MANİSA İLİ ALAŞEHİR İLÇESİ- İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU MANİSA İLİ ALAŞEHİR İLÇESİ BEŞEYLÜL MAHALLESİ 1201 ADA ve 1202 ADA 10 PARSEL 1/5000 VE 1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU
İÇİNDEKİLER 1. AMAÇ VE KAPSAM 2. PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN ANALİZ 2.1. Konum 2.2.Mevcut Plan Kararları 2.3.Fiziksel Yapı Özellikleri ve Mevcut Arazi Kullanım Durumu 3. SENTEZ VE DEĞERLENDİRME 4. PLAN KARARLARI 4.1. 1/1000 Ölçekli İmar Plan Kararları 4.2. 1/5000 Ölçekli İmar Plan Kararları 5. PLAN NOTLARI
1.AMAÇ ve KAPSAM 05.07.2012 tarihinde Alaşehir Belediyesi tarafından onaylı 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 1201 ada ve 1202 ada 10 parsel Açık Pazar Alanı ve Ticaret Alanı olarak planlıdır. Mevcut Planda Açık Pazar Alanının güneyindeki ve batısındaki 15 metrelik yoldan cephe alan kısımlar ile doğusunda bulunan 9 metrelik yoldan cephe alan kısımlar Ticaret vasfına sahip olmakla birlikte H max:15.50 olarak belirlenmiştir. 1202 ada 10 parsel Ticaret vasfında bulunmakta olup Emsal:2.00 Hmax:15.80 olarak belirlenmiştir. Mülkiyeti Manisa Büyükşehir Belediyesine ait olan Oto Terminale ait Pazarlama Alanı olarak yapı Nizamlı bölgeden kaldırılıp, Büyükşehir tarafından Kurtuluş Mahallesinde İzmir- Denizli Karayoluna cepheli yine Mülkiyeti Manisa Büyükşehir Belediyesine ait ve mevcut imar Planında Oto Terminal Alanı olarak görülen taşınmaz için gerekli olan çalışmaların başlatıldığı ve yapımının devam etmesi, bu işlemlerinde 2017 yılı sonunda tamamlanması göz önünde bulundurularak, Cumhuriyet Meydanında mevcut Açık Pazar Alanı olarak bulunan Pazar yerinin Şehir merkezinde aşırı bir yoğunluk ve sıkışıklık oluşturmasından dolayı Mevcut Pazar yerinin Mevcut Oto Terminalin yeni yapılan kısmına taşınması ve İmar Planında da Pazarlama Alanı olarak imarlı olması sebebiyle mevcut oto terminal alanının bulunduğu alana açık Pazar yerinin taşınmasına olanak sağlamak ve mülkiyeti Alaşehir Belediyesine ait olan Cumhuriyet Meydanına cepheli bulunan mevcut açık Pazar Yerinin de boşaltılmasından sonra Alaşehir Belediyesine gelir oluşturması amacı ile fonksiyon değişikliği yapılması talep edilmektedir. Söz konusu talep doğrultusunda yapılan planlamada Mevcut 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında mülkiyeti Alaşehir Belediyesine ait ve kullanımı Açık Pazar Alanı ve Ticaret Alanı olarak planlı alanda kalmakta olan 1201 ada içerisindeki Açık Pazar Alanı ve Ticaret Alanları kaldırılarak bitişik imar adasında verilen emsal (2.00) korunmuş, Yençok= Serbest yapı nizamı ile birlikte Ticaret Alanı na dönüştürülmüştür. 1201 adanın doğusunda bulunan 1202 ada 10 parsel de ise mülkiyeti Alaşehir Belediyesi ve TARİŞ e ait olan Ticaret Alanı olarak planlı alanda ise Alaşehir Belediyesine ait olan kısım ayrılarak Ticaret Alanı (İş Merkezi,Pazarlama Alanı, Çalışma Alanı) Alanına dahil edilmiş ve araya 9 metrelik imar yolu bırakılmıştır. 1202 ada 10 parselde ise emsal ve Yükseklikte her hangi bir değişiklik yapılmadan Ticaret Alanı (İş Merkezi, Pazarlama Alanı, Çalışma Alanı) olarak değiştirilerek plan bütünlüğü sağlanmıştır.
2.PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN ANALİZ Manisa ili, Ege Bölgesinde yer alan bir ilidir. Manisa 1.367.905 toplam nüfusuyla İzmir den sonra Ege Bölgesi nin 2. Büyük ilidir. Manisa Merkez İlçe Nüfusu 400.000 e yaklaşır ve bu özellikleriyle Manisa, 12.11.2012 tarihinde kabul edilen 6360 sayılı yasa ile Büyükşehir Belediyesi olmuştur ve 17 ilçeye sahiptir. Manisa, sanayisi gelişmiş bir ildir. Ege Bölgesi nde İzmir ve Denizli ile birlikte bölgenin en gelişmiş 3 kentinden biridir. Şifalı Mesir Macunu ve Sultaniye Üzümü ile tanınır. Manisa İlinin Türkiye ve Bölgedeki Yeri Manisa İlinin Türkiye ve Bölgedeki Yeri Manisa İlçeler Haritası
Manisa nın ilçelerinden biri olan Alaşehir, İzmir-Denizli karayolu üzerindedir. Manisa il merkezine 110 km. ve İzmir il merkezine yaklaşık 133 km. uzaklıkta bulunur. Alaşehir batıdan Salihli, kuzeyden Kula ve güneyden Kiraz ilçeleri ile çevrilmiştir. Alaşehir ilçesi, Batı Anadolu'daki doğu-batı yönlü ovalardan biri olan Gediz ovasının doğu kesiminde bulunmaktadır. Yüzölçümü 977 km2'dir. Plan değişikliğine konu alan Manisa ili, Alaşehir ilçesi, Beşeylül mahallesi, 1201 ada ve 1202 ada 10 parsel numarası ile kayıtlı taşınmazlardır. 2.1. Konum Alaşehir İlçesi, Beşeylül Mahallesi, 1201 ada ve 1202 ada 10 parsel ilçe merkezinde yer almaktadır. Güneyinde 2. Ve 3. Derece Sit alanı bulunmakta olup bu alanla arasındaki 15 metrelik yoldan cephe alan kısımlar Yol boyu ticaret vasfındadır. Yakın çevresinde genellikle B-5 (Bitişik Nizam 5 Kat) ve B-3 (Bitişik Nizam 3 Kat) Konut+Ticaret Alanları kuzeyinde ise Devlet Demir Yolları (DDY) bulunmaktadır. Planlama Alanı Belediye Binasına 250 metre kaymakamlık ve adliye binasına uzaklığı ise 100 metre civarı mesafededir. Beşeylül Mah. 1201 ada ve 1202 ada 10 parsel
Planlama Alanı Planlama Alanı ve Yakın Çevresinin Uydu Görüntüsü 2.2. Mevcut Plan Kararları Meri 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 23.06.2014 tarih ve 9948 sayılı Bakanlık Olur u ile onaylanmıştır. Askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında 30.12.2014 tarih ve 21137 sayılı Bakanlık Olur u ile onaylanmıştır. Askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında yeniden düzenleme yapılan İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname nin 7. Maddesi uyarınca 16.11.2015 tarihinde onaylanmıştır. Planlama alanı, İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı nda Alaşehir İlçesi sınırları içerisinde Kentsel Yerleşik Alan da kalmaktadır.
Planlama Alanı Meri İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Çevre Düzeni Plan ve Lejantı Meri 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Yürürlükte bulunan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 1201 ada ve 1202 ada 10 parsel Pazar Alanı ve Ticaret Alanı olarak planlı alanda kalmaktadır.
Meri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Meri 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Meri 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 1201 ada ve 1202 ada 10 parsel Açık Pazar Alanı ve Ticaret Alanı olarak planlıdır. Mevcut
Planda Açık Pazar Alanının güneyindeki ve batısındaki 15 metrelik yoldan cephe alan kısımlar ile doğusunda bulunan 9 metrelik yoldan cephe alan kısımlar Ticaret vasfına sahip olmakla birlikte Hmax:15.50 olarak belirlenmiştir. 1202 ada 10 parsel Ticaret vasfında bulunmakta olup Emsal:2.00 Hmax:15.80 olarak belirlenmiştir. 2.3.Fiziksel Yapı Özellikleri ve Mevcut Arazi Kullanım Durumu Alaşehir İlçesi, Beşeylül Mahallesi, 1201 ada ve 1202 ada 10 ilçe merkezinde yer almaktadır. Güneyinde 2. Ve 3. Derece Sit alanı bulunmakta olup bu alanla arasındaki 15 metrelik yoldan cephe alan kısımlar Yol boyu ticaret vasfındadır. Yakın çevresinde genellikle B-5 (Bitişik Nizam 5 Kat) ve B-3 (Bitişik Nizam 3 Kat) Konut+Ticaret Alanları bulunmaktadır. Planlama Alanı Belediye Binasına 250 metre kaymakamlık ve adliye binasına uzaklığı ise 100 metre civarı mesafededir. Alaşehir ilçesinin tamamına ait İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt raporu mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü tarafından 18.02.2009 tarihinde onaylanmıştır. Düzeltme yapılan alan, alüvyon bir tabakaya sahiptir. Bu bölgede aktif fayların yoğunlaşması nedeniyle, İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt raporu ve ekindeki yerleşime uygunluk haritalarında Önlemli Alan olarak belirtilmiş ve Ö.A-3 simgesiyle gösterilmiştir. 05.07.2012 tarihinde Alaşehir Belediyesi tarafından onaylı 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 1201 ada ve 1202 ada 10 parsel Açık Pazar Alanı ve Ticaret Alanı olarak planlıdır. Mevcut Planda Açık Pazar Alanının güneyindeki ve batısındaki 15 metrelik yoldan cephe alan kısımlar ile doğusunda bulunan 9 metrelik yoldan cephe alan kısımlar Ticaret vasfına sahip olmakla birlikte H max:15.50 olarak belirlenmiştir. 1202 ada 10 parsel Ticaret vasfında bulunmakta olup Emsal:2.00 Hmax:15.80 olarak belirlenmiştir. 3.SENTEZ VE DEĞERLENDİRME Alaşehir İlçesi, Beşeylül Mahallesi, 1201 ada ve 1202 ada 10 parsel ilçe merkezinde yer almaktadır. Güneyinde 2. Ve 3. Derece Sit alanı bulunmakta olup bu alanla arasındaki 15 metrelik yoldan cephe alan kısımlar Yol boyu ticaret vasfındadır. Yakın çevresinde genellikle B-5 (Bitişik Nizam 5 Kat) ve B-3 (Bitişik Nizam 3 Kat) Konut+Ticaret Alanları kuzeyinde ise Devlet Demir Yolları (DDY) bulunmaktadır. Planlama Alanı Belediye Binasına 250 metre kaymakamlık ve adliye binasına uzaklığı ise 100 metre civarı mesafededir. Plan değişikliği talep edilen alan; Manisa İli, Alaşehir İlçesi, Beşeylül Mahallesi, 1201 ada
ve 1202 ada 10 parsel Turhan Alakent Caddesinden cephe almaktadır. 05.07.2012 tarihinde Alaşehir Belediyesi tarafından onaylı 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 1201 ada ve 1202 ada 10 parsel Açık Pazar Alanı ve Ticaret Alanı olarak planlıdır. Mevcut Planda Açık Pazar Alanının güneyindeki ve batısındaki 15 metrelik yoldan cephe alan kısımlar ile doğusunda bulunan 9 metrelik yoldan cephe alan kısımlar Ticaret vasfına sahip olmakla birlikte H max:15.50 olarak belirlenmiştir. 1202 ada 10 parsel Ticaret vasfında bulunmakta olup Emsal:2.00 Hmax:15.80 olarak belirlenmiştir. Düzeltme yapılan alan, alüvyon bir tabakaya sahiptir. Bu bölgede aktif fayların yoğunlaşması nedeniyle, İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt raporu ve ekindeki yerleşime uygunluk haritalarında Önlemli Alan olarak belirtilmiş ve Ö.A-3 simgesiyle gösterilmiştir. Mülkiyeti Manisa Büyükşehir Belediyesine ait olan Oto Terminalin Pazarlama Alanı olarak yapı Nizamlı bölgeden kaldırılıp, Büyükşehir tarafından Kurtuluş Mahallesinde İzmir-Denizli Karayoluna cepheli yine Mülkiyeti Manisa Büyükşehir Belediyesine ait ve mevcut imar Planında Oto Terminal Alanı olarak görülen taşınmaz için gerekli olan çalışmaların başlatıldığı ve yapımının devam etmesi, bu işlemlerinde 2017 yılı sonunda tamamlanması göz önünde bulundurularak, Cumhuriyet Meydanında mevcut Açık Pazar Alanı olarak bulunan Pazar yerinin Şehir merkezinde aşırı bir yoğunluk ve sıkışıklık oluşturmasından dolayı Mevcut Pazar yerinin Mevcut Oto Terminalin yeni yapılan kısmına taşınması ve İmar Planında da Pazarlama Alanı olarak imarlı olması sebebiyle mevcut oto terminal alanının bulunduğu alana açık Pazar yerinin taşınmasına olanak sağlamak ve mülkiyeti Alaşehir Belediyesine ait olan Cumhuriyet Meydanına cepheli bulunan mevcut açık Pazar Yerinin de boşaltılmasından Alaşehir Belediyesine gelir oluşturması amacı ile fonksiyon değişikliği yapılması talep edilmektedir. 4.PLAN KARARLARI 4.1. 1/1000 Ölçekli İmar Plan Kararları Söz konusu talep doğrultusunda yapılan planlamada Mevcut 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında mülkiyeti Alaşehir Belediyesine ait ve kullanımı Açık Pazar Alanı ve Ticaret Alanı olarak planlı alanda kalmakta olan 1201 ada içerisindeki Açık Pazar Alanı ve Ticaret Alanları kaldırılarak bitişik imar adasında verilen emsal (2.00) korunmuş, Yençok= Serbest yapı nizamı ile birlikte Ticaret Alanı ne dönüştürülmüştür. 1201 adanın doğusunda bulunan 1202 ada 10 parsel de ise mülkiyeti Alaşehir Belediyesi ve TARİŞ e ait olan Ticaret Alanı olarak planlı alanda ise Alaşehir Belediyesine ait olan kısım ayrılarak Ticaret Alanı (İş Merkezi,Pazarlama Alanı, Çalışma Alanı) Alanına dahil edilmiş ve araya 9 metrelik imar
yolu bırakılmıştır. 1202 ada 10 parselde ise emsal ve Yükseklikte her hangi bir değişiklik yapılmadan Ticaret Alanı (İş Merkezi, Pazarlama Alanı, Çalışma Alanı) olarak değiştirilerek plan bütünlüğü sağlanmıştır. Öneri 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği 4.2. 1/5000 Ölçekli İmar Plan Kararları Yürürlükte bulunan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda ise plan değişikliğine konu 1201 ada ve 1202 ada 10 parsel Pazar Alanı ve Ticaret Alanı olarak planlı alanda kalmakta olan alandaki Pazarlama alanı Merkezi İş Alanı (MİA) olarak değiştirilmiştir Mevcuttaki Ticaret Alanında ise herhangi bir fonksiyon değişikliği yapılmamıştır.
Öneri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği 5.PLAN NOTLARI 1. Plan ve Plan Notlarında belirtilmeyen hususlarda Alaşehir (Manisa) imar Planı hükümleri ile 3194 sayılı İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelik hükümleri uygulanır. 2. İmar planına esas olmak üzere hazırlanan Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporundaki uyarı ve önerilere uyulacaktır. 3. Uygulama İmar Plan tadilatı ile oluşan imar adasında tek ada ve tek parsel uygulaması yapılacaktır. 4. Otopark ihtiyacı Otopark harcına dönüştürülmeden girişimcilerce ada içerisinde (Açık veya kapalı) kendi bünyesinde karşılanacaktır. 5. İmar adası içerisinde verilecek olan bina yüksekliklerinde Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen formül hesabına ve yapılaşmada ise bloklar arası mesafeye uyulacaktır. 6. Ticaret alanı: İş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, kamu veya özel katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, otel ve diğer konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler, lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler, yönetim binaları, katlı otopark, banka, finans kurumları, yurt, kurs, dershane, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi ticaret ve hizmetler sektörüne ilişkin yapılar yapılabilen alanlardır. Ancak bu alanlarda katlı otopark, özel eğitim veya özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılması yapılarak ticaret kullanımından çıkarılması gerekir.