BALIKESİR İLİ, BURHANİYE İLÇESİ, GERİŞ MAHALLESİ, ADA 419, PARSEL 305 TE KAYITLI TAŞINMAZ İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU ARALIK 2016
Balıkesir İli, Burhaniye İlçesi, Geriş Mahallesi, Ada 419, Parsel 305 te Kayıtlı Taşınmaz İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu 1
1. KONUM: Balıkesir ili Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler ve 26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Balıkesir ili Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup, kuzeydoğudan Bursa, güneydoğudan Kütahya ve Manisa, güneybatıdan İzmir, batıdan ise Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. ŞEKİL 1. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Yeri. 2. PLANIN GEREKÇESİ: 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı kararları doğrultusunda taşınmazımızı Ticaret-Turizm Alanı olarak belirleyebilmek amacıyla 1/1000 ölçekli İlave Uygulama İmar Planı hazırlanmıştır. 3. MÜLKİYET DURUMU: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan taşınmazımız, tapuda Balıkesir İli, Burhaniye İlçesi, Geriş Mahallesi, Ada 419, Parsel 305 te kayıtlı 5.100 m² büyüklüğündeki taşınmaz Mustafa EMİN ÇAKIROĞLU adına tescil edilmiştir. 4. HÂLİHAZIR (MEVCUT) DURUM: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan taşınmazımız Burhaniye ilçesi, Bahçelievler mahallesinin sahil kısmında konumlanmıştır. Taşınmazımızın çevresinde yerleşik ve yazlık konutlar yer almakta ve taşınmazımızın yaklaşık 270 m batısında ise Edremit Körfezi bulunmaktadır. 5. MER İ PLANLARDAKİ DURUMU: Planlama alanımız için daha önce onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı bulunmamaktadır. 6. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir ili, Burhaniye ilçesi, Geriş Mahallesi, tapunun 26 32 Y pafta, ada 419, parsel 305 te kayıtlı taşınmazımız için Ticaret- Turizm Tesis Alanı yapımına yönelik olarak ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmıştır. Ticaret-Turizm Tesis Alanı yapımına yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Planına yönelik olarak yapılan yazışmalar sonucunda ilgili Kurum Görüşleri aşağıda verilmiştir: Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı nın 25.10.2016 tarih ve 1530 sayılı yazısında, aplikasyon krokisinde ve yerinde yapılan incelemede; söz konusu parselin 05.06.2015 tasdik tarihli 1/100 000 ölçekli Balıkesir- 2
Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planında Tarım Alanında, Nazım ve Uygulama İmar Planlarında ise plansız alanda kaldığı, parselin kadastral yoldan cephe aldığı ve bu yolun devamında ise 3. Derece kırsal mahalle yoluna bağlanıldığı, söz konusu parsel Edremit İlçesi Altınoluk Mahallesi sınırları içerisinde kaldığı, Daire Başkanlığınca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir projelerinin bulunmadığı anlaşılmış, bahse konu parselde "Turizm (Otel) Alanı" Amaçlı yapılacak 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının hazırlanması çalışmalarında, planlanacak fonksiyonun ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sınırı içerisinde ayrılması, imar planlarının Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan "Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik" hükümlerinin uygulanması kaydıyla, 14 Haziran 2014 tarihli 29030 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uyularak İmar Planlarının hazırlanması gerektiği belirtilmiştir, Balıkesir Büyükşehir Belediyesi BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın 25.10.2016 tarih ve 18985 sayılı yazında söz konusu faaliyetle ilgili Su Havzaları Koruma Yö-netmeliği hükümlerince değerlendirme yapıldığında, herhangi bir baraj koruma havzası ve kaynaklarının koruma alanına girmediği tespit edilmiş olup, 19.10.2016 tarihinde Genel Müdürlükçe faaliyet sahasında yapılan incelemelerde söz konusu taşınmaz ile ilgili 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli İlave Uygulama İmar Planı Değişik-liği yapılmasında Genel Müdürlükçe herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Burhaniye Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü nün 05.12.2016 tarih ve 9125 sayılı yazısında söz konusu taşınmazın lejantının Nazım İmar Planı Değişikliği ile Turizm-Ticaret olarak değiştirilmesinin uygun olduğu belirtilmiştir. 7. PLANLAMA KARARLARI: Ticaret-Turizm yapımına yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanması için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve bu Kurumların görüşü doğrultusunda 1/1000 ölçekli İlave Uygulama İmar Planı şekillendirilmeye çalışılmıştır. Taşınmazımız için hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 21.10.2016 tarihinde onanmıştır. JEOAKTİF Tic. Ltd. Şti. tarafından hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu çalışması sonucunda; İnceleme alanı Edremit fay Zonu 8 km, Havran Balya Fay Zonu 8 km ve Çizgisellik Fayı 8.5 km yakınından geçtiği ve bu verilerin projelendirme aşamasında dikkat edilmesi gerektiği belirtilmiş, Yer altı su seviyesine 2-3 metrede rastlandığı belirtilmiş, Morfolojik, Jeolojik ve Jeoteknik çalışmalar sonucunda inceleme alanında yapılaşmaya uygun olmayan saha olmadığı, inceleme alanında rastlanan birim bitkisel toprağın altında Kuaterner Alüvyon seriye ait Killi Kum biriminin altında ise Killi Kum ve Az Çakıl birimi gözlendiği, inceleme alanının 1. Deprem bölgesi kuşağında yer aldığı, inceleme alanının jeofizik çalışmaları sonucunda 30 m derinliğe kadar incelenebildiği, olası bir deprem anında ana kayadan gelen deprem dalgalarının genliklerinin zemin büyütme değeri A=2.7 olarak hesaplandığı belirtilmiş, İnceleme alanının eğimi 0-5 arasında değiştiği, buda kategori olarak yumuşak eğimli alanlara girdiği, inceleme alanında yer altı suyuna 2.50-2.60 m arasında rastlanıldığı belirtilmiş, Laboratuvar sonuçlarına göre şişme derecesinin düşük olduğu tespit edilmiş, inceleme alanında yapılan sıvılaşma analizleri sonucunda sıvılaşama tehlikesi bakımından risk sorunu olması nedeniyle inceleme alanı yerleşime Önlemli Alan-1.1 (ÖA-1.1) Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar) sınıfına dâhil edilmiş, bu nedenle 3
yapılacak olan yapılarla ilgili projeler bu konu göz önüne alınarak yapılması gerektiği belirtilmiş, İnceleme alanının da yağmur ve kar sularının yapılacak olan yapılara emniyet yönünden yerüstü sularının bina temellerine etkisini ortadan kaldırmak için yapıların etrafına drenaj sistemleri geliştirilerek drenaj sisteminin devamlı çalışması sürekli kontrol edilmesi gerektiği belirtilmiş, Son yıllarda inceleme alanı ve çevresinde şiddetli yağışlar sonucunda zeminde aşırı su birikmesine ve suların eğim yönünde hareketliliği görülmüş, inceleme alanının 1 km yakınından Karınca deresi geçtiği, bu dere ile ilgili taşkın sahaları konusunda DSİ den görüş alınıp alınan görüş doğrultusunda kurumun tüm belirlediği kriterlere harfiyen uyulması gerektiği, ayrıca inceleme alanı denize olan mesafesi 400 m civarında olduğu, bu nedenle projelendirme ve yapım aşamasında gerekli tüm tedbirler alınarak çevre ve temel drenaj sistemleri oluşturulması, drenaj sisteminin devamlı çalışması sürekli kontrol edilmesi gerektiği belirtilmiş, Mevcut ve oluşabilecek olan şevlere mutlaka istinat duvarı yapılarak drenaj sistemleri geliştirilerek gerekli tüm mühendislik önlemler alınması, ayrıca emniyet yönünden yapıların etrafına yerüstü ve yeraltı sularının tahliyesi için drenaj sistemi suların yapılarak suların temele olan etkisini bertaraf edilmesi, parsel bazında yapılacak olan zemin etütlerinde şev stabilize analizleri yapılması, ayrıca şev stabilizesinin sağlanması için teraslama yapılarak palyeler oluşturması, mümkünse ağaçlandırmada yapılması, temel kazısı ve yapılaşma esnasında kontrolsüz kazı yapılmaması, yolların ve çevredeki binaların yapılacak kazıdan zarar görmemesi için gereken iksa önlemleri alındıktan sonra bina temel kazıları yapılması, derin kazı şevleri uygun projelendirilmiş istinat yapıları ile korunması, bu alanlarda yapılacak tüm bina bazı zemin etüt rapor içeriğinde etki derinliği boyunca zeminin oturma, şişme, taşıma gücü, büyütme, periyot ve diğer jeoteknik hesaplamalar ile beraber zemin parametreleri belirlenmeli, bunların yanı sıra temel derinliği önerilmeli ve takibi yapılması gerektiği belirtilmiş, Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmeliğe göre çalışma alanında yer alan zeminler D yerel zemin grubu, Z4 yerel zemin sınıfına girdiği, Spektrum karakteristik periyotları TA=0,20 sn ve TB=0,90 sn To =0,85-0,87 sn, inceleme alanında Etkin Yer İvme Katsayısı AO=0,40 g olduğu belirtilmiş, İnceleme alanı Bakanlar Kurulunun 18 Nisan 1996 tarih ve 96/8109 sayılı kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri haritasına göre 1. derece deprem bölgesinde yer almakta olup, yapıların projelendirilmesinde Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik" esaslarına titizlikle uyulması gerektiği belirtilmiştir. Ticaret-Turizm Alanı yapımına yönelik olarak hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği planlama çalışması esnasında, Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 21.10.2016 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli İmar Planına Esas Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda sıvılaşma potansiyelinin yüksek olmasından dolayı Önlemli alan- 1.1(ÖA-1.1) Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar) olarak belirlenen yerleşime uygunluk hari-tası plan aynen üzerine aktarılmıştır. Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde planlama alanımızın kuzeyinden geçen ve taşınmazımızın cephe aldığı 25 m genişliğindeki Ören-Akçay karayolu mevcut genişliği ile aynen korunmuştur. 1/5000 ölçekli Nazım İmar planı kararları doğrultusunda önerilen ve planlama alanımızın doğusunda 25 m genişliğindeki Araç Yoluna bağlanarak güneye yönelen 20 m genişliğindeki Araç Yolu gerek Nazım Planın gerekse planlama alanımızın 2. Derece Ulaşım aksını oluşturmaktadır. Ayrıca planlama alanımızın batısında yine 25 m genişliğindeki ana ulaşım aksına bağlanarak güneye yönelen 15 m genişliğindeki Araç Yolu planlama alanımızın çevre ile olan ulaşım ilişkisini sağlamaya yönelik olarak planlanmıştır. Hazırlanan 1/1000 ölçekli İlave Uygulama İmar Planında taşınmazımız Ticaret-Turizm Alanı olarak önerilmiştir. Ticaret-Turizm Alanı önerilen kullanımlardan sadece birinin veya ikisinin birlikte yer aldığı alanlardır. Ticaret-Turizm Alanında 01/06/2013 tarih ve 28664 sayılı Resmi 4
Gazetede yayımlanan ve 08.09.2013 tarih ve 28759 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak değiştirilen Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 14. maddesinin 3. bölümünde belirlenen alan kullanımlarının (b-c) fıkrasında belirtilen İş Merkezleri, Ofis-Büro, Çarşı, Çok Katlı Mağaza, Alışveriş Merkezi ve Otel Gibi Konaklama Tesisleri, Sinema, Tiyatro, Müze, Kütüphane, Sergi Salonu Gibi Kültür Tesisleri, Lokanta, Restoran, Gazino, Düğün Salonu Gibi Eğlenceye Yönelik Birimler, Yönetim Binaları vb. Ticaret ve Hizmet Fonksiyonlarına ilişkin yapılar yapılabilecektir. ŞEKİL 2. Planlama Alanı - Teklif Planın Uydu Görüntüsü Üzerindeki Konumu. 5