EURO YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş. 21 nasin 4102 FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİST RAPORU KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu nun 12/02/2013 tarih ve 5/145 sayılı kararına dayanılarak Euro Yatırım Menkul Değerler A.Ş tarafından, Gedik Yatırım A.Ş. nin hazırladığı Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Fiyat Tespit Raporuna ilişkin analist raporudur. Bu Rapor Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş nin halka arzına ilişkin olarak, yatırımcıların halka arza katılması ya da katılmaması yönünde bir teklif değildir. Bu raporda yer alan verilerin gerçeği tam olarak yansıttığı kabul edilmiş olup, finansal ve hukuki açıdan inceleme yapılmamıştır. ŞİRKET HAKKINDA TANITICI BİLGİ : Bir Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. iştiraki olan Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.(KÖRFEZ GYO), Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. unvanı ile 1996 yılında kurulmuştur. KÖRFEZ GYO nun faaliyetleri, Sermaye Piyasası Kurulu nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen amaç ve konularla iştigal etmek, esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır. ORTAKLIK ve SERMAYE YAPISI Ortağın Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası Adı Soyadı (TL) (%) (TL) (%) Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. 49.498.000 99,9959 49.498.000 74,9970 Abdullah Tivnikli 500 0,0010 500 0,0007 Ömer Asım Özgözükara 500 0,0010 500 0,0007 Ufuk Uyan 250 0,0005 250 0,0004 İbrahim Mutlu 250 0,0005 250 0,0004 Mustafa Güran 250 0,0005 250 0,0004 Osman Baydoğan 250 0,0005 250 0,0004 Halka Açık Kısım 0 0 16.500.000 0,2500 Toplam 49.500.000 100,00 66.000.000 100,00 Kurulduğu tarihten buyana birçok inşaat ve gayrimenkul projesinde faaliyetler gösteren KÖRFEZ GYO, Sermaye Piyasası Kurulu nun 05.12.2011, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü nün 14.12.2011 tarihli izinleri ve İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu nun 29.12.2011 tarihli tescili ile Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak unvan değişikliğine gitmiş ve gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm sürecini tamamlamıştır.
KÖRFEZ GYO NUN PORTFÖYÜNDEKİ PROJELER: Kartal Horizon Projesi: 5.983m² lik arsa üzerinde inşa edilmekte olan proje 178 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. İki blok halinde inşa edilen projenin toplam inşaat alanı 43.690 m2, toplam brüt satılabilir alanı ise 27.123 m2 dir. Proje inşaat aşamasındadır. Diğer yandan projede yer alan bağımsız bölümlerin satışlarına Dumankaya İnşaat tarafından başlanmıştır. Proje Alanı İstanbul un Anadolu yakasında Kartal ilçesindedir. Arsa tercih edilen bir yerleşim yerinde denize nazır olup hazırlanan fizibilite raporuna göre konut ve ticari alan olarak değerlendirilmiştir. Proje Alanının özellikleri aşağıdaki şekilde sıralanmıştır; Anadolu yakasında sahil yoluna bitişik konumlanması Lokasyonu tercih edilen bir yer olması Olumlu çevre faktörü Sahip olduğu manzara Bulunduğu sahil yolundan ana arterlere E 5 ve TEM oto yoluna çıkışları kolay olması ve yoğun trafik problemlerinin yaşanmaması Sabiha Gökçen Uluslararası Havaalanı na olan yakınlığı Kartal kentsel dönüşüm alanı başlangıç noktasında olması. Kilyos Arsası: İmar Durumu Gayrimenkulün içinde bulunduğu alana ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 11.04.2007 tarihinde onaylanmıştır. Bu plana göre; Konu parselin net arsa alanı 4,520 m2 dir. 4,321 m2 büyüklüğündeki alan kısmi olarak ilköğretim tesis alanı, yol, ve yeşil alana ayrılmıştır. Net parsel alanı, konut alanı olarak fonksiyonlandırılmıştır. Yapılanma koşulu; TAKS:0.10 ve KAKS: 0.20 ve hmax: 6.50 metre olarak belirlenmiştir. Sarıyer Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde, gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olan herhangi bir tedbir kararı yer almamaktadır. Ayrıca, Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğü nden alınan bilgiler neticesinde, konu gayrimenkule ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı nın mevcut olduğunu ve istenildiği zaman parsel üzerinde inşaata başlanabileceği öğrenilmiştir. Sonuç olarak; tapu ve belediye incelemeleri itibariyle taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde arsa vasfı ile bulunmasında kısıtlayıcı herhangi husus bulunmamaktadır.
Güre, Balıkesir Tesisi: İmar durumu Konu arsa turistik tesis alanı (TTA) imarlıdır. Yapılaşma şartları;e:0,60,h:9.50 m, 3 kattır. Güre tesisi, izmir Çanakkale yolu cephelidir ve ulaşım karayolu ile sağlanmaktadır. İzmir Çanakkale yolu ile deniz arasında konumlanan taşunmaz Güre ve Akçay merkeze 3 km, Edremit merkeze 11 km mesafede yer almaktadır. İmar haklarındaki iyileşmeler ve 6306 sayılı yasa ile karar alma süreçlerinin kolaylaşması, söz konusu tesisin yıkılarak üzerinde yeni bir proje geliştirilmesini yapılabilir ve kârlı bir yatırım haline getirmiştir. Arsanın termal su potansiyelini de değerlendirerek yılın on iki ayı hizmet verecek bir tesis inşa edilmesi halinde, mevcut hak sahiplerine muadil devreler verilse dahi, kalan devrelerin satışının ilgi göreceği ve eskisine göre çok daha büyük inşa edilecek otelin iyi bir kira geliri ve satış değeri oluşturacağı düşünülmektedir. ŞİRKETİN HALKA ARZ GELİRİNİ KULLANIM YERLERİ HAKKINDA BİLGİ Halka arzdan sağlanması beklenen net nakit girişi tahmini halka arz maliyeti olan 757.835TL göz önünde bulundurulduğunda 18.217.165 TL mertebesindedir. Halka arzdan elde edilecek fon ile Sarıyer/Kilyos ta bulunan arsa üzerinde ve yıkım kararı kesinleşen Balıkesir/Edremit teki Güre tesisinin 6306 sayılı Afet Yasası kapsamında yıkılarak arsaya dönüşmesi sonrasında tesise ait arsa üzerinde yeni proje geliştirme fırsatları değerlendirilecektir. Halka arz geliri ile söz konusu arsalar üzerindeki muhtemel projelerin inşaatlarının finanse edilmesi planlanmaktadır. FİYAT TESPİT RAPORU DEĞERLEMEYE YÖNELİK GÖRÜŞÜMÜZ Gedik Yatırım A.Ş., Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin halka arzı için 1.15 TL fiyat belirlemiş olup, yayımlanmış olan fiyat tespit raporuna göre şirketin değerlemesinde Net Aktif Değer yöntemi ve Piyasa Çarpanları Analizi yöntemleri kullanılmış ve Aktif Değer yöntemine göre %50, Piyasa Çarpanları Analizine göre kendi içinde PD/NAD a göre %30 ve PD/DD e göre %20 ağırlıklandırılarak kullanılmıştır. Net Aktif Değer yöntemi: Net aktif değer hesaplamasında varlıkların rayiç değerinden yükümlülükler düşülmüştür. Hesaplamada stoklar kalemi içinde muhasebeleştirilmiş olan gayrimenkullerin Aralık 2013, Ocak 2014 ve Şubat 2014 tarihleri itibariyle SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından yapılmış ve gayrimenkul değerleme raporları kullanılmıştı. Bu değerleme yönteminde piyasa değerine ulaşabilmek için 2013/12 bilançosundaki stoklar hesabı dışındaki varlık ve yükümlülükler kalemi de hesaplamaya dahil edilmiştir.
Piyasa Çarpanları Yöntemi : -Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri Yapılan değerleme çalışmasında BİST GYO endeksinde işlem gören GYO ların PD/NAD ortalamaları kullanılmıştır. Değer tespitinde iki örneklem kullanılmıştır. Bunlardan biri Emlak GYO hariç tüm GYO ların mevcut değerleri baz alınırken ikinci örneklem olarak ta faaliyetleri açısından benzerlik gösteren şirketlerin değerleri baz alınmıştır.
- Piyasa Değeri/Defter Değeri Değerlemede BİST te işlem gören tüm GYO ların PD/DD oranları bulunarak ortalama değer üzerinden hesaplama yapılmıştır. SONUÇ Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için Gedik Yatırım A.Ş. tarafından yapılan fiyat tespit Raporunda kullanılan tahminler ve çarpanların, %50 Net Aktif Değer yöntemi ve %50 Piyasa çarpanları Yönetimi ile bulunan 78,36 mn TL piyasa değeri, %27,35 iskontoyla 56,92 mn TL piyasa değerinin, Gedik Yatırım A.Ş. tarafından Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için verilen 1,15 halka arz satış fiyatının makul olduğunu düşünmekteyiz.
Finansal Tablolar
Burada yer alan her türlü bilgi, değerlendirme, yorum ve istatistiki şekil ve değerler hazırlandığı tarih itibariyle mevcut piyasa koşulları ve güvenilirliğine inanılan kaynaklardan elde edilerek derlenmiştir. Euro Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından, karşılığında herhangi bir maddi menfaat temin edilmeksizin, genel anlamda bilgi vermek amacıyla hazırlanmış olup, hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan bilgiler yatırımcılar tarafından danışmanlık faaliyeti olarak kabul edilmemeli ve yatırım kararlarına esas olarak alınmamalıdır. Bu bilgiler, belli bir getirinin sağlanmasına yönelik olarak verilmemekte ve bu yönde herhangi bir şekilde taahhüt veya garantimiz bulunmamaktadır. Bu itibarla bu sayfalarda yer alan ve hiç bir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan hususlar hakkında herhangi bir sorumluluğumuz bulunmamaktadır. Gerek bu yayındaki, gerekse bu yayında kullanılan kaynaklardaki hata ve eksikliklerden ve bu yayındaki bilgilerin kullanılması sonucunda yatırımcıların ve/veya ilgili kişilerin uğrayabilecekleri doğrudan ve/veya dolaylı zararlardan, kâr yoksunluğundan manevi zararlardan ve her ne şekil ve surette olursa olsun üçüncü kişilerin uğrayabileceği her türlü zararlardan dolayı Euro Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu tutulamaz.