KAYSERİ İLİ MELİKGAZİ İLÇESİ YEŞİLYURT MAHALLESİ 12210 ADA 2 PARSEL 2017
İÇİNDEKİLER İÇİNDEKİLER...1 ŞEKİLLER...1 EKLER...1 1 PLANLAMANIN GEREKÇESİ VE AMACI...1 2 PLANLAMA ALANININ KONUMU...1 3 JEOLOJİK YAPI...3 3.1 İnceleme Alanı Jeolojisi...3 3.2 Deprem Durumu...3 3.3 Yerleşime Uygunluk...4 4 PLANLAMA ALANI MEVCUT İMAR DURUMU...4 5 PLANLAMA KARARLARI...6 6 PLAN NOTLARI...10 7 EKLER...13 7.1 KURUM GÖRÜŞLERİ...13 ŞEKİLLER Şekil 1 Melikgazi ilçesi ülke ve bölge içindeki yeri...1 Şekil 2 Planlama alanının Kayseri içindeki konumu...2 Şekil 3 Proje alanı çevresinin deprem bölgeleri haritası...3 Şekil 4 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı...5 Şekil 5 1/25.000 Ölçekli Kayseri Büyükşehir Belediyesi Nazım İmar Planı...5 Şekil 6 Planlama alanı yakın çevresinde onaylı plan durumu...6 Şekil 7 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı...8 Şekil 8 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı...9 EKLER 1
1 PLANLAMANIN GEREKÇESİ VE AMACI Planlama alanını oluşturan Toplu Konut İdaresi mülkiyetindeki 12210 ada 2 numaralı parsel Kayseri ili Melikgazi ilçesi Yeşilyurt Mahallesi nde yer almaktadır. Söz konusu parsel üzerinde Toplu Konut Projesi gerçekleştirilmesi amacıyla 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hazırlanmıştır. 2 PLANLAMA ALANININ KONUMU Planlama çalışması yapılan Melikgazi ilçesinin nüfusu 2016 yılı nüfus sayımına göre 554.549 kişidir. Kayseri ili içerisinde %40 oran ile en fazla nüfusu barındıran Melikgazi ilçesi kuzeyde Kocasinan, doğuda Bünyan, güneyde Talas, Develi ve Hacılar, batıda ise İncesu ilçesi ile komşudur. Şekil 1 Melikgazi ilçesi ülke ve bölge içindeki yeri 1
Planlama alanını oluşturan yaklaşık 24 ha büyüklüğündeki 12210 ada 2 numaralı parsel Kayseri il merkezinin yaklaşık 15 km doğusunda yer almaktadır. Proje alanına ulaşım Kayseri-Sivas karayolu ile sağlanmaktadır. Şekil 2 Planlama alanının Kayseri içindeki konumu 2
3 JEOLOJİK YAPI 3.1 İnceleme Alanı Jeolojisi Yapılan çalışmalar neticesinde; planlama alanının Üst Pliyosen yaşlı Velibaba İgnimbiritlerinden oluştuğu saptanmıştır. Birimin rengi üstten alta doğru yer yer siyah, koyu gri, altta doğru gittikçe açık gri ve pembedir. Volkanik kökenli olan tüflerin dayanımları düşüktür. Velibaba İgnimbriti (plev): Birim gri, koyu gri, siyah renklerin yamsıra kiremit kırmızısı ve pembe renklerin de izlendiği oldukça sert, iyi kaynaklanma gösteren ignimbirit olarak gözlenmektedir. Daha önce yapılan çalışmalara (Pasquare, 1968) dayanılarak birime Velibaba İgnimbiriti adı verilmiştir. Bölgede oldukça geniş alanlara yayılmış olup, buna bağlı olarak değişik kaya türü özellikleri sergilemektedir.. Yapılan çalışmalarda birimin yaşı ÜST PLİYOSEN BAŞLANGICI olarak tespit edilmiştir. 3.2 Deprem Durumu Planlama alanı ve çevresi Türkiye Deprem Bölgeleri Haritasına göre 3. derece deprem bölgeleri içerisinde yer almaktadır. Şekil 3 Proje alanı çevresinin deprem bölgeleri haritası 3
3.3 Yerleşime Uygunluk Planlama alanı içerisinde yürütülen, jeolojik-jeoteknik, morfolojik, hidrojeolojik incelemeler sonucunda elde edilen veriler doğrultusunda; çalışma alanı yerleşime uygunluk açısından, Önlemli Alan 2.1: Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar (Ö.A-2. 1) olarak tek sınıfta değerlendirilmiştir. Bu alanlar topoğrafik eğimin % 0-60 arasında olduğu; jeolojik açıdan temel zemini Pliyosen yaşlı tüflerin (Velibaba İgnimbiriti) oluşturduğu, doğal afet tehlikesi açısından önlem alınmadığı takdirde az dayanımlı, kırıklı, çatlaklı özellik sunması nedeniyle, yapılacak kontrolsüz kazılarda ve kazı şevleri sırasında stabilite sorununun beklendiği alanlardır. Planlama alanında yapılan maden arama çalışmaları sonucunda arazi içerisinde derinlikleri 4-8 m olan irili ufaklı çukurlar oluşmuştur. Bu çukurların hafriyatları da arazi içerisinde bırakılarak küçük çapta tümseklikler oluşturmuştur. Bu durum arazide çok sık kot farklılıkları oluşmasına neden olmakla beraber bina yapım aşamasında stabilite sorunlarına neden olacaktır. Alan imara açılıp konut yapımı projelendirilirken bina temeli bazında zemin etüdü yapılarak ayrıntılı olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Proje alanının özellikle doğu ve kuzey cephesinde dik yamaçlar bulunmaktadır. Bu alanlarda temel kazısı ve derin temel kazılarında stabiliteyi korumak açısından şev stabilitesi analizleri mutlaka yapılmalı ortaya çıkan verilere göre, istinat duvarı, zemin ıslahı, çevre drenajı vb. önlemler mutlaka alınmalıdır. Bu alanlarda kontrolsüz kazılardan kaçınılmalıdır. Parsel bazında yapılacak etütlerde, zemin tanımlamaları ve jeoteknik hesaplamalar ayrıntılı olarak verilmeli, zemin büyütme zemin hakim titreşim periyot değerleri ayrıntılı olarak hesaplanmalı, temel uniform zemine oturtulmalı, uygun temel tipi ve derinliği için önerilerde bulunulmalıdır. Yapılaşma öncesi, temel altı ve çevre drenajı sistemi yapılarak yüzey ve atık suların temel ortamıyla temas etmesi önlenmeli ve ortamdan uzaklaştırılmalıdır. Açılan sondaj kuyularında yer altı suyu seviyesine rastlanılmamıştır. Bu alanlarda doğal drenaj korunmalı; alandaki doğal drenajın korunması, tüm derelerin taşkın potansiyeli açısından planlama öncesi DSİ görüşü alınmalı ve görüşte belirtilen önlem ve önerilere hassasiyetle uyulmalıdır. 4 PLANLAMA ALANI MEVCUT İMAR DURUMU Planlama alanı Yozgat-Sivas-Kayseri Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında Gelişme Konut Alanı olarak gösterilmiştir. Kayseri Büyükşehir Belediye Başkanlığı nın kurum görüşü yazısına göre; 12210 ada 2 parselde onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmamakla birlikte 1/25.000 ölçekli nazım imar planında az yoğun konut alanı olarak planlanmıştır. Planlama alanı içerisinde onaylı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı bulunmamakla birlikte alanın çevresine yönelik Kayseri Büyükşehir Belediyesinden temin edilen 1/5000 ölçekli nazım imar planlarında ise orta yoğunluklu gelişme konut alanları planlanmıştır. 4
Şekil 4 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Şekil 5 1/25.000 Ölçekli Kayseri Büyükşehir Belediyesi Nazım İmar Planı 5
Şekil 6 Planlama alanı yakın çevresinde onaylı plan durumu 5 PLANLAMA KARARLARI Kayseri ili Melikgazi ilçesi Yeşilyurt Mahallesi 12210 ada 2 numaralı parsele yönelik temin edilen kurum görüşleri doğrultusunda 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hazırlanmıştır. Planlama alanı nüfusu yaklaşık 2800 kişi olarak belirlenmiştir. Planlama alanının ulaşımı 12210 ada 2 parsel çevresinde onaylı bulunan imar planlarında 25 m genişliğinde belirlenen ve planlama alanının batı sınırını oluşturan taşıt yolundan sağlanmaktadır. Hazırlanan imar planı ile 24 ha büyüklüğündeki alanda toplu konut projesi gerçekleştirilebilmesi amacıyla orta yoğunlukta (150 kişi/ha) 9 ha gelişme konut alanı önerilmiştir. Gelişme konut alanları için yapılaşma şartları Emsal:0,90 ve Yençok:15.50 olarak belirlenmiştir. Konut alanlarının alışveriş ihtiyaçlarının karşılanabilmesi amacıyla plan sınırları içerisinde yaklaşık 2500 m² (0,25 Ha) büyüklüğünde ticaret alanı önerilmiştir. Ticaret alanında yapılaşma şartları Emsal: 0,20 Yençok: 6.50 olarak belirlenmiştir. Planlama alanı içerisinde 7500 m² alanda bir adet İlkokul, 12500 m² alanda bir adet Lise alanı ayrılarak Eğitim Tesisi ihtiyacının karşılanması amaçlanmıştır. Ayrıca sosyal tesis ihtiyacı için 3500 m² Sosyal Tesis Alanı, sağlık tesisi ihtiyacı için de 6000 m² büyüklüğünde Sağlık Tesisi Alanı ayrılmıştır. Plan sınırları içerisinde kişi başına yaklaşık 11,5 m² yeşil alan planlanarak 3,5 ha park alanı önerilmiştir. 6
Tablo 1 1/5000 Nazım imar planı alan dağılım tablosu ALAN Kişi Başı Kullanım Oran (m2) Alan (m2) GELİŞME KONUT ALANI 36.46% 97975.5 34.99 TICARET ALANI 1.21% 3263.50 1.17 EĞİTİM TESİSİ ALANI 7.58% 20359.63 7.27 SOSYAL TESİS ALANI 1.67% 4475.48 1.6 SAGLIK TESİSİ ALANI 2.23% 5997.21 2.14 İBADET ALANI 1.02% 2746.95 0.98 PARK 12.43% 33400.50 11.93 YOL 37.40% 64809.77 TOPLAM PLANLAMA ALANI 233028,79 Tablo 2 1/1000 Uygulama imar planı alan dağılım tablosu Kullanım ORAN ALAN (m2) Kişi Başı Alan (m2) GELISME KONUT ALANI 37.38% 87109.58 31.11 TICARET ALANI 1.04% 2418.39 0.86 ILKOKUL ALANI 3.24% 7557.39 2.7 LISE ALANI 5.37% 12518.69 4.47 SOSYAL TESIS ALANI 1.52% 3543.79 1.27 SAGLIK TESISI ALANI 2.54% 5924.34 2.12 İBADET ALANI (CAMİ) 1.22% 2851.93 1.02 PARK 12.57% 29290.2 10.46 YOL 34.44% 81814.48 TOPLAM PLANLAMA ALANI 233028.79 7
Şekil 7 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı 8
Şekil 8 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 9
6 PLAN NOTLARI GENEL HÜKÜMLER 1 PLANDA VE PLAN NOTLARINDA BELİRTİLMEYEN HUSUSLARDA, 3194 SAYILI İMAR KANUNU, PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİ VE İLGİLİ DİĞER MEVZUAT HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. 2 PLANLAMA ALANINDA YAPILACAK OLAN HER TÜRLÜ HAFRİYAT ALIMINDA HERHANGİ BİR KÜLTÜR VE TABİAT VARLIĞINA RASTLANILMASI HALİNDE 2863 SAYILI KANUN GEREĞİ İLGİLİ KÜLTÜR VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KURULUNA VE BÖLGE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KOMİSYONUNA BİLGİ VERİLMESİ ZORUNLUDUR. 3 PLANLAMA ALANININ TAMAMINDA VE YAPILARINDA UYGULAMA AŞAMASINDA, İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİKLERİ DOĞRULTUSUNDA TÜRK STANDARTLARI ENSTİTÜSÜNÜN İLGİLİ STANDARTLARINA UYULARAK ENGELLİLER İÇİN GEREKLİ DÜZENLEMELER YAPILACAKTIR. 4 PLANLAMA ALANI İÇERİSİNDE YAPILACAK BÜTÜN YAPILARDA PLAN, FEN, SAĞLIK, GÜVENLİ YAPILAŞMA, ESTETİK VE ÇEVRE ŞARTLARI İLE İLGİLİ MEVZUAT HÜKÜMLERİNE VE TSE TARAFINDAN BELİRLENMİŞ STANDARTLARA UYULACAKTIR. 5 İMAR PLANI İLE MÜLKİYET ARASINDA 3 m. YE KADAR OLAN UYUŞMAZLIKLARDA YOL İSTİKAMETİNİ VE GENİŞLİĞİNİ DEĞİŞTİRMEMEK KOŞULU İLE PLAN DEĞİŞİKLİĞİ YAPILMAKSIZIN DÜZELTME YAPMAYA İLGİLİ BELEDİYELER YETKİLİDİR. ÖZEL HÜKÜMLER 1 PLANLAMA ALANININ TAMAMI 3. DERECE DEPREM KUŞAĞINDA KALDIĞINDAN, PLANLAMA ALANI İÇİNDE YAPILACAK YAPI VE TESİSLERDE DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİ İLE DEPREM YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULMASI ZORUNLUDUR. 2 JEOLOJİK YAPI 2.1 ÖNLEMLİ ALAN 2.1:ÖNLEM ALINABİLECEK NİTELİKTE STABİLİTE SORUNLU ALANLAR (Ö.A-2. 1) BU ALANLAR TOPOĞRAFİK EĞİMİN % 0-60 ARASINDA OLDUĞU; JEOLOJİK AÇIDAN TEMEL ZEMİNİ PLİYOSEN YAŞLI TÜFLERİN (VELİBABA İGNİMBİRİTİ) OLUŞTURDUĞU, DOĞAL AFET TEHLİKESİ AÇISINDAN ÖNLEM ALINMADIĞI TAKTİRDE AZ DAYANIMLI, KIRIKLI, ÇATLAKLI ÖZELLİK SUNMASI NEDENİYLE, YAPILACAK KONTROLSÜZ KAZILARDA VE KAZI ŞEVLERİ SIRASINDA STABİLİTE SORUNUNUN BEKLENDİĞİ ALANLARDIR. 2.1.1 PLANLAMA ALANINDA YAPILAN MADEN ARAMA ÇALIŞMALARI SONUCUNDA ARAZİ İÇERİSİNDE DERİNLİKLERİ 4-8 M OLAN İRİLİ UFAKLI ÇUKURLAR OLUŞMUŞTUR. BU ÇUKURLARIN HAFRİYATLARI DA ARAZİ İÇERİSİNDE BIRAKILARAK KÜÇÜK ÇAPTA TÜMSEKLİKLER OLUŞTURMUŞTUR. BU DURUM ARAZİDE ÇOK SIK KOT FARKLILIKLARI OLUŞMASINA NEDEN OLMAKLA BERABER BİNA YAPIM AŞAMASINDA 10
STABİLİTE SORUNLARINA NEDEN OLACAKTIR. ALAN İMARA AÇILIP KONUT YAPIMI PROJELENDİRİLİRKEN BİNA TEMELİ BAZINDA ZEMİN ETÜDÜ YAPILARAK AYRINTILI OLARAK DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKMEKTEDİR. 2.1.2 PLANLAMA ALANININ ÖZELLİKLE DOĞU VE KUZEY CEPHESİNDE DİK YAMAÇLAR BULUNMAKTADIR. BU ALANLARDA TEMEL KAZISI VE DERİN TEMEL KAZILARINDA STABİLİTEYİ KORUMAK AÇISINDAN ŞEV STABİLİTESİ ANALİZLERİ MUTLAKA YAPILMALI ORTAYA ÇIKAN VERİLERE GÖRE, İSTİNAT DUVARI, ZEMİN ISLAHI, ÇEVRE DRENAJI VB. ÖNLEMLER MUTLAKA ALINMALIDIR. BU ALANLARDA KONTROLSÜZ KAZILARDAN KAÇINILMALIDIR. 2.1.3 PARSEL BAZINDA YAPILACAK ETÜTLERİNDE ZEMİN TANIMLAMALARI VE JEOTEKNİK HESAPLAMALAR AYRINTILI OLARAK VERİLMELİ, ZEMİN BÜYÜTME ZEMİN HAKİM TİTREŞİM PERİYOT DEĞERLERİ AYRINTILI OLARAK HESAPLANMALI, TEMEL UNİFORM ZEMİNE OTURTULMALI, UYGUN TEMEL TİPİ VE DERİNLİĞİ İÇİN ÖNERİLERDE BULUNULMALIDIR. 2.1.4 YAPILAŞMA ÖNCESİ, TEMEL ALTI VE ÇEVRE DRENAJI SİSTEMİ YAPILARAK YÜZEY VE ATIK SULARIN TEMEL ORTAMIYLA TEMAS ETMESİ ÖNLENMELİ VE ORTAMDAN UZAKLAŞTIRILMALIDIR. 3 İMAR ADA/PARSELLERİNDE BELİRTİLEN İNŞAAT EMSALİ AŞILMAMAK KOŞULU İLE AYRIK NİZAM, BİTİŞİK NİZAM, İKİZ NİZAM, BLOK NİZAM, SIRA EV VE TERAS EV ŞEKLİNDE YAPILAŞMA DÜZENLERİ YER ALABİLİR. BELİRTİLEN YAPI NİZAMLARI AYNI ADA/PARSEL İÇERİSİNDE AYRI AYRI VE BİRLİKTE KULLANILABİLİR. AYNI ADA/PARSEL İÇERİSİNDE FARKLI KAT UYGULAMASINA GİDİLEBİLİR 4 GEREKLİ OTOPARK ALANLARI, OTOPARK YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ VE STANDARTLARI DOĞRULTUSUNDA ADA/PARSEL İÇERİSİNDE ÇÖZÜMLENECEKTİR. 5 İMAR ADALARINDA YAPI YAKLAŞMA SINIRI DIŞINDA 15 m² Yİ GEÇMEYEN BEKÇİ VE GÜVENLİK KULÜBELERİ İLE NİZAMİYE VE KARŞILAMA BİRİMLERİ YAPILABİLİR, BU ALANLAR EMSALE DÂHİL DEĞİLDİR. 6 PLANLAMA ALANININ TAMAMINDA EĞİMDEN DOLAYI AÇIĞA ÇIKAN KATLAR İSKÂN EDİLEBİLİR. İSKAN EDİLEN BODRUM KATLAR EMSALE DAHİLDİR. 7 PLANLAMA ALANINDA YERLEŞİM PLANLARI VE BAHÇE TANZİMİNE GÖRE HAFRİYAT VE DOLGU YAPILABİLİR. ANCAK DOĞAL ARAZİ YAPISININ KORUNMASI ESASTIR 8 BİNALARIN GİRİŞ KOTLARI HAZIRLANACAK VAZİYET PLANINDA BELİRLENİR. BİNALAR GENELLİKLE TABİİ ZEMİNDEN KOTLANDIRILACAKTIR. +/- 0,00 KOTU BİNA KÖŞE KOTU ORTALAMASIDIR. ANCAK ADALARDAKİ TOPOĞRAFYA ÖZELLİKLERİNDEN DOLAYI YOL VE KONUT ARASINDA DAHA UYUMLU BİR İLİŞKİ KURMAK AMACIYLA BİNALAR ADA ÇEVRESİ VEYA ADA İÇİ YOL KOTLARI DİKKATE ALINARAK KOTLANDIRILABİLECEĞİ GİBİ, BİR ÖLÇÜ SINIRLAMASINA BAĞLI KALMAKSIZIN TESVİYE EDİLMİŞ ZEMİNDEN DE KOT ALABİLECEKLERDİR. 9 PLANLAMA ALANINDA, İHTİYAÇ DUYULMASI HALİNDE, İMAR ADA/PARSELLERİ İÇERİSİNDE VE PARK ALANLARINDA İLGİLİ KURUM GÖRÜŞÜ ALINARAK TEKNİK ALTYAPI ALANLARI VE ÖZEL TEKNİK ALTYAPI ALANLARI YAPILABİLİR. 11
TEKNİK ALTYAPI VE ÖZEL TEKNİK ALTYAPI ALANLARINDA; TRAFO, TELEKOM YAPILARI, SANTRAL BİNALARI, ARITMA TESİSİ, SU DEPOSU VB. KULLANIMLAR YER ALABİLİR. BU ALANLAR VAZİYET PLANINA GÖRE İFRAZ EDİLEBİLİR. İMAR ADA/PARSELLERİNİN YOLA CEPHESİ OLMAYAN BÖLÜMLERİNDE, KURUM GÖRÜŞÜ DOĞRULTUSUNDA YAPILMASI GEREKLİ TEKNİK ALTYAPI VE ÖZEL TEKNİK ALTYAPI ALANLARININ MÜLKİYETİ KAT MÜLKİYETİNE GÖRE BELİRLENİR 10 KONUT ALANLARI 10.1 BU ALANLARDA YAPILAŞMA ŞARTLARI EMSAL 0,90 VE Yençok:15,50 m OLARAK BELİRLENMİŞTİR. 10.2 KONUT ALANLARINDA BLOK BOYUT, EBAT VE ŞEKLİ İLE YAPI NİZAMI SERBESTTİR. 10.3 KONUT ALANLARINDA TOPLAM EMSALE ESAS İNŞAAT ALANI DEĞİŞMEMEK KAYDIYLA KONUT ADALARI ARASINDA EMSAL AKTARIMI YAPILABİLİR. 11 TİCARET ALANLARI 11.1 TİCARET ALANI İÇERİSİNDE YAPILAŞMA ŞARTI EMSAL:0,20 Yençok: 6.50 DİR. 12 İLKOKUL ALANI, LİSE ALANI, SAĞLIK TESİSİ ALANI, SOSYAL TESİS ALANI VE İBADET YERİ İÇİN EMSAL 1.00 DİR. BU ALANLARDA YAPI YÜKSEKLİĞİ UYGULANACAK TİP PROJE VEYA MİMARİ AVAN PROJEYE GÖRE GERÇEKLEŞECEKTİR. 12
7 EKLER 7.1 KURUM GÖRÜŞLERİ 13