KÜRESEL KR Z SONRASI GAYR MENKUL SEKTÖRÜ VE TÜRK YE Ç N ÖNGÖRÜLER 2015

Transkript

1

2 KÜRESEL KR Z SONRASI GAYR MENKUL SEKTÖRÜ VE TÜRK YE Ç N ÖNGÖRÜLER 2015 Dr. Can Fuat Gürlesel Ekonomi ve Strateji Danıflmanlık Hizmetleri Haziran 2010

3 YAYINLAYAN Gayrimenkul Yatırım Ortaklı ı Derne i ktisadi flletmesi Nispetiye Caddesi, Levent fl Merkezi, 6 / Levent - stanbul Tel: 0 (212) Faks: 0 (212) YAZAR Dr. Can Fuat Gürlesel HAZIRLAYAN Sanart Reklamc l k ve Dan flmanl k Hiz. Ltd. fiti. Y d z Posta Cad. No: 16/1 D:104 Gayrettepe / stanbul Tel : BASKI Portakal Bas m, Matbaac l k San. ve Tic. Ltd. fiti. G47. Sokak No:5 K:1 4. Levent / stanbul Tel : Tüm Haklar Sakl d r Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i ktisadi flletmesi Kaynak Gösterilmeden Al nt Yap lamaz ISBN GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

4 Ç NDEK LER SUNUfi...5 I.BÖLÜM KÜRESEL GAYR MENKUL P YASALARI Ç N ÖNGÖRÜLER... 6 G R fi I.1 EKONOM K KR Z N KÜRESEL GAYR MENKUL SEKTÖRÜNE ETK LER I.2 KÜRESEL GAYR MENKUL SEKTÖRÜNE L fik N ÖNGÖRÜLER I.2.1 Konut Sektöründe Öngörüler I.2.2 Ticari Gayrimenkul Sektöründe Öngörüler I.3 AVRUPA T CAR GAYR MENKUL P YASASINA L fik N ÖNGÖRÜLER II.BÖLÜM KONUT SEKTÖRÜ ÖNGÖRÜLER G R fi II.1 TÜRK YE DE KONUT SEKTÖRÜ BÜYÜKLÜKLER II.1.1 Türkiye de Konut Piyasas Göstergeleri II.2.2 Türkiye de Konut Finansman Sistemi Göstergeleri II.2 AVRUPA DA KONUT SEKTÖRÜ BÜYÜKLÜKLER II.2.1 Avrupa da Konut Piyasas Göstergeleri II.2.2 Avrupa Konut Finansman Sistemi Göstergeleri II.3 TÜRK YE DE KONUT SEKTÖRÜ ÖNGÖRÜLER II.3.1 Nüfus ve Demografi Öngörüleri II.3.2 Konut htiyac Öngörüleri II.3.3 Konut Kredileri Öngörüleri II.3.4 Hane halk n n Konut Kredisi Kullanma Kapasitesine liflkin Öngörüler III.BÖLÜM PERAKENDE PAZARI VE ALIfiVER fi MERKEZ ÖNGÖRÜLER G R fi III.1 TÜRK YE DE PERAKENDE PAZAR VE ALIfiVER fi MERKEZ BÜYÜKLÜKLER III.1.1 Türkiye de Perakende Pazar Göstergeleri III.1.2 Türkiye de Al flverifl Merkezi Göstergeleri III.2 AVRUPA PERAKENDE PAZAR VE ALIfiVER fi MERKEZLER BÜYÜKLÜKLER III.2.1 Avrupa Perakende Pazar Göstergeleri III.2.2 Avrupa Al flverifl Merkezi Göstergeleri GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 3

5 III.3 TÜRK YE DE ALIfiVER fi MERKEZ ÖNGÖRÜLER III.3.1 Perakende Harcama Öngörüleri III.3.2 Al flverifl Merkezleri çin Öngörüler IV. BÖLÜM STANBUL OF S P YASASI ÖNGÖRÜLER G R fi IV.1 STANBUL OF S P YASASI GÖSTERGELER IV.2 BÖLGE fieh RLER NDE OF S P YASASI GÖSTERGELER IV.3 STANBUL OF S P YASASI BEKLENT LER V.BÖLÜM STANBUL LOJ ST K P YASASI ÖNGÖRÜLER G R fi V.1 STANBUL LOJ ST K P YASASI GÖSTERGELER V.2 BÖLGE fieh RLER NDE LOJ ST K P YASASI GÖSTERGELER V.3 STANBUL LOJ ST K P YASASI BEKLENT LER VI. BÖLÜM STANBUL OTEL P YASASI ÖNGÖRÜLER G R fi VI.1 STANBUL TUR ZM GÖSTERGELER VI.2 AVRUPA VE BÖLGE fieh RLER NDE OTEL GÖSTERGELER VI.3 STANBUL OTEL P YASASI Ç N BEKLENT LER 4 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

6 SUNUfi T ürkiye de gayrimenkul sektörü 2003 y l ndan sonra önemli bir geliflme dönemine girmifltir. Konut sektörü yan s ra ticari gayrimenkul piyasas da oluflmaya bafllam flt r. Yabanc lar n kat l m ve uluslararas standartlar n benimsenmesi ile sektör geliflimini h zland rm flt r y l nda bafllayan küresel ekonomik kriz tüm dünyada oldu u gibi Türkiye de de gayrimenkul sektörünü olumsuz etkilemifl ve h zl geliflimini kesintiye u ratm flt r. Krizin etkisi ile birlikte yeni ekonomik koflullar ortaya ç kmaktad r. Bu ekonomik koflullar dünyada ve Türkiye de gayrimenkul sektörünün gelifliminde de belirleyici olacakt r. Türkiye de gayrimenkul sektörü Türkiye ekonomisindeki geliflmeler ve kendi iç dinamikleri ile kriz sonras yeni bir döneme girmektedir. Bu yeni dönemdeki geliflmeler ve e ilimler bir önceki dönemden farkl olacakt r. Bu çerçevede Küresel Kriz Sonras Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye çin Öngörüler 2015 çal flmas haz rlanm flt r. Çal flman n temel amac Türk gayrimenkul sektörüne iliflkin olarak yeni koflullar içinde öngörülerde bulunmakt r. Öngörüler konut sektörü ve ticari gayrimenkuller için birlikte yap lmaktad r. Çal flma alt bölümden oluflmaktad r. Bu bölümler s ras ile Küresel Gayrimenkul Piyasalar çin Öngörüler, Konut Sektörü Öngörüleri 2015, Perakende Pazar Ve Al flverifl Merkezi Öngörüleri 2015, stanbul Ofis Piyasas Öngörüleri, stanbul Lojistik Piyasas Öngörüleri ve stanbul Otel Piyasas Öngörüleri dir. Çal flmam z n yeni bir döneme girmekte olan Türk Gayrimenkul Sektörü için yararl ve yol gösterici olmas n dilerim. Sayg lar mla, Haziran, 2010 Dr. Can Fuat GÜRLESEL Ekonomi ve Strateji Dan flmanl k Hizmetleri GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 5

7 I. Bölüm I.KÜRESEL GAYR MENKUL P YASALARI Ç N ÖNGÖRÜLER G R fi 2008 y l Eylül ay nda bafllayan ve 2009 y l n n önemli bir bölümünde etkili olan küresel kriz dünya ekonomisinde ilk kez daralmaya yol açm flt r. Krizin nedenleri ve sonuçlar tüm sektörleri oldu u gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz etkilemifltir. Küresel ölçekte y llar aras nda h zl bir geniflleme gösteren gayriemnkul sektörü kriz ile birlikte daralm fl, ancak 2009 y l son çeyrek döneminden itibaren baz göstergeler yeniden büyüme e ilimine girmifltir. Bu çerçevede çal flman n ilk bölümünde küresel gayrimenkul piyasalar na iliflkin de erlendirmeler ve öngörüler yap lmaktad r. Küresel kriz sonras oluflmaya bafllayan yeni ekonomik koflullar içinde gayriemkul piyasas n n 2010 y l nda normalleflme y llar nda yeni dengeler içinde kademeli ve s n rl bir büyüme dönemine geçifl ve sonras nda istikrarl bir gerileme dönemi öngörülmektedir. I.1 EKONOM K KR Z N KÜRESEL GAYR MENKUL SEKTÖRÜNE ETK LER Ekonomik krizin küresel gayrimenkul sektörü üzerindeki olumsuz etkileri ABD, AB ülkeleri ve di er geliflmifl ülkelerde ortaya ç km flt r. Krizin ana nedenlerinden birinin ABD kon ut finansman sistemindeki çöküfl olmas olumsuz etkilerin ABD ve AB de ortaya ç kmas na yol açm flt r. ABD ve AB de konut finansman sistemindeki bozulma 2007 y l A ustos ay nda bafllam flt r y l içinde al nan önlemlere ra men bozulma devam etmifl ve konut finansman sistmi 2008 y l Eylül ay nda çökmüfltür. Buna ba l olarak ABD de ipotekli konut kredilerinde uzun y llar sonra ilk kez daralma yaflanm flt r y l nda 14.6 trilyon dolar olan toplam ipotekli konut kredisi stoku 2009 y l nda 14.3 trilyon dolara gerilemifltir. Geri dönmeyen krediler ve yeni kredi talebi ile kulland rma olanaklar ndaki kuvvetli daralma sonucu toplam kredi stoku gerilemifltir. 6 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

8 TABLO.1 ABD POTEKL GAYR MENKUL KRED STOKUNUN GAYR MENKULLER ARASI DA ILIMI M LYAR DOLAR YILLAR TOPLAM TEK KONUT ÇOK DA REL T CAR B NA TARIM B NASI KAYNAK: FEDERAL RESERVE BOARD,USA ABD de konut finansman sistemi içinde menkul k ymetlefltirme pazar da olumsuz etkilenmifltir. Seküritizasyon piyasas nda yeni ihraçlar ve yat r mlar durmufltur. Bununla birlikte 2009 y l nda menkul k ymet ihrac 1.96 trilyon dolar olarak gerçekleflmifltir. Ancak bu ihraçlar likit olmaktan çok kamunun kurtarma ve destekleme program çerçevesinde ald ve de ödeme kapasitesini yitirmifl ka tlar n yenilenmesi amac ile yap lm flt r. Nitekim çok yüksek ihraç verisine ra men ipotekli konut kredilerine dayal menkul k ymet stoku 2009 sonunda 9.2 trilyon dolar olarak gerçekleflmifltir. TABLO. 2 ABD POTEKL KONUT KRED LER NE DAYALI MENKUL KIYMET HRAÇLARI VE STOKLARI M LYAR DOLAR YILLAR MENKUL KIYMET HRACI MENKUL KIYMET STOKU KAYNAK: SECURITIES INDUSTRY AND FINANCIAL MARKETS ASSOCIATION, ABD Avrupa Birli i genelinde de konut finansman sistemi ve konut yat r mlar küçülmüfltür. potekli konut kredileri 2008 y l ndan sonra 2009 y l nda da daralm fl ve 5.94 milyar euro ya gerilemifltir. potekli teminatl menkul k ymet pazar Avrupa genelinde de h zla daralm flt r y l nda 504 milyar euro olan ihraç büyüklü ü 2009 y l nda 181 milyar euroya inmifltir. potek teminatl menkul k ymet stoku da 1.48 trilyon dolara düflmüfltür. Avrupa Birli i genelinde 2008 y l nda yüzde 5.5 oran nda daralan konut yat r mlar 2009 y l nda ise yüzde 11.6 ile çok kuvvetli bir küçülme yaflam flt r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 7

9 TABLO.3 AVRUPA POTEKL KONUT KRED LER VE POTEK TEM NATLI MENKUL KIYMET STOKLARI M LYAR EURO POTEKL KONUT KRED LER AB-27 POTEK TEM NATLI MENKUL KIYMET STOKU KAYNAK: EUROPEAN MORTGAGE FEDERATION, EUROPEAN COVERED BOND COUNCIL POTEK TEM NATLI MENKUL KIYMET HRAÇLARI KONUT YATIRIMLARI YILLIK DE fi M % AB-27 YILLAR ABD deki konut piyasas da krizden olumsuz etkilenmifltir y l nda 7 milyon adet olan y ll k konut sat fl 2008 y l nda 4.9 milyona geriledikten sonra 2009 y l nda 5.97 milyon olarak gerçekleflmifltir. Ancak sat fllardaki bu art fl konut kredisini ödeyemeyen hane halklar n n konut sat fllar ile finansal kurumlar n ellerinde biriken konut stokunu eritmek üzere yapt klar sat fllardan kaynaklanm flt r. Nitekim mevcut konut ortalama sat fl fiyat ortalama 170 bin dolar ile 2006 y l na göre 50 bin dolar gerilemifltir. kinci el sat fl ile geniflleyen konut sat fllar içinde yeni konut sat fllar 372 bin ile tarihin en düflük seviyelerine inerken yeni konut bafllang çlar da 559 bin ile yine önemli ölçüde daralm flt r. TABLO.4 ABD MEVCUT KONUT SATIfiLARI VE YEN EV BAfiLANGIÇLARI YILLAR MEVCUT KONUT SATIfiLARI MEVCUT KONUT ORTALAMA SATIfi F YATI DOLAR YEN KONUT SATIfiLARI KAYNAK: NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS, ABD US CENSUS BUREAU YEN KONUT BAfiLANGIÇLARI KONUT STOKU B N Konut fiyatlar küresel krizin etkisi ile birlikte 2008 y l nda gerilemifl, konut fiyatlar ndaki gerileme 2009 y l nda da devam etmifltir y l nda ABD de fiyatlardaki gerileme daha s n rl kal rken, Avrupa genelinmde fiyat düflüflleri daha kuvvetli gerçekleflmifltir. Avustralya, sviçre ve sveç konut fiyatlar n n 2009 y l nda artt üç geliflmifl ülke olmufltur. 8 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

10 TABLO. 5 ABD KONUT F YATLARININ GEL fi M STANDARD AND POORS CASE SHILLER KONUT F YATLARI ENDEKS 2000 OCAK=100 KAYNAK: STANDARD AND POORS YILLAR COMPOSITE 10 COMPOSITE TABLO.6 REEL KONUT F YATLARI YILLIK YÜZDE DE fi M ÜLKELER ABD JAPONYA ALMANYA FRANSA TALYA NG LTERE KANADA AVUSTRALYA DAN MARKA F NLAND YA RLANDA HOLLANDA SPANYA SVEÇ SV ÇRE KAYNAK: OECD ECONOMIC OUTLOOK, INTERIM REPORT 2009 MART Reel Konut Fiyatlar : Seçilmifl ve a rl kland r lm fl nominal konut fiyatlar tüketici fiyatlar endeksi ile ar nd r lm flt r. Ticari gayrimenkul sektöründe finansman ak fllar, getiriler, yat r mlar ve gelirler itibari ile olumsuz etkilenmifltir. ABD de ipotekli ticari gayrimenkul kredileri 2009 sonunda 2.47 trilyon dolara yükselmifltir. Ancak bu geniflleme yeni kredilerden çok eski kredilerin yenilenmesi ve yeniden yap land r lmas fleklindeki ifllemlerden kaynaklanm flt r. Avrupa da ise ticari gayrimenkul kredileri 1.2 trilyon euro ya gerilemifltir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 9

11 TABLO.7 T CAR GAYR MENKUL SEKTÖRÜNE KULLANDIRILAN KRED LER ABD POTEKL T CAR GAYR MENKUL KRED LER M LYAR DOLAR AVRUPA T CAR GAYR MENKUL KRED LER M LYAR EURO YILLAR KAYNAK: COMMERCIAL MORTGAGE SECURITIES ASSOCIATIONS, EUROPEAN CENTRAL BANK, BANKING SUPERVISION COMMITTE Ticari gayrimenkul finansman nda menkul k ymetlefltirme pazar nda ise likdite tamamen kaybolmufl ve yeni menkul k ymet ihraçlar neredeyse durmufltur. Küresel ölçekte 2007 y l nda 315 milyar dolar olan menkul k ymet ihraçlar 2008 y l nda 29 milyar dolara geriledikten sonra 2009 y l nda da 28 milyar dolar olarak gerçekleflmifltir. Ticari gayrimenkul kredilerine dayal menkul k ymet ihrac ndaki bu kuvvetli daralmaya ba l olarak menkul k ymet stoku da 2009 sonunda 1.27 trilyon dolara gerilemifltir. TABLO.8 T CAR GAYR MENKUL KRED LER NE DAYALI MENKUL KIYMETLEfiT RME M LYAR DOLAR MENKUL KIYMET HRACI YILLAR ABD AVR D ER TOPLAM ABD AVR D ER TOPLAM KAYNAK: COMMERCIAL MORTGAGE SECURITIES ASSOCIATIONS MENKUL KIYMET STOKU Ticari gayriemnkul toplam getirileri de küresel krizden etkilenmifltir. Gayrimenkul toplam getirileri gayrimenkul varl k fiyatlar ndaki de iflimler ile y ll k yat r m getirilerinden oluflmaktad r y l nda küresel ölçekte ticari gayrimekul toplam getirileri yüzde 9.2 geriledikten sonra 2009 y l nda da yüzde 4.3 oran nda düflmüfltür. Küresel ölçekte hesaplanan yat r mlara konu olan gayrimenkul stokunun önemli bir bölümü ABD ve ngiltere bulunmaktad r ve bu iki ülke belirleyici olmaktad r y l nda ABD de toplam yat r m getirileri yüzde 6.46 daralm flt r y l nda ise ABD deki daralma yüzde 17.1 e ç km flt r. ABD, spanya ve rlanda d fl ndaki ülkelerde ise 2009 y l nda ticari gayrimenkul toplam getirileri pozitife dönmüfltür. 10 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

12 TABLO.9 T CAR GAYR MENKUL TOPLAM GET R LER YILLIK YÜZDE ÜLKELER ABD NG LTERE ALMANYA SV ÇRE FRANSA KANADA TALYA SPANYA HOLLANDA SVEÇ NORVEÇ DAN MARKA PORTEK Z RLANDA GLOBAL KAYNAK: INVESTMENT PROPERTY DATABANK (IPD) Ticari gayrimenkul sektörü getirilerindeki geliflmeler alt sektörler itibari ile de erlendirildi inde ise 2008 ve 2009 y l nda tüm alt sektörlerde toplam yat r m getirilerinin düfltü ü görülmektedir y l nda yüzde 0.9 düflen sanayi-lojistik alan getirileri 2009 y l nda yüzde 9.7 gerilemifltir. Al flverifl merkezleri toplam yat r m getirisindeki gerileme 2009 y l nda yüzde 1.1 ile çok s n rl kal rken ofis yat r mlar nda getiriler 2008 y l nda yüzde 4.2 düfltükten sonra 2009 y l nda da yüzde 5.6 gerilemifltir. TABLO.10 T CAR GAYR MENKUL TOPLAM GET R LER ALT SEKTÖRLER T BAR YLE YILLIK YÜZDE YILLAR GLOBAL ALIfiVER fi MERKEZ ENDEKS GLOBAL ENDÜSTR ENDEKS GLOBAL OF S ENDEKS KAYNAK: INVESTMENT PROPERTY DATABANK KAYNAK: DELOITTE 2008 REAL ESTATE CAPITAL MARKETS INDUSTRY OUTLOOK Ticari gayrimenkul do rudan yat r mlar da küresel ekonomik krizin etkisi ile birlikte önemli ölçüde daralm flt r y l itibari ile yat r ma konu olan küresel ticari gayrimenkul pazar n n büyüklü ü 24.7 trilyon dolara ulaflm flt r. Pazar içinde fiilen yat r m yap lm fl stok büyüklü ü 9 trilyon dolar, yat r m yap labilir stok büyüklü ü ise 16.3 trilyon dolard r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 11

13 TABLO.11 KÜRESEL T CAR GAYR MENKUL PAZARININ BÜYÜKLÜ Ü TR LYON DOLAR TOPLAM STOK YATIRIM YAPILAB L R STOK YATIRIM YAPILMIfi STOK KAYNAK: DEUTSCHE BANK RREEF RESEARCH, PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS 2009 Küresel ticari gayrimenkul do rudan yat r mlar 2002 y l ndan sonra genifllemeye bafllayarak 2007 y l nda 759 milyar dolara ulaflm flt r. Küresel krizin etkisi ile birlikte yat r mlar h zla daralm fl ve 2008 y l nda da küresel ticari gayrimenkul do rudan yat r mlar daralmaya devam etmifl ve 209 milyar dolara inmifltir. Küresel ticari gayrimenkul do rudan yat r mlar özellikle ABD ve AB de çok kuvvetli daralm flt r. S n r ötesi yat r mlar da önemli ölçüde gerilemifltir y l nda 357 milyar dolara kadar ç kan s n rötesi do rudan yat r m büyüklü ü 2009 y l nda 78 milyar dolar olmufltur. TABLO.12 KÜRESEL T CAR GAYR MENKUL DO RUDAN YATIRIMLARI M LYAR DOLAR BÖLGELER TOPLAM AMER KA ABD AVRUPA NG LTERE ASYA-PAS F K JAPONYA GEL fien ÜLKELER SINIR ÖTES SINIR Ç KAYNAK: JONES LANG LASALLE, GLOBAL REAL ESTATE CAPITAL REPORT Küresel ticari gayrimenkul do rudan yat r mlar içinde tüm alt sektörlerde daralmalar yaflanm flt r y l nda 440 milyar dolar kadar ç kan ofis yat r mlar 2009 y l nda 111 milyar dolara inmifltir. Al flverifl merkezi yat r mlar da 175 milyar dolardan 59 milyar dolara gerilemifltir. 12 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

14 TABLO.13 GLOBAL T CAR GAYR MENKUL DO RUDAN YATIRIMLARININ SEKTÖREL DA ILIMI M LYAR DOLAR SEKTÖRLER OF S ALIfiVER fi MERKEZ SANAY -LOJ ST K OTEL TOPLAM KAYNAK: JONES LANG LASALLE, GLOBAL REAL ESTATE CAPITAL REPORT Küresel ekonomik krizin ticari gayrimenkul sektörü üzerindeki bir di er etkisi ise kiralardaki gerilemeelr olmufltur. Ticari gayrimenkul kirlar na iliflkin geliflme verileri Avrupa ülkeleri için sunulmaktad r. Al flverifl merkezleri merkezi ifl alan içinde yer alan birincil kiralar (prime-rent), ofisler merkezi ifl alan içinde yer alan A s n f kiralar n ve lojistik 5000 m2 den büyük ticaret merkezlerinde (havaalan -liman vb içinde) yer alan binalar n kiralar n yans tmaktad r. Avrupa genelinde ülkeler aras nda farkl l klar olmakla birlikte tüm alt sektörlerin kiralar 2009 y l nda 2008 y l na göre gerileme göstermifltir. TABLO.14 EKONOM K KR Z LE B RL KTE K RALARDA GER LEME AVM OF S AY/M 2 LOJ ST K AY/M 2 AY/M 2 /DOLAR /DOLAR /DOLAR ÜLKELER AVUSTURYA BELÇ KA ÇEK CUMHU DAN MARKA F NLAND YA FRANSA ALMANYA MACAR STAN RLANDA TALYA HOLLANDA NORVEÇ POLONYA PORTEK Z ROMANYA RUSYA SLOVAKYA SPANYA SVEÇ TÜRK YE NG LTERE KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD, SHOPPING CENTER DEVELOPMENT REPORT EUROPE, 2010, OFFICE SPACE ACROSS THE WORLD, 2010 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 13

15 I.2 KÜRESEL GAYR MENKUL SEKTÖRÜNE L fik N ÖNGÖRÜLER Ekonomik krize karfl al nan önlemler ile birlikte dünya genelinde iktisadi faaliyetlerde bir toparlanma iyileflmeye ba l olarak dünya ekonomisinde kademeli bir büyüme dönemi öngörülmektedir. Ancak ekonomik büyümenin önünde halen çeflitli riskler bulunmaktad r. Bunlar özellikle Avrupa ülkeleri odakl yüksek kamu aç klar ve kamu borçlar, ç k fl stratejilerinin uygulanmas nda uyum ihtiyac ve do ru zamanlama, finansal sisteme iliflkin yeni düzenlemelerin etkileri ile döviz kurlar na iliflkin belirsizliklerdir. Dünya ekonomisinde yeniden bafllayan kademeli büyüme süreci mevcut risklere ra men tüm sektörleri de olumlu etkilemeye bafllam flt r. Ancak sektörler kendi iç dinamiklerine ba l olarak bu iyileflme ve büyümeden farkl flekillerde etkilenmektedir. Bu aflamada dünya ekonomisindeki iyileflme ve kademeli büyüme çerçevesinde gayrimenkul sektörüne iliflkin kendi iç dinamiklerinde dikkate alarak öngörüler yap lmaktad r. Öngörüler konut ve ticari gayrimenkul sektörleri için ayr yap lmaktad r. I.2.1 Konut Sektöründe Öngörüler Konut sektöründe öngörüler konut finansman sistemi için ve konut piyasas için yap lmaktad r. Konut finansman sisteminde 2010 y l nda geri dönmeyen alacaklarda yavafllama-duraklama, bankalar n yeniden sermaye yeterlili ine yaklaflmas ile bankac l kta uluslar aras yeni düzenlemeelrin etkileri görülecektir y llar ndan itibaren ilave kredi olanaklar n n bafllayaca ve menkul k ymetlefltirme piyasas n n çal flmaya bafllayaca ve menkul k ymetlefltirme piyasas n n çal flmaya bafllayaca öngörülmektedir y llar nda ise kredi ve menkul k ymetlefltirme piyasas nda yeniden geniflleme bafllayacakt r. Konut piyasas nda ise 2010 y l nda konut fiyatlar nda gerilemenin ve inflaat ifllerindeki daralman n sona ermesi beklenmektedir. Arz ve talep taraf nda yeni denge aray fl olacakt r y llar nda konut fiyatlar nda yeniden art fl, inflaat ifllerinde yeni bafllang çlar ve arz talepte kademeli geniflleme öngörülmektedir y llar nda ise konut fiyatlar nda istikrarl art fllar, arz ve talep taraf ndan kuvvetlenen art fllar ile al c piyasas nda kuvvetlenme ve inflaat ifllerinde kuvvetlenme beklenmektedir. 14 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

16 TABLO.15 KONUT SEKTÖRÜNDE Y LEfiME ÖNGÖRÜLER DÖNEMLER KONUT F NANSMAN S STEM GER DÖNMEYEN ALACAKLARDA YAVAfiLAMA BANKALARDA SERMAYE YETERL L NE YAKLAfiMA BANKACILIKTA ULUSLARARASI YEN DÜZENLEMELER LAVE KRED OLANAKLARININ BAfiLAMASI MENKUL KIYMETLEfiT RME P YASASININ ÇALIfiMAYA BAfiLAMASI LAVE KRED OLANAKLARINDA GEN fileme MENKUL KIYMETLEfiT RME P YASASINDA GEN fileme KONUT SEKTÖRÜ KONUT F YATLARINDAK GER LEME SONA ER YOR DÜfiÜK ARZ/SINIRLI TALEP NfiAAT filer NDE GER LEME SONA ER YOR B R NC L P YASALARDA SINIRLI ALIMLAR (L K T YATIRIMCILAR) KONUT F YATLARINDA ARTIfi BAfiLANGICI SINIRLI ARZ/ARTAN TALEP NfiAAT filer NDE YEN BAfiLANGIÇLAR B R NC L P YASALARDA ALICI /SATICILARIN GEN filemes KONUT P YASALARINDA SINIRLI VE ST KRARLI ARTIfi ARTAN ARZ / ARTAN TALEP ALICI P YASASINDA KUVVETLENME ( HT YAÇ SAH B YATIRIMCILAR) NfiAAT filer NDE ARTIfi KAYNAK: DEUTSCHE BANK RREEF RESEARCH, PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS I.2.2 Ticari Gayrimenkul Sektöründe Öngörüler Ticari gayrimenkul sektöründe öngörüler gayrimenkul arz, finansman, fiyatlar, kiralar, getiriler ve yat r mlar bafll klar alt nda yap lmaktad r. Ticari Gayrimenkul Arz Ticari gayrimenkullerde yeni yat r m bafllang c nda 2010 y l nda durgunluk devam ederken, prime pazarlarda ve geliflen ülkelerde yat r mlar n tamamlanmas ve geliflen ülkelerde ihtiyaca yönelik sürecektir y llar nda geliflmifl piyasalarda da yat r mlar yeniden bafllayacakt r. Arz öncelikle az riskli güvenilir ve getiri yap s kuvvetli pazarlarda bafllayacakt r. Ayn dönemde geliflen ülkelerde yat r mlarda geniflleme ve kullan c talebine göre yeni arzlar öngörülmektedir y llar nda geliflmifl piyasalarda yat r mlarda geniflleme, prime pazarlar ile birlikte göreceli daha riskli pazarlarda da yat r mlar, geliflen ülkelerde yat r mlarda h zlanma ve yat r m amaçl yeni arzlar gerçekleflecektir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 15

17 TABLO.16 T CAR GAYR MENKUL ARZI DÖNEM DÖNEM YEN YATIRIMLARDA DURAKLAMA MEVCUT YATIRIMLARDA ERTELEME VE YAVAfiLAMA PRIME PAZARLARDA VE GEL fien ÜLKELERDE YATIRIMLARIN TAMAMLANMASI GEL fien ÜLKELERDE HT YACA YÖNEL K SINIRLI ARZ GEL fim fi P YASALARDA SINIRLI YATIRIM PRIME PAZARLARDA ESAS filerde ARZ GEL fien ÜLKELER YATIRIMLARDA GEN fileme KULLANICI TALEB NE GÖRE YEN ARZLAR GEL fim fi P YASALARDA YATIRIMLARDA GEN fileme PRIME PAZARLAR VE ESAS filer LE D ER PAZARLARDA DA YEN ARZLAR GEL fien ÜLKELERDE YATIRIMLARDA HIZLANMA KULLANICI TALEB VE YATIRIM AMAÇLI YEN ARZLAR Ticari Gayrimenkul Finansman 2010 y l nda finansman olanaklar nda durgunluk ve geri dönmeyen krediler sorunu devam edecektir. Mevcut kredilerin yeniden yap land r lmas gündeme gelirken, menkul k ymetlendirme pazar nda ve sat nalma-yat r m finansman nda durgunluk devam edecektir y llar nda finansman olanaklar nda s n rl geniflleme, kredibilitesi yüksek flirket ve yat r mlara kredi ak fl, menkul k ymetlendirme pazar nda yeniden ifllerin bafllamas ile kald raç oranlar nda s n rl art fllar öngörülmektedir döneminde ise finansman olanaklar nda istikrarl büyüme, menkul k ymetlefltirme pazar nda geniflleme, kald raç oranlar nda s n rl art fllar ile finansman maliyeti ve risk primlerinde normalleflme gerçekleflecektir. 16 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

18 TABLO.17 T CAR GAYR MENKUL F NANSMANI 2010 DÖNEM DÖNEM DÖNEM F NANSMAN OLANAKLARINDA DURGUNLUK GER DÖNMEYEN ALACAKLARDA ARTIfi MEVCUT KRED LER N YEN LENMES, YEN DEN YAPILANDIRILMASI VE LAVE TEM NATLANDIRMA (REFINANCING HT YACI) ÖZKAYNAK F NANSMAN OLANAKLARINDA DURGUNLUK MENKUL KIYMETLEfiT RME PAZARI DONUK SATINALMA/YATIRIM F NANSMANINDA DURGUNLUK KRED VE F NANSMAN PAZARINDA BEL RS ZL K (R SK, GET R, F YATLAMA) KALDIRAÇ ORANLARINDA GER LEME (%20-30) SIKI SÖZLEfiME KOfiULLARI, YÜKSEK TEM NATLANDIRMA, DÜfiÜK R SKLER YÜKSEK R SK PR MLER GEN fi HAC ML F NASMAN filer NDE DURGUNLUK F NANSMAN OLANAKLARINDA SINIRLI GEN fileme PRIME PAZARLARDA YÜKSEK KAL TEL GAYR MENKUL PROJELER N N F NANSMANI KRED B L TES YÜKSEK KURUMLARA F NANSMAN AKIfiI MENKUL KIYMETLEfiT RME PAZARINDA SINIRLI filer KRED VE F NANSMAN PAZARINDA YEN DÖNEM KOfiULLARIN BEL RG NLEfiMES FA Z ORANLARINDA ARTIfi F NANSMAN MAL YETLER NDE GER LEME SATINALMA/YATIRIM F NANSMANINDA SINIRLI GEN fileme KALDIRAÇ ORANLARINDA SINIRLI ARTIfiLAR (%40-%50) DAHA BÜYÜK ÖLÇEKL filer N F NANSMANINA GEÇ fi F NANSMAN OLANAKLARINDA ST KRARLI BÜYÜME T CAR GAYR MENKUL F NANSMANINDA GELENEKSEL BANKA KRED LER YO UNLU U MENKUL KIYMETLEfiT RME PAZARINDA GEN fileme MENKUL KIYMETLER N KRED NOTLARINDA ARTIfiLAR KALDIRAÇ ORANLARINDA SINIRLI ARTIfiLAR (%50 +) DAHA BÜYÜK ÖLÇEKL filer N F NANSMANINDA GEN fileme F NANSMAN MAL YET VE R SK PR MLER NDE NORMALLEfiME Ticari Gayrimenkul Fiyatlar Kiralar ve Getiriler 2010 y l nda ticari gayrimenkul fiyatlar nda dibe ulafl lmas ve ard ndan yukar yönlü dönüfl, arz/talep dengesinde ve fiyatlar nda belirsizlik, kullan c /kirac taleplerinde durgunluk ile kirac -kiralayan ve al c -sat c aras beklenti aç olacakt r. Kiralarda ve yat r m getirilerinde de dibe ulafl lmas ve durgunluk görülecektir döneminde yeniden sa l kl fiyatlama ve fiyatlarda istikrar, arz ve talepte istikrarl geniflleme, doluluk oranlar nda, kiralarda ve yat r m getirilerinde düzenli art fllar olacakt r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 17

19 TABLO.18 T CAR GAYR MENKUL F YATLARI K RALAR VE GET R LER 2010 DÖNEM DÖNEM DÖNEM F YATLARDA D P VE DURGUNLUK ARZ/ TALEP DENGES NDE VE F YATLAMADA BEL RS ZL K ARZ VE TALEP ARKASINDAK F NANSAL OLANAKLARDA DURGUNLUK KULLANICI/K RACI TALEPLER NDE DURGUNLUK K RACI/K RALAYAN ALICI/SATICI BEKLENT AÇI I K RALARDA D P VE DURA ANLIK YATIRIM GET R LER NDE DURA ANLIK YEN DEN F YATLAMA F YATLARDA ST KRAR ARZ/TALEP YEN DENGE ARZ VE TALEP ARKASINDA YEN DEN F NANSMAN KULLANICI TALEPLER NDE YEN DEN YAPILANMA K RACI/K RALAYAN ALICI/SATICI BEKLENT LERDE UYUMLAfiMA K RALARDA SINIRLI ARTIfi YATIRIM GET R LER NDE SINIRLI ARIfi F YATLARDA ST KRARLI ARTIfi ARZ VE TALEPTE ST KRARLI GEN fileme ARZ VE TALEP ARKASINDA F NANSMAN OLANAKLARINDA GEN fileme KULLANICI TALEPLER NDE ST KRARLI GEN fileme K RACI/K RALAYAN ALICI/SATICI BEKLENT LER NDE ST KRAR K RALARDA ST KRARLI ARTIfi YATIRIM GET R LER NDE ARTIfi DOLULUK ORANLARINDA DURGUNLUK DOLULUK ORANLARINDA SINIRLI ARTIfi DOLULUK ORANLARINDA ST KRARLI ARTIfi Ticari Gayrimenkul Yat r mlar 2010 y l nda do rudan yat r mlarda daralman n devam edece i, kaliteli-güvenli-getirili varl k yetersizli ipiyasa likiditesinde durgunluk, ikinci el aktiflerde geniflleme ve riskli yat r mlardan kaç fl-portföy boflaltma olacakt r y llar nda do rudan yat r mlarda yeniden s n rl bir art fl ve istikrar, yat r m finansman nda canlanma ile kurumsal yat r mc lar n yeniden yat r mlar öngörülmektedir döneminde ise temelleri güçlü pazar ve segmentlerdeki do rudan yat r mlarda geniflleme, s n r ötesi yat r mlarda yeniden geniflleme piyasa likidtesinde geniflleme ve her ölçekte ifllemlerde art fllar ile kurumsal yat r mc lar n yat r mlarda ve portföylerinde geniflleme olacakt r. 18 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

20 TABLO.19 T CAR GAYR MENKUL YATIRIMLARI 2010 DÖNEM DÖNEM DÖNEM DO RUDAN YATIRIMLARDA DARALMA SINIR ÖTES YATIRIMLARDAN SINIR Ç YATIRIMLARA KAYIfi SERAYE ÇEK LMES KAL TEL, GÜVENL, GET R L VARLIK YETERS ZL YATIRIM F NANSMANINDA DARALMA P YASA L K D TES NDE, filem SAYISINDA, filem BÜYÜKLÜKLER NDE DURGUNLUK K NC EL AKT FLERDE GEN fileme KURUMSAL YATIRIMCILAR Ç N BEKLEME DÖNEM R SKL YATIRIMLARDAN KAÇIfi, PORTFÖY BOfiALTMA DO RUDAN YATIRIMLARDA ST KRAR VE ARTIfi SINIRLI PRIME PAZARLARDA, MERKEZLERDE, YÜKSEK KAL TEL, UZUN VADEL ST KRARLI GET R SUNAN GAYR MENKULLERE YATIRIM ÖNCEL KLE GEL fim fi PAZARLARDA VE SINIR Ç YATIRIMLAR YATIRIMLARIN F NANSMANINDA CANLANMA N TEL KL, F YATLARI DÜfiMÜfi GEL fime POTANS YEL OLAN GAYR MENKULLERE YATIRIM P YASA L K D TES NDE CANLANMA, filem BÜYÜKLÜKLER NDE ARTIfi KURUMSAL YATIRIMCILARIN YEN DEN YATIRIMLARI DO RUDAN YATIRIMLARDA GEN fileme (TEMELLER GÜÇLÜ PAZAR VE SEGMENTLERE) SINIR ÖTES YATIRIMLARDA YEN DEN GEN fileme YATIRIM F NANSMANINDA ST KRARLI GEN fileme ORTA-UZUN VADEL ST KRARLI SERMAYE VE YATIRIM GET R S SUNACAK GAYR MENKULLERE YATIRIM P YASA L K D TES NDE GEN fileme HER ÖLÇEKTE filemlerde ARTIfi KURUMSAL YATIRIMCILARIN YATIRIMLARINDA GEN fileme PORTFÖYLERDE YEN R SK- GET R YAKLAfiIMI I.3 AVRUPA T CAR GAYR MENKUL P YASASINA L fik N ÖNGÖRÜLER Türkiye aç s ndan küresel ölçekte gayrimenkul sektöründeki öngörüler kadar ve belki de daha öncelikli olarak Avrupa gayrimenkul sektörüne iliflkin öngörüler önem tafl maktad r. Avrupa küresel ekonomik kriz sonras nda yeni ekonomik sorunlar il karfl laflm flt r. Dünya ekonomisindeki iyileflmeden yeterince yararlanamamaktad r ve di er bölgelere göre çok daha s n rl ve zay f bir ekonomik büyüme göstermektedir. Bu çerçevede Avrupa ekonomisindeki iyileflmenin zaman alaca ve bunun Avrupa gayrimenkul piyasas n olumsuz etkileyece i öngörülmektedir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 19

21 Afla da Alman Bankas Deutsche Bank n bir ifltiraki olan RREEF Research kurumunun Avrupa gayrimenkul sektörüne iliflkin y llar na ait öngörüleri sunulmaktad r. Perakende piyasas, ofis piyasas ve sanayi-lojistik alan piyasas için ayr yap lan öngörülerde Avrupa genelinde 2010 y l njda küçülme ve daralmalar n devam edece i öngörülmektedir y llar nda küçülme-daralman n durmas sabit ve dura an bir piyasa ard ndan toparlanma ve yeniden art fl sürecine geçilmesi beklenmektedir. Piyasalarda istikrarl, düzenli ve sa l kl art fllar ve büyümenin ise y llar nda gerçekleflece i öngörülmektedir. TABLO.20 AVRUPA PERAKENDE P YASASI ÖNGÖRÜLER BATI AVRUPA-NORDIC PERAKENDE SATIfiLAR BÜYÜME % K fi BAfiI GEL R DOLAR K RALAR GENEL P YASA ORTA-DO U AVRUPA PERAKENDE SATIfiLAR BÜYÜME % K fi BAfiI GEL R DOLAR K RALAR GENEL P YASA DÜfiÜfi KÜÇÜLME SAB T KÜÇÜLME SAB T KÜÇÜLME SAB T DURA AN SAB T DURA AN ARTIfi BÜYÜME ARTIfi BÜYÜME ARTIfi BÜYÜME ARTIfi BÜYÜME ARTIfi BÜYÜME KAYNAK: RREEF RESEARCH, EUROPEAN PROPERTY CYCLE MONITOR, 2010 TABLO.21 AVRUPA OF S P YASASI ÖNGÖRÜLER BATI AVRUPA-NORDIC OF S ST HDAMI BÜYÜME % M LL GEL R BÜYÜME BOfiLUK ORANI % K RALAR GENEL P YASA ORTA-DO U AVRUPA OF S ST HDAMI BÜYÜME % M LL GEL R BÜYÜME BOfiLUK ORANI % K RALAR GENEL P YASA DÜfiÜfi KÜÇÜLME DÜfiÜfi KÜÇÜLME DÜfiÜfi KÜÇÜLME DÜfiÜfi KÜÇÜLME ARTIfi TOPARLANMA SAB T TOPARLANMA ARTIfi TOPARLANMA ARTIfi TOPARLANMA ARTIfi BÜYÜME ARTIfi BÜYÜME KAYNAK: RREEF RESEARCH, EUROPEAN PROPERTY CYCLE MONITOR, GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

22 TABLO.22 AVRUPA SANAY -LOJ ST K ALAN P YASASI ÖNGÖRÜLER BATI AVRUPA-NORDIC SANAY ÜRET M BÜYÜME % GSMH BÜYÜME % K RALAR GENEL P YASA ORTA-DO U AVRUPA SANAY ÜRET M BÜYÜME % GSMH BÜYÜME % K RALAR GENEL P YASA DÜfiÜfi KÜÇÜLME DÜfiÜfi KÜÇÜLME DÜfiÜfi KÜÇÜLME SAB T TOPARLANMA SAB T TOPARLANMA ARTIfi TOPARLANMA ARTIfi TOPARLANMA ARTIfi TOPARLANMA ARTIfi BÜYÜME ARTIfi BÜYÜME KAYNAK: RREEF RESEARCH, EUROPEAN PROPERTY CYCLE MONITOR, 2010 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 21

23 II. Bölüm KONUT SEKTÖRÜ ÖNGÖRÜLER 2015 G R fi Konut sektörüne iliflkin öngörüler, küresel kriz sonras dünya ve Türkiye ekonomisinde oluflan yeni koflullar çerçevesinde yap lmaktad r. Bu bölümde Türkiye de konut sektörü büyüklüklerine, Avrupa da konut sektörü büyüklüklerine ve Türkiye de konut sektörü için öngörülere yer verilmektedir. II.1 TÜRK YE DE KONUT SEKTÖRÜ BÜYÜKLÜKLER Türkiye de konut sektörü büyüklükleri 2015 y l na kadar olan döneme iliflkin yap lacak öngörülere temel oluflturmaktad r. konut sektörü büyüklükleri konut piyasas göstergeleri ve konut finansman sistemi göstergeleri bafll klar alt nda sunulmaktad r. II.1.1 Türkiye de Konut Piyasas Göstergeleri Türkiye de konut üretimi ve arz 2005 y l ndan itibaren son befl y l içinde önemli bir geniflleme göstermifltir. Konut yap ruhsatlar ve konut yap izinleri daire say s ile ölçülen konut arz önceki dönemlere göre daha yüksek bir seviyeye ulaflm fl ve son befl y l boyunca bu yeni platoda kalm flt r. Son befl y l içinde al nan konut yap ruhsat daire say s 500 bin üzerinde gerçekleflmektedir. Kriz etkisi ile birlikte 2008 ve 2009 y llar ndaki gerilemeye ra men al nan konut yap ruhsat say s 500 bin daire üzerinde kalm flt r. Konut yap izin say s, yani inflaatlar tamamlanan ve kullan ma sunulan daire say s da 2005 y l ndan itibaren genifllemektedir y l nda 250 bin adet olan say ekonomik krize ra men 2008 ve 2009 y llar nda da artm fl ve 2009 y l nda 399 bine ulaflm flt r. Türkiye de son befl y l içindeki konut üretimi ve arz konut ihtiyac n n karfl lanmas konusundaki aç giderek kapatmaktad r. 22 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

24 TABLO.23 KONUT YAPI RUHSATLARI VE KULLANIM Z M BELGELER KONUT YAPI RUHSATI DA RE SAYISI KONUT YAPI ZN DA RE SAYISI YILLAR KAYNAK: TÜRK YE STAT ST K KURUM, YAPI Z N STAT ST KLER Konut stoku konut piyasas n n temel göstergelerinden biridir. Türkiye de 2000 y l konut say m sonras resmi konut stoku verisi üretilmemektedir. Ancak 2000 y l verisi ve daha sonraki y llarda aç klanan di er konut üretim-kullan m verileri kullan larak konut stokuna iliflkin tahmin yap lmaktad r. Bu çerçevede Türkiye de 2009 y l nda kentsel alanlarda 16.8 milyon adet konut (daire) oldu u tahmin edilmektedir. Konut piyasas n n önemli bir di er göstergesi olan konut sat fllar na iliflkin olarak TU K 2009 y l bafl ndan itibaren resmi veriler aç klamaya bafllam flt r. Birincil ve ikincil el konut sat fllar ayr m olmaks z n üretilen verilere göre Türkiye genelinde 2008 y l nda 427 bin, 2009 y l nda ise 532 bin adet konut (daire) sat fl yap lm flt r. TABLO.24 KONUT STOKU VE SATIfiLARI KENTSEL ALAN KONUT STOKU M LYON DA RE (1) KAYNAK: TÜRK YE STAT ST K KURUMU (1) TÜ K VER LER NE DAYALI TAHM N KONUT SATIfiI DA RE Konut piyasas n n bir di er önemli göstergesi konut fiyatlar d r. Konut fiyatlar na iliflkin olarak kapsaml ve sa l kl endeksler çok s n rl d r ve kamu kesiminin aç klad resmi veriler de bulunmamaktad r. Bu konuda Garanti Mortgage ve Reidin kurumlar n n haz rlad emlak endeksi verileri kullan lmaktad r. Emlak endeksi 2007=100 bazl olup 2008 ve 2009 y llar nda ekonomik kriz koflullar n n olufltu u döneme iliflkin verileri içermektedir. Buna göre Türkiye genelinde 2007 y l nda 100 olan konut fiyatlar endeksi 2009 y l sonunu 91.1 seviyesinde kapatm flt r. Konut fiyatlar son iki y l içinde yaklafl k yüzde 9 oran nda gerilemifltir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 23

25 TABLO.25 KONUT F YATLARI KONUT F YATLARI ENDEKS 2007 = 100 KAYNAK: GARANT MORTGAGE REIDIN EMLAK ENDEKS VER LER ÇEYREK DÖNEM N SON AYI T BAR YLE TÜRK YE STANBUL ANKARA ZM R 2008 Q Q Q Q Q Q Q Q Q II.2.2 Türkiye de Konut Finansman Sistemi Göstergeleri Türkiye de konut finansman sistemi kanunu 2007 y l nda ç kar lm flt r. Kanun ile birlikte ipotekli konut finansman sisteminin kurumlar, araçlar ve çal flma fleklinin çerçevesi çizilmifltir. Ancak sistem henüz tüm kurum ve kurallar ile çal fl r hale gelmemifltir. Türkiye de bankalar n kulland rd klar tüketici kredisi niteli indeki konut kredileri halen en önemli tek araç olarak sistemi oluflturmaktad r. Konut kredileri 2004 y l nda 3.5 milyar TL ve milli gelire oran yüzde 0.63 iken izleyen y llarda h zl bir geniflleme dönemine girmifl ve 2007 y l nda 30.7 milyar TL ve milli gelire oran olarak yüzde 3.59 a ç km flt r ve 2009 y llar nda ise konut finansman sisteminin yasal çerçevesinin oluflturulmas na ra men küresel krizin etkileri ile birlikte konut kredilerinin büyümesi yavafllam fl 2009 sonunda 42.6 milyar TL ve GSMH içinde yüzde 4.47 paya ulaflm flt r. TABLO.26 KONUT KRED LER M LYAR TL ve GSMH ORANI YÜZDE YILLAR KONUT KRED LER GSMH KRED /GSMH % KAYNAK: TÜRK YE CUMHUR YET MERKEZ BANKASI, TÜRK YE STAT ST K KURUMU Bankalar konut kredileri verme konusunda 2004 y l ndan sonra oluflan koflullar ile birlikte istekli olmaya bafllam flt r. Faiz oranlar ndaki düflüfl bankalar teflvik etmifltir. Konut kredilerinin toplam banka kredileri içindeki pay 2004 y l nda yüzde 3.42 iken, 2005 y l nda yüzde 8.08 e, 2006 y l nda ise yüzde a ç kt ktan sonra 2009 y l nda da yüzde 11.6 ya ulaflm flt r. Konut kredileri bankalar için re-finansman koflullar korundu u sürece cazip bir finansal ürün olmaya devam etmektedir. 24 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

26 TABLO.27 KONUT KRED LER N N BANKACILIK S STEM Ç NDE YER M LYAR TL YILLAR BANKA AKT F BÜYÜKLÜ Ü TOPLAM BANKA KRED LER KONUT KRED LER KONUT KRED LER TOPLAM KRED LER% KONUT KRED LER / TOPLAM AKT FLER % KAYNAK: TÜRK YE BANKALAR B RL, BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU Konut kredileri ile ilgili stok verisi kadar önemli bir gösterge y l içinde kulland r lan toplam konut kredisi büyüklü ü, kulland r lan kredi say s ve ortalama kredi büyüklü üdür y l nda 2.7 milyar TL olan y l içi kulland r lan kredi büyüklü ü 2005 y l nda 11.6 milyar TL ye ç kt ktan sonra izleyen üç y l 15 milyar TL nin üzerinde gerçekleflmifltir. Kulland r lan kredi say s da bu dört y l boyunca bin aras gerçekleflmifltir. Ortalama kredi büyüklü ü de bin TL aras ndad r y l nda y l içinde kulland r lan kredi büyüklü ü 19 milyar TL, kredi say s ise olarak tahmin edilmektedir. Ortalama kredi büyüklü ü ise 62 bin TL olarak öngörülmektedir y l nda y l içinde kulland r lan kredi hacmindeki bu geniflleme yeni kredilerden çok büyük ölçüde kredi yenilemeden ve kredi de iflimlerinden kaynaklanm flt r. TABLO.28 YIL Ç NDE KULLANDIRILAN KONUT KRED LER ORTALAMA KRED YILLAR KRED M LYON TL KRED SAYISI BÜYÜKLÜ Ü TL T KAYNAK : TÜRK YE BANKALAR B RL (T) TAHM N GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 25

27 Konut finansman sistemi ile ilgili bir di er önemli gösterge ise konut talebinde temel belirleyici olan konut kredisi ayl k faiz oranlar d r. Konut kredisi ayl k ortalama faiz oranlar 2005 y l nda yüzde 1 oran na çok yaklaflm fl ve kredi talebini tetiklemifltir. zleyen üç y l boyunca iç ve d fl ekonomik koflullara ba l olarak konut kredisi faiz oranlar dalgalanma göstermifltir y l nda ekonomik kriz koflullar karfl s nda Merkez Bankas n n gösterge faiz oranlar n yüzde 6.5 ile tarihi düflük seviyesine indirmesi, finansal piyasadaki tüm di er faiz oranlar n n da gerilemesine yol açm flt r. Bu çerçevede konut kredisi ayl k ortalama faiz oranlar da ilk kez yüzde 1 in alt na inmifltir. TABLO.29 KONUT KRED S AYLIK FA Z ORANLARI KONUT KRED S AYLIK FA Z YÜZDE DÖNEMLER M NUMUM MAKS MUM ORTALAMA 2005 ARALIK ARALIK ARALIK ARALIK ARALIK KAYNAK: DPT AYLIK MAL P YASA GÖSTERGELER Konut kredileri en çok ay vadeli olarak kullan lmaktad r. Ancak konut faizlerindeki gerilemeye ba l olarak ay aras vadeli kredi kullan m pay 2009 y l nda geniflleme göstermifltir. TABLO.30 KONUT KRED LER N N VADE YAPISI (TL KRED LER YÜZDE PAY) DÖNEMLER KAYNAK: TC MERKEZ BANKASI 1-2 AY AY AY AY AY AY AY+ Türkiye de konut kredilerinin yüzde 37.9 u stanbul da, yüzde 59 u üç büyük flehirde, yüzde 85 i ise en çok kredi kullanan ilk 20 ilde kulland r lmaktad r. Konut kredilerinin yo unlaflma oran oldukça yüksektir. Ancak yo unlaflma oran son befl y ld r di er flehirlerdeki konut kredisi kullan m ile s n rl ölçüde de olsa gerilemektedir. 26 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

28 TABLO.31 LLERDE KONUT KRED LER STOK DE ER B N TL LLER 2007 ADANA ANKARA ANTALYA AYDIN BALIKES R BURSA DEN ZL D YARBAKIR ESK fieh R GAZ ANTEP HATAY STANBUL ZM R KAYSER KOCAEL KONYA MAN SA MERS N MU LA SAKARYA SAMSUN TEK RDA TÜRK YE KAYNAK: BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU II.2 AVRUPA DA KONUT SEKTÖRÜ BÜYÜKLÜKLER Türkiye de konut sektörüne iliflkin öngörüler yap l rken öncelikle Avrupa da konut sektörü büyüklükleri ortaya konulmakta, Türkiye ile karfl laflt rmalar yap lmakta ve Türkiye nin büyüme potansiyeli de erlendirilmektedir. II.2.1 Avrupa da Konut Piyasas Göstergeleri Avrupa Birli i nde konut piyasas ndaki büyüklüklerin temel belirleyicisi nüfus ve demografik geliflmelerdir. Avrupa da nüfus art fl h z n n yavafllam fl ve durmufl olmas, hane halk say s ndaki art fl n dura anlaflmas ve konut sahipli i oranlar ile kentsel yenileme ihtiyaçlar belirleyici unsurlard r. Konut sahipli i oran Avrupa ülkeleri genelinde farkl l klar göstermektedir. En düflük oran yüzde 42 ile Almanya, en yüksek oran yüzde 97 ile Litvanya d r. Ülkelerin sosyal devlet politikalar ve buna ba l konut politikalar belirleyici olmaktad r. Eski do u blo u ülkelerinde konut sahipli i oran yüksektir. Almanya, Fransa, ngiltere gibi ülkelerde konut sahipli inin düflük olmas n n nedeni sosyal konut programlar n n varl d r. spanya konut finansman sisteminin en h zl geniflledi i ülke olarak konut sahipli i yüksek ülkeler aras nda yer almaktad r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 27

29 Türkiye de konut sahipli i oran 2000 y l konut stoku say m nda ve nüfus say m nda yüzde 65 olarak tespit edilmifltir. Ancak sahip olunan konutlar içinde konut ruhsat al nmadan (kaçak) yap lan ve asgari standartlar n alt nda önemli ölçüde konut bulunmaktad r. Konut kullanma izni say s yeni konut arz n göstermektedir. Ülkelerin konut ihtiyaçlar na ba l olarak yeni konut arz yine farkl l k göstermektedir. Fransa 455 bin, spanya 265 bin, Polonya 223 bin ile en yüksek yeni konut arz n n gerçekleflti i ülkelerdir. Ayn y l Türkiye de 356 bin adet yeni konut arz olmufltur ve Türkiye Avrupa genelinde en çok konut arz gerçekleflen 2. ülke konumundad r. Konut sat fl verileri itibari ile de erlendirildi inde Avrupa da büyük ülkelerde ve konut stokunun genifl oldu u ülkelerde konut sat fllar daha yüksek gerçekleflmektedir. Türkiye 427 bin sat fl ile büyük ülkelerdeki sat fl rakamlar sonras en yüksek sat fl n gerçekleflti i (Romanya hariç) ülke konumundad r. TABLO.32 AB KONUT SEKTÖRÜ GÖSTERGELER 2008 ÜLKELER KONUT SAH PL ORANI (1) KONUT STOKU DA RE SAYISI KONUT KULLANMA ZN DA RE SAYISI AVUSTURYA BELÇ KA BULGAR STAN KIBRIS ÇEK CUMH DAN MARKA ESTONYA F NLAND YA FRANSA ALMANYA YUNAN STAN MACAR STAN RLANDA TALYA LETONYA L TVANYA LÜKSEMBURG MALTA HOLLANDA POLONYA PORTEK Z ROMANYA SLOVAKYA SLOVENYA SPANYA SVEÇ NG LTERE TÜRK YE (1) KAYNAK: EUROPEAN MORTGAGE FEDERATION, ANNUAL REPORT, 2009 (1) Konut sahipli i oran 2000 y l na aittir ve sahip olunan konutlar içinde konut ruhsat olmayan konutlar önemli pay almaktad r KONUT SATIfiLARI DA RE SAYISI 28 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

30 II.2.2 Avrupa Konut Finansman Sistemi Göstergeleri Avrupa konut finansman sistemi göstergeleri içinde konut kredileri, ikincil finansman ve menkul k ymetlefltirme ile konut kredisi faiz oranlar de erlendirilmektedir. Avrupa genelinde kulland r lan ipotekli konut kredisi toplam 6.1 trilyon euroya ve toplam Avrupa safi has las içindeki pay da yüzde 49.8 e ulaflm flt r. Avrupa genelinde ipotekli konut kredisi önemli bir büyüklü e ulam fl olmas na ra men ipotekli konut kredisi kullan m sürmektedir y l içinde yeni kulland r lan ipotekli konut kredisi büyüklü ü milyar euro olmufltur. Avrupa da kifli bafl kulland r lan ortalama ipotekli konut kredisi stoku ise euro olarak gerçekleflmifltir. Türkiye nin konut kredisi göstergeleri karfl laflt r ld nda henüz konut finansman sisteminin ilk geliflme aflamas nda oldu u görülmektedir. Konut piyasas nda stok, yeni arz, sat fl gibi verilerde önemli büyüklüklere sahip olan Türkiye de konut finansman sistemi konut piyasas ifllemlerinin finansman nda henüz çok s n rl pay alabilmektedir. Bu çerçevede Türkiye deki konut finansman sisteminin önemli bir büyüme potansiyeline sahip oldu u görülmektedir. TABLO.33 AB ÜLKELER NDE POTEKL KONUT KRED S BÜYÜKLÜKLER 2008 ÜLKELER TOPLAM POTEKL KONUT KRED S M LYAR EURO POTEKL KONUT KRED S / M LL GEL R % AVUSTURYA BELÇ KA BULGAR STAN KIBRIS ÇEK CUMH DAN MARKA ESTONYA F NLAND YA FRANSA ALMANYA YUNAN STAN MACAR STAN RLANDA TALYA LETONYA L TVANYA LÜKSEMBURG MALTA HOLLANDA POLONYA PORTEK Z ROMANYA SLOVAKYA SLOVENYA SPANYA SVEÇ NG LTERE AB TÜRK YE KAYNAK: EUROPEAN MORTGAGE FEDERATION, ANNUAL REPORT, 2009 YIL Ç NDE KULLANDIRILAN POTEKL KONUT KRED S M LYAR EURO K fi BAfiINA POTEKL KONUT KRED S STOKU EURO GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 29

31 Konut finansman sisteminin en önemli mekanizmalar ndan biri ikincil pazarlard r. kincil pazarlar sistemde menkul k ymetlefltirme yöntemi ile uzun vadeli ve ilave kaynaklar sa lamakta ve konut kredilerindeki genifllemeyi finanse emektedir. Avrupa genelinde kulland r lan 6.1 trilyon dolar büyüklü ündeki konut kredisine dayal olarak ihraç edilen menkul k ymet stoku 1.5 trilyon eurodur. potekli konut kredilerinin yüzde 25 i menkul k ymetlefltirme ile yeniden finanse edilmifltir. Türkiye de ise henüz menkul k ymetlefltirme pazar ve menkul k ymet ihraçlar oluflmam flt r. Konut kredisi kulland ran bankalar yurt d fl piyasalardan s n rl ölçüde kayna ipote e dayal kredilerin teminat fleklinde sa lamaktad r. Bu çerçevede Türkiye de konut finansman sisteminin genifllemesi önünde en önemli kesitlerden biri ikincil piyasalar n henüz kurulmam fl olmas d r. TABLO.34 AB ÜLKELER NDE POTEKL KONUT KRED LER NE DAYALI TAHV L BÜYÜKLÜKLER 2008 ÜLKELER TOPLAM POTEKL KONUT KRED S M LYAR EURO AVUSTURYA ÇEK CUMH DAN MARKA F NLAND YA FRANSA ALMANYA MACAR STAN RLANDA TALYA LETONYA LÜKSEMBURG HOLLANDA POLONYA PORTEK Z SLOVAKYA SPANYA SVEÇ NG LTERE AB TÜRK YE KAYNAK: EUROPEAN MORTGAGE FEDERATION, ANNUAL REPORT, 2009 TOPLAM POTEKL KONUT KRED LER NE DAYALI TAHV L STOKU M LYAR EURO MENKUL KIYMETLEfiT RME ORANI 30 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

32 Avrupa ülkelerinde kulland r lan ipotekli konut kredilerinin faiz oranlar kredi talebi ve kredi arz n n büyümesinde belirleyici olmaktad r. AB-27 ülkelerinde Macaristan ve Bulgaristan haricinde tüm ülkelerde y ll k kredi faiz oranlar yüzde 10 seviyesinin alt nda ve ortalama yüzde 6 seviyesindedir. Faiz oranlar düflük enflasyon ve buna ba l olarak düflük piyasa faizleri nedeni ile oldukça düflük seviyede oluflmakta ve kredi talebi ile sistemin büyümesini desteklemektedir. Türkiye ise ayl k faizlerin ilk kez yüzde 1 in alt na indi i 2009 y l ndaki y ll k faiz oran ile de erlendirildi inde, yüzde faiz oran ile halen kredi talebini ve sistemin genifllemesini s n rland ran yüksek faiz oranlar na sahiptir. TABLO.35 AVRUPA B RL ÜLKELER NDE YEN KULLANDIRILAN POTEKL KONUT KRED S ORTALAMA YILLIK FA Z ORANI % ÜLKELER AVUSTURYA BELÇ KA BULGAR STAN ÇEK CUMH DAN MARKA ESTONYA F NLAND YA FRANSA ALMANYA YUNAN STAN MACAR STAN RLANDA TALYA LETONYA L TVANYA LÜKSEMBURG MALTA HOLLANDA POLONYA PORTEK Z ROMANYA 7.03 SLOVAKYA SLOVENYA SPANYA SVEÇ NG LTERE TÜRK YE (1) KAYNAK: EUROPEAN MORTGAGE FEDERATION, ANNUAL REPORT, 2009 (1) TÜRK YE Ç N 2008 SÜTUNUNDA 2009 YILI VER S KULLANILMIfiTIR GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 31

33 II.3 TÜRK YE DE KONUT SEKTÖRÜ ÖNGÖRÜLER Türkiye de konut sektörüne iliflkin öngörüler yeni nüfus verileri, yeni GSMH verileri ile dünya ve Türkiye ekonomisinde önümüzdeki dönemde oluflacak yeni koflullar göz önüne al narak 2015 y l na kadar olan dönem için yap lmaktad r. Bu bölümde nüfus ve demografi öngörüleri, konut ihtiyac öngörüleri, konut kredileri öngörüleri ve hane halklar n n kredi kullan m potansiyeline iliflkin öngörüler yer almaktad r. II.3.1Nüfus ve Demografi Öngörüleri Türkiye de 2015 y l na kadar olan dönemde nüfus art fl h z yavafllamaya, kentleflme oran artmaya ve hane halk büyüklü ü de küçülmeye devam edecektir. Bu demografik e ilimler çerçevesinde 2009 y l nda 72.6 milyon olan Türkiye nüfusu 2015 y l nda 77.3 milyona ulaflacakt r. Kentleflme oran 2009 y l nda yüzde 75.4 iken art fl n sürdürerek 2015 y l nda yüzde 79 a ulaflm fl olacakt r. Kentleflme oran ndaki art fla ba l olarak kentli nüfus ise 54.7 milyondan 61.1 milyona yükselecektir. Hane halk büyüklü ü de küçülmeye devam edecek ve hane halk say s da milyondan milyona yükselecektir. TABLO.36 NÜFUS VE DEMOGRAF ÖNGÖRÜLER 2015 YILLAR NÜFUS (000) KENTLEfiME ORANI % KENTL NÜFUS (000) HANE HALKI BÜYÜKLÜ Ü K fi HANE HALKI SAYISI (000) Konut sektörüne iliflkin öngörüler yap l rken genel nüfus ve demografi e ilimleri ile birlikte kentli nüfus ve hane halk na iliflkin öngörüler de önem tafl maktad r. Kentli nüfus 54.7 milyondan 61.1 milyona yükselirken kentli hane halk büyüklü ü de 4.12 kifliden 2015 y l nda 4.00 kifliye inecektir. Kentli hane halk say s ise 2010 y l nda 13.6 milyon olduktan sonra 2015 y l nda milyona ulam fl olacakt r. Böylece y llar aras nda hane halk say s art fl 1.99 milyon adet olacakt r. 32 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

34 TABLO.37 KENTL HANE HALKI SAYISI ÖNGÖRÜLER 2015 YILLAR KENTL NÜFUS (000) KENTL HANE HALKI BÜYÜKLÜ Ü K fi KENTL HANE HALKI SAYISI (000) KENTL HANE HALKI SAYISI ARTIfiI (000) II.3.2 Konut htiyac Öngörüleri Türkiye de konut ihtiyac üç ayr unsurdan kaynaklanmaktad r. Bu unsurlar kentli hane halk say s art fl, yafllanan bina stokunun kullan m d fl na ç kmas nedeni ile ortaya ç kan yenileme ihtiyac ile hem deprem riski hem de kaçak yap laflma sonucu oluflan stokun dönüfltürülmesi ihtiyaçlar d r. Hane halk Art fl Kaynakl Nüfus ve demografi öngörülerine ba l olarak y llar aras nda kentli hane halk say s art fl 1.99 milyon adet olarak öngörülmektedir. Yenileme Kaynakl Türkiye de 2009 sonu itibari ile kentsel alanlarda konut stoku 16.8 milyon daire olarak tahmin edilmektedir. Yine kentsel alanlarda 2000 y l konut say s n verilerine ba l olarak hesaplanan yaklafl k 760 bin bina (3.8 milyon daire) 50 yafl ve üzerinde bulunmaktad r. Mevcut stokun içinde yenilenme ihtiyac duyan konutlar n pay yüzde 22.6 d r. Yenilenme ihtiyac duyulan konutlar içinden her y l yüzde 2 sinin yenilenece i varsay m ile (DPT her y l toplam stokun yüzde 0.5 nin yenilenece i varsay m n kullanmaktad r) y llar aras nda toplam 495 bin adet yenileme kaynakl ihtiyac ortaya ç kmaktad r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 33

35 Kentsel Dönüflüm Türkiye de kentsel alanlardaki konut stokunun yüzde 30 u ve 5.2 milyon adet daire konut yap ruhsat na sahip olmayan ve asgari koflullar n alt nda nitelikte konutlard r. Ayr ca stanbul da deprem ile y k lma/hasar riskiyle karfl karfl ya kalan 160 bin konut bulunmaktad r. (Bunlar n bir bölümü ayn zamanda ruhsats z konutlard r). Bu nitelikteki konutlar n her y l yüzde 3 nün kentsel dönüflüm kapsam nda y k lmas ve yenilenmesi varsay m ile y llar aras nda her y l 156 bin adet kentsel dönüflüm kaynakl konut ihtiyac öngörülmektedir. Toplam Konut htiyac y llar aras nda hane halk art fl kaynakl, yenileme kaynakl, kentsel dönüflüm kaynakl toplam adet konut ihtiyac öngörülmektedir. TABLO.38 TÜRK YE DE KONUT HT YACI (000) YILLAR HANE HALKI ARTIfiI KAYNAKLI YEN LEME KAYNAKLI KENTSEL DÖNÜfiÜM KAYNAKLI TOPLAM TOPLAM II.3.3 Konut Kredileri Öngörüleri Konut kredileri konut ihtiyac karfl s nda konut talebini belirleyen en önemli unsurlardan biridir. Bu nedenle konut kredilerinin geliflimine iliflkin olarak öngörüler yap lmaktad r. Konut kredilerine iliflkin öngörüde konut kredileri/gsmh oran temel belirleyici kriter olarak kullan lmaktad r. Bu nedenle öncelikle ekonomik büyümeye ve milli gelire iliflkin öngörüler yap lmaktad r. Türkiye ekonomisinin 2010 y l nda yüzde 5.5, 2011 y l nda yüzde 4.5 ve izleyen y llarda yüzde 4 büyüyece i öngörülmektedir. GSMH deflatörü varsay mlar na da ba l olarak 2015 y l nda GSMH 1.66 trilyon TL olacakt r. 34 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

36 TABLO.39 M LL GEL R BÜYÜME ÖNGÖRÜLER YILLAR % BÜYÜME GSMH DEFLATÖRÜ % GSMH M LYAR TL Konut kredilerinin büyüklü üne iliflkin öngörüler 3 senaryo alt nda sunulmaktad r. Buna göre birini senaryoda; 2009 y l nda yüzde 4.47 olan konut kredileri stoku/gsmh oran n n 2015 y l nda yüzde 6, ikinci senaryoda 7.5 ve üçüncü senaryoda yüzde 10 olaca varsay m yap lmaktad r. Bu varsay mlara göre 2015 y l nda toplam konut kredisi stoku birinci senaryoda 99.4 milyar TL, ikinci senaryoda milyar TL ve üçüncü senaryoda milyar TL olmaktad r. TABLO.40 KONUT KRED LER ÖNGÖRÜ SENARYOLARI 2015 YILLAR GSMH M LYAR TL KONUT KRED LER /GSMH % SENARYO A SENARYO B SENARYO C KONUT KRED LER M LYAR TL SENARYO A SENARYO B SENARYO C Konut kredisi büyüklüklerine iliflkin üç senaryoda yer alan öngörüler toplam banka kredileri içinde alacaklar /ulaflacaklar paylar itibari ile de erlendirilmektedir. Bu çerçevede öncelikle bankalar n toplam kredi büyüklü üne iliflkin öngörü yap lmaktad r. Banka aktiflerinin 2015 y l na kadar her y l yüzde 10 büyüyece i varsay m ile toplam banka aktiflerinin 2015 y l nda 1.48 trilyon TL ye ulaflaca ve banka kredilerinin toplam banka aktifleri içindeki pay n n da her y l 1 puan artarak 2015 y l nda yüzde 50 ye ve toplam kredilerin 740 milyar TL ye ulaflaca varsay lmaktad r. Bu toplam kredi büyüklü ü ile de erlendirildi inde 2015 y l nda birinci senaryoda ulafl lan 99.4 milyar TL konut kredilerinin toplam krediler içindeki pay yüzde 13.4, ikinci senaryoda yüzde 16.8 ve üçüncü senaryoda yüzde 22.4 olmaktad r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 35

37 TABLO.41 KONUT KRED LER N N TOPLAM BANKA KRED LER Ç NDEK PAYINA L fik N ÖNGÖRÜ SENARYOLARI 2015 YILLAR BANKA KRED LER M LYAR TL KONUT KRED LER M LYAR SENARYO A SENARYO B SENARYO C KON. KRED / TOPLAM KRED SENARYO A SENARYO B SENARYO C Konut kredileri ile konut talebi aras ndaki iliflkide esas belirleyici olan y l içinde kulland r lan kredi büyüklü ü ile kredi say s d r. Bu nedenle kredi stokuna iliflkin yap lan 3 senaryo öngörüsü çerçevesinde y l içinde kulland r lacak konut kredisi öngörüsü yap lmaktad r. Konut kredisi stoku y l içinde kulland r lan ve vadesi dolarak kapanan kredilerin fark kadar art fl göstermektedir. Önümüzdeki y llarda geçmifl dönemlerde kulland r lan kredilerin geri dönüflleri yo unlaflacakt r. Buna göre y l içinde kulland r lacak kredi büyüklü ü birinci senaryoda 2010 y l için 16.3 milyar TL, 2015 y l için 24.4 milyar TL, ikinci senaryoda 17.4 milyar TL ve 36.9 milyar TL, üçüncü senaryoda ise 19.4 milyar TL ve 44.8 milyar TL olmaktad r. TABLO.42 YIL Ç NDE KULLANDIRILACAK KONUT KRED S SENARYO ÖNGÖRÜLER M LYAR TL YILLAR SENARYO A SENARYO B SENARYO C Y l içinde kulland r lacak kredi büyüklükleri öngörülerine ba l olarak yine y l içinde kulland r lacak kredi say s na iliflkin olarak da öngörüler yap lmaktad r. Bunun için her üç senaryo ile ulafl lan toplam kredi büyüklüklerinin TL, TL ve TL ortalama kredi büyüklükleri ile kulland r lmas halinde y l içinde kaç adet kredi kullan labilece i ortaya konulmaktad r. Her üç senaryo ile y llar itibari ile kulland r labilecek kredi say lar na iliflkin öngörüler afla da Tablo.43 de sunulmaktad r. Buna göre birinci (A) senaryoda 2015 y l nda 488 bin adet ortalama TL büyüklü ünde kredi, veya 325 bin adet ortalama TL büyüklü ünde kredi veya 244 bin adet ortalama TL büyüklü ünde kredi kulland r labilecektir. 36 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

38 TABLO.43 ÇEfi TL BÜYÜKLÜKTE KULLANDIRILACAK KRED SAYISI ÖNGÖRÜLER A S E N A R Y O S U YILLAR TL ADET TL ADET TL ADET B S E N A R Y O S U YILLAR TL ADET TL ADET TL ADET C S E N A R Y O S U YILLAR TL ADET TL ADET TL ADET II.3.4 Hane halk n n Konut Kredisi Kullanma Kapasitesine liflkin Öngörüler Konut kredilerine yönelik talebin en önemli belirleyicisi hane halklar n n konut kredisi kullanma kapasitesidir. Hane halklar n n konut kredisi kullanma kapasitesini gelir gruplar itibari ile gelir ve tasarruf güçleri ve bunlara ba l kredi geri ödeme güçleri oluflturmaktad r. B u çerçevede Türkiye de hane halklar n n konut kredisi kullanma kapasitesine iliflkin öngörüler yap lmaktad r. Hane halklar n n gelir ve tasarruf güçlerine iliflkin 2015 y l na kadar olan dönem için geliflme öngörüleri afla da sunulmaktad r. Türkiye de hane halklar n n gelir ve harcama büyüklüklerine iliflkin olarak Türkiye statistik Kurumu veriler yay nlamaktad r. Ancak bu veriler aras nda tutars zl klar bulunmaktad r. Türkiye statistik Kurumu nun milli gelir hesaplamalar nda kulland özel kullan labilir gelir ve hane halk tüketim harcamalar ile anket yolu ile ölçtü ü hane halk gelirleri ve tüketim harcamalar büyüklükleri aras nda önemli farklar oluflmaktad r. Örne in milli gelir hesaplamalar nda 2008 y l nda hane halk tüketim harcamalar büyüklü ü 662 milyar TL iken anket yöntemi ile elde edilen özel tüketim harcamalar 335 milyar TL dir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 37

39 Oluflan bu önemli farkl l k karfl s nda yüz yüze yap lan hane halk anketlerinde elde edilen veriler yerine milli gelir hesaplamalar nda yer alan gelir ve tüketim verileri kullan lmaktad r. Öncelikle milli gelir verilerine ba l olarak 2015 y l na kadar toplam özel kullan labilir gelir ve toplam hane halk tüketim harcamalar na iliflkin öngörüler yap lmaktad r. Daha önce hesaplanan milli gelir öngörüleri içinde özel kullan labilir gelir ve tüketim harcamalar paylar n n y llar itibari ile ayn kalaca varsay lmaktad r. Buna göre 2015 y l nda toplam kullan labilir özel gelir 1.49 trilyon TL, tüketim harcamalar ise 1.18 trilyon TL ye ulaflmaktad r. TABLO.44 ÖZEL KULLANILAB L R GEL R VE HARCAMA ÖNGÖRÜLER 2015 ÖZEL KULLANILAB L R GEL R HANE HALKI HARCAMALARI YILLAR GSMH M LYAR TL % GSMH M LYAR TL % GSMH M LYAR TL Hane halklar befl gelir grubundan oluflmaktad r. Bu gelir gruplar toplam özel kullan labilir gelirden ve özel tüketim harcamalar ndan de iflik paylar almaktad r. En son aç klanan 2008 y l verilerine ba l olarak ve gelir da l m nda son y llarda oluflan s n rl iyileflmenin aynen devam edece i varsay m ile gelir gruplar n n 2015 y l na kadar toplam özel kullan labilir gelir ve tüketim harcamalar ndan alaca paylara iliflkin öngörülerde bulunulmaktad r. TABLO.45 HANE HALKI GEL RLER N N GEL R GRUPLARI T BAR LE DA ILIMI YILLAR EN DÜfiÜK GEL R %20 DÜfiÜK GEL R %20 ORTA GEL R %20 YÜKSEK GEL R %20 EN YÜKSEK GEL R % TABLO.46 HANE HALKI HARCAMALARININ GEL R GRUPLARI T BAR LE DA ILIMI YILLAR EN DÜfiÜK GEL R %20 DÜfiÜK GEL R %20 ORTA GEL R %20 YÜKSEK GEL R %20 EN YÜKSEK GEL R % GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

40 Hane halk gelir gruplar n n toplam özel kullan labilir gelir ve tüketim harcamalar içinden ald klar paylara iliflkin öngörüler kullan larak hane halklar n n tasarruf kapasiteleri hesaplanmaktad r. Hane halk gelir gruplar n n gelirden ve harcamalardan ald klar pay itibari ile ortaya ç kan gelirleri ve harcamalar aras ndaki fark hane halklar n n tasarruf kapasitelerini oluflturmaktad r. Buna göre en düflük gelir grubunun 2015 y l na kadar tasarruf aç vermeye devam edece i görülmektedir. Düflük gelir grubu ise 2013 y l ndan itibaren tasarruf fazlas vermeye bafllayacakt r, ancak tasarruf fazlas çok s n rl kalacakt r. Orta gelir grubunun tasarruf kapasitesi art fl e ilimi içinde olacakt r y l na gelindi inde hane halk bafl na tasarruf fazlas ayl k 575 TL ye ulaflacakt r. Yüksek gelir grubunun ayl k tasarruf kapasitesi art fl n s n rl ölçüde sürdürecektir ve 2015 y l na gelindi inde hane halk bafl na ayl k 1000 TL tasarruf fazlas na ulafl lacakt r. En yüksek gelir grubu ise çok yüksek tasarruf kapasitesini artt rarak sürdürecektir. TABLO.47 HANE HALKI TASARRUF ÖNGÖRÜLER TL AYLIK YILLAR EN DÜfiÜK GEL R %20 DÜfiÜK GEL R %20 ORTA GEL R %20 YÜKSEK GEL R %20 EN YÜKSEK GEL R % Hane halklar n n tasarruf kapasitesine iliflkin bu öngörülere ba l olarak hane halklar n n konut kredisi talebi ve geri ödeme güçleri de erlendirilmektedir. Bu de erlendirme yap l rken üç ayr büyüklükteki kredilerin farkl vade ve faiz oranlar ile ilgili geri ödeme (anapara+faiz) tablosu verileri kullan lmaktad r. Buna göre en yüksek gelir grubunun konut kredisi geri ödeme kapasitesinin kuvvetli oldu u görülmektedir. Ancak bu kesim Türkiye de zaten konut sahipli i en yüksek olan, birden fazla konuta sahip olan ve nitelikli-lüks konutlara talep gösteren, yat r m amaçl konut sat n alan kesimdir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 39

41 kinci yüksek gelir grubunun konut kredisi geri ödeme kapasitesi artmaktad r. Ancak bu grup da ayl k faiz ödemeleri ile TL büyüklü ünde 120 ay ve üzeri vadelerde kredi geri ödeme kapasitesine ulafl labilmektedir. Orta s n f n tasarruf kapasitesindeki art fla ra men bu grup y llar nda TL krediyi 0.80 faiz ile 180 ay ve üzeri vadede ve 0.60 faiz ile 120 ay ve üzeri vadede kullan labilir hale gelmektedir. Sonuç olarak 2015 y l na kadar olan dönemde konut kredisi kullanma talebi büyük ölçüde tasarruf kapasitesi yeterli olan en yüksek gelir grubundan ve k smen ikinci yüksek gelir grubu ile s n rl ölçüde orta gelir grubundan gelecektir. TABLO , VE TL TUTARINDA KONUT KRED LER Ç N GER ÖDEMELER KRED N N VADES TL 60 AY AY AY AY TL 60 AY 120 AY 180 AY 240 AY TL 60 AY 120 AY 180 AY 240 AY KRED FA Z ORANLARI VE TAKS T TUTARLARI TOPLAM ÖDEME TUTARLARI GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

42 III. Bölüm PERAKENDE PAZARI VE ALIfiVER fi MERKEZ ÖNGÖRÜLER 2015 G R fi Al flverifl merkezleri ticari gayrimenkul sektörünün önemli bir alt pazar n oluflturmaktad r. Al flverifl merkezlerinin gelifliminde belirleyici olan temel unsurlar ise perakende harcamalar veya perakende pazar n büyüklü ü ile organize perakende pazar n ald payd r. Bu çerçevede ticari gayrimenkul öngörülerinde ilk olarak al flverifl merkezleri perakende harcama ve pazar öngörüleri ile birlikte yer almaktad r. III.1 TÜRK YE DE PERAKENDE PAZAR VE ALIfiVER fi MERKEZ BÜYÜKLÜKLER Türkiye de perakende pazar ve al flverifl merkezi büyüklükleri 2015 y l na kadar olan döneme iliflkin yap lacak öngörülere temel oluflturmaktad r. Bu nedenle öncelikle perakende pazar ve al flverifl merkezi göstergeleri sunulmaktad r. III.1.1 Türkiye de Perakende Pazar Göstergeleri Perakende pazar göstergelerini hane halklar n n perakende harcamalar oluflturmaktad r. Bu büyüklü ü belirleyen ise milli gelir, özel kullan labilir gelir ve özel tüketim harcamalar d r. Türkiye de milli gelir 2001 ekonomik krizi sonras dönemde önemli bir geniflleme göstermifl, yaflanan ekonomik kriz nedeni ile 2009 y l nda ise küçülme yaflanm flt r. Milli gelir 2009 y l nda milyar dolar, kifli bafl gelir ise dolar olarak gerçekleflmifltir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 41

43 TABLO.49 M LL GEL R VE EKONOM K BÜYÜME YILLAR GSMH M LYAR TL GSMH M LYAR DOLAR YIL SONU NÜFUS (000) K fi BAfiI GEL R DOLAR KAYNAK: TÜRK YE STAT ST K KURUMU Özel kullan labilir gelir ve özel tüketim harcamalar milli gelir büyüklü üne göre ve milli gelir içinden ald paya göre flekillenmektedir y l nda özel kullan labilir gelirin milli gelir içindeki pay yüzde 90.2 dir ve toplam özel kullan labilir gelir büyüklü ü milyar dolard r. Özel tüketim harcamalar ise milli gelir içinde yüzde 71.6 pay alm flt r ve özel tüketim harcamalar n n özel kullan labilir gelir içindeki pay ise 2009 y l nda yüzde 79.4 olmufltur. TABLO.50 ÖZEL KULLANILAB L R GEL R VE TÜKET M HARCAMALARI GSMH Milyar Dolar ÖZEL KULLANILAB L R GEL R / GSMH % ÖZEL KULLANILAB L R GEL R Milyar Dolar ÖZEL TÜKET M HARCAMALARI / GSMH % ÖZEL TÜKET M HARCAMALARI Milyar Dolar ÖZEL TÜKET M HARCAMALARI / ÖZEL KULLANILAB L R GEL R % KAYNAK: TÜRK YE STAT ST K KURUMU Hane halklar n n özel tüketim harcamalar çeflitli harcama gruplar ndan oluflmaktad r. Bunlar içinde perakende harcamalar al flverifl merkezleri ile ilgili olan harcama grubunu oluflturmaktad r. Türkiye de perakende harcamalar n özel tüketim harcamalar içindeki pay 2009 y l nda yüzde 46.9 olarak gerçekleflmifltir. Buna ba l olarak perakende harcama büyüklü ü 2009 y l nda milyar dolard r. Perakende harcamalar n n milyar dolar g da, 94.6 milyar dolar ise g da-d fl perakende harcamalar d r. 42 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

44 TABLO.51 PERAKENDE HARCAMALAR M LYAR DOLAR PERAKENDE HARCAMALAR GIDA ÇECEK TÜTÜN GIDA DIfiI PERAKENDE G Y M VE AYAKKABI EV EfiYASI E LENCE VE KÜLTÜR LOKANTA VE OTELLER ÇEfi TL MAL VE H ZM. TOPLAM KAYNAK: TÜRK YE STAT ST K KURUMU VER LER NDEN HESAPLANMIfiTIR Perakende pazar belirleyen temel büyüklük perakende harcamalard r. Buna ba l olarak Türkiye de 2009 y l nda perakende pazar büyüklü ü milyar dolard r. Perakende pazar, organize perakende pazar ve geleneksel perakende pazar olarak ikiye ayr lmaktad r. Al flverifl merkezleri organize perakende pazar n en önemli kanallar ndan birini oluflturmaktad r. Türkiye de 2009 y l itibari ile toplam perakende pazar içinde organize perakende pazar n pay yüzde 38, geleneksel perakende pazar n pay ise yüzde 62 dir. Bu da l ma ba l olarak organize perakende pazar n büyüklü ü 2009 y l nda 79.4 milyar dolar, geleneksel perakende pazar büyüklü ü ise milyar dolard r. TABLO.52 PERAKENDE PAZARI VE GEL fi M M LYAR DOLAR PAZARLAR PERAKENDE PAZAR ORGAN ZE PERAKENDE PAZARIN PAYI % GELENEKSEL PAZARIN PAYI% ORGAN ZE PERAKENDE PAZAR GELENEKSEL PAZAR GIDA- ÇECEK PAZARI % GIDA DIfiI PERAKENDE PAZAR% GIDA- ÇECEK PAZARI GIDA DIfiI PERAKENDE PAZAR KAYNAK: ÇALIfiMA EK B HESAPLAMALARI III.1.2 Türkiye de Al flverifl Merkezi Göstergeleri Türkiye de al flverifl merkezleri say ve kiralanabilir alan itibari ile 2001 y l ndan sonra h zl bir geniflleme göstermifltir y l nda toplam 53 AVM, m 2 toplam kiralanabilir alan ile bin kifli bafl na 21.2 kiralanabilir alan büyüklü ü varken, 2009 y l nda 213 AVM, m 2 toplam kiralanabilir alan ve bin kifli bafl na 72.0 m 2 kiralanabilir alan büyüklü üne ulafl lm flt r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 43

45 TABLO.53 B N K fi BAfiINA ALIfiVER fi MERKEZ K RALANAB L R ALAN BÜYÜKLÜ Ü YILLAR TOPLAM AVM TOPLAM K RALANAB L R ALAN M 2 B N K fi BAfiINA K RALANAB L R ALAN M Al flverifl merkezleri öncelikle büyük flehirlerde ve h zl geliflen flehirlerde kurulurken son y llarda yayg nlaflmakta ve potansiyele sahip flehirlerde de al flverifl merkezi aç lmaktad r. Bu itibarla 2009 y l sonunda Türkiye genelinde 35 ilde AVM bulunmaktad r. AVM ler flehirlerin perakende pazar potansiyeline göre genifllemektedir. stanbul 80 AVM ile en çok AVM bulunan il konumundad r. stanbul da toplam kiralanabilir alan 2.21 milyon m 2, bin kifli bafl na düflen kiralanabilir alan ise m 2 dir. Al flverifl merkezlerinin h zl gelifliminde yabanc yat r mc lar n da pay ve katk s bulunmaktad r y l itibari ile yabanc lar n sahip veya ortak olduklar AVM say s 46 ve bunlar n kiralanabilir alan büyüklü ü 1.76 milyon m 2 dir. Yabanc lar n toplam kiralanabilir alan içindeki paylar yüzde 33.7 dir. 44 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

46 TABLO.54 LLER T BAR LE ALIfiVER fi MERKEZ GÖSTERGELER LLER AVM SAYISI 2008 AVM SAYISI 2009 TOPLAM K RALANAB L R ALAN M TOPLAM K RALANAB L R ALAN M B N K fi BAfiINA K RALANAB L R ALAN M B N K fi BAfiINA K RALANAB L R ALAN M STANBUL ANKARA ZM R BURSA GAZ ANTEP ANTALYA KONYA ADANA(1) DEN ZL MERS N TEK RDA ESK fieh R AYDIN KOCAEL MU LA MALATYA TRABZON KAYSER SAKARYA ERZURUM ZONGULDAK SAMSUN NEVfiEH R D YARBAKIR ELAZI BALIKES R fianliurfa ERZ NCAN ÇANAKKALE AKSARAY KARAMAN AFYON UfiAK ORDU VAN TÜRK YE Al flverifl merkezleri flehirlerdeki potansiyel perakende harcama büyüklü üne ba l olarak geniflleme göstermektedir. fiehirlerdeki perakende harcama büyüklükleri AVM yat r mlar için belirleyici olmaktad r. Bu itibarla afla da Tablo.55 de flehirlerde toplam perakende harcama büyüklü ü ve toplam mevcut kiralanabilir alan büyüklüklerine ba l olarak kiralanabilir alan bafl na potansiyel perakende harcama büyüklükleri sunulmaktad r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 45

47 TABLO.55 LLER T BAR LE ALIfiVER fi MERKEZ K RALANAB L R M 2 BAfiINA POTANS YEL PERAKENDE HARCAMA TOPLAM K RALANAB L R ALAN M 2 PERAKENDE HARCAMA M LYAR DOLAR K RALANAB L R ALAN BAfiINA POTANS YEL PERAKENDE HARCAMA DOLAR LLER STANBUL ANKARA ZM R BURSA GAZ ANTEP ANTALYA KONYA ADANA DEN ZL MERS N ESK fieh R AYDIN TEK RDA MU LA KOCAEL TRABZON KAYSER SAKARYA SAMSUN D YARBAKIR ELAZI BALIKES R ZONGULDAK ERZ NCAN ÇANAKKALE MALATYA AKSARAY KARAMAN AFYON UfiAK ORDU VAN fianliurfa NEVfiEH R ERZURUM TOPLAM III.2 AVRUPA PERAKENDE PAZAR VE ALIfiVER fi MERKEZLER BÜYÜKLÜKLER Türkiye de al flverifl merkezlerine iliflkin öngörüler yap l rken Avrupa örneklerinden yararlan lmaktad r. Bu nedenle Avrupa perakende pazar ve al flverifl merkezi büyüklükleri Türkiye ile karfl laflt rmal olarak sunulmaktad r. 46 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

48 III.2.1 Avrupa Perakende Pazar Göstergeleri Avrupa perakende pazar göstergelerinde milli gelir ve kifli bafl gelir, toplam perakende harcamalar ve büyüme öngörüleri ile kifli bafl perakende harcamalar ve büyüme öngörüleri sunulmaktad r. Milli Gelir ve Kifli Bafl Gelir AB-27 ülkelerinin 2008 y l itibari ile toplam gelirleri 12.2 trilyon euro, toplam nüfuslar milyon ve kifli bafl gelir 24.6 bin eurodur. Türkiye nin ise milli geliri milyar euro ve kifli bafl gelir eurodur. TABLO.56 AB ÜLKELER M LL GEL R NÜFUS K fi BAfiI GEL R 2008 ÜLKELER M LL GEL R M LYAR EURO NÜFUS M LYON K fi BAfiI GEL R EURO AVUSTURYA BELÇ KA BULGAR STAN GÜNEY KIBRIS ÇEK CUMHUR YET DAN MARKA ESTONYA F NLAND YA FRANSA ALMANYA YUNAN STAN MACAR STAN RLANDA TALYA LETONYA L TVANYA LÜKSEMBURG MALTA HOLLANDA POLONYA PORTEK Z ROMANYA SLOVAKYA SLOVENYA SPANYA SVEÇ NG LTERE AB TÜRK YE KAYNAK: EUROSTAT GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 47

49 Toplam Perakende Harcamalar Avrupa da seçilmifl ülkelerin perakende harcama büyüklükleri, perakende harcamalarda y llar aras ndaki büyüme gerçekleflmeleri ile y llar aras için büyüme öngörüleri afla da sunulmaktad r. ngiltere milyar euro ile en yüksek perakende harcama yap lan ülkedir. Türkiye milyar euro ile perakende harcamalarda 5.büyük ülke konumundad r. Perakende harcama büyüklü ü itibari ile Türkiye önemli bir potansiyel sunmaktad r. Avrupa da perakende harcamalar n ortalama yüzde 80 ni organize pazarlarda yap l rken, Türkiye de bu oran yüzde 38 dir. TABLO.57 AVRUPA ÜLKELER NDE TOPLAM PERAKENDE HARCAMA GÖSTERGELER VE ÖNGÖRÜLER ÜLKELER TOPLAM PERAKENDE HARCAMALAR M LYAR EURO 2008 PERAKENDE HARCAMALARDA BÜYÜME % PERAKENDE HARCAMALARDA BÜYÜME ÖNGÖRÜSÜ NG LTERE FRANSA ALMANYA TALYA SPANYA HOLLANDA POLONYA SV ÇRE SVEÇ BELÇ KA YUNAN STAN NORVEÇ AVUSTURYA DAN MARKA F NLAND YA PORTEK Z ÇEK CUMHUR YET RLANDA ROMANYA MACAR STAN TÜRK YE (1) KAYNAK: KING STURGE, EUROPEAN RETAIL PROPERTY 2010, (1)TÜRK YE Ç N ÇALIfiMA EK B Kifli Bafl Perakende Harcamalar Avrupa da seçilmifl ülkelerin kifli bafl perakende harcamalar ile kifli bafl perakende harcamalar n büyümesine iliflkin öngörüler sunulmaktad r. Türkiye toplam pazardaki büyüklü üne karfl kifli bafl perakende harcamalarda en alt s ralarda yer almaktad r. Avrupa da bin kifli bafl perakende harcama euro, Türkiye de ise eurodur. 48 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

50 TABLO.58 AVRUPA ÜLKELER NDE K fi BAfiI PERAKENDE HARCAMA GÖSTERGELER VE ÖNGÖRÜLER NÜFUS M LYON 2008 K fi BAfiI PERAKENDE HARCAMA K fi BAfiI PERAKENDE HARCAMA ÖNGÖRÜSÜ K fi BAfiI PERAKENDE HARCAMA BÜYÜME ÖNGÖRÜSÜ % ÜLKELER EURO 2008 EURO 2020 LÜKSEMBURG NORVEÇ NG LTERE DAN MARKA FRANSA SVEÇ F NLAND YA HOLLANDA RLANDA BELÇ KA AVUSTURYA YUNAN STAN ALMANYA SPANYA SLOVENYA TALYA PORTEK Z ÇEK CUMH ESTONYA TÜRK YE (1) KAYNAK: KING STURGE, EUROPEAN RETAIL PROPERTY, 2010 (1) TÜRK YE Ç N TÜ K VER S NE BA LI OLARAK ÇALIfiMA EK B HESAPLAMASI III.2.2 Avrupa Al flverifl Merkezi Göstergeleri Avrupa al flverifl merkezleri göstergeleri içinde al flverifl merkezi stoku ve ilave stok, yat r mlar, AVM de yap lan harcamalar, bin kifli bafl na yap lan harcamalar, kiralar ve getiriler göstergeleri yer almaktad r. Al flverifl Merkezi Stoku ve lave Stok AB-27 ülkeleri genelinde 2009 y l sonu itibari ile toplam milyon m 2 kiralanabilir alan stokuna ulafl lm flt r y l nda yeni ilave edilen kiralanabilir alan stoku 4.66 milyon m 2 olmufltur. nflaat devam eden kiralanabilir alan büyüklü ü ise 6.36 milyon m 2 dir. Türkiye 5.22 milyon m 2 kiralanabilir alan büyüklü ü ile Avrupa da 8.büyük stoka sahip ülke konumundad r y l nda Rusya hariç en yüksek yeni kiralanabilir alan n eklendi i ülke Türkiye olmufltur. Yine Rusya hariç en yüksek inflaat devam eden kiralanabilir alana sahip ülke konumundad r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 49

51 TABLO.59 AVRUPA ÜLKELER NDE ALIfiVER fi MERKEZ STOKU VE LAVE ÜLKELER AVM K RALANAB L R ALAN M YILINDA AÇILAN K RALANAB L R ALAN M 2 AVUSTURYA BELÇ KA BULGAR STAN ÇEK CUMHUR YET DAN MARKA ESTONYA F NLAND YA FRANSA ALMANYA YUNAN STAN MACAR STAN RLANDA TALYA LETONYA L TVANYA LÜKSEMBURG HOLLANDA POLONYA PORTEK Z ROMANYA SLOVAKYA SLOVENYA SPANYA SVEÇ NG LTERE AB TÜRK YE (1) NORVEÇ RUSYA KAYNAK: CUSHMAN WAKEFIELD, SHOPPING CENTRE DEVELOPMENT REPORT EUROPE MART 2010 (1) TÜRK YE STOK VE YEN AÇILAN VER S ÇALIfiMA EK B NfiAATI DEVAM EDEN K RALANAB L R ALAN M 2 Al flverifl Merkezi Yat r mlar ve Yabanc lar n Pay Avrupa genelinde y llar aras nda seçilmifl ülkelerde toplam AVM yat r mlar ve yabanc lar n paylar afla da sunulmaktad r. Avrupa genelinde s n r ötesi yat r mlar ve yabanc lar n kat l m yüksektir. Yabanc lar n pay Romanya da yüzde 100, Polonya da yüzde 96, talya da yüzde 86, spanya da yüzde 85, Rusya da yüzde 84 gibi oldukça yüksek oranlardad r. Avrupa genelinde AVM yat r mlar büyük ölçüde s n r ötesi yat r mc lar taraf ndan gerçeklefltirilmektedir. 50 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

52 TABLO.60 AVRUPA DA ALIfiVER fi MERKEZ YATIRIMLARI ÜLKELER TOPLAM ALIfiVER fi MERKEZ YATIRIMLARI M LYON EURO YABANCILARIN ALIfiVER fi MERKEZ YATIRIMLARI M LYON EURO YABANCILARIN ALIfiVER fi MERKEZ YATIRIM PAYI % NG LTERE ALMANYA SPANYA TALYA POLONYA FRANSA SVEÇ HOLLANDA RUSYA DAN MARKA PORTEK Z F NLAND YA ÇEK CUMHUR YET RLANDA AVUSTURYA MACAR STAN ROMANYA BELÇ KA BULGAR STAN YUNANS TAN SIRB STAN KAYNAK:KING STURGE, EUROPEAN RETAIL PROPERTY, 2010 Al flverifl Merkezi Harcamalar ve Perakende Harcamalar çinde Pay Avrupa genelinde toplam perakende harcama büyüklü ü 2008 y l nda 2.08 trilyon eurodur. AB ülkelerinde yer alan AVM de yap lan harcamalar n toplam ise milyar eurodur. AVM harcamalar n n toplam perakende harcamalar içindeki pay yüzde 23.3 dür. Türkiye de AVM harcamalar toplam 2008 y l nda 8.0 milyar euro ve toplam perakende harcamalar içindeki pay ise yüzde 4.8 dir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 51

53 TABLO.61 AVRUPA B RL ÜLKELER NDE ALIfiVER fi MERKEZLER HARCAMALARININ TOPLAM PERAKENDE HARCAMALAR Ç NDE PAYI % 2008 ÜLKELER TOPLAM PERAKENDE HARCAMALAR M LYAR EURO TOPLAM AVM HARCAMA M LYAR EURO AVM HARCAMA PAY % AVUSTURYA BELÇ KA BULGAR STAN ÇEK CUMHUR YET DAN MARKA ESTONYA F NLAND YA FRANSA ALMANYA YUNAN STAN MACAR STAN RLANDA TALYA LETONYA L TVANYA LÜKSEMBURG HOLLANDA POLONYA PORTEK Z ROMANYA SLOVAKYA SLOVENYA SPANYA SVEÇ NG LTERE AB TÜRK YE (1) NORVEÇ KAYNAK: EUROEPAN RETAIL HANDBOOK 2008/2009, MINTEL (1) TÜRK YE AVM HARCAMA ALIfiVER fi MERKEZ YATIRIMCILARI DERNE VER S (1) TÜRK YE PAY ÇALIfiMA EK B HESAPLAMASI Al flverifl Merkezlerinin Perakende Harcamalar çindeki Pay n n Geliflimi Avrupa da al flverifl merkezlerinin perakende harcamalar içindeki pay n n geliflimi Türkiye içinde örnek oluflturmaktad r y llar aras ndaki geliflim verileri afla da sunulmaktad r. Buna göre ço u ülkenin pay nda bu on y ll k süreçte 2 kat na yak n veya 2 kat art fllar yaflanm flt r. rlanda, spanya ve Portekiz de ise 3 kat ve üzerinde pay art fl görülmektedir. 52 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

54 TABLO.62 SEÇ LM fi AVRUPA ÜLKELER NDE PERAKENDE SATIfiLAR Ç NDE ALIfiVER fi MERKEZLER PAYININ GEL fi M ÜLKELER AVM SATIfi PAYI % 1986 AVM SATIfi PAYI % 2006 NORVEÇ RLANDA 7 30 SVEÇ SPANYA 9 28 F NLAND YA FRANSA NG LTERE PORTEK Z 6 24 HOLLANDA TALYA DAN MARKA SV ÇRE 9 16 ALMANYA 9 16 AVUSTURYA BELÇ KA 9 15 YUNAN STAN 2 5 KAYNAK: INTERNATIONAL COUNCIL OF SHOPPING CENTRES RESEARCH Al flverifl Merkezlerinde M 2 Bafl na Harcama Avrupa Birli i genelinde 2008 y l nda AVM lerde yap lan harcama toplam ve kiralanabilir alan büyüklü ü verisine ba l fiilen m2 bafl na yap lan y ll k harcama euro olarak gerçekleflmifltir. M2 bafl na en yüksek harcama euro ile Belçika da, en düflük harcama ise 685 euro ile Romanya dad r. Türkiye de ise 2008 y l nda al flverifl merkezlerinde kiralanabilir m2 bafl na y ll k harcama euro olmufltur. Türkiye Avrupa ortalamas n n 2.8 kat alt ndad r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 53

55 TABLO.63 AVRUPA B RL ÜLKELER NDE ALIfiVER fi MERKEZLER NDE HARCAMA GÖSTERGELER 2008 ÜLKELER AVM TOPLAM HARCAMA M LYON EURO AVM K RALANAB L R ALAN M LYON M 2 K RALANAB L R ALAN M 2 BAfiINA F L HARCAMA EURO AVUSTURYA BELÇ KA BULGAR STAN ÇEK CUMHUR YET DAN MARKA ESTONYA F NLAND YA FRANSA ALMANYA YUNAN STAN MACAR STAN RLANDA TALYA LETONYA L TVANYA LÜKSEMBURG HOLLANDA POLONYA PORTEK Z ROMANYA SLOVAKYA SLOVENYA SPANYA SVEÇ NG LTERE AB TÜRK YE NORVEÇ NOT: AVM HARCAMALARI 2008 YILINA, AVM K RALANAB L R ALAN BÜYÜKLÜ Ü 2009 YILINA A TT R AVM BÜYÜKLÜ Ü STOK VER S KARGAfiASI YARATMAMAK Ç N KULLANILMAMIfiTIR. AYRICA KR Z ÖNCES ULAfiILAN AVM HARCAMA VER S LE 2009 YILINDA ULAfiILAN STOK VER S L fik S DAHA GERÇEKC B R DE ERLEND RMED R. Al flverifl Merkezlerinde Kifli Bafl na Harcama Avrupa genelinde al flverifl merkezlerinde kifli bafl na harcama büyüklü ü de önemli bir göstergedir. Kifli bafl na harcama hesaplamas nda fiilen AVM lerde al flverifl yapan kifli say s de il ülkelerin toplam nüfus say s kullan lmaktad r. Buna göre Avrupa da kifli bafl gelir euro, kifli bafl perakende harcama euro, nüfus itibar ile kifli bafl na AVM de harcama 975 euro ve bin kifli bafl na kiralanabilir alan 225 m 2 dir. Türkiye için ise kifli bafl gelir euro, kifli bafl perakende harcama euro, toplam nüfus kifli bafl AVM de harcama 112 euro ve bin kifli bafl na kiralanabilir alan 72 m 2 dir. 54 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

56 TABLO.64 AB ÜLKELER NDE ALIfiVER fi MERKEZLER NDE K fi BAfiINA HARCAMA 2008 K fi BAfiI GEL R EURO K fi BAfiI PERAKENDE K fi BAfiI AVM DE HARCAMA B N K fi BAfiINA K RALANAB L R ALAN M ÜLKELER HARCAMA EURO EURO AVUSTURYA BELÇ KA BULGAR STAN ÇEK CUMHUR YET DAN MARKA ESTONYA F NLAND YA FRANSA ALMANYA YUNAN STAN MACAR STAN RLANDA TALYA LETONYA L TVANYA LÜKSEMBURG HOLLANDA POLONYA PORTEK Z ROMANYA SLOVAKYA SLOVENYA SPANYA SVEÇ NG LTERE AB TÜRK YE (1) NORVEÇ KAYNAK: KING STURGE EUROPEAN RETAIL PROPERTY, 2010 EUROPEAN RETAIL HANDBOOK 2008/2009 MINTEL (1) TÜRK YE ÇALIfiMA EK B HESAPLAMALARI Yabanc lar n Perakende Pazar Paylar Al flverifl merkezleri gayrimenkul sektörünün önemli bir pazar n olufltururken ayn zamanda organize perakende pazar n en önemli sat fl kanal konumundad r ve perakendeciler için sat fl kanal oluflturmaktad r. Bu çerçevede AVM lerin genifllemesi için belirleyici olan bir di er unsur AVM lerde yer alacak perakendecilerin varl d r. Yerli ve yabanc perakendeciler AVM lerde kiralamalar yaparak talep oluflturmaktad r. Avrupa da yabanc perakendecilerin seçilmifl ülkelerin perakende pazarlar içindeki paylar afla da sunulmaktad r. Avrupa genelinde yabanc perakendecilerin toplam perakende pazar içindeki pay 2007 y l nda ortalama yüzde 12.1 olmufltur. Yeni geliflen pazarlarda ise yabanc pay daha yüksektir. Bu ülkelerde yabanc perakendeciler perakende pazar n geliflimini h zland rmakta ve sürüklemektedir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 55

57 TABLO.65 AVRUPA B RL NDE YABANCILARIN PERAKENDE PAZAR PAYI 2007 ÜLKELER PAY % ESTONYA 50,1 MACAR STAN 47,5 AVUSTURYA 37,9 ÇEK CUMHUR YET 33,3 PORTEK Z 31,2 NORVEÇ 23,6 RLANDA 23,0 BELÇ KA 21,7 SPANYA 17,7 NG LTERE 16,8 DAN MARKA 16,4 SLOVENYA 16,1 SLOVAKYA 15,6 POLONYA 15,3 HOLLANDA 15,1 ROMANYA 12,8 AB ORTALAMA 12,1 TALYA 12,1 F NLAND YA 10,7 SVEÇ 9,1 SV ÇRE 8,5 YUNAN STAN 8,4 FRANSA 6,7 BULGAR STAN 6,4 ALMANYA 4,0 RUSYA 2,0 KAYNAK: KING STURGE, EUROPEAN RETAIL PROPETY 2010 Al flverifl Merkezi Kiralar Avrupa da al flverifl merkezi kiralar seçilmifl ülkeler için karfl laflt rmal olarak sunulmaktad r. Kiralar birinci s n f m2/y l euro cinsi verilmektedir. Ayr ca son 2 y l içinde dört döneme ait kiralar da sunularak ekonomik krizin kiralar üzerindeki etkileri de yans t lmaktad r. Birlik içinde rlanda, ngiltere, Fransa, Almanya en yüksek kiralara sahip dört ülkedir. Birlik d fl nda Rusya en yüksek kiralara sahip ülke konumundad r. Yeni üye Orta Avrupa ülkelerinde kiralar daha düflük olup euro aral ndad r. spanya ve Portekiz de kiralar euro aral ndad r. En yeni üye Romanya da ise kira aral eurodur. Avrupa genelinde kiralar önemli ölçüde farkl l klar göstermektedir. Türkiye de kiralar euro aral ndad r. 56 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

58 TABLO.66 AVRUPA DA ALIfiVER fi MERKEZLER K RALARI B R NC SINIF K RA/M2/YIL/EURO ÜLKELER 2008 MAYIS 2009 N SAN 2009 EYLÜL 2010 MART AVUSTURYA BELÇ KA ÇEK CUMHUR YET DAN MARKA F NLAND YA FRANSA ALMANYA MACAR STAN RLANDA TALYA HOLLANDA NORVEÇ POLONYA PORTEK Z ROMANYA RUSYA SLOVAKYA SPANYA SVEÇ TÜRK YE NG LTERE KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD, SHOPPING CENTER DEVELOPMENT REPORT EUROPE, MART 2010, EYLÜL2009, N SAN 2009, MAYIS 2008 Al flverifl Merkezi Yat r m (Sat n alma) Getirileri Al flverifl merkezleri ticari gayrimenkuller içinde önemli bir yat r m alan d r. Bu itibarla Avrupa ülkelerinde perakende yat r mlar nda getiri oranlar y llar için karfl laflt rmal olarak sunulmakta ve kriz sonras koflullar içinde getirilere iliflkin öngörülerde bulunulmaktad r. Kullan lan yat r m getirileri varl k de eri üzerinden elde edilecek nakit/gelir ak mlar itibari ile yat r m getirileridir. Bir baflka deyiflle fiilen çal flmakta olan AVM lerin sat n al nmas fleklindeki yat r mlar n getiri oranlar d r (yield). Yeni yat r mlar n yat r m harcamalar karfl l nda elde edilen getiri (return on investment) kullan lmamaktad r. Pazarlar n olgunluk derecelerine göre yat r m getirileri Avrupa genelinde farkl l klar göstermektedir. En yüksek olgunluk seviyesindeki (mature market) ülkelerde y ll k getiriler yüzde 5-6 aral ndad r. Orta Avrupa ülkelerinde yüzde y ll k getiriler sa lanmaktad r. Balt k ve Orta Avrupa ülkelerinde y ll k getiri oranlar aral ndad r. Romanya yüzde 11, Rusya yüzde 14 getiri ile en yüksek getiri sunan iki ülkedir. Türkiye de y ll k getiri oran ise 2009 y l için yüzde 8.75 olarak hesaplanm flt r. Türkiye de yat r m getiri öngörüsü dura and r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 57

59 TABLO.67 AVRUPA ÜLKELER NDE PERAKENDE YATIRIMLARINDA GET R ORANLARI, ÜLKELER-fiEH RLER 2005 % 2006 % 2007 % 2008 % 2009 % GELECEK TREND NG LTERE-LONDRA DURA AN FRANSA-PAR S ARTIfi ALMANYA-FRANKFURT DURA AN TALYA-M LANO DURA AN/ARTIfi HOLLANDA-AMSTERDAM DURA AN SPANYA-MADR D ARTIfi BELÇ KA-BRÜKSEL ARTIfi AVUSTURYA-V YANA ARTIfi SVEÇ-STOKHOLM ARTIfi NORVEÇ-OSLO DURA AN F NLAND YA-HELS NK DURA AN/ARTIfi DAN MARKA-KOPENHAG DURA AN PORTEK Z-L ZBON DURA AN YUNAN STAN-AT NA DURA AN POLONYA-VARfiOVA DURA AN/ARTIfi MACAR STAN-BUDAPEfiTE ARTIfi ÇEK CUMHUR YET -PRAG DURA AN ESTONYA-TAL N DURA AN/ARTIfi LETONYA-R GA ARTIfi L TVANYA-V LNUS DURA AN/ARTIfi SLOVENYA-LUBYANA ARTIfi SLOVAKYA-BRAT SLAVA ARTIfi BULGAR STAN-SOFYA ARTIfi ROMANYA-BÜKREfi ARTIfi HIRVAT STAN-ZAGREB DURA AN/ARTIfi RUSYA-MOSKOVA ARTIfi TÜRK YE- STANBUL DURA AN KAYNAK: KING STURGE, EUROPEAN RETAIL PROPERTY, 2010 III.3TÜRK YE DE ALIfiVER fi MERKEZ ÖNGÖRÜLER Türkiye de al flverifl merkezi öngörüleri 2015 y l na kadar olan dönem için yap lmaktad r. Öncelikle milli gelir öngörülerine ba l olarak perakende pazar ve organize perakende pazar öngörüleri yap lmaktad r. Daha sonra bu büyüklüklere paralel olarak al flverifl merkezleri için öngörü ve de erlendirmeler yap lmaktad r. III.3.1 Perakende Harcama Öngörüleri Perakende harcama büyüklüklerine iliflkin belirleyici olan temel unsur ekonomik büyüme ve milli gelire iliflkin öngörülerdir. Türkiye ekonomisinde büyüme ve milli gelire iliflkin öngörüler çal flman n ikinci bölümünde (Tablo.39) sunulmufltu. 58 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

60 Buna göre afla da özel tüketim harcamalar ve perakende harcamalara iliflkin öngörüler sunulmaktad r y l nda 698 milyar dolar olan milli gelirin 2015 y l nda 915 milyar dolar olaca öngörülmektedir. Büyüme oranlar ve deflatör varsay mlar bir önceki bölümde sunulmufltur. Özel tüketim harcamalar n n milli gelire oran n n öngörü yap lan dönem boyunca yüzde 71 olarak kalaca varsay lm flt r. Buna göre özel tüketim harcamalar 2015 y l nda 646 milyar dolar olarak öngörülmektedir. Perakende harcamalar n özel tüketim harcamalar içindeki pay n n da yüzde 47 olarak sürece i varsay lm flt r. Buna göre 2009 y l nda milyar dolar olan perakende harcamalar n 2015 y l nda 304 milyar dolara ulaflaca öngörülmektedir. TABLO.68 M LL GEL R ÖZEL TÜKET M VE PERAKENDE HARCAMA ÖNGÖRÜLER YILLAR M LL GEL R M LYAR DOLAR ÖZEL TÜKET M HARCAMALARI M LYAR DOLAR PERAKENDE HARCAMALAR M LYAR DOLAR K fi BAfiI GEL R DOLAR Al flverifl merkezleri için esas belirleyici olan harcama büyüklü ü ise organize perakende harcamalar d r. Al flverifl merkezleri kiralanabilir alan ve AVM lerde al flverifller artt kça organize perakende harcamalar da genifllemektedir. Bu çerçevede organize perakende harcamalara iliflkin öngörüler afla da sunulmaktad r. Öngörüler organize perakende pazar n toplam perakende pazar n toplam perakende harcamalar içindeki paylar n n geliflimine iliflkin iki ayr senaryo ile sunulmaktad r. lk senaryoda organize perakende pazar pay n n her y l s n rl ve 1 puan artaca varsay lmaktad r. Bu senaryoda organize perakende pazar n 2009 y l nda yüzde 38 olan pay 2015 y l nda yüzde 45 e, büyüklü ü ise 79.4 milyar dolardan milyar dolara ç kmaktad r. kinci senaryoda ise organize perakende pazar pay n n her y l 2 puan artt varsay lmaktad r. Bu senaryoda organize perakende pazar n pay 2015 y l nda yüzde 50 ye, büyüklü ü ise 152 milyar dolara ç kmaktad r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 59

61 TABLO.69 ORGAN ZE PERAKENDE HARCAMA ÖNGÖRÜLER YILLAR TOPLAM PERAKENDE HARCAMA M LYAR DOLAR ORGAN ZE PERAKENDE HARCAMA S E N A R Y O 1 S E N A R Y O 2 % PAY M LYAR DOLAR % PAY M LYAR DOLAR III.3.2 Al flverifl Merkezleri çin Öngörüler Türkiye de al flverifl merkezleri için öngörüler organize perakende pazar n büyüme senaryolar ile paralel yine iki ayr senaryo ile yap lmaktad r. Al flverifl merkezleri için öngörüler 2015 y l na kadar olan dönemi kapsamaktad r. Ancak öngörü yap lan bu dönem içinde 2010 ve 2011 y llar için inflaat devam eden ve fiilen aç lacak olan (2010 y l ilk 5 ay için fiilen aç lanlar) al flverifl merkezleri dikkate al nmaktad r. Halen inflaat devam etmekte olan ve 2010 ile 2011 y llar aras nda aç laca varsay lan (2010 y l ilk 5 ay nda aç lan AVM ler de bu büyüklü e dahildir) AVM toplam kiralanabilir alan büyüklü ü 2.5 milyon m2 dir. Bunlar n m 2 sinin 2010 y l nda, m 2 sinin ise 2011 y l nda aç laca varsay lmaktad r. Buna göre fiilen inflaat devam eden AVM lerin aç laca varsay m alt nda 2010 sonunda toplam kiralanabilir alan büyüklü ü 6.6 milyon m 2 ye, 2011 sonunda ise 8.0 milyon m 2 ye ulaflmaktad r. Bu büyüklüklere ba l olarak 2010 sonunda bin kifli bafl na kiralanabilir alan 90 m 2, 2011 y l nda ise m 2 olmaktad r. zleyen y llar için iki ayr varsay m alt nda kiralanabilir alan büyüklüklerine iliflkin senaryolar oluflturulmaktad r. lk senaryoda 2011 y l ndan sonra s n rl bir büyüme ile bin kifli bafl na kiralanabilir alan n 2015 y l nda 125 m 2 ye ulaflaca varsay lmakta ve toplam kiralanabilir alan büyüklü ü 9.66 milyon m 2 olarak öngörülmektedir. kinci senaryoda ise bin kifli bafl na kiralanabilir alan n 150 m 2 ye ulaflaca varsay lmakta ve toplam kiralanabilir alan büyüklü ü 11.6 milyon m 2 olarak öngörülmektedir. 60 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

62 TABLO.70 ALIfiVER fi MERKEZ YATIRIMLARI Ç N ÖNGÖRÜLER K RALANAB L R ALAN M 2 YILLAR S E N A R Y O 1 B N K fi BAfiINA M 2 TOPLAM M 2 S E N A R Y O 1 B N K fi BAfiINA M 2 TOPLAM M Al flverifl merkezleri ile ilgili yukar daki öngörüler kiralanabilir alan büyüklükleri varsay mlar na ba l olup tek bafllar na yeterli de ildir. Öngörülerde ortaya konulan kiralanabilir alan büyüklükleri ayr ca potansiyel organize perakende harcama varsay mlar ile de karfl laflt r lmaktad r. Buna göre ilk senaryoda 2009 y l nda kiralanabilir alan m2 bafl na dolar olan organize perakende harcama potansiyeli 2015 y l nda dolara gerilemektedir. kinci senaryoda ise daha h zl büyüme senaryosu içinde kiralanabilir alan m2 bafl na organize perakende harcama potansiyeli 2015 y l nda dolara gerilemektedir. Tüm bu de erlendirmeler çerçevesinde Türkiye de 2010 ve 2011 y llar nda aç lacak AVM sonras nda büyüme h z n n yavafllamas makul senaryo olarak görülmektedir. Türkiye nin önümüzdeki dönemde AVM büyümesini destekleyecek en önemli unsur organize perakende pazar pay ndaki genifllemenin sürecek olmas d r. Ancak kiralanabilir alan büyümesi bir süre sonra harcama potansiyelinin küçülmesi ile karfl laflmaktad r. Bu nedenle makul büyüme senaryosu daha gerçekçi ve referans senaryo olarak görülmektedir. TABLO.71 ALIfiVER fi MERKEZLER YATIRIMLARI Ç N ÖNGÖRÜLER M 2 BAfiINA ORGAN ZE PERAKENDE HARCAMA BÜYÜKLÜ Ü POTANS YEL YILLAR SENARYO 1 K RALANAB L R M 2 BAfiINA ORGAN ZE PERAKENDE HARCAMA DOLAR SENARYO 2 K RALANAB L R M 2 BAfiINA ORGAN ZE PERAKENDE HARCAMA DOLAR GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 61

63 Al flverifl merkezlerindeki büyüme perakende sektöründe arz yönünde büyümeye yol açmaktad r. Talep yani kirac lar taraf nda ise perakendeciler yer almaktad r. Bu konuda yabanc perakendecilerin Türkiye ye yönelik tercihleri talep taraf n desteklemektedir. Nitekim son y llarda Türkiye yabanc perakendecilerin en çok tercih ettikleri ülkeler içinde ilk s ralarda yer almaktad r. TABLO.72 AVRUPA DA PERAKENDEC LER N YEN PAZAR OLARAK EN ÇOK TERC H ETT ÜLKELER (SIRALAMA) ÜLKELER ROMANYA RUSYA NG LTERE TÜRK YE POLONYA YUNAN STAN ÇEK CUMHUR YET PORTEK Z ALMANYA TALYA RLANDA UKRAYNA BELÇ KA MACAR STAN SPANYA FRANSA HOLLANDA SVEÇ KAYNAK: JONES LANG LASALLE, CROSS BORDER RETAILING IN EUROPE, GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

64 IV. Bölüm STANBUL OF S P YASASI ÖNGÖRÜLER G R fi Ofis piyasas na iliflkin öngörüler stanbul odakl olarak yap lmakta olup beklentiler a rl kl bir yaklafl m ortaya konulmaktad r. De erlendirme ve öngörüler stanbul da ofis göstergeleri, bölge flehirlerinde ofis göstergeleri ve stanbul ofis piyasas için beklentiler bafll klar ile sunulmaktad r. IV.1 STANBUL OF S P YASASI GÖSTERGELER stanbul ofis piyasas nda A ve B tipi ofis stoku 2002 y l nda 1.44 m 2 iken 2005 y l nda 1.66 m 2 ye yükselmifltir. zleyen 4 y lda ise ofis stokunda önemli bir geniflleme yaflanm flt r sonunda stanbul ofis piyasas nda A ve B tipi ofis stoku büyüklü ü 2.88 milyon m 2 ye ulaflm flt r. stanbul da ofis stoku üç bölgeye da lmaktad r. Merkezi fl Alan olarak belirtilen bölgede A ve B tipi 1.2 milyon m 2 ofis stoku bulunmaktad r. M A d fl Avrupa bölgesinde 751 bin m 2, M A d fl Anadolu bölgesinde ise 924 bin m 2 ofis stoku bulunmaktad r. Son y llarda en h zl geniflleme M A d fl Anadolu bölgesinde yaflanmaktad r. TABLO.73 STANBUL DA OF S STOKU YILLAR OF S STOKU M KAYNAK: Ç N PEGA JONES LANG LASALLE, 2008 Ç N KUZEYBATI SAVILLS, 2009 Ç N ÇALIfiMA EK B GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 63

65 TABLO.74 STANBUL OF S STOKUNUN DA ILIMI 2009 GRUPLAR M A M A DIfiI AVRUPA M A DIfiI ASYA TOPLAM BÖLGELER OF S STOKU M 2 OF S STOKU M 2 LEVENT ET LER BEfi KTAfi-BALMUMCU MASLAK Z NC RL KUYU-ESENTEPE-GAYRETTEPE TAKS M-N fiantafii-beyo LU fi fil -FULYA-OT M-OKMEYDANI HAVAALANI:GÜNEfiL,MERTER,fi R NEVLER, TOPKAPI YEN BOSNA YEfi LKÖY ATIfiALANI KOZYATA I,ATAfiEH R,KÜÇÜKYALI, BOSTANCI,ACIBADEM ALTUN ZADE,ÇAMLICA ÜMRAN YE KAVACIK KAYNAK: KUZEYBATI-SAVILLS STANBUL OF S P YASASI 2009 VE ÇALIfiMA EK B stanbul ofis piyasas nda yeni ofis arzlar na ra men ekonomik kriz öncesi dönemde boflluk oranlar özellikle M A bölgesinde A s n f ofisler için yüzde 4.8, B s n f ofisler için ise yüzde 5.2 ye kadar gerilemifltir. Ofis kiralar da art fl e ilimi içinde olmufl ve 2008 y l ilk yar s nda M A bölgesinde A s n f ortalama ayl k m 2 ofis kiralar 31.6 dolara, B s n f ofis kiralar ise 15.3 dolara kadar yükselmifltir. Ekonomik kriz ile birlikte boflluk oranlar artm fl, kiralar ise gerilemifltir. Bu dönemde önemli bir e ilim B s n f ofislere yönelim olmufltur. Bu nedenle M A ve M A d fl Asya bölgesinde 2009 y l ikinci yar s nda boflluk oranlar yeniden düflme e ilimine girmifltir. Yine B s n f ofis kiralar kriz öncesi seviyelerinin üzerinde gerçekleflmektedir. TABLO.75 STANBUL OF S P YASASI BOfiLUK ORANLARI YÜZDE DÖNEMLER A SINIFI OF SLER B SINIFI OF SLER A S I N I F I O F S L E R B S I N I F I O F S L E R DÖNEMLER M A M A DIfiI AVRUPA M A DIfiI ASYA M A M A DIfiI AVRUPA M A DIfiI ASYA YARIYIL YARIYIL YARIYIL YARIYIL YARIYIL YARIYIL YARIYIL YARIYIL KAYNAK: PROPIN INVESTMENT CONSULTANCY, STANBUL OF S PAZARI GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

66 TABLO.76 STANBUL OF S P YASASI K RA ORTALAMALARI DOLAR/M2/AY A S I N I F I O F S L E R B S I N I F I O F S L E R DÖNEMLER M A M A DIfiI AVRUPA M A DIfiI ASYA M A M A DIfiI AVRUPA M A DIfiI ASYA YARIYIL YARIYIL YARIYIL YARIYIL YARIYIL YARIYIL YARIYIL YARIYIL KAYNAK: PROPIN INVESTMENT CONSULTANCY, STANBUL OF S PAZARI 2009 IV.2 BÖLGE fieh RLER NDE OF S P YASASI GÖSTERGELER stanbul ofis piyasas na iliflkin beklentiler ortaya konulurken bölge flehirlerindeki ofis piyasalar n n göstergeleri de de erlendirilmekte ve karfl laflt rmalar yap lmaktad r. De erlendirme yap lan bölge flehirleri stanbul gibi pazar geliflme döneminde olan ve stanbul için rakip olma potansiyeline sahip flehirlerdir. Bölge flehirlerinde göstergeler ve de erlendirmeler A s n f ofisleri kapsamaktad r. Karfl laflt rma yap lan seçilmifl flehirler içinde 2009 itibari ile en yüksek ofis stokuna sahip flehir Moskova d r milyon m 2 ofis stokuna sahip olan Moskova y 3.8 milyon m 2 stoku ile Dubai izlemektedir. stanbul da 2.3 milyon m 2 stok bulunmaktad r. (Colliers International standartlar itibari ile stanbul da stok 2.3 milyon m 2 dir) sonunda inflaat halinde ofis stoku ise Moskova da 4 milyon m2, Dubai de ise 2.2 milyon m 2 dir. stanbul da ofis inflaat m 2 olarak ölçülmektedir. Moskova ve Dubai ofis piyasalar stanbul için önemli rakiplerdir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 65

67 TABLO.77 BÖLGE fieh RLER NDE OF S STOKU VE BOfiLUK ORANLARI 2009 fieh RLER OF S STOKU M 2 OF S NfiAATI M 2 BOfiLUK ORANI 2008 % BOfiLUK ORANI 2009 % LONDRA FRANKFURT VARfiOVA BUDAPEfiTE BÜKREfi MOSKOVA BRATISLAVA PRAG BELGRAD K EV STANBUL TELAV V DUBA KAYNAK: COLLIERS, GLOBAL OFFICE REAL ESTATE REVIEW, 2009 Ofis kiralar (M A bölgesi A s n f ofisler) itibari ile de erlendirildi inde ise Moskova ve Dubai en yüksek kiralara sahip iki flehir konumundad r. Ofis kiralar ekonomik krizden önemli ölçüde etkilenmifltir ve en yüksek kira düflüflleri de Moskova, Dubai ve Kiev de yaflanm flt r. stanbul 2009 y l nda Moskova ve Dubai sonras nda en yüksek kiralara sahip flehirdir ve stanbul da ofis kiralar krizden s n rl ölçüde etkilenmifltir y l na iliflkin ofis kiralar beklentilerinde Moskova ve Dubai de kiralardaki gerilemenin sürece i öngörülmektedir. stanbul da ise kiralar için dura an beklenti vard r. TABLO.78 BÖLGE fieh RLER NDE A SINIFI OF S VE 2010 BEKLENT LER ÜLKELER OF S K RASI 2008 M 2 /AY/DOLAR OF S K RASI 2009 M 2 /AY/DOLAR 2010 LONDRA FRANKFURT VARfiOVA BUDAPEfiTE PRAG BÜKREfi MOSKOVA BRATISLAVA BELGRAD K EV STANBUL TELAV V DUBA BEKLENT S KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD, OFFICE SPACE AROUND THE WORLD, GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

68 Ofis yat r m getirileri de önemli bir gösterge olarak afla da son üç y la iliflkin olarak sunulmaktad r. Yat r m getirileri varl k sat n alma fleklindeki yat r mlar n getirileri (yield) olarak karfl laflt r lmaktad r y l nda ekonomik krizin etkisi ile düflen varl k fiyatlar sonucu tüm flehirlerde yat r m getirileri yükselmifltir. Kiev, Moskova ve Dubai en yüksek getiri sunan üç flehirdir. Bükrefl yüzde 8.5 y ll k getiri ile bu üç flehri izlemektedir. stanbul da yat r m getirisi 2009 y l nda yüzde 8.25 olarak gerçekleflmifltir. TABLO.79 BÖLGE fieh RLER NDE OF S YATIRIMI(SATIN ALMA) GET R LER fieh RLER LONDRA FRANKFURT VARfiOVA BUDAPEfiTE PRAG BÜKREfi MOSKOVA BRATISLAVA K EV STANBUL TELAV V DUBA KAYNAK: SAVILLS EUROPEAN OFFICE MARKETS, SPRING 2010 COLLIERS INTERNATIONAL, GLOBAL OFFICE REAL ESTATE REVIEW 2009 IV.3 STANBUL OF S P YASASI Ç N BEKLENT LER stanbul ofis piyasas nda beklentileri k sa ve orta vadeli ekonomik geliflmeler flekillendirecektir. Ekonomik geliflmeler ofis piyasas nda arz ve talebi ve buna ba l olarak da kiralar -boflluk oranlar n ve getirileri belirlemektedir. K sa Vadeli Ekonomik Geliflmeler ktisadi faaliyetlerin seviyesi ofis ihtiyaç ve talebini etkilemektedir. Ekonomik kriz ile birlikte h zla daralan iktisadi faaliyetler 2009 y l son çeyre inden itibaren yeniden canlanmaya bafllam flt r. Y l n geri kalan bölümünde iktisadi faaliyetler beklentilerin üzerinde bu büyüme sürecine girmifltir. Buna ba l olarak 2010 y l nda yüzde 5.5 oran nda bir ekonomik büyüme öngörülmektedir y l büyüme beklentisi ise yüzde 4.5 dur. ktisadi faaliyetlerdeki bu büyüme seviyesi ofis talebini de olumlu etkileyecektir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 67

69 Bununla birlikte mevcut ekonomik riskler büyümeden kaynaklanacak ofis talebini s n rland rmaktad r. Bu riskler özellikle Avrupa ekonomileri merkezli s k nt lar ve belirsizliklerdir. Ekonomik iyileflmeye ra men mevcut belirsizlikler özel sektörün yat r m hevesini k rmaktad r. Ayr ca euro para biriminin de er kayb nedeni ile ihracatç sektörler olumsuz etkilenmektedir. Avrupa kaynakl yat r mlar baflta olmak üzere yabanc sermaye yat r mlar da s n rlanm flt r. Bu geliflmeler ekonomik büyümeye ra men k sa vadede ofis talebini s n rlamaya devam edecektir. Orta Vadeli Ekonomik Geliflmeler Orta vadeli ekonomik geliflmeler ise stanbul daki ofis talebini olumlu etkileyecek e ilimlere sahip bulunmaktad r. Türkiye ekonomisi orta vadede göreceli olarak Avrupa da ve bölgesinde en h zl büyüme gösterecek ülke konumundad r. Ekonomik faaliyetlerin orta vadede bat dan do uya kay fl nedeni ile Türkiye nin ifl potansiyeli genifllemektedir. Buna ba l olarak yabanc sermaye yat r mlar yeniden istikrarl bir art fl sürecine girecektir. stanbul bölgesel finans merkezi hedefi yine orta vadede yabanc lar n da kat l m ile birlikte ofis talebini olumlu etkileyecektir. stanbul yeni flehir plan nda orta vadede sanayinin flehir merkezi d fl na ç kar lacak olmas ve mevcut sanayi bölgelerinin merkezi ifl alan haline dönüfltürülmesi hedefi de ofis talebini olumlu etkileyecektir. Bu çerçevede stanbul için orta vadede ofis talebi ve ofis arz nda istikrarl bir art fl için koflullar n olufltu u görülmektedir.. 68 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

70 stanbul da Ofis Stoku Öngörüleri stanbul da 2009 sonu itibari ile inflaat devam eden ofis stoku m2 dir. Bu ofis stokunun önemli bir bölümünün 2010 ve 2011 y l nda kullan ma sunulaca öngörülmektedir. Planlanan ofis yat r mlar ile birlikte stanbul da toplam ofis arz n n 2013 y l na kadar afla daki gibi geliflece i beklenmektedir. TABLO.80 STANBUL OF S STOKU ÖNGÖRÜLER YILLAR LAVE STOK M 2 TOPLAM STOK M stanbul da yeni ofis arz M A d fl Avrupa ve Anadolu bölgesinde daha h zl geniflleyecektir. M A bölgesinde yeni yat r m için s n rl arsa arz ve yüksek arazi maliyetleri nedeni ile yat r mlar Anadolu da Ümraniye, Kozyata -Ataflehir, K.Çaml ca-çaml ca-k s kl bölgelerinde, Avrupa yakas nda ise Ka thane-eyüp ve Bas n yolu bölgesinde yo unlaflacakt r. fl fiehri Olarak stanbul un Konumu stanbul ofis piyasas nda talep yönünde belirleyici bir unsur yabanc talebidir. stanbul un bu çerçevede bir ifl flehri olarak yabanc sermaye için cazibesini artt rmas gereklidir y l itibari ile stanbul Avrupa genelinde en iyi flehirler aras nda 27.s rada yer alm flt r ve 2008 y l na göre 2 s ra yükselmifltir. fiehirler pazara/müflteriye/tüketiciye eriflim kolayl klar, kaliteli iflgücü bulunabilirli i, iletiflim altyap s ve kalitesi, uluslararas -bölgesel ulaflt rma ba lant lar, flehir içinde ulaflt rma olanaklar, yabanc dil konuflma, kiralar, ücretler, yaflam kalitesi ve uluslararas standartta ofis bulunabilirli i kriterleri ile de erlendirilmektedir. stanbul un tüm kriterlere iliflkin iyilefltirme içinde olmas gerekmektedir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 69

71 TABLO.81 AVRUPA DA EN Y fi fieh RLER SIRA fieh R SKOR 2009 SKOR 2008 SIRA 2008 SIRA LONDRA PAR S FRANKFURT BARSELONA BRÜKSEL MADR D MÜN H AMSTERDAM BERL N M LANO CENEVRE HAMBURG ZÜR H B RM NGHAM DÜSELDORF MANCHESTER L ZBON DUBL N LYON STOKHOLM PRAG ROMA VARfiOVA LEEDS KOPENHAG BUDAPEfiTE STANBUL V YANA GLASGOW BÜKREfi HELS NK MOSKOVA OSLO AT NA KAYNAK: CUSHMAN WAKEFIELD, EUROPEAN CITIES MONITOR, GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

72 V. Bölüm STANBUL LOJ ST K P YASASI ÖNGÖRÜLER G R fi Lojistik piyasas na iliflkin öngörüler stanbul özelinde yap lmakta olup beklentiler yaklafl m kullan lmaktad r. stanbul lojistik piyasas göstergeleri, seçilmifl bölge flehirlerinin lojistik göstergeleri ve beklentiler bafll klar alt nda de erlendirmeler yap lmaktad r. V.1 STANBUL LOJ ST K P YASASI GÖSTERGELER Lojistik talebini belirleyen temel iktisadi faaliyetler d fl ticaret, perakende pazar, sanayi üretimi ve transit ticarettir. Bu çerçevede stanbul daki iktisadi faaliyetlere iliflkin baz veriler sunulmaktad r. stanbul metropol alan Türkiye nin sanayi üretimi ve d fl ticaretinin merkezi konumundad r. stanbul lojistik piyasas büyük ölçüde bu metropol alandaki iktisadi faaliyetlere yönelik olarak geliflme göstermektedir. D fl ticarete iliflkin olarak gümrük kap lar ndan yap lan ticaret verileri kullan lmaktad r. Bat ve Do u Marmara gümrük kap lar stanbul lojistik piyasas n n talep alanlar n oluflturmaktad r. Bat Marmara gümrüklerinin 2009 y l itibari ile d fl ticaret pay yüzde 43.6 ve hacmi ise milyar dolard r. Do u Marmara gümrük kap lar n n pay ise yüzde 25.4 ve hacmi 61.7 milyar dolard r. TABLO.82 GÜMRÜK KAPILARINDAN YAPILAN HRACAT VE THALATIN GÜMRÜK KAPILARININ BULUNDU U BÖLGELERE GÖRE DA ILIMI 2009 HRACAT % PAY BÖLGELER BATI MARMARA GÜMRÜK KAPILARI DO U MARMARA GÜMRÜK KAPILARI EGE GÜMRÜK KAPILARI KARADEN Z GÜMRÜK KAPILARI AKDEN Z GÜMRÜK KAPILARI GÜNEYDO U GÜMRÜK KAPILARI DO U ANADOLU GÜMRÜK KAPILARI TOPLAM KAYNAK; TC. GÜMRÜK MÜSTEfiARLI I THALAT % PAY TOPLAM % PAY M LYAR DOLAR GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 71

73 Toptan ve perakende ticaret lojistik talebini etkileyen bir di er iktisadi faaliyettir. Perakende harcamalar toptan ve perakende ticaret içim önemli bir gösterge niteli indedir. stanbul da safi has la büyüklü üne paralel olarak oluflan perakende harcamalar 2008 y l nda 54.1 milyar dolara kadar yükseldikten sonra 2009 y l nda 44.2 milyar dolar olarak gerçekleflmifltir. stanbul da perakende harcamalar n büyük bölümünün organize perakende pazarda yap ld tahmin edilmektedir. Bu nedenle perakende harcamalar n önemli bir bölümü lojistik talebi yaratmaktad r. TABLO. 83 STANBUL PERAKENDE HARCAMA BÜYÜKLÜKLER YILLAR SAF HASILA M LYAR DOLAR PERAKENDE HARCAMA M LYAR DOLAR stanbul iktisadi faaliyetlerdeki bu geliflmelere ba l olarak 2002 y l ndan itibaren lojistik piyasas nda h zl bir geniflleme yaflanmaktad r. Geniflleyen talep ve buna karfl l k yeni ve modern lojistik binalar yat r mlar 2008 y l na kadar sürmüfltür. Bu dönemde önemli yabanc lojistik firmalar da yat r m yaparken Türk tafl mac l k firmalar içinden lojistik flirketlere dönüflüm h zlanm flt r. stanbul da oluflan lojistik depo stokuna iliflkin sa l kl bir veri bulunmamaktad r. Ancak say lar h zla artan uluslar aras standarttaki lojistik depolar n kira ve boflluk oranlar na iliflkin ölçümler yap lmaktad r. stanbul da lojistik alanlar n ortalama kira ve doluluk oranlar na iliflkin veriler afla da sunulmaktad r. TABLO.84 STANBUL LOJ ST K DEPOLARI ORTALAMA K RA VE BOfiLUK ORANI YILLAR ORTALAMA K RA AY/M 2 /DOLAR ORTALAMA BOfiLUK ORANI % A T P AVRUPA 10.0 A T P ASYA 20.0 KAYNAK: COLLIERS INTERNATIONAL TÜRK YE, COMMERCIAL REAL ESTATE MARKET GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

74 TABLO.85 STANBUL LOJ ST K BÖLGELER DEPO K RALARI M 2 /AY/DOLAR BÖLGELER 2002/ HADIMKÖY-BEYL KDÜZÜ GÜNEfiL -YEN BOSNA K TELL MALTEPE-KARTALÜMRAN YE-SARIGAZ DUDULLU-SAMANDRA TUZLA-GEBZE KAYNAK: ÇALIfiMA EK B, YILI Ç N COLLIERS INTERNATIONAL TÜRK YE, TURKEY REAL ESTATE MARKET V.2 BÖLGE fieh RLER NDE LOJ ST K P YASASI GÖSTERGELER stanbul lojistik piyasas na iliflkin beklentiler ortaya konulurken bölge flehirlerindeki lojistik piyasas göstergeleri de sunulmakta ve de erlendirilmektedir. Bölge flehirlerinde lojistik alan kiralar 2008 ve 2009 y llar karfl laflt rmal olarak sunulmaktad r. Ekonomik krizin kiralar üzerinde etkileri flehirler aras nda farkl olmakla birlikte kiralarda en yüksek düflüfl Moskova da gerçekleflmifltir TABLO.86 BÖLGE fieh RLER NDE LOJ ST K ALAN K RALARI 2008 DOLAR/AY/M DOLAR/AY/M 2 STANDARD GEN fi STANDARD GEN fi fieh RLER PRAG <5000 M >5000 M <5000 M >5000 M BUDAPEfiTE VARfiOVA BRATISLAVA ZAGREP BÜKREfi MOSKOVA BELGRAD STANBUL KAYNAK: KING STURGE, EUROPEAN INDUSTRIAL PROPERTY MARKETS, 2010 Bölge flehirleri içinde yat r m getirisi en yüksek flehir yüzde 14 ile Moskova d r. Bükrefl yüzde 10.5 ve Budapeflte yüzde 9.25 ile Moskova y izlemektedir. stanbul ise yat r m getirisi en düflük iki flehirden biri konumundad r. Kiralar ndaki göreceli yüksekli e karfl n varl k de erlerinin (sat n alma de eri) daha yüksek olmas nedeni ile stanbul olgun pazarlar n getiri oranlar na do ru yaklaflmaktad r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 73

75 TABLO.87 BÖLGE fieh RLER NDE LOJ ST K ALAN YATIRIM GET R LER (YIELD) STANDARD <5000 M GEN fi >5000 M 2 fieh RLER PRAG BUDAPEfiTE VARfiOVA BRATISLAVA ZAGREP BÜKREfi MOSKOVA BELGRAD STANBUL KAYNAK: KING STURGE, EUROPEAN INDUSTRIAL PROPERTY MARKETS, 2010 STANDARD <5000 M GEN fi >5000 M 2 V.3 STANBUL LOJ ST K P YASASI BEKLENT LER Lojistik talebin belirleyicisi iktisadi faaliyetler ekonomik kriz sonras yeniden büyüme sürecine girmifltir. Ancak ekonomik büyümenin önünde belirsizlikler ve riskler özellikle yeni yat r mlar n geçilmesine yol açmaktad r. Orta vadede ise Türkiye ekonomisinin Avrupa ve bölge ülkelerinden daha h zl büyüme gösterecek olmas ve bölgesel ticaretin ve transit ticaretin önemli bir merkezi olma potansiyeli lojistik talebi ve yat r mlar için iyimser beklentiler yaratmaktad r. Bu çerçevede stanbul un lojistik talebinde belirleyici olan d fl ticaret ve perakende harcamalar na iliflkin öngörülerde bulunulmaktad r. Türkiye toplam d fl ticaretinin 2015 y l nda 450 milyar dolara ç kaca öngörüsü ve stanbul metropol bölgesinde yer alan gümrük kap lar ndan yap lan d fl ticaret pay n n s n rl ölçüde azalaca varsay m na ba l olarak Bat ve Do u Marmara gümrük kap lar ndan yap lan ticaret 2009 y l nda milyar dolar iken 2015 y l nda 302 milyar dolara ç kacakt r. TABLO. 88 BATI VE DO U MARMARA GÜMRÜK KAPILARI T CARET ÖNGÖRÜLER (M LYAR DOLAR) YILLAR TOPLAM DIfi T CARET M LYAR DOLAR GÜMRÜK KAPILARI T CARET PAYI % GÜMRÜK KAPILARI T CARET M LYAR DOLAR GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

76 stanbul da perakende harcama büyüklü ü ise milli gelir öngörülerine ba l olarak ve stanbul un safi has la pay n n de iflmeyece i varsay m ile hesaplanmaktad r. Buna göre stanbul da 2009 y l nda 44.2 milyar dolar olan perakende harcamalar 2015 y l nda 62.5 milyar dolara ulaflacakt r. TABLO.89 STANBUL PERAKENDE HARCAMA ÖNGÖRÜLER YILLAR SAF HASILA M LYAR DOLAR PERAKENDE HARCAMA M LYAR DOLAR stanbul daki iktisadi faaliyetlere iliflkin öngörüler milli gelir ve perakende harcamalar ile ilgili olarak daha önceki bölümlerde yap lan öngörüler ile uyumludur. Buna göre stanbul daki d fl ticaret ve perakende faaliyetlerindeki geniflleme lojistik talebini de olumlu etkileyecektir. stanbul metropol alan nda Tekirda ve Kocaeli de dahil olmak üzere Had mköy, Çatalca, Çerkezköy, Çorlu ile Tuzla, Gebze, Uzunçiftlik ve Köseköy Lojistik alanlar olarak geliflmeye devam edecektir. Sar gazi, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Pendik ve Samandra hem yeni imar haklar hem de kentsel dönüflüm projeleri nedeniyle yeni lojistik yat r mlar için daha az tercih edilir hale gelecektir. Türkiye nin Avrupa ve bölge ülkeleri içinde orta vadede daha h zl büyüme gösterecek olmas Türkiye yi lojistik alanlarda yat r mlar için göreceli olarak daha cazip hale getirmektedir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 75

77 TABLO.90 BÖLGE ÜLKELER NDE EKONOM K BÜYÜME ÖNGÖRÜLER ÜLKELER ALMANYA FRANSA TALYA DAN MARKA HOLLANDA AVUSTURYA POLONYA ÇEK CUMHUR YET MACAR STAN SLOVAKYA ROMANYA HIRVAT STAN RUSYA TÜRK YE(1) KAYNAK: IMF WORLD ECONOMIC OUTLOOK, N SAN 2010 (1) TÜRK YE Ç N ÇALIfiMANIN ÖNGÖRÜLER Ancak bu cazibenin kullan lmas için Türkiye nin lojistik alt yap s n iyilefltirmesi gerekmektedir. Nitekim Türkiye dünya lojistik performans endeksinde 2009 y l itibari ile 39.s rada yer almaktad r. TABLO.91 DÜNYA LOJ ST K PERFORMANS ENDEKS ÜLKELER ALMANYA SKOR SIRILAMA SIRILAMA 3 SVEÇ HOLLANDA ÇEK CUMHUR YET POLONYA SLOVAKYA TÜRK YE MACAR STAN YUNAN STAN ROMANYA BULGAR STAN HIRVAT STAN SIRB STAN RUSYA KAYNAK: DÜNYA BANKASI, GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

78 VI. Bölüm STANBUL OTEL P YASASI ÖNGÖRÜLER G R fi Ofis piyasas na iliflkin öngörüler stanbul odakl olarak yap lmakta ve beklentiler yaklafl m kullan lmaktad r. Beklentiler stanbul turizm göstergeleri, bölge flehirlerinde otel piyasas göstergeleri ile stanbul otel piyasas için beklentiler bafll lar nda sunulmaktad r. VI.1 STANBUL TUR ZM GÖSTERGELER stanbul da 2008 y l sonu itibari ile turizm iflletme belgeli toplam 363 tesis, oda ve yatak kapasitesi bulunmaktad r. Yine 2008 sonunda yat r m belgeli oda ve yatak kapasitesine sahip 79 tesis bulunmaktad r. TABLO.92 STANBUL KONAKLAMA TES SLER 2008 TUR ZM YATIRIM BELGEL TUR ZM filetme BELGEL TES S ODA YATAK TES S ODA YATAK SAYISI SAYISI SAYISI SAYISI SAYISI SAYISI OTELLER YILDIZLI YILDIZLI YILDIZLI YILDIZLI YILDIZLI D ER TOPLAM KAYNAK: T.C KÜLTÜR VE TUR ZM BAKANLI I 2008 y l itibari ile stanbul da konaklayan yabanc say s 2.93 milyon, yerli say s 1.48 milyon ve toplam konaklayan say s 4.4 milyon olmufltur. Geceleme say s ise 9.2 milyon adet olarak gerçekleflmifltir. Yabanc lar n kal fl süresi 2.3 gece, yerlilerin kal fl süresi ise 1.7 gecedir. Mevcut kapasite ve bu konaklama say lar ile oda doluluk oranlar tüm tesisler için ortalama yüzde olmufltur. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 77

79 TABLO.93 STANBUL KONAKLAMA GÖSTERGELER 2008 GÖSTERGELER 2008 KONAKLAYAN YABANCI SAYISI KONAKLAYAN YERL SAYISI TOPLAM KONAKLAYAN SAYISI YABANCILARIN GECELEME SAYISI YERL LER N GECELEME SAYISI TOPLAM GECELEME SAYISI YABANCILARIN KALIfi SÜRES GECE 2.3 YERL LER N KALIfi SÜRES GECE 1.7 TOPLAM KALIfi SÜRES GECE 2.1 YABANCI DOLULUK ORANI YERL LER DOLULUK ORANI TOPLAM DOLULUK ORANI KAYNAK: T.C KÜLTÜR VE TUR ZM BAKANLI I stanbul da 2008 y l nda otellerin performans afla da sunulmaktad r. Buna göre en çok konaklama, yabanc lar n en çok konaklamas ve en yüksek geceleme 4 y ld zl otellerde gerçekleflmifltir. Befl y ld zl otellerde doluluk oran yüzde olurken, 4 y ld zl otellerde doluluk oran yüzde olarak gerçekleflmifltir. TABLO.94 STANBUL DA OTELLER N PERFORMANSI 2008 TES SE GEL fi SAYISI K fi (000) GECELEME SAYISI GECE (000) DOLULUK ORANI % YILLAR YABANCI YERL TOPLAM YABANCI YERL TOPLAM YABANCI YERL TOPLAM 5 YILDIZ YILDIZ YILDIZ YILDIZ YILDIZ ÖZEL B KAYNAK: T.C KÜLTÜR VE TUR ZM BAKANLI I 78 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

80 TABLO. 95 D ER fieh RLERDE TUR ZM GÖSTERGELER 2008 LLER KONAKLAYAN K fi SAYISI (000) ANKARA ZM R BURSA ADANA GAZ ANTEP ANTALYA ERZURUM KAYSER KONYA MERS N AYDIN BALIKES R DEN ZL HATAY MU LA KAYNAK: T.C KÜLTÜR VE TUR ZM BAKANLI I YATAK SAYISI DOLULUK ORANI % VI.2 AVRUPA VE BÖLGE fieh RLER NDE OTEL GÖSTERGELER Avrupa ve bölge flehirlerinde otel göstergeleri oda fiyatlar, oda bafl na gelir, doluluk oranlar, yeni yat r mlar bafll klar ile sunulmaktad r. Avrupa ve bölge flehirlerinde ortalama oda fiyatlar afla da sunulmaktad r. Riyad, Dubai,Paris ve Moskova en yüksek oda fiyatlar na sahip flehirlerdir. stanbul oda fiyatlar itibari ile en yüksek 10. flehir konumundad r. TABLO.96 AVRUPA VE BÖLGE fieh RLER NDE ODA F YATLARI DOLAR fieh RLER R YAD DUBA PAR S MOSKOVA ZÜR H M LANO ROMA LONDRA AMSTERDAM STANBUL KOPENHAG OSLO HELS NK STOKHOLM V YANA MADRID KAH RE PRAG BUDAPEfiTE KAYNAK:STR GLOBAL, 2010 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 79

81 Oda bafl na elde edilen gelirlerde ilk s ralarda Paris, Dubai, Riyad ve Londra yer almaktad r. stanbul da oda bafl na elde edilen gelir 2009 y l nda 121 dolard r ve stanbul Roma ile birlikte 6. s rada yer almaktad r. stanbul oda bafl na gelirde önemli bir performansa sahiptir. TABLO.97 AVRUPA VE BÖLGE fieh RLER NDE ODA BAfiI GEL R DOLAR fieh RLER PAR S DUBA R YAD LONDRA ZÜR H ROMA STANBUL MOSKOVA AMSTERDAM M LANO KOPENHAG OSLO STOKHOLM V YANA KAH RE HELS NK MADR D PRAG BUDAPEfiTE KAYNAK:STR GLOBAL, 2010 Avrupa ve bölge flehirlerinde oda doluluk oranlar ekonomik krizden etkilenmifl ve gerilemifltir. Boflluk oranlar nda gerileme sadece Londra ve Riyad da yaflanmam flt r. Londra yüzde 80.5 doluluk oran ile ilk s ra da yer almaktad r. Onu yüzde 73.8 ile Paris izlemektedir. stanbul da doluluk oran 2008 y l nda yüzde 72.3, 2009 y l nda ise yüzde 64.4 olmufltur. stanbul doluluk oran itibari ile 2009 y l nda 9. s rada yer almaktad r. stanbul oda fiyatlar, oda bafl na gelir ve oda doluluk oranlar itibari ile bölge flehirleri aras nda üst s ralara yak n performans göstermektedir. Bu performans stanbul da otel talebi ve otel arz için olumlu etki yapmaktad r. 80 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

82 TABLO.98 AVRUPA VE BÖLGE fieh RLER NDE DOLULUK ORANLARI fieh RLER LONDRA PAR S DUBA AMSTERDAM ZÜR H STOKHOLM V YANA KAH RE STANBUL KOPENHAG OSLO ROMA HELS NK R YAD MOSKOVA MADR D M LANO PRAG BUDAPEfiTE KAYNAK: DELOITTE, HOSPITALITY VISION, EUROPEAN PERFORMANCE REVIEW, 2009 Avrupa n n befl önemli turizm flehrinde otel yat r mlar göstergeleri stanbul için de örnek teflkil etmektedir. Bu flehirlerde önemli bir oda-yatak kapasitesi olmas na ve gelen turist say s en üst seviyelere ulaflmas na ra men otel yat r mlar devam etmektedir. Önümüzdeki y llarda konaklayan say s nda art fl beklenen stanbul da otel yat r mlar n n genifllemesi de do al bir e ilim olacakt r. TABLO.99 AVRUPA DA BEfi TUR ZM fiehr NDE YEN OTEL ARZI 2008 AÇILAN ODA 2009 NfiAAT ODA fieh RLER LONDRA BARSELONA MOSKOVA L ZBON BUDAPEfiTE KAYNAK: DELOITTE, HOSPITALITY VISION, EUROPEAN PERFORMANCE REVIEW, AY Ç NDE BAfiLAYACAK ODA PLANLAMA AfiAMASINDA ODA GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 81

83 VI.3 STANBUL OTEL P YASASI Ç N BEKLENT LER stanbul da önümüzdeki y llarda konaklayan say s nda art fl beklenmektedir y l nda 4.4 milyon adet olan konaklayan say s hem yurtiçi hem de yurtd fl kaynakl konaklamalar ile artacakt r. stanbul un ekonomik ve sosyo-kültürel olarak bölgesel bir merkez olma yolundaki hedefleri ve geliflimi de bu art fl beklentisini desteklemektedir. Bu nedenle önümüzdeki dönemde stanbul da konaklama tesisi talebi devam edecektir. Yabanc yat r mc lar aç s ndan da stanbul otel yat r mlar için önemli bir potansiyel sunmaktad r. Türkiye de otel yat r mlar inflaat maliyetleri di er ülkeler ile karfl laflt r ld nda göreceli olarak daha düflüktür ve bu otel yat r mlar için avantaj sunmaktad r. TABLO.100 OTEL NfiAAT MAL YETLER ODA/ANAHTAR BAfiINA ÜLKELER 3 YILDIZ B N EURO ÇEK CUMHUR YET MACAR STAN POLONYA NG LTERE SPANYA PORTEK Z ROMANYA RUSYA DUBA S.ARAB STAN TÜRK YE KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD, EMEA HOTELS MONITOR, YILDIZ B N EURO 5 YILDIZ LÜKS B N EURO stanbul da oteller bir gayrimenkul yat r m arac olarak da giderek daha çok ilgi çekmektedir. stanbul da ticari gayrimenkul yat r mlar içinde en cazip alan olarak oteller ilk s ra da gelmektedir. Price Waterhouse-ULI nin 2010 y l de erlendirmesinde Avrupa flehirleri içinde stanbul Paris sonras nda en çok yat r m talebini görmektedir. 82 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

84 TABLO.101 STANBUL DA GAYR MENKUL YATIRIMLARI Ç N SEKTÖREL ÖNCEL KLER (Yüzde % Paylar ) ALIfiVER fi SANAY ÖNCEL KL LLER OF S MERKEZLER LOJ ST K REZ DANS OTEL SEKTÖR Londra Ofis Hamburg Sanayi/Loj Paris Ofis Berlin Rezidans Lyon Sanayi/Loj stanbul Otel Münih Ofis Barselona Otel Frankfurt Ofis Madrid Otel Moskova Otel Atina Otel Varflova Sanayi/Loj Roma Otel Prag Sanayi/Loj Milano Al flverifl Mr Helsinki Sanayi/Loj Amsterdam Rezidans Stokholm Rezidans Budapeflte Sanayi/Loj Viyana Otel Lizbon Al flverifl Mr Zürih Ofis Edinburg Ofis Brüksel Sanayi/Loj Kopenhag Al flverifl Mr Dublin Sanayi/Loj KAYNAK: URBAN LAND INSTITUTE PRICEWATERHOUSE COOPERS, EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE EUROPE, 2010 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 83

85 KAYNAKLAR FEDERAL RESERVE BOARD, ABD, BANKING AND LOAN INDICATORS SECURITIES INDUSTRY AND FINANCIAL MARKETS ASSOCIATION, ABD EUROPEAN COVERED BOND COUNCIL, ANNUAL REPORT 2009 NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS, ABD US CENSUS BUREAU STANDARD AND POORS, CASH-SHILLER HOUSE PRICE INDICES OECD ECONOMIC OUTLOOK, INTERIM REPORT 2009 MART, 2010 MAYIS COMMERCIAL MORTGAGE SECURITIES ASSOCIATIONS ANNUAL REPORT EUROPEAN CENTRAL BANK, BANKING SUPERVISION COMMITTE INVESTMENT PROPERTY DATABANK DELOITTE 2008 REAL ESTATE CAPITAL MARKETS INDUSTRY OUTLOOK PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS KING STURGE, EUROPEAN RETAIL PROPERTY 2010, JONES LANG LASALLE, GLOBAL REAL ESTATE CAPITAL REPORT CUSHMAN&WAKEFIELD, SHOPPING CENTER DEVELOPMENT REPORT EUROPE, 2010 CUSHMAN&WAKEFIELD,OFFICE SPACE ACROSS THE WORLD, 2010 KING STURGE, EUROPEAN INDUSTRIAL PROPERTY MARKETS, 2010 RREEF RESEARCH, EUROPEAN PROPERTY CYCLE MONITOR, 2010 EUROPEAN MORTGAGE FEDERATION, ANNUAL REPORT, 2009 EUROEPAN RETAIL HANDBOOK 2008/2009, MINTEL INTERNATIONAL COUNCIL OF SHOPPING CENTRES, RESEARCH CENTER JONES LANG LASALLE, CROSS BORDER RETAILING IN EUROPE, 2009 COLLIERS, GLOBAL OFFICE REAL ESTATE REVIEW, 2009 CUSHMAN&WAKEFIELD, OFFICE SPACE AROUND THE WORLD, GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

86 SAVILLS EUROPEAN OFFICE MARKETS, SPRING 2010 COLLIERS INTERNATIONAL, GLOBAL OFFICE REAL ESTATE REVIEW 2009 CUSHMAN WAKEFIELD, EUROPEAN CITIES MONITOR, 2010 COLLIERS INTERNATIONAL TÜRK YE, COMMERCIAL REAL ESTATE MARKET DELOITTE, HOSPITALITY VISION, EUROPEAN PERFORMANCE REVIEW, 2009 CUSHMAN&WAKEFIELD, EMEA HOTELS MONITOR, 2010 URBAN LAND INSTITUTE PRICEWATERHOUSE COOPERS, EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE EUROPE, 2010 IMF WORLD ECONOMIC OUTLOOK, N SAN 2010 DÜNYA BANKASI, 2010 DÜNYA LOJ ST K PERFORMANS ENDEKS STR GLOBAL, 2010, HOTEL PERFORMANCE INDICATORS EUROSTAT, NATIONAL INCOME INDICATORS KUZEYBATI-SAVILLS STANBUL OF S P YASASI 2009 PROPIN INVESTMENT CONSULTANCY, STANBUL OF S PAZARI 2009 TÜRK YE STAT ST K KURUMU, M LL GEL R GÖSTERGELER TÜRK YE STAT ST K KURUMU, YAPI Z N STAT ST KLER GARANT MORTGAGE REIDIN EMLAK ENDEKS TÜRK YE CUMHUR YET MERKEZ BANKASI, PARA VE BANKA STAT ST KLER TÜRK YE BANKALAR B RL, BANKALARIMIZ YILLI I BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU, F NANSAL P YASA GÖSTERGELER DPT AYLIK MAL P YASA GÖSTERGELER T. C. KÜLTÜR VE TUR ZM BAKANLI I, KONAKLAMA VE TES S STAT ST KLER T. C. GÜMRÜK MÜSTEfiARLI I, DIfi T CARET STAT ST KLER GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 85

87 86 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

88 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 87

89 88 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

90 Nispetiye Cad, Levent Ifl Merkezi, No: 6/ Levent - stanbul Tel: Faks: