ISGYO 16.01.2017 1,84 TL ENDEKSİN ÜZERİNDE GETİRİ Son Gelişmeler Hedef Fiyat Güncelleme 3Ç2016 Mali Tabloları Güçlü Kira Geliri ISGYO güçlü kira gelirleri ve düşük yabancı para yükümlülüğü ile önümüzdeki dönemde düşük riskli yapısı nedeniyle takip edeceğimiz şirketler arasındadır. Aralık 2016 itibariyle 4,75 Milyar TL lik gayrimenkul portföyü olan şirketin toplam gayrimenkul portföyünün %65,6 sı kira geliri elde edilen varlıklardan oluşmaktadır. 2016 yılı ilk 9 ayında 309 Milyon TL gelir elde eden şirketin gelirlerinin %47 si kira gelirlerinden oluşmaktadır. Şirketin %100 doluluk oranı ile kira geliri elde ettiği varlıklardan elde edebileceği potansiyel kira geliri 220 Milyon TL nin üzerindedir. Şirketin geliştirmekte olduğu projelerin mevcut tamamlanma oranı ile değerlerinin toplam portföy içerisindeki payı %30 seviyesindedir. Bu projelerin tamamından yaklaşık 1,6 Milyar TL konut satış geliri beklenirken, yıllık kira gelirlerine de 87 Milyon TL lik katkı vermeleri beklenmektedir. 913 Milyon TL net borcu bulunan şirketin net borç/özkaynak oranı %32 seviyesindedir. Net yabancı para yükümlülüğü 223 Milyon TL iken özkaynaklara oranı %8 seviyesindedir. Son 6 yılda temettü verimi ortalama %3,8 olan şirketin son 4 yılda bedelsiz pay dağıtım verimliliği ise %5,33 tür. 2017 yılında şirketin kira gelirlerinde önemli bir artış beklenmezken konut satış gelirleri gerileyecektir. 2018 yılında hem proje teslimlerinin başlayacak olması hem de mevcut durumda kiracısı bulunmayan varlıkların yeniden ve yüksek rakamlarla kiralanabilecek olması şirketin öne çıkan potansiyelleri olarak görülebilir. Döviz kurlarında oynaklığın yüksek olduğu ve iç/dış politik risklerin devam ettiği bir dönemde istikrarlı kira geliri ve kar payı dağıtım politikasıyla İş GMYO nun öne çıkabileceğini düşünmekteyiz. BMD olarak ISGYO için pay başına hedef fiyatımız 1,84 TL olup %20 lik bir artış potansiyeli taşımaktadır. Hisse Verileri (TL) 15.1.17 Bloomberg/Reuters Kodu Ortaklık Yapısı Diğer; 49,1% Anadolu Hayat Emeklilik A.Ş.; 7,1% ISGYO.TI / ISGYO.IS Mevcut Fiyat (Kapanış) 1,53 Hedef Fiyat 1,84 Getiri Potansiyeli 20,3% İlk Rapor Tarihi 12.01.2017 Halka Açıklık Oranı 48,0% Ort. Gün. İşlem Hacmi (mn) 4,30 YBB TL Getiri -1,9% Piyasa Değeri (mn) 1.300,5 Net Borç 913,4 Firma Değeri (mn) 2.213,9 Hisse Performansı 1 Ay 3 Ay 1 Yıl ISGYO Performans 2,0% -3,2% 6,6% Relatif Getiri -2,8% -7,9% -7,0% 140% 115% 90% 65% ISGYO XU100 Türkiye İş Bankası A.Ş.; 43,8% 115% 107% Özet Mali Veriler (mtl) 2015 2016* 2017* Net Satışlar 222,01 391,54 239,58 FAVÖK 124,13 156,56 139,64 FAVÖK Marjı 55,9% 40,0% 58,3% Net Kar 555,93 222,06 226,63 *BMD beklentisi 40% 1
ANALİZ 2
2016/09 İŞ GMYO Gayrimenkul Portföyü Gayrimenkul Portföyü-Kira Geliri Elde Edilen Ofis Ekspertiz Rapor Tarihi Ekspertiz Değeri Mevcut Yıllık Kira Gelirleri Potansiyel/Beklenen Yıllık Kira Geliri(Ekspertiz Raporları Baz Alınarak) -TL Kiralama Tarihi Kiralanabilir Alan (m²) İstanbul İş Kuleleri Kompleksi (Kule 2) Ara.16 386.990.000 27.281.004 29.079.204-22.648 Muhtelif - İstanbul İş Kuleleri Kompleksi (Kule 3) Ara.16 377.880.000 28.128.492-22.050 Muhtelif - Ankara İş Kulesi** Ara.16 128.025.000 648.900 8.000.000-25.815 Muhtelif - Ankara-Ulus Banka Hizmet Binası Kas.16 44.320.000 4.024.755 4.024.860 1.01.2005 6.195 Türkiye İş Bankası A.Ş. 15 İstanbul Sirkeci Banka Hizmet Binası *** Ara.16 46.095.000 4.755.744 1.01.2008 4.240 Türkiye İş Bankası A.Ş. 15 Ankara-Kızılay Banka Hizmet Binası Kas.16 38.295.000 3.385.905 3.384.000 1.01.2005 5.175 Türkiye İş Bankası A.Ş. 15 Antalya Banka Hizmet Binası Kas.16 22.015.000 1.699.341 1.699.500 1.01.2005 3.353 Türkiye İş Bankası A.Ş. 15 İstanbul Taksim Ofis Lamartine Kas.16 48.890.000 1.770.987 2.882.400-4.115 Muhtelif - Tuzla Ofis-Çarşı Ara.16 274.812.000 14.450.000 17.110.860 1.09.2016 33.250 Türkiye Şise ve Cam Fabrikaları A.Ş./Muhtelif 5 TUTOM Teknoloji Merkezi Ara.16 862.565.000 61.500.000 61.500.000 1.12.2015 184.653 Türkiye İş Bankası A.Ş./SoftTech Yazılım Teknolojileri Araştırma Geliştirme ve Pazarlama Ticaret A.Ş. 25 Maslak Binası Kas.16 101.115.000 4.846.693 4.852.920-10.433 Muhtelif - Otel Kiracı Kira Süresi - - Nevşehir Kapadokya Lodge Otel Ara.16 24.250.000 1.200.000 1.250.000 1.03.2014 11.000 İş Merkezleri Yönetim ve İşletim A.Ş. 12 Perakende - - Muğla Marmaris Mallmarine Alışveriş Merkezi Ara.16 12.312.000 734.928 926.040-3.500 Muhtelif - İstanbul Metro Hipermarket Binası Ara.16 110.000.000 6.786.316 5.772.000 1.07.2007 14.758 Metro Properties Gayrimenkul Yatırım A.Ş. 20 İstanbul Kanyon Alışveriş Merkezi Ara.16 479.965.000 34.287.805 30.712.080-19.850 Muhtelif İstanbul Marmara Park Avm Ara.16 146.620.000 14.631.973 10.150.000 1.10.2011 **** Marmarapark Gayrimenkul İnş. vegeliştirme A.Ş. 72 Çınarlıbahçe Market Ara.16 2.600.000 94.696 163.320-391 Muhtelif - İstanbul İş Kuleleri Kompleksi (Kule Çarşı) Ara.16 60.905.000 3.037.836 3.411.408 3.618 Muhtelif - *İş Kuleleri Kule 2 nin bir bölümünde ve Kule 3 ün tamamında kiracı olan Türkiye Şise ve Cam Fabrikaları A.Ş. (Şişecam grubu), Eylül 2016 döneminden itibaren Tuzla Karma da Ofis alanlarına taşınmış olup, boşaltılan alanlardan kira geliri elde edilmemektedir. Ayrıca İş Kule Kompleksinin kiralanabilir alanı için ekspertiz raporunda bulunan eklentisiz alanlar dikkate alınmıştır. **Ankara İş Kule kiracılarından olan Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu nun İstanbul a taşınması sebebiyle 01.05.2016 tarihinden sonra kiracı olduğu alanlardan kira geliri tahsil edilmemiştir. Taşınmazın toplam kira ekspertiz değeri 595.000 TL olup, belirtilen aylık kira değeri rakamı T. İş Bankası A.Ş. Başkent Şubesi'nden elde edilen kira gelirine karşılık gelmektedir ***45.000.000TL +KDV bedel ile satışı gerçekleşmiştir. ****Üst Hakkı Geliri Elde Edilmektedir **** Mevcut Kira Gelirleri yayınlanmış 2016/09 Faaliyet Raporundan elde edilmiştir. Kaynak: İş GMYO/Ekspertiz Raporları, Faaliyet Raporları, Dipnotlar Gayrimenkul Portföyü-Geliştirilen Projeler ve Arsalar Ekspertiz Rapor Tarihi Tamamlanm ış/tamamla nması Durumunda Mevcut Halinde Potansiyel/Bekle nen Yıllık Kira Geliri (İŞ GYO Beklentisi) Kiralanabilir Alan (m²) Tahmini Proje Maliyeti Satılabilir Alan (m²) Geliştirilen Projeler Ege Perla Karma Proje Ara.16 517.180.000 512.410.000 17.000.000 23.500 405-415.000.000 TL 33.000 Manzara Adalar Karma Projesi* Ara.16 979.060.000 424.025.000 25.000.000 50.000 620-640.000.000 TL 135.676 İnistanbul Konut Projesi** Ara.16 732.702.500 341.037.500 500-550.000.000 TL 126.825 İstanbul Finans Merkezi Projesi Kas.16 366.360.000 169.600.000 45.000.000 270-280.000.000 TL 32.920 Arsalar Levent Arsalar Ara.16 4.110.487 Tuzla Arsası Ara.16 150.370.000 Üsküdar Arsa Ara.16 39.540.000 *Hasılat Paylaşım Modeli. Arsa bedeli karşılığında, konut satış hasılatı ile kira gelirinin belli bir bölümü arsanın eski sahibiyle paylaşılacaktır. ** Proje, NEF ile %50-50 hasılat ve maliyet paylaşımı modeliyle geliştirilmektedir. Kaynak: İş GMYO/Ekspertiz Raporları, Faaliyet Raporları, Dipnotlar 3
İŞ GMYO Gayrimenkul Portföy Kırılımı Portföy Kırılımı Ekspertiz Değeri Kira Geliri Elde Edilen-Ofis* 2.284.907.000 48,0% Kira Geliri Elde Edilen-Perakende 812.402.000 17,1% Otel 24.250.000 0,5% Geliştirilmekte Olan Proje 1.447.072.500 30,4% Arsalar 194.020.487 4,1% TOPLAM 4.762.651.987 100,0% *Sirkeci Binası Dahil Edilmemiştir. **En Güncel Ekspertiz Değerleri göz önüne alınmıştır Geliştirilmekte Olan Proje; 30,4% Otel; 0,5% Kira Geliri Elde Edilen- Perakende; 17,1% Portöfy kırılımı Arsalar; 4,1% Kira Geliri Elde Edilen- Ofis*; 48,0% Çoğunluğu Aralık 2016 da yapılan güncel ekspertiz raporları baz alındığında İş GMYO nun toplam portföy büyüklüğünün 4,76 Milyar TL ye ulaştığı görülmektedir. Portföy çeşitliliği ile öne çıkan şirketin toplam portföyünün %48 i Ofis yatırımlarından, %17,1 i ise perakende yatırımlarından oluşmaktadır. Böylece şirket gayrimenkul portföyünün %65,6 sı kira geliri elde edilen yatırımlardan oluşmaktadır. Şirket 2015 yılında toplam 138,7 Milyon TL kira geliri(üst Hakkı geliri dahil) elde etmiştir. Şirketin kira gelirleri henüz 2016 yılı 3. çeyrek dönemi sonunda 2015 yılının tamamında elde edilen kira gelirini aşmış ve 150 Milyon TL ye ulaşmıştır (2015/09 kira geliri 99,1 Milyon TL). Şirket Marmarapark AVM den 2016 yılının ilk 9 ayında 11 Milyon TL üst hakkı geliri elde etmiştir (2015/09;9,8 Milyon TL). 2015 yılında portföyde bulunan ve yılın tamamında 6,9 Milyon TL kira geliri sağlayan İş Bankası Güneşli binası 2015 yılı içerisinde 69,5 Milyon TL ye elden çıkarılırken, 2015 yılı son çeyreğinde gelir elde etmeye başlayan Tuzla Operasyon ve Ticaret Merkezi 2015 yılından farklı olarak 2016 yılı ilk 9 ayında 46,1 Milyon TL kira geliri sağlamıştır. Ayrıca aynı alan içerisinde bulunan Tuzla Karma Proje den de 2016 yılında 1,6 Milyon TL kira geliri elde edilmiştir. Faaliyete geçmesi ile birlikte 9 aylık dönemde TUTOM; üst hakkı geliri de dahil olmak üzere şirketin toplam kira gelirlerinin %32 sini oluşturmuştur. Kira gelirlerinin önemli bölümünü karşılayan diğer iki varlık İstanbul İş Kuleleri Kompleksi (%25,6) ve Kanyon Alışveriş Merkezi dir(%17,6). Kira Gelirleri Kırılımı 2016/09 2015/09 Ankara İş Kule Binası 2.686.672 1,84% 6.609.484 6,67% İstanbul İş Kuleleri Kompleksi 37.359.725 25,60% 34.247.946 34,55% Maslak Binası 3.635.020 2,49% 3.415.645 3,45% Mallmarine Alışveriş Merkezi 551.196 0,38% 459.262 0,46% İş Bankası Ankara Merkez Binası 3.018.566 2,07% 2.835.000 2,86% İş Bankası Ankara Kızılay Binası 2.539.429 1,74% 2.385.000 2,41% İş Bankası Antalya Merkez Binası 1.274.506 0,87% 1.197.000 1,21% Kanyon Alışveriş Merkezi 25.715.854 17,62% 23.028.365 23,23% Real Hipermerket Binası 5.089.737 3,49% 4.506.520 4,55% Marmarapark 10.973.980 7,52% 9.801.792 9,89% İş Bankası Sirkeci Binası 3.033.952 2,08% 3.098.021 3,13% Kapadokya Lodge Otel 900.000 0,62% 828.353 0,84% Ofis LaMartine 1.328.240 0,91% 1.424.038 1,44% Tuzla Çınarlı Bahçe 71.022 0,05% 27.050 0,03% Tuzla Operasyon ve Ticaret Merkezi 46.125.000 31,61% 0,00% Tuzla Karma Proje 1.629.109 1,12% 0,00% İzmir Ege Perla 2.250 0,00% 0,00% İş Bankası Güneşli Binası 0,00% 5.268.071 5,31% Diğer Gayrimenkuller 0,00% 0,00% 145.934.258 100,00% 99.131.547 100,00% 4
İŞ GMYO Gayrimenkul Portföyü Marmarapark: Herhangi bir yatırım maliyetine katlanılmadan üst hakkı geliri elde etmek amacıyla Marmarapark Gayrimenkul İnş. Ve Geliştirme A.Ş. ye kiralanmıştır. Kira süresi 72 yıl ve ekspertiz değeri 146 Milyon TL olan projenin aylık kira değeri 241.667 USD dir. Metro Hipermarket Binası; Marmarapark ile aynı alanda yan yana olup 20 yıllık sözleşme ile Metro Properties Gayrimenkul Yatırım A.Ş. ye kiralanmıştır. Aylık kira değeri 163.990 EURO olan gayrimenkulün ekspertiz değeri ise 110.000.000 TL dir. Kanyon Alışveriş Merkezi: Eczacıbaşı Grubu ile %50 ortaklık şeklinde sahip olunan alışveriş merkezinin şirket payına düşen yıllık kira değeri yaklaşık 35 milyon TL dir. Ekspertiz değeri ise 480.000.000 TL dir. Tuzla Teknoloji ve Operasyon Merkezi (TUTOM) : Şirketin İstanbul İli, Tuzla İlçesinde geliştirilen finansman gideri dâhil toplam geliştirme maliyeti yaklaşık 742 Milyon TL tutarında gerçekleşen "Teknoloji ve Operasyon Merkezi projesi tamamlanmıştır. Anahtar teslim yatırım modeliyle geliştirilen proje, 25 yıllığına İş Bankası A.Ş. ye kiralanmıştır. 2015 yılı Ekim-Kasım aylarından itibaren aşamalı olarak kiracısına teslim edilen ve 2016 yılının ilk çeyreğinde tamamlanan projede, elde edilecek kira geliri yıllık 61,5 milyon TL + KDV dir. Tuzla Karma: Teknoloji ve Operasyon Merkezi ne bitişik parselde, bu proje ile bir bütün olarak tasarlanan, ofis blokları ile ticaret alanından oluşan Tuzla Karma Proje 2015 yılsonunda tamamlanmıştır. Projenin arsa ve finansman gideri dâhil toplam geliştirme maliyeti yaklaşık 214 milyon TL dir. Proje bünyesinde yer alan ofislerin tamamı ile ticaret alanının bir bölümü yıllık 14.450.000 TL + KDV bedel karşılığında Türkiye Şişe ve Cam Fabrikaları A.Ş. ye 5 yıllığına kiralanmıştır. Projenin tamamından beklenen kira geliri yıllık 17 milyon TL+KDV civarındadır. Ege Perla Karma Proje-İzmir: Konut, ev-ofis ve AVM den oluşan Ege Perla Karma projesine ait tahmini geliştirme maliyetinin 405-415 milyon TL olması beklenmektedir. Projenin ofis ve konut kısmında toplam satılabilir alanın 33 bin m² olacağı projenin, AVM kısmının kiralanabilir alanı 23,5 bin m² olacaktır. Toplam tahmini kira beklentisi ise 17-18 milyon TL seviyesindedir. Manzara Adalar Karma Projesi: Hasılat paylaşım modeli ile İstanbul Kartal da 140 bin m² satılabilir alanı bulunan projenin geliştirme maliyetinin 620-640 milyon TL olması beklenmektedir. Toplam 50 bin m² lik kiralanabilir alandan (ticari ofis) beklenen kira geliri ise 24-26 milyon TL seviyesindedir. İnistanbul Konut Projesi: İstanbul İli, Zeytinburnu ilçesinde bulunan, Şişecam Grubu na ait eski Topkapı Fabrikası arsası, Timur Gayrimenkul ile (NEF) %50-50 maliyet ve hasılat paylaşımı modeliyle proje geliştirmek üzere, 2013 yılının son çeyreğinde portföye dahil edilmiştir. 4 farklı proje halinde geliştirilmekte olan İnistanbul Projesinde yer alan konut ve ticaret alanlarının satışından toplamda 1,5-1,6 milyar TL ciro elde edilmesi beklenmekte olup, projenin geliştirme maliyetinin finansman hariç yaklaşık 1-1,1 milyar TL düzeyinde olması beklenmektedir İstanbul Finans Merkezi Projesi: İstanbul Ataşehir de arsa dahil tahmini proje geliştirme maliyeti 270-280 Milyon TL, kiralanabilir alanı 32 bin m² olan projeden beklenen toplam kira geliri 45-50 Milyon TL seviyesindedir. Üsküdar Arsası: 32.081 m² lik arsa üzerinde ağırlıklı olarak konutların yer aldığı bir proje geliştirilmesi planlanmakta olup, yasal izinlerin alınması ve projelendirme sürecine ilişkin çalışmalara devam edilmektedir. Levent Arsası: İstanbul İş Kuleleri önünde yer alan 7.613 m² lik arsa, Uygulama İmar Planı Paftasında "Yeşil Alan" olarak görülmektedir. Tuzla Arsası: 62.655 m² lik arsa üzerinde ağırlıklı olarak konutların yer aldığı bir proje geliştirilmesi planlanmakta olup, yasal izinlerin alınması ve projelendirme sürecine ilişkin çalışmalara devam edilmektedir. Şirket Aralık ayı içerisinde Mülkiyeti Tecim Yapı Elemanları İnşaat Servis ve Yönetim Hizmetleri San. ve Tic. Limited Şirketi'ne ait İstanbul, Kadıköy de bulunan 9.043 m² yüzölçümlü arsanın %45 hissesini satın almak üzere gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. 5
2016/09 İŞ GMYO Kira Getirisi Gayrimenkul Portföyü-Kira Geliri Elde Edilen Ekspertiz Rapor Tarihi Ekspertiz Değeri Mevcut Yıllık Kira Gelirleri Potansiyel/Bekl enen Yıllık Kira Geliri (Ekspertiz Raporları Baz Alınarak) Potansiyel/Beklenen Yıllık Kira Geliri(Ekspertiz Raporları Baz Alınarak) -TL Değeri Karşılama Süresi-Yıl Kira Getiri Oranı Değeri Karşılama Süresi-Yıl Kira Getiri Oranı Kiralanabilir Alan (m²) İstanbul İş Kuleleri Kompleksi (Kule 2 Ara.16 386.990.000 27.281.004 8.308.344 USD 29.079.204 14,19 7,05% 13,31 7,51% 22.648 İstanbul İş Kuleleri Kompleksi (Kule 3 Ara.16 377.880.000 8.036.712 USD 28.128.492 - - 13,43 7,44% 22.050 Ankara İş Kulesi** Ara.16 128.025.000 648.900 8.000.000 8.000.000 197,30 0,51% 16,00 6,25% 25.815 İstanbul Metro Hipermarket Binası Ara.16 110.000.000 6.786.316 5.772.000 5.772.000 16,21 6,17% 19,06 5,25% 14.758 Ankara-Ulus Banka Hizmet Binası Kas.16 44.320.000 4.024.755 4.024.860 4.024.860 11,01 9,08% 11,01 9,08% 6.195 İstanbul Sirkeci Banka Hizmet Binası Ara.16 46.095.000 4.755.744 Ankara-Kızılay Banka Hizmet Binası Kas.16 38.295.000 3.385.905 3.384.000 3.384.000 11,31 8,84% 11,32 8,84% 5.175 Antalya Banka Hizmet Binası Kas.16 22.015.000 1.699.341 1.699.500 1.699.500 12,96 7,72% 12,95 7,72% 3.353 Nevşehir Kapadokya Lodge Otel Ara.16 24.250.000 1.200.000 1.250.000 1.250.000 20,21 4,95% 19,40 5,15% 11.000 İstanbul Taksim Ofis Lamartine Kas.16 48.890.000 1.770.987 2.882.400 2.882.400 27,61 3,62% 16,96 5,90% 4.115 Muğla Marmaris Mallmarine Alışveriş Ara.16 12.312.000 734.928 926.040 926.040 16,75 5,97% 13,30 7,52% 3.500 Tuzla Ofis-Çarşı Ara.16 274.812.000 14.450.000 17.110.860 17.110.860 19,02 5,26% 16,06 6,23% 33.250 TUTOM Teknoloji Merkezi Ara.16 862.565.000 61.500.000 61.500.000 61.500.000 14,03 7,13% 14,03 7,13% 184.653 Maslak Binası Kas.16 101.115.000 4.846.693 4.852.920 4.852.920 20,86 4,79% 20,84 4,80% 10.433 İstanbul Kanyon Alışveriş Merkezi Ara.16 479.965.000 34.287.805 30.712.080 30.712.080 14,00 7,14% 15,63 6,40% 19.850 İstanbul Marmara Park Avm**** Ara.16 146.620.000 14.631.973 2.900.000 USD 10.150.000 10,02 9,98% 14,45 6,92% **** Çınarlıbahçe Market Ara.16 2.600.000 94.696 163.320 163.320 27,46 3,64% 15,92 6,28% 391 İstanbul İş Kuleleri Kompleksi (Kule Ç Ara.16 60.905.000 3.037.836 974.688 USD 3.411.408 20,05 4,99% 17,85 5,60% 3.618 TOPLAM 3.121.559.000 180.381.140 226.876.748 17,31 5,78% 13,76 7,27% TOPLAM-İş Kule-3 ve Ankara İş Kule Hariç 2.615.654.000 179.732.240 190.748.256 14,55 6,87% 13,71 7,29% ***45.000.000TL +KDV bedel ile satışı gerçekleşmiştir. ****Üst Hakkı Geliri Elde Edilmektedir ***** Mevcut Kira Gelirleri yayınlanmış 2016/09 Faaliyet Raporundan elde edilmiştir. Kaynak: İş GMYO/Ekspertiz Raporları, Faaliyet Raporları, Dipnotlar Mevcut Potansiyel *İş Kuleleri Kule 2 nin bir bölümünde ve Kule 3 ün tamamında kiracı olan Türkiye Şise ve Cam Fabrikaları A.Ş. (Şişecam grubu), Eylül 2016 döneminden itibaren Tuzla Karma da Ofis alanlarına taşınmış olup, boşaltılan alanlardan kira geliri elde edilmemektedir. Ayrıca İş Kule Kompleksinin kiralanabilir alanı için ekspertiz raporunda bulunan eklentisiz alanlar dikkate alınmıştır. **Ankara İş Kule kiracılarından olan Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu nun İstanbul a taşınması sebebiyle 01.05.2016 tarihinden sonra kiracı olduğu alanlardan kira geliri tahsil edilmemiştir. Taşınmazın toplam kira ekspertiz değeri 595.000 TL olup, belirtilen aylık kira değeri rakamı T. İş Bankası A.Ş. Başkent Şubesi'nden elde edilen kira gelirine karşılık gelmektedir Şirketin mevcut doluluk durumunda toplam yıllık kira geliri 180 Milyon TL düzeyindedir. 2016 yılının ilk 4 ayı kira geliri elde edilen Ankara İş Kule de büyük kiracı olarak bulunan BDDK İstanbul a taşınarak binayı boşaltmıştır. Bunun yanında İş Kule-3 te kiracı konumda bulunan Şişecam Eylül 2016 itibariyle yapımı tamamlanan Tuzla Karma Ofis e taşınırken Sirkeci Binası da yıl içerisinde satılmıştır. Bu yüzden tahmini olarak yaklaşık 30-35 Milyon TL kira gelir potansiyeli olan iki binadan kira geliri elde edilemezken Sirkeci Binasından elde edilen yaklaşık 5 Milyon TL kira geliri de bundan sonra elde edilemeyecektir. 2015 yılından farklı olarak ise şirketin TUTOM ve Tuzla Karma Projeleri faaliyete geçmiş ve kira gelirlerini önemli oranda artırmıştır. TUTOM ve Tuzla Karma Projelerinden an itibariyle sözleşmeye bağlı olarak elde edilecek yıllık kira geliri yaklaşık 75 Milyon TL dir. Mevcut durumda şirketin toplam kira geliri elde edilen gayrimenkullerden" elde ettiği kira getirisi yıllık %5,78 e gerilemiştir. Mevcut durumda boş olan iki gayrimenkul dahil edilmediği taktirde yıllık kira getirisi %6,9 seviyesine yükselmektedir. Şirket tüm gayrimenkulleri ekspertiz raporlarında varsayılan rakamlarla kiraya verdiği taktirde yıllık kira gelir potansiyeli 213 Milyon TL olmaktadır. Bazı varlıklarda ekspertiz raporlarında öngörülenden daha fazla kira geliri elde edildiği düşünüldüğünde, yüksek olan değerler baz alınarak yapılan hesaplama ile şirketin potansiyel kira geliri ise 226 Milyon TL olmaktadır. Bu rakama göre şirketin kira getirisi ise %7,27 ye yükselmektedir. 6
2016/09 Özet Gelir Tablosu Özet Mali Veriler (mtl) 3.Ç'15 4.Ç'15 1.Ç'16 2.Ç'16 3.Ç'16 9AY'15 9AY'16 Değ. (%) 9AY'15-9AY'16 Değ. (%) 3.Ç'15-3.Ç'16 Değ. (%) 2.Ç'16-3.Ç'16 Net Satışlar 106,8 42,1 51,9 196,7 60,3 179,9 309,0 71,7% -43,5% -69,3% Brüt Kar 66,5 35,5 47,0 62,6 44,4 124,4 153,9 23,7% -33,3% -29,1% FAVÖK 62,5 21,9 40,0 45,4 37,4 102,2 122,8 20,1% -40,2% -17,7% Net Kar 168,8 358,6 50,3 56,7 21,7 197,3 128,7-34,8% -87,2% -61,8% Özkaynak 2.516,2 2.790,6 2.788,7 2.845,4 2.867,1 2.516,2 2.867,1 13,9% 13,9% 0,8% Karlılık Brüt Marj 62,2% 84,4% 90,6% 31,8% 73,5% 69,1% 49,8% -19,32 11,31 41,75 FAVÖK Marjı 58,5% 52,1% 77,0% 23,1% 61,9% 56,8% 39,7% -17,07 3,45 38,85 Net Kar Marjı 158,1% 852,5% 97,0% 28,8% 35,9% 109,6% 41,7% -67,99-122,12 7,12 2015 yılının 9 aylık bölümünde 180 Milyon TL (69.5 Milyon TL İstanbul Güneşli Binası Satışı) ciro elde eden şirket bu yılın aynı döneminde %71,8 artışla 309 Milyon TL ciro elde etmiştir. Satış gelirlerindeki artışın temel iki sebebi İzmir Ege Perla projesinden 155 Milyon TL satış geliri elde edilmesi ve Tuzla Operasyon ve Ticaret Merkezi Projesinin tamamlanarak kira geliri (9 aylık 46,1 Milyon TL) elde edilmeye başlanmasıdır. 2015 yılının ilk 9 ayı sonunda şirketin brüt kar rakamı 124,5 Milyon TL iken 2016 yılının aynı döneminde 154 Milyon TL olmuştur. İzmir projesinden elde edilen konut satış gelirine paralel olarak maliyetlere 136 Milyon TL konut satış maliyeti eklenirken (%12 brüt kar), 2015 yılında satışı gerçekleşen yatırım amaçlı gayrimenkul sayesinde elde edilen 69,5 Milyon TL lik gelire paralel olarak 33,5 Milyon TL maliyet kaydedilmiştir ( %52 Brüt Kar). Bu durum 2015/09 döneminde %69 olan brüt kar marjını 2016 yılının aynı döneminde %50 seviyesine çekmiştir. Hem genel yönetim hem de pazarlama/satış giderlerindeki artış şirketin 9 aylık toplam faaliyet giderlerinin bir önceki yılın aynı döneminde göre 10 Milyon TL artış göstererek 32,3 Milyon TL ye yükselmesine sebep olmuştur (2015/09 faaliyet giderleri 22,7 Milyon TL). Şirket yatırım amaçlı gayrimenkul değerleme farklarını ve kur farkı gelir/giderlerini esas faaliyetlerden diğer gelir/giderler hesabında sınıflamaktadır. 2015 yılı 9 aylık döneminde 111,5 Milyon TL değerleme farkı katkı sağlarken 2016 yılında bu rakam net 40 Milyon TL olmuştur. Ayrıca 2015/09 dönemde 32 Milyon TL net kur farkı geliri kaydedilirken 2016 yılı aynı döneminde bu rakam 3 Milyon TL kur farkı gideri olarak olumsuz etki yapmıştır. Şirketin finansman giderleri 2016 yılının 9 aylık bölümünde bir önceki yılın aynı döneminde göre 18 Milyon TL azalarak 31 Milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Bu gelişmeler sonucunda şirketin elde ettiği net dönem kar 128,7 Milyon TL olmuştur. Konut satışlarının katkısıyla şirketin satış gelirleri artmasına rağmen özellikle yılın ikinci çeyreğinde gerçekleşen düşük brüt karlılık ve 9 aylık dönemde değerleme farkı olumlu katkılarının geçen yıla nazaran düşük kalması, 2015/09 döneminde 197,3 Milyon TL olan net karın gerilemesine sebep olmuştur. 7
2016/09 Finansal Borçluluk-Döviz Yükümlülüğü 120,0% B O R Ç - Ö Z K A Y N A K O R A N L A R I 100,0% 80,0% 0,48 0,61 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% 0,33 0,42 0,29 0,31 0,39 0,26 0,21 0,15 0,41 0,43 0,31 0,26 0,22 0,21 0,33 0,35 0,32 0,31 Net Borç/ Özkaynak Toplam Finansal Borç / Özkaynak Yeni proje yatırımlarının yoğunlaşması ile birlikte şirketin toplam finansal borcunun da 989,2 Milyon TL ye yükseldiğini görüyoruz. 137,4 Milyon TL kısa vadeli borcu bulunan şirketin 524,5 Milyon TL si banka kredisi ve 313 Milyon TL si de çıkarılmış tahvil olmak üzere toplam 837,5 Milyon TL uzun vadeli finansal borcu bulunduğunu görüyoruz. Ayrıca şirketin 14,2 Milyon TL tutarında finansal kiralama borcu bulunmaktadır. 76 Milyon TL nakit ve benzeri varlığı olan şirketin 2016/09 itibariyle net borç rakamı ise 913 Milyon TL dir. 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 58% 78% 26% 51% 44% 42% 38% 31% 35% 29% 31% 44% 41% 24% 23% 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 Net Yabancı Para Yükümlülüğü Net Yabancı Para Yükümlülüğü / Toplam Finansal Borç Son yıllarda finansal borçluluğu artan şirket 2016 yılında borçlanmalarının büyük kısmını TL cinsinden yaparak önemli bir kur riskinden kendini korumuş görünmektedir. Şirketin finansal borçlarının yaklaşık 40 milyon TL lik kısmı Avro cinsindendir. 12,2 Milyon Avro kredi borcu bulunurken bu miktarın yaklaşık %80 i uzun vadelidir. Finansal borçların yaklaşık 200 Milyon TL lik kısmı ise Dolar cinsinden olup orijinal borç 68 Milyon Dolar dır ve yaklaşık %85 i uzun vadelidir. Şirketin finansal borçlarının yaklaşık 350 Milyon TL si (2013 ve 2015 yıllarında kullanılmış) TUTOM projesi kapsamında İş Bankası A.Ş. den kullanılmış ve yaklaşık %70 i Dolar cinsindendir (USD cinsi kredi 2013 yılına aittir- Libor+%4,25 faiz oranı). Geri kalan borç ise %11,75 faiz oranı ile TL cinsinden 2015 yılında kullanılmıştır. 2016 yılında TL cinsinden kullanılan 150 Milyon TL kredi (%14,5 faiz)yine İş Bankasından kullanılmış ve Tuzla arsası alımını finanse etmek için kullanılmıştır. Şirketin 2016 yılı içerisinde nitelikli yatırımcılara ihraç edilmiş 313 Milyon TL tutarında 3 ayda bir kupon ödemeli ve 3 yıl vadeli tahvili bulunmaktadır. 8
Temettü Verimi ISGYO Hisse Senedi Olarak Dağıtılan Temettü Tutarı (TL) Temettü Oranı Temettü Tarihi Nakit Ödenen Hisse Senedi Nakit Ödenen Hisse Senedi Olarak Olarak Brüt Net Brüt Net Dağıtılan Dağıtılan Nakit Ödenen Piyasa Değeri Hisse Senedi Olarak Dağıtılan Nakit Ödenen Hisse Senedi Olarak Dağıtılan Verimlilik Nakit Ödenen- NET 2010 0 22.500.000 22.500.000 0,00 5,00 5,00 28.03.2011 787.500.000 2,86% 2011 0 30.000.000 30.000.000 0,00 5,00 5,00 29.03.2012 708.000.000 4,24% 2012 30.000.000 30.000.000 30.000.000 5,00 5,00 5,00 15.05.2013 28.03.2013 1.026.900.000 876.000.000 2,92% 3,42% 2013 50.400.000 31.500.000 31.500.000 8,00 5,00 5,00 22.05.2014 25.03.2014 870.912.000 762.300.000 5,79% 4,13% 2014 65.600.000 47.628.000 47.628.000 9,64 7,00 7,00 20.05.2015 25.03.2015 1.253.280.000 1.109.052.000 5,23% 4,29% 2015 104.000.000 52.250.000 52.250.000 13,94 7,00 7,00 9.05.2016 28.03.2016 1.411.000.000 1.312.960.000 7,37% 3,98% ORTALAMA 5,33% 3,82% Şirket politika olarak büyüme ve karlılık dengelerini de gözetmek suretiyle dağıtılabilir karın en az %30 unun bedelsiz pay yada nakit temettü şeklinde yatırımcılara dağıtılmasını genel kurula teklif etmektedir. 2010-2014 yılları arasında ödenmiş sermayesinin %5 ini yatırımcılara nakit olarak dağıtan şirket, 2014 ve 2015 yılı karlarından ödenmiş sermayenin %7 si kadarını yatırımcılara nakit temettü olarak dağıtmıştır. 80.000.000 70.000.000 60.000.000 50.000.000 40.000.000 30.000.000 20.000.000 10.000.000 0 Temettü Verimliliği 4,24% 4,29% 4,13% 3,98% 3,42% 2,86% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Temettü-Net Verimlilik 120.000.000 100.000.000 80.000.000 60.000.000 40.000.000 20.000.000 0 Bedelsiz Sermaye Verimliliği 7,37% 5,79% 5,23% 2,92% 2012 2013 2014 2015 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Bedelsiz Sermaye Artırımı Verimlilik 9
2016/09 Özet Bilanço BİLANÇO 2015/12 2016/06 2016/09 DÖNEN VARLIKLAR 459.875.342 374.429.737 364.496.213 Nakit ve Nakit Benzerleri 123.908.125 94.651.082 76.404.433 Ticari Alacaklar 21.820.775 28.369.792 29.272.864 Diğer Alacaklar 3.814.131 1.954.877 4.999.851 Stoklar 174.215.106 85.416.623 83.234.497 Diğer Dönen Varlıklar 92.537.294 105.709.355 107.197.196 Peşin Ödenmiş Giderler 43.565.100 58.322.726 63.387.372 DURAN VARLIKLAR 3.665.325.237 4.058.414.339 4.127.327.181 Ticari Alacaklar 0 0 0 Diğer Alacaklar 0 0 0 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 3.291.628.689 3.411.103.380 3.435.587.270 Maddi Duran Varlıklar 27.036.974 26.550.380 26.256.332 Maddi Olmayan Duran Varlıklar 418.619 389.739 396.035 Ertelenmiş Vergi Varlığı 0 0 0 Peşin Ödenmiş Giderler 0 0 0 TOPLAM AKTİFLER 4.125.200.579 4.432.844.076 4.491.823.394 KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 556.007.399 312.696.819 202.988.146 Finansal Borçlar 0 102.649.040 0 Uzun Vadeli Finansal Borçların Kısa Vadeli Kısımları 324.871.772 142.031.460 148.747.698 Türev Finansal Araçlar 0 0 0 Ticari Borçlar 60.226.775 31.117.544 31.965.525 Diğer Borçlar 1.472.069 636.981 634.160 Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü 0 0 0 Borç Karşılıkları 286.630 12.744.939 14.409.754 Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Kısa Vadeli Karşılıklar 232.898 379.705 247.522 Diğer Borç ve Gider Karşılıkları 53.732 12.365.234 14.162.232 Ertelenmiş Gelirler 160.060.245 20.665.074 5.523.980 Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Karşılıklar 0 0 0 Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler 9.089.908 2.851.781 1.707.029 UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 778.558.329 1.274.714.990 1.421.724.991 Mevduatlar 0 0 0 Finansal Borçlar 385.718.361 741.133.887 840.423.315 Diğer Finansal Yükümlülükler 0 0 0 Finansal Kiralama İşlemlerinden Borçlar 0 0 0 Ticari Borçlar 0 0 0 Diğer Borçlar 35.990.000 35.990.000 35.990.000 Finans Sektörü Faaliyetlerinden Borçlar 0 0 0 Sigorta teknik karşılıkları 0 0 0 İlişkili Taraflara Borçlar 0 0 0 Alınan Krediler 0 0 0 Devlet Teşvik ve Yardımları 0 0 0 Borç Karşılıkları 973.127 1.126.970 1.229.157 Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Karşılıklar (veya Kıdem Tazminatı Karşılığı) 973.127 1.126.970 1.229.157 ÖZ SERMAYE (AZINLIK PAYI DAHİL) 2.790.634.851 2.845.432.267 2.867.110.257 ANA ORTAKLIK DIŞI ÖZSERMAYE 0 0 0 ÖZ SERMAYE (ANA ORTAKLIĞA AİT) 2.790.634.851 2.845.432.267 2.867.110.257 Ödenmiş Sermaye 746.000.000 850.000.000 850.000.000 Sermaye Düzeltme Farkları 240.146.090 240.146.090 240.146.090 Sermaye Yedekleri 634.764 634.764 634.764 Hisse Senetleri İhraç Primleri 423.981 423.981 423.981 İşletmenin Geri Satın Alınan Kendi Hisseleri 0 0 0 Yeniden Değerleme Artışı 21.731.787 21.731.787 21.731.787 Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler 28.240.772 36.305.282 36.305.282 Geçmiş Yıl Karları 1.197.948.571 1.589.596.928 1.589.596.928 Geçmiş Yıl Zararları (-) 0 0 0 Net Dönem Karı 555.932.867 107.017.416 128.695.406 Dönem Zararı (-) 0 0 0 TOPLAM PASİFLER 4.125.200.579 4.432.844.076 4.491.823.394 10
Değerleme 11
İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi - Varsayımlar İndirgenmiş nakit akımları analizi şirketin tümü üzerinden yapılmış olup her varlığın ayrı ayrı değerlendirildiği parçaların bütünü yöntemi kullanılmamıştır. İş GYO nun satış gelirleri iki ana kalemden oluşmaktadır. Bunlardan biri mevcut varlıklarından elde ettiği kira gelirleri diğeri ise geliştirilen projelerin satışından elde edilen konut satış gelirleridir. Şirketin nakit akımlarını da esas olarak bu iki gelir kalemi belirlemektedir. Kira gelirleri hem yeni varlıkların portföye katılması hem de mevcut varlıklardaki kira gelirlerindeki artışla yıllar itibariyle istikrarlı bir şekilde büyürken, geliştirilen projelerin teslim edilmeye başlandığı yıllarda ise önemli büyüklükte konut satış geliri elde edilmektedir. İNA analizimizde bu iki ana gelir kalemi üzerinde durulmuş olup diğer gelir kalemleri ihmal edilmiştir. Şirketin maliyetleri ise elde edilen konut satış gelirlerine bağlı olan konut satış maliyetleri, kira geliri elde edilen varlıklara bağlı olarak işletme giderleri, vergi ve harç giderleri ile sigorta giderlerinden oluşmaktadır. Bunların dışında şirketin faaliyet giderleri genel yönetim giderleri ve pazarlama satış giderlerinden oluşmaktadır. Genel yönetim giderleri ağırlıklı olarak personel giderleri ve dışarıdan sağlanan faydalardan oluşurken pazarlama satış giderleri ağırlıklı olarak reklam tanıtım giderlerinden oluşmaktadır. ANA VARSAYIMLAR; Varsayımlarımız belirlenirken şirket ziyaretinden elde edilen bilgiler ve şirket tarafından yayınlanmış bağımsız denetim raporları, faaliyet raporları, yatırımcı sunumlarının yanında sektör raporları ve BMD tahminlerinden yararlanılmıştır. Kira Gelirleri çeyrek dönemler itibariyle BMD TÜFE beklentisi oranında arttırıldı. Ankara İş Kule den 2019 yılı ile birlikte yeniden kira geliri elde edileceği varsayıldı. İş Kule-3 için 2017 yılında kira öngörülmedi. 2018 yılında %50 doluluk oranı ile kira geliri elde edileceği ve 2019 yılında %95 doluluk oranına ulaşacağı öngörüldü. Ege Perla projesinden 2017 yılının ikinci yarısı %40-50 doluluk oranı ile kira geliri elde edilmeye başlanacağı ve optimal doluluk oranına 2019 itibariyle ulaşılacağı öngörüldü. Aynı projedeki konutların satış ve teslimlerinin 2018 yıl sonuna kadar devam edeceği öngörüldü. Manzara Adalar projesinden 2019 yılında kısmi kira geliri elde edileceği ve optimal doluluk oranına 2020 yılı itibariyle ulaşılacağı öngörüldü. Projedeki konutların tesliminin 2018 yılında başlayacağı ve toplam gelirlerin %80 oranında aynı yıl içinde elde edileceği öngörüldü. İstanbul Finans Merkezi projesinin 2021 yılında gelir üretmeye başlayacağı varsayıldı. İnistanbul projesinin tesliminin 2018 de başlayacağı ve toplam gelirin %40 oranında bu yıl içerisinde elde edileceği varsayıldı. Projenin satış ve teslimlerinin tamamlanmasının 2020 yılı sonunu bulacağı düşünülmektedir. Tüm projelerden elde edilecek gelirlerin yanında şirketin faaliyet giderleri tahmin edilmiştir. Değer artışından kaynaklanan diğer gelir kalemi ihmal edilmiştir. İşletme Sermayesi değişimi ihmal edilmiştir. 12
İNA Modeli - Beklentiler 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Satış Geliri Kira Gelirleri 175.275.340 174.247.604 209.300.884 258.193.851 289.786.045 335.462.822 377.744.619 400.409.296 Ankara İş Kule Binası 2.848.897 0 0 7.337.787 7.864.970 8.390.718 8.909.672 9.444.252 İstanbul İş Kuleleri-2 ve Çarşı 28.479.633 29.837.508 32.097.345 34.504.646 36.983.631 39.455.866 41.896.156 44.409.925 İstanbul İş Kule 3 16.000.000 0 16.278.788 26.046.061 32.499.879 34.672.391 36.816.829 39.025.838 Maslak Binası 4.846.693 5.077.778 5.462.359 5.872.036 6.293.912 6.714.640 7.129.931 7.557.727 Mallmarine Alışveriş Merkezi 734.928 769.968 828.284 890.406 954.377 1.018.174 1.081.147 1.146.015 İş Bankası Ankara Merkez Binası 4.024.755 4.216.650 4.536.011 4.876.212 5.226.543 5.575.921 5.920.784 6.276.031 İş Bankası Ankara Kızılay Binası 3.385.905 3.547.341 3.816.010 4.102.211 4.396.934 4.690.855 4.980.978 5.279.836 İş Bankası Antalya Merkez Binası 1.699.341 1.780.364 1.915.205 2.058.846 2.206.763 2.354.278 2.499.887 2.649.880 Kanyon Alışveriş Merkezi 34.287.805 35.922.607 38.643.318 41.541.567 44.526.118 47.502.545 50.440.510 53.466.941 Real Hipermarket Binası 6.786.316 7.109.879 7.648.368 8.221.996 8.812.705 9.401.806 9.983.294 10.582.292 Kapadokya Lodge Otel 1.200.000 1.257.215 1.352.434 1.453.866 1.558.319 1.662.488 1.765.310 1.871.229 Ofis LaMartine 1.770.987 1.855.425 1.995.952 2.145.648 2.299.802 2.453.536 2.605.284 2.761.601 Tuzla Çınarlı Bahçe 94.696 99.211 106.725 114.729 122.972 131.192 139.307 147.665 Tuzla Operasyon ve Ticaret Merkez 61.500.000 64.922.115 70.148.862 75.410.027 80.827.856 86.230.936 91.564.197 97.058.049 Tuzla Karma Proje 4.072.773 14.450.000 15.121.221 16.255.313 17.423.175 18.587.858 19.737.490 20.921.739 İzmir Ege Perla 3.000 3.401.542 9.350.000 14.237.500 16.850.587 17.976.995 19.088.846 20.234.177 Manzara Adalar Ofis-Ticaret Projesi 0 0 0 13.125.000 20.937.500 25.601.381 27.184.790 28.815.877 İstanbul Finans Merkezi Projesi 0 0 0 0 0 23.041.243 46.000.210 48.760.222 Üst Hakkı Gelirleri 14.631.973 15.329.608 16.490.644 17.727.442 19.001.070 20.271.230 21.524.976 22.816.475 Marmarapark 14.631.973 15.329.608 16.490.644 17.727.442 19.001.070 20.271.230 21.524.976 22.816.475 Konut Satış Gelirleri 156.632.558 50.000.000 952.000.001 449.000.001 149.000.000 0 0 0 İzmir Ege Perla 156.632.558 50.000.000 60.000.000 0 0 0 0 0 Manzara Adalar Konut Projesi 0 0 592.000.000 74.000.000 74.000.000 0 0 0 İnistanbul Konut Projesi 0 0 300.000.000 375.000.000 75.000.000 0 0 0 Yatırım amaçlı Gayrimenkul Satışı Geliri 45.000.000 0 0 0 0 0 0 0 İş Bankası Sirkeci Binası 45.000.000 0 0 0 0 0 0 0 Gayrimenkul Gelirleri (*Diğer gelirler Hariç) 391.539.872 239.577.213 1.177.791.529 724.921.294 457.787.114 355.734.051 399.269.596 423.225.771 Satışların Maliyeti Konut satış maliyetleri 137.793.869 43.986.343 748.719.612 356.992.000 116.992.000 0 0 0 İzmir Ege Perla 137.793.869 43.986.343 52.783.612 0 0 0 0 0 Manzara Adalar Konut Projesi 0 0 455.936.000 56.992.000 56.992.000 0 0 0 İnistanbul Konut Projesi 0 0 240.000.000 300.000.000 60.000.000 0 0 0 Diğer Maliyetler 45.028.624 24.976.765 27.220.432 29.391.034 31.571.839 33.682.314 35.765.517 37.911.448 İşletme Giderleri 16.844.729 17.394.708 18.957.998 20.508.917 22.051.587 23.525.664 24.980.692 26.479.534 4,30% 7,26% 1,61% 2,83% 4,82% 6,61% 6,26% 6,26% Vergi. resim ve harç giderleri 5.563.988 5.531.364 6.056.425 6.510.657 6.978.415 7.444.900 7.905.356 8.379.677 3,17% 3,17% 2,89% 2,52% 2,41% 2,22% 2,09% 2,09% Sigorta giderleri 1.957.368 2.050.693 2.206.009 2.371.460 2.541.837 2.711.751 2.879.469 3.052.237 0,50% 0,86% 0,19% 0,33% 0,56% 0,76% 0,72% 0,72% Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Satış Gideri 20.662.538 Faaliyet Giderleri 52.171.768 33.105.985 40.023.648 45.681.053 50.006.388 55.453.594 60.606.032 64.242.394 Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri 31.810.974 19.166.177 23.279.577 25.025.545 26.823.504 28.616.568 30.386.463 32.209.650 8,12% 8,00% 1,98% 3,45% 5,86% 8,04% 7,61% 7,61% Genel Yönetim Giderleri 20.360.794 13.939.808 16.744.071 20.655.508 23.182.884 26.837.026 30.219.570 32.032.744 5,20% 5,82% 1,42% 2,85% 5,06% 7,54% 7,57% 7,57% FAVÖK 156.545.611 137.508.119 361.827.837 292.857.206 259.216.888 266.598.143 302.898.046 321.071.929 Yatırımlar 68.193.167 61.572.880 85.173.920 4.050.000 0 0 0 13
İNA Modeli - Sonuç İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI MİLYON TL 2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/12 2022/12 2023/12 Uç Değer Net Satış Gelirleri 391,54 239,58 1.177,79 724,92 457,79 355,73 399,27 423,23 Büyüme -38,8% 391,6% -38,5% -36,9% -22,3% 12,2% 6,0% Kira Gelirleri 189,91 189,58 225,79 275,92 308,79 355,73 399,27 423,23 Büyüme -0,2% 19,1% 22,2% 11,9% 15,2% 12,2% 6,0% Konut Satış Gelirleri 156,63 50,00 952,00 449,00 149,00 0,00 0,00 0,00 Büyüme -68,1% 1804,0% -52,8% -66,8% Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Satış Gelir 45 0 0 0 0 0 0 0 Satılan Malın Maliyeti 182,82 68,96 775,94 386,38 148,56 33,68 35,77 37,91 Satışlara Oranı 46,7% 28,8% 65,9% 53,3% 32,5% 9,5% 9,0% 9,0% Brüt Kar Marjı 34,1% 46,7% 67,5% 90,5% 91,0% 91,0% Faaliyet Giderleri 52,17 33,11 40,02 45,68 50,01 55,45 60,61 64,24 Satışlara Oranı 13,3% 13,8% 3,4% 6,3% 10,9% 15,6% 15,2% 15,2% Esas Faaliyet Karı 156,55 137,51 361,83 292,86 259,22 266,60 302,90 321,07 Satışlara Oranı 40,0% 57,4% 30,7% 40,4% 56,6% 74,9% 75,9% 75,9% Büyüme 163,13% -19,06% -11,49% 2,85% 13,62% 6,00% Yatırım Harcamaları 68,19 61,57 85,17 4,05 0,00 0,00 0,00 Nakit Akımları 156,55 69,31 300,25 207,68 255,17 266,60 302,90 321,07 3.043,98 Büyüme -55,72% 333,17% -30,83% 22,86% 4,48% 13,62% 6,00% İndirgeme Katsayısı 1,00 1,00 0,87 0,76 0,66 0,57 0,50 0,43 0,38 İndirgenmiş Nakit Akımları 69,31 261,16 157,12 167,91 152,59 150,79 139,03 1.146,46 AOSM 14,97% Uç Değer Büyüme Oranı 4,00% Risksiz getiri oranı - 10 Yıllık Tahvil Faiz Oranı 11,11 Beta katsayısı 0,62 Nakit Akımları 1.653,67 Sermaye piyasası risk primi(%) 7,38 Uç Değer 3.043,98 A-Baz Ülke (ABD) Risk Primi(%)-Damodaran 5,50 B- Ülke Risk Primi (%) 1,88 İndirgenmiş Nakit Akımı 1.097,92 Özsermaye maliyeti 15,65% İndirgenmiş Uç Değer 1.146,46 Borçlanma maliyeti 13,00% Vergi oranı 0,00% Firma Değeri (Toplam İndirgenmiş Nakit Akımları) 2.244,38 Toplam Finansal Borçlar 989 Uç Değer Payı 51,08% Toplam Özkaynaklar 2.867 Borç / (Borç+ Özkaynak) 35,81% Net Borç 913,40 Özkaynak / (Borç+Özkaynak) 64,19% Arsalar 194,02 AOSM 14,97% Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar 1,46 PİYASA DEĞERİ 1.526,45 İNA analizinde risksiz getiri oranı %11,1 olarak kullanılırken AOSM %14,97 olarak kabul edilmiştir. Şirketin mevcut arsalarında geliştirilecek projeler ve bunlardan elde edilecek gelirler İNA analizine dahil edilmemiş ve bu arsalar mevcut değerleri üzerinden hesaplamaya dahil edilmiştir. Şirketin 2021 yılından itibaren tüm gelirlerinin kira gelirlerinden oluşacağı öngörülmüştür ve bu sebeple uç değer büyüme oranının %4 olarak kullanılması uygun bulunmuştur. İNA analizi sonucu ortaya çıkan değerden şirketin 2016/09 dönemindeki net borç rakamı çıkarılmış, arsa ve özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımları eklenmiştir. Yapılan analiz sonucunda şirket için belirlenen değer 1,53 Milyar TL olmuştur. 14
Tarihsel Net Aktif Değer İskonto Analizi 2016/09 tarihli bağımsız denetim raporları ve finansalları itibariyle İŞ GYO nun tüm varlıkları güncel değerleri ile finansal tablolarda yer almaktadır. Bu açıdan bilançoda görmüş olduğumuz özkaynak rakamı aynı zamanda şirketin Net aktif değer rakamına da eşittir. Bunun yanında şirket Aralık 2016 itibariyle varlıkların güncel ekspertiz değerlerini yayınlamış olup ilgili değerler henüz bilanço verilerine yansımamıştır. Yaptığımız çalışmada şirketin 2016/09 tarihli özkaynak rakamına varlıkların son açıklanan ekspertiz değerlerinde oluşan fark eklenerek Net Aktif Değer e ulaşılmıştır. Özet - Net Aktif Değer 2016/09 2015/12 2014/12 Toplam Gayrimenkul Portföyü 4.312.501.678 3.912.000.000 2.766.000.000 Nakit ve Benzerleri 76.404.433 123.908.125 139.035.941 Finansal Borç 989.171.013 710.590.133 477.526.885 Peşin ödenmiş giderler 63.387.372 43.565.100 52.342.375 Ertelenmiş Gelirler 549.606.499 515.937.086 125.834.327 Net Aktif Değer-Özkaynak 2.867.110.257 2.790.634.851 2.351.803.324 Güncel Gayrimenkul Portföy Değeri 4.757.156.987 Olumlu Fark 444.655.309 Güncel Net Aktif Değer 3.311.765.566 Özkaynak - NAD PD-Ortalama NAD İskonto 2014 2.351.803.324 874.492.207-62,82% 2015 2.790.634.851 1.152.476.047-58,70% 2016 2.867.110.257 1.351.816.733-52,85% *Toplam Gayrimenkul Portföyü ekspertiz değerleri baz alınarak hesaplanmıştır. Varlıkların bazıları yatırım amaçlı gayrimenkuller altında ekspertiz değerleri üzerinden takip edilirken, bazıları mevcut durumları itibariyle stoklar altında maliyet değerleriyle takip edilmektedir. Özkaynak rakamı şirketin mevcut bilançosundan alınmış değer olup eklenmiş olan olumlu farklarda tüm varlıkların ekspertiz değerlerinin bilançoya yansıyacağı düşünülmüştür. Şirketin son 3 yıl içerisinde dönem sonu özkaynak/nad rakamlarına ve ortalama yıl içi piyasa değerlerine göre Net Aktif Değer iskontosu %57,62 seviyesindedir. Cari olarak NAD iskontosunun ise %60 seviyesinde olduğu görülmektedir. Değerleme çalışmasında şirketin özkaynak rakamını hedef değer olarak belirlemektense son 3 yıllık yılsonu verilerle oluşan NAD iskontosuna göre bir değer belirlemenin daha doğru olduğunu düşünmekteyiz. Bu açıdan bakıldığında şirketin değeri 1,4 Milyar TL olarak ortaya çıkmaktadır. Tarihsel NAD İskontosuna Göre Değer 11.01.2017 Pay Başına NAD 3.311.765.566 3,90 Piyasa Değeri 1.326.000.000 1,56 Ödenmiş Sermaye 850.000.000 Cari NAD İskontosu -59,96% Ortalama NAD iskontosu -58,12% Tarihsel Ortalamaya Göre Hedef PD 1.386.867.959 Pay Başına Değer 1,63 15
Tarihsel PD/DD Çarpan Analizi Bu yöntemde hem şirketin hem de sektörün diğer aktörlerinin son 2 yıllık PD/DD ortalamaları baz alınarak İŞ GYO için bir değer belirlenmiştir. 2 yıllık verilerin kullanım sebebi daha önceki yıllarda şirket bilançosunda tüm varlıkların güncel değerleri ile takip edilmiyor oluşudur. İŞ GYO nun 2015/09 ve sonrası dönemde (Bu dönem öncesi bilançolarda gayrimenkuller gerçeğe uygun değere göre kaydedilmiyor) PD/DD çarpan ortalaması 0,48 dir. 0,60 0,55 PD/DD Ortalama 0,48 0,50 0,45 0,40 0,46 0,35 0,30 Değerlemede kullanılan şirketlerin 2 yıllık ortalama PD/DD çarpanları 0,70 tir. 1,80 Son 2 Yıl PD/DD Ortalama Değerleri Değerlemede Kullanılan Şirketler 1,60 1,40 Doğuş GMYO 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 Akiş GMYO Deniz GMYO Alarko GMYO Halk GMYO Özderici GMYO Özak GMYO Kiler GMYO Saf GMYO Servet GMYO Torunlar GMYO TSKB GMYO Yeşil GMYO Atakule GMYO 0,00 Şirket için hesapladığımız düzeltişmiş özkaynak rakamı ve ilgili PD/DD çarpan ortalamaları ile yapmış olduğumuz hesaplamada ortaya çıkan değerler aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Şirket tarihsel ortalamalarına göre çok iskontolu işlem görmezken sektör ortalamalarının altında işlem görmektedir. Tarihi Ortalama (2015-2017) Değer Düzeltilmiş Özkaynak 3.311.765.566 PD/DD Sektör 0,70 2.318.235.896 PD/DD İSGYO 0,49 1.622.765.127 Kaynak: Finnet - Bloomberg 16
Değerleme Sonucu Değerleme Özeti Tekil Değer Ağırlık Nihai Değere Katkı Güncellenmiş NAD Net Aktif Değer İskontosu 1.389.169.100 40,0% 555.667.640 Çarpan Analizi PD/DD-Tarihsel Şirket Ortalaması 1.625.457.677 10,0% 162.545.768 PD/DD-Tarihsel Sektör Ortalaması 2.322.082.396 10,0% 232.208.240 İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi İNA 1.526.453.743 40,0% 610.581.497 Hedef Piyasa Değeri 1.561.003.144 Hedef Pay Başına Değer 1,84 Cari Pay Başına Değer 1,53 Artış Potansiyeli Beklentisi 20,26% İskonto -16,85% Yapılan çalışmalar sonrasında İŞ GYO için belirlediğimiz piyasa değeri 1,561 Milyon TL olup hedef pay başına değerimiz 1,84 TL dir. 13 Ocak 2017 kapanış verilerine göre İŞ GYO payları hedef değerimize göre %17 iskontolu işlem görmektedir. Özet Gelir Tablosu Beklentisi-Milyon TL 2016T 2017T 2018T 2019T Satış Gelirleri 391,54 239,58 1.177,79 724,92 Satışların Maliyeti 182,81 66,83 786,58 390,15 Brüt Kar 208,73 172,75 391,21 334,77 Faaliyet Gideri 52,17 33,11 40,02 45,68 FAVÖK 156,56 139,64 351,19 289,09 Esas Faaliyetlerden Net Gelir/(Gider) 103,71 125,21 0,00 0,00 Esas Faaliyet Karı 260,27 264,86 351,19 289,09 Finansman Gideri 38,22 38,23 36,83 26,21 Net Dönem Karı 222,06 226,63 314,36 262,88 *BMD 17
Likidite Rasyoları 2016/09 2015/12 2015/09 Referans Cari Oran 1,80 0,83 1,01 1,0-1,5 Likidite Oranı 1,39 0,51 0,72 0,8-1,0 Alacak Gün Süresi (Gün) 30 36 80 Sektör Stok Gün Süresi (Gün) 188 1024 895 Sektör Ticari Borç Gün Süresi (Gün) 72 354 62 Sektör Etkinlik Süresi (Gün) 146 706 913 Sektör İşletme Sermayesi/Net Satışlar 22,9% 61,2% 88,3% Sektör Borçluluk Oranları 2016/09 2015/12 2015/09 Referans Toplam Borçlar/Toplam Aktifler 36,2% 32,4% 34,1% Sektör Kısa Vad. Fin. Borç/Özkaynak 5,2% 11,6% 14,0% <100% FAVÖK/Finansal Giderler 7,9 3,4 2,5 >3 Net Borç/FAVÖK 0,0 0,0 0,0 <4 Net Borç/Özkaynak 0,0 0,0 0,0 Sektör Net Borç/Piyasa Değeri 0,0 0,0 0,0 Sektör Kısa Vad. Yab. Borç/Pasif 4,5% 13,5% 14,0% Sektör Uzun.Vad.Yab.Borç/Pasif 31,7% 18,9% 20,1% Sektör Özkaynak/Pasif 63,8% 67,6% 65,9% Sektör Toplam Borçlar/Özkaynaklar 56,7% 47,8% 51,7% Sektör Finansal Borçlar/Toplam Borçlar 60,9% 53,2% 57,9% Sektör Karlılık Oranları (Yıllıklandırılmış) 2016/09 2015/12 2015/09 Referans Brüt Marj 54,0% 72,0% 70,9% Sektör Esas Faliyet Marjı 40,8% 55,6% 56,8% Sektör FAVÖK Marjı 41,2% 55,9% 57,0% Sektör Net Kar Marjı 138,8% 250,4% 210,8% Sektör Özkaynak Karlılığı 17,0% 19,9% 18,2% >Tahvil Getirisi Aktif Karlılık 10,8% 13,5% 12,0% Sektör Faiz Gid./Net Satış 5,2% 16,3% 23,1% <%3 Faaliyet Gideri 13,1% 16,4% 14,1% Sektör Karlılık Oranları (Çeyreklik) 2016/09 2015/06 Referans Brüt Marj 73,5% 62,2% Sektör FAVÖK Marjı 61,9% 58,5% Sektör Net Kar Marjı 35,9% 158,1% Sektör Satış Büyümesi -43,5% Sektör FAVÖK Büyümesi -40,2% Sektör Brüt Kar Büyümesi -33,3% Sektör Yatırım Rasyoları 2016/09 2015/12 2015/09 Referans EVA-mTL 100.827.707 77.568.998 70.961.351 >0 ROIC (Yatırımın Getirisi) 107,4% 60,6% 46,5% >AOSM CRR 30,4% 73,4% 97,6% Sektör 18
GYO Endeksi Önemli Veriler ŞİRKET ADI Faaliyet Alanı Ödenmiş Sermaye - TL Piyasa Değeri - TL Aktif Özsermaye - TL Halka Açıklık Oranı (%) Satış Geliri (son 4 çeyrek) PD/DD EMLAK KONUT GYO Konut 3.800.000.000 11.400.000.000 18.641.949.000 10.493.927.000 51,0% 4.179.667.000 1,09 TORUNLAR GYO Ticari, Konut, Ofis 500.000.000 2.040.000.000 9.076.228.000 5.116.823.000 21,0% 814.110.000 0,40 IS GYO Ticari, Ofis, Otel, Konut 850.000.000 1.300.500.000 4.491.823.394 2.867.110.257 48,0% 351.032.334 0,45 SINPAS GYO Konut 600.000.000 348.000.000 2.196.721.319 1.020.335.383 37,0% 156.407.005 0,34 AKFEN GYO Otel 184.000.000 237.360.000 1.652.131.447 777.546.534 24,0% 55.102.173 0,31 NUROL GYO Ticari, Konut, Ofis 80.000.000 334.400.000 1.838.387.168 144.792.410 28,0% 213.634.499 2,31 SAF GYO Ofis, Konut, Fabrika 886.601.669 753.611.419 1.997.678.858 1.337.338.299 34,0% 210.010.181 0,56 YENİ GİMAT GYO Otel, Ticari 107.520.000 1.464.422.400 1.782.792.836 1.768.131.345 77,0% 175.714.313 0,83 HALK GYO Ticari, Ofis, Konut 790.000.000 711.000.000 1.104.093.944 903.575.978 23,0% 105.049.155 0,79 YESIL GYO Ticari, Konut 235.115.706 141.069.424 1.739.040.292 245.113.722 24,0% 31.164.803 0,58 AKMERKEZ GYO Ticari 37.264.000 756.459.200 233.966.459 207.070.121 18,0% 114.393.152 3,65 KILER GYO Ticari, Konut, Ofis 124.000.000 198.400.000 1.269.915.672 760.582.800 30,0% 28.490.290 0,26 AKIS GYO Ofis, Konut 200.000.000 548.000.000 1.755.063.218 1.052.849.419 27,0% 79.593.152 0,52 ÖZAK GYO Konut, Ticari, Turizm 250.000.000 505.000.000 1.732.347.871 1.150.733.486 14,0% 124.493.061 0,44 REYSAS GYO Depo 246.000.001 164.820.001 898.950.895 292.264.641 38,0% 80.738.594 0,56 DOGUS GYO Ticari, Konut, Ofis 239.000.331 1.001.411.387 980.938.874 788.734.592 5,0% 59.744.492 1,27 PANORA GYO Ticari 87.000.000 391.500.000 764.791.150 758.823.880 26,0% 62.792.477 0,52 VAKIF GYO Ofis 213.000.000 489.900.000 975.646.212 833.320.595 24,0% 3.056.841 0,59 ALARKO GYO Ofis, Konut, Otel 10.650.794 457.345.094 610.447.514 606.604.172 48,0% 21.866.278 0,75 SERVET GYO Ticari 52.000.000 137.280.000 528.354.488 288.581.641 5,0% 51.803.178 0,48 ÖZDERICI GYO Ofis, Konut 100.000.000 131.000.000 446.956.214 282.027.752 28,0% 12.531.615 0,46 TSKB GYO Ofis, Konut, Otel 150.000.000 96.000.000 418.865.023 202.546.551 24,0% 17.290.566 0,47 PERA GYO Ticari, Otel, Ofis 89.100.000 42.768.000 203.001.504 154.843.915 51,0% 8.505.882 0,28 ATAKULE GYO Ticari, Ofis, Otel, Konut 84.000.000 220.080.000 296.182.508 292.994.987 16,0% 6.418.197 0,75 KÖRFEZ GYO Konut, Ticari 66.000.000 100.980.000 113.376.675 78.855.263 1,0% 78.519.838 1,28 YAPI KREDI KORAY GYO Ofis, Konut 40.000.000 59.600.000 102.853.169 63.647.521 44,0% 44.204.882 0,94 AVRASYA GYO Ticari, Ofis 72.000.000 89.280.000 130.247.492 125.229.795 41,0% 6.338.206 0,71 ATA GYO Ticari 23.750.000 109.250.000 63.332.806 33.910.711 23,0% 2.436.338 3,22 IDEALIST GYO Ticari 10.000.000 16.500.000 8.701.354 8.669.749 25,0% 1.525.424 1,90 SEKTÖR TOPLAM/ORTALAMA 10.237.002.501 24.292.136.924 56.054.785.356 32.656.985.519 7.096.633.926 0,74 EKGYO Hariç Değerler 6.437.002.501 12.892.136.924 37.412.836.356 22.163.058.519 2.916.966.926 0,58 Oranlar ŞİRKET ADI Net Kar (son 4 çeyrek) Finansal Borçlar Net Borç / Net Nakit (-) Net Yabancı Para Pozisyonu Aktif Karlılığı - % Özsermaye Karlılığı - % Finansal Borçlar/Özsermaye (%) Net Borç / Özkaynak Yabancı Para Net Pozisyon / Özkaynak Yabancı Para Net Pozisyon / Piyasa Değeri EMLAK KONUT GYO 2.060.767.000 275.079.000-2.938.714.000 0 11,1% 19,6% 2,6% -28,0% 0,0% 0% TORUNLAR GYO 1.645.384.000 2.722.730.000 2.132.022.000-2.508.259.000 18,1% 32,2% 53,2% 41,7% -49,0% -123% IS GYO 487.336.649 989.171.013 912.766.580-223.918.448 10,8% 17,0% 34,5% 31,8% -7,8% -17% SINPAS GYO -38.538.063 726.886.859 701.771.162-640.315.140-1,8% -3,8% 71,2% 68,8% -62,8% -184% AKFEN GYO 19.490.939 759.122.153 744.869.812-679.206.990 1,2% 2,5% 97,6% 95,8% -87,4% -286% NUROL GYO 117.679.974 677.802.789 672.893.739-529.399.669 6,4% 81,3% 468,1% 464,7% -365,6% -158% SAF GYO -9.547.229 625.159.095 604.696.505-615.697.200-0,5% -0,7% 46,7% 45,2% -46,0% -82% YENİ GİMAT GYO 320.380.452 0-119.414.024 40.031.864 18,0% 18,1% 0,0% -6,8% 2,3% 3% HALK GYO 51.648.082 13.118.260-62.252.742 914.084 4,7% 5,7% 1,5% -6,9% 0,1% 0% YESIL GYO 3.443.273 537.261.351 535.784.923-75.918.071 0,2% 1,4% 219,2% 218,6% -31,0% -54% AKMERKEZ GYO 76.282.520 15.541.667 216.737 343.017 32,6% 36,8% 7,5% 0,1% 0,2% 0% KILER GYO 17.209.801 440.087.784 436.482.684-301.382.473 1,4% 2,3% 57,9% 57,4% -39,6% -152% AKIS GYO 295.201.563 686.392.843 643.182.772-526.002.357 16,8% 28,0% 65,2% 61,1% -50,0% -96% ÖZAK GYO 142.925.710 455.333.384 409.670.726-199.577.254 8,3% 12,4% 39,6% 35,6% -17,3% -40% REYSAS GYO 2.741.034 591.629.454 561.361.618-268.985.432 0,3% 0,9% 202,4% 192,1% -92,0% -163% DOGUS GYO 85.442.663 172.500.030 155.042.944-168.480.207 8,7% 10,8% 21,9% 19,7% -21,4% -17% PANORA GYO 95.594.578 0-26.460.910 119.258 12,5% 12,6% 0,0% -3,5% 0,0% 0% VAKIF GYO 62.508.831 0-258.250.728 0 6,4% 7,5% 0,0% -31,0% 0,0% 0% ALARKO GYO 80.275.652 0-275.426.422 279.908.149 13,2% 13,2% 0,0% -45,4% 46,1% 61% SERVET GYO 63.518.136 177.913.990 150.697.106-169.256.919 12,0% 22,0% 61,7% 52,2% -58,7% -123% ÖZDERICI GYO 58.513.478 135.047.561 132.403.110-6.318.513 13,1% 20,7% 47,9% 46,9% -2,2% -5% TSKB GYO 23.443.972 211.689.350 209.496.782-211.580.637 5,6% 11,6% 104,5% 103,4% -104,5% -220% PERA GYO 267.335 37.291.912 33.400.636 0 0,1% 0,2% 24,1% 21,6% 0,0% 0% ATAKULE GYO 38.701.669 0-38.033.916 19.721.432 13,1% 13,2% 0,0% -13,0% 6,7% 9% KÖRFEZ GYO 29.703.684 0-38.030.358 0 26,2% 37,7% 0,0% -48,2% 0,0% 0% YAPI KREDI KORAY GYO 18.476 16.111.632 585.227-91.358 0,0% 0,0% 25,3% 0,9% -0,1% 0% AVRASYA GYO 14.035.260 4.360.375-1.127.542-135.075 10,8% 11,2% 3,5% -0,9% -0,1% 0% ATA GYO -335.313 28.956.701 19.383.688 0-0,5% -1,0% 85,4% 57,2% 0,0% 0% IDEALIST GYO 566.934 0-1.354.618 0 6,5% 6,5% 0,0% -15,6% 0,0% 0% SEKTÖR TOPLAM/ORTALAMA 5.744.661.060 10.299.187.203 5.297.663.491-6.783.486.939 EKGYO Hariç Değerler 3.683.894.060 10.024.108.203 8.236.377.491-6.783.486.939 19