BURSA İLİ, NİLÜFER İLÇESİ, ERTUĞRUL MAHALLESİ H21C.04C.1A-1B PAFTA, 1018 ADA 3 PARSEL VE 924 ADA 26 PARSEL 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU ŞUBAT 2016
BURSA İLİ, NİLÜFER İLÇESİ, ERTUĞRUL MAHALLESİ H21C.04C.1A-1B PAFTA, 1018 ADA 3 VE 924 ADA 26 PARSEL 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU, Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Ertuğrul Mh., H21C.04C.1A-1B pafta, 1018 ada 3 ve 924 ada 26 nolu parsellerin bulunduğu alanı kapsamaktadır. 1018 ada 3 parsel 2380.00 m², 924 ada 26 parsel 240.00 m² alanlı olup, plan değişikliği yapılan toplam alan 2620.00 m² dir. alanını oluşturan parseller arasında yaklaşık 750 metre mesafe bulunmakla birlikte, genel olarak her iki parselde aynı bölgede konumlanmışlardır. Ertuğrul Mahallesi, Bursa İli ve Nilüfer İlçe yerleşmesinin batısında bulunmaktadır. Plan değişikliği yapılan parseller de Ertuğrul Mahallesinin doğu bölümünde konumlanmışlardır. Ertuğrul Mahallesi, Nilüfer İlçesi içerisinde son 10 yıl içerisinde yoğun gelişme göstermiş, genelde ayrık nizam ve siteler şeklinde yapılaşmanın bulunduğu bölgedir. Değişikliğe konu 1018 ada 3 parsel, Ertuğrul Mahallesinin önemli arterlerinden olan Uğru Mumcu Bulvarı nın yaklaşık 150 metre güneyinde, Bursa-İzmir yolunun 600 metre kuzeyinde, 924 ada 26 parsel ise Uğur Mumcu Bulvarı nın 330 metre kuzeyinde, İzmir-Bursa yolunun ise yine 800 metre kuzeyinde konumlanmıştır. Bölgedeki önemli röper noktalarından olan Bursa Hipodromu 1018 ada 3 parselin yaklaşık 850 metre kuzeydoğusunda, 924 ada 26 parselin ise yaklaşık 450 metre kuzeyinde bulunmaktadır. 1018 ada 3 parsel köşe konumlu olup güney yönünde Doğan Avcıoğlu Caddesi, batı yönünde 136. Sokak, kuzey yönünde ise 132.Sokak a cepheli olup 924 ada 26 parsel ise kuzeydoğu yönünde 204.Sokak a cephelidir. Parseller eğim olarak genel itibari ile düz bir yapıdadırlar. 924 ada 26 parsel boş durumda olmakla birlikte, 1018 ada 3 parsel üzerinde, 3 blok olarak yapılaşmış site mevcuttur. 2
924 ada 26 parsel Mevcut Durum Plan değişikliği hazırlanan alan, 1/25000 Ölçekli Merkez Bölgesi Nazım İmar Planı sınırları içerisinde kalmakla birlikte, 1018 ada 3 parsel Kentsel Sosyal Donatı Alanları, 924 ada 26 parsel ise 175 K/ha Seyrek Yoğunlukta Meskun Kentsel Yerleşme Alanları kullanımına sahiptir. Parseller yine benzer şekilde, 1/5000 Ölçekli Nilüfer Nazım İmar Planı Revizyonu sınırları içerisinde bulunmakla birlikte, 1018 ada 3 parsel 200 K/Ha Orta Yoğunlukta Gelişme Konut Alanları ve 924 ada 26 parsel de Orta Yoğunlukta Meskun Konut Alanları olarak farklı nazım plan kullanımlarına sahiptir. 3
924 ada 26 parsel 1/25000 Ölçekli Merkez Bölgesi Nazım İmar Planı 924 ada 26 parsel 1/5000 Ölçekli Nilüfer Nazım İmar Planı alanını oluşturan parsellerden Ertuğrul Mahallesi, 1018 ada 3 parsel, onaylı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, ön cepheden 5 metre yapı yaklaşma mesafeli, TAKS=0.35, KAKS=1.25 Ayrık Nizam 4 kat konut kullanımına sahiptir. 924 ada 26 parsel ise ön cephesinden 5 metre yapı yaklaşma mesafeli, TAKS=0.50, KAKS=1.00 olacak şekilde konut kullanımlı yapılaşma haklarına sahiptir. 4
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 924 Ada 26 Parsel 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan değişikliğine konu parsellerden 1018 ada 3 parsel üzerinde A, B ve C bloklarından oluşan, ayrık nizam yapılaşmalı site mevcuttur. Bu bloklardan C Blok, 28.02.2012 tarih ve 659/09 sayı ile ilk ve 22.01.2013 tarih ve 713/07 sayı ile tadilat ruhsatlarına sahip olup 10.05.2013 tarih ve 256/19 sayı ile de yapı kullanma iznine sahiptir. C blok kullanımı, ruhsat ve yapı kullanma izninde fırın olarak belirtilmiştir. Bu yapının emsale tabi alanı proje üzerinde belirtildiği şekli ile 123.69 m² dir. Yapı 2.bodrum kat ve 1. Bodrum kat olarak projelendirilmiş, 2.bodrum kat emsale dahil edilmeyip, 1.bodrum kat alanı emsal hesabına dahil edilmiştir. Emsal hesabına dahil olan alan 1.bodrum katta bulunan 123.69 m² alandır. Halihazırda belirtilen yapı Aksu Fırın olarak kullanılmaktadır. 5
Uygulama aşamasında, 1. Bodrum katta bulunan alanın doğu ve batısına ilave inşaat yapılarak alan 330.28 m² ye çıkarılmıştır. Ayrıca, fırın sahibi tarafından 1. Bodrum kat üstüne, zemin kat olacak şekilde kat ilavesi de yapılmak istenmektedir. Yukarıda bahsedilen sorunun giderilebilmesi ve bahsi geçen ilave inşaatın yapılabilmesi amacıyla plan değişikliği hazırlanması talep edilmiş, bu doğrultuda da plan değişikliği hazırlanmıştır. Hazırlanan plan değişikliği ile temel olarak, parselin ihtiyaç duyduğu emsal alanı sağlanmaya çalışılmıştır. Bu amaçla, 1.00 emsale sahip 924 ada 26 parselin sahip olduğu inşaat alanı, 1018 ada 3 parselin bulunduğu alana taşınmış, bu doğrultuda 1018 ada 3 parselin TAKS ve KAKS hesabı yeniden yapılmıştır. 1018 ada 3 parsel 2380 m² alanlıdır. Parselin sahip olduğu TAKS=833 m², KAKS=2975 m² dir (Onaylı imar planı değerleri). 924 ada 26 parselin inşaat alanı olan 240 m², 1018 ada 3 parselin tabanda yapılaşabilmesi amacıyla TAKS hesabına ve aynı zamanda da emsal hesabına dahil edilmiştir. Böylece yeni hesapla TAKS değeri 0.40 rakamını aşamayacağından hareketle TAKS=833+119=952 m² yani TAKS=0.40, KAKS=2975+240=3215 m² yani KAKS=1.35 olarak yeniden düzenleme yapılmıştır. 1018 ada 3 parselin yeni yapılaşma koşulları TAKS=0.40, KAKS=1.35 olacaktır. Bu hesapta yeniden düzenlenecek tadilat projesi ile zemin kat alanının 123.70 m² ve 1. Bodrum kat alanının 278.38 m² olacağı ve emsal hesabında 1.bodrum kat alanının yarısının emsal hesabına dahil edileceği hesabı ile emsale dahil edilecek ilave inşaat alanının 139.19 m² olduğu hesaplanmıştır. Buradan hareketle taşınan emsalden 100.81 m² kullanılmayan emsal kalmaktadır. Bu alan hazırlanacak yeni tadilat projesi ile yeniden değerlendirilebilecektir. Ayrıca hazırlanan plan değişikliğinde 924 ada 26 parsel de emsali 1018 ada 3 parselde kullanıldığından dolayı, park alanına dönüştürülmektedir. Böylece plan genelindeki inşaat alanı değişmemekle birlikte, yeşil alan oranı artmış olmaktadır. Bu sebeple de hazırlanan plan değişikliği, donatı alanlarını arttırıcı nitelikte taşımaktadır. Ayrıca bu değişiklikle ilgili olarak aşağıdaki plan notları da hazırlanmıştır. Tüm bu gerekçelerle hazırlanan imar planı değişikliğinin, imar mevzuatına, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırılık teşkil etmeyeceği düşünülmektedir. PLAN NOTU 1- Tapuda Ertuğrul Mahallesi 924 ada 26 parselde kayıtlı taşınmazın sahip olduğu inşaat alanı olan 240.00 m², 1018 ada 3 parsele taşınmış, 1018 ada 3 parselin yapılaşma koşulları bu doğrultuda plan üzerinde yeniden belirlenmiştir. 2-Bursa Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. 3-Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Ertuğrul Mahallesi 924 ada 26 parselde tanımlanan park alanı kamu eline geçmeden ruhsat verilemez. 3-Ertuğrul Mahallesi, 924 ada, 26 parselde tanımlanan Park kamuya bedelsiz terk edilmeden 1018 ada, 3 parselde ruhsat verilemez. 4-Ön ve yan bahçe mesafeleri içine açılır-kapanır nitelikte sundurma yapılabilir. Bu sundurmalar TAKS-KAKS hesabına dahil edilmez. 6