SELMA KISA PLANLAMA MANİSA İLİ, KIRKAĞAÇ İLÇESİ, YENİMAHALLE 340 ADA 4 VE 10 PARSELLER, 535 ADA 2, 5, 6 VE 7 PARSELLERDE 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ VE 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU AĞUSTOS 2017
İÇİNDEKİLER 1. PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU... 2 2. PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGEDEKİ YERİ... 2 3. PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI... 3 4. PLANLAMA ALANININ DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI... 3 5. PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ... 4 6. MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ... 5 7. ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI... 10 8. PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER İ PLAN BİLGİSİ... 10 9. PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ... 13 10. KURUM GÖRÜŞLERİ... 14 11. PLAN KARARLARI... 15 1/16
MANİSA İLİ, KIRKAĞAÇ İLÇESİ, YENİMAHALLE 340 ADA 4 VE 10 PARSELLER, 535 ADA 2, 5, 6 VE 7 PARSELLERDE 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ VE 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU 1. PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU Planlama çalışması, Manisa ili Kırkağaç ilçesi Yenimahalle sınırları içerisinde, mevcutta Soma otogarı ve Tarım Kredi Kooperatifinin bulunduğu alanda belediye hizmet alanı kullanımı belirlenmesi amacıyla yapılmıştır. 2. PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGEDEKİ YERİ Planlama alanı Manisa İli, Kırkağaç ilçe merkezinin kuzeyinde kalan Yenimahalle sınırları içinde kalan 8203 m² lik alanı kapsamaktadır. Planlama alanı Kırkağaç ilçe merkezini Soma ve Akhisar a bağlayan D240 karayolunun batısında bulunan Atatürk Caddesi nin batısında bulunmaktadır. Söz konusu alanın çevresinde yapılaşma tamamlanmış olup, Soma otogarı, Tarım Kredi Kooperatifi, Belediye, Orduevi ve Hükmet Konağı bulunmaktadır. PLANLAMA ALANI Harita 1: Planlama Alanı ve Çevresi Uydu Görüntüsü 2/16
3. PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI Manisa doğal açıdan kuzey ve kuzeydoğudan Demirci Dağları ve uzantıları, doğudan Kula - Gördes - Uşak platoları, güneyden Bozdağ kütlesi, batıdan Spil Dağı, Yamanlar Dağı uzantıları, Menemen Boğazı ve Yund Dağı'nın uzantılarıyla kuşatılmış durumdadır. İl topraklarının %54.3'ü dağlardan oluşmaktadır. Bunu %27.8 ile platolar ve %17.9 ile ovalar izlemektedir. İlin başlıca akarsuları kollarıyla birlikte Gediz Nehri ve Bakırçay dır. Ege bölgesinin önemli doğal iki gölünden biri olan Marmara Gölü, bu ildedir. Demirköprü Barajı ise sadece ildeki değil, tüm Bölgedeki önemli barajlardandır. Diğer barajlar ise Afşar Barajı ve Sevişler Barajıdır. 24.10.1926 tarih ve 4248 sayılı kararname ile haberleşme ve işlemlerde kolaylık sağlanması bakımından Saruhan ilinin adı Manisa olarak değiştirilmiştir. 1953 yılında Uşak ilinin kurulması ve Eşme ilçesinin buraya bağlanması ile ilçe sayısı 10 a düşmüştür. Bugün ise Manisa; Merkez ilçe dışında, Ahmetli, Akhisar, Alaşehir, Demirci, Gölmarmara, Gördes, Kırkağaç, Köprübaşı, Kula, Salihli, Sarıgöl, Saruhanlı, Selendi, Soma ve Turgutlu ilçelerinden oluşmaktadır. 4. PLANLAMA ALANININ DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI Yüzölçümü 13.269 km 2 olan Manisa ilinde kilometrekareye 102 kişi düşmektedir. Manisa nüfus yoğunluğu 102/km 2 'dir. Yıl Manisa Nüfusu Erkek Nüfusu Kadın Nüfusu 2016 1.396.945 701.094 695.851 2015 1.380.366 691.955 688.411 2014 1.367.905 686.379 681.526 2013 1.359.463 682.097 677.366 2012 1.346.162 673.700 672.462 2011 1.340.074 671.361 668.713 2010 1.379.484 714.064 665.420 2009 1.331.957 669.724 662.233 2008 1.316.750 656.051 660.699 2007 1.319.920 667.061 652.859 Tablo 1: Manisa ili yıllara göre nüfusu 3/16
1919-1922 yılları arasındaki işgal ve yaşanan tahribat sonrasında nüfusunda azalma görülen Manisa, Cumhuriyet in 1927 yılındaki ilk nüfus sayımında 28.635 kişilik nüfusa sahipti. 1900'lü yılların ortalarından itibaren şehir nüfusu artmaya başlayıp olup, günümüzde Türkiye'nin en yoğun göç alan şehirlerinden birisi konumundadır. Şehirde bulunan Celal Bayar Üniversitesi, bölgenin sosyal ve kültürel beklentilerine ve gereksinimlerine cevap verecek araştırma merkezlerini de açmış ve bunları işlevsel hale getirmiştir. Bugün 5 fakültesi, 4 yüksekokulu, 15 meslek yüksekokulu, 3 enstitüsü ve 9 araştırma merkeziyle 17 yerleşkede eğitim ve öğretime devam eden Celal Bayar Üniversitesi, 1156 akademik personeli, 732 idari personeli ve 26500 öğrencisiyle, Ege Bölgesi'nin en büyük 3 üniversitesinden biridir. Manisa, Türkiye'nin gelişmiş organize sanayi bölgelerinden birisine sahiptir. Liman, tren yolu gibi ulaşım yollarına yakınlığında ötürü birçok sanayi şirketin üretim tesislerini kurmaktadır. Bu sebeple birçok marka ve firma, Türkiye'deki üretim üslerini Manisa'da kurmuştur. Manisa, Ege Bölgesinin İzmir'den sonra ikinci büyük sanayi ve ticaret merkezidir. Manisa, 2011 yılında gerçekleştirdiği 7.116.049.087 TL ihracatla Türkiye'nin en çok ihracat yapan 7. şehri konumuna gelmiştir. Gediz Nehri kıyısında kurulu olan Manisa'da, tarım önemli geçim kaynaklarından biridir. Tarımsal faaliyetlerin başında üzüm üretimi gelmektedir. Özellikle Sultani cinsi üzüm üretiminde ülke tarımında önemli bir paya sahiptir. Bunun yanı sıra il sınırları içerisindeki zeytin üretimi de önemli bir yere sahiptir. 5. PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ Manisa il genelinde 507 km si il yolu, 578 km si devlet olmak üzere karayolu ağı toplam 1085 km dir. Manisa, İzmir- Balıkesir-Bursa karayolu üzerinde bulunmaktadır. Planlama alanının Manisa il Merkezine uzaklığı yaklaşık 70 km., yaklaşık olarak 25 km. ve Soma ya olan uzaklığı ise yaklaşık 12 km. dir. Akhisar a uzaklığı Planlama alanı Soma, Akhisar ve Manisa yı birbirine bağlayan D240 karayolunun batısında bulunmaktadır. Planlama alanına ulaşım Atatürk Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. 4/16
SOMA Planlama alanı Harita 2: Planlama alanı ulaşım durumu AKHİSAR 6. MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ Planlama alanında bulunan parsellerden; 340 ada 4 parsel numarası ile kayıtlı taşınmaz, 98 m2 olup tam hisse ile Türkiye Elektrik Kurumu (TEK) ADINA; 340 ada 10 parsel numarası ile kayıtlı taşınmaz, 291 m2 olup tam hisse ile Kırkağaç Belediyesi adına; 535 ada 2 parsel numarası ile kayıtlı taşınmaz, 1012,54 m2 olup tam hisse ile Manisa Büyükşehir Belediyesi adına; 535 ada 5 parsel numarası ile kayıtlı taşınmaz, 298,230 m2 olup tam hisse ile Kırkağaç Belediyesi adına; 535 ada 6 parsel numarası ile kayıtlı taşınmaz, 6402,40 m2 olup tam hisse ile Kırkağaç Belediyesi adına; 5/16
535 ada 7 parsel numarası ile kayıtlı taşınmaz, 102,290 m2 olup tam hisse ile Kırkağaç Belediyesi adına tescillenmiştir. Harita 3: Planlama alanının kadastral durumu Planlamaya konu alan içerisinde özel mülkiyet bulunmamaktadır. Alanın güneyinde İlçe Emniyet Müdürlüğü ve Hükümet Konağı bulunmaktadır. Fotoğraf 1: Alanın güneyinden görünüm 6/16
Fotoğraf 2: Alanın güneyinden görünüm Fotoğraf 3: Alanın güneyinden görünüm Planlama alanının doğusunda Tarım ve Kredi Kooperatifi bulunmaktadır. 7/16
Fotoğraf 4: Alanın doğusundan görünüm Fotoğraf 5: Alanın kuzeyinden görünüm 8/16
Fotoğraf 6: Alanın kuzeyinden görünüm Alanın batısında Soma otogarı bulunmaktadır. Fotoğraf 7: Alanın batısından görünüm 9/16
7. ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI 1/100.000 Ölçekli İzmir-Manisa Çevre Düzeni Planı 23/06/2014 tarih ve 9948 sayılı Bakanlık Olur'u ile onaylanan İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı askı sürecindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında 30.12.2014 tarih ve 21137 sayılı Bakanlık Makamı Olur u ile onaylanmıştır. Buna göre planlama alanı J19 sayılı paftada, kentsel yerleşik alan içerisinde bulunmaktadır. Harita 4:1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki yeri 8. PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER İ PLAN BİLGİSİ 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Planlama alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında J19D14D numaralı paftada bulunmaktadır. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre; Tarım kredi ve hükümet konağı ibareleri bulunmakta; katlı otopark ve resmi tesis kullanımlarında kalmaktadır. Çevresinde de resmi kurum alanları ve ticaret alanları bulunmaktadır. Öneri Nazım imar planında ise alanın tamamı belediye hizmet alanı olarak belirlenmiştir. Çevresinde de resmi kurum alanları ve ticaret alanları bulunmaktadır. 10/16
Harita 5: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Harita 6: 1/5000 ölçekli öneri Nazım İmar Planı 11/16
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Planlama alanı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında J19D14C3C ve J19D14C3B numaralı paftalarda yer almaktadır. Çevresinde bitişik nizam beş katlı ticaret kullanımları bulunmaktadır. Planlama alanında ise katlı otopark, trafo, belediye hizmet alanı (yeraltı otoparkı, yerüstü otoparkı, otogar meydanı, belediye hizmet birimleri) kullanımları bulunmaktadır. Planlama alanını doğusundan Soma ve Akhisar a ulaşımı sağlayan 20 m. lik yol bulunmaktadır. Aynı zamanda doğusunda park alanı ve belediye güneyinde de resmi kurum alanları bulunmaktadır. Harita 7: 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 12/16
Harita 8: 1/1000 ölçekli öneri Uygulama İmar Planı 9. PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ Planlama alanına ait onaylı plana göre uygulama yapılmış ve mülkiyet oluşmuş durumdadır. Meri imar planında da planlama alanının bir kısmı belediye hizmet alanı kullanımında bulunmaktadır. Bir kısmı katlı otopark ve trafo kullanımlarındadır. Planlama alanının tamamında belediye hizmet alanı kullanım kararı getirilerek daha bütüncül bir yaklaşım elde edilmesine yönelik olarak hazırlanmıştır. Hizmetlerin daha yoğun ve alan kullanımının en iyi biçimde gerçekleşmesi için otopark kullanımının yer altında da olabilecek şekilde düzenleme yapılmıştır. Trafonun da yer altına alınarak zemin kullanımında daha çok alan elde edilmesi hedeflenmiştir. Bu konu da ilgili yatırımcı kurumların görüşleri de alınmış ve plan önerisi bu doğrultuda yapılmıştır. 13/16
10. KURUM GÖRÜŞLERİ GDZ Elektrik Dağıtım 43438 sayı ve 18.09.2017 tarihli yazısında; İlgi yazı ile Manisa ili, Kırkağaç ilçesi, Yenimahalle de belirtilen taşınmazlarda 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliği yapılacağından bahisle istenen görüş doğrultusunda yapılan çalışma sonucu 535 ada 7 parsel üzerinde TR-5 adıyla MOD-5 tipi trafo binasının bulunduğu tespit edilmiştir. Anılan taşınmazlarda Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılacak hizmet binası projesine göre trafonun yeraltı otoparkının içerisinde taşınacağı anlaşılmıştır. Mevcut trafo yerinin Kırkağaç revizyon imar planında tahsisinin sağlandığı ancak tapu tescil işleminin yapılmadığı belirlenmiştir. Harita 9: Taşınması düşünülen trafo Sonuç itibariyle tesisin işletmeye sağladığı fayda anlamında YG-AG giriş-çıkışları ile hücre sayısını karşılayacak tipte yeni trafo olarak yapılması ve isabet ettiği alanın mülkiyet/irtifak hakkı şeklinde masrafları Büyükşehir Belediyesince karşılanmak üzere tapuda tescilinin sağlanması halinde talep uygun bulunmuştur. Dolayısıyla trafo yer değişikliği için uygulanacak usul ve esaslar doğrultusunda konunun değerlendirilmesi ve 14/16
oluşturulacak komisyonda şirket adına Mustafa Can Özbay ile Utku İbşir in görev alacağı hususu bildirilmiştir. Denmektedir. 11. PLAN KARARLARI Plan değişikliği çalışması, mülkiyetinin bir kısmı maliye hazinesi, bir kısmı Manisa Büyükşehir Belediyesi ve bir kısmı da Kırkağaç Belediyesine ait olan alanın tümünde Belediye Hizmet Alanı kullanımı kazandırılması amacıyla yapılmıştır. Meri planın içinde yer alan katlı otopark kullanımı korunmuştur. Ancak; bu kullanımlar yeni belirlenen kullanımlarla bütünleştirilmiştir. 3194 sayılı imar kanunu ile ilgili mevzuat hükümlerine uyulmuştur. Söz konusu Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Notları; 1. BELEDİYE HİZMET ALANINDA; MEKANSAL PLANLAR YAPIM YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN KULLANIMLARA EK OLARAK GENÇLİK MERKEZİ, KOORDİNASYON MERKEZİ, MABEM, YERALTI OTOPARKI, MEYDAN, TRAFO VEYA GEDİZ A.Ş NİN 18.09.2017 TARİH VE 43438 SAYILI GÖRÜŞÜNE GÖRE YERALTI TRAFO ALANI GİBİ KULLANIMLAR YER ALABİLİR. 2. BELİRTİLMEYEN HUSUSLARDA 3194 SAYILI İMAR KANUNU, İLGİLİ Şeklindedir. YÖNETMELİKLER VE KIRKAĞAÇ İLÇESİ NAZIM İMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR. Söz konusu Uygulama İmar Planı Değişikliği Plan Notları; 1. BELEDİYE HİZMET ALANINDA; MEKANSAL PLANLAR YAPIM YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN KULLANIMLARA EK OLARAK GENÇLİK MERKEZİ, KOORDİNASYON MERKEZİ, MABEM, YERALTI OTOPARKI, MEYDAN, TRAFO VEYA GEDİZ A.Ş NİN 18.09.2017 TARİH VE 43438 SAYILI GÖRÜŞÜNE GÖRE YERALTI TRAFO ALANI GİBİ KULLANIMLAR YER ALABİLİR. 2. TAKS-KAKS, BİNA YÜKSEKLİĞİ VE BELİRTİLMEYEN YAPI YAKLAŞMA-ÇEKME MESAFELERİ AVAN PROJESİNE; KAT İÇİ YÜKSEKLİKLER TESİS ÖZELLİKLERİNE GÖRE BELİRLENECEKTİR. 3. KADEME HATTININ MÜLKİYET SINIRINA UYMADIĞI YERLERDE YAPILACAK OLAN İMAR UYGULAMALARINDA MÜLKİYET SINIRLARI DİKKATE ALINIR. 15/16
4. YER ALTI OTOPARKINA GİRİŞ ÇIKIŞTAKİ ARAÇ SİRKÜLASYONU VE MEYDAN DÜZENLEMESİNDEKİ YAYA SİRKÜLASYONUNA YÖNELİK BELEDİYE HİZMET ALANI NDAKİ ARAÇ VE YAYA GİRİŞ ÇIKIŞI İÇİN ULAŞIM DAİRESİ BAŞKANLIĞI NIN GÖRÜŞÜ ALINACAKTIR. 5. BELİRTİLMEYEN HUSUSLARDA 3194 SAYILI İMAR KANUNU, İLGİLİ YÖNETMELİKLER VE KIRKAĞAÇ İLÇESİ UYGULAMA İMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR. Şeklinde belirlenmiştir. SELMA KISA Şehir Plancısı ADRES: Ergene mah.545 sok No:4/303 Kocaoğlu İşhanı BORNOVA / İZMİR Tel&Faks :0232 3888870 Gsm 0507 9409851 Email :skplanlama@gmail.com 16/16