Yay n No : 2375 flletme-ekonomi : Bas A ustos 2010 STANBUL III

Transkript

1 Aç klamal - çtihatl KAT MÜLK YET KANUNU Prof. Dr. Ayd n Aybay Av. Nezihî Sanal Aç klamalar Yarg tay Kararlar Çeflitli Kanunlarla Getirilen De ifliklikler Dizin Toplu Yap larda Kat Mülkiyeti ve Kart rtifak tesisine dair yönetmelik Y. Plan Örne i

2 Yay n No : 2375 flletme-ekonomi : Bas A ustos 2010 STANBUL ÖNSÖZ ISBN Copyright Bu kitab n bu bas s n n Türkiye deki yay n haklar BETA Bas m Yay m Da t m A.fi. ye aittir. Her hakk sakl d r. Hiçbir bölümü ve paragraf k smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço alt lamaz, da t lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi Bask - Cilt Kapak Tasar m : Beta Bas m A.fi. : Kahraman Neflriyat Ofset San. Tic. Ltd. fiti. (Sertifika No: 12084) Yüzy l Mah. Matbaac lar Cad. Atahan No: 34 K: 4 Ba c lar/ stanbul (0-212) : Nur Baylav Beta BASIM YAYIM DA ITIM A.fi. Narl bahçe Sok. No. 11 Ca alo lu - STANBUL Tel : (0-212) Fax: (0-212) Aç klamal Kat Mülkiyet Kanunu bafll kl bu çal flmamaz n ilk bas s yasan n yay mland 1965 y l nda ç km flt. Bunun ard ndan 1970 li ve 80 li y llarda kat mülkiyeti konusuyla ilgili olarak oluflan yeni malzemeyi kullan p, iflleyerek birkaç bas daha yapt k. Bunlar n sonuncusu 1985 y l nda yine BETA dan ç kan 3. bas s d r. Bu tarihten sonraki dönemde, de ifliklikler ve yenilikler yapan çeflitli yasalar yap ld ve yürürlü e girdi. Bunun yan s ra, bir yandan Yarg tay ca verilen kararlardan oluflan zengin bir içtihat malzemesi; öte yandan da kat mülkiyeti konusunu iflleyen ö reti ürünleri ortaya ç kt. Bu durum, bizi, ilk bas dan bu yana geçen 45 y l sonra, çal flmam z bir kez daha yenileyip, yay mlama düflüncesine iteledi. yiden iyiye ilerleyen yafl m za karfl n, bu ifli genç kuflaklardan destek ve yard m görece imiz inanc yla k sa say lacak bir sürede tamamlamay baflard k. Kitab n tertibi ile ilgili olarak kulland m z formatta bir de ifliklik yoktur. Madde metinlerinden hemen sonra mevzuat at flar ve bunun ard ndan da aç klamalar bölümü yer almaktad r. Her maddenin sonunda aç klamalar izleyen Kararlar bafll ile önemli Yarg tay içtihatlar n n özetleri ni vermeye çal flt k. Bu çal flmamaz n önemli bir bölümünü meydana getiren kararlar k sm için emekleri geçenlerin bafl nda Aybay Hukuk Bürosunda 1980 ve 1990 l y llarda avukatl k staj yapan genç hukukçular gelir. III

3 Bunlar n hemen hepsi, bugün, mesleklerini baflar ile sürdüren deneyimli meslektafllar m zdo r. Dr. Erdem Aybay da bu çal flmalara kat lanlardan biri idi. Burada hepsine candan teflekkür ediyoruz. ayr ca son y llar n Yarg - tay kararlar n toplayarak bize yard mc olan Av. Mansur Topçuo lu na da teflekkür borçluyuz. Kitab n metninin yaz lmas ve bilgisayar arac l ile bas ma elveriflli hale getirilmesi konusunda emeklerini esirgemeyen çal flma arkadafllar m z; P nar Hakgüden ve Özlem Tekin e de içten teflekkürlerimizi sunuyoruz. Son olarak kitab n bu kadar güzel ve al ml olarak üretilmesini sa layan BETA yay n kuruluflu mensuplar na, özellikle kitab n düzenlemesini ve dizgi iflini titizlikle yapan Feridun K l nç a ve kapak tasar m n yapan Nur Baylav a teflekkür ediyoruz. ÜÇÜNCÜ BASIYA ÖNSÖZ (1985) 1966 y l nda yürürlü e giren Kat Mülkiyeti Kanunu, aradan 17 y l geçtikten sonra, günü yay mlanan 2814 say l kanunla genifl ölçüde bir de iflikli e u rad. Daha önce, tarih ve 1166 say l yasayla da bir de ifliklik getirilmiflti. Ama bu, sadece bir maddede (m. 51) yeralan süre hükmünün uzat lmas ile ilgili, önemsiz bir de ifliklik idi say l yasan n getirdikleri ise -as l yasan n yap s n ve sistemini bozmamakla birlikte-oldukça önemli say labilecek yeniliklerdir. Nezihi Sanal Ayd n Aybay 634 say Kat Mülkiyeti Kanunu nun yay mland 1965 y - l nda, bu kitab n çekirde i say labilecek notlu bir metin yay nlam flt k. Bu metinde uygulama ile ilgili malzemenin yer almas - na, do al olarak, imkân yoktu. Daha sonra, geliflen uygulamadan baz seçmeler yaparak, 1969 y l nda notlu metni yeniden gözden geçirip yay nlad k. O tarihten bu yana ise, uygulama iyice geliflti ve zenginleflti. Bunlar da kullanmak suretiyle, yasa metnini notlay p yeniden okuyucuya sunmay planlad k. Fakat haz rl klar m z sürdürürken ortaya ç kan yasada de ifliklik yap laca haberleri bizi durdurdu. Sonunda, 2814 say l de ifliklik yasas yürürlü e girince, malzememizi bu yasan n getirdi i de ifliklikler aç s ndan yeniden gözden geçirip iflleyerek, flimdi sundu umuz kitab meydana getirdik. Öncekilerden nicelik ve nitelikçe oldukça farkl olmakla birlikte, bu yay n, ilk notlu metnin üçüncü bas s say yoruz. Metni notlarken kulland m z yöntemi de ifltirmedik. Yasa IV V

4 maddesinin hemen arkas ndan, ilgili mevzuat at flar gelmektedir. (Bu arada, ilgilenenlere karfl laflt rma imkân sa lamak amac yla, Alman Konut Mülkiyeti Yasas ile sviçre Medeni Yasas n n kat mülkiyeti konusundaki yeni düzenlemelerini de zikrettik ve ilgili maddelerini gösterdik). Bunun ard ndan gelen bölüm ise aç klamalar d r. Her maddenin alt nda o madde ile ilgili aç klamalar yer almaktad r. Bunlar n çok ayr nt l ve kuramsal olmas ndan olanak ölçüsünde kaç nd k. Amac m z, madde metninde yer alan kavram ve çözümleri prati e dönük yönleriyle aç kl a kavuflturmaktan ibarettir. Her madde nin alt nda, son olarak, o hükümle ilgili olarak verilen Yarg tay Kararlar n özetledik. Bu kararlar n tamam n de il, sadece özetini vermeyi ye leyiflimizin nedeni, metni, kitab n amac ndan uzaklaflarak, gereksiz yere büyümemekti. Kitab n sonuna bir de kavram dizini koyduk. Bunun kullan fll olmas bak m ndan genifl tutulmas n yararl sayd k. Bu nedenle dizinde yaln z hukuksal kavramlar de il, yasa metninde yeralan hemen bütün kavramlar bulunabilir. Kitab n haz rlanmas nda, kararlar n toplanmas ve dizinin tertibi ifllerinde bize yard m eden Av. Aybars Sanal a teflekkür ediyoruz. A. AYBAY N. SANAL Ç NDEK LER ÖNSÖZ...III ÜÇÜNCÜ BASIYA ÖNSÖZ...V G R fi Birinci Bölüm GENEL HÜKÜMLER Madde Sahife A) KAT MÜLK YET VE KAT RT FAKI I- Genel Kural II- Tarifler III- Kat Mülkiyetinin ve Kat rtifak n n Niteli i IV- Ortak Yerler B) BA LANTILAR I- Ba ms z bölümlerle arsa pay aras ndaki ba lant II- Ba ms z bölümlerle eklentiler ve ortak yerler aras ndaki ba lant C) ORTAKLI IN (fiuyunun) G DER LMES VE ÖNCEL KLE SATIN ALMA (fiuf A) HAKKI I- Ortakl n Giderilmesi II- Öncelikle sat n alma hakk D) GENEL HÜKÜMLER N UYGULANMA ALANI kinci Bölüm KAT MÜLK YET N N VE KAT RT FAKININ KURULMASI A) GENEL KURAL VI VII

5 B) KAT MÜLK YET KÜTÜ Ü C) KAT MÜLK YET N N KURULMASININ I- stem ve belgeler II- Sözleflme ve tescil D) KAT RT FAKININ KURULMASI Üçüncü Bölüm KAT MAL KLER N N VE KAT RT FAKI SAH PLER N N HAKLARI A) KAT MAL KLER N N HAKLARI I- Ba ms z bölüm üzerinde II- Ortak yerler üzerinde B) KAT RT FAKI SAH B N N HAKLARI Dördüncü Bölüm KAT MAL KLER N N VE KAT RT FAKI SAH PLER N N BORÇLARI A) KAT MAL KLER N N BORÇLARI I- Genel Kural II- Anagayimenkulün bak m, korunmas ve zarardan sorumluluk III- Anagayrimenkulün genel giderlerine kat lma IV- Sigorta anlaflmas V- Ortak giderlerin teminat VI- Müsaade mecuriyeti VII- Yasak ifller VIII- Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti B) KAT RT FAKI SAH PLER N N BORÇLARI Beflinci Bölüm ANAGAYR MENKULÜN YÖNET M A) GENEL KURAL B) YÖNET M PLANI C) KAT MAL KLER KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI I- Toplant zaman II- Yeter say III- Oya kat lma IV- Kararlar V- Hâkimin müdahalesi D) YÖNET C I- Atanmas II- Yöneticinin görevleri Genel yönetim ifllerinin görülmesi Defter tutulmas ve belgelerin saklanmas flletme projesinin yap lmas III- Sorumlulu u Genel kural Hesap verme IV- Haklar E) YÖNET M N DENETLENMES F) YEN L K VE LAVELER I- Faydal olanlar II- Çok masrafl ve lüks olanlar III- Ba ms z bölüm ilavesi G) TEML K TASARRUFLAR VE ÖNEML filer Alt nc Bölüm KAT MÜLK YET N N VE KAT RT FAKININ SONA ERMES A) KAT MÜLK YET N N SONA ERMES VIII IX

6 I- Anagayrimenkulün arsas yla birlikte yok olmas veya kamulaflt r lmas ile II- Anayap n n harabolmas III- Bildirme ödevi ve kayd n silinmesi B) KAT RT FAKININ SONA ERMES Yedinci Bölüm SON HÜKÜMLER A) YASAKLAR B) YEN DURUMA UYMA I- Medeni Kanunun yürürlü e girmesinden sonra kurulan irtifaklarda II- Medeni kanundan önce kurulmufl olan haklarda III- Medeni kanuna göre kurulmufl kat irtifaklar n n yönetimi C) ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAfiTIRMA (fiûyulandirma) HAL NDE KAT MÜLK YET N N DURUMU D) HARÇ VE VERG LER E) BELED YES OLMAYAN YERLER F) YÜRÜRLÜK TAR H G) YÜRÜTME MAKAMI Ortak yerler Vaziyet Plan Yönetim De ifltirilmesi Yönetici ve Denetçi Atama Ortak Giderler Geçici Yönetim Uygulanacak Hükümler Görevli Mahkeme...Ek Kullan m Yerlerinin Boflalt lmas...ek Kat rtifak na Geçifl...Ek Toplu Yap larda Kat Mülkiyeti ve Kat rtifak Tesisine Dair Yönetmelik Yönetim Plan Örne i Kaynakça Kavram Dizini Sekizinci Bölüm DEVRE MÜLK HAKKI DEVRE MÜLK HAKKI...59/ Dokuzuncu Bölüm TOPLU YAPILARA L fik N ÖZEL HÜKÜMLER TOPLU YAPILARA L fik N ÖZEL HÜKÜMLER...66/ Kapsam X XI

7 Alm. KMK BK bkz HUMK BD K sv. MK K KISALTMALAR : Alman Konut Mülkiyeti Kanunu : Borçlar Kanunu : Bak n z : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu : stanbul Barosu Dergisi ( st. Bar. Der.) : cra ve flas Kanunu : sviçre Medeni Kanunu : Kanun Karahac o lu : Ali Haydar Karahac o lu, Kat Mülkiyeti Kanunu (1981) Karahasan Karfl. KMK : Mustafa Reflit Karahasan, Kat Mülkiyeti Hukuku C. I-II, Ar kan Yay nevi, stanbul, 2008 : Karfl laflt r n z m. : Madde MK : Kat Mülkiyeti Kanunu : Medeni Kanun Reiso lu : Safa Reiso lu, Uygulamada Kat Mülkiyeti Kanunu (1982) RKD TK YKD TKGMG TKGM TSN Yasa Y5HD : Resmi Kararlar Dergisi : Ticaret Kanunu : Yarg tay Kararlar Dergisi : Tapu Kadastro Genel Müdürlü ü Genelgesi : Tapu Kadastro Genel Müdürlü ü zahnemesi : Tapu Sicil Nizamnamesi : Yasa Hukuk Dergisi : Yarg tay 5. Hukuk Dairesi XII