STANBUL TEKNK ÜNVERSTES FEN BLMLER ENSTTÜSÜ GAYRMENKUL YATIRIM ARACI OLARAK KENTSEL DÖNÜÜM: BEYOLU BÖLGESNDE KAMONDO HAN ÖRNE

STANBUL TEKNK ÜNVERSTES FEN BLMLER ENSTTÜSÜ GAYRMENKUL YATIRIM ARACI OLARAK KENTSEL DÖNÜÜM: BEYOLU BÖLGESNDE KAMONDO HAN ÖRNE YÜKSEK LSANS TEZ ehir Plancısı Elif OCAK Anabilim Dalı: Disiplinlerarası Programı: Gayrimenkul Gelitirme Tez Danımanı: Prof. Dr. Vedia Dökmeci MAYIS 2006

İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ GAYRİMENKUL YATIRIM ARACI OLARAK KENTSEL DÖNÜŞÜM: BEYOĞLU BÖLGESİNDE KAMONDO HAN ÖRNEĞİ YÜKSEK LİSANS TEZİ Şehir Plancısı Elif OCAK (516031007) Tezin Enstitüye Verildiği Tarih : 8 Mayıs 2006 Tezin Savunulduğu Tarih : 12 Haziran 2006 Tez Danışmanı : Diğer Jüri Üyeleri Prof. Dr. Vedia DÖKMECİ Prof.Dr. Zekai GÖRGÜLÜ Doç. Dr. Nilgün ERGUN HAZİRAN 2006

ÇNDEKLER KISALTMALAR TABLO LSTES EKL LSTES ÖZET SUMMARY iv v vi vii ix 1. GR 1 1.1 Problem Tanımlama 1 1.2 Amaç 2 1.3 Kapsam 2 1.4 Yöntem 3 2. LTERATÜR ARATIRMASI 4 2.1 Literatür 4 2.2 Bölüm Sonucu 11 3. KENTSEL DÖNÜÜM KAVRAMI VE UYGULAMALARI 12 3.1 Kentsel Dönüüm Kavramı 12 3.1.1 Tarihi Çevre Kavramı 12 3.1.1.1 Tarihi Çevrelerde Karılaılan Sorunlar 13 3.1.2 Kentsel Dönüüm Tanımı 14 3.1.2.1 Yeniden Canlandırma 15 3.1.2.2 Kentsel Koruma 15 3.1.2.3 Kentsel Yenileme 16 3.1.2.4 Salıklılatırma 17 3.1.2.5 Soylulatırma 17 3.1.3 Kentsel Dönüümün Dünya daki Uygulamaları 17 3.1.4 Türkiye deki Kentsel Dönüüm Uygulamaları 28 3.2 Gayrimenkul Gelitirme Kavramı 35 3.2.1 Gayrimenkul Gelitirme Tanımı 35 3.2.2 Gayrimenkul Gelitirme ile ilgili Finansal Tanımlar 37 3.2.3 Gayrimenkul Gelitirmenin Türkiye deki Geliimi 38 3.3 Bölüm Sonucu 42 ii

4. STANBUL UN YENDEN YAPILANMASI 43 4.1 stanbul un Yeniden Yapılanması 43 4.1.1 1950 Yılında stanbul un Yerleme Yapısı 43 4.1.2 1960 Yılında stanbul un Yerleme Yapısı 44 4.1.3 1970 Yılında stanbul un Yerleme Yapısı 45 4.1.4 1980 Yılından Günümüze stanbul un Yerleme Yapısı 46 4.1.5 Günümüzde stanbul un Yerleme Yapısı 47 4.2 Beyolu nun Tarihsel Geliimi 52 4.2.1 17. Yüzyılda Beyolu 53 4.2.2 18. Yüzyılda Beyolu 53 4.2.3 19. Yüzyılda Beyolu 54 4.2.4 20. Yüzyılda Beyolu 55 4.2.5 Günümüzde Beyolu 57 4.3 Bölüm Sonucu 59 5. GAYRMENKUL YATIRIM ARACI OLARAK KENTSEL DÖNÜÜM: BEYOLU BÖLGESNDE KAMONDO HAN ÖRNE 61 5.1 Kamondo Han ın Galata ve Beyolu çindeki Konumu 61 5.2 Kamondo Han ın Yakın Çevre Analizi 62 5.3 Kamondo Han ın Tarihçesi 63 5.4 Kamondo Han ın Fiziksel Yapı Analizi 65 5.5 Gayrimenkul Pazar Analizi 68 5.6 En yi ve En Doru Kullanım Analizi 71 5.7 Finansal Fizibilite Analizi 73 5.8 Bölüm Sonucu 77 6. SONUÇ VE DEERLENDRME 79 KAYNAKLAR 81 EKLER 84 ÖZGEÇM 94 iii

KISALTMALAR GYO MA OSB SWOT UNESCO : Gayrimenkul Yatırım Ortaklıı : Merkezi Alanı : Organize Sanayi Bölgesi : Üstünlükler-Zayıflıklar-Fırsatlar-Tehditler : Birlemi Milletler Eitim, Bilim ve Kültür Örgütü iv

TABLO LSTES Sayfa No Tablo 3.1. Fener ve Balat Rehabilitasyon Programı Bütçesi... 32 Tablo 3.2. Borsada lem Gören GYO ların Listesi... 41 Tablo 5.1. Kamondo Han da Yer Alacak Dairelerin Alan ve Tiplerine Göre Daılımı... 67 Tablo 5.2. Kamondo Han Finansal Fizibilite Analizi Genel Bilgileri... 74 Tablo 5.3. Kamondo Han Konut Satı Gelirleri... 75 Tablo 5.4. Kamondo Han Nakit Akı Tablosu... 76 Tablo 5.5. Kamondo Han Finansal Fizibilite Analizi Özet Bilgileri... 77 v

EKL LSTES Sayfa No ekil 3.1. Elephant & Castle Yenileme Projesinin Üç Boyutlu Çizimi... 19 ekil 3.2. Paddington Bölgesinden Görünü... 20 ekil 3.3. Victoria Meydanından Görünü... 22 ekil 3.4. Robertson Apartmanının Genel Görünüü... 24 ekil 3.5. Crawford Meydanından Görünü... 25 ekil 3.6. Alice Binasından Genel Görünü... 26 ekil 3.7. Portakal Çiçei Vadisinden Görünü... 29 ekil 3.8. Dikmen Vadisinden Görünü... 31 ekil 3.9. Fener ve Balat Semtleri Rehabilitasyon Programı Deerlendirme Paftası... 32 ekil 3.10. Galataport Projesi ÜçBoyutlu Çizimi... 34 ekil 3.11. Galleria Alıveri Merkezinden Görünü... 40 ekil 4.1. stanbul un Merkezi Alanları... 48 ekil 4.2. stanbul un Prestijli Konut Alanları... 50 ekil 4.3. stanbul daki Önemli Sanayi Alanları... 52 ekil 4.4. ekil 4.5. Fransız Sokaı Projesi Restorasyon Öncesi Sokaın Genel Görünüü... 58 Fransız Sokaı Projesi Restorasyon Sonrası Sokaın Genel Görünüü... 58 ekil 4.6. Markiz Pasajının çinden Görünü... 59 ekil 5.1. Kamondo Han ın Galata ve Beyolu çindeki Konumu... 61 ekil 5.2. Proje Alanı... 62 ekil 5.3. Karaköy'de Bulunan Ünlü Kamondo Merdivenleri... 64 ekil 5.4. Kamondo Han Röleve Çizimi... 66 ekil 5.5. Kamondo Han ın Güneydou Cephesinden Görünü... 66 ekil 5.6. Kamondo Han ın Restorasyon Çalımalarından Görünü... 67 ekil 5.7. Rizzo Apartmanından Genel Görünü... 69 ekil 5.8. Doan Apartmanının Avlusundan Görünü... 70 ekil 5.9. Taksim Residences Pasteur Blounun Üç Boyutlu Çizimi... 70 ekil A.1. Serdar-ı Ekrem Sokaın Havadan Görünüü... 85 ekil A.2. Kamondo Han ın Güneydou Cephesinden Görünüü... 86 ekil A.3. Kamondo Han ın Merdivenlerinden Görünü... 86 ekil A.4. 1905 Tarihli Goad Haritasında Kamondo Han ın Konumu... 87 ekil B.1. Kamondo Han ın Serdar-ı Ekrem Sokaktan Görünüü... 88 ekil B.2. Kamondo Han ın Ön Cephesinden Görünü... 88 ekil B.3. Kamondo Han ın Tatar Beyi Sokaktan Görünüü... 89 ekil B.4. Kamondo Han ın Arka Cephesinden Görünü... 89 ekil B.5. Kamondo Han ın Ana Girii... 90 ekil B.6. Kamondo Han da Bir Daireden Görünü... 90 ekil B.7. Kamondo Han dan stanbul Boazının Görünüü... 91 ekil B.8. Kamondo Han dan stanbul Boazının Görünüü... 91 vi

ekil C.1. Kamondo Han ın Restorasyon Çalımalarından Görünü... 92 ekil C.2. Kamondo Han ın Restorasyon Çalımalarından Görünü... 92 ekil C.3. Kamondo Han ın Restorasyon Projesi Ön Cephe Görünü... 93 ekil C.4. Kamondo Han ın Restorasyon Projesi Arka Cephe Görünü... 93 vii

GAYRMENKUL YATIRIM ARACI OLARAK KENTSEL DÖNÜÜM: BEYOLU BÖLGESNDE KAMONDO HAN ÖRNE ÖZET Köhneme sürecine girmi olan tarihi kent merkezleri sahip oldukları yapı stou ile kentsel dönüüm süreci açısından bir potansiyele sahiptir. Tarihi kent merkezlerindeki dönüüm ehir planlama ve gayrimenkul gelitirme boyutları ile incelenmitir. Kentsel dönüüm ve gayrimenkul gelitirme kavramlarının açıklandıı çalıma kapsamında; kentsel dönüümün dünyadaki ve Türkiye deki örnekleri incelenerek bir karılatırma yapılmıtır. stanbul da ve özellikle Beyolu bölgesinde yaanan kentsel dönüüm süreci incelenmitir. Çalıma alanı olan Kamondo Han ın, gelitiriciler ve yatırımcılar için yatırım kararı alma sürecinde önemli bir girdi olan finansal fizibilite analizi yapılarak analiz sonuçları ortaya konmutur. Bu analiz sonucunda tarihi eserlerin fiziksel olarak yenilenmesinin yarattıı ekonomik kazanç ortaya çıkarılmıtır. viii

URBAN TRANSFORMATION AS AN INVESTMENT INSTRUMENT: CASE STUDY OF KAMONDO HAN IN BEYOGLU REGION SUMMARY Historical city centers which have in dilapidate process, have a potential with the existing building stock in the urban transformation process. The transformation in the historical city centers have been analysed with the city planning and real estate development disciplines. In the scope of work which the urban transformation and real estate development terms have been determined, the urban transformation projects have been investigated and compared in the world with Turkey. In Istanbul and especially in Beyolu region, the urban transformation process was analysed. The financial feasibility of the Kamondo Han which is the subject area, was analyzed and the analysis results which is an important input for the developers and investors, were introduced. In conclusion of the analysis, the economic benefit of the historical buildings s renewal has been discovered. ix

1. GR 1.1 Problem Tanımlama Köhneme sürecine girmi olan tarihi kent merkezleri sahip oldukları yapı stou ile kentsel dönüüm süreci açısından bir potansiyele sahiptir. Günümüz yaam standartlarının gerisinde kalmı olan tarihi kent merkezlerinin dönüümünde sürdürülebilir çevreler yaratmak adına fiziksel, sosyal ve ekonomik boyutlar birlikte irdelenmek zorundadır. Gelimi ülkelerde yeniden canlandırma ve kentsel dönüüm projelerinin ekonomik boyut dikkate alınarak gelitirildii, Türkiye gibi gelimekte olan ülkelerde ise kentsel yenileme ve dönüüm projelerinde sosyal ve fiziksel boyutun aırlık kazandıı görülmütür. Gelimi ülkelerde dönüümün gerçekleecei bölgelerin yatırımcılar ve gelitiriciler açısından da cazip alanlar olması büyük önem taımaktadır. Çünkü insanların yatırım açısından talep etmeyecei bir bölge yaratmak sadece fiziksel olarak geçici bir yenilenme salayacaktır. 1950 li yıllardan itibaren köhneme sürecine giren Beyolu; bünyesinde konut, iyeri ve otel olabilecek ciddi bir yapı stou barındırmaktadır. 1990 larda bireysel olarak balayan dönüüm süreci 2000 li yıllara gelindiinde kamu kurumlarının balatmı olduu bir takım projeler ve sivil toplum kurulularının katkıları ile Beyolu eski cazibesini geri kazanmıtır. Ekonomik anlamda deer kazanan bu bölge yatırım açısından da talep görmeye balamıtır. Tez çalımasında Galata da yaanan dönüüm ile ilgili olarak tarihi bir binanın restorasyon projesinin gelitiriciler ve yatırımcılar açısından önemli bir kriter olan finansal fizibilite analizi yapılacaktır. Böylece tarihi eserlerin fiziksel olarak yenilenmelerinin yarattıı ekonomik kazanç nedir sorusuna yanıt aranacaktır. 1

1.2 Amaç Çalımanın amacı; ehir planlama ve gayrimenkul gelitirme disiplinlerinin temel prensipleri ııında, stanbul da ve özellikle Beyolu bölgesinde yaanan kentsel dönüüm sürecinin incelenmesi ve çalıma alanı olan Kamondo Han ın gelitiriciler ve yatırımcılar için yatırım kararı alma sürecinde önemli bir girdi olan finansal fizibilite analizi yapılarak analiz sonuçlarının ortaya konmasıdır. Ülkemizde gayrimenkul gelitirme projelerinin dünyadaki örnekler ile kıyaslandıında henüz çok yeni olması nedeni ile bu çalımanın; hem belediyeler hem de yatırımcılar için temel bir bilgi kaynaı olması, aynı zamanda gayrimenkul gelitirme literatürüne katkı yapması hedeflenmitir. 1.3 Kapsam Tarihi kent merkezlerindeki dönüümü ehir planlama ve gayrimenkul gelitirme boyutları ile inceleyen çalıma kapsamında, kentsel dönüüm ve gayrimenkul gelitirme kavramları açıklanmıtır. Kentsel dönüümün dünyadaki ve Türkiye deki örnekleri incelenerek bir karılatırma yapılmıtır. Örnek olarak incelenen Kamondo Han ın dönüümü ile ilgili ekonomik boyut irdelenmitir. Altı bölümden oluan çalımanın ilk bölümünde tezin konusu ile ilgili problemin tanımlanması, amaç, kapsam ve yöntemin belirlenmesi hedeflenmitir. Kentsel dönüüm kavramı ile ilgili literatür çalımaları ikinci bölümde incelenmitir. Üçüncü bölümde kentsel dönüüm ve gayrimenkul gelitirme kavramları açıklanarak; dünyadaki ve Türkiye deki uygulamalar aratırılmıtır. stanbul ve dolayısıyla Beyolu nun geçirdii mekansal deiimlerin ve tarihsel geliimin incelendii dördüncü bölümde çalıma alanının stanbul daki konumu ve önemi vurgulanmıtır. Beinci bölümde ise yaanan dönüüm olgusunun çalıma alanı kapsamında ekonomik boyutu incelenmitir. Son bölüm olan sonuç ve deerlendirme kısmında ise tez çalımasının genel bir deerlendirmesi yapılmıtır. 2

1.4 Yöntem Çalımanın ilk bölümlerinde yapılan literatür aratırmaları sonucunda kentsel dönüüm ve gayrimenkul gelitirme ile ilgili kavramsal açıklamalar yapılmıtır. Yapılan aratırmalar sırasında ayrıca dünyadaki ve Türkiye deki kentsel dönüüm uygulamaları da incelenmitir. Yapılan aratırmalar sırasında Beyolu ve Galata da yaanan dönüüm sürecinin altyapısını oluturan stanbul ehir merkezinin tarihsel süreç içerisinde geçirdii dönüümler incelenerek belediyelerin verdii kararların ve uygulamaların; dünyadaki ekonomik gelimelerin mekana yansımaları vurgulanmıtır. Çalıma alanı olan Kamondo Han ile ilgili restorasyon projesinin detayları projeyi gelitiren Beyolu A.. firmasından temin edilmitir. Proje ile ilgili Beyolu bölgesinde konut pazar analizleri yapılarak finansal fizibilite analizine girdi oluturacak veriler salanmıtır. Son bölümde ise kavramsal tanımlar, uygulanan örnekler ve çalıma alanı ile ilgili yapılan analizler ııında tez konusu ile ilgili bir deerlendirme yapılmıtır. 3

2. LTERATÜR ARATIRMASI 2.1 Literatür Bu bölümde tez konusu ile balantılı olarak tarihi çevrelerde ve kent merkezlerinde yaanan dönüüm ve yeniden canlandırma faaliyetleri ile ilgili yapılan akademik çalımalar incelenmitir. Uzun (2003) sosyal ve mekansal yenilenme ile ilgili olarak son otuz yılda ortaya konan tartıma ve açıklamalardan yola çıkarak stanbul örneklerini incelemitir. Literatür aratırması sonucunda Amerika, ngiltere, Kanada, Avustralya ve Batı Avrupa ülkeleri gibi gelimi ülke kentlerinden örneklere ulaılmıtır. Gelimekte olan ülkelerle ilgili olarak çok az sayıda örnee ulaılmıtır. 1970 lerin sonunda balayan sosyal ve mekansal yenilenme tartımalarında ancak 1990 lardan sonra gelimekte olan Meksika, Güney Afrika, Ekvator gibi ülkelerde çalımalar ortaya çıkmıtır. ncelenen yabancı örneklerde tüm sosyal ve mekansal yenilenme süreçlerinin kent içi alanlarda ve çounlukla tarihi önemi olan kent parçalarında ortaya çıktıı görülmütür. Birçok örnekte 1980 lerde kentlerin yeniden yapılanması ile sosyal ve mekansal yenilenme süreçleri paralellik göstermitir. Bireysel giriimlerle balayan bu yenilenme süreçlerinde daha sonra küçük ölçekli yatırımcılar da yer almaya balamıtır. Üst-orta gelir grubunun talep gösterdii bu dönüüm yaayan bölgelerde sosyal yapıda da deiimler gözlenmitir. Kuzguncuk stanbul da yaanan sosyal ve mekansal yenilenme açısından ilk örnek olarak verilmitir. lk yerleimin 15. yüzyıla dayandıı Kuzguncuk ta 1950 lere kadar azınlıklarla ve Türkler bir arada yaamılardır. 1950 lerde azınlıkların kendi ülkelerine geri dönmeleri ile bu kültürel mozaik azalmı olsa da günümüze dek ulamıtır. Bu alanda 1970 lerin sonunda Mimar Cengiz Bekta ın eski bir ev satın alması ile Kuzguncuk mimarların, sanatçıların ve yazarların tercih ettii bir bölge konumuna gelmitir. Bu örnekte sosyal ve mekansal yenilenmenin olumsuz etkileri yaanmamı, yenilenme ile toplumsal ve mekansal bütünlük korunmutur. Aynı 4

zamanda yapılama koullarında getirilen kısıtlayıcı yasal düzenlemeler ile mahalle özgün yapısını günümüze kadar korumutur. kinci örnek ise 1990 larda sosyal ve mekansal yenilenme sürecine giren Cihangir dir. Boaz a ve tarihi yarımadaya hakim bir manzarasının bulunması, Taksim e yürüme mesafesinde olması, kentin dier bölgelerine ulaımın kolay olması ve tarihi özellie sahip bina stounun bulunması mahalleyi çekici kılmıtır. Cihangir i tercih eden iki farklı grup bulunmaktadır. Birinci grup, evlerin tarihi özellikleri ve bölgenin konumu nedeni ile tercih etmitir. Bu grupta kentli genç profesyoneller, yazarlar, mimarlar, sanatçılar ve öretim görevlileri bulunmaktadır. kinci grupta ise eski evleri düük fiyatlarla alıp yenileyerek tekrar satan ve kiralayan yatırımcılar yer almaktadır. Yatırımcıların varlıı bölgedeki fiyatların artmasına da neden olmutur. Cihangir de yaayan marjinal gruplar yeni gelenlerin sosyal baskıları ve ekonomik açıdan o bölgenin artlarına uyum salayamamaları nedeni ile mahalleden ayrılmılardır. Ergun ve Dündar (2004) zaman içinde kent merkezine yakın konut alanlarında yaanan fonksiyonel dönüümlerle ilgili bir çalıma yapmıtır. Bu çalımada dönüüm süreci, tarihi yarımadanın güneyinde yürütülen bir aratırma projesi çerçevesinde ele alınmıtır. Bölgede yaanan önceki deiimler belgelenerek kent merkezinde yaanan dönüümde turizmin rolüne dikkat çekilmitir. Türkiye de 1984 te serbest pazar ekonomisine geçilmeden önce yabancı yatırımcıların ana yatırım alanı üretimdi. Ekonomideki yapısal deiimler sonucunda hizmetler sektörü yabancı yatırımcıları çekmeye baladı. Bu deiim; turizm ve üretim dıı sahalarda yatırım yapmayı tercih eden yerli ve yabancı yatırımcıların varlıından anlaılıyordu. Türkiye nin dünya ekonomisine entegre olmaya çalıtıı bu dönemde stanbul için yeni bir kimlik arayıı baladı. Kültür ehri ya da Uluslar arası Hizmetler ve Turizm ehri olarak stanbul un metropolden global bir ehre dönüebilecei öngörüldü. Yeni pazar ekonomisi ve ulaım olanaklarında yaanan deiimler 1990 larda yaanan sosyal dönüüm ve yeniden yapılanma sürecinin arkasında yatan nedenlerdi. Marmara denizi ve Haliç arasında yer alan tarihi yarımada önemli bir yönetim ve ticaret merkezi iken zamanla toptan satı, depolama ve üretim fonksiyonları hakim olmaya balamıtır. Üretim alanlarının bölgeden uzaklatırılması ve turizm 5

hizmetlerindeki artı gibi ekonomi ve toprak kullanımlarındaki deiim sonucunda; bölgede ekonomik, sosyal ve fonksiyonel bir dönüüm görülmütür. Özellikle Sultanahmet civarında yaanan bu dönüümün iki ana nedeni bulunmaktadır. lk neden belediyenin küçük üretim tesislerini bölge dıına taıması sonucu yaanan dönüümdür. Bu uygulama sonucunda bölgedeki bo bina sayısında artı gözlenmitir. Bu binalar daha önce konut amaçlı ina edilmi fakat üretim tesislerine dönütüklerinde yapısal ve fonksiyonel özelliklerini kaybetmilerdir. Dier neden ise; planlama dıında oluan konut fonksiyonundan ticari hizmetler ve turizme geçitir. Aratırma bölgesi 10 semt içine alan; kuzeyde Divan Yolu, güneyde Marmara Denizi, douda ehir surları ve batıda Yenikapı ile çevrelenmi bir bölgedir. Bölgede 1999 yılında kapsamlı bir çalıma yapılmıtır. 2001 yılında mevcut durum yeniden gözden geçirilmitir. Aratırma sonucunda konut ve ticari kullanımlı binaların otel ve pansiyonlara; tekstil sektörünün youn olduu binaların ise turistik amaçlı (özellikle deri ve halı) kullanımlara dönütüü ortaya çıkmıtır. Özellikle en büyük dönüüm konut alanlarında yaanmıtır. Konutların ticari ve turizm amaçlı kullanımlar için dönütürüldüü gözlenmitir. Yaanan bu deiimdeki en önemli neden ticari ve turizm amaçlı kullanılan binaların kira getirisinin konutlara göre 2-3 kat fazla olmasıdır. Ekonomik anlamdaki bu deer artıı konut fonksiyonunun bu alanlarda barınamamasına neden olmutur. Binaların turizm fonksiyonu dorultusunda yenilenmesi ile binaların hem fiziksel hem de ekonomik gelecei güvence altına alınmı oldu. Fakat bölgenin canlılıını korumak için konut fonksiyonunun bölgede kalmasını desteklemek gerekmektedir. saatleri dıında bölgenin hayalet ehir e dönümesi için önemli bir nedendir. Tarihi kent merkezlerinde yeniden canlandırma çalımalarının sadece fiziksel deil ekonomik boyutu ile ele alınarak stratejik kararlar alınması gerektii savunulan ve Doratlı, Hoskara ve Faslı (2004) tarafından yapılan aratırmada Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti nde Lefkoa ehri örnek çalıma olarak incelenmitir. Bu çalıma tarihi kent merkezlerinin korunması için gerekli olan çalımaları maddi olarak karılayan özel sermayenin etkin bir ekilde kullanılmasını gerektii üzerinde durmaktadır. Tarihi ehir merkezleri, sadece barındırdıkları kültürel miras nedeni ile deil aynı zamanda geçmii yansıtan ehir dokusu olmaları nedeniyle önemli yerlerdir. Bu gibi 6

alanların çou, tarihi özelliklerin devam ettirilmesine yönelik önlemlerin alınmaması durumunda, bu özelliklerini kaybetme tehlikesi ile karı karıyadır. Bu çalımada, tarihi ehir merkezlerinin önemli ölçütlerinin belirlenmesi ve deerlendirilmesine yönelik olarak SWOT (Üstünlükler-Zayıflıklar-Fırsatlar-Tehditler) analizine dayalı yeni bir yöntem kullanılmaktadır. Bu bulgular aracılııyla, uygun bir yeniden canlandırma stratejisinin ortaya çıkarılması planlanmıtır. Tarihi kent merkezlerinin yeniden canlandırılmasına yönelik faaliyetler hem fiziksel yenileme hem de bina ve bo parsellerin ekonomik bir ekilde kullanılmasına yönelik çalımaları içermektedir. ehrin görünüüne yönelik olarak yapılan yeniden canlandırma çalımalarının uzun vadede daha derin bir ekonomik açıdan yeniden canlandırma salamak amacı ile oluturulan kısa vadeli bir strateji olduu söylenmektedir. Fiziksel açıdan düünülen bir yeniden canlandırma çalıması, çekici ve daha iyi korunan bir tarihi çevre ortaya çıkmasını salayabilir. Buna karın, daha uzun vadede, ekonomik açıdan yeniden canlandırma çalımalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Fiziksel, sosyo-ekonomik koulların yanı sıra, tarihi yapı stounun yapısal özelliklerine balı olarak; farklı kapsamda yaklaımların, dier bir deyile farklı stratejilerin (ekonomik açıdan dönüüm, yenileme, fonksiyonel çeitlendirme v.b.) tarihi kent merkezlerinin yeniden canlandırma çalımalarında kullanılması gerektii vurgulanmıtır. Schill, Ellen, Schwartz ve Voicu (2002) tarafından yapılan bu çalımada; kent merkezinde yer alan mahallelerin yeniden canlandırılması açısından New York ehrinin on yıllık planı çerçevesinde kentin sorunlu konut alanlarında yeniden ina edilen ya da restore edilen konutların çevredeki ev fiyatlarını etkileyip etkilemedii deerlendirilmektedir. 1980 lerin ortalarından balayarak ehrin en sorunlu bölgelerinin bir çoundaki 180.000 in üzerinde konuta yönelik yeniden ina etme ya da restorasyon çalımaları için toplam 5.100.000 Amerikan Doları yatırım yapılmıtır. Bunun ana amaçlarından biri, sorunlu bölgelerin yeniden canlandırılmasını salamaktır. On yıllık plan çerçevesinde 160 metrelik yarıçapa sahip alanda bulunan ve yatırım yapılan bölgeye yakın olan evlerin fiyatlarında; 160 metrelik ikinci yarıçapa sahip fakat yine aynı bölgede bulunan evlere göre artı gözlemlenmitir. Bu bulgular, iyi planlanan projelere dayalı konut edindirme programlarının olumlu sonuçlar 7

dourduu ve ehir içindeki bölgelerin yeniden canlandırılmasına yönelik çabalara katkıda bulunduu tezi ile tutarlıdır. Amerikan toplumunun canlandırılmasının spesifik olarak Amerikan ehirlerinin yeniden canlandırılması ile mümkün olacaını öngören Gibson (1975) sekiz senaryo gelitirmitir. Bu sekiz senaryonun güçlü ve zayıf yönlerini de ortaya koyarak açıklama getirmitir. 1) Sorunu elemek: ehirlerin sorunlarını elemenin en kolay yolu olarak ehirlerin kendilerini elemektir. Birçok üst-orta sınıf Amerikalı kiisel olarak bu yolu benimsemitir. Fakat ehirlerin yeniden canlandırılmasında bu yöntemin bir çözüm olamayacaını öngörmütür. 2) Deneyüstü çözüm: Toplumun zihinsel ve davranısal yapısında temel bir deiim gerektirmektedir. ehirlerde probleme yol açanların tula, sıva, çelik ya da harç deil içinde yaayan insanlar olduunu savunmutur. 3) Statüko: Baka bir çalımada efkatli ihmal olarak tanımlanmı müdahaleci olmayan bir stratejinin de mümkün olduunu belirtmitir. Mevcut ehirsel artlar yetersiz görünüyorsa fakat aniden düzelme de gösteriyorsa bu politika benimsenebilir. 4) Küçük olanı yeniden canlandırma: Tek bir konuta ya da semtlere yardım salayan bir mikro stratejinin de mümkün olduunu belirtmitir. Bu senaryo, bireysel parçaların fiziksel altyapısı ve bu elemanların tasarımcılar tarafından hızlı adaptasyonunu gelitirmeyi içermektedir. Bireysel federal konut idaresi kredileri bu kategoriye girmektedir. Mevcut pazarlama metotlarının veya politik yapının bozulması gerekmemektedir. 5) Büyüme merkezleri: 1970 in Konut Hareketi olarak adlandırılan ulusal büyüme politikasına göre, ihtiyaçları karılamak için belli bazı salıklı küçük ehirler kontrollü ve hızlı büyüme için seçilebilirdi. Bu senaryonun avantajları, mevcut politik altyapının, finansal tesislerin ve bunların yanı sıra mevcut i pazarının; konut ve ticari tesislerin vb. genileme için baz olarak kullanılmalarıdır. Dezavantaj ise mevcut nüfusun, genilemeye karı olası direncidir. 6) Yeni ehir içi ehirler: Bo arazilerdeki izole konut projeleri yerine yeni ehir içi ehir konsepti nispeten yüksek younluklu ehirsel çevrede, az veya çok tam bir yaama alanı içermektedir. Avantajları, ehirsel hizmetlerin mevcudiyeti ve toprak 8

kullanımının arttırılmasıdır. Dezavantajları, yüksek toprak bedeli, mevcut ehrin içinde yüksek younluklu yerleim alanları yaratmak ve böylece potansiyel konutlara salık, güvenlik ve yeniden yaratım ihtiyaçlarının karılanacaı teminatını vermektir. 7 ) Uydu yerlemeler: En kolay uygulanabilen yenileme konseptidir. Alıcılara düzenli yerleim alanları, yatırımcılara iyi yatırım imkanları, gelitiriciler için ise kar imkanları sunmaktadır. Bir ehrin yanı baındaki parazit bir gelime olarak tanımlanan bu yerlerin en büyük dezavantajı, ehirsel hizmetler ve i için ehre baımlı olmaları fakat ehirsel vergi yapısının dıında tutulmalarıdır. 8 ) Baımsız yeni ehirler: Konseptin en büyük avantajı entegre, yenilikçi dizayn ve modern teknoloji ile büyük maliyet tasarrufları salayabilmesidir. En büyük dezavantajı ise arsa edinmenin zorluunun yanı sıra, balangıçta uzun vadeli kaynak salama ihtiyacıdır. Sekiz senaryodan yola çıkarak ehirlerin yeniden canlandırılması için 4 farklı kritere göre en pratik çözümler adımlama yöntemi ile u ekilde sıralanmıtır: Riski azaltmak için kullanılması gereken çözümler: 1. Mikro ölçekte yeniden canlandırma 2. Parazit ehirler 3. Yeni ehir içi ehirler 4. Baımsız yeni ehirler Giriimci gelitiricilerin getirilerini optimize etmek için çözümler: 1. Parazit ehirler 2. Yeni ehir içi ehirler 3. Baımsız yeni ehirler 4. Mikro canlandırma Mevcut ehirlerde pozitif etkinin hemen görülebilmesi için geren çözümler: 1. Yeni ehir içi ehirler 2. Mikro canlandırma 9

Toplum üzerinde uzun vadeli pozitif bir etki yaratmak için çözümler: 1. Baımsız yeni ehirler 2. Yeni ehir içi ehirler Balsas (2000) tarafından yapılan çalımada Portekiz kent merkezinin ticari açıdan yeniden canlandırılması ve bunun kent merkezine olan etkileri incelenmitir. Alıveri merkezleri ve hipermarketlerin de aralarında bulunduu yeni alıveri mekanları geleneksel alıveri bölgelerinden uzak olan ve genel olarak önemli bir yol ya da anayol kavaına yakın olan yerlere ina edilmektedir. ehir dıında gerçekleen bu ticari geliimin oturmu ehir merkezlerindeki geleneksel perakende ticarete önemli etkileri bulunmaktadır. Bu çalımada, Portekiz deki ehir merkezlerinin ehirde oturan kiiler için daha yaanabilir bir hale getirilmesi için perakende ticarete yönelik planlama ve ehir merkezlerin ticaretinin yeniden canlandırılmasına yönelik çalımaların kullanılabildii yöntemler analiz edilmektedir. Bu çalımanın temel amacı, Portekiz deki iki ticari proje ile önerilen eylemlerin sınıflandırılması, deerlendirilmesi ve kıyaslanmasıdır. Bu çalıma sonucunda elde edilen en önemli bulgu, ticaretin yeniden canlandırılmasına yönelik çalımaların Portekiz deki ehir merkezlerinin canlılıını korumaları için büyük önem taıdııdır. Portekiz deki perakendecilik faaliyetleri son yıllarda önemli deiikliklere sahne olmaktadır. Bu deiikliin sebepleri arasında, hem perakendeci hem de tüketicinin önemli rol oynadıı ekonomik, sosyal ve bölgesel ortamdaki köklü ve iddetli deiiklikleri yer almaktadır. Bu deiiklikler arasında, geleneksel alıveri bölgelerinden uzak olan alıveri merkezleri ve hipermarketlerin de aralarında bulunduu yeni ticari oluumlar bulunmaktadır. ehir dıında gerçekleen bu ticari geliimin oturmu ehir merkezlerindeki geleneksel perakende ticarete önemli etkileri bulunmaktadır ve bu gelimeler ekonomik, ehirsel, sosyal ve çevresel sorunlara neden olmaktadır. Alıveri ekillerindeki deiiklikler, yeni, büyük çaplı perakendecilerin ortaya çıkması ve belediyelerin perakendecilere yönelik özel planlama politikalarından yoksun olmasının bir sonucu olarak, Portekiz deki ehir merkezleri, ehir merkezlerinin yeniden canlandırılmasına yönelik ticari bir stratejinin parçası olarak deinilmesi gereken çeitli ikilemlerle karı karıya kalmaktadır. 10

Mejias ve Deakin (2005) tarafından ehir anayollarının yeniden gelitirilmesi ve canlandırılması konusunda yapılan aratırmada; ehir anayollarının, bo arazilerin gelitirilmesi ve ehrin yeniden canlandırılmasına yönelik olarak hem umut verici hem de sorunlu olabilecek yerler konumunda olduu üzerinde durulmutur. Bu çalımada, Kaliforniya daki San Francisco nun dou sahili boyunca dokuz kasaba ve iki ilçeyi birbirine balayan çok eritli bir anayol olan San Pablo Bulvarı incelenmektedir. Anayolun geliimi incelendiinde ilk olarak, tramvay hattı, daha sonra ehirlerarası yol ve son zamanlarda ise bölgenin bir bölümüne yönelik transit yol olarak ilev görmütür. Bulvar boyunca hem otomobil ile balantısı olan hem de çevrede yaayanlara hitap eden dükkanlar yer almaktadır. Transit ulaımdaki gelimeler ve konut piyasasındaki hareketlilik, gelitiricilerin San Pablo Bulvarı na olan ilgisini arttırmaktadır. Ana yol üzerinde ya da yakınlarındaki bo parselleri deerlendiren ve karma kullanımlı proje gelitiren 11 gelitirici ile yapılan görümeler sonucunda önemli bulgulara ulaılmıtır. Gelitiriciler, San Pablo Bulvarı nın ulaılabilirliini önemli bir avantaj olarak görmektedir. Küçük parsellerin varlıı, birbiri ile uyumlu olmayan bitiik nizam binalar ve yüksek gelitirme maliyetleri de gelitirilecek projeler için dezavantajlardır. Bu çalımada görüldüü üzere ehrin ana ulaım aksları ulaılabilirlik faktörü nedeni ile gayrimenkul gelitirme açısından cazip alanlar olup; kentin geliimi ve dönüümü açısından potansiyel tekil etmektedir. 2.2 Bölüm Sonucu Literatür çalıması sırasında; gelimi ülkelerde yeniden canlandırma ve dönüüm olgusunun gayrimenkul gelitirme disiplini ile birlikte ve ekonomik boyutu dikkate alınarak irdelendii, Türkiye gibi gelimekte olan ülkelerde ise yenileme çalımalarında sosyal ve fiziksel boyutun aırlıklı olarak incelendii görülmütür. Ülkemizde yapılan çalımalarda dönüüm kavramının ekonomik boyutunun yeterli ölçüde incelenmedii tespit edilmitir. Tez çalımasında ehir planlama ve gayrimenkul gelitirme disiplinlerinin temel prensipleri ııında stanbul ve dolayısıyla Galata da yaanan dönüüm süreci incelenecek ve gelitiriciler açısından önemli bir kriter olan finansal fizibilite analizi yapılacaktır. 11

3. KENTSEL DÖNÜÜM KAVRAMI VE UYGULAMALARI 3.1 Kentsel Dönüüm Kavramı Bu bölümde, kentsel dönüüm kavramı incelenirken tez konusu ile ilgili olarak tarihi çevrelerde yaanan dönüümler üzerinde durulacaktır. Tarihi çevre kavramı ve tarihi çevrelerde yaanan sorunlar incelenecektir. Kentsel dönüüm kavramını kapsayan dier tanımlar açıklanacaktır. Daha sonra ise dünyada ve Türkiye deki kentsel dönüüm uygulamaları ile ilgili bilgi verilecektir. 3.1.1 Tarihi Çevre Kavramı Geçmi uygarlıklardan günümüze kadar gelen yerleme ve kalıntılar tarihi çevreyi oluturmaktadır. Tarihi çevreler geçmi uygarlıkların sosyo-ekonomik yapısını, yaam felsefesini ve estetik duyarlılıı ile ilgili birçok ayrıntıyı kapsamaktadır. Tarihsel çevrenin korunması için, geçmiten günümüze dek birikmi mirasın günümüz insanı tarafından korunması gerekmektedir. Kentbilim Terimleri Sözlüü nde tarihsel çevre koruması Kentlerin belli kesimlerinde yer alan tarihsel ve mimari deerleri yüksek yapılarla anıtlar ve doal güzelliklerin -kentte bugün yaayanlar gibi- gelecek kuakların da yararlanması için her türlü yıkıcı, saldırgan ve zararlı eylemler karısında güvence altına alınması olarak tanımlanmaktadır. Günümüzde tarihi çevreler sosyal, ekonomik ve politik nedenlerden dolayı tahrip olmaktadır.bu nedenler : Sosyal yaam koullarındaki deiimler, Çada konfor koullarını salama talepleri, Ekonomik zorunluluklar: Hem koruma maliyetini finanse edecek parasal güçten yoksun olunması, hem de korunacak deerin yer aldıı arsadan daha çok gelir elde edilmesi için o yapıyı yıkıp yerine yeni, çok katlı baka yapı ina edilmesi istekleri, Kiilerce konuya verilen önemin azlıı, halkta tarihsel çevre bilincinin olmaması, koruma eitiminin yetersizlii, 12

Yasa ve kısıtlayıcı kararların zorlayıcı etkisi, Yerel yönetimlerin isteksizlii ve ilgisizlii olarak özetlenebilir (Erder,1975). 3.1.1.1 Tarihi Çevrelerde Karılaılan Sorunlar Tarihi çevrelerde yer alan taınmaz kültür varlıkları, yollar ve altyapı sistemleri sürekli olarak yıpranma süreci içindedir. Bu yıpranma süreci eskime ve köhneleme alt balıkları altında açıklanacaktır. Eskime Kavramı: Eskime kronolojik anlamda ya sınırlarının belirlenmesi ile ortaya çıkar. Eskime kavramı doal yıpranma ve yapay yıpranma olarak ikiye ayrılmaktadır. Doal yıpranma; daha çok iklim koullarının etkileri ve yapıyı oluturan malzemenin ömrü nedeni ile yalanmasından kaynaklanır. Bu sürecin kimyasal bileenleri malzemeler ve dier koruma teknikleri yoluyla yavalatılması mümkündür. Bu ekilde tarihi öelerin kültürel anlamının ve yararının yanı sıra ekonomik olarak da ilevsel ömürleri uzatılmı olmaktadır (Okyay,1992). Bu tip yıpranmalara örnek olarak deprem, kasırga, su baskını gibi doal afetler sıralanabilir. Yapay yıpranma; genel olarak kentsel dinamiklerden ve sava gibi insana özgü yanlı davranılardan kaynaklanmaktadır. Bu tip yıpranmalar be ana balık altında toplanabilir : - Fiziksel Eskime - levsel Eskime - Bölgesel ya da Yerel Eskime - Ekonomik Eskime - Savalar (Okyay,1992) Fiziksel Eskime: Yapı öelerinin, özellikle taıyıcı elemanların fiziksel yıpranmaları ve ilevlerini yerine getiremez duruma gelmeleridir (Erder,1975). levsel Eskime: Yapıldıı dönemin mekan örgütlenme ve donanım özellikleri ile günümüzdeki kullanımın gerektirdii özelliklerin çakımaması, fiziksel eskime görülmese bile etkin bir kullanımın gerçekletirilememesidir (Erder,1975). Bölgesel ya da Yerel Eskime: Bölgesel eskime tanımı yapıların yer aldıı kentsel bölgenin ulaım, su, elektrik, telefon, okul gibi altyapı olanaklarının dıında kaldıı 13

ya da bulundukları bölgenin kentsel ilevinin deimesi eklinde yapılmaktadır. Böyle bir eskime,bölgede bulunan yapılar gerekli donatılara eriemediinden ya da yeni tanımlanan kentsel ilevlere uygun olmadıından yenileme harcamaları rasyonel bulunmayınca gerçeklemektedir. Dünyadaki kentlerin bazılarının tarihi kesimlerinde günün ilevine uygun kullanılmayan ve çounlukla bo duran büyük yapı stoku bulunmaktadır (Okyay,1992). Ekonomik Eskime: Fiziksel, ilevsel, bölgesel eskimeleri gidermek için yapılacak harcamadan elde edilmesi beklenen parasal gelir yatırımdan daha az; ya da beklenen toplumsal yarar yatırımın sosyal maliyetinden düük ise, yapıların yenilenmeyip olduu gibi bırakılması, yıkılmaya terk edilmesidir (Erder,1975). Savalar: Savalar gibi insanolunun yarattıı olumsuz eylemler neticesinde geni bir alanda onulmaz birtakım kayıplara uranılmaktadır. Dier problemlerin çounluunun önlemleri alındıında eskime ve yıkım önlenebilse de sava gibi bir vahim olayın sonuçlarını telafi etmek çok da kolay olmamaktadır (Okyay,1992). Köhneme Kavramı: Köhneme fiziksel eskime yanında ilevini yitirme olarak tanımlanmaktadır (Ocak, 2003). 3.1.2 Kentsel Dönüüm Tanımı Thomas a (2003) göre kentsel dönüüm; kentsel sorunların çözümünü salayan ve deiime urayan bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel koullarına kalıcı bir çözüm salamaya çalıılan kapsamlı bir vizyon ve eylem bütünüdür. Kentsel dönüüm bir kentin günümüz yaam standartlarının gerisinde kalan tüm alanlarda karılaılan sorunları çözmek için ekonomik, toplumsal ve mekansal anlamda gerçekletirilen her türlü müdahaleyi kapsamaktadır. Kentsel dönüüm kavramı; yeniden canlandırma, koruma, yenileme, salıklılatırma ve soylulatırma gibi müdahale yöntemlerini de içinde barındırmaktadır. Dönüüm alanları; gecekondu ve aırı younlukta kaçak apartman alanları, doal afet (deprem, sel, heyelan vb.) riski yüksek olan alanlar ile eski fabrika veya limanlar gibi kentsel çöküntü alanları, tarihi yapı stounun youn olduu ve köhneme sürecine girmi kent merkezi alanlar ve ekonomik ömrünü doldurmu kentsel alanlar olarak tanımlanabilir. 14

3.1.2.1 Yeniden Canlandırma Terk edilmi, depolama, imalat gibi ilevlere tahsis edilmi ya da düük gelir grupları tarafından salıksız ve youn bir biçimde kullanılan tarihsel yapı ve kent dokularının ekonomik yönden ve kullanım açısından canlandırılması ilemidir. Ekonomik ve fiziksel çöküntü durumunda olan ve toplumsal saygınlık açısından da deer yitiren kentsel sit alanları, altyapı ve sosyal donatıların giderilmesi, ulaım sorunlarının çözümü, tarihsel konut ve yapıların onarımı ve yeniden kullanımı, yaya alanlarının ve yeil alanların bakımı ve düzenlenmesiyle çada toplumun gereksinimlerini karılayacak duruma getirilmektedir. Bu onarım ve ilevlendirme sonucunda, yörenin çekim gücü artmakta, yaam düzeyi yükselmekte, ekonomik etkinlik çoalmakta ve çevrenin bakımı da sürekli olabilmektedir (Ahunbay, 1996). 3.1.2.2 Kentsel Koruma Kentsel koruma; toplumun geçmiteki sosyal, ekonomik koullarını, kültür deerlerini yansıtan fiziksel yapısının günümüzün deien sosyal ve ekonomik koulları altında yok olmasına engel olmak ve çada toplumla, çada gereksinmelerle bütünletirilerek yaamasını salamak olarak tanımlanmakta ve aaıdaki eylemleri içermektedir: Tarihsel, mimari ve görsel deerlerin uzun süreli olarak, bilimsel yöntem ve tekniklerle korunması. Ülkenin, tarihsel bölgenin, kentin, korunacak kentsel alanların planlanmı gelime çizgisine uygun ilevler yüklenmesi: - Eski ilevin sürdürülmesi veya deitirilmesi, - Yeni ilevlerin sürdürülmesi ya da doruluunun denetlenmesi, - Her iki yönde politikalar. Koruma alanları genellikle aynı zamanda yerleim alanları da olduundan, sosyal yapıyla ilgili sorunların çözümlenmesi: - Gerekli çada yaam standartlarının salanması, - Onarım ve sıhhiletirme sonrası sosyal statü deiimlerinin düzenlenmesi. 15

Koruma alanı ve çevresinde yeni gelimelerin planlanması, kütlelerin ve mimari biçimlerin denetlenmesi. Bölgede koruma, sıhhiletirme, yeni ilevlerle birlikte ekillenecek altyapı hizmetleri ve servis sorunlarının bölgenin çevresiyle salıklı ilikileri de dikkate alınarak salanması. Olayın gerekli idari, parasal ve yasal çerçeve içine oturtulması, planlama kararları ile ilikisinin kurulması (Zeren,1981). Korumanın gereklilii hakkındaki tartımalar daha çok sosyal, kültürel ve estetik açılardan ele alınıyor olsa da gerçekleen uygulamalara salanan kaynaklar, ekonomik sebepleri ön plana çıkarmaktadır. Tarihi alanlardaki koruma, binaları da içerir. Binalar ise gayrimenkuldur ve gayrimenkul bir maldır. Yatırım deeri olan bir mal ise ekonomik deere sahiptir. O zaman korunan tarihi alana yatırımcı çekebilmek için önce bir ekonomik deer yaratmak, sonra da bunu arttırmak gerekmektedir (Karda, 2004). 3.1.2.3 Kentsel Yenileme Mevcut kentleri ve merkezleri düzeltmek ve günün gereklerine uydurmak amacıyla yeniden planlama ve bunu uygulama olarak tanımlanmaktadır (Hasol,1998). Kentsel yenilemenin hedefleri arasında aaıda sıralanan maddeler bulunmaktadır: ehir ve bölgeleri endüstri ve ticari eylemlerinde daha iyi artlara ulatıracak ekonomik canlandırmayı salamak, Kentsel altyapının kullanımını iyiletirmek, ehirlerde daha kaliteli bir yaam ve çevre oluturmak, Youn sosyal problemleri olan bölgelerde sosyal yenilemeyi gerçekletirmek, Tarihi yapıların korunması ve kullanılmasını temin etmek, Yerleme standartlarının iyiletirilmesini salamak, Ucuz konut teminin sürekliliini gerçekletirmek, ehirlerin karakterlerinin devamlılıını salamak üzere, yeni yapılama ya da eskinin tümüyle yıkılıp yeniden yapılması yerine eski yapı ve bölgelerin tümüyle korunması, 16

Yenileme sonrası yöre sakinlerinin orada ikametinin garanti edilmesi, Yenileme sürecinde yöre sakinlerinin katılımının salanması (Ocak,2003). 3.1.2.4 Salıklılatırma Salıklılatırma, bir mekanın salıklı yaam koullarına kavuturulması ve eski haline getirilmesi anlamını içermektedir. Balangıçta salıklılatırma çalımaları tek yapı ölçeindeki sorunları çözümleme olarak ele alınmıtır. Daha sonraları toplumsal, ekonomik ve kültürel gelimeler bu sorunları bina çerçevesinden giderek bina gruplarına, kent parçalarına ve kentlere dein yaygınlatırmıtır. 3.1.2.5 Soylulatırma Soylulatırma kavramı ilk kez 1960 ların sonunda Ruth Glass tarafından kent dıında yaayan ngiliz soylularının kent merkezinde içi sınıfının yaadıı konut alanlarına yerleerek bu alanları yenilemelerini tanımlamak amacı ile kullanılmıtır. Soylulatırma; sosyo-kültürel açıdan bozulmu, çöküntüye uramı, dolayısıyla fiziksel çevresi de bozulmu alanlarda, özellikle de tarihi kent parçalarında sosyal yapının ıslah edilmesidir (http://www.kentli.org/sss/gentrification.htm - Mart, 2006). Soylulatırma sürecinde üç grup aktör yer almaktadır. Bu aktörler; yenileyenler, gayrimenkul sektörü ve yönetimdeki çeitli kademelerdir. lk aamada öncüler kent merkezindeki mahalleleri kültürel deerler, yaam tarzı ve tarihi deerler gibi nedenlerle seçmektedirler. Bu grup riskten habersiz grup olarak tanımlanmaktadır. kinci aamada ise riskten haberdar olan bir grup ise kent merkezindeki mahalleleri yatırım amaçlı tercih etmektedir. Bu süreçte Lyons a (1996) göre üç artın yerine gelmesi gerekmektedir. Öncelikli olarak daha yüksek grubundan olan hane halklarının daha düük gelir grubundan olan hane halklarını yerinden çıkartması söz konusudur. Sonrasında ise önceden düük fiyatlı olan konutların yenilenerek yeniden deer kazanması ve bu konutların kent merkezinde olması gerekmektedir. Sahiplik yapısının kiracı aırlıklı bir yapıdan ev sahiplilii aırlıklı bir yapıya dönümesi söz konusudur. 3.1.3 Kentsel Dönüümün Dünya daki Uygulamaları ngiltere, 19.yüzyıldan itibaren gelitirdii projelerin deneyimleri ile Avrupa daki en ileri uygulamalara sahip ülkedir. 17

Londra da yapılan dönüüm projelerinin temelinde salam bir ortaklık stratejisi bulunmaktadır. Bu ortaklık emasında merkezi ve yerel hükümet, özel sektör ve halk bir arada bulunmaktadır ve yapılan dönüüm projelerinde ana ilkeler öyle sıralanır: Ortaklık Bütüncül bir yaklaım Lokal yatırımların desteklenmesi Herkes için sosyal ve ekonomik açıdan eit olanaklar yaratılması Global yatırımlar ile lokal yatırımlar arasında denge salanması Altyapı kalitesi Sürdürülebilirlik Çeitlilik Yerel halk ve entegrasyon (Keskin ve dierleri, 2002). Elephant & Castle Yenileme Projesi Londra nın güneyinde bulunan Elephant&Castle; kent merkezinin geliimine balı olarak ofis ve alıveri merkezlerinin karılanması talepleri dorultusunda altyapı ve emlak piyasasının yarattıı artan baskılardan en çok etkilenen bölgelerden biri konumundadır. Dönüüm projesi gerçekletirilmesinde öncelik kazandıran en temel özellii; kuzeyi güneye balayan ana yol aında olması ve kamu ulaımındaki temel balantı noktalarına sahip olmasından kaynaklanan ayrıcalııdır (Keskin ve dierleri, 2002). 19. yüzyılda tersane ve tersanenin çevresinde yer alan endüstriyel tesislerde çalıan içilerin barınması amacıyla kurulan yerleme, 2. Dünya Savaı sırasında büyük yıkıma uramıtır. Sava sonrasında yeniden yapılandırılan Elephant&Castle da 1965 yılında ülkenin ilk alıveri merkezi açılmıtır. 1960 lara gelindiinde ilçe yönetimi 19. yüzyıl döneminin köhnelemi konutlarını satın alarak bu alanı yeniden gelitirmise de günümüzde bu bölge, yüksek oranda sosyal yoksulluun ve trafikten kaynaklanan hava kirliliinin youn olarak görüldüü ve kötüleen belediye konutlarıyla çevrelenmi gerileyen bir ticaret merkezi konumundadır (Keskin ve dierleri, 2002). Bu nedenle Southwark konseyi bölgeyi yeniden yapılandırmak amacı ile 2002 yılında bir proje balatmıtır. Projenin 18

vizyonu; Elephant&Castle ın içinden geçilen bir yer olmaktan çıkıp gelinen bir yer olmasıdır. 688.000 m² lik bir alanda gerçekletirilen proje 1.500.000.000 lik bir bütçeye sahiptir. 2002 yılında balayan projenin 2014 yılında tamamlanması hedeflenmitir. Proje tamamlandıında bölgede; 75.000 m² perakende alanı 5.300 yeni ve yenilenmi konut 2 yeni metro hattı Yeni bir pazar alanı 5 meydan olacaktır. ekil 3.1: Elephant & Castle Yenileme Projesinin Üç Boyutlu Çizimi Ayrıca eski alıveri merkezi yıkılarak yerine yeni bir meydan tasarlanacak ve bu meydanda pazar alanı ve kasaba parkı yer alacaktır. Bu proje ile fiziksel çevre kalitesini arttırarak yatırımları tevik edilmesi, yerel ekonominin güçlendirilmesi ve böylece sürdürülebilir yenileme faaliyetlerinin de tevik edilmesi hedeflenmitir. 19

Elephant & Castle yenileme projesinin temeli; mahalle sakinleri, yerel iletmeciler, eitim ve salık kuruluları, toplum ve gönüllü kurulular, ziyaretçiler ve alanda çalıan insanları içeren geni bir toplumsal katılımla desteklenmi güçlü bir ortaklıa dayanmaktadır (Keskin ve dierleri, 2002). Paddington Yenileme Projesi Paddington, Elephant & Castle ve Bellenden örneklerinden farklı olarak, Londra nın en zengin ilçelerinden biri olan Westminster Belediyesi sınırlarında yer almaktadır. Bölgede yenileme projesinin uygulanmasını gerektiren en önemli neden; kente ve merkezin batı sınırına olan yakınlıı ve Heathrow Ekspresinin faaliyete geçmesiyle birlikte güçlenen ulaım balantılarıdır. Bu nedenle gerçekletirilen yenileme çalımasının ana vurgusu bölgeye yönelecek giriimcilerin gereksinim duyduu mekanları bir bütünlük içerisinde tasarlarken, Londra daki yatırımları çekebilecek öncelikli i ve konut alanı yaratmak ve sürdürülebilir ekonomik canlılıı olutururken yaratılan deerden yerel halkında en iyi ekilde yararlanmasını salamaktır (Keskin ve dierleri, 2002). ekil 3.2: Paddington Bölgesinden Görünü 1998 yılında kurulan Paddington Yenileme Ortaklıı mülk sahipleri, yatırımcılar ve bölgede yer alan salık-ulaım firmalarından olumutur. Bu projenin iki ana 20

hedefi vardır. lk hedef Paddington bölgesinde güvenli çevreler oluturarak sürdürülebilir bir iyiletirme programı gerçekletirmek, ikincisi ise yerel kurumların tecrübelerinden yararlanarak proje sonucunda ortaya çıkacak olan kazancın proje ortakları arasında adaletli bir ekilde daıtmaktır. Projede 10 yıllık bir süreçte; ofis ve konut kullanımlarını, alıveri merkezlerini, salık tesislerini ve rekreasyon alanlarını içerecek 8.000.000 m² lik bir alanın yeniden canlandırılması hedeflenmitir. Sürdürülebilirliin salanması adına Paddington a yeni bir kimlik kazandıracak kamusal alanların oluturulmasına önem verilmitir. Paddington Yenileme Projesi ile sadece ekonomik açıdan bir yenileme deil aynı zamanda sosyal açıdan yenilemeyi de salayarak toplumun tüm kesimlerinin bu projeden yararlanmasına çalıılmaktadır. Quartier International De Montreal Dönüüm Projesi Uluslararası Proje Yönetim Enstitüsü (PMI) tarafından 2005 yılının en iyi projesi seçilen Quartier International De Montreal Projesi; Montreal ehir merkezini batan baa kapsamlı bir ekilde yeniden yapılandıran bir kentsel dönüüm projesidir. Montreal hem Kanada hem de Kuzey Amerika nın önde gelen sanayi merkezlerinden biridir. Aynı zamanda önemli bir i merkezidir. Projenin hedefi 1960 larda yapılan çevre yolu ile eski ehir merkezi ve yeni merkezi i alanı olarak ikiye bölünen ehir merkezini yeni bir çevre yolu ile sınırlandırmak ve bu iki alanın entegrasyonunu salamaktır. Bu sınırlandırılan alanda kalan yapı stounu restore edilerek, bo parsellere yeni fonksiyonlar tanımlanmaktır. 21

ekil 3.3: Victoria Meydanından Görünü 270.000 m² lik alana sahip projenin öncelikleri unlardır: Çevre yollarının tamamlanması Kanalizasyon ve su ebekesi altyapılarının yenilenmesi Yolların ve yaya kaldırımlarının yeniden yapılması Victoria Meydanı nın restore edilmesi Yeni bir meydanın oluturulması : Jean-Paul Riopelle Meydanı Yaklaık 500 aacın dikilmesi Kent mobilyalarının yenilenmesi Getirilen fonksiyon kararları ile ehir merkezinin younluunu ve dolayısıyla trafik younluunu da arttıran projede toplumsal destein alınması gerekli olmutur. Projenin karılatıı zorluklardan biri de zorlu kı artları nedeni ile yapılacak pek çok aktivitede hava artları düülerek i takvimi oluturulmasıdır. Ciddi altyapı yatırımlarının yapıldıı proje 2000 yılında balamı ve 2004 yılında da tamamlanmıtır. Proje için toplam 650.000.000 ABD Doları yatırım yapılmıtır. 22

Amerika Ulusal Emlakçılar Kurumu - Ekonomik Gelime Örnek Çalımaları Ulusal Emlakçılar Kurumu tarafından hazırlanmı; Amerika daki bazı yerlemelerde ehrin yeniden canlandırılması açısından katalizör görevi görmü üç örnek çalıma incelenecektir. Örnek çalımalardaki ortak kriterler unlardır: Projenin %80 si mevcut bina stou içermemesi Projenin kent merkezinde yer alması Projede konut fonksiyonunun da yer almaması Projenin tercihen halkın katılımını da salayan bir süreç içermesi Proje alanının tercihen toplu taım alternatiflerine yakın olması Projenin Amerika nın 10 büyük ehrinde (New York, Los Angeles, Chicago, Houston, Philadelphia, Phoneix, San Diego, Dallas, San Antonio ve Detroit) ya da gayrimenkul piyasası güçlü bir ehirde (Washington, San Francisco, Las Vegas) olmaması ncelenecek bu üç örnek çalıma sonucunda, suç oranlarının yüksek olduu, köhnemi binaların youn olduu alanlarda bir dönüüm gerçeklemitir. Fakat projelerin karılatıı en temel sorunlardan biri gayrimenkul piyasasında talep görmeyen alanlar için finansman bulmak çok zor olmutur. Bu nedenle tüm gelitiriciler vergi teviklerinden yararlanmıtır. Proje 1: Robertson Apartmanı, South Bend, Indiana Robertson Apartmanı bir zamanlar içinde büyük bir maaza içeriyordu. Kentin merkezinde yer alan bu bina 1970 lerde içindeki maazanın kapanması sonucu ilevsiz kaldı. 1980 lere gelindiinde South Bend belediyesi bu binayı satın aldı. Çünkü ekonomik sıkıntılar içinde olan kent merkezinde yer alan bu binanın bo olması kent halkı üzerinde negatif bir etki yaratıyordu. Fakat belediyeye projenin gerçekletirilmesi konusunda gelen teklifler ekonomik açıdan çok kuvvetli deildi. South Bend Miras Vakfı Robertson Apartmanı için belediyeye ekonomik açıdan da mümkün bir proje önerdi. 23

ekil 3.4: Robertson Apartmanının Genel Görünüü 9.000 m² inaat alanına sahip olan proje konut ve ticaret fonksiyonlarını içermektedir. Toplam inaat maliyeti 9.000.000 ABD Dolarıdır. Farklı gelir gruplarına hitap eden 92 konutun yer aldıı projede aırlıklı olarak stüdyo ve 2 oda 1 salondan oluan ünite tipleri bulunmaktadır. Binanın zemin katında ise 1.000 m² lik bir alanda ticari fonksiyonlar yer almaktadır. Kapalı otopark alanı bulunan proje aynı zamanda otobüs ve metro hatlarına da yakın konumdadır. South Bend için hazırlanan stratejik plana göre ehir merkezinin yeniden canlandırılması öncelikli hedef olmutur. Bu hedef dorultusunda Robertson Apartmanı projesinin baarılı olması yapılacak dier projeler içinde örnek tekil etmitir. Bir zamanlar köhnemi bir bölge olan kent merkezinde bu projeden sonra pek çok renovasyon çalıması gerçeklemi, eski tiyatro binası onarılmıtır. Proje 2: Crawford Meydanı, Pittsburgh, Pennsylvania Pittsburgh kent merkezi dıında fakat kent merkezi çeperinde yer alan Lower Hill bölgesi hareketli bir yerleim yeriydi. Buna ramen 1960 lı ve 1970 li yıllarda yapılan otoyol ile bölgenin kent merkezi ile olan balantısı kopmutur. 1980 lerde bölge için bir takım planlar hazırlanmıtır. Ancak bu planların finansal açıdan yapılabilir olmaması nedeniyle planlar uygulanamamıtır. 1990 lara gelindiinde 24

bölge artık ehrin suç oranlarının yüksek olduu en tehlikeli bölgesi olarak görülmektedir. ekil 3.5: Crawford Meydanından Görünü Yaanan bu süreçler sonucunda Kentsel Gelitirme daresi ehirsel dönüüm projelerinde daha önce baarı kazanmı olan bir irket ile anlamıtır. Projenin ön gelitirme safhasında halkın projeye gözle görülür bir tepkisi bulunuyordu. Çevre sakinlerinin bir kısmı bu projenin düük gelir grubuna ait binaları kapsamayacaını, bir kısmı ise sadece düük gelir gruplarına yönelik bir proje olduunu sanıyordu. Hill Kooperatif Gelitirme Birlii ve Hill sakinleri ön gelitirme aamasında toplumun genel yargısını kırmak için 2 haftada bir toplandı ve sonunda projeye halkın destei salanmı oldu. Projeyi desteklemek için çaba sarf eden bu öncü grupla bir takım çalımalar yapılmıtır. Ayrıca bölge sakinlerinin ihtiyaçlarını, mevcut uygulama araçlarını ve hedeflerle ilgili bir takım atölye çalımaları yapılmıtır. Bu çalımalar sonucunda insanların büyük bir proje deil, yaanılabilir bir mahalle ya da semt ortamı istedikleri ortaya çıkmıtır. Bölgenin geleneksel dokusu ile badaan yeni konutların yapılması ve kent merkezi ile balantının yeniden salanması talep edilenler arasında öncelikli olmutur. Bugün Crawford Meydanı; bölgenin hareketli ve salıklı bir parçası olan baarılı bir konut gelitirme projesidir. Her ne kadar proje balarken yerel emlakçılar o bölgenin talep görmeyecei öngörüsünde bulunmu olsalar da proje baarıya ulamıtır. Konut alanlarında yaanan bu dönüüm ticaret alanlarını da tetiklemitir. Lower Hill 25