BALIKESİR İLİ ERDEK İLÇESİ KARŞIYAKA MAHALLESİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU 1/5000 2018 1
2
Planlama Alanı Tanımı Planlama alanı Balıkesir ili Erdek ilçesi Karşıyaka Mahallesi ve Tatlısu Mahallesi sınırları içerisinde X=4475250-4479460 Y=578160-585160 koordinatları arasında kalan muhtelif birçok parselin bulunduğu donatı alanları ve kıyı alanlarından oluşmaktadır. Fiziki Yapısı ve İklim Alan Uydu Görüntüsü Tipik Marmara Bölgesi iklimi etkisi altında olan Erdek yazları fazla sıcak olmamakla beraber genelde yağmursuz, kışları ılık geçer. Yağışlar sonbahar ve kış aylarında meydana gelir. Yarımadanın kıyıya yakın kesimleri zeytinlik, orta kesimler makilik tepeler ve dağ kesimleri tamamen ormanlıktır. Planlama alanı ve çevresi eğim durumu incelendiğinde alanın genel olarak %5 - %10 eğim oranı aralıklarında olduğu kuzeydoğusunda ise yaklaşık olarak %25 eğim oranlı alanların bulunduğu görülmektedir. 3
Kurumsal Eşikler Balıkesir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 07.07.2014 tarih 4899 sayılı yazısı doğrultusunda eksik olan gerekli kurum görüşleri alınarak aşağıda özetlenmiştir. Balıkesir Milli Savunma Bakanlığı İnşaat Emlak Bölge Başkanlığı 14.03.2015 tarih ve 208 nolu sayısında; Yapılacak söz konusu planlamada Bandırma Hava Alanı Mânia Planını işaretleyerek, plan notlarına ilave edilmesini talep edilmektedir. şeklinde görüş bildirmektedir. Erdek Kaymakamlığı Mal Müdürlüğü nün 02.03.2015 tarih ve 342 sayılı yazısında kurumca önerilerinin bulunmadığı belirtilmiştir. şeklinde görüş bildirmektedir. Bandırma Kaymakamlığı Bandırma Müzesi Müdürlüğü nün 03.12.2013 tarih ve 1248 sayılı yazısında planlama esnasında 15 pafta 4450 parselde yer alan Karşıyaka İlkokulu ile 3 pafta 5311 parselde yer alan kilise yapısına dikkat edilmesi talep edilmiştir. şeklinde görüş bildirmektedir. Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı Karayolları Genel Müdürlüğü nün 28.01.2014 tarih ve 16504 sayılı yazısında; söz konusu kesim Karayolu ağının dışında olduğundan herhangi bir görüş talep edilememektedir. şeklinde görüş bildirmektedir. Balıkesir Valiliği İl Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nün 08.06.2015 tarih ve 9218 sayılı yazısında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında yapılacak bir işlem bulunmadığı öngörülmüştür. şeklinde görüş bildirmektedir. Balıkesir Valiliği Halk Sağlığı Müdürlüğü nün 02.03.2015 tarih ve 41 sayılı yazısında; planlama alanı içerisinde tesis edilecek alt yapı ve üst yapı tesislerinin içme ve kullanma suyu tesisatı ile kanalizasyon sistemi birbirini etkilemeyecek şekilde planlarının yapılması, Sosyal tesis atıklarının bertarafında kanalizasyon sistemi yer almıyor ise mevzuatla belirlenen başkada hükümlerin bulunmaması halinde 19 Mart 1971 tarih ve 13783 sayılı Resmi Gazete de 4
yayımlanan Lağım Mecrası İnşası Mümkün Olmayan Yerlerde Yapılacak Çukurlara ait Yönetmelik hükümlerine uyulması halinde kurumca sakınca yoktur. şeklinde görüş bildirmektedir. Orman ve Su İşleri Bakanlığı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 25. Bölge Müdürlüğü nün 16.06.2015 tarih ve 386594 yazısında; hazırlanan imar planında dere taban genişliklerinin 4 metreden geniş olması halinde derelerin her iki tarafından dere taban genişliğinin 4 metreden az olması durumunda ise derelerin tek tarafında yol yeri bırakılmasının gerektiği şeklinde görüş bildirmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü nün 15.04.2013 tarih ve 5666 sayılı yazısında; yerleşime uygunluk haritasında Önlemli Alan olarak belirtilen yerlerde gerekli önlemlerin alınması, belediye mücavir alan sınırları içerisinde Belediyesinin, dışında ise Valiliğin yetki sorunluluğundadır. Bu alanlarda gerekli önlemlerin alınmasından sonra plan uygulamasına izin verilmesi gerektiğini belirtmiştir. şeklinde görüş bildirmektedir. Balıkesir Valiliği Bilim, Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğü nün 02.03.2015 tarih ve 325 sayılı yazısında bakanlığımızca planlanan Organize Sanayi bölgesi yatırımı bulunmadığından kurumumuzca sakınca bulunmamaktadır. şeklinde görüş bildirmektedir. Balıkesir Valiliği İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü nün 10.01.2013 tarih ve 32 sayılı yazısında kurumca herhangi bir Afet Maruz Bölge Kararının bulunmadığı görülmüştür. şeklinde görüş bildirmektedir. Türkiye Elektrik İletim A.Ş. Genel Müdürlüğü 2. İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğü nün 11.12.2013 tarih ve 5853 sayılı yazısında alan dâhilinde mevcut enerji tesisinin bulunmadığı belirtilmiştir. şeklinde görüş bildirmektedir. 5
Üst Ölçekli Planlar Planlamada 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planında Kentsel Gelişme Alanı ve Kentsel Meskûn (Yerleşik) Alan içeresinde kaldığı gözlenmiştir. 1/100000 Ölçekli Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planı Mevcut İmar Planı Erdek İlçesine bağlı Mülga Karşıyaka Belediyesinin 13.05.2013 tarih ve 20 sayılı kararı ve Erdek Belediye Başkanlığının 06.02.2014 tarih ve 15 sayılı kararı ile onaylı 1/5000 Ölçekli İlave + Revizyon Nazım İmar Planı bulunmaktadır. 6
Planlama 1/5000 Ölçekli İlave + Revizyon Nazım İmar Planı Mülga Karşıyaka Belediyesi nin 13.05.2013 tarih ve 20 sayılı kararı ve Erdek Belediye Başkanlığının 06.02.2014 tarih ve 15 sayılı kararı ile onaylanan İlave + Revizyon İmar Planı ile ilgili olarak Balıkesir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 07.07.2014 tarih 4899 sayılı yazısında bahsi geçen Teknik Rapor ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği doğrultusunda eksikliklerin ve aykırıların giderilmesi talep edilmektedir. Söz konusu Teknik Rapor; İmar Kanunu ve Mülga Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliği hükümlerine göre oluşturulmuş olup yapılan plan değişikleri ile Karşıyaka İlave + Revizyon Uygulama İmar Planı na ait gerekli düzeltmelerin yapılması ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun hale getirilmesi amaçlanmıştır. Ayrıca planlar kapsamında plan temeli bölgede yer alan sorunlar ve sosyal donatı alanları oluşturmakta olup, bu alanların birbirleri ile ilişkileri ve ulaşım bağlantıları değerlendirilmiş; bölgenin ihtiyacını 7
karşılayabilecek nitelikte çözümlemeler geliştirilerek planlama yapılmıştır. Hazırlanan plan çalışmaları öncelikle bölgede yaşayan halkın ekonomik, sosyal ve geleceğe yönelik beklenti durumları incelenerek şekillendirilmiştir. Planlama alanına ait 1/5000 ölçekli İlave+ Revizyon Nazım İmar planı; Teknik Rapor doğrultusunda yeniden düzenlenmiş olup, talep edilen 1/1000 ölçekli İlave+ Revizyon Uygulama İmar Plan değişiklerinin ilgili kanun ve yönetmelik hükümlerine aykırı olmadığı kanaatine varılmıştır. Balıkesir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 07.07.2014 tarih 4899 sayılı yazısında; Mülga Karşıyaka Belediyesi tarafından 25.02.2013 tarih 318 sayılı yazı ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ne onaylanmak üzere gönderilen kıyı kenar çizgisinin söz konusu imar planı ile çakıştırıldığında kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan kullanımların tespit edildiği, bu alanlarda plan yapma/yaptırma/onaylama yetkisinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nda olduğu ifade edilmektedir. Bu doğrultuda kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan planlı alanlar plan dışı bırakılarak gerekli düzenlemeler yapılmıştır. Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından 2014 yılında oluşturulan Teknik Rapor Mülga Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin Ek-1 listesine göre hazırlanmıştır. Ancak planlama çalışmasında 14.06.2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ne ait Ek-1 listesi dikkate alınmıştır. Bu doğrultuda hazırlanan plan değişiklikleri ile birlikte Karşıyaka Nazım İmar Planı; asgari sosyal ve teknik altyapı alanlarının standartlar tablosuna uygun nitelikte düzenlenmiştir. Mevcut İmar Planında projeksiyon nüfusu 5000 kişi olarak kabul edildiğinden hesaplamalar bu nüfus üzerinden yapılmıştır. Adı Alan (M2) Yön. Ger. Alan/kişi Yön. Ger. İhtiyaç Alan Kişi Başı Alan Park Alanları 242758.18 10 50000 48.55 Dini Tesis Alanları 7778.26 0.5 2500 1.56 Kültürel Tesis Alanları 3557.45 0.5 2500 0.71 Eğitim Tesisleri Alanı 21088 1.5 7500 4.22 Kamu Hizmet Alanları 7215.37 0 0 1.44 Sağlık Tesis Alanları 7521.99 1.5 7500 1.50 8
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, Teknik Rapor ve ilgili kurumlardan alınan görüşler doğrultusunda yapılan düzeltmeler aşağıda maddeler halinde açıklanmıştır. 6.1. Eğitim Tesisi Alanları Planlama alanında ilk olarak Eğitim Tesisi Alanlarının kişi başı 1.5 m 2 olacak şekilde yeniden düzenlenmesi amaçlanmıştır. Bu doğrultuda yerleşimin en batısında bulunan okul Eğitim Tesisi alanı güney yönde genişletilmiştir. Yapılan işlem sonrasında park alanının kuzeyindeki imar ada hatları yeniden düzenlenerek düzenleme tamamlanmıştır. H19B10A paftasında planlı bulunan eğitim tesis alanının yönetmelik gereği yeniden düzenlenmesi istenmektedir. Bu doğrultuda alanın güneyinde planlı bulunan yaya yolu kuzeye doğru kaydırılmış olup böylelikle 1.18 ha olarak belirlenen imar adası yeniden düzenlenerek 2 ha olarak planlanmıştır. Karşıyaka Mahallesinde yer alan Eğitim Tesis Alanının Ek-1a tablosundaki standart değerleri sağlamadığı ayrıca 15 pafta 4450 parselde bulunan Karşıyaka ilkokulunun Bursa Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 17.11.1980 tarihli ve 1415 sayılı kararıyla tescillendiği ancak imar planında ve lejantında tescilli yapılarak dair bir gösterimin 9
bulunmadığı belirtilmiştir. Planlama alanında 4450 nolu parselde bulunan Eğitim Tesisi Alanının ada hatları yeniden düzenlenmiş ayrıca tescilli yapı planda gösterilmiştir. Parselin kuzeydoğusundan geçen yaya yolu ise yapılara tekâmül etmeyecek şekilde batıya doğru kaydırılmıştır. Yapılan işlem sonrasında ticaretkonut alanının imar ada hatları yeniden düzenlenerek plana işlenmiştir. Mevcut imar planı incelendiğinde planlı Ortaöğretim Tesis Alanının bulunmadığı; bu nedenle Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Ek-1 listesine göre değerlendirilemediği görülmektedir. Ancak Mevcut Plan Açıklama Raporunda 0,5 ha Ortaöğretim Alanının planlı olduğundan bahsedilmektedir. Bu doğrultuda 7592.109 m 2 alan Orta Öğretim Alanı olarak planlanmıştır. Alanın güneyinde ve kuzeyinde ki yaya yolları kuzey yönde, batısında bulunan yaya yolu ise batı yönde kaydırılarak orta öğretim tesisi ve Sağlık Tesisi İçin için yeterli alan sağlanmıştır. Yapılan yeni düzenleme ile birlikte ilgili yönetmelik standartlarına dikkat edilmiş ve min. değerler plan bütününde sağlanmıştır. 6.2. Sağlık Tesis Alanı Planlama alanında bulunan Sağlık Tesisi Alanı standartlara uygun hale getirilmesi amacıyla yeniden düzenlenerek kuzey yönde genişletilmiştir. Yapılan işlem sonrasında kuzeyinde bulunan Eğitim Tesisi alanının ada çizgisi yeniden düzenlenmiştir. 10
Planlama alanında H20A06A paftasında planlı bulunan Sağlık Tesisi Alanı yeniden düzenlenerek kuzeye doğru büyütülmüştür. Yapılan işlem sonrasında Eğitim Tesisi Alanının ada hattı çizgileri yeniden düzenlenerek düzenleme tamamlanmıştır. 6.3. Sosyal Ve Kültürel Tesis Alanları Kıyı Yapı ve Tesislerinde Planlama ve Uygulama Sürecine İlişkin Tebliğe göre kıyı kenar çizgisinden deniz tarafında kalan alanlar için plan onaylama yetkisinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı na ait olduğu bilinmektedir. Bu doğrultuda Karşıyaka Mahallesinde yer alan Sosyal ve Kültürel Tesis Alanları plan dışı bırakılmıştır. Plan bütününde diğer Sosyal ve Kültürel Alan kullanımları Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ne uygun olduğu görülmektedir. Bu nedenle eşdeğer alan ayrılmasına gerek duyulmamıştır. 6.4. İbadet Alanları Mekânsal planlar yapım yönetmeliğin de yer alan asgari sosyal altyapı standartlarına göre planlama bütününde 2500 m 2 (kişi başı 0. 5 m 2 ) ibadet alanı ayrılması gerekmektedir. Mevcut imar planında toplam 7778. 2 m 2 ibadet alanı planlı olduğu görülmüş olup ilgili yönetmeliğe aykırı bir hususun bulunmadığı anlaşılmıştır. 6.5. İdari Tesis Alanları Mevcut imar planında idari tesis alanı bölgenin ihtiyacına göre planlandığı göz önünde bulundurularak herhangi bir ilave idari tesis alanı 11
planlanmamıştır. Ayrıca mekânsal planlar yapım yönetmeliğinin ek-1 listesi incelendiğinde İdari Tesis Alanı ile ilgili olarak herhangi bir standart belirlenmediği bu nedenle aykırı bir hususun oluşmadığı kanaatine varılmıştır. 6.6. Teknik Altyapı Alanları Mevcut imar planı incelendiğinde 0.02 ha Teknik Alt Yapı alanı planlandığı anlaşılmıştır. Ancak mekânsal planlar yapım yönetmeliğinin Ek-1 listesine göre söz konusu alanların kişi başına en az 0.5 m 2 olacak nitelikte planlanması gerekmektedir. Bu doğrultuda yaklaşık 2600 m 2 park alanı Teknik Alt Yapı Alanı olarak planlanmıştır. Yapılan düzenlemede park alanın küçültülmesi plan bütününde asgari standartların altına düşmesine neden olmamaktadır. 6.7. Ağaçlandırılacak Alan 6831 sayılı Orman Kanunu nun 2. Maddesi ne göre orman sınırlarında hiçbir şekilde daraltma yapılamasından dolayı 1548 nolu parsel batısındaki karayolu orman sınırları dikkate alınarak yeniden düzenlenmiştir. 6.8. Ticaret-Turizm-Konut Alanı Yerleşimin güneyinde yer alan Ticaret-Turizm- Konut alanının bir kısmı kıyı kenarı çizgisinin deniz tarafında kaldığı gözlenmiştir. Bu doğrultuda söz konusu alanlar plan dışı bırakılmıştır. 12
6.9. Konut Alanları Orman Genel Müdürlüğü Balıkesir Orman İşletme Bölge Müdürlüğü Kadastro ve Mülkiyet Şube Müdürlüğü nün 12.03.2015 tarih ve 516185 sayılı yazısında belirtilen 6831 sayılı Orman Kanunu nun 2. Maddesi ne aykırı hususun oluşturulmaması için çeşitli bölgelerde plan değişikliğine gidilerek orman sınırları içerisine tekâmül eden alanlar plan dışı bırakılmıştır. Hazırlanan plan değişiklik teklifleri diğer gerekçeleri ile birlikte aşağıda açıklanmıştır. Planlama kapsamında toplam 8 adet konut alanında düzenleme yapılmıştır. Yapılan düzenlemeler ile birlikte söz konusu alanlara ait nüfus yoğunluk dağılımları Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği hükümlerine göre belirlenmiştir. Alanın kuzeyinde ve güneyinde bulunan yaya yolu yeniden düzenlenerek güneye doğru kaydırılmıştır. Ayrıca batısında bulunan 10 m lik taşıt yolunun (Orman Yolu) bir kısmı yeniden düzenlenerek yaklaşık olarak 2-3 m batı yönde kaydırılmış olup doğusunda bulunan yaya yolları ile bağlantısı sağlanmıştır. Yapılan işlem sonrasında Orta Yoğun Gelişme Konut Alanının doğusunda ve batısında bulunan park alanının ada hatları yeniden düzenlenmiştir. Planlama alanında Orta Yoğun Gelişme Konut Alanı, Orta Yoğun Mevcut Konut Alanının bir kısmı, Park alanı ve 10 m genişliğinde Karayolu orman alanı içerisinde kaldığından dolayı plandan çıkartılmıştır. Orta Yoğun Gelişme Konut Alanının kuzeyinde mevcut bulunan yaya yolu güneye doğru kaydırılmış olup 13
güneyinde mevcut bulunan 10 m lik taşıt yolunun kaldırım hattı ise otopark olarak yeniden düzenlenmiştir. Gelişme konut alanının doğusunda planlı bulunan park alanı yapılan değişiklik sonrasında yeniden düzenlenerek plana işlenmiştir. Planlama alanında Orta Yoğun Gelişme Konut Alanı olarak planlı parselin kuzeyinden geçen mevcut 10 m lik Karayolu güney yönde kaydırılmış olup ada hattı çizgileri yeniden düzenlenmiştir. Planlama alanında bulunan Orta Yoğun Gelişme Konut Alanının kuzeyindeki 12 m lik Karayolu orman alanı içerisine girdiğinden dolayı güney yönde kaydırılmıştır. Yapılan işlem sonrasında parselin imar ada hatları yeniden düzenlenmiştir. Planlama alanında Orman Genel Müdürlüğü Balıkesir Orman Bölge Müdürlüğü Kadastro ve Mülkiyet Şube Müdürlüğünün 12.03.2015 tarih ve 516185 sayılı yazısı göz önünde tutularak Orman alanı sınırları içerisine giren ada hattı çizgisi yeniden düzenlenerek plana işlenmiştir. Nazım İmar Planında Orta Yoğun Gelişme Konut Alanı ve Park Alanı arasından geçen yaya yolu Orta Yoğun Gelişme Konut Alanı içerisinden geçecek şekilde yeniden düzenlenerek plana işlenmiştir. 14
6.10. Su Yüzeyi Planlama alanları incelendiğinde 1/5000 Ölçekli İlave+ Revizyon Nazım İmar Planında yapılan son düzeltmede 4 adet Su Yüzeyinin plana işlenmediği görülmüştür. Planlama alanında Rekreasyon Alanları, Park Alanları ve Belediye Hizmet Alanının içerisinden mevcutta geçen su yüzeyleri plana işlenmiş olup planlama tamamlanmıştır. 15