BALIKESİR İLİ, BURHANİYE İLÇESİ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU NİSAN 2017
Balıkesir İli, Burhaniye İlçesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu 1
1. KONUM: Balıkesir ili Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler - 26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Balıkesir Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. ŞEKİL 1. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Yeri. 2. PLANIN GEREKÇESİ: Burhaniye Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan alan 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı sınırları içinde kalmakta ve bu plana göre Kentsel Gelişme Alanı olarak belirlenmiştir. Mevcut 1/5000 ölçekli Burhaniye Nazım İmar Planı nda Gelişme Konut Alanı olarak belirlenen alana gelecek nüfusun Sosyal ve Teknik Altyapı ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik Konut Alanlarının bir kısmını Ticaret-Konut Alanı, Eğitim Alanı, Belediye Hizmet Alanı, Açık-Yeşil Alan, İbadet Alanı, Spor Alanı ve Genel Otopark Alanı olarak belirleyebilmek, Plan Notunda belirlenen yapılanma koşullarını tadil edip kaldırarak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenmesini sağlayabilmek ve BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Daire Başkanlığının 29.06.2016 tarih ve 1688/11806 sayılı görüşü doğrultusunda planlama alanı içinden geçen Burhaniye Merkez ile Gömeç-Pelitköy-Karaağaç İçme Suyu İsale Hatlarının Konut Alanı içinde kalan kısımlarını tadil ederek Kamu Alanı; Yeşil-Yol-Eğitim Tesisi vb., içinde kalmasını sağlayabilmek amacıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine gidilmiştir. 3. MÜLKİYET DURUMU: Burhaniye İlçesi sınırları içinde hazırlanan 1/5000 ölçekli Burhaniye Nazım İmar Planı Değişikliği planlama alanı içinde bulunan taşınmazların tamamı Özel Mülkiyetlere aittir. 4. HÂLİHAZIR (MEVCUT) DURUM: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan taşınmazımız Burhaniye ilçesinin kuzeybatısında ve Çanakkale-İzmir karayolunun kuzeyinde konumlanmış olup, taşınmazlarımızın çevresinde Konut Alanları bulunmaktadır. 2
5. MER İ PLANLARDAKİ DURUMU: Planlama alanı için Burhaniye Belediye Meclisinin 06.03.2012 tarih ve 2012/90 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bulunmaktadır. Bu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre planlama alanı E (emsal):1.00, maks. TAKS:0.25 maks. h: 4 Kat inşaat yoğunluklu Konut Alanı olarak belirlenmiş, ayrıca planlama alanı içinde bir kısım Yeşil alanalar önerilmiştir. 6. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: Hazırlanan Burhaniye ilçesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine yönelik olarak ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine yönelik olarak yapılan yazışmalar sonucunda ilgili Kurum Görüşleri aşağıda verilmiştir; Balıkesir Büyükşehir Belediyesi BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın 29.06.2016 tarih ve 11806 sayılı yazısında; söz konusu faaliyetle ilgili Su Havzaları Koruma Yönetmeliği hükümlerince değerlendirme yapıldığında, herhangi bir baraj koruma havzası ve su kaynaklarının koruma alanına girmediği tespit edilmiş olup, söz konusu taşınmazların üzerindeki Pelitköy-Gömeç ana isale hattının mevcut imar planı dışından geçtiği, ancak planlanan imar planı içerisinden geçtiği belirtilmekte olup, ana isale hattının planlanan imar planı dışına taşınması (deplasesi) ve söz konusu inşaatın imar, projelendirme ve yapım aşamasında mevcut hatların korunması, inşaatın yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için Genel Müdürlükleri bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması ve deplase yapılması kaydıyla, Genel Müdürlüklerince herhangi bir sakınca bulunmadığı, Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı nın 14.07.2016 tarih ve 4814 sayılı yazısında; ilgi yazı ekindeki belgeler incelenmiş olup, söz konusu planlama bölgesi 05.06.2015 tasdik tarihli 1/100000 ölçekli Balıkesir- Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planında Kentsel Gelişme Alanında, ilgili belediyece onaylı Mer-i 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında ise Konut Alanı, Yeşil alan ve yol alanları fonksiyonuna sahip oldukları görülmüş, bölgenin güneyinde Burhaniye İlçesini İskele Mahallesine bağlayan 3.Derece (Mahalle) yolu bulunmakta olduğu, Nazım İmar Planı Değişikliği Teklifi incelendiğinde; Burhaniye İlçesi Memiş Mahallesinde ilçe ve çevresinin düzenlenmesi amaçlı sınırları ekli evraklarda gösterilen 24 29-28 29 paftalar kapsamında yapılan çalışmalarda alanın güneyindeki mahalle yolunun kenarına yan yol planlandığı görüldüğü, planlama bölgesi içerisindeki 15 ve 20 metrelik ana ulaşım arterlerinin korunduğu iç yolların istikametlerinin değiştirildiği, konut alanlarında ve park alanlarında düzenleme yapıldığı ve yeni resmi kurum alanlarının planlandığı anlaşıldığı, ancak ilgi yazı ekinde imar planı değişikliği imar planı açıklama raporuna rastlanılmadığı, bu nedenle Nazım imar planı değişikliği teklifinin bölgedeki nüfus ve/veya yapılaşma yoğunluğunun arttırıp arttırmadığı anlaşılamadığı, eğer plan değişikliği ile bölgenin nüfus ve/veya yapılaşma yoğunluğu artıyor ise plan değişikliği tekliflerinde 14 Haziran 2014 tarihli 29030 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Mekânsal Planların Yapımına Dair Esaslar Bölümünün; İmar planı değişiklikleri kısmının 26. maddesin de belirtilen şartlara uyularak hazırlanması gerektiği, söz konusu planlama alanının Burhaniye İlçesi Memiş Mahallesinde mevcut Nazım İmar Planı bulunan bölgede kalmakta olduğu görüldüğü, söz konusu bölgede Daire Başkanlıklarınca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir projeleri bulunmadığı, planlamaya konu kısımdaki yeni düzenlemede parsellerin cephe alacakları yolların Burhaniye İlçesi Memiş Mahallesindeki planlı yollar olacağından, Burhaniye İlçesi Memiş Mahallesinde ilçenin çevresinin düzenlenmesi amaçlı, konut, yeşil alan ve yolların düzenlenmesine yönelik imar planı değişikliğinde planlama sınırı içerisinde yapılan değerlendirme de bölgenin nüfus ve/veya yapılaşma yoğunluğunun artacağı sonucuna ulaşılması durumunda yeni durumun ihtiyacı oranında otopark alanlarının planlama sınırı içerisinde karşılanması, imar planı değişikliklerinin 3
planlama sınırı içerisinde Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan ilgili yönetmelik hükümlerinin uygulanması kaydıyla, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre İmar Planı Değişikliklerinin hazırlanabileceği Daire Başkanlıklarınca değerlendirilip bildirilmiştir. 7. PLANLAMA KARARLARI: Taşınmazlarımızın da içinde bulunduğu alan için hazırlanan İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 09.06.2016 tarihinde onanmıştır. JEO-AKTİF Ltd. Şti. tarafından hazırlanan İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu çalışması sonucunda; İnceleme alanının eğimi 0 0-5 0 arasında değiştiği belirtilmiştir, İnceleme alanı Edremit Fay zonu 10 km, havran Balya Fay zonundan ise 7 km, yakınından geçtiği, bu veriler projelendirme aşamasında dikkat edilmesi gerektiği belirtilmiştir, İnceleme alanında açılan Sondaj kuyularında yer altı suyuna S.K.1 de 6,00 metrede, S.K.2 de 7,00 metrede, S.K.3 de 6,50 metrede, S.K.4 de 7,50 metrede, S.K.5 de 5,00 metrede, S.K.6 de 6,50 metrede, S.K.7 de 9,00 metrede, S.K.8 de 6,00 metrede, S.K.9 de 7,00 metrede, S.K.10 de 5,50 metrede, S.K.11 de 8,50 metrede, S.K.12 de 8,00 metrede, S.K.13 de 5,00 metrede, S.K.14 de 6,50 metrede, S.K.15 de ise 7,00 metrede rastlandığı belirtilmiştir, İnceleme alanında 12 adet 30 metre derinliğe kadar Elektrik Özdirenç yapılmış ve sonuçları değerlendirilmiş, Des-1den ve Des-15 kadar tüm ölçüm noktalarında yüzeyden itibaren 1,0-1,28 m derinliğinde 1015-28 ohm özdirençli Bitkisel toprak bulunduğu, bu birimin altında 4,5-7,1 m derinliğe kadar 25-327 ohm özdirençli Killi Çakıl ve az Kum bulunduğu, bu birimi inceleme derinliğine kadar 11-246 ohm özdirençli Killi Kum ve az Çakıl birimi izlediği, yer altı su seviyesine 5-7 metrede rastlandığı belirtilmiştir, Morfolojik, Jeolojik ve Jeoteknik çalışmalar sonucunda inceleme alanında yapılaşmaya uygun olmayan saha olmadığı, inceleme alanında rastlanan birim Alüvyon seriye ait Killi çakıl ve az Kum ile Killi kum ve az Çakıl birimi gözlendiği, çakılların yer yer blok boyutunda olması dolayısıyla ani oturma oluşma öngörüsüyle gerekli olan tüm tedbirler alınması gerektiği, inceleme alanının 1. Deprem bölgesi kuşağında yer aldığı, laboratuvarda elde edilen veriler doğrultusunda şişme derecesinin düşük olduğu belirlenmiş, inceleme alanının jeofizik çalışmaları sonucunda 30 m derinliğe kadar incelenebilmiş, olası bir deprem anında ana kayadan gelen deprem dalgalarının genliklerinin zemin büyütme değeri A=2,06-2,21 olarak hesaplandığı belirtilmiştir, İnceleme alanının eğimi 0 0-5 0 arasında değiştiği için yumuşak eğimli alanlara girdiği, inceleme alanında yer altı suyuna 5,00-9,00 metre arasında rastlandığı, inceleme alanında yapılan sıvılaşma analizleri sonucunda sıvılaşma tehlikesi bakımından risk sorunu olması nedeniyle İnceleme alanı yerleşime Önlemli Alan-1.1 (ÖA-1.1) Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar) sınıfına dâhil edildiği, bu nedenle yapılacak olan yapılarla ilgili projeler bu konu göz önüne alınarak yapılması gerektiği belirtilmiştir, İnceleme alanın güneyinden 360 metre uzaktan Karınca deresi geçtiği, DSİ den söz konusu dereyle ile ilgili taşkın sahası hususunda görüş alınması alınan görüş harfiyen uyulması ve kurumun önerdiği tedbirler mutlaka alınması gerektiği, son yıllarda inceleme alanı ve çevresinde şiddetli yağışlar sonucunda zeminde aşırı su birikmesine ve suların eğim yönünde hareketliliği görülmüş, bu nedenle projelendirme ve yapım aşamasında gerekli tüm mühendislik tedbirlerinin alınarak çevre ve temel yüzeysel drenaj sistemleri oluşturulmalı su baskınlarının önlenmesi, drenaj sisteminin devamlı çalışması sürekli kontrol edilmesi, kazı sırasında eğime bağlı olarak oluşabilecek şevlerde istinat duvarı mutlaka yapılması gerektiği, temel kazısı ve yapılaşma esnasında kontrolsüz kazı yapılmamalı, yolların ve çevredeki binaların yapılacak kazıdan zarar görmemesi için gereken iksa önlemleri alındıktan sonra bina temel kazıları yapılması 4
gerektiği, bu tür alanlarda gerçekleştirilecek her türlü kazı kontrollü sürdürülmeli ve kazılar uzun süre açıkta bırakılmaması, derin kazı şevleri uygun projelendirilmiş istinat yapıları ile korunması, bu alanlarda yapılacak tüm bina bazı zemin etüt rapor içeriğinde etki derinliği boyunca zeminin oturma, şişme ve diğer jeoteknik hesaplamalar ile beraber zemin parametreleri belirlenmeli, bunların yanı sıra temel derinliği önerilmeli ve takibi yapılması gerektiği, önerilen tüm önlemler uzman mühendislerce projelendirilerek Belediyesi kontrolünde alındıktan sonra yapılaşmaya izin verileceği belirtilmiştir, Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmeliğe göre çalışma alanında yer alan zeminler C yerel zemin grubu, Z4 yerel zemin sınıfına girdiği, Spektrum karakteristik periyotları TA=0,20 sn ve TB=0,90 sn To =0,57-0,64 sn kayma dalgası hızı Vs30= 301 339 m/sn arasında değiştiği, inceleme alanında Etkin Yer İvme Katsayısı AO=0,40 g olduğu belirtilmiştir, İnceleme alanı Bakanlar Kurulunun 18 Nisan 1996 tarih ve 96/8109 sayılı kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri haritasına göre 1. derece deprem bölgesinde yer almakta olup, yapıların projelendirilmesinde Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik esaslarına titizlikle uyulması gerektiği belirtilmiştir. Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 09.06.2016 tarihinde onaylanan İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda sıvılaşma potansiyelinin yüksek olmasından dolayı Önlemli Alan-1.1 (ÖA-1.1) Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar) olarak belirlenen yerleşime uygunluk haritası, Gelişme Konut Alanı olarak belirlenen alana gelecek nüfusun Sosyo-Kültürel ihtiyaçların karşılanmasına yönelik Konut Alanının bir kısmını Ticaret-Konut Alanı, Eğitim Tesisleri Alanı, Belediye Hizmet Alanı ve Açık-Yeşil Alan yapımına yönelik olarak hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinin planlama çalışması esnasında, plan aynen üzerine aktarılmıştır. 1/5000 ölçekli Burhaniye Nazım İmar Planı Değişikliği olarak hazırlanan planlama alanı Burhaniye İlçesi sınırları içinde bulunmakta ve planlama alanı üst ölçekli plan olan 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planı sınırları içinde kalmakta ve bu plana göre Kentsel Gelişme Alanı olarak belirlenmiştir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Burhaniye ilçesinin Memiş ve Geriş mahallelerinin bir kısmını ve 24-29 ve 28-29 nolu imar paftalarını kapsamaktadır. Burhaniye ilçe merkezi ile planlama alanımız arasında bulunan Çanakkale-İzmir karayolu ana ulaşım aksımızı sağlamaktadır. Mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile ulaşım yönünden ilişki kurularak, hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde mevcut plandan gelen tüm yolların planlama alanı içinde devamlılığının sağlanmasına çalışılmıştır. Bu amaçla yollarda da kademelenmeye gidilerek planlama alanı içinde önerilen yollar 20 m, 15 m ve 10 m genişliğinde planlanmıştır. Buna göre planlama alanımızın güneyinden geçen ve Çanakkale-İzmir Karayolu ile bağlantımızı sağlayan Ören-Burhaniye karayolu mevcut 25 m genişliği ile aynen korunmuştur. Bu karayoluna bağlanan ve planlama alanımızın güneybatısından kuzeye yönelen 20 m genişliğindeki araç yolu planlama alanımızın batı sınırını oluşturmuş ve planlama alanı içindeki ana ulaşım aksı olarak belirlenmiştir. Ayrıca planlama alanımızın güneydoğusundan Ören-Burhaniye karayoluna bağlanan ve kuzeye yönelen 15 m genişliğindeki Araç Yolu planlama alanı içindeki ikinci derece ulaşım aksı olarak belirlenmiş ve bu yol kuzeye doğru yönlendirilerek kuzeyde 20 km genişliğindeki yolla birleşmiştir. Ayrıca planlama alanı içinde bu 15 m genişliğindeki Araç Yolu ile 20 m genişliğindeki ana ulaşım aksı arasında ulaşımın devamlılığını sağlayacak şekilde bağlantılar yapılmaya çalışılmıştır. Planlama alanımızın güneyinden geçen Ören-Burhaniye karayolu ile planlama alanı arasında tampon bir Yeşil Alan ile 7 m genişliğinde Yaya Yolu düzenlenerek bu karayolu ile Ticaret ve Konut Alanları arasında ilişki kurulmaya çalışılmıştır. Planlama alanı içinde gerek donatı alanları etrafında gerekse yol boyu güzergahlarında önerilen Genel Otopark Alanları ile Ticaret ve Konut Alanı ihtiyacı olan teknik altyapı ihtiyacı sağlanmaya çalışılmıştır. 5
Burhaniye Merkez ile Gömeç ilçelerinin içme suyu ihtiyacını karşılamak üzere Bostancı mahallesinden boru hatları ile aktarılan ve bir kısmı planlama alanımız içinden geçen kısmı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı sınırları içinde belirlenmemiştir Bu nedenle BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Daire Başkanlığının 29.06.2016 tarih ve 1688/11806 sayılı görüşü doğrultusunda planlama alanı içinden geçen Burhaniye Merkez ile Gömeç-Pelitköy- Karaağaç İçme Suyu İsale Hatlarının Konut Alanı içinde kalan kısımları, hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil ederek Kamu Alanı; Yeşil-Yol-Eğitim Tesisi vb., içinde bırakılmıştır. Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde planlama alanının ortasında önerilen Eğitim Alanı ve Yeşil Alan ile güneydeki Belediye Hizmet Alanı arasındaki 15 m genişliğinde önerilen Araç Yolunun iki kenarı Ticaret-Konut Alanı olarak belirlenmiştir. Ayrıca planlama alanımızın güneyinden geçen 25 m genişliğindeki Burhaniye-Ören karayoluna cepheli alanlar da Ticaret-Konut Alanı olarak belirlenmiştir. Ticaret-Konut Alanı olarak belirlenen alanlarda zemin katlar Ticaret Alanı üst katlar Konut Alanı olarak planlanmıştır. Mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında Gelişme Konut Alanı olarak belirlenen alanlar gelecek nüfus doğrultusunda tadil edilerek planlama alanımızın güneyinde Belediye Hizmet Alanı, bu alanın biraz kuzeyinde ise Eğitim Alanı ve bu bölgeye hizmet verecek bir Bölge Parkı hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde önerilmiştir. Ayrıca planlama alanımızın kuzeyinde; planlama alanı içinde yaşayacak nüfusun ihtiyacı olan, bir İbadet Alanı belirlenmiştir. Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde planlama alanımızın kuzeydoğusunda iki adet Spor Tesisi Alanı önerilmiştir. Ticaret-Konut Alanı olarak, planlama alanının kuzeyindeki Konut Alanları ise Eğitim Alanı, Konut Alanı, İbadet Alanı ve Açık-Yeşil Alan olarak belirlenmiştir. Planlama alanımızın güneydoğusunda; 15 m genişliğindeki Araç Yolunun Ören-Burhaniye karayoluna bağlandığı noktada, önerilen Belediye Hizmet Alanı gerek planlama alanına gerekse çevredeki yerleşim alanlarına hizmet vermek üzere planlanmıştır. Bu alanın biraz kuzeyinde önerilen büyük Yeşil Alan ile bütünleşecek şekilde Eğitim Alanı önerilmiştir. Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde planlama alanı içinde geri kalan alanlar Gelişme Konut Alanı (Yüksek) olarak belirlenmiştir. Mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında önerilen; E (emsal):1.00, maks. TAKS:0.25, maks. h: 4 kat, min. ifraz 500 m 2 olan yapılanma koşulları ise hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil edilerek kaldırılmış, buna karşın planlama alanında önerilen alanlara ait yapılanma koşulları hazırlanacak 1/1000 ölçekli İlave Uygulama İmar Planında belirlenecektir. Planlama sonucunda elde edilen değerler aşağıda verilmiştir. FONKSİYONLAR MEVCUT TADİLAT FARK Gelişme Konut Alanı 274.140,09 m 2 187.840,18 m 2-86.299,91 m 2 Yeşil Alan 27.856,66 m 2 52.726,36 m 2 + 24.869,70 m 2 Ticaret-Konut Alanı - 34.719,93 m 2 + 34.719,03 m 2 Konut İnşaat Alanı 274.140,09 m 2 260.159,83 m 2-13.980,26 m 2 Ticaret İnşaat Alanı - 6.943,99 m 2 + 6.943,99 m 2 Nüfus 10.966 kişi 10.349 kişi - 617 kişi Eğitim Alanı - 6.872,09 m 2 + 6.872,09 m 2 Belediye Hizmet Alanı - 2.908,35 m 2 + 2.908,35 m 2 İbadet Alanı - 1.041,89 m 2 + 1.041,89 m 2 Spor Alanı - 4.300,00 m 2 + 4.300,00 m 2 6
ŞEKİL 2. Planlama Alanı - Teklif Planın Uydu Görüntüsü Üzerindeki Konumu. 7