BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, HİSARİÇİ MAHALLESİ, ADA 8331, PARSEL 4 DE KAYITLI TAŞINMAZ İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU TEMMUZ 2018
Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Hisariçi Mahallesi, Ada 8331, Parsel 4 de Kayıtlı Taşınmaz İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU) ODA VİZESİ 1
Sayfa İÇİNDEKİLER No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 3 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ 8 3.1. YAPI ANALİZİ 8 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU 8 3.3. JEOLOJİK DURUM 9 4. MEVCUT İMAR DURUMU 9 4.1. 1/100000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI 9 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ MEVCUT NAZIM İMAR PLANI 10 5. KURUM GÖRÜŞLERİ 10 6. PLANIN GEREKÇESİ 11 7. PLANLAMA KARARLARI 11 8. PLAN NOTLARI 12 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 4 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 5 6. Planlama Alanı - Koordinatlı Kroki 7 7. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü (yakın) 8 8. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu 8 9. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Durumu 9 10. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri 9 11. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı 12 12. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği 13 2
1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. Yerleşmenin Genel Konumu: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler-26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit:32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen:8 km, Erdek:34,75 km, Marmara: 72.5 km, Bandırma:60 km) dir. Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri 10-220 m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. 3
İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı Balıkesir İlindeki Konumu. Planlama alanı; Balıkesir ili, Karesi ilçesi, Hisariçi mahallesinde bulunmaktadır. Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü. 4
1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri: Balıkesir, Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. D200, D565, D573 ve E90 gibi önemli karayolu bağlantıları bulunmaktadır. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir illerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. Planlama alanının Balıkesir İl merkezine uzaklığı yaklaşık 950 m dir. Planlama alanı Karesi İlçesi, Hisariçi mahallesinde bulunmakta olup, Yağmacılar Caddesinin kuzeyinde konumlanmaktadır. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 5
2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 2.1. MÜLKİYET DURUMU: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir ili, Karesi ilçesi, Hisariçi mahallesi, ada 8331, parsel 4 de kayıtlı taşınmaz tapuda İbrahim Bey Vakfı adına kayıtlıdır. İL-İLÇE MAHALLE ADA NO PARSEL NO MALİK TAŞINMAZIN NİTELİĞİ YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²) BALIKESİR KARESİ HİSARİÇİ 8331 4 İBRAHİM BEY VAKFI İBRAHİM BEY CAMİ 493,29 m² 2.2. KADASTRAL DURUM: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Hisariçi mahallesi, pafta İ19-C-13-B-1-B-1, ada 8331, parsel 4 de kayıtlı taşınmaz 493,29 m² büyüklüğündedir. 6
Şekil 6. Planlama Alanı Koordinatlı Kroki. 7
3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: Balıkesir İli, Karesi ilçesi, Hisariçi mahallesi, ada 8331, parsel 4 de kayıtlı taşınmaz Yağmacılar Caddesinin kuzeyinde konumlanmış olup, taşınmaz üzerinde yapı bulunmaktadır. Şekil 7. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü (yakın). 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/5000 ölçekli İ19-C-13-B, pafta nolu halihazır harita 02.02.2016 tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmıştır. Şekil 8. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu. 8
3.3. JEOLOJİK DURUM: Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlattırılan Karesi ve Altıeylül İlçeleri toplam 9.053,75 hektarlık alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğünce 17.02.2016 tarihinde onaylanan 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli İmar Planlarına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu sonucunda taşınmazımız Önlemli Alanlar-5.1 [Ö.A.-5.1]-(Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar) içerisinde yer almaktadır. Şekil 9. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Durumu 4. MEVCUT İMAR DURUMU: 4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 20.08.2014 tarih ve 13549 sayılı Bakanlık Oluru ile onaylanan ve 17.02.2016 tarihinde tadil edilen Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda söz konusu planlama alanı Kentsel Meskûn Alan olarak belirlenmiştir. Şekil 10. Planlama Alanı - 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 9
4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ MEVCUT NAZIM İMAR PLANI: 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı nda taşınmazımız İbadet Alanı, Park ve Yeşil Alan olarak belirlenmiştir. 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan 8331 ada, 4 nolu parsel için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve ilgili Kurumların Görüşlerinde; İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı nın 22.06.2018 tarih ve 15566 sayılı yazısında söz konusu parselde yapılmak istenen tesisin ilgili kurum/kuruluş görüşleri aşağıda verilmiştir; Fen İşleri Daire Başkanlığı nın 12.06.2018 tarih ve E.1310 sayılı yazısı ile planın hazırlanmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir. Emlak ve İstimlak Daire Başkanlığı nın 11.06.2018 tarih ve E.2795 sayılı yazısında söz konusu parselde İbrahim Bey Vakfı adına kayıtlı taşınmazda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifinin yapımında herhangi bir sakınca belirtilmiştir. BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Daire Başkanlığı nın 13.06.2018 tarih ve 11328 sayılı yazısı ile planın hazırlanmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir. Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Dairesi Başkanlığı nın 13.06.2018 tarih ve E.477 sayılı yazısında söz konusu ada ve parselin, 28.11.2017 tasdik tarihli 1/100.000 ölçekli Balıkesir Çanakkale Bölgesi Çevre Düzeni Planında Kentsel (Meskun) Yerleşik Alan ve Merkezi İş Alanı (MİA) l. Derece Merkez fonksiyonlu alanlardan etkilendiği, Mer i 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı na ve Teklif 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı na ve Plan Açıklama Raporuna rastlanılmadığı, söz konusu parsel, Mer i ve Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı nda Cami ve Park Alanı olarak görüldüğü, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı nda yapılan inceleme de Mer i 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı na göre yol kesitinin azaldığı tespit edilmiş, İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esas olduğu, yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılmaması gerektiği, yapılan inceleme neticesinde, söz konusu bölgede Daire Başkanlığınca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir projelerinin bulunmadığı, 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan "Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik" hükümlerinin uygulanması, tanımlanacak fonksiyonların ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sının içerisinde karşılanması, planlama çalışmasının Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, 1/100 000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planında ve Plan Hükümlerinde ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uygun olarak İmar Planlarının hazırlanması gerektiği Daire Başkanlığımızca değerlendirileceği belirtilmiştir, 10
Kent Estetiği Dairesi Başkanlığı nın 19.06.2018 tarih ve E.282 sayılı yazısında söz konusu alanda devam eden ya da planlanan bir çalışma bulunmadığı belirtilmiştir, Karesi Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nün 10.07.2018 tarih ve 7672 sayılı yazısında parselin bulunduğu bölgede Karesi Belediyesi tarafından yürütülen herhangi bir planlama çalışması bulunmadığı, Altıeylül-Karesi Kent Merkezi 1/5000 ölçekli Revizyon+İlave Nazım İmar Planı ve Plan Hükümleri, Karesi Merkez 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Uygulama İmar Planı ve Plan Hükümleri, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve ilgili mevzuat gereğince gerekli şartların sağlanarak, ilgili kurum ve kuruluşların olumlu görüşleri alındıktan sonra, bahse konu parselde, mülkiyet sınırında düzenleme yapılması amaçlı imar planı hazırlanmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir. 6. PLANIN GEREKÇESİ: Bursa Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu nun 10.09.2009 tarihli ve 5003 sayılı kararında İmar parseli sınırlarının imar planından farklı olarak önerildiği, restorasyon projesinin uygun olduğuna restorasyon projesinde gösterilen imar parseli sınırları doğrultusunda planda görülen parka terk alanının daraltılmasına bu şekilde hazırlanacak plan değişikliğine ihtiyaç duyulduğu ve bu plan değişikliği ile beraber taşınmazın kuzeydoğusundaki alanın da ihdas edilmesi belirtilmiş ve bu doğrultuda parka terk alanının daraltılıp eşdeğer alan kadar park alanı ayırabilmek ve kuzeydoğudaki Yol boşluğunu İbadet Alanı içine katabilmek amacıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 7. PLANLAMA KARARLARI: Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde mevcut planda önerilen ve planlama alanımızın güneyi ve doğusundan geçen yollar aynen korunmuştur. Planlama alanımızın güneydoğusundan kuzeye yönelen Yaya Yolu mevcut hali ile aynen korunmuş, ancak planlama alanı içinde tadil edilerek kaldırılan Yeşil Alana eşdeğer bir Yeşil Alan oluşturabilmek amacıyla bu yolun devamında ve kuzeyde Yol boşluğu olarak önerilen alan içinde bir Yeşil Alan oluşturulmuştur. Ayrıca bu yolun devamında mevcut Tescilli Cami yapısı ile arasında kalan Yol boşluğu da hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil edilerek İbadet Alanı içine dahil edilmiştir. Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde mevcut planda Tescilli Cami taşınmazının üzerinde önerilen Yeşil Alan tadil edilerek İbadet Alanı olarak belirlenmiş ve tadil edilerek kaldırılan bu Yeşil Alana eşdeğer bir alan ise planlama alanımızın kuzeydoğusundaki Yol Boşluğu alanın içerisinde yeniden önerilmiştir. Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde İbadet Alanı olarak önerilen taşınmazın yapılanma koşulları hazırlanacak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde belirlenecektir. 11
8. PLAN NOTLARI: 1. NAZIM İMAR PLANI ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, HİSARİÇİ MAHALLESİ, ADA 8331, PARSEL 4 DE KAYITLI TAŞINMAZI KAPSAMAKTADIR. 2. İBADET ALANI OLARAK BELİRLENEN ALANDA YAPILANMA KOŞULLARI 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANINDA BELİRLENECEKTİR. 3. PLANLAMA İŞLEMİNE YÖNELİK İLGİLİ KURUM VE KURULUŞLARDAN ALINAN TÜM KURUM GÖRÜŞLERİNDE BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. 4. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI MEKANSAL PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE 17.02.2016 TARİHİNDE ONAYLANAN 1/5000 VE 1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANLARINA ESAS MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORU VE YERLEŞİME UYGUNLUK VERİLERİNDE BELİRTİLEN HÜKÜMLERE UYULACAKTIR. 5. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. Şekil 11. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı. 12
Şekil 12. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği. 13