasına imkân sağlayacak imar planlarının hazırlanmasıdır. Planlama alanını oluşturan taşınmaza ait 1/5000 ölçekli Nazım ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları bulunmadığından söz konusu taşınmazlar üzerinde '' Tarım Ve Hayvancılık Tesisi '' yapılmasına imkân verilmemektedir. Bu nedenden dolayı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı yapımı gereği doğmuştur. Planlama alanı üst ölçekli plan olan Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100 000 ölçekli Çevre Düzeni Planı içerisinde Tarım Alanı olarak gözükmektedir. Çevre Düzeni Planı, Plan hükümlerinin 8.20.1 Tarım Alanları başlığı altında bulunan madde 8.20.1.1.3 de 'Tarım Alanlarına' ilişkin; Bu kapsamdaki tarım arazilerinin amaç dışı kullanım taleplerinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve T.C. Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı nın izni çerçevesinde bu plan karar ve hükümlerine göre işlem yapılacaktır ifadesi yer almaktadır. Çanakkale İl Gıda Tarım Ve Hayvancılık İl Müdürlüğü nün 26.10.2015 tarih 11400 sayılı yazılarında: Çanakkale Toprak Koruma Kurulu nun 16.10.2015 tarihli toplantıda almış olduğu 2015/10 numaralı kararı ile İmar Planı talebi oy birliğiyle kabul edilmiştir. Konu ile ilgili 2015/10 numaralı Toprak Koruma Kurulu kararı arazinin yerinde incelenmesi ile hazırlanan Müdürlüğümüz tarımsal etüt raporu ile ilgili evrakların, 19.07.2005 tarih ve 25880 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında Valiliğimizce ( İl Müdürlüğü ) değerlendirilmesi sonucunda; çevrede yapılan tarımsal faaliyetlere zarar vermemesi için gerekli tedbirlerin alınması şartıyla; Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii, 208 parsel numarasına kayıtlı 9.86 ha taşınmaz üzerinde kurulması planlanan Tarım Ve Hayvancılık Tesisi Alanı amaçlı imar planı talebi uygun görülmüştür. Şeklinde resmi kurum görüşü belirtilmiştir. Söz konusu üst ölçekli plan/plan hükümleri, ilgi kurumlardan alanın plan yapımına ait kurum görüşleri ışığında 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı çalışmasına başlanmıştır. Altınoluk Planlama 34
Plan teklifi, 1/100 000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100 000 ölçekli Çevre Düzeni Planı/Plan Hükümleri, ilgili resmi kurumlardan alınan görüşler, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve 3194 Sayılı İmar Kanunu ve İlgi Yönetmelik Hükümleri ne uygun olarak hazırlanmıştır. Plan Teklifinin Getirdiği Kararlar 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, hâlihazır pafta, mülkiyeti Uluova Süt Tic.AŞ ye ait Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Üvecik köyü, Sivritepe mevkii, I16-a-14-b-2-c, I16-a-14-b-2-b, I16-a- 15-a-1-d, I16-a-15-a-1-a pafta 208 nolu parsele ait yaklaşık 98.600,00 m2 lik alanı kapsamaktadır. Plan teklifi hazırlanırken 14.06.2014 tarihinde yürürlüğe giren Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği eki plan lejantları doğrultusunda planlama ve lejant hükümleri belirlenmiştir. Planlama alanı içinde 208 nolu parselin yaklaşık olarak 97 228,26 m2 lik bölümü Tarım ve Hayvancılık Tesisi Alanı olarak planlanmıştır. Tarım Ve Hayvancılık Tesisi Alanı olarak plan yapılan 208 nolu parselin güneybatı ve batı sınırın da 10 mt genişliğinde taşıt yolu önerilmiştir. Planlama alanı içindeki yapı yaklaşma mesafeleri ise, taşınmazın batısında ve güneybatısında önerilen 10 mt genişliğindeki taşıt yolundan 25 mt ve komşu parsellerden 5 metre ve taşınmazın güney sınırından DSİ.25 Bölge Müdürlüğünün görüşüne istinaden 10 mt olacaktır. Tarım ve Hayvancılık Tesisi Alanı olarak planlanan alan içinde bölgeye özgü ürünlerin işlenmesine yönelik küçük ölçekli tarımsal amaçlı yapılar, süt ve süt ürünleri imalatı tesisi (mandıra vb.), ve söz konusu tesislere hizmet verecek ve ürün kalitesini korumaya yönelik soğuk hava deposu, arıtma tesisi, trafo, bekçi evi, idari bina, güvenlik kulübesi vb. yapılar inşa edilecek olup, yapı nizamı Ayrık Nizam, Emsal:0,30 olarak önerilmiş olup, barınmaya yönelik bekçi evi veya çifçi evi olarak inşa edilecek yapı toplam inşat alanına dâhil olup toplam alanı 150 m2 geçemez. Ancak ''Tarım ve Hayvancılık Tesis Alanı'' olarak planlan alan içinde T.C. Başbakanlık, T.C. Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı, ilgili bakanlıklar ve bunların bağlı kuruluşları tarafından desteklenen projeye (Tarımsal Kalkınma Kooperatiflerince uygulanan projeler, Üretici Birlikleri/kooperatifleri tarafından uygulanan projeler, Avrupa Birliği kaynaklı projeler, Dünya Bankası destekli projeler, Sosyal Riski Azaltma Projesi kapsamında uygulanacak projeler gibi ) dayalı tarımsal faaliyetler kapsamında her tür gerçek ve tüzel kişiliklerin yapacağı entegre olmayan tarımsal amaçlı yatırımlar ve destekleme projeleri ile en az 100 büyükbaş, 200 küçükbaş ve üzeri hayvancılık kapasiteli veya 50.000 adet kanatlı hayvancılık ve üzeri kapasiteli yatırımlarda bu planda tanımlanan yapılaşma emsalleri %50 oranında artırılabilir. Tarım ve Hayvancılık Tesis Alanı içerisinde yer alacak tarımsal amaçlı yapılarda ve soğuk hava deposu ve arıtma tesisi vb. yapılarda yükseklik sınırlaması olmayıp Y ençok: Serbest (2 Kat) olacaktır. Şalt Sahası, İdari yer, Bekçi Kulübesi vb. hizmet binalarında yapı yüksekliği Y ençok: 7.00 mt (2 kat) olacaktır. 1/1000 ölçekli İmar Planına istinaden hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu 7269 sayılı yasanın 2. maddesince 28.09.2011 tarih ve 102732 sayılı genelgeye göre Altınoluk Planlama 35
incelenerek 07.12.2015 tarihinde Çanakkale Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylanmış ve imar planına işlenmiştir. Yapılaşmaya ilişkin diğer hususlar rapor içeriğinde bulunan plan notlarında belirtilmiştir. Arazi Kullanım Tablosu Plan onama sınırları dâhilindeki arazi kullanım tablosu şöyledir: Tapu Alanı Tarım ve Hayvancılık Tesisi Alanı Yol Alanı 98 600,00 m2 97 228,26 m2 1 371,74 m2 Altınoluk Planlama 36
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Örneği Altınoluk Planlama 37
8. PLAN NOTLARI 1. Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100 000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı ve Plan Notları Aynen Geçerlidir. 2. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği Ve 3194 Sayılı İmar Kanunu ve İlgi Yönetmelikleri Aynen Geçerlidir. 3. Çanakkale İl Özel İdaresi Yol Ulaşım Müdürlüğünün 27.07.2015 Tarih 7721 Sayılı Görüşlerinde Belirtilen Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik Hükümlerine Aynen Uyulacaktır. 4. 2872 Sayılı Çevre Kanunu Hükümlerine ve Bu Kanunu İstinaden Yürürlüğe Giren Yönetmelik Hükümlerine Uyulacak ve İlgi Kurum/Kuruluşlarınca Mer'i Mevzuat Çerçevesinde Öngörülen Tüm İzin ve Tedbirlerin Alınması, Ekolojik Dengenin Bozulmaması, Çevrenin Korunması ve Geliştirilmesine Yönelik Tedbirlere Riayet Edilecektir. 5. Emsal Hesapları Net Alan Üzerinden Yapılacak Olup, Yol Vb. Alanlar Kamuya Terk Edilmeden Kesinlikle İnşaata Başlanılmayacaktır. 6. "Tarım ve Hayvancılık Tesisi" Alanına İlişkin Olarak "Çed Gerekli Değildir" yada "Çed Olumlu Kararı" Alınmadıkça Uygulamaya Geçilemez. 7. Tarım Ve Hayvancılık Tesisi Alanı Olarak Planlanan Alan İçinde Bölgeye Özgü Ürünlerin İşlenmesine Yönelik Küçük Ölçekli Tarımsal Amaçlı Yapılar, Süt Ve Süt Ürünleri İmalatı Tesisi (Mandıra Vb.), Söz Konusu Tesislere Hizmet Verecek Ve Ürün Kalitesini Korumaya Yönelik Soğuk Hava Deposu, Arıtma Tesisi, Trafo, Bekçi Evi, İdari Bina, Güvenlik Kulübesi Vb. Yapılar İnşa Edilecek Olup, Yapı Nizamı Ayrık Nizamdır. TARIM ve Hayvancılık Tesisi Amaçlı Yapı Yapılacak Parsellerin 5.000 M2 Ye Kadar Büyüklüğe Sahip Olanları İçin Maks. Emsal: 0,30 dur. 5.000 M2 Den Büyük Parsellerde İse Geri Kalan Parsel Alanı İçin Maks. Emsal: 0,10 dur. Parselin Tamamı İçin Toplam İnşaat Alanı 5000 M2 yi Geçemez. Çiftçinin Barınabileceği Yapı Emsale Dâhil Olup İnşaat Alanı 150 M2 yi Geçemez. 8. ''Tarım Ve Hayvancılık Tesis Alanı'' Olarak Planlanan Alan İçinde 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Plan hükümlerinin 8.20.1.7 maddesi doğrultusunda T.C. Başbakanlık, T.C. Gıda Tarım Ve Hayvancılık Bakanlığı, İlgili Bakanlıklar Ve Bunların Bağlı Kuruluşları Tarafından Desteklenen Projeye (Tarımsal Kalkınma Kooperatiflerince Uygulanan Projeler, Üretici Birlikleri/Kooperatifleri Tarafından Uygulanan Projeler, Avrupa Birliği Kaynaklı Projeler, Dünya Bankası Destekli Projeler, Sosyal Riski Azaltma Projesi Kapsamında Uygulanacak Projeler Gibi ) Dayalı Tarımsal Faaliyetler Kapsamında Her Tür Gerçek Ve Tüzel Kişiliklerin Yapacağı Entegre Olmayan Tarımsal Amaçlı Yatırımlar ve Destekleme Projeleri İle En Az 100 Büyükbaş, 200 Küçükbaş Ve Üzeri Hayvancılık Kapasiteli veya 50.000 Adet Kanatlı Hayvancılık ve Üzeri Kapasiteli Yatırımlarda Bu Planda Tanımlanan Yapılaşma Emsalleri %50 Oranında Artırılabilir. Altınoluk Planlama 38
9. Tarım ve Hayvancılık Tesis Alanı İçerisinde Yer Alacak Tarımsal Amaçlı Yapılarda ve Soğuk Hava Deposu, Arıtma Tesisi Vb. Yapılarda Yükseklik Sınırlaması Olmayıp Y Ençok: Serbest (2 Kat) Olacaktır. Şalt Sahası, İdari Yer, Bekçi Kulübesi Vb. Hizmet Binalarında Yapı Yüksekliği Y Ençok: 7.00 Mt (2 Kat) Olacaktır. 10. Yapı Yaklaşma Mesafeleri Taşınmazın Batısında ve Güneybatısında Önerilen 10 Mt Genişliğindeki Taşıt Yolundan 25 Mt, Komşu Parsellerden 5 Metre ve Taşınmazın Güney Sınırından DSİ.25 Bölge Müdürlüğünün Görüşüne İstinaden 10 Mt Olacaktır. 11. D.S.İ 25 Bölge Müdürlüğünün 26.02.2015 Tarih 120260 Sayılı Yazıları Ve Yazıları Ekinde Bulunan 22.12.2014 Tarihli Tesis Yeri Raporuna İstinaden; Söz Konusu Taşınmazın Güneydoğu Sınırındaki Köşesinden Dere Yatağı Geçmektedir. İleriki Yıllarda Yapılması Muhtemel Dere Islah Çalışmaları İle Buna Bağlı Olarak Bakım ve İşletme Çalışmalarını Engellememesi Bakımından Taşınmaz Tarafında Dere Şevinin Zemini Kestiği Noktadan İtibaren En Az 10 Mt Boşluk Bırakılarak, Bu Alanda Kesinlikle Yapı Yapılmamalı Ve Faaliyet Sahibince Dere Yatağının Kesitinin Daraltılmaması, Akış Rejimini Bozacak Şekilde Çalışma Yapılmaması ve Muhtemel Taşkınlara Karşı Gerekli Tedbirlerin Alınması Gerekmektedir. Ayrıca Söz Konusu Parselin Eğimli Bir Yapıda Olması Nedeniyle Oluşan Yamaç Suları Faaliyet Sahibi Tarafından Gerekli Önlemler Alınarak Uygun Şekilde Mansaba İletilmelidir. Taşınmazın Bulunduğu Yerde Yer Altı Suyu Problemi Yoktur. Su İhtiyacının Yer Altı Suyundan Sağlanması Halinde 167 Sayılı Yasa Uyarınca DSİ den İzin Alınması Gerekmektedir. 31 Aralık 2004 Tarih Ve 25687 Sayılı Resmi Gazetede Yayınlanan Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği Hükümlerine Uyulmalıdır. 12. Planlama Alanı İçinde 5226 Ve 3386 Sayılı Yasalar İle Değişik 2863 Sayılı Yasanın 4. Maddesi Kapsamında İleride Yapılacak Hafriyat Çalışmalarında Herhangi Bir Kültür Varlığına Rastlanması Durumunda Çalışmalar Durdurularak En Yakın Mülki Amirliğe veya Müze Müdürlüğüne Haber Verilecektir. 13. 10.08.2005 Tarih Ve 25902 Sayılı Resmi Gazetede Yayınlanarak Yürürlüğe Giren ''İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik'' Hükümlerine Uyulacaktır. 14. 19.07.2005 Tarih 25880 Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanarak Yürürlüğe Giren 5403 Sayılı ''Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'' Kapsamında Çanakkale Toprak Koruma Kurulu'nun 216.10.2015 Tarih 2015/10 Sayılı Kararı Neticesinde Komşu Parsellere Zarar Verilmeyecek Şekilde Gerekli Çekme Mesafesi Bırakılarak Çevrede Yapılan Tarımsal Faaliyetlere Zarar Verilmemesi İçin Gerekli Tedbirler Alınacak ve Hazırlanan Toprak Koruma Projesine Uyulacaktır. 15. 19.12.2007 Tarih Ve 26735 Sayılı Resmi Gazetede Yayınlanarak Yürürlüğe Giren 7126 Sayılı Sivil Savunma Kanunun Ek 9.Maddesine Göre Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik Hükümlerine Uyulacaktır. Altınoluk Planlama 39
16. Planlama Alanına İlişkin Olarak 16.06.2015 Tarihinde Çanakkale Valiliği Çevre Ve Şehircilik Müdürlünce Onaylı ''Plan Yapımına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporunda'' Belirtilen Hususlara Aynen Uyulacaktır. Buna Göre: Çalışma Alanı Genel Olarak Katı-Çok Kat Katı Kil Tabakalarından Oluştuğundan Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik e Göre Zemin Grubu C Yerel Zemin Sınıfı Z3 Olarak Değerlendirilmiştir. Yapılan İncelemelerde Çalışma Alanı İçin Yapı Ve Yerleşme İçin Yasaklanmış Afete Maruz Bölge Kararı na Rastlanmamıştır. İnceleme Alanında Yeraltı Suyuna Rastlanılmamıştır. Yüzey Ve Atık Sularının Ortamdan Uzaklaştırılması İçin Uygun Projelendirilmiş Drenaj Önlemleri Alınmalıdır. Kazı Şevleri De Uygun İstinat Yapılarıyla Korunmalıdır. Çalışma Alanında Eğim Güney-Güneydoğu Yönlerinde Olup, %4 17 Arasında Değişmektedir. İnceleme Alanında Su Baskını, Çökme, Göçme, Krip Ve Kaya Düşmesi Gibi Doğal Afet Riski Yoktur. Jeolojik Ve Jeofizik Çalışmalar Sonucunda Çalışma Alanında Taşıma Gücü, Oturma Ve Şişme Gibi Önlem Alınabilecek Nitelikte Sorunlar Tespit Edilmemiştir. Fakat Konu Parsel Bazında Yapılacak Zemin Etüdü Çalışmalarında Ayrıntılı Olarak Araştırılmalıdır. Çalışma Alanında Oluşturulan Her Türlü Kazı Şevleri Uygun Dayanma Yapılarıyla Desteklenmelidir. Çalışma Alanı 1.Derece Deprem Bölgesinde Olup Yapılacak Binalar Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik'e Uygun Olarak Projelendirilmeli Ve İmal Edilmelidir. DSİ 25. Bölge Müdürlüğü nün 03.09.2015 Tarih, 582888 Sayılı Yazısına Göre; Söz Konusu Taşınmazın Güneydoğu Sınırındaki Köşesinden Dere Yatağı Geçmektedir. İleriki Yıllarda Yapılması Muhtemel Dere Islah Çalışmaları İle Buna Bağlı Olarak Bakım Ve İşletme Çalışmalarını Engellememesi Bakımından Taşınmaz Tarafında Dere Şevinin Zemini Kestiği Noktadan İtibaren En Az 10 Mt Boşluk Bırakılarak, Bu Alanda Kesinlikle Yapı Yapılmamalı Ve Faaliyet Sahibince Dere Yatağının Kesitinin Daraltılmaması, Akış Rejimini Bozacak Şekilde Çalışma Yapılmaması Ve Muhtemel Taşkınlara Karşı Gerekli Tedbirlerin Alınması Gerekmektedir. Ayrıca Söz Konusu Parselin Eğimli Bir Yapıda Olması Nedeniyle Oluşan Yamaç Suları Faaliyet Sahibi Tarafından Gerekli Önlemler Alınarak Uygun Şekilde Mansaba İletilmesi Gerektiği Bildirilmiştir. Bu Nedenle Çalışma Alanı Su Baskını Açısından Önlem Alınabilecek Alan Olarak Değerlendirilmiş Ve Yerleşime Uygunluk Haritalarında ÖA 3 Simgesiyle Gösterilmiştir. Altınoluk Planlama 40
Bu Rapor Parsel Bazında Zemin Ve Temel Etüt Raporu Olmayıp Bu Kapsamda Kullanılamaz. Parsel Bazında Yapılacak Etütlerin Planlamasında Yol Gösterici Olarak Değerlendirilmelidir. Hesaplanan Parametreler İnceleme Alanının Genel Karakteristik Özelliğini Vermekte Olup, Yapı Temelinin Oturacağı Zemin Seviyelerine Ait Mühendislik Parametreleri Parsel Bazında Yapılacak Zemin Etüt Çalışmalarında Ayrıntılı Olarak Araştırılmalıdır. 17. Tesisin Ruhsatlandırma Aşamasında Çanakkale İl Halk Sağlığı Müdürlüğünün 21.08.2015 Tarih 104.3 Sayılı Görüşlerine İstinaden Müdürlüklerinden Kurum Görüşü Alınacaktır. Altınoluk Planlama 41
9. EKLER Altınoluk Planlama 42
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ARAŞTIRMA VE AÇIKLAMA RAPORU Ek 1: Tapu Sureti Ek 2:Aplikasyon Krokisi Örneği Altınoluk Planlama 43
Altınoluk Planlama 44
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ARAŞTIRMA VE AÇIKLAMA RAPORU Ek 3: Ticaret Sicil Tasdiknamesi Altınoluk Planlama 45
Ek 4: DSİ.25 Bölge Müdürlüğünün 03.09.2015 tarih 582888 sayılı kurum görüşleri Altınoluk Planlama 46
Ek 5: DSİ.25 Bölge Müdürlüğü nün 03.09.2015 tarih 582888 sayılı yazı eki-tesis Yeri Tespit Raporu Altınoluk Planlama 47
Ek 6: Çanakkale Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü nün 12.10.2015 tarih 2252 Sayılı Kurum Görüş Yazıları Altınoluk Planlama 48
Ek 7: Kültür Ve Turizm Bakanlığı Yatırım Ve İşletmeler Genel Müdürlüğü nün 02.09.2015 tarih 168513 sayılı yazısı Altınoluk Planlama 49
Ek 8: Orman Genel Müdürlüğü Ezine Orman İşletme Şefliği nin 27.07.2015 tarih 1614618 Sayılı Resmi Kurum Görüşleri Altınoluk Planlama 50
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ARAŞTIRMA VE AÇIKLAMA RAPORU Ek 9: Orman Genel Müdürlüğü Ezine Orman İşletme Şefliği nin 27.07.2015 tarih 1614618 Sayılı Resmi Kurum Görüşleri Ek-İnceleme Raporu Altınoluk Planlama 51
Ek 10: UEDAŞ Çanakkale Kontrol Mühendisliği nin 07.08.2015 tarih 26068 sayılı kurum görüşleri örneği Altınoluk Planlama 52
Ek 11: Çanakkale Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 15.08.2015 tarih 6435 sayılı kurum görüşü Altınoluk Planlama 53
Ek 12: Çanakkale Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 15.08.2015 tarih 6435 sayılı kurum görüşü Eki Altınoluk Planlama 54
Ek 13: Çanakkale İl Özel İdaresi Yol Ve Ulaşım Hizmetleri Müdürlüğü nün 27.07.2015 tarih 7721 sayılı kurum görüşü Altınoluk Planlama 55
Ek 14: Çanakkale Valiliği Halk Sağlığı Müdürlüğü nün 21.08.2015 tarih 104.03 sayılı kurum görüşü Altınoluk Planlama 56
Ek 15: Çanakkale Valiliği Halk Sağlığı Müdürlüğü nün 21.08.2015 tarih 104.03 sayılı kurum görüşü eki-rapor Altınoluk Planlama 57
Ek 16: Çanakkale İl Gıda, Tarım Ve Hayvancılık Müdürlüğü nün 26.10.2015 tarih 11400 sayılı kurum görüşü Altınoluk Planlama 58
Ek 17: Hüseyin UZUN A ait 2015 Yılı Büro Kayıt Belgesi Sureti Altınoluk Planlama 59
Ek 18: Özel Sektör Plan Yapımı Yeterlilik Belgesi Örneği Altınoluk Planlama 60