İLLER BANKASI ANONİM ŞİRKETİ MEKANSAL PLANLAMA DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Transkript

1 İLLER BANKASI ANONİM ŞİRKETİ MEKANSAL PLANLAMA DAİRESİ BAŞKANLIĞI HAYRABOLU (TEKİRDAĞ) 1/5000 ÖLÇEKLİ (İLAVE + REVİZYON) NAZIM İMAR PLANI AÇIKLAMA RAPORU (ASKI İTİRAZLARI İLE DÜZENLENEN) Kasım 2015 GÜNEŞ-KENT MİMARLIK MÜHENDİSLİK ŞEHİRCİLİK İNŞAAT GIDA TAR. ve HAY. TURZ. ANTİKA İTH. İHR. TİC. LTD. ŞTİ.

2 İLLER BANKASI ANONİM ŞİRKETİ MEKANSAL PLANLAMA DAİRESİ BAŞKANLIĞI HAYRABOLU (TEKİRDAĞ) 1/5000 ÖLÇEKLİ (İLAVE + REVİZYON) NAZIM İMAR PLANI AÇIKLAMA RAPORU (ASKI İTİRAZLARI İLE DÜZENLENEN) Kasım 2015

3 VİZYON, AMAÇ, HEDEF VE STRATEJİLER Hayrabolu (Tekirdağ) İlave-Revizyon Uygulama İmar planın vizyon, amaç ve hedefi 2035 yılında kişilik nüfus için gerekli olan sosyal ve teknik altyapı alanlarını standartlar ölçüsünde karşılanmış, taşıt ve yaya ulaşımı yönünden sorunu olmayan, çözülmüş yaşanabilir bir kentsel çevre elde etmektir. Bu kapsamda, Hayrobolu belediyesine bağlı olan 52 mahalle içinden, halihazır harita sınırları içine giren 4 tanesini (Aydınevler, Hisar, İlyas ve Kahya) kapsayan, 1986 onaylı imar planı kararları, 1986 yılından günümüze yapılan plan değişiklikleri, ilave ve mevzi imar planları; başta üst ölçek planlama kararları olmak üzere, toplanan kurum görüşleri, mevcut arazi kullanım kararları, gelişme eğilimleri dikkate projeksiyon nüfusunun ihtiyacını karşılayacak sosyal ve teknik altyapı alanlarının karşılanması, yeterli ölçüde kentsel çalışma alanı ayrılması ve yerleşimin her tarafına ulaşan sorunsuz bir ulaşım sistemi oluşturulması planlama stratejileri olarak benimsenmiştir. 1.GENEL DEĞERLENDİRME Hayrabolu, Marmara Bölgesi nde, Tekirdağ iline bağlı, ilin kuzeybatısında ve Tekirdağ a 52 km. uzaklıkta bulunan bir ilçedir. Yerleşme 1868 yılında ilçe statüsüne kavuşmuştur. TÜİK den alınan 2014 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine (ADNKS) göre yerleşmenin nüfusu kişi olarak tespit edilmiştir. Yerleşme kuzey enlemleri ile doğu boylamları arasında yer almaktadır. Yüzölçümü km² olan ilçenin ekonomisi tarım ve tarıma dayalı sanayi ve ticari faaliyetlere dayanmaktadır. Tarımsal üretimde ağırlıklı olarak buğday, arpa, ayçiçeği ve pancar üretimi yapılmaktadır. Hayrabolu ilçesinin doğusunda Muratlı, güneyinde Malkara ve Süleymanpaşa, kuzeyinde Kırklareli nin Babaeski ve batısında ise Edirne nin Uzunköprü ilçeleri yer almaktadır. DPT tarafından yapılan etki alanları çalışmasına göre 3. kademe merkez olan Hayrabolu ilçesi, 4. kademe işlevlerde Tekirdağ, 5., 6. ve 7. kademe işlevlerde ise İstanbul ilinin etkisi altındadır. İlçe, tarih çağları boyunca Makedonyalıların, Hun, Avar, Peçenek, Bulgar gibi Türk boylarının akınlarına uğramıştır. Roma ve Bizans İmparatorluklarının idaresinde bulunmuştur. Hayrabolu ilçesinde ilk yerleşme; 1920 yılı öncesinde, mevcut belediye binasının da bulunduğu bölgede başlamış ve yerleşme 1960 lı yıllara kadar yerleşmeyi diğer yerleşim yerlerine bağlayan ana yollar boyunca radyal bir şekilde 1

4 genişleme göstermiştir yılından sonra gelişme başta Aydınevler ve Hisar Mahalleleri olmakla üzere dört mahallenin genişlemesi şeklinde olmuştur. Yerleşmede Kültür ve Turizm Bakanlığı, Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü, Edirne Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu tarafından Serbani Ahmet Veli Türbesi, Ömer Efendi Camii, Güzelce Hasanbey Camii Çelebi Mehmet Paşa Camii, Çorumi Mustafa Bey Camii, Mezarlık, Hacılar ve Kanlıben Köprüleri I. grup tescilli kültür varlığı olarak, 249 ada 8 ve 9 parseller, 249 ada 7 parsel, 16 ada 9 parsel ve 17 ada 11 ve 12 parsellerdeki konutlar II. grup korunması gerekli kültür varlığı olarak tescil edilmiş ve tüm tescilli kültür varlıkları için koruma alanları belirlenmiş, ayrıca Kilecik Deresi Yerleşim Alanı ise I. derece arkeolojik sit olarak tescil edilmiştir. Ancak Edirne Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu 23/05/2013 tarih ve 177 sayılı kararı ile 17 ada 11 ve 12 parseller ile 16 ada 9 parselde bulunan yapıların tescil kayıtlarının ve bu parsellere ilişkin koruma alanının kaldırılmasına karar vermiştir. Yerleşmede büyük dağ ve tepeler bulunmamaktadır. Hayrabolu deresinin de geçtiği doğu kısım ovalık arazidir. Batıya doğru gidildikçe eğim artarak tepecikler oluşmaktadır. Yerleşim merkezinin kurulduğu bölgede yükseklik 40 m ile 90 m arasında değişmektedir. Akdeniz ikliminin Trakya geçit tipi alanı içinde kalan ilçede sert bir kara iklimi görülmektedir. Yazlar genellikle sıcak ve kurak geçer, kışlar soğuk ve az yağışlıdır. İlçede en soğuk ay ocak, en sıcak ay ağustos ayıdır. Yılda ortalama 99,6 gün yağışlı geçmekte ve yıllık ortalama 588,4 kg/m² yağış düşmektedir. İlçenin hakim rüzgar yönü kuzeydir. Halihazır harita sınırları içinde orman alanı bulunmamaktadır. İmar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporlarında Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar (ÖA-2.1), Şişme-Oturma ve Taşıma Gücü Açısından Önlemli Alanlar (ÖA-5.1) ve Uygun Alanlar belirlenmiştir. Yerleşme 3. derece deprem bölgesi içinde yer almaktadır. DSİ Genel Müdürlüğü görüşüne göre yerleşmede Tekirdağ-Hayrabolu Ovası Sulaması kapsamında kalan Hayrabolu Ovası Sulama Sahaları, Hayrabolu Ana Deresi, Ana Dere (Eski Dere), Kırmızıbayır Deresi, Mimarlar Deresi, Gelin Deresi ve İsimsiz Dereler bulunmaktadır. Ana Dere (Eski Dere), Kırmızıbayır Deresi ve Mimarlar Deresinin yatak kapasitesi yeterli, Hayrabolu Ana Deresi, İsimsiz Dereler ve Gelin Deresinin yatak kapasiteleri ise yetersiz gelmektedir. Yatak kapasiteleri yetersiz olan derelerin taşkın etki alanın iskan açılmasının düşünülmesi durumunda önerilen islah 2

5 projelerinin tatbik edilmesi gerekmektedir. İslah projeleri tatbik edildikten sonra derelerin taşkın alanları içerisindeki imar uygulamalarında Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğindeki ilgili maddeye uyulmalıdır. Hayrabolu Ana Deresi nin her iki tarafından diğer derelerin ise uygun tarafından asgari 5 m genişliğinde yol şeridi ayrılmalıdır. Tekirdağ Valiliği İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü tarafından hazırlanan toprak etüdünde 1986 yılında onaylanan imar planı kapsamında kalan 62,5 hektar alanın izinlendirildiği bu alanlar ile meri mevzuatlar kapsamında izinlendirilerek planlanmış ise mevzi olarak planlanan alanlarla ilgili 5403 sayılı kanun kapsamında yapılacak işlem bulunmadığı, yerleşmenin batısında kalan 73,5 hektar alanın ise yörede yapılan tarımsal faaliyetlere zarar vermeyecek tedbirlerin alınması, 5578 sayılı kanunla değişik 5403 sayılı kanunun 8. Maddesi hükümlerine uyulması ve izinsiz yapılaşmalar var ise aynı kanunun 21. Maddesi kapsamında işlem yapılması kaydı ile tarım dışı amaçla kullanılmasının uygun görüldüğü ve güney batı ve güney yönlerinde toplam 74,5 hektar alanın ise tarım dışı amaçlı kullanılmasının uygun görülmediği belirtilmiştir. Yerleşme dört mahalleden (Aydınevler, Hisar, İlyas ve Kahya) oluşmaktadır yılı ADNKS sonuçlarına göre Aydınevler Mahallesi nde kişi, Hisar Mahallesi nde kişi, İlyas Mahallesi nde kişi ve Kahya Mahallesi nde kişi olmak üzere ilçe merkezinde toplam kişi ikamet etmektedir. Yerleşmedeki hane sayısı olup, ortalama hane büyüklüğü 3,73 kişidir. Ortalama aile büyüklüğü ise 3,27 kişi olarak tespit edilmiştir. Hanedeki ortalama aile sayısı ise 1,14 dür. Hayrabolu ilçesinin kentsel nüfusunun büyük bir çoğunluğu çocuk ve faal nüfustan oluşmaktadır. Yerleşimdeki yaşlı nüfusun toplam nüfusa oranı %17,24, aktif faal nüfusun toplam nüfusa oranı ise %67,45 ve doğurganlık oranı ise %5.19 dur. Yerleşmede Aydınevler ve İlyas mahallelerinin nüfusu 6000 kişinin üzerindedir. En kalabalık mahalle İlyas, en az nüfusa sahip mahalle ise Kahya mahallesidir. Hayrabolu yerleşmesinde en önemli ekonomik faaliyet tarım ve hayvancılıktır. Bu sektörü sanayi ve ticaret sektörü izlemektedir. Tarım arazilerinde genellikle hububat ekimi yapılırken mera hayvancılığı da çok yaygındır. Tarım dışındaki diğer ekonomik faaliyetler tarım makineleri üreten ve tarımsal ürün işleyen işletmelerdir. Yerleşmede çok sayıda küçük sanayi işletmesi ve ticarethane bulunmaktadır. Hayrabolu nun ilçe merkezi olması nedeniyle, hizmet sektöründe oldukça fazla sayıda kişi çalışmaktadır. Yerleşmede çalışanların toplam nüfusa oranı %42,25 tir. Nüfusun kişisi tarım ve hayvancılık sektöründe çalışmaktadır. Tarım sektöründe çalışanlar tüm çalışanların 3

6 %57,65 ini teşkil etmektedir. Hizmetler sektöründe çalışanlar kişi, sanayi sektöründe çalışanlar ise 984 kişidir. Yerleşmede ticari faaliyetler, halkın günlük ihtiyaçlarına yönelik market, lokanta, kuaför, hırdavatçı, kırtasiye, konfeksiyon, kasap, fırın, pastane, eczane, emlak ofisi, muhasebeci, avukat, bankalar (Yapı Kredi, İş Bankası, Denizbank, Halkbank, Şekerbank, Akbank, Garanti Bankası, Vakıflar Bankası, Finansbank ve Ziraat Bankası) vs. gibi çeşitli kullanımları içermektedir. Ticaret sektöründe faaliyet gösteren 684 işletmede kişi çalışmaktadır. İlçede ticaret sektöründe çalışanların toplam iş gücüne oranı %16,31 dir. Hayrabolu kentsel alan büyüklüğü 398,20 ha dır. İlçe merkezinde bulunan eski yerleşim bölgelerindeki konutlar, dar sokaklar etrafına dizilmiş tek-iki katlı ve çoğunluğu bitişik nizam şeklinde yapılaşmıştır. Daha sonraki yıllarda gelişme gösteren bölgelerde ise yapılar bitişik-ayrık nizam, üç ve dört katlı şekilde düzenlenmiştir. Yerleşmenin 34,68 ha. lık bölümünde bulunan hizmetlerle ilgili tesisler (Resmi Kurum, BHA, Teknik Altyapı, Eğitim, Sağlık, Dini, Sosyal ve Kültürel Tesisler, Pazar Alanı, Terminal Alanı vs.) toplam kentsel alanın %10,25 ini oluşturmaktadır. İlçede bulunan eğitim tesislerinden, anaokulu, ilköğretim ve ortaöğretim kurumlarının alanları 2,92 ha, lise ve dengi okulların alanları 5,47 ha, meslek yüksek okulu alanı 1,23 ha ve diğer eğitim kurumları ise 0,37 ha lık bir alan kaplamaktadır. Hayrabolu Belediyesi nde bulunan toplam konut alanı 108,48 ha., kentsel alan sınırları içerisinde kalan konut alanı ise 104,05 ha dır. Yerleşmedeki toplam konut alanları, harita alanının %4,74 ine kentsel alanın ise %26,14 üne tekabül etmektedir. Yerleşmede merkezde bulunan eski yapılar genellikle bir ve iki katlı, yeni yapılar ise katlı bitişik nizam yapılaşma düzenine sahiptir. Merkez dışında yer alan yapılar ise ayrık nizam ve katlı yapılaşma düzenine sahiptir. Her mahallenin yapılaşma oranı birbirine yakındır. Yalnızca Aydınevler mahallesinin roman vatandaşların bulunduğu bölgelerinde konutlar genelde tek veya iki odadan oluşan 25 ila 50 m² büyüklüklerinde gecekondu tipinde yapılardır. Yerleşmede şehirsel alan (mevcut imar planı alanı) mahallelere göre nüfus yoğunluğu en fazla olan mahalle İlyas mahallesi (Brüt:92 kişi/ha, Net: 214 kişi/ha), yoğunluğu en az olan mahalle ise Kahya mahallesidir (Brüt: 28 kişi/ha, Net: 154 kişi/ha). Yerleşmede en yüksek ortalama TAKS değeri Hisar ve Kahya mahallerinde (TAKS:0,42), en düşük ortalama TAKS değeri ise Aydınevler mahallesinde (0,27) en yüksek ortalama KAKS değeri Hisar mahallesinde (0,94) en düşük KAKS değeri ise Aydınevler mahallesinde (0,34) elde edilmektedir. Örnek konut doku analizlerine (konut adası ve bu adayı çevreleyen yolların yarısı) 4

7 göre ortalama parsel büyüklüğü en yüksek Kahya mahallesinde (325 m 2 ) n düşük ise ile Hisar mahallesinde (162 m 2 ) elde edilmiştir. Mahallelere göre TAKS değerleri 0,29 ile 0,77, KAKS değerleri ise 0,38 ile 1,29 arasında değişiklik göstermektedir. İlçe merkezinde General Akbay Tugan Kışlası ve bu kışlaya bağlı askeri alanlar ile Jandarma Genel Komutanlığı na bağlı askeri alanlar bulunmaktadır. Şehirsel alan içerisinde halihazır haritası olan Jandarma Genel Komutanlığı na ait 0,45 ha ve Milli Savunma Bakanlığı na ait 2,00 ha olmak üzere toplam 2,45 ha. askeri alan yer almaktadır. Halihazır haritası olmayan General Akbay Tugan Kışlası ile birlikte askeri alanların toplam büyüklüğü 206,81 ha dır. Yerleşmede yürürlükteki imar planı sınırları içinden yer alan 20 m genişliğindeki imar yolu karayolları tarafından ağ dışından il yolları ağına alınmış, yerleşmenin doğusunda halihazır harita alanı dışından geçen ve toplu konut alanı güneyindeki sanayi alanı güneyinden Malkara yoluna bağlanan 40 m genişlikte gelecekte kamulaştırma sınırı ile Uzunköprü yolu için kamulaştırma sınırları belirlenmiş, ağ değişikliği yapılarak 20 m genişliğindeki çevre yolu içinde kalan yollar ise il yolları ağından ağ dışına çıkarılmış, çevre yolu üzerinde giriş, merkez ve çıkışta üç adet kavşak düzenlemesi yapılmış, çıkış kavşağı güneyindeki yol güzergahı sağa kaydırılmıştır. İlçeden geçen bir iletim hattı bulunmamaktadır.tedaş ve TREDAŞ görüşleri birlikte değerlendirildiğinde batıdaki Trafo Alanına gelen ve mevcut olan 3 adet Enerji Nakil Hattı bulunmaktadır. Yerleşmede mevcut durumda okulların bulunduğu kuzey doğuda 2 adet, doğuda küçük sanayi alanı bölgesinde 3 adet, batıda santral binası ve öğrenci yurdunun yanında 2 adet, güneyde ise farklı yerlerde 4 adet trafo alanı bulunmaktadır. Hayrabolu Belediyesi nde içme ve kullanma suyu, Hayrabolu-Uzunköprü yolu üzerinde kalan bölgede bulunan 6 adet sondaj kuyusu ile karşılanmaktadır. Sondaj ile çıkartılan sular şehrin doğusunda küçük sanayi sitesi yakınında bulunan 1500 ton kapasiteye sahip su deposuna aktarılmaktadır. Yerleşmenin büyük bölümünde kanalizasyon şebekesi bulunmaktadır. Çöpler ilçeden 35 km. uzakta bulunan Tekirdağ Hizmet Birliği ne ait katı atık bertaraf depolama tesisinde depolanmakta ve ayrıştırılarak geri dönüşüm yapılmaktadır. Hayrabolu ilçesinde, adet mesken adet işyeri telefon abonesi ve 4 adet internet kafe bulunmaktadır. 5

8 Hayrabolu yerleşmesinin yürürlükteki imar planı tarihinde onaylanmıştır. Plan 2 adet 1/5000 ve 16 adet 1/1000 ölçekli paftadan oluşmakta ve 2000 yılı için kişilik planlama nüfusu önermektedir yılında hazırlanmış olan planda ortalama parsel büyüklüğü 250 m 2, nüfus yoğunluğu merkezde brüt 417 kişi/ha., konut alanlarında 200 kişi/ha ile 255 kişi/ha arasında kabul edilmiştir. Ticaret alanları mevcut ticaret alanları ile bu alanların yol boyu devam ettirilmesi şeklinde oluşturulmuştur. Mevcut resmi kurum alanlarına ilave olarak ağırlıklı olarak Malkara Caddesi üzerindeki yeni alanlar planlanmıştır. Kentin batısındaki yapılaşmamış alanlar gelişme alanı olarak düzenlenmiş başta Uzunköprü yolu üzerindeki gölet olmak eğimli alanlar ağaçlandırılacak alan olarak planlanmıştır. Daha sonraki yıllarda yapılan ilave ve tadilatlarla birlikte yürürlükteki imar planı yaklaşık 591 hektara kadar genişlemiş ve kişi barındırabilecek bir kapasiteye ulaşmıştır. Ayrıca 09/05/1997 tarih ve 28 sayılı B.M.K. ile onaylan yaklaşık 105 ha büyüklüğünde Organize Sanayi Bölgesi Mevzii İmar Planı ve 11/01/1995 tarih ve 2 sayılı B.M.K. ile onaylanmış yaklaşık olarak 5 ha büyüklüğünde Toplu Konut Alanı planları bulunmaktadır. Ayrıca yürürlükteki imar planında, bazı alanlar gecekondu önleme ve ıslah bölgesi olarak gösterilmektedir. Ancak Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yılları arasında onaylanan 1,2 ve 3 nolu Gecekondu Önleme bölgelerde Bayındırlık ve İskan Bakanlığına ait hak, yetki ve görevler 2001 ve 2002 yıllarında Hayrabolu Belediyesine devredilmiş, 1, 2 ve 3 nolu Gecekondu İslah Bölgeleri Belediye Encümen kararı ile belirlenmiştir. Yerleşme için ilki 01/07/2010 tarihinde onanmış 1/ ölçekli Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası çevre düzeni planı diğeri ise 09/05/2013 tarihinde onaylanan 1/ ölçekli Tekirdağ ili çevre düzeni planı olmak üzere iki adet ÇDP bulunmaktadır. Ancak 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı kısmen iptal edilmiştir. Hayrabolu ya ilişkin olarak güney batıda yer alan Gelişme alanları, Taşkın sınırlarının eksik işlendiği ve yer altı suyu besleme alanına ilişkin kararlar getirmemesi nedeniyle uygun olmadığı belirtilmiştir. Her iki çevre düzeni planında da Hayrabolu ilçesi 2023 yılı projeksiyon nüfusu kişi olarak belirlenmiş, söz konusu nüfusun inin merkez ilçede, ünün de kırsal mahallelerde yaşayacağı öngörülmüştür. 1/ ölçekli ÇDP kararlarıyla benzer şekilde 1/ ölçekli ÇDP da plan dönemi sonunda çalışanların %58,6 sının tarım, %29,4 sının hizmetler ve %12 sinin ise sanayi sektöründe istihdam edileceğini öngörmektedir. 6

9 2.EŞİK ANALİZİ Hayrabolu ilave ve revizyon imar planında kurum ve kuruluşlardan alana ilişkin toplanan doğal ve fiziki bilgiler, alana özgü yapılan etütlerden planı etkileyecek olan eşikler aşığa verilmektedir. Yürürlükteki imar planının yapı düzeni, yoğunluk ve alan kullanım kararları, Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından il yolları ağına alınan 20 m genişliğindeki, çevre yolu niteliğindeki karayolu güzergahı, çevre yolu üzerinde karayolları tarafından projeleri hazırlanan giriş, merkez ve çıkışta yer alan üç adet kavşak düzenlemesi, kamulaştırma sınırları verilen Uzunköprü güzergahı; Milli Savunma Bakanlığı na bağlı Askeri Alan ve Askeri Güvenlik Bölgeleri ile İçişleri Bakanlığı Jandarma Genel Komutanlığı kullanımında olan taşınmaz; Güney ve güney batıda tarım dışı amaçlı kullanılması uygun görülmeyen alanlar, meri mevzuatlar kapsamında izinlendirilmeden mevzi olarak planlanan alanlar; Tekirdağ-Hayrabolu Ovası Sulaması kapsamında kalan sulama sahaları, Ana Dere, Kırmızıbayır Deresi, Mimarlar Deresi, Gelin Deresi, Hayrabolu Ana Deresi, İsimsiz Dereler ve bu derelerin kapasite olarak yeterli olmayan mevcut yatakları ve taşkın sahaları, Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar (ÖA-2.1) ve Şişme-Oturma ve Taşıma Gücü Açısından Önlemli Alanlar (ÖA-5.1), Enerji Nakil Hatları, %30 un üzerinde eğime sahip alanlar, Plan onama yetkisi Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı nda olan Organize Sanayi Bölgesi, Çevre Düzeni Planı kararları, Mezarlıklar. 3.GELİŞME POTANSİYELİNİN ÜST SINIRI Yerleşmede eşikler incelendiğinde jeolojik ve jeoteknik etüdün mevcut yerleşim ve yerleşim etrafındaki çok sınırlı bir alanı kapsayacak şekilde yapılmış, Hayrabolu Ana Deresi doğusunda Tekirdağ yolu üzerinde mevcut yapılaşmanın olduğu alanları, General Sait Akbay Tugan Kışlası ve Organize Sanayi Bölgesi ni kapsamaması; toprak etüdünün yürürlükteki imar planı alanı dışında sadece kuzey-batı ve batı 7

10 yönünde 73,5 ha büyüklüğünde bir alana tarım dışı amaçla kullanım izni vermesi, mevzi ve ilave planların da ise plan yapımı sırasında tarım görüşü alınmış olması koşulu getirmesi; Organize Sanayi Bölgesinin Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı sorumluluğunda ve yetkisinde olması; Hayrabolu Ana Deresi doğusunda Tekirdağ yolu güneyindeki alanların Hayrabolu Ovası Sulama Sahası içinde kalması; Hayrabolu Ana Deresinin taşkın alanının oldukça geniş alanları etkilemesi yerleşmenin gelişme potansiyelini belirlemektedir. Bu durumda yürürlükteki imar planına batıda sınırlı bir alan ilave edilebilecek, belediye istekleri doğrultusunda yürürlükteki imar planında gerekli revizyon çalışmaları yapılacaktır. 4. PROJEKSİYONLAR 4.1. Kentsel Nüfus Projeksiyonları Hayrabolu yerleşmesinin nüfus projeksiyonları yapılırken yılları TUİK Genel Nüfus Sayım ve Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarından yararlanılmıştır. Yerleşimin 2014 yılı halihazır harita sınırları içinde kalan mahallelerinin nüfusu kişi olarak tespit edilmiştir. Yerleşim yerinin nüfus projeksiyonu Üssel Yöntem, Birleşik Faiz Oranı, En Küçük Kareler ve Logaritmik Yöntem olmak üzere 4 ayrı yöntemle hesaplanmıştır. Projeksiyon hesaplarında 5 er yıllık trendler dikkate alındığı için interpolasyon yöntemine göre Hayrabolu ilçe merkezinin 1995 ve 2005 yılları nüfusları hipotetik olarak hesaplanmış ve sırasıyla ve kişi bulunmuştur. Tablo 1: Nüfus Projeksiyon Sonuçları ( ) KENTSEL NÜFUS Logaritmik Yöntem Bileşik Faiz Yöntemi Üssel Yöntem Üssel Yöntem Üssel Yöntem Üssel Yöntem En Küçük Kareler Yöntemi Ortalama Kaynak: Nüfus Projeksiyon Hesapları 8

11 HAYRABOLU (TEKİRDAĞ) İLAVE+REVİZYON İMAR PLANI AÇIKLAMA RAPORU Grafik 1: Nüfus Projeksiyon Sonuçları ( ) Logaritmik Yöntem Bileşik Faiz Yöntemi Üssel Yöntem -1 Üssel Yöntem -2 Üssel Yöntem -3 Üssel Yöntem -4 En Küçük Kareler Yöntemi 0 Kaynak: Nüfus Projeksiyon Hesapları Yerleşim için dört ayrı yöntemle yapılan nüfus projeksiyon sistemine göre 2035 yılı projeksiyon nüfus ortalaması kişi olmasına rağmen Hayrabolu nun tarımsal potansiyeli, tarıma dayalı sanayisi ve son yıllarda doluluk oranı hızla artan Organize Sanayi Bölgesi göz önünde bulundurulduğunda Üssel Yöntem-4 e göre elde dilen kişinin yerleşme için daha doğru ve gerçekçi bir nüfus projeksiyonu olduğu kabul edilmektedir. Yürürlükteki 1986 yılı imar planının kişiyi barındırabilecek kapasitede planlanması, bu plana yapılan ilave ve yapı düzeni değişiklikleri ve yoğunluk artırımları ile yürürlükteki imar planın yaklaşık kişi barındırabilecek kapasitede olması, bu kapasitenin henüz dolmaması, eşikler nedeniyle yürürlükteki imar planına çok fazla ilave yapılamaması ve 1/ ölçekli Tekirdağ İli Çevre Düzeni Planının Hayrabolu merkez yerleşmeleri için 2023 yılı hedef nüfusunun kişi olarak belirlediği de düşünüldüğünde 2035 yılı planlama nüfusunun kişi kabul edilmiştir Sektörel Projeksiyonlar Hayrabolu yerleşmesinde, ekonomik sektörlerden her birinin potansiyeli, iş yaratma ve üretme gücü incelenmiştir. Elde edilen sonuçlarla, teknolojideki değişimin sektörler üzerindeki etkisi düşünülerek sektörlerin gelecekte istihdam edeceği projeksiyonlar tahmin edilmeye çalışılmıştır. Yapılan tahminlerde 1/ Ölçekli Tekirdağ İli Çevre 9

12 Düzeni Planı nın 2023 yılı için tahminleri ile kentin bugünkü istihdam durumu ve nüfusu arasında olan kentlerdeki ekonomik faaliyetler göz önünde bulundurulmuştur. Tablo 2: Sektörel Projeksiyonlar ( ) Sektörler Tarım Hizmetler Faaliyet Kolu Toplam Çalışan Sayısı Toplam Çalışan Sayısına Oranı (%) Toplam Nüfusa Oranı (%) Toplam Çalışan Sayısı Toplam Çalışan Sayısına Oranı (%) Tarım ve Hayvancılık ,65 24, Toplam ,65 24, İdari ve Resmi ,33 4, Ticaret ,31 6, Ulaştırma 76 0,97 0, Toplam ,61 11, Sanayi 289 3,70 1, OSB 248 3,18 1, Sanayi Küçük ve Orta 447 Ölçekli Sanayi 5,72 2, Toplam ,60 5, İnşaat İnşaat 74 0,95 0, Toplam 74 0,95 0, İyi Tanımlanmamış Emekli Rantiyer 93 1,19 0, Sektörler Toplam 93 1,19 0, Genel Toplam , Kaynak: Yerinde yapılan çalışmalar ve büro çalışmaları (2014) Grafik 2: Sektörlere Göre Çalışanların Dağılımları (2035) Toplam Nüfusa Oranı (%) Kaynak: Yerinde yapılan çalışmalar ve büro çalışmaları (2014) 10

13 Hayrabolu yerleşmesinde bugün; çalışanların tüm nüfusa oranı %42,25 dır. Yerleşmenin potansiyel nüfusu, ekonomik ve ticari gelişmeleri göz önünde bulundurularak 2035 yılında ilçede çalışanların tüm nüfusa oranının %43,33 ( kişi) olacağı öngörülmüştür. Sektörler bazında gelişmelere bakıldığında, yerleşmenin tarım sektöründeki mevcut potansiyelinin gelecekte de artarak devam edeceği düşünüldüğünde tarım sektöründe çalışanların sayısının kişiden kişiye, çalışanların toplam nüfusa oranının ise %24,37 den %23,33 e gerileyeceği tahmin edilmektedir. Hizmetler sektöründe çalışan sayısının toplam nüfusa oranının değişmeyeceği (%11,66) ancak nüfus artış oranına paralel olarak kişiden kişiye yükseleceği tahmin edilmektedir. Hizmetler sektörünün kendi içerisindeki dağılıma baktığımızda ise ticari aktiviteler ve buna bağlı olarak da ulaştırma sektörünün istihdamında yüzdesel olarak artış, idari ve resmi hizmetlerde ise azalma olacağı düşünülmektedir. Yerleşmede sanayi sektöründe bugün 984 kişi çalışmakta olup, hızla gelişen sanayileşme dikkate alındığında 2035 yılı için kişinin çalışacağı düşünülmektedir yılında sanayi sektöründe çalışanların toplam nüfusa oranının %5,33 den %6,67 ye yükseleceği tahmin edilmektedir. İlçede nüfus artışına ve diğer sektörlerdeki gelişmeye paralel olarak inşaat sektöründe de istihdam artışı yaşanacaktır. Günümüzde 74 kişinin çalıştığı inşaat sektöründe 2035 yılı için 250 kişinin çalışacağı öngörülmüştür. İstihdamın toplam nüfusa oranı ise %0,40 dan %0,83 e yükselecektir. Yerleşmede emekli ve rantiyer olarak geçimini sağlayan 93 kişi bulunmakta olup, bu oran toplam nüfusun %0,50 sini teşkil etmektedir yılında bu sayının 250 ye toplam nüfusa oranının ise %0,83 e yükseleceği tahmin edilmektedir Mekansal Projeksiyonlar Yerleşmenin 2035 yılı planlama dönemi nüfus kabulü kişi olarak yapıldığından, 3194 Sayılı İmar Kanununun Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ekinde yer alan Kentsel, Sosyal ve Teknik Alt Yapı Alanlarına İlişkin Tablonun nüfus aralığındaki standartlar esas alınarak donatı alanlarının oluşturulması gerekmektedir. Hayrabolu Belediyesi için 2035 yılındaki Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları yönetmelik standartları da dikkate alınarak belirlenen alanları, mevcut durum ile birlikte aşağıdaki tabloda verilmiştir. Sosyal ve teknik altyapı alanları içinde sadece sosyal ve kültürel 11

14 tesis alanları ayrılması gereken alandan fazladır. Kişi başına 0,50 m 2 standardı ile diğer sosyal ve teknik altyapı alanları için planda alan ilave edilmesi gerekmektedir. Tablo 3: Kentsel Alan Kullanım Standartları ve Planlanacak Alanlar KENTSEL ALAN KULLANIMI 2035 Yılı Nüfusu ( kişi) Standart (m²/kişi) Planda Ayrılması Gereken Alan Miktarı (m²) Anaokulu 0, İlkokul Eğitim Tesisleri Alanı Ortaokul Lise, Halk Eğitim Merkezi Sosyal Açık ve Aktif Yeşil Alanlar (Çocuk Bahçesi, Park, Rekreasyon) 10, Sağlık Tesisleri Alanı 1, Sosyal-Kültürel Tesisler Alanı 0, İbadet Yeri 0, Teknik Alt Yapı Alanı 0, Kaynak: 3194 Sayılı İmar Kanunu nun Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği 5. PLANLAMA KARARLARI Yerleşmenin üçüncü imar planı olan İlave Revizyon İmar Planında eşiklere uyularak, yürürlükteki imar planı alanına, sadece kuzey batıda Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü tarafından tarım dışı amaçlı kullanılması uygun görülen alanlar ile mevzuat kapsamında izinlendirilen mevzi planlar ilave edilmiş, yürürlükteki imar planı sınırları içinde ise plan değişiklikleri yoluyla yapı düzeni ve yoğunluk kararları kapsamında gerekli plan revizyonları yapılmış, Hayrabolu Ovası Sulama Kapsamında kalan ve Jeolojik-jeoteknik etüdü olmayan Hayrabolu Ana Deresi doğusunda kalan planlı alanlar plan dışı bırakılmıştır. Bu Kapsamda: - Yukarıda da belirtildiği gibi Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü tarafından hazırlanan toprak etüt raporunda tarım dışı amaçlı kullanılması uygun görülen alanlar yerleşmenin batısındaki alanlar düşük yoğunluklu konut alanı olarak planlanmış; plan 12

15 hazırlanması ve onaylanması sırasında mevzuat kapsamında izinlendirilmiş olan 9 adet mevzi ve ilave imar planı ilave ve revizyon planı kapsamında ele alınmıştır. - Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü nün taşkın durumu etüdünde belirtilen Tekirdağ- Hayrabolu Ovası Sulaması kapsamında kalan sulama sahalar ile etütte yatak kapasitesi yeterli olduğu söylenen fakat paftalarda taşkın etki alanları belirtilen Kırmızıbayır Deresinin taşkın etki alanları işlenmiş ve planlama alanın batı sınırını belirleyen bu dere plan onama sınırı dışında bırakılmıştır. Yatak kapasiteleri yetersiz olan İsimsiz Dere 1 ve 2 için önerilen dere ıslah tesisleri ve taşkın etki alanları plana işlenmiştir. - Karayolları Genel Müdürlüğü ve Bölge Müdürlüğünce çeşitli tarihlerde verilen görüşler bir arada değerlendirilerek 20 m genişliğindeki çevre yolu projesinde belirtilen ve uygulama gören yol genişliği esas alınarak plana işlenmiş; bu yolun Uzunköprü, Malkara ve Alpullu yolları ile kesişim noktalarında bulunan kentin batı, güney ve doğusundaki kavşaklar işlenmiştir. - İller Bankası Anonim Şirketi tarafından hazırlatılan ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporunun Yerleşime Uygunluk ve sonuç ve öneriler kısmında belirtilen Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar (ÖA-2.1), Şişme-Oturma ve Taşıma Gücü Açısından Önlemli Alanlar (ÖA-5.1) ve Uygun Alanlar plana işlenmiş, Qal Kuvaterner Yaşlı Alüvyon (Gevşek Tutturulmuş Kum-Kil-Çakıl) ve MiPlt Pilyosen Yaşlı Trakya Formasyonu Kum-Kil-Çakıl) dan oluşan formasyonlar pafta üzerine işlenmiş formasyon sınırı geçirilmiştir. - General Sait Akbay Tugan Kışlası halihazır harita sınırları dışında olduğu için Askeri Alan olarak gösterilememiş Askeri Alan Sınırı olarak belirtilmiş, Halihazır Harita Sınırları içinde kalan Milli Savunma Bakanlığı ve Jandarma Genel Komutanlığı na bağlı alanlar askeri alan olarak planlanmış, askeri alanların güvenlik bölgeleri plan üzerinde gösterilmiştir. - Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yılları arasında onaylanan 1,2 ve 3 nolu Gecekondu Önleme bölgelerinde Bayındırlık ve İskan Bakanlığına ait hak, yetki ve görevler 2001 ve 2002 yıllarında Hayrabolu Belediyesine devredildiğinden bu gecekondu Önleme bölgeleri ile 1, 2 ve 3 nolu Gecekondu İslah Bölgeleri planda gösterilmemiştir. - Plan onama yetkisi Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığında olan ve İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu kapsamına girmeyen Organize Sanayi Bölgesi planları planlama alanı dışında bırakılmıştır. 13

16 5.1. Kentsel Çalışma Alanları Yürürlükteki imar planında konut altı ticaret ve ticaret kullanımına ayrılan adalar, ticaret gelişim eğilimi de dikkate alınarak, ada bazında genişletilmiş, Mekansal Planlar Yapım yönetmeliği eki lejantta belirtilen ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde tanımlanan Ticaret-Konut Alanı olarak gösterilmiş, Ticaret-Turizm-Konut kullanımlarının bir arada yer alacağı karma kullanım alanları ise Ticaret-Turizm-konut (TİCTK) alanı olarak ayrılmış, TİCK ve TİCTK dışında çok sınırlı sayıda sadece ticaret kullanımlarının yer alacağı ticaret alanı planlanmıştır planında imalat ve depolama alanları olarak ayrılan alanlar, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ekinde yer alan gösterimlerde böyle bir kullanım yer almaması nedeniyle, alanların mevcut kullanımları da dikkate alınarak, Depolama ve Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı (uygulama imar planında İmalathane Tesis Alanı olarak gösterilecektir) ayrıştırılmıştır. Mevcut Küçük Sanayi Siteleri dışında mevcut Küçük Sanayi Sitesi kuzeyinde ve batıda planlanan yeni yerleşim alanları kuzeyinde Uzunköprü yolu güneyinde yeni Küçük Sanayi Alanları planlanmıştır. Yerleşme içindeki mevcut sanayi alanları yerlerinde korunmuş, organze sanayi alanın varlığı da dikkate alınarak, yeni sanayi alanları planlanmamıştır. İmalat Tesis Alanları ve Sanayi Alanlarında çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan tesislerin yer alabilecektir. Mevcut pazar alanı meydan olarak düzenlenmiş, kuzey doğuda açık ve kapalı spor alanları güneyinde yeni bir Pazar alanı planlanmıştır. Kentin batısında yer alan 1986 planında yağlı tohumlar satış kooperatifi alanı Depolama alanı olarak, Ekin Pazarı Toplu İşyerleri (Tarımsal üretim Pazarlama) alanı olarak planlanmıştır. Bu alanların batısında karayolu boyunca, içinde Toplu İşyerleri (Oto Galericileri Sitesi, Toplu İşyerleri (Toptan Ticaret) ve Lojistik Tesis Alanın yer aldığı bir çalışma alanları bölgesi oluşturulmuştur. Uzunköprü yolunun en batısında içinde Hayvan Pazarının yer alacağı Belediye Hizmet Alanı ayrılmıştır. Belediye mülkiyetinde olan alanlar genellikle BHA olarak planlanmış, kamu mülkiyetinde olan şu an bir kamu kurum veya kuruluşu tarafından kullanılan veya yeni önerilen resmi kurum alanları ise Kamu Hizmet Alanı olarak planlanmıştır planında Akaryakıt ve Konaklama alanı olarak ayrılan veya mevzi planı bulunan alanlar Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı olarak ayrılmıştır. 14

17 5.2. Sosyal Altyapı Alanları Eğitim Tesisleri Alanı Mevcut anaokulu, ilkokul, ortaokul, lise ve yüksekokul alanları mevcut yerlerinde korunmuştur. Mevcut eğitim tesisleri dışında yürüme mesafeleri de gözetilmeye çalışarak müsait alanlara öneri eğitim tesisleri planlanmış, kentin batısındaki yeni gelişme alanları içinde kuzeyde ve güneyde olmak üzere iki bölge şeklinde eğitim alanı ve diğer sosyal altyapı alanlarının bulunduğu iki ayrı merkez planlanmıştır Sağlık Tesisleri Alanı Hastane başta olmak üzere mevcut sağlık tesisi ve aile sağlığı merkezleri mevcut alanlarında korunmuş, ayrıca kentin gelişme alanlarında kişi başına gerekli asgari büyüklüğünü sağlayacak şekilde sağlık alanı diğer sosyal altyapı alanları ile bir arada olacak biçimde planlanmaya çalışılmıştır Sosyal ve Kültürel Tesis Alanları ve İbadet Yerleri Mevcut ve 1986 planında önerilen yurt, açık ve kapalı spor alanları, sosyal ve kültürel tesis alanları mümkün olduğunca yerlerinde korunmuş, özellikle kentin kuzey doğusundaki okullar bölgesinde olmak üzere yeni sosyal ve kültürel tesis alanları önerilmiş, mevcut öğretmen evi sosyal tesis alanı, halk eğitim merkezi kültürel tesis, yurt alanları ise sosyal tesisi alanı olarak gösterilmiştir. Mevcut cami alanlarına ilave olarak kentin gelişme alanlarında 3 adet yeni cami alanı planlanmıştır Açık ve Yeşil Alanlar 1986 imar planın da ağaçlandırılacak alan olarak ayrılan alanların tamamı park ve rekreasyon alanına dönüştürülmüştür. Bu kapsamda hastane alanın kuzeyinde İsimsiz Dere 1 in yer aldığı alan büyük bir kentsel park alanı olarak düzenlenmiş, yine İsimsiz Dere 1 in diğer kolunun bulunduğu ve bu park alanın güneyinde yer alan eğimli alanlar ile 20 m genişliğindeki çevre yolunun batısında yer alan ile Uzunköprü yoluna paralel planlanan Kentsel Çalışma Alanları güneyinde kalan alan rekreasyon alanı olarak planlanmıştır. Bu kentsel ölçekte planlanan büyük yeşil alanlar dışında, eğitim alanları çevresinde ve konut alanları içerisinde park ve yeşil alanlar oluşturulmuştur. Genellikle park ve yeşil alanlar taşıt yollarından içeride yaya yolları ile çevrili korunaklı bölgelerde konumlandırılmaya çalışılmıştır. 15

18 İsimsiz derelerin islah tesisleri ve taşkın alanlarının olduğu bölgelerde, mevcut yapılaşmanın imkan verdiği durumlarda, sürekliliği olan yeşil alan sistemleri oluşturma yönünde gayret sarf edilmiştir. Açık ve yeşil alanlar standartların çok üzerinde planlanmıştır. Bunun bir nedeni de deprem başta olmak üzere yaşanacak bir doğal afet ve acil durumda bu alanların barınma ve ilk yardım amaçlı olarak kullanılabilecek olmasıdır. Kentin güneyinde çevre yolu kenarındaki mevcut mezarlık alanı korunmuş ve büyütülmüştür Ulaşım Mevcut imar planında önerilen ve yapılaşan yollar plandaki genişliği ile korunmuş, yerleşik konut alanlarının bulunduğu bölgelerde ulaşım sistemine çok fazla müdahale edilememiştir. Kentsel çalışma alanları planlanan Uzunköprü yolu güneyinde, bu alanlara girip çıkan araçların trafik açısından tehlike oluşturmaması amacıyla karayolu güzergahına paralel 12 m genişlikte bir servis yolu önerilmiş ve bu yoldan biri 20 m genişlikteki çevre yoluna diğeri de Uzunköprü yolluna olmak üzere sadece iki bağlantı planlanmıştır. Mümkün olduğu kadar taşıt yolları bir üst genişlikteki yola bağlanmaya çalışılarak bir taşıt yolu kademelenmesi elde edilmeye çalışılmıştır. Kentin gelişme alanlarında yeşil alanların etrafı hariç 10 metreden küçük yaya yolu planlanmamıştır. Sosyal ve teknik altyapı alanlarının bulunduğu bölgelerde genel otoparklar oluşturulmuş, biri kent merkezinin kuzeyinde diğeri de kuzey doğuda yeni planlanan Açık Pazar alanı yanında olmak üzere iki adet açık, kapalı ve katlı otopark alanı düzenlenmiş, bunun dışında kent merkezi ve civarında çok sayıda açık genel otopark alanı ayrılmıştır. Ayrıca mezarlık alanı ve çevre yolu güneyinde tehlike arz eden yanıcı, parlayıcı, patlayıcı, taksit vd. madde taşıyan araçların park etmesine yönelik olarak kullanılacak bir açık genel otopark alanı oluşturulmuştur. Bu otoparklara ilave olarak biri kentin kuzey batısında toplu İşyerlerin (tarımsal üretim pazarlama) bulunduğu alanın güneyinde diğeri de mevcut küçük sanatlar sitesi kuzeyinde olmak üzere iki adet Tır, Kamyon, Makine Parkı ve Garaj alanı planlanmıştır. Mevcut küçük sanatlar sitesi içinde, şuan karayolu güzergahına dahil olan çevre yoluna bağlanan yollar, çevre yolu üzerinde trafik akışında tehlike oluşturmaması amacıyla otoparka dönüştürülerek karayoluna çok sık bağlantı oluşturulması durumu engellenmiştir. 16

19 Mevcut Pazar alanın kent meydanına dönüştürülmesi, kent içinde yaya ağırlıklı bir bölge oluşturulmasını sağlamış, meydan alanı iki tarafından açık otopark alanları ile desteklenmiştir. Ayrıca ileriki yıllarda kent meydanı altı yer altı otoparkı olarak kullanılacak, böylece kent merkezinde yaşanan otopark sorununa ortadan kaldırmak için kalıcı bir çözüm oluşturacaktır Konut Alanları 1986 yılı onaylı imar planın belediyesi ve vatandaşlar açısından en sıkıntı yaratan kararı; farklı yol genişliklerine göre oluşturulan ve mahreç aldığı yol genişliğine göre, aynı konut adası içinde bazen dört farklı kat adedi ile farklı yapı düzeni kararları getirmiş olmasıdır. Ayrıca çeşitli tarihlerde yapılan, parsel bazında yapı düzeni ve kullanım kararı değişiklikleri nedeniyle bir konut adası içinde yan yana parsellerde konut ve ticaret gibi farklı kullanım kararları da oluşturulmuştur. Bu aksaklıkları ve yanlışlıkları düzeltmek amacıyla bir bölgeleme yapılarak mevcut ticaret ve konut altı ticaret alanları mevcut gelişme eğilimleri de dikkate alınarak ticaret+konut (TİCK) alanı olarak düzenlenmiş ve birkaç yapı adası dışında bu kullanım tüm ada için geçerli olacak hale getirilmiştir. Meskun konut alanlarında, özellikle TİCK adalarında, ağırlıklı olarak hakim olan bitişik düzen yapı nizamı korunmuş ve bir yapı adası içindeki farklı kat yükseklikleri yerine tek kat yüksekliği kararı getirilmiştir. Kat yükseklikleri ile ilgili kararlar, her zaman bir konut adası içindeki en yüksek kat sayısı baz alınarak verilmemiştir. Çoğu zaman yapılan bölgeleme ve konut adasındaki yapılama durumuna göre, kat adetinin azaltıldığı durumlarda olmuştur Mevcut Konut Alanları İlave ve revizyon nazım imar planında parsellerinin % 50 sinden fazlası yapılaşmış olan konut alanları mevcut konut alanı olarak kabul edilmiş ve bu alanlarda, yoğunluk hesapları m 2 (1 hektar) alan içinde ortalama parsel büyüklüğü 400 m 2 ve ortalama aile büyüklüğü 3 kişi kabul edilerek; hastane, genel otopark, yüksek okul, rekreasyon alanı, açık ve kapalı spor alanları, meydan, mezarlık vb tüm kente hizmet edecek sosyal altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalan sosyal ve teknik altyapı alanlarının brüt alanın % 40 ını oluşturacağı hesabıyla yapılmıştır. Yukarıda belirtilen kriterler çerçevesinde oluşturulan mevcut konut alanlarının bir bölümü ticaret-konut (TİCK) alanlarından oluşmaktadır. Kentsel çalışma alanları başlığı altında da belirtildiği gibi: 17

20 TİCK 1 alanlarında; Beş kat yapılaşma hakkı olan bu alanların 4 katı konut olarak kullanılacaktır m 2 / 400 m 2 = 25 parsel x 4 kat = 100 daire x 3 kişi= 300 kişi/ha Net yoğunluk 300 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 180 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Orta Yoğunlukta) TİCK 2 alanlarında; Dört kat yapılaşma hakkı olan bu alanların 3 katı konut alanı olarak kullanılacaktır m 2 / 400 m 2 = 25 parsel x 3 kat = 75 daire x 3 kişi= 225 kişi/ha Net yoğunluk 225 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 135 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Düşük Yoğunlukta) TİCK 3 alanlarında; Üç kat yapılaşma hakkı olan bu alanların 2 katı konut alanı olarak kullanılacaktır m 2 / 400 m 2 = 25 parsel x 2 kat = 50 daire x 3 kişi= 150 kişi/ha Net yoğunluk 150 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 90 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Düşük Yoğunlukta) TİCK 4alanlarında; İki kat yapılaşma hakkı olan bu alanların 1 katı konut alanı olarak kullanılacaktır m 2 / 400 m 2 = 25 parsel x 1 kat = 25 daire x 3 kişi= 75 kişi/ha Net yoğunluk 75 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 45 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Düşük Yoğunlukta) TİCTK alanında; 4 katlı yapılaşma hakkı olan bu alanların 2 katı konut alanı olarak kullanılacaktır m 2 / 400 m 2 = 25 parsel x 2 kat = 50 daire x 3 kişi= 150 kişi/ha Net yoğunluk 150 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 90 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Düşük Yoğunlukta) 18

21 Dört Katlı Mevcut Konut Alanlarında m 2 / 425 m 2 = 24 parsel x 4 kat = 96 daire x 3 kişi= 288 kişi/ha Net yoğunluk 288 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 173 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Orta Yoğunlukta) Üç Katlı Mevcut Konut Alanlarında m 2 / 425 m 2 = 24 parsel x 3 kat = 72 daire x 3 kişi= 216 kişi/ha Net yoğunluk 216 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 130 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Düşük Yoğunlukta) İki Katlı Mevcut Konut Alanlarında m 2 / 425 m 2 = 24 parsel x 1.5 kat (yarısı dubleks konut olacağı kabulü ile)= 36 daire x 3 kişi= 108 kişi/ha Net yoğunluk 108 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 65 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Düşük Yoğunlukta) olacaktır Gelişme Konut Alanları İlave ve revizyon imar planında parsellerinin % 50 sinden fazlası yapılaşmamış olan konut alanları ile yeni ilave edilen konut alanları gelişme konut alanı olarak değerlendirilmiştir. Bu alanlarda, nüfus hesapları ortalama parsel büyüklüğü 500 m 2 ve ortalama aile büyüklüğü 3 kişi kabul edilerek, hastane, genel otopark, yüksek okul, rekreasyon alanı, açık ve kapalı spor alanları, meydan, mezarlık vb tüm kente hizmet edecek sosyal altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalan sosyal ve teknik altyapı alanlarının brüt alanın % 40 ını oluşturacağı hesabıyla yapılmıştır Beş Katlı Gelişme Konut Alanlarında m 2 / 500 m 2 = 20 parsel x 5 kat = 100 daire x 3 kişi= 300 kişi/ha Net yoğunluk 300 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 180 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Orta Yoğunlukta) Dört Katlı Gelişme Konut Alanlarında m 2 / 500 m 2 = 20 parsel x 4 kat = 80 daire x 3 kişi= 240 kişi/ha Net yoğunluk 240 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 144 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Orta Yoğunlukta) 19

22 Üç Katlı Gelişme Konut Alanlarında m 2 / 500 m 2 = 20 parsel x 3 kat = 60 daire x 3 kişi= 180 kişi/ha Net yoğunluk 240 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 108 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Orta Yoğunlukta) İki Katlı Gelişme Konut Alanlarında m 2 / 500 m 2 = 20 parsel x 1.5 kat (yarısı dubleks konut olacağı kabulü ile) = 30 daire x 3 kişi= 90 kişi/ha Net yoğunluk 240 kişi /ha*060 (brüt alan içinde sosyal ve teknik altyapı alanları çıkıldıktan sonra kalacak net konut alanı oranı)= 54 kişi/ha Brüt Yoğunluk (Orta Yoğunlukta) olacaktır. Hayrabolu ilave-revizyon uygulama imar planında, projeksiyon/planlama dönemi olan 2035 yılında mevcut ve gelişme konut alanlarında toplam kişi yaşayacaktır. Hayrabolu (Tekirdağ) İlave-Revizyon Nazım İmar Planının Alan Kullanım Dağılımı Tablosu aşağıdaki verilmiştir. 20

23 Tablo 4: Alan Kullanım Dağılımı Tablosu 2035 YILI PROJEKSİYON/PLANLAMA NÜFUSU ( KİŞİ) ALAN KULLANIM TÜRÜ ALAN (m 2 ) ALAN (ha) % Mevcut Konut Alanı ,90 16,02 Gelişme Konut Alanı ,80 17,05 Ticaret Alanı ,16 0,03 Ticaret-Konut Alanı (TİCK) ,57 5,82 Ticaret-Turizm-Konut Alanı (TİCTK) ,43 0,09 Toplu İşyerleri ,52 2,22 Kamu Hizmet Alanı* ,67 3,73 Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı ,21 0,26 Sanayi Alanı ,71 0,99 Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı** ,60 2,03 Küçük Sanayi Alanı ,37 2,40 Depolama Alanı ,20 1,52 Lojistik Tesis Alanı ,07 0,23 Pazar Alanı ,87 0,18 Askeri Alan ,36 0,29 Eğitim Alanı*** ,68 4,57 Yüksek Öğretim Tesisi Alanı ,32 0,29 Sağlık Tesisi Alanı ,54 1,38 Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı **** ,80 1,43 Spor Alanı ,73 1,00 İbadet Alanı ,08 0,44 Park ve Yeşil Alanlar**** ,68 12,59 Mezarlık Alanı ,00 1,69 Yollar***** ,11 22,18 Meydan ,47 0,10 Terminal (Otogar) ,45 0,09 Tır, Kamyon, Makine Parkı ve Garaj Alanı ,12 0,66 Teknik Altyapı Alanları****** ,02 0,43 Su Yüzeyi ,41 0,30 Toplam ,88 100,00 *Belediye Hizmet Alanı ve İdari hizmet Alanlarını da içermektedir. **Uygulama İmar Planında İmalathane Tesis Alanı olarak gösterilecek olan alanlardır. *** Anaokulu, ilkokul, ortaokul ve lise alanlarını içermektedir. **** Yurt Alanları ile Halk Eğitim Merkezi Alanı da içermektedir. **** Park, Çocuk Bahçesi ve Oyun Alanı, Rekreasyon Alanını içermektedir. *****Genel otopark alanlarını da içermektedir. ****** Trafo ve Su Kaynakları Toplama Yeri (Kaptaj) Alanlarını da içermektedir. Askı İtirazı ile Düzenlenen Sınır 21