Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. FİYAT TESPİT RAPORU ANALİZİ 5 MAYIS 2016
İÇİNDEKİLER 1- HALKA ARZA İLİŞKİN BİLGİLER... 2- ŞİRKET HAKKINDA ÖZET BİLGİ... 3- FİNANSAL BİLGİLER... 4- DEĞERLEME HAKKINDA ÖZET BİLGİ... 5- NİHAİ GÖRÜŞ... 1 2 5 6 7 İşbu rapor, Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ( HALK YATIRIM ) tarafından, Sermaye Piyasası Kurulu VII-128.1 Pay Tebliği nin 29.maddesine istinaden hazırlanmıştır. Rapor, Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin halka arzının, Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporu nu değerlendirmek amacıyla hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırım kararlarının ilgili izahnamenin incelenmesi sonucu verilmesi gerekmektedir. Rapor içerisinde bulunabilecek hata ve noksanlıklardan dolayı Halk Yatırım hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. HALK YATIRIM/ARAŞTIRMA
1- Halka Arza İlişkin Bilgiler Tablo 1 - Halka Arza İlişkin Genel Bilgiler Çıkarılmış Sermaye Halka Arz Edilecek Paylar 90.000.000 TL 22.500.000 TL (ortak satışı) Halka Açıklık Oranı 25,00% Halka Arz Yöntemi Halka Arz Aracılığı Borsa'da Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış En İyi Gayret Aracılığı Tahsisatlar Yurtiçi Bireysel Yatırımcılar (%80) Yurtiçi Kurumsal Yatırımcılar (%20) Dağıtım Halka Arz Zamanlaması Halka Arz Satış Fiyatı Bireysel yatırımcılara oransal dağıtım, kurumsal yatırımcılara Finans Yatırım'ın önerileri de dikkate alınarak kendi payları için Ortaklar tarafından karar verilecektir. Talep Toplama : 5-6 Mayıs 13,60 TL Kaynak: Via GYO Fiyat Tespit Raporu Halka arz, ortak satış yöntemi ile gerçekleştirilecektir. Via GYO'nun sermayesinde bulunan Ali Bayraktar, Coşkun Bayraktar ve Mehmet Bayraktar a ait paylar halka arz edilecek olup halka arzda Via GYO ya nakit girişi olmayacaktır. Halka arz halka açıklık oranı %25 olacak şekilde planlanmıştır. Halka arz edilecek payların nominal değeri 22.500.000 TL olacaktır. Halka arz Borsada 'Sabit Fiyatla Talep Toplama' ve 'En İyi Gayret Aracılığı Yöntemi ile gerçekleştirilecektir. İskontolu halka arz fiyatı 13,60 TL olarak belirlenmiştir. HALKA ARZ TEŞVİKLERİ: Günlük Alım Emri Taahhüdü: Halka arz edenler adına Finans Yatırım tarafından, halka arz edilen payların Borsa da işlem görmeye başladığı gün dahil olmak üzere 15 gün süreyle halka arz büyüklüğünün en fazla %15 ine denk gelmek üzere her bir işlem gününde halka arz fiyatında günlük 225.000 adet nominal alım emri girilecektir. %100 Geri Alım Garantisi: Halka arz sonucu Via GYO payı alan tüm yatırımcılar, halka arzdan satın aldıkları payların tamamını veya bir kısmını Via GYO paylarının Borsa da işlem görmeye başlamasından itibaren 90 gün süreyle aralıksız bir şekilde hesaplarında tutmaları durumunda, 90 gün içerisinde hesaplarında gün sonunda bulunan en düşük şirket pay miktarının 14,00 TL fiyat ile halka arz edenlere geri satma hakkına sahip olacaktır. 1
Arz öncesi ve sonrası ortaklık yapısı aşağıdaki tabloda verilmektedir. Tablo 2 - Ortaklık Yapısı Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası Ortak Pay Grubu Sermaye (TL) Sermayedeki Payı (%) Sermaye (TL) Sermayedeki Payı (%) Çoşkun Bayraktar Ali Bayraktar Mehmet Bayraktar A 1.000.000 1.000.000 30.000.000 33,33 B 29.000.000 21.500.000 A 1.000.000 1.000.000 30.000.000 33,33 B 29.000.000 21.500.000 A 1.000.000 1.000.000 30.000.000 33,33 B 29.000.000 21.500.000 22.500.000 22.500.000 22.500.000 25,00 25,00 25,00 Halka Açık B - - - 22.500.000 22.500.000 25,00 Toplam A 3.000.000 3.000.000 90.000.000 100,00 B 87.000.000 87.000.000 90.000.000 100,00 Kaynak: Via GYO Fiyat Tespit Raporu 2- Şirket Hakkında Özet Bilgi 1953 yılında Bayraktar Grup adı altında kurulan şirket 1995 yılında Bayraktar Kardeşler olarak yeni bir yapıya bürünmüştür. 2008 yılı itibariyle şirket AVM, ofis, konut ve eğlence merkezlerini içinde barındıran karma gayrimenkul projeleri geliştirmeye odaklanmıştır. Şirketin geliştirdiği ilk proje İstanbul Anadolu yakasındaki Viaport Asia alışveriş merkezi projesidir. Şirket in ana faaliyet konusu gayrimenkul projeleri, gayrimenkuller ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak üzere kurulmuş bir yatırım ortaklığıdır. Şirket in iş modeli; uzun vadeli kiralama yöntemi ile belirlenen arazilerde gayrimenkul projesi geliştirilmesine dayanmaktadır. Bu durum Şirket in arsa alımlarına ilişkin yatırım maliyetlerini içermekte ve aynı anda bir çok sayıda büyük çaplı projeyi aynı zamanda geliştirebilme esnekliğine sahiptir. Şirket Portföyü: Via GYO'nun portföyünde Viaport Asia, Viaport Houses&Suites, Viaport Venezia, Viaport Marina, Vialand ve Kurtköy'de yaklaşık 7,700 m 2 lik boş kiralanmış arsa mevcuttur. Via GYO portföyünde yer alan gayrimenkullerin, lokasyonları, kullanım alanları, sahiplik oranları, rayiç değerleri, brüt kira alanları, vb. hususlar açık ve net bir şekilde ifade edilmiştir. Via GYO Gayrimenkul Portföyü Lokasyon Yüz Ölçümü VIA GYO Payı Pazar Değeri Viaport Asia Pendik/İstanbul 296,164 100% 1,273,992,000 Viaport Houses Suites Pendik/İstanbul 26,056 100% 12,278,000 Vaiaport Marina Tuzla/İstanbul 370,99 100% 651,321,842 Vialand Eyüp/İstanbul 73,083 50% 602,540,498 Viaport Venezia Gaziosmanpaşa/İstanbul 471,035 50% 629,750,000 Pendik Arsa Pendik/İstanbul 7,684 100% 8,250,000 Gayrimenkul Portföyü 3,178,140,180 Kaynak: Via GYO Fiyat Tespit Raporu 2
Viaport Asya Projesi: Proje, 2008 yılında faaliyete geçmiştir. Toplam kiralanabilir alan 76,126 m 2 büyüklüğündedir ve Aralık 2015 itibariyle doluluk oranı %99,2'dir. Proje, Viaport Outlet AVM, Crowne Plaza Otel, konut ve ofislerden oluşan bağımsız ünitelerden oluşmaktadır. Projenin kurulu olduğu arsanın kullanım hakkı Pendik Belediyesinden alınmıştır ve 2037 yılına kadar Via GYO'ya tahsis edilmiştir. Viaport Asya AVM'nin 2015 yılı kira geliri 87,1 mn TL düzeyindedir. Kira gelirleri Euro cinsinden olup şirket kurların dalgalandığı dönemlerde kur sabitlemesi yapmamaktadır. 2015 yılı toplam ziyaretçi sayısı 20,2 milyondur. Şirket 22,610 m 2 'lik genişleme etabı için çalışmalarına devam etmektedir. Etabın 2016 yılı Haziran ayına kadar tamamlanması beklenmektedir. Aynı komplekste bulunan Crowne Plaza Otel 2010 yılında faaliyete geçmiştir. Otel 336 oda kapasitelidir. Doluluk oranı ise 2015 yılı itibariyle %75,6 seviyesindedir. Viaport Houses & Suites projesi inşaat işleri 2013 yılında tamamlanmıştır. 617 konutun 264 ünitesi arsa sahibine teslim edilmiş ve geri kalan 353 bağımsız ünite Via GYO mülkiyetinde kalmıştır. 2015 yılı sonu itibariyle 33 adet bağımsız bölümün teslimi gerçekleşmemiştir. Vialand: Türkiye de tema parkı konseptini AVM, otel ve gösteri merkezleriyle birleştiren ilk alışveriş, eğlence ve yaşam kompleksi olan Vialand, Via GYO ve Gürsoy grup ortaklığında 2013 yılında kurulmuştur. Vialand, İstanbul/Eyüp te yer almakta olup, söz konusu arazinin maliki durumunda olan İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile yapılan anlaşma çerçevesinde Via GYO, alışveriş merkezi ve eğlence parkı ile konaklama tesisleri için belirlenmiş olan yapım sürelerinden sonra başlamak üzere arazinin 30 yıllığına işletme hakkına sahip olmuştur. Söz konusu sözleşmede, alışveriş merkezinin yapım süresi 24 ay olarak, eğlence parkı ile konaklama tesisleri için ise söz konusu süre 48 ay olarak belirlenmiştir. Vialand AVM 98.666 m 2 kiralanabilir alanıyla Viaport Asya Outlet AVM den daha büyük bir alana sahiptir. AVM nin doluluk oranı 2015 yılsonu itibariyle %87 seviyesindedir. Şirket in gelirlerinin %76 sı aynı dönemde alışveriş merkezi kiralarından gelirken %24 ü Tema Park tan elde edilmektedir. Vialand kompleksi içinde 101 odalı Vialand Palace Hotel i barındırmaktadır. Vialand projesindeki Vialand Palace Otel e ilişkin maliyetler Vialand AVM maliyetlerinden ayrılmadığı için AVM maliyetleri içerisinde sunulmaktadır ve gerçeğe uygun değer Vialand AVM ile birlikte tespit edilmektedir. 2015 yılsonu itibariyle ortalama doluluk oranı %71,9 seviyesindedir. 3
Viaport Venezia: Viaport Venezia projesi, Gaziosmanpaşa, İstanbul da bulunan arsada, arsa maliki olan KİPTAŞ ile Via GYO ortaklığında arsa karşılığı gelir paylaşımı modeliyle 2011 yılında başlatılmıştır. Bu proje kapsamında konut ve ofislerden oluşan bağımsız bölümler ve alışveriş merkezi bulunmaktadır. Konut ünitelerinin tamamı 31 Aralık 2015 tarihi itibariyle satılmış olup, satılabilir durumda sadece 545 m 2 ofis alanı mevcuttur. Satışı yapılmış olup kesin teslim tutanakları imzalanmayan ve şirket stok hesabında kayıtlı stokların teslim işlemlerinin büyük ölçüde 2016 ilk yarısında tamamlanması beklenmektedir. Viaport Venezia AVM, 2015 Ağustos ayı başında faaliyetlerine başlamıştır. Bu projede yer alan alışveriş merkezinde Via GYO ve Güryapı nın eşit ortaklığında kurulan V-G Adi Ortaklığı nın %55 oranında hissesi bulunmakta olup, geriye kalan %45 oranındaki pay KİPTAŞ a aittir. KİPTAŞ ile yapılan gelir paylaşım sözleşmesine göre, Eylül 2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere işletme dönemi boyunca alışveriş merkezinin kira gelirinin %45 lik kısmı KİPTAŞ a ödenmektedir. Viaport Marina: Viaport Marina Projesi, Via GYO nun 25 Şubat 2013 tarihinde imzalanan kullanım izni sözleşmesi çerçevesine Tuzla Belediyesi nden 30 yıllığına kiralamış olduğu arsa ve dolgu alanı üzerinde geliştirilmekte olup, Viaport un bilançosunda yatırım amaçlı gayrimenkuller hesabı altında gösterilmektedir. Sözleşme kapsamında 30 yıllık işletme süresi boyunca ödemesi yapılacak toplam kira bedeli 120,7 milyon TL+KDV dir. Proje içerisinde alışveriş merkezi, otel, tema park, akvaryum ve marina bulunmaktadır. 2015 Mayıs ayında açılan alışveriş merkezinin toplam kiralanabilir alanı 46.379 m 2 dir. 48.700 m 2 inşaat alanı üzerine kurulan tema park ve akvaryum, 2015 Temmuz ayında açılmış olup, 2015 yılı içerisinde toplam 170 bin ziyaretçi ağırlamıştır. 2015 Mayıs ayında faaliyetlerine başlayan Viaport Marina nın kapasitesi 719 yattır. Otel yatırımı devam etmekte olup, 2017 yılı Ocak ayında açılması planlanmaktadır. 4
3- Finansal Bilgiler Tablo 3 VİA GYO- Özet Finansallar Via GYO, Bilanço (TL) 2014 2015 Değişim (%) DÖNEN VARLIKLAR 494.936.124 542.985.146 10% Nakit ve Benzerleri 61.159.476 72.320.987 18% Ticari Alacaklar 100.441.266 42.308.403-58% Gayrimenkul Stokları 167.189.443 306.956.356 84% DURAN VARLIKLAR 1.897.779.333 2.721.025.147 43% Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 1.848.885.468 2.680.505.289 45% TOPLAM AKTİFLER 2.392.715.457 3.264.010.293 36% KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER Kısa Vadeli Borçlanmalar 54.819.040 159.542.858 191% Uzun Vadeli Borçlanmaları Kısa Vadeli Kısımları 119.474.115 120.512.816 1% Ertelenmiş Gelirler 351.833.136 350.674.206 0% UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 722.934.907 740.316.315 2% Uzun Vadeli Borçlanmalar 418.799.211 692.913.104 65% ÖZSERMAYE (ANA ORTAKLIĞA AİT) 1.058.570.094 1.815.281.965 71% Ödenmiş Sermaye 45.000.000 90.000.000 100% TOPLAM PASİFLER 2.392.715.457 3.264.010.293 36% Via GYO, Gelir Tablosu (TL) 2014 2015 Değişim (%) Satış Gelirleri 173.408.729 328.819.939 90% Satışların Maliyeti -50.853.588-164.538.833 224% Brüt Kar 122.555.141 164.281.106 34% Brüt Kar Marjı % 71% 51% Genel Yönetim Giderleri -14.138.860-20.410.057 44% Pazarlama ve Satış Giderleri -5.285.774-4.225.140-20% Vergi ve Faiz Öncesi Faaliyet Karı 103.130.507 139.645.909 35% Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Değer Artışları 31.940.304 445.686.104 1295% Esas Faaliyet Diğer Gelirler 1.531.219 3.028.210 98% Esas Faaliyet Diğer Giderler -3.127.124-11.019.393 252% Esas Faaliyet Karı 133.474.906 577.340.830 333% Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımların Karı/(Zararı) -16.198.145-20.647.429 27% Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler, net 1.283.472 275.029-79% Finansman Gelir/Gideri Öncesi Faaliyet Karı 118.560.233 557.148.430 370% Finansal Gelirler 14.224.487 477.736-97% Finansal Giderler -39.120.024-103.177.313 164% Vergi Öncesi Kar/(Zarar) 93.664.696 454.448.853 385% Vergi Gideri -20.120.388 252.191.151 a.d. Cari Dönem Vergi Gideri -8.554.733 0 a.d. Ertelenmiş Vergi Geliri/(Gideri) -11.565.655 252.191.151 a.d. Net Dönem Karı 73.544.308 706.640.004 861% Ana Ortaklık Payı 88.491.590 706.640.004 699% Konrol Gücü Olmayan Paylar -68.688 0 a.d. kaynak Kaynak: Via GYO Fiyat Tespit raporu 5
4- Değerleme Hakkında Özet Bilgi Oyak Yatırım Menkul Değerler tarafından hazırlanmış ve Kamuyu Aydınlatma Platformu nda yayınlanmış olan Via GYO Fiyat Tespit Raporu nda Via GYO halka arzı için 13,60 TL fiyat açıklandı. Fiyat tespit raporunda, Net Aktif Değer (NAD) Analizi, Piyasa Değeri / Defter Değeri, Firma Değeri / FAVÖK (FD/FAVÖK) çarpanları kullanılarak her birine eşit (%33) ağırlık verilmiştir. VİA GYO Değerleme Metedoloji Pay Değeri (TL) Ağırlık NAD'a göre İskonto Ağırlıklandırılmış Pay Değeri NAD 13,59 33% 41% 4,53 PD/DD 12,23 33% 47% 4,08 FD/FAVÖK 14,97 33% 35% 4,99 Halka Arz Pay Değeri - TL 13,60 Toplam Pay Sayısı - mn TL 90 Halka Arz Toplam Şirket Piyasa Değeri - mn TL 1.224 Pay Başına NAD- TL 22,93 NAD'a göre İskonto -41% Kaynak: Via GYO Fiyat Tespit raporu 1- Net Aktif Değer Yöntemi (NAD): Via GYO nun, net aktif değeri 2.063 milyon TL dir. Şirket in sermayesi 90 milyon TL olup, birim pay başına net aktif değer 22,93 TL dir. NAD/PD ağırlık ortalama iskonto oranı olan %41 dikkate alındığında Via GYO nun hedef piyasa değeri 1.223 milyon TL ve pay başına piyasa değeri 13,59 TL olarak hesaplanmıştır. Via GYO, Net Aktif Değer Tablosu Via GYO Toplam Rayiç Portföy ve Pay Başına Aktif Değer Değer (mn TL) Via Port Asya 1.274 Vialand Projesi 630 Via Port Venezia 603 Via Port Marina 651 Via Port Houses & Suites 12 Arsalar 8 GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ 3.178 Hazır Değerler (+) 72 Diğer Aktifler (+) 204 Finansal Borçlar (-) 915 Diğer Yükümlülükler (-) 476 Toplam Net Aktif Değer 2.063 Toplam Pay Sayısı 90 Pay Başına Net Aktif Değer (TL) 22,93 Kaynak: Via GYO Fiyat Tespit raporu Via GYO, Net Aktif Değeri NAD- TL mn 2.063 Prim/(İskonto) 41% İskonto Uygulanmış NAD - TL mn 1.223 Toplam Pay Sayısı - TL mn 90 Pay Başına Piyasa Değeri - TL 13,59 6
2- Piyasa Çarpanları Yöntemi: Benzer GYO lar ortalama PD/DD çarpanına ve FD/FAVÖK çarpanına %33 er ağırlık verilmiştir. Piyasa Değeri /Defter Değeri PDD/DD Değerleme Via GYO Defter Değeri - TL mn 1.815 Ağırlık Ortalama PD/DD 0.61x Via GYO Piyasa Değeri - TL mn 1.101 Via GYO Toplam Pay Sayısı - TL mn 90 Pay Başına Değer - TL 12,23 Firma Değeri /FAVÖK Firma Değeri /FAVÖK Değerleme FAVÖK 142 Ağırlık Ortalama FD/FAVÖK 15.3x Firma Değeri - TL mn 2.171 Net Borç - TL mn 824 Via GYO Piyasa Değeri - TL mn 1.347 Via GYO Toplam Pay Sayısı - TL mn 90 Pay Başına Değer - TL 14,97 5- Nihai Görüş Via GYO için hazırlanan fiyat tespit raporunda, değerleme için kullanılan yöntemler ayrıntılı ve net bir şekilde açıklanmış, Şirket hakkında yeterli bilgiler aktarılmıştır. Net Aktif Değer Analizi nde, Şirketin portföyündeki taşınmazların gayrimenkul değerleme ekspertiz raporlarında dikkate alınmış olması sebebiyle net aktif değer hesaplamasının dışında tutulmasını olumlu karşılıyoruz. Ancak, benzer olarak alınan şirketlerin bazılarının piyasa değeri büyüklüğü ve portföy çeşitliliği bakımından Via GYO ile karşılaştıralabilir şirketler olmadığı düşüncesindeyiz. Viaport Marina ve Viaport Venezia projelerinin yıl içerisinde tamamlanmaması ve 2015 yılında tüm yıl boyunca kira getirisi sağlamadığından dolayı, kira getirisi/gayrimenkul değeri oranının dikkate alınmamasının yerinde olduğunu düşünüyoruz. Önümüzdeki dönemde yeni yatırımların devreye girmemesi durumunda üst hakkı kullanım süresinin dolmasına kalan süre yaklaştıkça, şirket değerinin, portföydeki gayrimenkullerin değerinin düşebilecek olmasından dolayı olumsuz etkilenebileceğini düşünüyoruz. Sonuç olarak halka arz fiyatının, halka açık diğer GYO ların iskonto oranlarını dikkate aldığımızda makul bir seviyede olduğu ancak GYO iskontosunun dışında bir halka arz iskontosu içermediği görüşündeyiz. 7
Çekince: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri, yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu sayfalarda yayınlanan görüş, yorum, ve öneriler nedeniyle ortaya çıkacak kazanç veya kayıplardan Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. Buradaki yazı, görüş ve yorumlar yatırımcıları bilgilendirme niteliği taşımaktadır. Burada yayınlanan hiçbir yazı, görüş ve analizler izin alınmadan yazılı veya görsel basın organlarında yayınlanamaz. 8