İZMİR İLİ KEMALPAŞA İLÇESİ ULUCAK YERLEŞİMİ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI

Transkript

1 İZMİR İLİ KEMALPAŞA İLÇESİ ULUCAK YERLEŞİMİ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI PLAN AÇIKLAMA RAPORU VE PLAN UYGULAMA HÜKÜMLERİ İMAR VE ŞEHİRCİLİK DAİRESİ BAŞKANLIĞI UYGULAMA İMAR PLANLAMA ŞUBE MÜDÜRLÜĞÜ DOĞU BÖLGESİ BİRİM ŞEFLİĞİ 1

2 İÇERİK 1. GİRİŞ AMAÇ VE HEDEFLER, KAPSAM VE YÖNTEM, PROBLEM TANIMI Amaç ve Hedefler Kapsam ve Yöntem Problemin Tanımı PLANLAMA ALANININ KONUMU VE MEVCUT DURUMU PLANLAMA ALANIVE ÇEVRESİNİN DOĞAL YAPISI İklim Yeryüzü Şekilleri Akarsular/Göller Dağlar/Ovalar Bitki Örtüsü Kültürel Durumu Ulucak Höyüğü PLANLAMA ALANI VE ÇEVRESİNİN ARAZİ KULLANIŞI VE EKONOMİK YAPISI Tarım Sanayi Çevre Ulaşım Karayolu Ulaşımı Demiryolu Ulaşımı PLANLAMA SÜRECİ MEVCUT PLAN KARARLARI /1000 ölçekli uygulama imar planı /5000 ölçekli nazım imar planı /25000 ölçekli çevre düzeni planı / ölçekli çevre düzeni planı Nüfus Yoğunlukları/Donatı dengesi PLANLAMA KARARLARI Bölgelere göre kullanım kararları: Arazi Kullanım Kararları Yoğunluk Kararları Arazi Kullanım Tablosu PLAN UYGULAMA HÜKÜMLERİ (PLAN NOTLARI) HARİTALAR

3 PLANLAMA GRUBU Zeliha DEMİREL Şehir Plancısı İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanı Ayfer NAKİPOĞLU Şehir Plancısı Uyg. İm. Plan. Şube Müdürü Sevimser ÇAĞLAYAN Şehir Plancısı Uyg. İm. Plan. Şube Müd.Yrd. Yasemin ERTEM Şehir Plancısı Doğu Bölgesi Birim Şefliği Bengi GÖZEN Şehir Plancısı Doğu Bölgesi Birim Şefliği 3

4 1.GİRİŞ İzmir Kenti ülkemizin nüfus ve kentsel alanının hızla büyüdüğü önemli Metropolitan merkezlerinden biridir. İzmir Büyükşehir Belediyemizce onaylanan 1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planı ve hedeflerine uygun olarak, kentteki nüfus artışı, göç ve kentleşmenin getirdiği sorunların çözülmesi, sosyo-ekonomik ve mekansal hedeflerin yeniden tanımlanması, yatırım ve gelişme eğilimlerinin planlı olarak yönlendirilmesi, altyapı gelişmesi ve hizmet sunumunda rasyonellik sağlanması, ilçeler bazında planlama ortak dilinin oluşturulması ve böylece planlı gelişmenin sürdürülmesi amacı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı çalışmaları başlatılmıştır. Bu çalışmalar kapsamında Doğu Aksı Planlama Bölgesi olarak tanımlanan bölgenin kuzeyinde yer alan planlama alanımızın sınırları tespit edilerek, ivedilikle ele alınması uygun görülmüştür. Bu planın temel önceliği, yeni yerleşim alanları yaratmak değil, yerleşik alanlar içinde kentsel sorunlara müdahale etmek, nüfusun ihtiyacı olan ve mevzuatın gerektirdiği sosyal ve teknik donatı dengesini kurmak, planların kademeli birlikteliğini sağlamaktır. Bununla beraber Büyük Ölçekli Harita Ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği'ne uygun olarak onaylanan halihazır haritalar üzerinde mevcut Ulucak imar planlarının, 1/5000 ölçekli nazım imar planı ölçeğinin gerektirdiği detay ve içerikte düzenlenerek güncellenmesidir. Raporda; planlama alanının konumu, doğal yapısı, mekansal analizler, planlama amaç ve hedefleri, planlama kararları ile plan uygulama hükümleri, bölümler halinde ayrı ayrı tanımlanmıştır. 4

5 2. AMAÇ VE HEDEFLER, KAPSAM VE YÖNTEM, PROBLEMİN TANIMI 2.1. Amaç ve Hedefler Hızla değişen yaşam koşulları, hızlı kentleşme, nüfus artışı ve teknik gelişmelerle birlikte doğal ve kültürel varlıkların korunması, bakımı ve günümüz yaşamı ile bütünleştirilerek kullanılabilmesini sağlamak, planın temel amacını oluşturmaktadır. 1/5000 Ölçekli Ulucak Yerleşimi Nazım İmar Planı ile, mevcut olumsuzlukları ortadan kaldırmak, özgün kimlik yapısını korumak ve gelecek kuşaklara sağlıklı bir şekilde aktarabilmek amaçlanmaktadır. Ulucak yerleşiminin, İzmir İli ve bölgedeki yeri ve potansiyellerine dayalı ve sürdürülebilir gelişme politikalarına uyumlu hale getirilmesi, Yaşanabilir, sağlıklı, yaşam kalitesi artmış yaşam çevreleri oluşturulması, Yerleşilebilirlik ilkesi ve kentin ve doğal yapının taşıma kapasitesinin göz önünde bulundurulması, Alt ölçekli imar planlarını ve uygulamaları yönlendirici biçimde, kullanımların yer seçimi, büyüklük ve dağılımı ile ilgili mekansal karar oluşturulması ve makro ölçekteki nüfus dağılımının aktarılarak, yoğunluk kararlarının belirlenmesi, Doğal, kültürel, çevresel değerlerin, tarım ve orman alanlarının korunması, afet risklerinin giderilmesi/azaltılması, afete karşı önlem alınması, Ekolojik dengeyi bozacak müdahalelerin engellenmesi ve doğal değerlerin korunmasını sağlayacak biçimde gelişmenin yönlendirilmesi temel hedefler olarak belirlenmiştir sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önce İller Bankası'nca hazırlanarak, Mülga Ulucak Belediye Meclisi'nin tarih ve 13/7 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve bu doğrultuda hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararlarının, Belediyesi'nce 1/1000 ölçekli uygulama imar planında değiştirilmiş olması nedeniyle ortaya çıkan olumsuzlukların giderilmesi, Olumsuz sonuçlara yol açma olasılığı belirlenen planlama ve yer seçimi kararlarına yönelik önlemlerin geliştirilmesi, Kullanım kararlarının yerseçimi, büyüklük ve dağılımı ile ilgili mekansal karar ve stratejiler ile makro ölçekte kararların belirlendiği 1/ ölçekli ve 1/25000 ölçekli çevre düzeni planının, planlama alanına ilişkin arazi kullanış kararları ve hükümleri ile Mülga Ulucak Belediye Başkanlığınca onaylanan ve daha sonra çeşitli tarihlerde plan değişliklikleri ile oluşan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararlarınının birlikte değerlendirilerek, imar mevzuatı ve ilgili yönetmelikleri doğrultusunda, planların kademeli birlikteliğini de sağlamak amacıyla, 1/5000 ölçekli nazım imar planına aktarmak ve bu doğrultuda Ulucak Mahallesi 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarını ve uygulamalarını yönlendirmek amacıyla, Ulucak Mahallesi 1/5000 ölçekli nazım imar planı hazırlanmıştır. 5

6 2.2.Kapsam ve Yöntem 1/5000 Ölçekli Ulucak Yerleşimi Nazım İmar Planı, yürürlükteki imar planının plan onama sınırına ilave olarak, 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile bölgeye getirilen sosyal donatı alanlarının bütününü kapsamaktadır. 14 Haziran 2014 tarih ve sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin Genel planlama esasları başlıklı 7. maddesinin (k) bendinde Planların iptal edilmesi halinde, daha önce alınan kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte yapılan analiz ve sentez çalışmaları yeni plan hazırlanmasında bu Yönetmelik kapsamında yeniden değerlendirilir. şeklinde hükme bağlanmıştır. Dolayısıyla 1/5000 ölçekli nazım imar planı revizyonu aşamasında çeşitli kamu kurum ve kuruluşlarla yazışmalar yapılmış, planlama alanı ile ilgili görüşleri alınmıştır. Planlama alanında yapılan arazi çalışmalarında; arazi kullanımı, fonksiyon, kat adedi, yapı ve doluluk-boşluk durumu incelenmiş, hava fotoğrafları ile kurumlardan ve arazi çalışmalarından toplanan veriler bilgisayar ortamına aktarılmış ve veri setleri oluşturulmuştur. Veriler, sağlıklı değerlendirme yapabilmek amacı ile sayısallaştırılarak coğrafi bilgi sistemine aktarılmış ve akıllı verilere dönüştürülmüştür. Bütün bu çalışmalar sonucunda çeşitli analizler oluşturularak plan kararlarının verilmesine yönelik araştırmalar tamamlanmıştır. 1/5000 Ölçekli Ulucak Yerleşimi Nazım İmar Planı hazırlanırken; Plan kararlarının ve politikalarının üst düzey plan kararları ve politikalar ile tutarlı olmasına, dikkat edilmiş, ilgili yasa ve yönetmeliklere uyulmuştur. Ülke, bölge, kent ve alan ölçeğinde, daha önce hazırlanmış ve uygulanmakta olan planların koruma olgusu ile çelişmeyen boyutları dikkate alınmıştır. Eşik ve sınırlamalara uyularak çevre ve yörenin doğal, kültürel, ekonomik ve estetik varlıklarını koruyan, bu değerlere katkı sağlayan ve geliştiren bir planlama anlayışı ile hareket edilmiştir. Gelişmenin, değişime yol açan dinamiği ile korumanın kalıcı ve bir anlamda durağanlığı arasındaki denge ve uyum sağlanırken, mevcut kaynakların en verimli bir biçimde kullanılması yolu ile kentsel ekolojik dengenin korunmasına çalışılmıştır. 1/5000 ölçekli nazım imar planı; 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerinde tarif edildiği şekliyle hazırlanmıştır Problem Tanımı: 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra, bu yasa kapsamında İzmir Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alınan mülga Ulucak Belediyesi sınırlarında İller Bankasınca hazırlanarak, Belediyesi'nce onaylanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları ve değişiklikleri, Belediye Başkanlığımıza iletilmiştir. Yapılan incelemede 1994 yılında onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları dikkate alınmadan ve üst ölçekli bu planda değişiklik yapılmadan Ulucak Belediye'since 1/1000 ölçekli uygulama imar planında kullanım kararları ve yoğunluk değerlerinin değiştirilmiş olduğu ve artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılmamış olduğu, 6

7 İller Bankası tarafından hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planında ayrılmış olan sosyal ve teknik altyapı alanlarının, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişiklikleri ile ortadan kaldırılmış olduğu, dolayısıyla İmar Kanunu'nun Mülga Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliği'nin ilgili hükümleri gereği plan nüfusu için ayrılması gereken donatı alanlarının kaldırılmış olduğu, İller Bankası tarafından hazırlanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında yeralan ve yerleşmenin güneyinden geçen Ankara İzmir Otoyolu projesinde güzergah değişikliği olduğu, ancak bu değişikliğin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı üzerine işlendiği, 1/5000 ölçekli nazım imar planına işlenmediği, Otoyol projesinin güzergah değişikliğinden dolayı plansız kalan alanlarda; 1/5000 ölçekli nazım imar planı yapılmadan, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapıldığı, Ulucak yerleşmesinin anayol güzergahının batısında kalan yaklaşık 25 ha.lık alanda, plana uygun olarak yapılan 18.madde uygulamasının ve buna konu imar planının 1. İdare Mahkemesi tarafından tarih ve 2002/88 sayılı kararı ile iptal edilmiş olduğu, dolayısıyla bu alanın plansız kaldığı tespit edilmiştir. Son olarak da Büyükşehir Belediye Meclisi'nin tarih, sayılı kararı ile uygun görülerek, onanan Ulucak Mahallesi 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonunun, Kemalpaşa Belediye Başkanlığı tarafından açılan davada, İzmir 1. İdare Mahkemesi'nin tarih, E:2012/690, K:2013/247 sayılı kararı ile iptal edilmiş olmasıdır. 7

8 3. PLANLAMA ALANININ KONUMU VE MEVCUT DURUMU: Ulucak, İzmir-Ankara Karayolunun 15. kilometresinde bulunan ve idari olarak Kemalpaşa İlçesine bağlı bir mahalledir. İzmir'e 22 kilometre uzaklıkta bulunmaktadır. Kemalpaşa İlçesinin kuzeyinde yer alır. Batısında İzmir'in Bornova İlçesi, doğusunda Manisa İlinin Turgutlu İlçesi, kuzeyinde Manisa bulunmaktadır. Bornova'ya olan uzaklığı 11 km, Kemalpaşa'ya ise 8 km'dir. Spil Dağı'nın güney eteğinde yer alan Ulucak, tarıma elverişli topraklarıyla ve içerisinde bulunduğu sanayi bölgesiyle öne çıkmaktadır. Ulucak Belediyesi tarih ve 88/34893 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile kurulmuş ve Mart 1989 yerel seçimleri ile fiilen faaliyete başlamıştır. Ulucak yerleşiminde üç tane mahalle yer almaktadır. 1. İstiklal Mahallesi kişi 2. Atatürk Mahallesi kişi 3. Cumhuriyet Mahallesi kişi olmak üzere yerleşimin toplam nüfusu kişidir. Ulucak yerleşimi, İzmir İline bağlı belediye statüsünde iken; 2007 yılında yürürlüğe giren 5747 sayılı Kanun ile Kemalpaşa İlçesine bağlı mahalle statüsüne dönüşmüştür. Genel yapısı ile daha çok kırsal yerleşme karakteristik özelliklerini yansıtan bir yerleşim yeridir. Ayrıca beldenin girişinde, kazıları halen sürmekte olan Ulucak Höyüğü yer almaktadır. Höyükten sonra iki taraflı çam ağaçlarının uzandığı, parke taş döşeli yoldan bir kilometre sonra köyün eski meydanına ulaşılmaktadır. Sokak başlarında örnekleri görünen eski Rum evlerine 1924 mübadelesiyle gelen Balkan göçmenleri yerleştirilmiştir. Sonraki yıllarda, Kemalpaşa'da fabrikaların sayısı arttıkça Anadolu'nun bütün illerinden göç almaya başlamıştır. Mardin, Şırnak, Cizre, Uşak, Balıkesir, Afyon, Bolu, Niğde ve Konya başlıca göç aldığı yerleşmeler arasında yer almaktadır. Kiraz, üzüm ve zeytin beldenin en önemli gelir kaynakları arasındadır. Ulucak yerleşiminin yaklaşık 3 km. kuzeyinde Damlacık Köyü bulunmaktadır. Spil Dağı'nın Kemalpaşa ovasına bakan bu eteklerine, "Sancaklı Yörükleri" yerleşmişlerdir. Bu yörükler belirli dönemlerde, Damlacık, Kuyucak, Ansızca, Yenmiş, Sütçüler, Akalan, Çambel, İğdecik ve Bozköy olarak ortak düzenledikleri yörük şenliklerinde bir araya gelip geleneklerini sürdürmektedirler. Damlacık köyü, doğal yaşamı ve elverişli arazi yapısıyla dağcılık ve trekking sporu yapanlar için de uygun rotalara sahip durumdadır. Akpınar, Cevizlik, Akdere, Sekiyurt yaylalarında kamp etkinliği yapılabileceği gibi bir tarafı Kuyucak köyü arazisi olan Balıklı kanyonundan rehberli geçiş de yapılabilmektedir. 4. PLANLAMA ALANI VE ÇEVRESİNİN DOĞAL YAPISI 4.1. İklim: Ulucak yerleşimi, Akdeniz ikliminin etkisinde olup, yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlıdır. Bölgenin iklimi İzmir e göre biraz serttir. Sıcaklık 2-5 C 0 farklılık göstermektedir. Hakim rüzgar yönü SE dir. Ortalama yıllık toplam yağış miktarı 1050 mm dir. Zemin don deriniği 5 cm dir. 8

9 4.2. Yeryüzü Şekilleri: Ege Bölgesi nde doğu-batı doğrultulu ve geniş tabanlı ovalar ile onları birbirinden ayıran, aynı doğrultudaki dağ sıraları bulunmaktadır. İzmir İlinin yüzey şekilleri oldukça parçalı ve çeşitli bir yapı göstermektedir. Gediz Ovası, il sınırlarına girmeden önce Spil (Manisa) Dağı engeliyle karşılaşarak ikiye ayrılmaktadır. Bir kol, Spil Dağının güneyine gidip, Nif (Kemalpaşa) Ovasını oluşturmaktadır. Bu ova, 260 m. yüksekliğindeki Belkahve eşiği ile İzmir Körfezi kıyısındaki yer alan ovadan ayrılmaktadır. Ovanın öteki kolu ise, Spil Dağı nın kuzey yamacını izleyerek il topraklarına girer ve Dumanlıdağ ile güneyindeki Yamanlar Dağı arasında sıkışarak Menemen Boğazını oluşturur. Bu boğazın batısında da geniş bir kıyı ovası olan Menemen Ovası yer alır Akarsular/Göller: Bölgenin en önemli akarsuyu Nif Çayı dır. Bornova Çiçekli Köyü nden doğan Nif Çayı, Kemalpaşa Ovasını geçerek, Manisa İl sınırları içerisinde Gediz e dökülür. Nif Çayı, Spil ve Nif Dağları eteklerinden akan, yazın kuru birçok derecik tarafından beslenir. DSİ Müdürlüğü çalışma planları çerçevesinde, İlçedeki Nif Çayı yatağında düzenli olarak taşkın önleme programları uygulandığından taşkın sorunu yaşanmamaktadır Dağlar/Ovalar: İzmir ilinin orta kesiminde yeralan Kemalpaşa topraklarının kuzey ve güneyi dağlık, orta kesimi ise ovalıktır. Kemalpaşa'nın kuzeyinde yer alan Ulucak yerleşimi Manisa Dağının güney uzantılarında yer almaktadır. Kemalpaşanın güney kesimini de Bozdağlar'ın uzantısı olan Mahmut Dağı ve Mahmut Dağı'ndan Karabel ile ayrılan Nif (Kemalpaşa) Dağı kapsamaktadır. Kemalpaşa topraklarının sularını, Nif Dağı'nın doğu yamaçlarından doğup, Kemalpaşa sınırları dışında Gediz Irmağı'na katılan Nif (Kemalpaşa) Çayı toplar. Kemalpaşa'nın ortasını kaplayan ve batıda Belkahve Eşiği'ne kadar uzanan Nif Ovası Gediz Ovası'nın bir parçasıdır Bitki Örtüsü: İlçe yüzölçümünün yaklaşık % 60 ı ( ha) ormanlarla kaplıdır. Orman ağaçlarını meşe, kızılçam ve karaçam ağaçları oluşturur. Ayrıca Akdeniz iklimi tipik bitki örtüsü olan makilik ve bozuk baltalık alanlar vardır Kültürel Durumu: Kemalpaşa İlçesinde, erken kalkolitik çağdan başlayarak Bizans dönemine kadar uzanan çok önemli arkeolojik verilere ulaşılmıştır. Bu tespit ve çalışmalar arasında Ege Bölgesi Arkeoloji Kronolojisine yeni bir boyut kazandıran Ulucak Höyük çalışmaları ayrı bir öneme sahiptir. Ayrıca Çambel Köyü civarında İlydia geleneğinde birçok tümülüs bulunmaktadır. İlçe bu tarihi değerleri yanında, ormanlarla kaplı dağları, yaylaları, piknik alanları, tarihi kalıntıları ile çok zengin kültür ve tabiat varlıklarına sahiptir Ulucak Höyüğü Ulucak Höyüğü, İzmir ve Kemalpaşa ovaları arasındaki Belkahve eşiğinin doğusunda yer almaktadır. Bornova - Ankara Karayolunun 15. km.sinde, anayoldan 150 m. içeridedir. Höyük, 125x 125x8m.boyutlarında, deniz seviyesinden m yüksekliktedir. Günümüzde höyüğün batı ve güneyinde Gediz Nehri nin bir kolu olan Nif Çayı akmaktadır. Ulucak Höyüğü nün hemen güneyinde 9

10 Nif Dağı, kuzeyinde Spil Dağı yükselmektedir. Mimari özellikleri ve küçük buluntuları ile kültür tarihinin aydınlatılmasına katkıda bulunan en eski yerleşimlerden birisi olan Ulucak Höyüğü, ilk olarak 1960 yılında İngiliz Araştırmacı David French tarafından tespit edilmiştir. İlk kez 1995 yılında İzmir Arkeoloji Müzesi Başkanlığı'nda, Ege Üniversitesi Arkeoloji Bölümü Öğr. Üyesi Prof. Dr. Altan Çilingiroğlu'nun bilimsel danışmanlığında başlatılan kazılar halen devam etmektedir. Höyük ve mezarlık olmak üzere iki alanda çalışma gerçekleştirilmiştir. Yürütülen kazı çalışmaları ışığında en eski yerleşim günümüzden 8000 yıl öncesine aittir. Geç Neolitik, Erken Tunç Çağ, Orta ve Geç Tunç Çağ ve Geç Roma - Erken Bizans olmak üzere dört kültür katı ve bu kültürlere ait mimari katlar tespit edilmiştir. Geç Neolitik Dönem adı verilen dönemde yoğun olarak yerleşilmiş ve düzenli plan veren köy yerleşimine ait mekânlar, işlikler açığa çıkartılmıştır. Yerleşim ani bir yangınla terk edildiği için, o günkü yaşamı olduğu gibi yansıtan buluntular yapıların içinde ele geçmiştir. Pişmiş toprak,kemik ve taş eserler açısından oldukça zengin buluntular gün ışığına çıkartılmıştır. Mezarlık alanına Erken Tunç Çağı ve Orta Tunç Çağı olmak üzere iki ayrı dönemde gömü yapıldığı tespit edilmiştir. Küplerin veya çömleklerin içerisine ölülerin konulması şeklinde gömü yapılmıştır. Ulucak Mezarlığı, Anadolu nun batısında Erken Tunç Çağı na ve Orta Tunç Çağı na ait höyük yerleşmesi ile mezarlığın bir arada kazıldığı merkez olması açısından önem arz etmektedir. 5. PLANLAMA ALANI VE ÇEVRESİNİN ARAZİ KULLANIŞI VE EKONOMİK YAPISI 5.1. TARIM Kemalpaşa nın tarımsal arazi kullanımını, Kemalpaşa yı çevreleyen coğrafi yapı ve bu yapının jeolojik ve jeomorfolojik özellikleri etkilemektedir. Toprak kabiliyeti göz önünde bulundurularak yapılacak bir sınıflamada, 1. sınıf arazilerin yaygın olduğu ve bu araziler üzerinde daha çok bağcılık, zeytincilik ve kiraz yetiştiriciliği yapıldığı tespit edilmiştir. II.sınıf araziler, Nif Çayı kenarında yer almakta ve tarım alanları bu araziler üzerinde bulunmaktadır. Bu araziler üzerinde de bağcılık, zeytincilik, meyvecilik ve hububat tarımı yapılmaktadır. Bunun yanısıra yerleşik alanlarına yakın yerlerde ise sebze yetiştiriciliği yapılmaktadır. III. sınıf araziler ise, Kemalpaşa ovasını kuzeyden çevreleyen Manisa dağının tabanına yakın olan etek düzlüklerinde bulunmaktadır. Bu arazilerde bağcılık, zeytincilik, hububat ve kiraz yetiştiriciliği yapılmaktadır. İlçenin toplam arazi varlığı ha'dır. Bu arazinin dağılımı aşağıdaki gibidir. (Kemalpaşa Tarım İlçe Müdürlüğü). * Tarım arazisi ha (% 39.00) * Çayır-mera ha (% 0.1) * Orman ve bataklık ha (% 57.40) * Çay yatakları ve kullanılmayan kısımlar ha (% 3.5) Verimli bir tarım bölgesi olan Kemalpaşa'da 1970'de kurulan ilk tesisten sonra, 1977 yılının başlarından itibaren sanayi tesislerinin hızlı bir şekilde artmaya başladığı görülmüş, bu durum verimli tarım arazilerini olumsuz yönde etkilemiştir. Tarım arazileri azalmakta ve yerini sanayi tesislerine bırakmaktadır. 10

11 Kemalpaşa'nın bozulan tarımsal ekosistemini korumak, geliştirmek ve iyileştirmek için yapılacak tarımsal faaliyetlerde çevreci yaklaşıma çok önem verilmesi, bunun için de ekonomi ile ekolojinin dengeli kullanımının sağlanması, birim alandan elde edilecek ürün miktarlarını arttırırken uygulanacak sulama, gübreleme, tarımsal savaş, toprak işleme ve iyileştirme gibi tekniklerde, çevreye olumsuz etki yapmayacak araç, gereç, madde ve uygulama yöntemlerinin seçilmesi gerekmektedir. Tarım topraklarının korunması ve doğal özelliklerine uygun olarak ve dengeli kullanımı, hem doğa açısından, hem de yasal olarak zorunludur. Ancak Türkiye genelindeki en önemli sorunların başında, tarım topraklarının amacına uygun olarak kullanılmaması yatmaktadır. Bu husus, İzmir Kemalpaşa örneğinde incelendiğinde durumun korkutucu boyutlara çıkmakta olduğu görülmektedir. Kemalpaşa ilçesi arazi kullanım yetenek sınıflarına göre dağılım; AKYS Dağılım Alanı (da) Dağılım (%) I II III IV VI VII Bu verilere göre, işlenebilir toprak özelliği gösteren ve yöredeki su potansiyeli temel alındığında sulanabilir araziler şeklinde olan I., II., III, ve IV. sınıf araziler dekar ve bunun genel arazi dağılımındaki payı ise % olup, mevcut arazilerin 3/5 ini oluşturmaktadır. Kemalpaşa yöresinde arazi genişliği dekardır ve bunun 2200 dekarı yerleşime açılmıştır ve genel toplam içerisinde % 1.33 lük alanı oluşturur. Nüfusun yoğun işlevselliğine koşut olarak geniş bir arazi kesimi yeni yerleşim alanlarına bırakılırken, tarım alanları aleyhine sanayi alanları da yoğunlaşarak artış göstermiştir. Sanayi amaçlı tarım dışı bırakılan toprakların arazi kullanım yetenek sınıfı; AKYS Dağılım Alanı (da) Dağılım (%) I II III IV VII

12 Bu sayısal verilere ve yüzdesel oranlara bakıldığında, sanayi amaçlı tarım dışı bırakılmış alanlar 4365 dekar ve %97.58 lik bir tarımsal bölümü oluşturmaktadır. Gediz havzası bütünlüğünde Kemalpaşa, Turgutlu, Salihli ve Alaşehirde yaklaşık hektarlık tarımsal bir alan, tarım dışı amaçlarla kullanılmaktadır. Yukarıdaki gerçek boyutlara ilave olarak 1999 yılında Kemalpaşa ilçesi ve Ulucak Belediye sınırları içinde kalan 800 hektarlık I., II. ve III. sınıf kullanıma sahip araziler, 0rganize Sanayi Bölgesi olarak yıllar içerisinde, tarım dışına çıkarılmıştır. Oysa burası yörenin coğrafik konumu sonucu mikroklima özelliği gösteren bölgesi durumunda olup, kiraz, zeytin, şeftali, bağ, tütün üretimi vb. polikültür özelliği nedeniyle, tarımsal bitkilerin en iyi yetişme ortamını oluşturan sulanan özellikli derin ve üretken arazileridir. Yine bölgede 600 dönümlük ve 28 çeşitten oluşan zeytin gen bankasının bulunuşu, yanlış alan kullanımın çevresel boyutlarını her geçen gün olumsuzluğa yönlendirmektedir. Üretken tarım arazilerinde endüstriyel gelişim çevre üzerine tahrip edici bir işlev sürdürmekte olup, aksi halde geriye dönüşümü olmayacak çok daha büyük doğal sorunların yanı sıra, tarımsal potansiyele sahip çok geniş ölçüde arazilerin kaybına da yol açmaktadır SANAYİ Kemalpaşa ilçe sınırları içinde, bugün için organize sanayi bölgesine dönüştürülmeye çalışılan bölgede yer alan mevcut sanayi tesisleri, geçmişte bireysel olarak onaylanmış ve zaman içinde birleştirilerek genişletilmiş imar planlarıyla kurulmuştur. Planlı bu alanların yanı sıra, çevresindeki plansız ve diğer boş alanlar da, farklı tarihlerde genişletilen, organize sanayi bölgesi sınırları içine katılmıştır. Yargı kararları ile yaşanan tüzel kişilik iptalleri sonrasında, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından yeniden tüzel kişilik oluşturulmuş olması nedeniyle, geçmişte yer seçimi yapılmış alanların tamamı organize sanayi bölgesi olarak düzenlenmiştir Sanayi kuruluşlarının bu bölgede yer seçmelerinin nedenlerinden biri, ulaşım açısından olumlu bir konum sergilemesidir. Kara ve demiryolu ulaşımı, iç bölgeleri İzmir e bağlamakta ve bu ulaşım yapısı nedeniyle önemli bir rol üstlenmektedir. Gerek kara ve gerekse demiryolu ulaşımı ile İzmir e taşınan ürünler, İzmir Limanı aracılığı ile dış dünyaya açılmaktadır. İzmir in diğer ilçelerine göre sanayi alanında önemli atılımlar gerçekleştirmiştir. Kemalpaşa yapı malzemeleri, kimya ve kağıt ürünleri, otomotiv, özel makine ve aygıtları üreten tesislere sahiptir. Bunların yanı sıra ilçede birçok tarım kooperatifi bulunmaktadır. Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi (KOSBİ) 1991 yılında hizmete açılmıştır. KOSBİ de gıda, tekstil, kimya plastik, kağıt+ambalaj, makine + oto yan sektörlerinde faaliyet gösteren fabrikalar yer almaktadır li yıllardan itibaren İzmir şehir merkezinde sanayi alanı bulamayan sanayi tesislerinin, İzmir-Ankara Karayolu çevresine yerleşmeye başlaması ile ilçe tarım merkezi olmaktan çıkmış, bir sanayi merkezi haline gelmiştir. Ayrıca İlçenin, İzmir Limanına en yakın noktalardan biri olması ve İzmir-Ankara karayolu üzerinde bulunması nedeniyle ulaşım açısından avantajlı konumu, İzmir metropol alanında sıkışmış bulunan sanayi tesisleri açısından cazip hale gelmiştir. Kemalpaşa nın sanayileşme süreci, 1/5000 ölçekli Kemalpaşa Nazım İmar Planlarından gelen sanayi kararlarının dışında, tarım alanlarında 12

13 parsel bazında mevzii planlar yoluyla gerçekleşmiştir. İzmir-Ankara Karayolu boyunca ağırlıklı olarak lineer biçimde sıralanmış olan bu tesislerin büyük bir bölümü Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Kemalpaşa tarım ilçesi olarak anılmasına karşın, sanayide de İzmir in önemli merkezlerinden biri konumundadır. Limana olan yakınlığı nedeniyle tercih edilen İzmir Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi (KOSBİ), İzmir-Ankara Karayolu sayesinde iç bölgelere ulaşım kolaylığı, ucuz arazi ve genişlemeye elverişli alan varlığı gibi nedenlerle, 1970 li yıllardan bu yana İzmir in önemli sanayi akslarından biri olarak gösterilmektedir hektar alana sahip olan ve Türkiye nin en büyük sanayi bölgeleri arasında yer alan KOSBİ, İzmir kent merkezine 29 kilometre, İzmir Limanı na 26 kilometre, Adnan Menderes Havalimanı na 49 kilometre mesafede bulunmaktadır. İzmir-Ankara Karayolu nun (E-96) içinden geçen ve KOSBİ yi ulusal demiryolu hattına bağlayacak olan ek hat imalatı da tamamlanmak üzeredir. Bölgenin yakın bir zamanda ulusal demiryolu hattına bağlanması, kuzey sınırından İzmir-İstanbul otoyolunun geçmesi ve sınırına çok yakın bir alanda Lojistik Köy ün kurulacak olması, KOSBİ nin önemini bir kat daha arttıracaktır. KOSBİ de yoğunlukla makine imalat, otomotiv yan sanayi, gıda, kimya, elektrik elektronik, yapı malzemeleri, plastik ve ambalaj sanayi alanlarında faaliyet gösteren 341 firma yer alırken, 21 bin 500 kişiye istihdam sağlanmaktadır. İmar planlarının devreye girmesi ile işletme sayısının 900 e, istihdamın ise 50 bine ulaşacağı ifade edilmektedir. Bölgenin dış ticaret açığı vermeyen ender organize sanayi bölgelerinden biri olan KOSBİ nin ihracatı 1,85 milyar dolar, ithalatı ise 1,70 milyar dolar seviyesindedir ÇEVRE Tarım alanlarının sanayinin hizmetine sunulması ve bunun sonucunda ortaya çıkan tarımsal sorunlar, Kemalpaşa'nın en önemli çevresel sorunlarından birini oluşturmaktadır. Verimli bir tarım bölgesi olan Kemalpaşa'ya sanayi, daha önce hiç bir çalışma yapılmadan, çevresel etki değerlendirmesi (ÇED) raporları hazırlanmadan girmiştir. 1970'de kurulan ilk tesisten sonra 1977 başlarından itibaren de hızlı bir artışa girmiştir. Kemalpaşa'da ilk sanayi tesisi 1970 yılında ve makina sanayi dalında kurulmuştur. Üçüncü 5 yıllık dönemde ( ) sanayi kuruluşlarının bölgeye yerleşimleri hızlanmış, toplam tesis sayısı 36'ya yükselmiştir yılında Kemalpaşa için 1/5.000 ölçekli bir Sanayi Bölgesi Nazım İmar Planı hazırlanmış ve Bakanlığın gün ve 579 sayılı yazısı ile onaylanmıştır. Bu dönemden sonra sanayi kuruluşları sayısında çok hızlı bir artış olmuştur. Sayısal açıdan en büyük yeri, gıda sanayi tutmakta ve sonra makina sanayi, lastik, plastik, kauçuk ve diğer petrol türevleri sanayi, karo, mermer, mozaik, beton ve toprak sanayi, kağıt sanayi, kimya sanayi, tekstil sanayi, elektirik cihazları ve ev eşyaları sanayi, deri sanayi, ambalaj sanayi gelmektedir. Bu tesislerin sadece bir kısmında arıtma tesisi bulunmaktadır. Bölgede sanayinin tarım üzerindeki etkilerinden en önemlisi, toprakların tarım dışı amaçlarla kullanılmasından doğan, toprak kayıplarıdır. Kemalpaşa yöresinde 138 sanayi tesisinin kapladığı alanın %90'ı verimli tarım arazisidir. Bununla beraber sanayi tesisleri; tarımsal faaliyetleri, bitki ve insan sağlığı ile sulama sularının kaybı ve kirletilmesi gibi çeşitli nedenlere de yol açmaktadır. Sanayi tesislerinin artışı su ihtiyacını olumsuz yönde etkilemiştir. Tesisler su ihtiyaçlarını ovadaki yeraltısularından sağlamaktadır. Ayrıca bu durumdan tarımsal faaliyetler olumsuz yönde 13

14 etkilenmektedir. Bölgedeki sanayi tesislerinin büyük çoğunluğu, atıksularını arıtmadan alıcı ortama deşarj etmektedirler. Bu sular, kolay ayrışabilir organik maddelerin yanısıra, çeşitli tuzlar, ağır metaller, azot ve fosfor gibi besin maddeleri, çeşitli yapay organik maddeler ve deterjan kalıntılarını da içermektedir. Kirliliğin yanısıra, verim düşüklüğünün bir nedeni de sulama sorunudur. Nif Çayı' nın zamanla kirlenmesi, bu çaydan sulanan ağaçlarda ürün kaybına yol açmaktadır. Ürün kaybının başka bir sebebi de, kirlenme sonucu oluşan koku nedeni ile arazilerde çalışılamamasıdır. Bölge sanayinde içmesuyu temin kaynağı artezyen suyudur. İlçe zengin yeraltısuyu kaynaklarına sahip olmakla beraber, son on yılda sanayi ve hayvancılık sektörünün gelişmesi, kaynakların düzensiz kullanımı sonucu, özellikle yaz aylarında içmesuyu sıkıntısı çekilmektedir. Yüzeysularından, ilkbaharda tarım amacıyla yararlanılmaktadır ULAŞIM Karayolu Ulaşımı Ulucak yerleşiminin de içinde kaldığı bölgede karayolu ile erişim, ulaşım açısından ilk seçenek olarak kullanılmaktadır. Ülkemizin üçüncü büyük kenti olan İzmir den kaynaklanan yoğun karayolu trafiği, zaman içinde bölgede karayolu ağının önemli oranda gelişmesini, yaygınlaşmasını ve çeşitlenmesini sağlamıştır. Bu kapsamda; bölge içinde artan karayolu trafiğine bağlı olarak, farklı standartlarda karayolu düzenlemelerinin yanı sıra otoyol düzenlemeleri ve kent geçişi düzenlemeleri de yapılmış durumdadır. Üst ölçekli çevre düzeni planı çalışmasında, mevcut karayolu olanaklarının değerlendirilmesinin yanı sıra, Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından projelendirilmiş ve henüz gerçekleşmemiş karayolu önerilerine de yer verilmiştir. Doğu Aksında İzmir-Turgutlu çevre yolu, Ankara yolu (İzmir-Ankara), Kemalpaşa-TurgutluKemalpaşa-Torbalı güzergahları ve demiryolu için mevcudun geliştirilmesine ilişkin bir proje bulunmakta olup; bu anlamda bölge, İzmir İl Merkezine ve tüm Anadolu ya ulaşım yönünden çok elverişli bir konumdadır. Bu yolların bir kısmı Ulucak yerleşimine teğet geçmektedir. Mevcut otoyolların yanı sıra, Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından projelendirilmiş olan İzmir-İstanbul Otoyol Projesi, kurumsal üst veri olarak kabul edilmiş ve üst ölçekli planda önerilmiştir. Bornova dan başlayarak, Kemalpaşa ilçe sınırlarından (Ulucak Yerleşiminden) geçerek İzmir i doğudan terk eden Otoyol, Kemalpaşa-Turgutlu sınırından kuzeye yönelerek, Saruhanlı ilçe merkezinin doğusuna ulaşmaktadır. İshakçelebi ile Nuriye mahallesinin arasında İzmir-İstanbul Karayolu ile kesişen Otoyol, Akhisar ilçe merkezinin batısından, kuzeye ilerleyerek Soma yı geçerek Manisa il sınırlarından çıkmaktadır. Otoyolun Balıkesir-Bursa-Yalova üzerinden, Körfez geçişi ile birlikte İstanbul a ulaşması planlanmıştır. Planlama Bölgesi içinde ise, şehirlerarası bağlantıyı sağlayan ve aynı zamanda yerleşmenin kendi içindeki bağlantılarını kuran 30 mt.lik yol 1. derece yol olarak, merkez ile bazı mahalleler arasında erişimi sağlayan ve alternatifi de bulunan yollar ise, 2. derece yollar olarak değerlendirilmiştir. 14

15 Demiryolu Ulaşımı Manisa merkezden (aşağı Çobanisa beldesi) başlayarak, Ankara-Afyon-Manisa hattına bağlanacak olan demiryolu güzergahı projesi 27 km.dir Bunun 14.3 km.si Manisa il hudutları içerisinde olup, başlangıç noktası olan A.Çobanisa-Karaoğlanlı- Sancaklı-Bozköy-Sancaklı-İğdecik belde hudutları içerisinden geçmektedir. Geri kalan 12.7 km ise Kemalpaşa ilçesi, Çambel, Akalan, Sütçüler, Yenmiş, Ansızcaköyleri hudutlarından geçerek, Organize Sanayi Bölgesinde bulunan Ege Seramik arazisinde son bulmaktadır. Bu demiryolu güzergahı ilk etapta taşıma amaçlı gözüküyor ise de, ileriki dönemlerde Ankara-İzmir hızlı tren demiryolu yolcu taşımasına yönelik projelendirilmiş ve bu proje çerçevesinde kamulaştırma çalışmalarında üç hat olarak devam etmektedir. Kemalpaşa demiryolu güzergahı tamamlandığında ana güzergah olan Afyon-Manisa-İzmir hattı ile irtibatlı olduğundan sanayi ürünlerinin bu yolla bir kısmının Aliağa limanına, bir kısmının da İzmir limanına ulaşımı sağlanacaktır. Bölgenin bu hatlar arasında yer seçmesi ve demiryollarının karayoluna paralel uzanması da sıkı bir demiryolu karayolu ilişkisini gündeme getirmektedir. 6. PLANLAMA SÜRECİ Mülga Ulucak Belediyesi'ne ait ilk planlar, İller Bankasın'ca 1994 tarihinde hazırlanarak, Belediye Meclisi'nce tarih ve 13/7 sayılı kararla uygun bulunarak, onaylanmıştır. Belediyesi'nce 1995 yılında, üst ölçekli 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarında değişiklik yapılmadan, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu yapılmıştır. Bu revizyonla, yürürlükteki planda 1.2 olan emsal değeri bazı yapı adalarında 1.6 ya çıkarılmış, bazılarında ise B-4 yapı nizamı getirilmiş, 0.90 olan emsal değeri ise 1.2 ye çıkarılmıştır. Daha sonraki süreçlerde de, gerekli olan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği kararları alınmadan, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı üzerinde çeşitli plan değişiklikleri yapılmıştır tarihinde İller Bankası tarafından onaylanan Ulucak yerleşimine ait 1/5.000 ölçekli nazım imar planının; 1/ ölçekli İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar Planı Revizyonunun genel ilke ve stratejileri, plan kararları ve plan uygulama hükümleri ile uyumunun sağlanması amacıyla Belediyemizce hazırlanan, İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Ulucak Mahallesi 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonu, Büyükşehir Belediye Meclisi'nin tarih, sayılı kararı ile uygun görülerek, onanmıştır. Sözkonusu nazım imar planı kararları aynı zamanda ölçeğinin gerektirdiği genelleme düzeyinde, Belediye Başkanlığımızca 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 7. maddesi uyarınca hazırlanan ve Büyükşehir Belediye Meclisi'nin tarih, sayılı kararı ile onaylanan 1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planına da aktarılmıştır. 15

16 Ancak daha sonra Büyükşehir Belediye Meclisi'nin tarih, sayılı kararı ile uygun görülerek, onanan Ulucak Mahallesi 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonuna, Kemalpaşa Belediye Başkanlığı tarafından dava açılmış ve açılan davada, İzmir 1. İdare Mahkemesi'nin tarih, E:2012/690, K:2013/247 sayılı kararı ile sözkonusu plan iptal edilmiştir MEVCUT PLAN KARARLARI /1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Kararları: İller Bankasınca 1994 yılında hazırlanan ilk planlar sonrasında, 1995 yılında Belediyesince 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu hazırlanmıştır. Sözkonusu plan üst ölçekli plan kararına aykırı olarak onaylanmış olmakla birlikte, tarım alanından çıkarılarak imara açılan yerlere ilişkin Mülga Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 14. maddesi gereği alınması gereken kurum görüşlerinin alınmadığı ve jeolojik etütlerinin yaptırılmadığı, Ayrıca sözkonusu revizyonda 1.2 olan emsal değerinin 1.6 ya, 0.9 olan emsal değerinin ise 1.2 ye çıkarılması ile birlikte artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanının da ayrılmamış olduğu görülmüştür. Yine İller Bankası tarafından hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planında ayrılmış olan sosyal ve teknik altyapı alanlarının, Belediyesince çeşitli tarihlerde onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişiklikleri ile kaldırılmış olduğu, Mülga Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 27. maddesindeki, İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunlu olmadıkça yapılamaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için,...imar planındaki bir sosyal ve teknik altyapı alanın kaldırılabilmesi ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. hükmü gereği, eşdeğer alanların ayrılmadığı görülmüştür. Bu süreç sonunda şekillenen Ulucak yerleşimine ait mevcut 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararları incelendiğinde; -Merkez yerleşim alanının büyük oranda Bitişik 4 kat yapı nizamlı ticaret ve konut adalarına ayrılmış olduğu, -Merkez yerleşiminden 30 mt.lik çevre yoluna ve planlama alanının batı, doğu ve güney sınırlarına doğru gidildikçe, konut alanlarının yapılaşma koşullarının Ayrık nizam 4 katlı ve 0.40/1.60 olarak belirlenmiş olduğu, -Alanın kuzeyinde Ayrık nizam 2, 3, 4 katlı ve farklı emsal değerlerini içeren yapılaşma koşulları olan bölgeler bulunduğu, -Güneyde 30 mt.lik çevre yolu ile demiryolu hattının arasında konut dışı kentsel çalışma alanı kararı getirilmiş bir bölgenin olduğu belirlenmiştir /5000 ölçekli Nazım İmar Planı Kararları: Büyükşehir Belediye Meclisi'nin tarih, sayılı kararı ile uygun görülerek, onanan Ulucak Mahallesi 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonuna, Kemalpaşa Belediye 16

17 Başkanlığı tarafından dava açılmış ve açılan davada, İzmir 1. İdare Mahkemesi'nin tarih, E:2012/690, K:2013/247 sayılı kararı ile sözkonusu plan iptal edilmiştir. Bu nedenle sözkonusu alanın onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planı bulunmamaktadır /25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Kararları: 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 7. maddesi uyarınca Belediye Başkanlığımızca 1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planı hazırlanmış, Büyükşehir Belediye Meclisi'nin tarih, sayılı kararı ile uygun görülerek, tarihinde Başkanlık Makamınca onaylanmıştır. 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planında Ulucak yerleşiminin merkezindeki yapılaşmış alan Kentsel Yerleşik (meskun) alan, geriye kalan kısım Kentsel Gelişme Alanı, 2. ve 3. derece Merkez Alanı ve Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı kullanımına ayrılmıştır. Yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararlarının bir kısmı ise 2-B arazisi olması nedeni ile Tarım Alanına dönüştürülmüştür. Bunun yanısıra gerek yürürlükteki imar planından gelen, gerekse yürürlükteki uygulama imar planının nüfus-donatı dengesinin sağlanmasına hizmet etmek amacıyla, ilk defa 1/25000 ölçekli plan ile kararları ile getirilen sosyal donatı alanları da, bu planda yer almaktadır / ölçekli Çevre Düzeni Planı Kararları: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanarak Bakanlık Makamı nın tarih ve 9948 sayılı Olur u ile onaylanan İzmir - Manisa Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı'na askı süresi içerisinde itiraz edilmiş olup, sözkonusu itirazların değerlendirilmesi sonucunda 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı Bakanlık Makamı nın tarih ve sayılı Olur u ile tekrar onaylanmıştır. 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planında Ulucak yerleşimi, Kentsel Yerleşik Alan ve Kentsel Gelişme Alanı kullanımına ayrılmıştır. 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı Uygulama Hükümlerinin 7. Genel hükümler başlıklı; 7.2. maddesi Bu plandan ölçü alınarak uygulamaya geçilemez. Bu plan ile belirlenen kentsel gelişme alanları, bu alanların tamamının yerleşime açılacağını göstermez. Bu alanların sınırları, alt ölçekli planlama çalışmalarında ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri ile doğal, yapay ve yasal eşikler doğrultusunda, bu planda ve plan hükümleri ekinde yer alan tabloda belirlenen hedef nüfus dikkate alınarak kesinleştirilir. şeklinde; Kentsel Yerleşme Alanları başlıklı, maddesi Bu planda kentsel yerleşik alanlar ve kentsel gelişme alanları olarak gösterilmiş olan alanların bütünüdür. Kentsel yerleşme alanları kapsamındaki kentsel yerleşik alanlar ve kentsel gelişme alanlarına ilişkin alt ölçekli planlarda alan büyüklüğü ve nüfus kabulleri 9. bölümde yer alan tablolara göre belirlenecektir. şeklinde, maddesi Bu planda kentsel yerleşme alanları için belirlenmiş olan nüfus kabulü esas olmak üzere, kentsel yerleşmeler içindeki yoğunluk dağılımı imar planlarında yapılacaktır. İmar planında yer alacak nüfus, o yerleşme için bu planla getirilen toplam nüfus kabulünü aşamaz. şeklinde hükme bağlanmıştır. 17

18 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı raporunda; Merkez Kent nüfusunda, göçlerle desteklenmiş biçimde oluşacak nüfus artışının bir bölümünün Merkez Kent dışındaki yakın yerleşim merkezlerinde yerleşeceği varsayımıyla düzenlemeler yapılmış olduğu, Özellikle büyük çalışma alanlarının da bulunduğu, içlerinde Kemalpaşa ve Ulucak'ın da yer aldığı yerleşmelerin gereksinimlerine ek olarak kentsel gelişme alanları düzenlendiği, Bu kapsamda yapılan düzenlemeler sonucunda, çevrede yer alan yerleşmelerin kendi alan gereksinimlerine ek olarak yeni gelişme alanı düzenlenmiş olduğu ve büyük bölümünde onaylı imar planları bulunan bu alanların, İzmir Merkez Kentin ihtiyacı olan gelişme alanı eksikliğinin giderilmesi amacıyla kullanıldığı belirtilmiş, Yapılan düzenlemeler sonucunda, İzmir Merkez Kent'te 2025 yılı için öngörülen nüfusun bir bölümünün bu alanlarda yerleşmesinin sağlanmış olacağı öngörülmüştür. Yine plan raporunda; Endüstriyel gelişmelerin nüfus artışını desteklediği ilçe merkezlerinden biri olan Kemalpaşa'da bireysel olarak yapılaşmış sanayi tesislerinin bulunduğu geniş alanların, sanayi tesislerinden kaynaklanan kirliliğin kontrol edilebilmesi, altyapı yatırımlarının bütüncül olarak yapılabilmesi ve sanayinin düzenli gelişmesinin sağlanması gibi nedenlerle, bu ilçede organize sanayi bölgesinin yer seçiminin yapılmış olduğu, Organize Sanayi Bölgesinin bu alanda sanayi tesislerinin sayıca artışını desteklemekte olduğu, Bu durumun gerek Kemalpaşa ilçe merkezinde ve gerekse yakın çevresinde yer alan diğer yerleşmelerde, yerleşmenin kendi dinamiklerinden kaynaklanan artışın üstünde bir nüfus artışının ortaya çıkmasına neden olabileceğinin görülmekte olduğunu, Bu nedenle başta Kemalpaşa ve 5747 sayılı Yasa ile Kemalpaşa nın mahallesi durumuna gelen Ulucak olmak üzere, ilçe sınırları içinde bulunan ve mahalleye dönüştürülmüş olan tüm yerleşme bölümlerinde projeksiyon değerinin üstünde bir nüfusun, hedef yıl nüfusu olarak kabul edilmiş olduğu, 5747 sayılı Yasa ile Kemalpaşa nın mahallesi durumuna gelen, hedef yıl için öngörülen nüfus için gerekli alanın oldukça üstünde bir alanın planlanmış olduğu Ulucak'ta, sanayiden kaynaklı gelişme potansiyeli dikkate alınarak planlı gelişme alanlarının korunmuş olduğu belirtilmiştir. Tablo 2: İzmir Merkez Kent Dışındaki Kentsel Yerleşimler Nüfus Tahminleri (1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı-2014) PROJEK KABUL YERLEŞME ULUCAK MAH. 18

19 Tablo 7: İzmir Merkez Kent Dışında Kalan Kentsel Yerleşmelerin Gelişme Alanları Gereksinimi (1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı-2014) YERLEŞMELER KEMALPAŞA ARMUTLU BAĞYURDU ÖREN ULUCAK YUKARIKIZILCA NÜFUS 2025 TAHMİNİ GEREKLİ ALAN (Hektar) PLANLANAN ALAN (Hektar) YERLEŞİK ALAN (Hektar) TOPLAM ALAN (Hektar) MEVCUT PLAN (Hektar) Yukarıda belirtilen 1/ ölçekli çevre düzeni planının açıklamalarına ve bölgeye ilişkin nüfus tahminlerini içeren tabloya bakıldığında; Ulucak yerleşimine ait Projeksiyon nüfusun 7402 kişi olarak belirlenmiş olmasına rağmen, Bölgede yer seçmiş olan sanayi tesislerinin artışından kaynaklı olarak, hedef yıl nüfusunun kişi olarak kabul edildiği, Ancak Ulucak'ta nüfus için gerekli alanın oldukça üstünde bir alanın bu planın onayından önce planlanmış olduğu, Dolayısıyla bu planda, sanayiden kaynaklı gelişme potansiyeli dikkate alınarak, mevcut planlı gelişme alanlarının korunmuş olduğu belirtilmiştir. Bu kapsamda yapılan incelemede; -Ulucak yerleşimine ait mevcut 1/1000 ölçekli uygulama imar planının, kapasite nüfusunun yaklaşık kişi olduğu, -Bu nüfusun 1/ ölçekli çevre düzeni planı ile 2025 hedef yılı için önerilen nüfusun 6 katı olduğu, -Buna ilave olarak, 1/ ölçekli çevre düzeni planında ek olarak yeni kentsel gelişme alanları düzenlendiği, - Bu alanlardan kaynaklı gelecek ilave nüfusun da, 1/ ölçekli çevre düzeni planının Ulucak için önermiş olduğu 2025 hedef yılı nüfusu içerisinde yer aldığı belirlenmiştir. 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı Uygulama Hükümlerinin Genel Hükümler başlıklı 7.2. maddesi Bu plandan ölçü alınarak uygulamaya geçilemez. Bu plan ile belirlenen kentsel gelişme alanları, bu alanların tamamının yerleşime açılacağını göstermez. Bu alanların sınırları, alt ölçekli planlama çalışmalarında ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri ile doğal, yapay ve yasal eşikler doğrultusunda, bu planda ve plan hükümleri ekinde yer alan tabloda belirlenen hedef nüfus dikkate alınarak kesinleştirilir. şeklinde hükme bağlanmıştır. 19

20 Bunun yanısıra; Belediye Başkanlığımızca, 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 7. maddesi uyarınca hazırlanan ve Büyükşehir Belediye Meclisi'nin tarih, sayılı kararı ile onaylanan 1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planında Tarım Alanı olarak belirlenmiş olan, ancak İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planında Kentsel Gelişme Alanı kararı getirilen bu bölgelere; - 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planının Ulucak yerleşimi için öngörülen projeksiyon nüfusunun, 2010 yılı onaylı 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı ile aynı iken ve 2010 yılı planında Tarım Arazisi olan alanların, bu planda Kentsel Gelişme Alanı olarak belirlenmesinin gerekçesinin anlaşılamamış olması, -Dolayısıyla da bu planla getirilen kentsel gelişme alanı kararlarının yeniden değerlendirilmesi yönünde, 1/ ölçekli çevre düzeni planına hem itiraz edilmiş, hemde bu hususta dava açılmış olup, mahkeme süreci devam etmektedir. Tüm bu süreçler birlikte değerlendirilmiş olup; -1/ ölçekli Çevre Düzeni Planının Genel Hükümler başlıklı 7.2. maddesi dayanak olarak kabul edilerek, -Mevcut 1/1000 ölçekli uygulama imar planının kapasite nüfusunun, 1/ ölçekli çevre düzeni planının hedef yıl nüfusunun çok üstünde olması, -1/ ölçekli Çevre Düzeni Planına açılmış olan dava sürecinin halen devam ediyor olması gerekçeleriyle, -Başkanlığımızca hazırlanan Ulucak Yerleşimi 1/5000 ölçekli nazım imar planında, 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planının bu bölgeye ilişkin kararları esas alınmış, bunun 1. etap olabileceği kabul edilmiş, -Belediye Başkanlığımızca yürütülen mahkeme sürecinin sonuçlanmasını takiben, mahkeme kararına göre 1/5000 ölçekli nazım imar planının, 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planının bölgeye ilişkin kararları doğrultusunda ve ihtiyaç tespit edilmesi halinde, ilave imar planı niteliği şeklinde, yeniden irdelenebileceği düşünülmektedir Nüfus Yoğunlukları/Donatı dengesi Kemalpaşa ilçe sınırları içinde, bugün için organize sanayi bölgesine dönüştürülen bölgede yer alan mevcut sanayi tesisleri, geçmişte bireysel olarak onaylanmış ve zaman içinde birleştirilerek genişletilmiş imar planlarıyla kurulmuştur. Planlı bu alanların yanı sıra, bu alanlar çevresindeki plansız, boş alanlar da farklı tarihlerde genişletilen organize sanayi bölgesi sınırları içine katılmıştır. Yargı kararları ile yaşanan tüzel kişilik iptalleri sonrasında Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından yeniden tüzel kişilik oluşturulmuş olması nedeniyle, geçmişte yer seçimi yapılmış alanların tamamı organize sanayi bölgesi olarak düzenlenmiştir. Kemalpaşa, endüstriyel gelişmelerin nüfus artışını desteklediği bir ilçe merkezidir. Bireysel olarak yapılaşmış sanayi tesislerinin bulunduğu bu alanda; sanayi tesislerinden kaynaklanan kirliliğin kontrol edilebilmesi, altyapı yatırımlarının bütüncül olarak yapılabilmesi ve sanayinin düzenli gelişmesinin sağlanması gibi nedenlerle, Organize Sanayi Bölgesi yer seçimi yapılmış, alınan bu kararlar da sanayi tesislerinin sayıca artışını desteklemiştir. Ancak, Ulucak Yerleşimine ait 1994 yılında İller Bankası tarafından hazırlanan ilk imar planı ve bu plandan itibaren yalnızca 1/1000 ölçekli uygulama imar planında yapılan revizyon ve plan değişiklikleri; nüfus, yoğunluk ve donatı dengesi yönünden irdelendiğinde; 1994 yılında yapılan ilk imar planının mevcut yapılaşma koşulları ve nüfus yoğunluğunun, yapılan revizyon imar planı ve/veya plan değişiklikleri ile değiştirildiği; merkezde Ayrık nizam 3 katlı 20

21 olan yapılaşma koşulunun, Bitişik nizam 4 katlı olacak şekilde, merkezden çeperlere doğru uzaklaştıkça Ayrık nizam 3 katlı ve 0.30/0.90 olan yapılaşma koşullarının, Ayrık Nizam 4 katlı 0.40/1.60 olacak şekilde, kuzeyde bir kısım alanın ise, Ayrık nizam 3 katlı ve 0.30/0.90 olan yapılaşma koşullarının, E:2.00 ve Hmax:15.50 olacak şekilde arttırıldığı, ilk imar planlarında tarım alanı olarak ayrılmış bölgelerin mevzuata aykırılık teşkil edecek şekilde konut alanına dönüştürüldüğü, ancak nüfusun ihtiyacı olan donatı alanlarının yapılan revizyon ve/veya plan değişiklikleri esnasında ayrılmadığı tespit edilmiştir. Sonuç olarak yapılan bu plan değişiklikleri ile; merkez bölgesinde büyük oranda, çeperlere doğru ilerledikçe de azalan oranda yapılaşmaların tamamlanmış olduğu dikkate alındığında, yerleşme bütününde mevzuatın öngördüğü nüfus/donatı dengesinin, telafisi mümkün olmayacak şekilde ortadan kaldırılmış olduğu belirlenmiştir. 7. PLANLAMA KARARLARI 7.1. Bölgelere göre kullanım kararları (Planın İncelenmesine yönelik ayrılan) : Belediyemizce hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planında; bu planın onayından önceki imar planları ile getirilen genel kullanım kararları dikkate alınmış, Ancak bu plana ilişkin kararlar, Belediye Meclisi'mizin tarih, sayılı kararı ile onanan Ulucak Mahallesi 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonunun iptaline konu olan bilirkişi raporu ve mahkeme kararları esas alınarak ve alana ilişkin revizyon planının hazırlık aşamasında alınan kurum görüşleri, uygulaması ve/veya yapılaşması tamamlanmış/ tamamlanmamış olan alanlar ile halihazırdaki durumu dikkate alınarak ve birlikte değerlendirilerek oluşturulmuştur. Aynı zamanda sözkonusu nazım imar planında, 1/1000 ölçekli plan değişikliği yolu ile kaldırılmış olan ancak, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği gereği, nüfusun ihtiyacı olan donatı alanlarının da ayrılması hedeflenmiştir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanan alan, 16 bölgeye ayrılarak incelenmiştir. Konuya ilişkin detaylar, bölgelere göre inceleme raporunda yer almaktadır. Planlama kararları oluşturulurken; bölgenin bu planın onayından önceki ve mevcut imar planlarından gelen kararları; iptale konu 1/5000 ölçekli nazım imar planı revizyonunun bilirkişi raporu ve mahkeme kararları, alanın sahip olduğu potansiyeller, çevresel koşullar, yapılaşma durumları, sorunları, yerinde yapılan tespitler ve hava fotoğrafları ile birlikte karşılaştırılarak yeniden değerlendirilmiştir. Bu kapsamda, 1/ ölçekli İzmir-Manisa Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planının, 1- Genel hükümler başlıklı 7.2. maddesindeki Bu plandan ölçü alınarak uygulamaya geçilemez. Bu plan ile belirlenen kentsel gelişme alanları, bu alanların tamamının yerleşime açılacağını göstermez. Bu alanların sınırları, alt ölçekli planlama çalışmalarında ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri ile doğal, yapay ve yasal eşikler doğrultusunda, bu planda ve plan hükümleri ekinde yer alan tabloda belirlenen hedef nüfus dikkate alınarak kesinleştirilir. hükmü, Kentsel Yerleşme Alanları başlıklı maddesindeki Bu planda kentsel yerleşik alanlar ve kentsel gelişme alanları olarak gösterilmiş olan alanların bütünüdür. Kentsel yerleşme alanları kapsamındaki kentsel yerleşik alanlar ve kentsel gelişme alanlarına ilişkin alt ölçekli 21

22 planlarda alan büyüklüğü ve nüfus kabulleri 9. bölümde yer alan tablolara göre belirlenecektir. hükmü, maddesindeki Bu planda kentsel yerleşme alanları için belirlenmiş olan nüfus kabulü esas olmak üzere, kentsel yerleşmeler içindeki yoğunluk dağılımı imar planlarında yapılacaktır. İmar planında yer alacak nüfus, o yerleşme için bu planla getirilen toplam nüfus kabulünü aşamaz. hükmü, 1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planının, 1-6.Genel Hükümler başlıklı 6.5. maddesindeki "Bu planın koruma, gelişme ve planlama ilkelerine aykırı nazım ve uygulama imar planları, değişikliği, revizyonu ve ilavesi yapılamaz. " hükmü, 2- Genel Hükümlerin 6.7. maddesinde, Bu planın onayından önce hazırlanmış ve ilgili idaresince onaylanmış ve bu planın genel hükümleri, arazi kullanım türleri, büyüklüklerine, plan notlarına uygun nazım ve/veya uygulama imar planı bulunan alanlarda uygulama, bu imar planları doğrultusunda sürdürülecektir. Alt ölçekli imar planlarında bu planın genel hükümlerine, arazi kullanım türlerine ve yoğunluk değerlerine aykırı plan revizyonu ve ilavesi yapılamaz. hükmü, 3-Genel Hükümlerin 6.9. maddesindeki 1/25000 ölçekli İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar Planı Revizyonunda gösterilen kentsel kullanım kararı getirilmiş alanlara ait sınırlar şematik olup, bu plan üzerinden ölçü alınamaz. Planda belirlenen bu alanlar, alanın tamamının yerleşime açılacağını göstermez. Bu alanların sınırları, ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri ile doğal, yapay ve yasal eşikler doğrultusunda alt ölçekli planlarda belirlenecektir. hükmü, 4-Genel hükümlerin maddesindeki, Bu plan, mevzuata aykırı olarak yapılmış yapılar için herhangi bir hak oluşturmaz. Bu planda, hangi kullanımda yer alırsa alsın mevzuata aykırı olarak yapılaşmış olan yapılara ilgili kanun ve yönetmelikler uyarınca, ilgili idaresince işlem yapılacaktır. hükmü, bu plandaki düzenlemelerin dayanağını oluşturmuştur. Yukarıda anlatılan tüm bu süreçler birlikte değerlendirilmiş olup, Ulucak yerleşimi 1/5000 ölçekli nazım imar planı, 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni planının bölgeye yönelik genel planlama kararları doğrultusunda hazırlanmıştır. Ayrıca Belediye Başkanlığımızca, 1/ ölçekli çevre düzeni planı ile bölgeye getirilmiş olan plan kararlarına açılan ve henüz süreci devam eden mahkeme kararına göre ve yine ihtiyaç tespit edilmesi halinde, bu plana ilişkin yeniden irdeleme yapılabileceği düşünülmektedir Arazi Kullanım Kararları: Ulucak yerleşimine ait yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planının onama sınırı, 1/5000 ölçekli nazım imar planının da plan onama sınırı olarak kabul edilmiş, ancak bir kısmında güncel veriler doğrultusunda düzenlemeler yapılmıştır. Şöyle ki, Planlama alanının batısında yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı sınırları korunmuş olup, doğusunda bulunan 1. ve 3. derece Arkeolojik sit alanı sınırları, Koruma Amaçlı İmar Planının konusu olması nedeniyle, plan onama sınırı dışında bırakılmıştır. Kuzeyinde 1/25000 ölçekli çevre düzeni planından gelen donatı alanları kararları ile 2-b alan sınırları dikkate alınarak, güneyinde ise İzmir Ankara Otoyolu ve öneri demiryolu projesi doğrultusunda yeniden düzenleme yapılarak, planlama alanının sınırı oluşturulmuştur. 22

23 1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planının bölgeye yönelik kararları, 1/5000 ölçekli nazım imar planının genel arazi kullanım kararlarının üretilmesinde temel alınmıştır. Ancak gerek tarih, meclis kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı revizyonunun iptaline konu olan mahkeme kararı ve dayanağı olan bilirkişi raporu, gerekse yerindeki uygulamalar ve yapılaşmalar, mevcut 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararlarının da önemli ölçüde korunmasında etkili olmuştur. Mevcut uygulama imar planındaki kararların bir kısmı ise; yapılan incelemeler doğrultusunda, üst ölçekli plan kararları ile uyumun sağlanması ve mevzuatın gerektirdiği eksik sosyal ve teknik donatı ihtiyacının karşılanması v.b gerekçelerle, 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile değiştirilmiştir. Kırsal karakterli bir yerleşme olan Ulucak'ın önemli bir özelliği, İzmir-Ankara Karayolu üzerinde kurulu olmasıdır. 30.mt.lik taşıt yolu ile, geleneksel ve meskun doku özelliği gösteren eski yerleşme ile yeni gelişme alanları birbirinden ayrılmaktadır. Yerleşmeyi İzmir-Ankara Karayoluna bağlayan ve yerleşmenin omurgası durumundaki bu 30 mt.lik yol, bazı kesimlerde yapılan düzenlemeler dışında, büyük ölçüde ilk imar planından gelen kararın devamı niteliğinde düzenlenmiştir. Çevre köylere olan ve kendi içindeki bağlantıyı sağlayan diğer araç yollarının bir kısmının genişlikleri ise, bu planla birlikte yeniden düzenlenmiş olup, büyük ölçüde mevcut imar planından geldiği şekliyle 20 mt., 17 mt., 15 mt., 12 mt. ve 10 mt. olarak korunmuştur. Bunun yanısıra; 1- Mevcut 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunan ve İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planında Kentsel Gelişme Alanı olarak belirlenmiş olan ancak, 1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni planında tarım alanı olarak belirlenen bir kısım alan; 2-b arazisi olması, Belediye Başkanlığımızca bölgeye ilişkin 1/ ölçekli çevre düzeni planı kararına ilişkin açılmış olan davanın devam etmesi ve yanısıra üst ölçekli planların hedef yıl nüfus kabulüne uyum sağlamaması nedenleriyle, tarım alanına dönüştürülmüştür. 2-1/5000 ölçekli nazım imar planı revizyonunun iptaline konu olan mahkeme kararı doğrultusunda, 30 mt.lik çevre yolunun içinde kalan ve yola cepheli olan, aynı zamanda uygulamanın tamamlanıp, yapılaşmanın başladığı bölgelere konut alanı kararı getirilmiştir. 3- Henüz uygulama görmemiş ve yapılaşmanın olmadığı alanlarda, nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları ayrılmıştır. 4- Proje aşamasında olan Ankara-İzmir hızlı tren demiryolu hattı, 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni planındaki hali ile plana aktarılmıştır. 5- Merkez yerleşiminde mevcut plan kararından gelen yol boyu ticaret kullanımının devamlılığı sağlanmıştır. 6- Planlama alanı içerisinde Bölgesel Otopark Alanları ayrılmıştır. Bu planın nüfusu yaklaşık kişi olarak önerilmiştir. 23

24 Ulucak yerleşimi 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile getirilen arazi kullanım türlerine ilişkin planlama kararları ise aşağıda ifade edildiği şekildedir. 1. Mevcut Konut Alanları: 1/5000 ölçekli nazım imar planında kentsel mevcut konut alanı kararları oluşturulurken; yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planının kararları ile bölgeye ilişkin açılan mahkeme kararları ve mahkeme kararlarına dayanak olan bilirkişi raporları esas alınmış ve yerinde yapılaşması büyük oranda tamamlanmış olan alanlar mevcut konut alanı olarak belirlenmiştir. Sözkonusu alanlarda, mevcut uygulama imar planından gelen yapılaşma koşullarının, bu planda belirlenen yoğunluk kararları doğrultusunda yeniden düzenlenmesi önerilmiştir. Bu alanlar planda yüksek yoğunluklu olarak gösterilen konut alanlarıdır. 2. Gelişme Konut Alanları: 1/5000 ölçekli nazım imar planında kentsel gelişme konut alanı kararları oluşturulurken; yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planının kararları ile bölgeye ilişkin açılan mahkeme kararları ve mahkeme kararlarına dayanak olan bilirkişi raporları esas alınmış ve yerinde yapılaşması tamamlanmamış olan alanlarla, mevcut plan kararından gelen ve yine yapılaşması tamamlanmamış alanlar gelişme konut alanı olarak belirlenmiştir. Sözkonusu alanlarda, mevcut uygulama imar planından gelen yapılaşma koşullarının, bu planda belirlenen yoğunluk kararları doğrultusunda yeniden düzenlenmesi önerilmiştir. Bu alanların planda bir kısmı yüksek yoğunluklu olarak bir kısmı da seyrek yoğunluklu olarak gösterilen konut alanlarıdır. 3. Kamu Hizmet Alanı: Bu planda belirlenen kamu hizmet alanlarının bir kısmı yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararlarından gelmekte olup, bir kısmı da mevzuat gereği bu planla ilave olarak ayrılmıştır. 4. Belediye Hizmet Alanı: Bu planda belirlenen belediye hizmet alanlarının bir kısmı yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararlarından gelmekte olup, bir kısmı da mevzuat gereği bu planla ilave olarak ayrılmıştır. 5. Ticaret+Konut Alanı(TİCK): 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planından gelen 2. ve 3. derece ticaret merkezi kararı, 1/5000 ölçekli nazım imar planına Ticaret+Konut Alanı (TİCK) kararı şeklinde aktarılmıştır. Bu alanlar, MİA ile ilişkileri güçlü olan alt merkezlerdir. 6. Pazar Alanı: 1994 yılında hazırlanan ilk planlar sonrasında, 1995 yılında Belediyesince yapılan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonunda pazar alanı olarak belirlenmiş olan ve yerinde de bu şekilde kullanılan alan, bu plan ile korunmuştur. 7. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı: 1/25000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonu ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planından gelen konut dışı kentsel çalışma alanı kararı, bu plana aktarılmıştır. 8. Tarım Alanı: Bu plandaki Tarım alanlarının bir kısmı 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planından, bir kısmı da yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararlarından gelmekte olup, Tarım İl Müdürlüğü'nün görüşü ve yerinde yapılan tespitlerde dikkate alınarak belirlenmiştir. Bu plan çalışmasına veri oluşturmak üzere talep edilen Tarım İl Müdürlüğü görüşünde Zeytinlik alan ve Kiraz dikili alan olarak belirtilen alanlar, bu planda Dikili Tarım Alanı olarak kabul edilmiştir. Aşağıda yer alan haritada görülen alanlarda, çiftçinin barınması amaçlı tek yapı, tarımsal amaçlı yapılar ve bu yapıların müştemilatları ile zeminde betonlama yapılarak kurulacak teknolojik seralar yer alabilir. 24

25 Aşağıda yer alan haritada görülen alanlarda, çiftçinin barınması amaçlı tek yapı ve bu yapıların müştemilatları yer alabilir. 25

26 9. Sağlık Alanı: 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki Sağlık Tesis Alanlarının bir kısmı 1/25000 ölçekli çevre düzeni planından, bir kısmı yürürlükteki uygulama imar planı kararlarından gelmekte olup, bir kısmı da mevzuat gereği bu planla ilave olarak ayrılmıştır. 10. Eğitim Alanı: 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki eğitim alanlarının bir kısmı 1/25000 ölçekli çevre düzeni planından, bir kısmı yürürlükteki uygulama imar planı kararlarından gelmekte olup, bir kısmı da mevzuat gereği bu planla ilave olarak ayrılmıştır. 11. Sosyal Tesis Alanları: 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki Sosyal Tesis Alanlarının bir kısmı yürürlükteki uygulama imar planı kararlarından gelmekte olup, bir kısmı da mevzuat gereği bu planla ilave olarak ayrılmıştır. 12. Kültürel Tesis Alanları: 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki Kültürel Tesis Alanlarının bir kısmı yürürlükteki uygulama imar planı kararlarından gelmekte olup, bir kısmı da mevzuat gereği nüfusun ihtiyacı doğrultusunda bu planla ilave olarak ayrılmıştır. 13. İbadet Alanı: 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki İbadet Alanlarının bir kısmı yürürlükteki uygulama imar planı kararlarından gelmekte olup, bir kısmı da mevzuat gereği bu planla ilave olarak ayrılmıştır. 14. Spor Alanları: 1/25000 ölçekli çevre düzeni planından gelen karar, yerinde yapılan tespitlerde dikkate alınarak bu plan ile korunmuştur. 15.Rekreaayon Alan: 1995 yılında Belediyesince yapılan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu ve 1/25000 ölçekli çevre düzeni planı ile getirilen rekreasyon alanı kararları, bu plan ile korunmuştur. 16. Diğer Arazi Kullanım Kararları: Bu alanların içerisinde; 1/5000 ölçekli nazım imar planında yer alan, Kamu Hizmet Alanı, Belediye Hizmet Alanı, Mezarlık Alanı, Park ve Yeşil Alan, Teknik altyapı alanı, Bölgesel ve Açık Otopark Alanları, yollar v.b. bulunmaktadır. Bu alanların bir kısmında 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararları esas alınmış olup, bir kısmı da bu planla yapılan düzenlemeleri içermektedir Yoğunluk Kararları: 1/5000 ölçekli Ulucak yerleşimi nazım imar planının yoğunluğuna ilişkin kararlar üretilirken, 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı kararları, hükümleri ve raporu ile birlikte incelenmiş; Bölgede sanayi artışından kaynaklanan bu durumun, gerek Kemalpaşa ilçe merkezinde ve gerekse yakın çevresinde yer alan diğer yerleşmelerde, yerleşmenin kendi dinamiklerinden kaynaklanan artışın üstünde bir nüfus artışının ortaya çıkmasına neden olabileceğinin belirtildiği, Bu nedenle başta Kemalpaşa ve 5747 sayılı Yasa ile Kemalpaşa nın mahallesi durumuna gelen Ulucak olmak üzere, ilçe sınırları içinde bulunan ve mahalleye dönüştürülmüş olan tüm yerleşme bölümlerinde projeksiyon değerinin üstünde bir nüfusun, hedef yıl nüfusu olarak kabul edilmiş olduğu, Ulucak'ta hedef yıl nüfusu için gerekli alanın oldukça üstünde bir alanın, bu planın onayından önce planlanmış olduğu, Bu nedenle sanayiden kaynaklı gelişme potansiyeli dikkate alınarak, mevcut planlı gelişme alanlarının korunmuş olduğunun belirtildiği görülmüştür. 26

27 Dolayısıyla Ulucak yerleşimine ilişkin planlama kararları üretilirken, 1/25000 ölçekli çevre düzeni planı kararlarının korunması ve mevcut yoğunlulukların arttırılmaması ana plan kararı olarak benimsenmiş; bu kapsamda mevcut imar planındaki yapılaşma koşullarının bir kısmında, bu planla verilen yoğunluk kararları ve yapılaşma koşulları doğrultusunda düzenleme yapılması öngörülmüştür. Buna ilave olarak imar uygulaması ile birlikte yapılaşmanın gerçekleşmediği alanlarda da, nüfusun ihtiyacı olan ilave sosyal ve teknik donatı alanlarının ayrılması hedeflenmiştir. Yapılan analizlerde Ulucak yerleşimine ait yoğunluk değerlerinin gerek mevcut, gerekse gelişme konut alanlarında ki/ha. aralığında yer aldığı, yanısıra gelişme konut alanlarında 50 ki/ha. yoğunluk değerinin bulunduğu belirlenmiştir. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin Ek-1ç Nazım İmar Planı Gösterimlerinde Mevcut Konut Alanlarına ilişkin ki/ha. aralığındaki değerler yüksek yoğunluklu olarak tarif edilmiş, Gelişme Konut Alanlarına ilişkin 50 ki/ha-altındaki değerler düşük yoğunluklu, ki/ha aralığındaki değerler ise yüksek yoğunluklu olarak tarif edilmiştir. Dolayısıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği doğrultusunda mevcut konut alanında kalan yapı adaları yüksek yoğunluklu olarak, Gelişme konut alanları ise seyrek ve yüksek yoğunluklu olarak belirlenmiştir. 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki konut alanları, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'ne göre tek bir yoğunluk kategorisinde gösterilmiştir. Ancak mevcut 1/1000 ölçekli uygulama imar planından gelen yapılaşma koşulları da göz önünde bulundurularak, bu planda mevcut konut alanlarında ve gelişme konut alanlarında, yine bu planda belirlenen yoğunluk aralığında kalmak koşuluyla, merkez bölgesinden çeperlere gittikçe değişen yapılaşma koşulları öngörülmüştür. Bu hususda, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin Plan Raporu başlıklı 9. maddesinin 2. bendinde; Plan raporunda, planın türü, ölçeği, kapsamı ve özelliğine göre; vizyon, amaç, hedefler ve stratejiler belirlenerek, koruma-kullanma esasları, alan kullanım kararları, yoğunluk ve yapılaşmaya ilişkin konularda planlama esasları ve uygulama ilkeleri, eylem planları, açık ve yeşil alan sistemi, ulaşım, erişilebilirlik ve mekânın etkin kullanılması, gerektiğinde koruma, sağlıklaştırma ve yenileme program, alan ve projelerinin etaplama esasları, alan kullanım dağılım tablosu gibi hususlarda açıklamalara yer verilir." şeklinde yer alan hüküm dayanak olarak alınmıştır. Buna göre; 27

28 MEVCUT KONUT ALANLARI 1.Aşağıda yer alan haritada belirtilen Mevcut Konut Alanlarında yoğunluk ki/ha.dır. 2.Aşağıdaki haritada belirtilen ve mahalle merkezi niteliğindeki Mevcut Konut Alanlarında ise yoğunluk ki/ha.dır.yenilemeye uygun nitelikteki sözkonusu alanda, bu planın kullanım ve yoğunluk kararlarına uygun olmak kaydıyla, mevcut uygulamalarda gözönüne alınarak, yerleşmenin genel silüetini bozmayacak, birbirleri ile bütünlük ve süreklilik sağlayacak şekilde, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uygun olarak, alan bütününe yönelik 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu yapılarak, kullanım kararları ve yapılaşma koşuları belirlenecektir. 28

29 GELİŞME KONUT ALANLARI 1.Aşağıda yer alan haritada belirtilen Mevcut Konut Alanlarında yoğunluk ki/ha.dır. 29

30 2.Aşağıdaki haritada belirtilen alanlar 401ki/ha.- üstündeki yoğunluklu Gelişme Konut Alanlarıdır. 30

31 TİCARET-KONUT ALANLARI(TİCK) 1.Aşağıda yer alan haritada görülen alanlar mahalle merkezi niteliğindeki Ticaret-Konut Karma kullanım alanlarıdır.yenilemeye uygun nitelikteki sözkonusu alanda, bu planın kullanım ve yoğunluk kararlarına uygun olmak kaydıyla, mevcut uygulamalarda gözönüne alınarak, yerleşmenin genel silüetini bozmayacak, birbirleri ile bütünlük ve süreklilik sağlayacak şekilde, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uygun olarak, alan bütününe yönelik 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu yapılarak, kullanım kararları ve yapılaşma koşuları belirlenecektir. 31

32 2.Aşağıda yeralan haritada görülen alanlar Ticaret-Konut Karma kullanım alanlarıdır. 32

33 7.4. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI ARAZİ KULLANIM TABLOSU 33