DEMİRCİ (MANİSA) AKINCILAR MAHALLESİ 282 ADA 71 PARSEL, HACI HAMZA MAHALLESİ 333 ADA 100 VE 109 PARSELLERE AİT NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU HAZIRLAYAN etüdproje TEL/FAKS:0 236 713 09 36 M. PAŞA CAD. UĞURSOY İŞHANI KAT:2 NO:146/217 SALİHLİ/MANİSA www. etudproje.com.tr NİSAN, 2017 MANİSA
Plan Müellifi etüdproje Planlama Ekibi Mustafa HOŞAFÇI Şehir Plancısı, İTÜ (C Karne Grubu) Hüseyin HANER Şehir Plancısı, İTÜ (A Karne Grubu) 1
İÇİNDEKİLER 1. PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU 2. PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ 3. PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI 4. PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI 5. PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 6. MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ 7. ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI 8. PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER İ PLAN BİLGİSİ 9. ÖNCEKİ PLAN KARARLARI 10. PLANA İLİŞKİN RAPORLAR 11. PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ 12. KURUM GÖRÜŞLERİ 13. ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI 14. PLAN KARARLARI 2
1. PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU Plan değişikliğine konu alan; Manisa ili, Demirci ilçesi, Akıncılar Mahallesi 282 ada 71 parsel numarası ile Maliye Hazinesi adına kayıtlı arsa niteliğindeki 9.138 m2 yüzölçümlü taşınmaz, Hacı Hamza Mahallesi 333 ada 109 parsel numarası ile Maliye Hazinesi adına kayıtlı arsa niteliğindeki 12.003,85 m2 yüzölçümlü taşınmaz ve Hacı Hamza Mahallesi 333 ada 100 parsel numarası ile hissedarları Habibe EYERCİ, Yaşar ŞERBETÇİ ve Nurettin EYERCİ adına kayıtlı tarla niteliğindeki 840,00 m2 yüzölçümlü taşınmazdan oluşmaktadır. Demirci ilçesine ait onaylı Nazım ve Uygulama İmar Planı'nda 282 ada 71 parselin batısında kalan 6.276 m2'lik kısmı Sosyal-Kültürel Tesis Alanı, doğusunda kalan 3.100 m2'lik kısmı Resmi Tesis Alanı olarak planlıdır. 333 ada 100 parselin bir kısmı ile 333 ada 109 parselin tamamı ise Eğitim Tesis Alanı olarak planlıdır. Milli Eğitim İl Müdürlüğü tarafından; mevcut imar planında 282 ada 71 parselin Sosyal Tesis Alanı olarak planlı kısmında; parselin kuzeyindeki İmam Hatip Lisesi'nin devamı niteliğinde ait ek binalar yapılacağı gerekçesi ile plan değişikliği yapılması ve bu alanın Eğitim Tesis Alanı olarak planlanması talep edilmektedir. 2. PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ Manisa ili, Ege Bölgesinde yer alan bir ildir. Manisa 1.367.905 toplam nüfusuyla İzmir'den sonra Ege Bölgesi'nin 2. büyük ilidir. Manisa İlinin Türkiye'deki Yeri 3
Manisa İlinin Bölgedeki Yeri Demirci İlçesinin Manisa'daki Yeri Manisa nın ilçelerinden biri olan Demirci, Manisa il merkezine 158 km. ve İzmir il merkezine yaklaşık 197 km. uzaklıkta bulunur. Doğu ve kuzeydoğusunda Kütahya, kuzeyinde Balıkesir ili ile sınır teşkil eder ve güneyinde Manisa Selendi, Kula, batısında ise Gördes ile kısmen de Köprübaşı ilçeleri ile çevrili bir konuma sahiptir. Yüzölçümü 1233 km²'dir. Plan değişikliğine konu 282/71 parsel Demirci ilçe merkezinin kuzeyinde, Akpınar Caddesi üzerindedir. 71 parselin üzerinde hâlihazırda batı kısmında prefabrik tek katlı öğrenci yurdu binaları, doğu kısmında ise 5 katlı betonarme öğrenci yurdu binaları mevcuttur. Kuzeyinde İmam Hatip Lisesi, doğusunda Jandarma Karakolu, güneyinde Endüstri Meslek Lisesi bulunmaktadır. 333/100 ve 109 parseller ise ilçenin kuzeydoğusunda, Demirci-Simav karayolu üzerinde yer alır. 100 ve 109 parsellerin üzerinde herhangi bir yapılaşma yoktur. Ancak 109 parselin doğusunda Demirci Anadolu Öğretmen Lisesi binaları mevcuttur. 282 ADA 71 PARSEL 333 ADA 100 VE 109 PARSEL 4
3. PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI Kapalı havza konumunda olan ilçede Simav Dağları ve 1475 m. yükseklikteki Akçakertik Sırtı, 1487 m. yükseklikteki Türkmen Dağı, 1535m. yükseklikteki Asi Tepesi bulunmaktadır. Demirci Simav Dağlarında Damcık, Ziyaret Tepe 1795 m. yüksekliktedir. İlçede kuzeyden güneye akmakta olan Demirci Çayı bulunmaktadır. İlke çayının kollarını ise Asi Tepesi dağının güney ve doğusuna düşen sahalarda sırayla Gümele Deresi, Değirmen Dere ve Iklıkçı Derelerinin birleşmesiyle Alaağaç Deresi ve nihayet daha doğuda Minnetler deresi oluşturmaktadır. İlçe merkezinde ortalama 880 m. yükseklik mevcutken, 282 ada 71 parsel 918 m. 333 ada 100 ve 109 parseller ise 980 m. rakımdadır. DEEMİ İRCCİ İ Planlama Alanı Planlama Alanı ve Yakın Çevresinin Uydu Görüntüleri 5
4. PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI Demografik Yapı Yıllara Göre Manisa Nüfusu Manisa'nın İlçelerinin 2014 Nüfusu Yıl Erkek Kadın Toplam 2014 686.379 681.526 1.367.905 2013 682.097 677.366 1.359.463 2012 673.700 672.462 1.346.162 2011 671.361 668.713 1.340.074 2010 714.064 665.420 1.379.484 2009 669.724 662.233 1.331.957 2008 656.051 660.699 1.316.750 2007 667.061 652.859 1.319.920 Ahmetli: 16.104 Akhisar: 163.107 Alaşehir: 99.962 Demirci: 43.027 Gölmarmara: 15.384 Gördes: 29.768 Kırkağaç: 45.730 Köprübaşı: 14.191 Kula: 45.587 Salihli: 156.861 Sarıgöl: 36.206 Saruhanlı: 53.684 Selendi: 21.437 Soma: 105.518 Şehzadeler: 166.443 Turgutlu: 150.460 Yunusemre: 204.436 Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK), Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2014 Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Manisa'nın toplam nüfusu 1 milyon 367 bin 905'e ulaşırken, Demirci ilçesinde 43.027 kişi yaşamaktadır. 6
Sosyal Yapı Demirci, yüzyıllardır sürdürdüğü gelenek ve göreneklerini günümüzde turizmin hizmetine sunmaktadır. Kuruluşu milattan öncelere dayanan, tarihin ve kültürün en derin izlerinin bulunabileceği ilçe, tarihi mekanları ve doğa güzellikleriyle dikkat çeker. El emeği, göz nuru el halıcığını çağın teknolojisiyle birleştiren Demirci, dünyanın her köşesine ihracat yaparak "Halıkent" unvanını kazanmıştır. Demirci keşkeği UNESCO somut olmayan kültürel miras listesine girmesi için yapılan başvuru sonucunda Endonezya nın Bali kentinde düzenlenen toplantıda resmen karara bağlanarak listeye girmeyi başarmıştır. Yapımı büyük maharet isteyen kalaycılık mesleği, birçok bölgede kaybolurken Demirci'de devam ettirilmektedir. Demircide bu gün itibariyle 5 bin öğrenci yaşamaktadır. Bünyesinde Eğitim Fakültesi ve Yüksekokul barındıran Demirci, eğitim kalitesi yönünden Türkiye'ye adını duyurmuştur. İlk ve lisede 8 bin 300 öğrenciyle Demirci, Manisa genelinde başarı sıralamasında zirvedeki yerini korumaktadır. 1964 yılında 248 öğrencisi ile öğrenime başlayan Demirci İlköğretmen Okulu, 1992 yılında Celal Bayar Üniversitesi'ne bağlandı ve Eğitim Fakültesi olarak şöhretini sürdürdü. Fen Bilgisi Öğretmenliği, Sınıf Öğretmenliği, Sosyal Bilgiler Öğretmenliği, Türkçe Öğretmenliği bölümleri bulunan Demirci Eğitim Fakültesi çağdaş eğitim-öğretim teknolojilerini en iyi şekilde kullanabiliyor. Ekonomik Yapı Başlıca geçim kaynakları az miktarda hayvancılık ve tarımdır. Tütün, üzüm, kiraz, zeytin ve elma başlıca tarım ürünleridir. Bunun dışında, öğrenciler ekonomiyi oldukça olumlu yönde etkiler. Ayrıca, dünyaca ünlü halı fabrikalarıyla da ekonomiye büyük katkıda bulunur. Son yıllardaki en büyük geçim kaynaklarından birisi de yün cami halısı üretimidir. Dünyanın her kıtasında Demirci'de üretilen yün cami halılarına rastlamak mümkündür. İhracat kaydı ile yapılan satışlar, Demirci'ye giren döviz miktarında da çok önemli bir artış olmasını sağlamıştır. 7
5. PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ Demirci ve Yakın Çevresi Ulaşım Ağı Demirci ilçesi Manisa il merkezine 158 km. ve İzmir il merkezine yaklaşık 197 km. uzaklıkta bulunur. Kütahya il merkezine 185 km Simav ilçesine ise 44 km. mesafededir. Planlama alanlarından biri olan 282 ada 71 parsel ilçe merkezinin kuzeyinde, diğeri 333 ada 100 ve 109 parseller ise ilçe merkezinin kuzeydoğusundadır. 8
6. MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ Plan değişikliğine konu alan; Manisa ili, Demirci ilçesi, Akıncılar Mahallesi 282 ada 71 parsel numarası ile Maliye Hazinesi adına kayıtlı arsa niteliğindeki 9.138 m2 yüzölçümlü taşınmaz, Hacı Hamza Mahallesi 333 ada 109 parsel numarası ile Maliye Hazinesi adına kayıtlı arsa niteliğindeki 12.003,85 m2 yüzölçümlü taşınmaz ve Hacı Hamza Mahallesi 333 ada 100 parsel numarası ile hissedarları Habibe EYERCİ, Yaşar ŞERBETÇİ ve Nurettin EYERCİ adına kayıtlı tarla niteliğindeki 840,00 m2 yüzölçümlü taşınmazdan oluşmaktadır. İmar Planı'nda 282 ada 71 parselin batısında kalan 6.276 m2'lik kısmı Sosyal-Kültürel Tesis Alanı, doğusunda kalan 3.100 m2'lik kısmı Resmi Tesis Alanı olarak planlıdır. 333 ada 100 parselin bir kısmı ile 333 ada 109 parselin tamamı ise Eğitim Tesis Alanı olarak planlıdır. Kuzeyinde İmam Hatip Lisesi, doğusunda Jandarma Karakolu ve güneyinde Meslek Lisesi yer alır. 282 ada 71 parsel üzerinde hâlihazırda bir kısmı prefabrik tek katlı, bir kısmı da betonarme 5 katlı öğrenci yurdu binaları mevcuttur. 333 ada 100 ve 109 parseller üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Doğusunda Demirci Anadolu Öğretmen Lisesi mevcuttur. Akpınar Caddesi'nden Kuzeydoğuya Bakış Akpınar Caddesi'nden Güneybatıya Bakış 9
7. ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI Meri 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı 23.06.2014 tarih ve 9948 sayılı Bakanlık Olur'u ile onaylanmıştır. Askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında 30.12.2014 tarih ve 21137 sayılı Bakanlık Olur'u ile onaylanmıştır. Askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında yeniden düzenleme yapılan İzmir- Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 7. maddesi uyarınca 16.11.2015 tarihinde onaylanmıştır. Planlama alanı, İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda Demirci ilçesi sınırları içerisindedir. 282 ada 71 parselin bir kısmı 'Kentsel Yerleşik Alan' bir kısmı da 'Üniversite Alanı' kullanımında kalmakta olup, 333 ada 100 ve 109 parseller ise Demirci-Simav karayolu üzerinde ve 'Tarım Arazisi' olarak planlı alanda kalmaktadır. 10
PLANLAMA ALANLARI Meri İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı 11
12
8. PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER'İ PLAN BİLGİSİ Meri 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Yürürlükte bulunan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 282 ada 71 no.lu parsel Sosyal-Kültürel Tesis Alanı, 333 ada 100 ve 109 no.lu parseller ise Eğitim Tesis Alanı olarak planlıdır. Planlama Alanı Planlama Alanı 13
Meri 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 282 ada 71 parsel Sosyal-Kültürel Tesis Alanı olarak planlıdır. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 14
Yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 333 ada 100 parselin bir kısmı ile 109 parselin tamamı Eğitim Tesis Alanı olarak planlıdır. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 15
9. ÖNCEKİ PLAN KARARLARI VE MAHKEME KARARLARI Plan değişikliğine konu 282 ada 71 parsel ve 333 ada 100 ve 109 parsellere ilişkin önceki plan, halen yürürlükte bulunan Demirci ilçesi Nazım ve Uygulama İmar Planı'dır. Planlama alanına ilişkin herhangi bir mahkeme kararı bulunmamaktadır. 10. PLANA İLİŞKİN RAPORLAR Planlama alanı için hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporlarından 282 ada 71 parsel için olanı 17.03.2017, 333 ada 109 parsel için olanı da 20.03.2017 tarihlerinde Manisa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylanmıştır. Bu raporlara göre; 282 ada 71 parselin bulunduğu alan yerleşime uygunluk açısından Önlemli Alan (ÖA-2.1) Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar olarak tanımlanmış olup, aşağıdaki huşular belirtilmiştir. - Zemin ve temel etüt çalışmalarında inceleme alanında yapılacak kazılar, planlanacak yapı yükleri ve inceleme alanı dışındaki, yüklerin etkisi de hesaplanarak yamaç boyunca stabilite analizleri yapılmalı, stabiliteyi sağlayacak önlem problemleri belirlenerek uygulandıktan sonra yapılaşmaya gidilmelidir. - Kazılarda oluşacak şevler açıkta bırakılmamalı, uygun projelendirilmiş istinat yapılarıyla desteklenmelidir. - Yeraltı suyu, yüzey suyu ve atık suların yapı temellerine ulaşmasını engelleyecek drenaj sistemleri uygulanmalıdır. - Mevcut istinat duvarlarındaki çatlakların iyileştirilmesi önerilir. 16
333 ada 109 parselin bulunduğu alan yerleşime uygunluk açısından Uygun Alan (UA-1) Kaya Ortamlar olarak tanımlanmış olup, aşağıdaki huşular belirtilmiştir. - Bu alanlarda, yapı temellerinin kaya ortamlar üzerinde yer alan ayrışma zonu kaldırılarak sağlam seviyelere oturtulması gerekmektedir. Ayrıca yüzey atık suların yapı temellerine ulaşmasını engelleyecek drenaj sistemleri uygulanmalıdır. - Bu alanlarda yapılacak her türlü yapılaşma öncesi zemin etüt çalışması yapılmalıdır. Zemin taramaları ve jeoteknik hesaplamalar ayrıntılı olarak yapılmalı, parsel bazında yapılan zemin ve temel etütlerinden elde edilecek veriler ışığında uygun temel tipi, temel derinliği, temelin taşıttırılacağı seviyenin mühendislik parametreleri (şişme, oturma, taşıma gücü) için önerilerde bulunulmalıdır. 12. KURUM GÖRÜŞLERİ Plan değişikliği yapılan alan için herhangi bir kurum görüşü alınmasına ihtiyaç duyulmamıştır. 13. ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI İmar Planı'nda 282 ada 71 parselin batısında kalan 6.276 m2'lik kısmı Sosyal-Kültürel Tesis Alanı, doğusunda kalan 3.100 m2'lik kısmı Resmi Tesis Alanı olarak planlıdır. 333 ada 100 parselin bir kısmı plan dışında kalmakla birlikte bir kısmı ve 333 ada 109 parselin tamamı Eğitim Tesis Alanı olarak planlıdır. 17
14. PLAN KARARLARI Hazırlanan plan değişikliği önerisinde, mevcut planda 282 ada 71 parselin Sosyal-Kültürel Tesis Alanı olarak planlı 6.276 m2'nin 5.876 m2'lik kısmı; kuzeyindeki İmam Hatip Lisesi'nin devamı niteliğinde ilave yapıların yapılabilmesine olanak tanıyacak biçimde tasarlanmış ve Eğitim Tesis Alanı (Lise) olarak planlanmıştır. Parselin bu kısmı ile kuzeyindeki İmam Hatip Lisesi arasındaki ifraz hattı kaldırılmış, yapı yaklaşma mesafeleri buna göre düzenlenmiş ve bu iki parselin tevhidi mümkün hale getirilmiştir. Eğitim Tesis Alanı (Lise) olarak planlanan bu alanda yapılaşma koşulları E=1.00 ve Yençok=Serbest olarak belirlenmiştir. Eğitim Tesis Alanı (Lise) olarak planlanan bu alanın doğu bitişiği mevcut planda Resmi Tesis Alanı olarak planlıdır. Resmi Tesis Alanı olarak planlı bu alanda Kredi ve Yurtlar Kurumu'na ait 5 katlı betonarme Öğrenci Yurdu bulunmakta olup, bu binalar yine mevcut planda Sosyal-Kültürel Tesis Alanına tecavüzlü durumdadır. Mevcut imar planında Sosyal-Kültürel Tesis olarak planlı 6.276 m2'nin 400 m2'lik kısmı bu sebeple Resmi Tesis Alanı'na ilave edilmiş, sözü edilen yurt binalarının tecavüzlü durumu ortadan kaldırılmıştır. Buna göre mevcut planda 3.100 m2 olan Resmi Tesis Alanı 3.500 m2 büyüklüğe ulaşmıştır. Bu alandan kaldırılan Sosyal-Kültürel Tesis alanına eşdeğer büyüklükteki alan, planlama alanının kuzeydoğusunda Eğitim Tesisi olarak planlı olan 333 ada 100 ve 109 parselin batı kısmında 6.276 m2 olarak planlanmıştır. Buna karşılık 333 ada 100 ve 109 parselin içinden Sosyal-Kültürel Tesis Alanı olarak ayrılan ve bu sebeple azalan 6.276 m2 Eğitim Tesis Alanı'na eşdeğer alan; 282 ada 71 parselin içinde planlanan 5.876 m2'ye ilave olarak, 333 ada 109 parsel ile doğusundaki Demirci Anadolu Öğretmen Lisesi arasındaki 400 m2 büyüklüğündeki 7.00 m. kesitli yaya yolu da Eğitim Tesis Alanı olarak planlanmak suretiyle 6.276 m2'ye tamamlanmıştır. 18
Mevcut ve Öneri İmar Planı arazi kullanım dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. ARAZİ KULLANIM MEVCUT PLAN (m2) ÖNERİ PLAN (m2) FARK Sosyal-Kültürel Tesis 6.276 6.276 0 Resmi Tesis 3.100 3.500 + 400 Eğitim Tesisi 6.276 6.276 0 Yol 400 0-400 Toplam Alan 16.052 16.052 0 1/5000 ölçekli Nazım ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Plan Notları aşağıdaki gibidir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Plan Notları : 1. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı onaylanmadan uygulamaya geçilemez. 2. Manisa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 17.03.2017 ve 20.03.2017 tarihlerinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporlarında belirtilen hususlara uyulacaktır. 3. Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda Demirci (Manisa) Nazım İmar Planı, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları: 1. Manisa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 17.03.2017 ve 20.03.2017 tarihlerinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporlarında belirtilen hususlara uyulacaktır. 2. Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda Demirci (Manisa) Uygulama İmar Planı, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. 3. Belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu, ilgili yönetmelikler ve Akhisar ilçesi Uygulama İmar Planı plan uygulama hükümlerine uyulacaktır. 19
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Önerisi 20
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Önerisi 21