DEMİRCİ (MANİSA) BAHÇELER MAHALLESİ, 403 ADA 70, 71, 404 ADA 71, 72, 73 VE 111 ADA 6 PARSELE AİT NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU HAZIRLAYAN etüdproje PLANLAMA LTD. ŞTİ. TEL/FAKS:0 236 713 09 36 M. PAŞA CAD. UĞURSOY İŞHANI KAT:2 NO:146/217 SALİHLİ/MANİSA www. etudproje.com.tr HAZİRAN, 2017 MANİSA
Plan Müellifi etüdproje PLANLAMA LTD. ŞTİ. Planlama Ekibi Mustafa HOŞAFÇI Şehir Plancısı, İTÜ (C Karne Grubu) Hüseyin HANER Şehir Plancısı, İTÜ (A Karne Grubu) 1
İÇİNDEKİLER 1. PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU 2. PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ 3. PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI 4. PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI 5. PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 6. MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ 7. ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI 8. PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER İ PLAN BİLGİSİ 9. ÖNCEKİ PLAN KARARLARI 10. PLANA İLİŞKİN RAPORLAR 11. PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ 12. KURUM GÖRÜŞLERİ 13. ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI 14. PLAN KARARLARI 2
1. PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU Plan değişikliğine konu alan; Manisa ili, Demirci ilçesi, Bahçeler Mahallesi 403 ada 70, 71 parseller, 404 ada 71, 72, 73 parseller ile 111 ada 6 parsel numaralarında kayıtlı toplam 12.590,19 m2 yüzölçümlü taşınmazlardır. Parsellerden 403 ada 70 parsel, 404 ada 73 parsel ve 111 ada 6 parsel Demirci Belediyesi mülkiyetinde, arsa vasfında ve toplam 4.121,19 m2 yüzölçümlüdür. 403 ada 71 parsel ve 404 ada 72 parsel Türkiye Elektrik Kurumu (TEK) mülkiyetinde, arsa vasfında ve toplam 283,00 m2 yüzölçümlüdür. 404 ada 71 parsel ise 1/3 hisse Mahire CANKIZ, 1/3 hisse Erdal ASLAN ve 1/3 hisse Filiz ERALP adına kayıtlı, tarla vasfında ve toplam 8.186,00 m2 yüzölçümlüdür. Demirci ilçesine ait onaylı Nazım İmar Planı'nda 403 ada 70 ve 71 parseller ile 404 ada 72 ve 73 parseller Resmi Tesis olarak, 404 ada 71 parsel Park ve Konut olarak, 111 ada 6 parsel ise Küçük Sanayi olarak planlıdır. Onaylı Uygulama İmar Planı nda 403 ada 70 parsel Belediye Hizmet Alanı olarak planlı olup, 403 ada 71 parselde Trafo bulunmaktadır. 404 ada 72 ve 73 parseller Resmi Tesis olarak planlı olup, içerisinde Trafo binaları mevcuttur. 404 ada 71 parselin bir kısmı Park ve Konut olarak planlı olup, bir kısmı da yolda kalmaktadır. 111 ada 6 parsel ise Küçük Sanayi olarak planlıdır. Bu alanda Kredi ve Yurtlar Kurumu tarafından yurt yapılması planlanmakta olup, Demirci Belediyesince imar planı değişikliği yapılarak sözü edilen alanın bir kısmı için Sosyal Tesis Alanı kullanımı getirilmesi talep edilmektedir. 2. PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ Manisa İlinin Türkiye'deki Yeri 3
Manisa İlinin Bölgedeki Yeri Demirci İlçesinin Manisa'daki Yeri Manisa ili, Ege Bölgesinde yer alan bir ildir. Manisa 1.367.905 toplam nüfusuyla İzmir'den sonra Ege Bölgesi'nin 2. büyük ilidir. Manisa nın ilçelerinden biri olan Demirci, Manisa il merkezine 158 km. ve İzmir il merkezine yaklaşık 197 km. uzaklıkta bulunur. Doğu ve kuzeydoğusunda Kütahya, kuzeyinde Balıkesir ili ile sınır teşkil eder ve güneyinde Manisa Selendi, Kula, batısında ise Gördes ile kısmen de Köprübaşı ilçeleri ile çevrili bir konuma sahiptir. Yüzölçümü 1233 km²'dir. Plan değişikliğine konu alan Demirci ilçe merkezinin batısında, Fabrika Caddesi ile Ersin Sokak arasında kalan alanda yer alır. 403/70 parsel üzerinde hâlihazırda kaynak atölyesi, trafo, itfaiye ve okul binaları mevcuttur. 404/72-73 parseller üzerinde 2 adet trafo binası bulunmaktadır. 404/71 parsel ile 111 ada 6 parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. DEEMİ İRCCİ İ Planlama Alanının Uydu Görüntüsü 4
Manisa ili, Demirci ilçesi, Bahçeler Mahallesi 403/70 parselin kuzeyden güney görünüşü 403/70 parselin kuzeybatıdan güneydoğu görünüşü 403/70 parselin Garaj Caddesi yönünde görünüşü 404/72 ve 73 parsellerin kuzeydoğudan güneybatı görünüşü 3. PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI Kapalı havza konumunda olan ilçede Simav Dağları ve 1475 m. yükseklikteki Akçakertik Sırtı, 1487 m. yükseklikteki Türkmen Dağı, 1535m. yükseklikteki Asi Tepesi bulunmaktadır. Demirci Simav Dağlarında Damcık, Ziyaret Tepe 1795 m. yüksekliktedir. İlçede kuzeyden güneye akmakta olan Demirci Çayı bulunmaktadır. İlke çayının kollarını ise Asi Tepesi dağının güney ve doğusuna düşen sahalarda sırayla Gümele Deresi, Değirmen Dere ve Iklıkçı Derelerinin birleşmesiyle Alaağaç Deresi ve nihayet daha doğuda Minnetler deresi oluşturmaktadır. İlçe merkezinde ortalama 880 m. yükseklik mevcutken, planlama alanı rakımı 800-810 m. arasındadır. İlçe genelinde topografya oldukça engebeli bir yapıya sahiptir. Planlama alanının doğu sınırında açık şev gözlenmesine karşın, diğer kısımlarda eğim %1-20 arasındadır. 5
Planlama Alanı DEEMİ İRCCİ İ Planlama Alanı ve Yakın Çevresinin Uydu Görüntüleri 6
4. PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI Demografik Yapı Yıllara Göre Manisa Nüfusu Manisa'nın İlçelerinin 2014 Nüfusu Yıl Erkek Kadın Toplam 2014 686.379 681.526 1.367.905 2013 682.097 677.366 1.359.463 2012 673.700 672.462 1.346.162 2011 671.361 668.713 1.340.074 2010 714.064 665.420 1.379.484 2009 669.724 662.233 1.331.957 2008 656.051 660.699 1.316.750 2007 667.061 652.859 1.319.920 Ahmetli: 16.104 Akhisar: 163.107 Alaşehir: 99.962 Demirci: 43.027 Gölmarmara: 15.384 Gördes: 29.768 Kırkağaç: 45.730 Köprübaşı: 14.191 Kula: 45.587 Salihli: 156.861 Sarıgöl: 36.206 Saruhanlı: 53.684 Selendi: 21.437 Soma: 105.518 Şehzadeler: 166.443 Turgutlu: 150.460 Yunusemre: 204.436 Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK), Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2014 Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Manisa'nın toplam nüfusu 1 milyon 367 bin 905'e ulaşırken, Demirci ilçesinde 43.027 kişi yaşamaktadır. Sosyal Yapı Demirci, yüzyıllardır sürdürdüğü gelenek ve göreneklerini günümüzde turizmin hizmetine sunmaktadır. Kuruluşu milattan öncelere dayanan, tarihin ve kültürün en derin izlerinin bulunabileceği ilçe, tarihi mekanları ve doğa güzellikleriyle dikkat çeker. El emeği, göz nuru el halıcığını çağın teknolojisiyle birleştiren Demirci, dünyanın her köşesine ihracat yaparak "Halıkent" unvanını kazanmıştır. 7
Demirci keşkeği UNESCO somut olmayan kültürel miras listesine girmiştir. Yapımı büyük maharet isteyen kalaycılık mesleği, birçok bölgede kaybolurken Demirci'de devam ettirilmektedir. Demircide bu gün itibariyle 5 bin öğrenci yaşamaktadır. Bünyesinde Eğitim Fakültesi ve Yüksekokul barındıran Demirci, eğitim kalitesi yönünden Türkiye'ye adını duyurmuştur. 1964 yılında 248 öğrencisi ile öğrenime başlayan Demirci İlk Öğretmen Okulu, 1992 yılında Celal Bayar Üniversitesi'ne bağlandı. Bugün Eğitim Fakültesi olarak bünyesinde Fen Bilgisi Öğretmenliği, Sınıf Öğretmenliği, Sosyal Bilgiler Öğretmenliği, Türkçe Öğretmenliği bölümleri bulunmaktadır. Ekonomik Yapı Başlıca geçim kaynakları az miktarda hayvancılık ve tarımdır. Tütün, üzüm, kiraz, zeytin ve elma başlıca tarım ürünleridir. Bunun dışında, öğrenciler ekonomiyi oldukça olumlu yönde etkiler. Ayrıca, dünyaca ünlü halı fabrikalarıyla da ekonomiye büyük katkıda bulunur. Son yıllardaki en büyük geçim kaynaklarından birisi de yün cami halısı üretimidir. Dünyanın her kıtasında Demirci'de üretilen yün cami halılarına rastlamak mümkündür. İhracat kaydı ile yapılan satışlar, Demirci'ye giren döviz miktarında da çok önemli bir artış olmasını sağlamıştır. 5. PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ Demirci ilçesi Manisa il merkezine 158 km. ve İzmir il merkezine yaklaşık 197 km. uzaklıkta bulunur. Kütahya il merkezine 185 km Simav ilçesine ise 44 km. mesafededir. Planlama alan Demirci şehir merkezinin yaklaşık 600 m. batısındadır. Ulaşım ilçe merkezinden karayolu ile sağlanmaktadır. 8
6. MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ Plan değişikliğine konu alan; Manisa ili, Demirci ilçesi, Bahçeler Mahallesi 403 ada 70, 71 parseller, 404 ada 71, 72, 73 parseller ve 111 ada 6 parsel numaralarında kayıtlı toplam 12.590,19 m2 yüzölçümlü taşınmazlardır. Mülkiyet Bilgisi aşağıdaki tabloda verilmiştir. ADA/PARSEL MALİKİ VASFI YÜZÖLÇÜMÜ (m2) HİİSE ORANI 403 ada 70 parsel Demirci Belediyesi Arsa 3.764,66 Tam 403 ada 71 parsel Türkiye Elektrik Kurumu Arsa 58,00 Tam Mahire CANKIZ 1/3 404 ada 71 parsel Erdal ARSLAN Tarla 8.186,00 1/3 Filiz ERALP 1/3 404 ada 72 parsel Türkiye Elektrik Kurumu Arsa 225,00 Tam 404 ada 73 parsel Demirci Belediyesi Arsa 316,32 Tam 111 ada 6 parsel Demirci Belediyesi Arsa 40,21 Tam Demirci ilçesine ait onaylı Nazım İmar Planı'nda 403 ada 70 ve 71 parseller ile 404 ada 72 ve 73 parseller Resmi Tesis olarak, 404 ada 71 parsel ise Park ve Konut olarak planlıdır. Onaylı Uygulama İmar Planı nda 403 ada 70 parsel Belediye Hizmet Alanı olarak planlı olup, bu alan içerisindeki 403 ada 71 parselde Trafo bulunmaktadır. 404 ada 72 ve 73 parseller Resmi Tesis olarak planlı olup, içerisinde Trafo binaları mevcuttur. 404 ada 71 parselin bir kısmı Park ve Konut olarak planlı olup, bir kısmı da yolda kalmaktadır. 111 ada 6 parsel ise Küçük Sanayi Alanı olarak planlı alanda kalmaktadır. 403 ada 70 parsel üzerinde hâlihazırda kaynak atölyesi, trafo, itfaiye binası ve Sağlık Meslek Lisesi binası mevcuttur. 404 ada 72 ve 73 parseller üzerinde 2 adet trafo binası bulunmaktadır. 404 ada 71 parsel ve 111 ada 6 parsel üzerinde ise herhangi bir yapılaşma yoktur. 9
Parsellere Ait Kadastro ve Koordine Özet Bilgisi 111/6 403/71 403/70 404/72 404/73 404/71 10
11
7. ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI Meri 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı 23.06.2014 tarih ve 9948 sayılı Bakanlık Olur'u ile onaylanmıştır. Askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında 30.12.2014 tarih ve 21137 sayılı Bakanlık Olur'u ile onaylanmıştır. Askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında yeniden düzenleme yapılan İzmir- Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 7. maddesi uyarınca 16.11.2015 tarihinde onaylanmıştır. Planlama alanı, İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda Demirci ilçesi sınırları içerisinde ve 'Kentsel Yerleşik Alan' olarak planlı alanda kalmaktadır. PLANLAMA ALANI Meri İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı 12
13
8. PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER'İ PLAN BİLGİSİ Meri 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Yürürlükte bulunan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 403 ada 70 ve 71 parseller ile 404 ada 72 ve 73 parseller Resmi Tesis olarak, 404 ada 71 parsel Park ve Konut olarak, 111 ada 6 parsel ise Küçük Sanayi olarak planlıdır. Meri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı 14
Meri 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 403 ada 70 parsel Belediye Hizmet Alanı olarak planlı olup 403 ada 71 parselin olduğu kısımda Trafo bulunmaktadır. 404 ada 72 ve 73 parseller Resmi Tesis olarak planlı olup, içerisinde Trafo binaları mevcuttur. 404 ada 71 parsel Park ve Konut olarak planlı olup, bir kısmı da yolda kalmaktadır. 111 ada 6 parsel Küçük Sanayi olarak planlıdır. 111/6 403/71 404/72 403/70 404/73 404/71 Meri 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 15
9. ÖNCEKİ PLAN KARARLARI VE MAHKEME KARARLARI Plan değişikliğine konu parsellere ilişkin önceki plan, halen yürürlükte bulunan Demirci ilçesi Nazım ve Uygulama İmar Planı'dır. Planlama alanına ilişkin herhangi bir mahkeme kararı bulunmamaktadır. 10. PLANA İLİŞKİN RAPORLAR Planlama alanı için hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporu 30.05.2017 tarihinde Manisa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylanmıştır. Bu raporlara göre; 404 ada 71 parselin batı sınırında açıkta şevler gözlenmiş olup, bu alanlar yerleşime uygunluk açısından Önlemli Alan (ÖA-2.1) Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar olarak tanımlanmış olup, aşağıdaki huşular belirtilmiştir. - İnceleme alanının 1. derece deprem bölgesinde olması sebebiyle yapılaşma öncesinde Deprem Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulması, parsel bazında yapılacak etütlerde ayrıntılı stabilize analizleri yapılarak, gerekmesi halinde stabiliteye yönelik alınacak önlemler belirlenmelidir. - Mevcut ve inşaat aşamasında oluşacak şevler açıkta bırakılmamalı, tekniğe uygun istinat yapıları ile desteklenmelidir. Planlama alanındaki diğer kısımlar yerleşime uygunluk açısından Uygun Alan (UA-1) Kaya Ortamlar olarak tanımlanmış olup, aşağıdaki huşular belirtilmiştir. - Parsel/Bina bazında yapılacak zemin etütlerinde temel tipi ve temel derinliği belirlenmeli, yapı yüklerinin oturacağı birimlerin mühendislik parametreleri (şişme, oturma, taşıma gücü) için önerilerde bulunulmalıdır. 12. KURUM GÖRÜŞLERİ Plan değişikliği yapılan alan için Manisa Gediz Elektrik Dağıtım A.Ş. nin görüşü alınmıştır. 16
13. ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI Yürürlükteki onaylı uygulama imar planında 403 ada 70 parsel (3.764,66 m2) Belediye Hizmet Alanı olarak planlı olup, içinde Kaynak Atölyesi, İtfaiye Hizmet Binası, Sağlık Meslek Lisesi ve 1 Trafo binası bulunmaktadır. 403 ada 71 parsel (58,00 m2) Trafo alanıdır. 404 ada 71 parselin (8.186,00 m2) bir kısmı Park, bir kısmı Konut ve bir kısmı da yol ve olarak planlı alanda kalmaktadır. 404 ada 72 ve 73 parseller Resmi Tesis Alanı olarak planlı olup, içlerinde 2 adet Trafo binası mevcuttur. 111 ada 6 parsel (40,21 m2) Küçük Sanayi olarak planlı olup, içerisinde herhangi bir yapılaşma yoktur. 14. PLAN KARARLARI Hazırlanan plan değişikliği önerisinde, mevcut planda Belediye Hizmet Alanı olarak planlı 403 ada 70 parsel, 404 ada 72 ve 73 parsel ile 404 ada 71 parselin bir kısmını içine alacak şekilde batı yönünde genişletilmiş ve bu alana Sosyal Tesis Alanı kullanımı getirilmiştir. Bu alanda Kredi ve Yurtlar Kurumu tarafından Öğrenci Yurdu yapılması planlanmakta olup, yapılaşma koşulları E=2.00 ve Yençok=Serbest olarak belirlenmiştir. Planlama alanı içerisindeki Trafo binaları eski ve yetersiz oldukları gerekçesi ile Gediz Elektrik tarafından kaldırılacak ve farklı bölgelerde yenileri yapılacaktır. Ancak kaldırılan trafo alanları yerine, yine bu bölgeye hizmet etmek üzere, planlama alanının kuzeyinde 111 ada 6 parsel numarası ile Demirci Belediyesi mülkiyetindeki 40,21 m2 büyüklüğündeki Küçük Sanayi arsası Trafo alanı olarak planlanmıştır. Ayrıca Sağlık Meslek Lisesi ve İtfaiye Birimi yine buradan kaldırılarak yeni yapılan binalarında hizmet vermeye devam edeceklerdir. Bu sebeple, kaldırılan Belediye Hizmet Alanı ve Resmi Tesis Alanı yerine, ihtiyaç olmadığı gerekçesi ile yenileri ayrılmamıştır. Sosyal Tesis Alanı için ayrılan alan sebebiyle azalan yeşil alana karşılık eşdeğer büyüklükteki yeşil alan, 404 ada 71 parselin doğu kesiminde konut olarak planlı alan içerinden karşılanmış, yeşil alan miktarı toplamda 75 m2 artırılmıştır. 17
Planlama alanındaki arazi kullanım dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. ARAZİ KULLANIM MEVCUT PLAN (m2) ÖNERİ PLAN (m2) Belediye Hizmet Alanı 3.477,20 0,00 Resmi Tesis Alanı 519,67 0,00 Sosyal Tesis Alanı 0,00 6.048,95 Konut Alanı 836,96 0,00 Küçük Sanayi Alanı 40,21 0,00 Trafo Alanı 0,00 40,21 Park, Çocuk Bahçesi 3.385,10 3.459,65 Yol 3.378,30 2.088,63 Toplam Alan 11.637,44 11.637,44 1/5000 ölçekli Nazım ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Plan Notları aşağıdaki gibidir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Notları : 1. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı onaylanmadan uygulamaya geçilemez. 2. Manisa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 30.05.2017 tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporlarında belirtilen hususlara uyulacaktır. 3. Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda Demirci (Manisa) Nazım İmar Planı, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Plan Notları: 1. Manisa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 30.05.2017 tarihlerinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporlarında belirtilen hususlara uyulacaktır. 2. Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda Demirci (Manisa) Uygulama İmar Planı, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. 18
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Önerisi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Önerisi 19