BALIKESİR İLİ, ALTIEYLÜL İLÇESİ, KESİRVAN MAHALLESİ, 179 ADA, 6 NOLU PARSELDE KAYITLI TAŞINMAZ İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU ARALIK 2018
Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, Kesirven Mahallesi, Ada 179, Parsel 6 Kayıtlı Taşınmaz İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU) ODA VİZESİ 1
Sayfa İÇİNDEKİLER No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 3 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 2.1 MÜLKİYET DURUMU 6 2.2. KADASTRAL DURUM 7 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ 8 3.1. YAPI ANALİZİ 8 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU 8 3.3. JEOLOJİK DURUMU 9 4. MEVCUT İMAR DURUMU 9 4.1. 1/100000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI 9 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 10 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ 10 6. PLANIN GEREKÇESİ 11 7. PLANLAMA KARARLARI 11 8. PLAN NOTLARI 11 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 4 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 5 6. Planlama Alanı - Koordinatlı Kroki 7 7. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü (yakın) 8 8. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu 8 9. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Haritası 9 10. Planlama Alanı - 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri 9 11. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı 13 12. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği 14 2
1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. Yerleşmenin Genel Konumu: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler-26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit: 32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen: 8 km, Erdek: 34,75 km, Marmara: 72.5 km, Bandırma: 60 km) dir. Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri 10-220 m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. 3
Akdeniz ve Ege iklimlerinin karakteristik özelliklerini gösterir. Antik çağlarda 1001 rüzgarlar vadisi diye anılmış olan yörede, kuzeyde Kaz dağları ve güneyde Madra dağlarının oluşturduğu jeolojik konum nedeniyle meltem, imbat ve poyraz rüzgarları hâkimdir. Bu durumun yarattığı sürekli hava sirkülasyonu, havasının çok temiz ve sağlıklı olmasını sağlar. İsviçre deki Alp dağları ile birlikte dünyanın oksijen oranı en yüksek ender yerlerinden birisidir. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı Balıkesir İlindeki Konumu. Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü. 4
1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri: Balıkesir, Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. D200, D565, D573 ve E90 gibi önemli karayolu bağlantıları bulunmaktadır. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir illerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. Planlama alanının Balıkesir İl merkezine uzaklığı yaklaşık 8,6 km dir. Planlama alanı Altıeylül İlçesi, Kesirven Mahallesinde bulunmakta olup, Balıkesir-İzmir yolunun doğusunda konumlanmaktadır. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 5
2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 2.1. MÜLKİYET DURUMU: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, Kesirven Mahallesi, ada 179, parsel 6 da kayıtlı taşınmaz tapuda UÇAR Petrol Ürünleri Pazarlama Taşımacılık ve Turz. Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlıdır. İL-İLÇE BALIKESİR ALTIEYLÜL MAHALLE ADA NO PARSEL NO KESİRVEN 179 6 MALİK UÇAR PETROL ÜRÜNLERİ PAZARLAMA TAŞIMACILIK VE TURZ. TİC. LTD. ŞTİ. ANA TAŞINMAZI N NİTELİĞİ Akaryakıt İstasyonu+ Müştemilat YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²) 8.144,91 m² 6
2.2. KADASTRAL DURUM: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, Kesirven mahallesi, pafta İ19C-19-A-1, ada 179, parsel 6 de kayıtlı taşınmaz 8.144,91 m² büyüklüğündedir. Şekil 6. Planlama Alanı Koordinatlı Kroki. 7
3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, Kesirven mahallesi, ada 179, parsel 6 de kayıtlı taşınmaz tapuda Tarla olarak nitelendirilmektedir. Çevresinde ise ticari alanlar, tarım alanları ve ağaçlık alanlar bulunmaktadır. Şekil 7. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü (yakın). 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/5000 ölçekli İ19C-19A pafta nolu halihazır harita 20.07.2016 tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmıştır. Şekil 8. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu. 8
3.3. JEOLOJİK DURUMU: Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlattırılan Karesi ve Altıeylül ilçelerinde toplam 9.053,75 hektarlık alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünce 17.02.2016 tarihinde Onaylanan İmar Planlarına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporuna göre planlama alanımız Ö.A-5.1 (Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar) içerisinde yer almaktadır. Şekil 9. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Haritası. 4. MEVCUT İMAR DURUMU: 4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI: Planlama alanımız Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı sınırları içinde kalmakta ve bu plana göre planlama alanımız Kentsel Meskun (Yerleşik) Alan olarak belirlenmiştir. Şekil 10.Planlama Alanı 1/100000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 9
4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI: 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı sınırları içinde bulunan taşınmaz Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı olarak belirlenmiştir. 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan ada 179, parsel 6 için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve ilgili Kurumların Görüşlerinde; Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı nın 05.09.2018 tarih ve E.712/20718 sayılı yazısında söz konusu bölgede, inşaata başlamadan önce bölgede yapılacak Geçiş bağlantıları için ilgili belediyesince 2918 Sayılı Trafik Kanunu ve bu Kanuna dayanılarak çıkarılan Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümlerinin uygulatılarak, gerekli izinlerin İlgili Belediye Başkanlığından (Geçiş Yolu Ön İzin Belgesi) alınmasının gerektiği, Daire Başkanlığı nca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir projelerinin bulunmadığı, yapılacak çalışmada 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan Karayolları kenarında yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümlerinin uygulanması, tanımlanacak fonksiyonların ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sınırı içerisinde karşılanması, planlama çalışmalarının Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, 1/100 000 ölçekli Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planında ve Plan Hükümlerinde ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uygun olarak İmar Planlarının hazırlanması gerektiği belirtilmiştir. BASKİ Genel Müdürlüğü nün 07.09.2018 tarih ve E.17303 sayılı yazısında söz konusu taşınmaz için İmar Planı yapılmasında Genel Müdürlükçe herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir. Altıeylül Belediye Başkanlığı İmar Şehircilik Müdürlüğü nün 30.10.2018 tarih ve E.4376/10691 sayılı yazısında söz konusu parsel için hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği, 3194 sayılı İmar Kanunu, İmar Yönetmelikleri ile uygulamadaki diğer mevzuat hükümlerine gerektiği belirtilmiştir. Karayolları Genel Müdürlüğü 14. Bölge Müdürlüğü nün 29.11.2018 tarih ve E.417563 sayılı yazısında söz konusu parsel için, 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu'na göre çıkartılan halen yürürlükte bulunan Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmeliğin "Belediye Sınırları İçinde Bulunan Karayolu Kenarındaki Yapı ve Tesisler" bölümünün; 36. Maddesinde belirtilen, yapılmak istenen bahsi geçen tesisin Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki karayolları kenarında yapılabilmesi düşünülen tesise bağlı bulunduğu belediyeden geçiş yolu izin belgesi alması için Kurumdan uygun görüş alınması, 37. Maddesindeki kavşak mesafesi şartını sağlaması, 38. Maddesindeki park yerleri alanlarının olması, 41. Maddesindeki karayolları kamulaştırma sınırından itibaren yapıların yapı yaklaşma (çekme) mesafeleri şartını sağlaması, 40. Maddesindeki cephe genişliği şartını sağlaması, EK-9'deki proje örneğine uygun cephe genişliği ve geçiş yolları ile adaların düzenlenmesi, bağlantı yollarının Yönetmelikte belirtilen diğer şartlara uygun olarak tesis edilmesi gerektiği ancak, Kuruluşa ait karayolu kenarında yapılacak ve açılacak olan, hakkındaki 10
yönetmelikte bahsedilen kurulmak istenen tesise ait belgeler ile İdarenin uygun görüşü alınmadan inşaat izni verilmemesi ve inşaata başlatılmaması gerektiği, Geçiş yolu izin belgesi için uygun görüş alınabilmesi için; İman çıkarıldıktan sonra kurulmak istenen tesis yerinin 100 metre ilerisi ve gerisini gösteren, belediye yetkililerince onaylı ilk yürürlüğe giriş tarihini de belirtilen, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı (imar planında toplayıcı yol bulunması halinde yolun katılma ve ayrılmalarını göstermesi gerekmektedir) ve Kurulmak istenen tesis yerine 1/200 ölçekli tesisin arazi üzerindeki konumunu, tesisin giriş-çıkış yollarını mesafeleri ile birlikte gösteren tesisin bünyesindeki yapıların karayolu sınır çizgisine mesafelerini teknik elemanlarca hazırlanmış ve imzalanmış belediye yetkililerince onaylı 3 adet vaziyet planı ile birlikte İlgili Belediye Başkanlığı tarafından müracaat edilmesi gerektiği belirtilmiştir. 6. PLANIN GEREKÇESİ: Taşınmazımız üzerinde mülga Balıkesir Belediyesinden 09.07.1987 tarih ve 2458 sayı ile Ruhsat alarak Akaryakıt İstasyonu, Turistik Tesisler ve Ticari birimler inşa edilmiş ve bu yapılar için yine mülga Balıkesir Belediyesinden 16.08.1988 tarihinde Yapı Kullanma İzin Kağıdı alınmıştır. Ancak Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunan tesisimizin bir kısmını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nca 05.06.2015 tarihinde onaylanan Balıkesir- Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 8.35. maddesinde Karayolu Kenarında ve Diğer Ulaşım Güzergâhlarında Yapılacak Tesisler başlığı altında ve 8.35.3 T.C. Karayolları Genel Müdürlüğü nün Sorumluluğundaki Güzergâhlarda Akaryakıt ve LPG İstasyonları ile Bunlara Bütünleşik Olan, Konaklama Tesisi, Yeme İçme Tesisi vb. Karayoluna Hizmet Verecek Tesisler ile Teşhire ve Ticarete Yönelik Tesisler Yer Alabilir hükmü doğrultusunda taşınmazımızın bir kısmını tadil ederek Ticaret Alanı (T3) olarak belirleyebilmek amacıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 7. PLANLAMA KARARLARI: Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde taşınmazımın cephe aldığı Balıkesir-Bursa yolu mevcut genişliği ile korunmuş ve bu yol taşınmazımızın ana ulaşım aksı olarak belirlenmiştir. 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı nda Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı olarak belirlenen taşınmazımızın bir kısmı, hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil ederek Ticaret Alanı (T3) olarak önerilmiş olup, Ticaret Alanının yapılanma koşulları hazırlanacak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde belirlenecektir. 8. PLAN NOTLARI: 1. NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, ALTIEYLÜL İLÇESİ, KESİRVEN MAHALLESİ, ADA 179, PARSEL 6 DA KAYITLI TAŞINMAZI KAPSAMAKTADIR. 2. TİCARET ALANI (T3) OLARAK BELİRLENEN ALANDA YAPILANMA KOŞULLARI HAZIRLANACAK 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANINDA BELİRLENECEKTİR. 3. KARAYOLLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜ 14. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ NÜN 29.11.2018 TARİH VE E.417563 SAYILI YAZISI DOĞRULTUSUNDA; 2918 SAYILI KARAYOLLARI TRAFİK KANUNU'NA GÖRE ÇIKARTILAN VE HALEN YÜRÜRLÜKTE BULUNAN KARAYOLLARI KENARINDA YAPILACAK VE AÇILACAK TESİSLER HAKKINDA YÖNETMELİK ŞARTLARI SAĞLANACAK VE BU YÖNETMELİĞİN; 36. MADDESİNDE BELİRTİLEN, YAPILMAK İSTENEN BAHSİ GEÇEN TESİSİN BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRLARI İÇİNDEKİ KARAYOLLARI KENARINDA YAPILABİLMESİ DÜŞÜNÜLEN TESİSE BAĞLI BULUNDUĞU BELEDİYEDEN GEÇİŞ YOLU İZİN BELGESİ ALMASI İÇİN KURUMLARINDAN UYGUN GÖRÜŞ ALINACAK, 11
37. MADDESİNDEKİ KAVŞAK MESAFESİ ŞARTI SAĞLANACAK, 38. MADDESİNDEKİ PARK YERLERİ ALANLARI OLUŞTURULACAK, 40. MADDESİNDEKİ CEPHE GENİŞLİĞİ ŞARTI SAĞLANACAK, 41.MADDESİNDEKİ KARAYOLLARI KAMULAŞTIRMA SINIRINDAN İTİBAREN YAPILARIN YAPI YAKLAŞMA (ÇEKME) MESAFELERİ ŞARTI SAĞLANACAKTIR. 4. PLANLAMA İŞLEMİNE YÖNELİK İLGİLİ DİĞER KURUM VE KURULUŞLARDAN ALINAN TÜM KURUM GÖRÜŞLERİNDE BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. 5. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI MEKÂNSAL PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN 17.02.2016 TARİHİNDE ONAYLANAN MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORUNDA BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. 6. MER İ OTOPARK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 7. DEPREM YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 8. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. 12
Şekil 11. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı. 13
Şekil 12. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği. 14