BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ, GÜRE MAHALLESİ, DUMANLI TEPESİ, PAFTA 2, ADA 512, PARSELLER 20-23-24-25 DE KAYITLI TAŞINMAZLAR İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ İLAVE NAZIM İMAR PLANI PLAN AÇIKLAMA RAPORU KASIM 2017
Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre Mahallesi, Dumanlı Tepesi, Pafta 2, Ada 512, Parseller 20-23-24-25 de Taşınmazlar İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli İlave Nazım İmar Planı Plan Açıklama Raporu PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU) ODA VİZESİ 1
Sayfa İÇİNDEKİLER No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 3 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 2.1 MÜLKİYET DURUMU 6 2.2. KADASTRAL DURUM 8 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ 13 3.1. YAPI ANALİZİ 13 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU 13 3.3. JEOLOJİK DURUMU 14 4. MEVCUT İMAR DURUMU 16 4.1. 1/100000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI 16 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 16 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ 16 6. PLANIN GEREKÇESİ 20 7. PLANLAMA KARARLARI 20 8. PLAN NOTLARI 22 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 5 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 6 6. Planlama Alanı - Koordinatlı Kroki 8 7. Planlama Alanı - Harita Plan Örneği 12 8. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü (yakın) 13 9. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu 13 10. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Haritası 15 11. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri 16 12. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli İlave Nazım İmar Planı 23 2
1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. Yerleşmenin Genel Konumu: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler-26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit: 32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen: 8 km, Erdek: 34,75 km, Marmara: 72.5 km, Bandırma: 60 km) dir. 3
Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri 10-220 m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. Edremit Ege Bölgesinde, Edremit Körfezi ile Kaz Dağı arasındaki sahaya yerleşmiştir. Kuzey Yarımkürede, Asya Kıtasının en batı ucu olan Baba Burnu ndan 85 km doğuda denizden 6 km içerde olup, 39 derece 35 dakika 30 saniye Kuzey Paraleli, 27 derece 2 dakika 48 saniye Doğu Meridyenlerinin üzerindedir. Batıda Ege Denizi ve Ayvacık ilçesi, kuzeyde Bayramiç ve Yenice ilçeleri, doğuda Havran ilçesi, güneyde Burhaniye ilçesi ile çevrilidir. Edremit Marmara Bölgesi nin Güney Marmara Bölgesi içinde Balıkesir iline bağlı, yüzölçümü 708 km² dir. Kuzeyinde Kazdağı, Eybek Dağı ve Gürgen Dağı ile çevrilen şehir, İlçenin iskelesi olan Akçay mahallesine 9 km uzaklıktadır. İlçe merkezi deniz seviyesinden 16 metre yükseklikte olup, ilçe sınırları içinde en yüksek dağ olan Kazdağı nın Sarıkız Tepesi 1767 metre yüksekliktedir. İlçenin iklimi Akdeniz iklimi karakterindedir. Kışlar genellikle ılık ve yağışlı, yazlar sıcak ve kurak geçer. Isı en sıcak aylarda gölgede 30-35 derece, soğuk günlerde 5 dereceyi geçmez. Ortalama sıcaklık + 20 derecedir. Rutubet ortalaması 65 olup, hava basınçları 740-770 arasında değişir. Kaz Dağlarından olan çay ve dereler özellikle yaz aylarında piknik sahası olarak iç turizmin canlanmasında önemli pay sahibidir. Sıcak ve kurak geçen yaz ayları boyunca kuruyan çay ve dereler kış aylarında taşkınlıklara sahne olur. Edremit ilçesinin başlıca çay ve derelerini Edremit Çayı, Zeytinli Çayı, Kızılkeçili Çayı, Mıhlı Çayı, Manastır Çayı, Şahin Deresi, Eybek Deresi teşkil eder. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı Balıkesir İlindeki Konumu. 4
Planlama alanı; Balıkesir ili, Edremit ilçesi, Güre mahallesinde bulunmaktadır. Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü. 1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri: Balıkesir, Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. D200, D565, D573 ve E90 gibi önemli karayolu bağlantıları bulunmaktadır. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir illerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. 5
Planlama alanı yakın çevre ulaşım bağlantıları açısından incelendiğinde; Çanakkale- İzmir karayolunun kuzeyinde, Güre yolunun ise doğusunda konumlanmış olup, ilçe merkezine 10 km yakınlıkta yer almaktadır. Planlama alanı Edremit İlçesi, Güre mahallesinde bulunmakta olup Balıkesir İl merkezine uzaklığı yaklaşık 100 km dir. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 2.1. MÜLKİYET DURUMU: 1/5000 Ölçekli İlave Nazım İmar Planı hazırlanan Balıkesir ili, Edremit ilçesi, Güre mahallesi, pafta 2, 512 ada, 20-23 nolu parselde kayıtlı taşınmazlar tapuda Ali Mümtaz DUMANLI ve Melda MISIRLIOĞLU, 24-25 nolu parselde kayıtlı taşınmazlar ise Sınırlı Sorumlu İkiz Konaklar Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlıdır. İL-İLÇE ADA NO PARSEL NO MALİK MAHALLE ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²) BALIKESİR EDREMİT 512 20-23 Ali Mümtaz DUMANLI ve Melda MISIRLIOĞLU GÜRE ZEYTİNLİK 49.086,39 m² BALIKESİR EDREMİT 512 24-25 Sınırlı Sorumlu İkiz Konaklar Konut Yapı Kooperatifi GÜRE ZEYTİNLİK 45.919,73 m² 6
7
2.2. KADASTRAL DURUM : 1/5000 Ölçekli İlave Nazım İmar Planı hazırlanan Balıkesir ili, Edremit ilçesi, Güre mahallesi, pafta 2, 512 ada, 20-23-24-25 nolu parselde kayıtlı taşınmaz 95.006,12 m 2 büyüklüğündedir. Şekil 6. Planlama Alanı Koordinatlı Kroki. 8
9
10
11
Şekil 7. Planlama Alanı Harita Plan Örneği. 12
3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre Mahallesi 512 ada, 20-23-24-25 nolu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmaktadır. Çevresinde ise Turizm ve Konut yapıları bulunmaktadır. Şekil 8. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü (yakın). 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/5000 ölçekli i17c-18b pafta nolu halihazır harita 02.02.2016 tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmıştır. Şekil 9. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu. 13
3.3. JEOLOJİK DURUMU: 1/5000 ölçekli İlave Nazım İmar Planı hazırlanan alan için İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 10.04.2017 tarihinde onanmıştır. JEO-AKTİF Ltd. Şti. tarafından hazırlanan İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu çalışması sonucunda; İnceleme alanında açılan Sondaj kuyularında ise Yer Altı suyuna rastlanmamıştır. SİSMİK ÇALIŞMA: inceleme alanında yapılan 8 adet Sismik Kırılma yapılmış ve sonuçları değerlendirilmiştir. Sismik etüdünde hesaplanan hızlar: Vs30=838-876 m/sn Zemin Hakim Titreşim Periyodu : 0,22-0,23 sn Zemin büyütmesi : 1.17-1,20 Amplifikasyon Bölgesi :To1=0,14 sn ve To2=0,34 sn. İnceleme alanında 6 adet 30 metre derinliğe kadar Elektrik Özdirenç yapılmış ve sonuçlan değerlendirilmiştir. Des-1,Des-2,Des-3,Des-4,Des-5 ve Des-6, nolu ölçüm noktasında yüzeyden itibaren 0,81-0,94 m derinliğinde 14-37,2 ohm.m özdirençli Bitkisel toprak tabakası bulunmaktadır bu birimi inceleme derinliğine 47-65 ohm.m özdirençli parçalı kırıklı metavolkanit tabakası izlemektedir. Yer altı su seviyesine rastlanmamıştır. Morfolojik, Jeolojik ve Jeoteknik çalışmalar sonucunda inceleme alanında Yapılaşmaya uygun olmayan saha yoktur. İnceleme alanı bitkisel toprağın altında Karakaya Formasyonuna ait Parçalı Kırıklı Metavolkanitler hakimdir, inceleme alanının 1. Deprem bölgesi kuşağında yer almaktadır. İnceleme alanının jeofizik çalışmaları sonucunda minimum 30 m derinliğe kadar incelenebilmiştir. Olası bir deprem anında ana kayadan gelen deprem dalgalarının genliklerinin zemin büyütme değeri Zb=tr17-1,20 olarak hesaplanmıştır. İnceleme alanında açılan sondaj ve rezistivite sonuçlarına göre yeraltı suyuna rastlanılmamıştır. Jeofizik ve laboratuar verilerinde incelendiğinde zeminin kaya olmasından dolayı sıvılaşına potansiyelinin oluşmayacağı kanaatindeyiz. İnceleme alanının eğimi 0-5,5-15, 15-30 ve 30-45 arasında değişmektedir. Eğim kategori olarak Yumuşak Eğimli alan- Düşük Eğimli alan - Orta Eğimli alan ve Yüksek eğimli alan sınıfına girdiği tespit edilmiştir. İnceleme alanındaki 5-15,15-30 ve 30-45 eğimli alanlar Tehlikeleri ve Yüksek Eğim Açısından dolayı Önlemli Alan 2.1 (ÖA-2.1) Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar Sınıfına dahil edilmiştir. Projelendirme ve yapım aşamasında durum dikkate alınarak tüm mühendislik tedbirleri alınmalıdır. İnceleme alanının batısından geçen dere ile ilgili olarak DSİ den taşkın sahası hususunda görüş alınması alınan görüş harfiyen uyulması ve kurumun önerdiği tedbirler mutlaka alınmalıdır. Ayrıca Mevcut ve oluşabilecek olan şevlere mutlaka istinat duvarı yapılmalı ve yüksek eğimden dolayı yüzeysel akmaların önüne geçmek için gerekli tüm mühendislik tedbirleri alınmalıdır. Son yıllarda inceleme alanı ve çevresinde şiddetli yağışlar sonucunda zeminde aşırı su birikmesine ve suların eğim yönünde hareketliliği görülmektedir. Bu nedenle projelendirme ve yapım aşamasında gerekli tüm tedbirler alınarak çevre ve temel drenaj sistemleri oluşturulmalıdır. 14
İnceleme alanının Edremit Fay Zonuna yakınlığından dolayı, inceleme alanının tamamı Önlemli Alan 1.2 (ÖA-1.2) Diri Fayların Tetiklediği İkincil (Tali) Fay Yüzey Deformasyonlan Açısından Önlemli Alanlara dahil edilmiştir. Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmeliğe göre çalışma alanında yer alan zeminler B yerel zemin grubu, Z2 yerel zemin sınıfına girmektedir. Spektrum karakteristik periyotları TA=0,15 sn ve TB=0,40 sn To =0,22-0,23 sn dir. İnceleme alanında Etkin Yer ivme Katsayısı AO=0,40 g dir. Bu rapor İmar Planı Amaçlı jeolojik ve jeoteknik etüd raporu olup, zemin etüd raporu verine kullanılamaz. İnşaat aşamasında parsel için detaylı zemin etüdü mutlaka yapılmalıdır. İnceleme alanı Bakanlar Kurulunun 18 Nisan 1996 tarih ve 96/8109 sayılı kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri haritasına göre 1. derece deprem bölgesinde yer almakta olup, yapıların projelendirilmesinde Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik esaslarına uyulmalıdır. Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 10.04.2017 tarihinde onaylanan İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda sıvılaşma potansiyelinin yüksek olmasından dolayı Önlemli Alanlar 2.1 (ÖA-2.1): Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar ve Önlemli Alan 1.2 (ÖA-1.2) Diri Fayların Tetiklediği İkincil (Tali) Fay Yüzey Deformasyonlan Açısından Önlemli Alanlar olarak belirlenen yerleşime uygunluk haritası, Eko Turizm Alanı yapımına yönelik olarak hazırlanan 1/5000 Ölçekli İlave Nazım İmar Planı planlama çalışması esnasında, plan aynen üzerine aktarılmıştır. Şekil 10. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Haritası. 15
4. MEVCUT İMAR DURUMU: 4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 20.08.2014 tarih ve 13549 sayılı Bakanlık Oluru ile onaylanan ve 17.02.2016 tarihinde tadil edilen Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda söz konusu planlama alanı Tarım Alanı olarak belirlenmiştir. Şekil 11. Planlama Alanı 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI: 1/5000 ölçekli Güre Nazım İmar Planı bitişiğinde bulunan taşınmazlarımıza ait mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bulunmamaktadır. 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: Eko-Turizm Alanı oluşturarak yörenin Doğal ve Kültürel Kaynak Zenginliği Nedeniyle; Agro (Çiftlik) Turizm ve Aile İşletmeciliği Şeklinde Pansiyon, Çiftlik Evi, Dağ Evi Vb. Konaklama Kullanımı, Yeme-İçme Tesisleri İle Yöresel Ürünlerin Satış Üniteleri yer alacağı ve geleneksel mimarinin ve doğal yapının korunacağı tesis oluşturabilmek amacıyla ve Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 8.16 maddesi doğrultusunda taşınmazımızı Turizm Alanı (Eko-Turizm Alanı) olarak belirleyebilmek amacıyla 1/5000 ölçekli İlave Nazım İmar Planı hazırlanmıştır. Turizm Alanı (Eko-Turizm Alanı) yapımına yönelik 1/5000 ölçekli İlave Nazım İmar Planına yönelik alınan Kurum Görüşlerinde; BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın 21.12.2016 tarih ve 23034 sayılı yazısında söz konusu faaliyetle ilgili herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, 16
Balıkesir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 22.12.2016 tarih ve E.10916 sayılı yazısında söz konusu parselin, 2863 Sayılı Kanunun Kuruma verdiği yetkiler kapsamında Doğal SİT alanında kalmadığı, ayrıca 3621/3830 sayılı Kıyı Kanununun Kuruma verdiği yetkiler kapsamındaki yerlerden olmadığı, yapılmak istenen tesis ile ilgili talebin, ilgili kurum/kuruluş görüşleri, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri ile mer'i mevzuat kapsamında kurumlarınca değerlendirilmesi gerektiği, ayrıca 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile ilgili kurum görüşünün Bakanlığın 06/08/2015 tarih ve 53276502-305.02- E.13185 sayılı yazısına istinaden Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığından alınması gerektiği belirtilmiştir, Uludağ Elektrik Dağıtım A.Ş. Edremit Tesis Kontrol Mühendisliği nin 02.01.2017 tarih ve 146 sayılı yazısında bahse konu taşınmaz ile ilgili herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Türk Telekomünikasyon A.Ş. Balıkesir İl Müdürlüğü Batı-II Bölge Müdürlüğünün 04.01.2017 tarih ve 2499 sayılı yazısında yapılan saha çalışması neticesinde bahse konu alan içerisinde Şirkete ait telekomünikasyon tesisi olmadığından yapılacak çalışmalarda herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Balıkesir Valiliği Bilim, Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğü nün 09.01.2017 tarih ve E.87 sayılı yazısında ilgi yazı eklerinin incelenmesi neticesinde mer'i mevzuat uyarınca ilgili diğer kurum ve kuruluşlardan gerekli izinlerin alınması kaydıyla, faaliyet konusu itibariyle söz konusu tesisin planlandığı alanda Çevre Düzeni Planı ve diğer alt ölçekli planların yapılmasında; Bakanlıkça planlanan Organize Sanayi Bölgesi ve Küçük Sanayi Sitesi yatırımı bulunmamakta olup, İl Müdürlüğünce sakınca görülmediği belirtilmiştir, Orman ve Su İşleri Bakanlığı II. Bölge Müdürlüğü nün 23.12.2016 tarih ve 264346 sayılı yazısında Bölge Müdürlük teknik personeli tarafından yapılan inceleme neticesinde; Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre Mahallesi, Dumanlı Tepesi, 2 pafta, 512 ada 20, 23, 24, 25 parsel nolu taşınmazların, 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu ve 4915 sayılı Kara Avcılığı Kanunu ile tanımlanan korunan alanlar içerisinde bulunmadığı, söz konusu taşınmaz içerisinde 04.04.2014 tarih ve 28962 sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği kapsamında belirtilen sulak alan bulunmadığı hususları tespit edilmiş, ekolojik dengenin korunmasında gerekli özenin gösterilmesi, oluşacak her türlü atığın depolanması taşınması ve bertarafı aşamalarında ilgili mevzuata uyulması, mer'i mevzuat uyarınca ilgili diğer kurum/kuruluşlardan gerekli izinlerin alınması, 2015-2017 yılları arasında Balıkesir İli Karasal Biyoçeşitlilik Envanter ve İzleme Projesinin başlatılacak olması nedeniyle proje alanında korunan fauna/flora türlerine rastlanılması durumunda Uluslararası Sözleşme (Bern, CİTES, Biyolojik Çeşitlilik) hükümlerinin saklı tutulacağının bilinmesi kaydıyla ilgi yazı ve yazı ekinde bulunan haritalarda gösterilen ilgili taşınmazlarda Eko-Turizm Alanı yapımına yönelik İmar Planı hazırlanmasında Bölge Müdürlüğünce herhangi bir sakınca görülmediği belirtilmiştir, TEİAŞ Genel Müdürlüğü 2.Bölge Müdürlüğü Balıkesir İletim Şebekeleri İşletme Ve Bakım Müdürlüğü nün 04.01.2017 tarih ve E.3435 sayılı yazısında Bölge Müdürlüğü sorumluluğunda bulunan 154 kv Balıkesir 1 -Altınoluk E.İ.Hattının 177-178 nolu direkleri arasında kalan Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre Mahallesinde bulunan 512 ada ve 24 nolu parseldeki mevcut arsanın konumu mahallinde incelenmiş; söz konusu direkler arasında +45 C 'de Max Fleş durumundaki iletkenlerin yere olan mesafesi 17 metre olarak ölçülmüş, 30.11.2000 tarih ve 24246 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri" yönetmeliğinin uzaklıklara ilişkin 44. maddesi 17
uyarınca; Hava hattı iletkenlerinin en büyük salgılı durumda üzerinden geçtikleri bina çatılarının en çıkıntılı bölümlerine olan mesafesi 154 kv'ta minimum 5 metre olacaktır denildiği, Hava hattı iletkenlerinin en yakınından geçtikleri yapıların en çıkıntılı bölümleri arasında en büyük salınım konumunda 154 kv Balıkesir 1-Altınoluk E.İ. Hattının 177-178 nolu direkleri arasında 24 nolu parselin bulunduğu alanda kenar faz telinin izdüşümünden itibaren 14 metre yatay emniyet mesafesi ölçülmüş, ekli krokide taralı olarak gösterilen hattımızın emniyet mesafesi içerisinde kalan arsanızın bulunduğu alanda tabii zemin kotunda bir değişiklik yapılmaması kaydıyla binanın en çıkıntılı noktasının (çatı, bacalar, anten, güneş kolektörü vb. dâhil) yerden mesafesi 12 metreyi geçmeyecek şekilde bina yapılmasında "Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri" yönetmeliği açısından bir sakınca görülmediği belirtilmiştir, Balıkesir Valiliği Halk Sağlığı Müdürlüğü nün 06.01.2017 tarih ve 045.99 sayılı yazısında yapılması planlanan Eko-Turizm Tesis Alanı planlamaya esas tüm yapılar dikkate alınarak, bu yapıların birbirlerine, parsel sınırlarına ve parselin dışında kalan yapılara olan yaklaşma mesafeleri, karayoluna ve kavşaklara olan minimum yaklaşma mesafelerinin standartlara uygun olması, Belediyelerce tanzim ettirilecek olan bu plan ve proje yeni yapılacak veya ıslah edilecek sokakların istikamet ve genişliğini, meydanların ve bütün umumi yerlerin sıhhi şartlarını taşımalı ve imar planı ana kararlarını bozmamalı sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlaması, Planlama alanı içerisinde içme ve kullanma suyu olarak kullanılacak su "İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelikte" belirtilen parametre değerlerine uygun olması sağlanmalı, Sosyal tesis atıklarının bertarafında kanalizasyon sistemi yer almıyor ise mevzuatla belirlenen başkada hükümlerin bulunmaması halinde 19 Mart 1971 tarih ve 13783 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan "Lâğım Mecrası İnşası Mümkün Olmayan Yerlerde Yapılacak Çukurlara ait Yönetmelik" hükümlerine uyulması gerektiği, Müdürlük mevzuatı açısından Eko-turizm alanına yönelik İmar Planlarının yapılmasında yukarıda belirtilen hususlara uyulması halinde herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Edremit Belediye Başkanlığı Etüt Proje Müdürlüğü nün 09.01.2017 tarih ve 72 sayılı yazısında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca 05.06.2015 tarihinde onaylanan Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile 01.07.2016 tarihinde onaylanan Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği'nin (Plan Değişikliği Gerekçe Raporu, Plan hükümleri) 8.16. maddesi hükümlerine istinaden Eko-Turizm Alanı yapımına yönelik teklif İmar Planı hazırlatılmasında kurum açısından herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Orman Genel Müdürlüğü Balıkesir Orman Bölge Müdürlüğü Edremit Orman İşletme Müdürlüğü nün 20.01.2017 tarih ve E.153650 sayılı yazısı ile İşletme Müdürlüğünün ilgili Komisyonunca tanzim edilen 05.01.2017 tarihli İnceleme Raporu yazısı doğrultusunda Eko-Turizm Alanı yapımına yönelik 1/5000 Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli İlave İmar Planı yapımında ormancılık çalışmaları bakımından sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı Şehir Planlama Şube Müdürlüğü nün 02.02.2017 tarih ve 2807 sayılı yazısında bahse konu parseller 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Bölgesi Çevre Düzeni Planında (J17 Pafta) Tarım Alanı Enerji Nakil Hattı Kentsel Gelişme Alanı ve Turizm Bölgesi fonksiyonlu alanlardan etkilendiği, 8.16. Eko-Turizm Alanları 18
maddesinde Planlama Bölgesinin Doğal Ve Kültürel Kaynak Zenginliği Nedeniyle; Agro (Çiftlik) Turizm, Klimatizm Etkinliği, At İle Gezinti Etkinliği, Dağ Bisikleti Etkinliği, Dağcılık Etkinliği, Doğada Serbest Yürüyüş, Kamping/Çadırlı Kamp, Kayak, Kuş Gözlemciliği, Mağaracılık, Trekking, Yamaç Paraşütü Etkinlikleri İçin Uygun Alanlar Bilimsel Yöntemlerle Belirlenecek Ve Çevreye Olumsuz Etki Yapmayacak Şekilde Planlanması İçin Gerekli Çalışmalar Yapılacaktır. Bu Alanlarda Aile İşletmeciliği Şeklinde Pansiyonlar, Çiftlik Evleri, Dağ Evleri Vb. Konaklama Kullanımları, Yeme-İçme Tesisleri İle Yöresel Ürünlerin Satış Üniteleri Yer Alabilir. Geleneksel Mimarinin Ve Doğal Yapının Korunması Esastır. Yerel Kaynakların Kullanımını Sağlanacaktır. Bu Kapsamdaki Uygulamalarda Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine Ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik Hükümlerine Uyulması Zorunludur. Bu Alanlarda Yapılanma Koşulları: Maks. Emsal=0,10 Maks. Bina M. (2 Kat) Yapı Yapılabilecek Min. Parsel Büyüklüğü=5.000 m 2 dir. denilmekte, plan hazırlanırken 3194 sayılı İmar Kanunu nun 8. Maddesinin (e) bendi kapsamında ilgili diğer kurum/ kuruluş / birim görüşlerinin alınması ve alınan görüş ve önerilere uyulması, 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı ve Plan Hükümlerine uyulması, 3194 sayılı imar Kanunu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve yürürlükteki ilgili diğer mevzuat hükümlerine uyulması gerekmekte olduğu belirtilmiştir, Kurum görüşlerinin oluşturulabilmesi için, ilgi yazı ve ekleri ile, ilgili Daire Başkanlıkları/Genel Müdürlükten görüş ve önerileri istenilmiş ilgi yazıları ile görüş ve önerilerini aşağıda bildirilmiştir, Çevre Koruma ve Kontrol Dairesi Başkanlığı Proje ve Yatırımlar Şube Müdürlüğü nün 23.01.2017 tarih ve 24 sayılı yazısında Yürürlükteki yasal mevzuat hükümlerine uyulması, BASKİ Genel Müdürlüğü nden, Çevre İzin ve Lisans Yönetmeliği ile Çevresel Etki Değerlendirilmesi Yönetmeliği açısından Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünden görüş alınması şartıyla faaliyetin gerçekleştirilmesi gerektiği belirtilmiştir, Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğü nün 20.01.2017 tarih ve 42 sayılı yazısında; yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan "Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik" hükümlerinin uygulanması ve 05.06.2015 tasdik tarihli 1/100 000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Plan-Plan hükümlerine ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uyularak İmar Planlarının hazırlanması gerektiği belirtilmiştir, BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın 21.01.2017 tarih ve 882 sayılı yazısında faaliyet ile ilgili herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Fen İşleri Dairesi Başkanlığı İdari İşler Şube Müdürlüğü nün 09.01.2017 tarih 2584 sayılı yazısında bahse konu parsellerde Eko-Turizm Alanı amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İlave İmar Planı yapım ve kullanım aşamasında Büyükşehir Belediyesi nin görev, yetki ve sorumluluğunda kalan yollara kalıcı hasar verilmemesi ve ulaşım güvenliği standartlarını korumak adına; ilgili mahalle yollarına verilecek hasarların ilgili firma tarafından giderileceği hususunda taahhüt verilmesi ve aynı yollarda herhangi bir kazı işlemi yapılması durumunda gerekli izin ve ruhsatların alınması kaydı ile uygun görüş bildirileceği belirtilmiştir, 19
Kırsal Hizmetler Daire Başkanlığı Kırsal Alan Planlaması ve Kırsal Kalkınma Şube Müdürlüğü nün 09.01.2017 tarih ve 253-9 sayılı yazısında parsel üzerinde Daire Başkanlığının yapılan ya da planlanan herhangi bir projesi olmadığı, ilgili parselde yerinde yapılan inceleme sonucunda ve Mülga Özel İdareden devrolan 1/25.000 Ölçekli Toprak haritalarına bakılarak III s sınıf tarım arazisi olarak tanımlanmış, 5403 sayılı yasaya göre Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğünden görüş alınması gerektiği belirtilmiştir, Milli Savunma Bakanlığı İnşaat Emlak Bölge Başkanlığı nın 02.02.2017 tarih 284 sayılı yazısında söz konusu planlama sahasında askeri alan, askeri güvenlik bölgesi, askeri yasak bölge ve NATO akaryakıt hattı bulunmadığı (Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlığı hariç) tespit edildiği belirtilmiştir, İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü nün 16.03.2017 tarih ve 972 sayılı yazısında; söz konusu yerin 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında sakınca olmamakla birlikte, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında Kuvayi Milliye Müzesi Müdürlüğü nün 13.03.2017 tarih ve 349 sayılı yazısında belirtilen rapor doğrultusunda herhangi bir sakınca görülmediği belirtilmiştir, DSİ 25.Bölge Müdürlüğü nün 04.04.2017 tarih ve 221641 sayılı yazısında; parselin kuzey sınırında Pınarbaşı Deresi mevcut olup, söz konusu parselin dere yatağına komşu olduğu güzergah boyunca dere şev üst kotundan itibaren 12 metrelik bölümünde, derenin işletme bakım çalışmaları faaliyetlerinin yapılabilmesi amacıyla sabit tesise müsaade edilmemesi ve inşaat yaklaşma sınırı olarak belirlenmesi gerektiği belirtilmiş, İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nün 07.11.2017 tarih ve E.2722916 sayılı yazısında bahse konu alanda 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkındaki Kanun un 20. maddesi kapsamında uygun bulunduğu belirtilmiştir. 6. PLANIN GEREKÇESİ: Balıkesir ili, Edremit ilçesi gerek tarihi gerek turizm potansiyeli yüksek olması sebebiyle ülkemiz ve dünyadan ziyaretçilerin yoğun olduğu bir yerleşim yeridir. Bu nedenle Balıkesir in turizm potansiyeline katkıda bulunabilmek ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylanan Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 8.16 maddesi doğrultusunda Eko-Turizm Alanı oluşturarak yöremizin Doğal ve Kültürel Kaynak Zenginliği Nedeniyle; Agro (Çiftlik) Turizm ve Aile İşletmeciliği Şeklinde Pansiyon, Çiftlik Evi, Dağ Evi Vb. Konaklama Kullanımı, Yeme- İçme Tesisleri İle Yöresel Ürünlerin Satış Üniteleri yer alacağı ve geleneksel mimarinin ve doğal yapının korunacağı bir tesis oluşturabilmek amacıyla 1/5000 ölçekli İlave Nazım İmar Planı hazırlanmıştır. 7. PLANLAMA KARARLARI: Güre Mahallesinin bir kısmı Bakanlar Kurulu tarafından Termal Turizm Merkezi olarak kabul edilmiş ve bu doğrultuda Turizm Bakanlığı tarafından onaylanan planlar sonucunda uygulamaya geçilmiştir. Bu doğrultuda Planlama alanımızın güney kısmında çeşitli beş yıldızlı oteller ve devre mülkler inşa edilmiştir. Ayrıca planlama alanımızın batısında Güre mahallesi yoluna cepheli yine beş yıldızlı bir otel inşa edilerek halen faaliyetine devam etmektedir. Bu tesislere gelen turistler gerek Güre nin gerekse Edremit in turizm potansiyelinin artmasına sebep olmakta ve buna bağlı olarak yörede; Kazdağları nın oksijeni ile Edremit Körfezi nin denizinden 20
faydalanmak ve organik bir yaşam içinde tatil yapabilmek isteğindeki ziyaretçilere, ilave turizm alanı oluşturabilmek amacıyla taşınmazlarımız üzerinde Turizm Alanı (Eko-Turizm Alanı) yapımına yönelik 1/5000 ölçekli İlave Nazım İmar Planı oluşturulmaya çalışılmıştır. Planlama alanımızın kuzeydoğusundan geçen ve Güre mahallesi ile Edremit ilçesi arasındaki eski ulaşım yolu olan mevcut kadastral yol, hazırlanan 1/5000 ölçekli İlave Nazım İmar Planında taşınmazımızın cephe aldığı yol olarak planlanmış ve bu yol 10 m genişliğinde Taşıt Yolu olarak önerilmiştir. Hazırlanan 1/5000 ölçekli İlave Nazım İmar Planında Turizm Alanı (Eko-Turizm Alanı) olarak belirlenen taşınmazımız içinde Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 8.16 maddesi doğrultusunda Eko-Turizm Alanı oluşturarak yöremizin Doğal ve Kültürel Kaynak Zenginliği Nedeniyle; Agro (Çiftlik) Turizm ve Aile İşletmeciliği Şeklinde Pansiyon, Çiftlik Evi, Dağ Evi Vb. Konaklama Kullanımı, Yeme-İçme Tesisleri İle Yöresel Ürünlerin Satış Üniteleri yer alacağı ve geleneksel mimarinin ve doğal yapının korunacağı tesisler yer alabilecektir. Turizm Alanı (Eko-Turizm Alanı) olarak belirlenen alanda yapılanma koşulları 1/1000 ölçekli İlave Uygulama İmar Planında belirlenecektir. 8. PLAN NOTLARI: 1. İLAVE NAZIM İMAR PLANI ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ, GÜRE MAHALLESİ, ADA 512, PARSEL 20-23-24-25 DE KAYITLI TAŞINMAZLARI KAPSAMAK- TADIR. 2. TURİZM ALANI (EKO-TURİZM ALANI) OLARAK BELİRLENEN ALANDA YAPILANMA KOŞULLARI 1/1000 ÖLÇEKLİ İLAVE UYGULAMA İMAR PLANINDA BELİRLENECEKTİR. 3. BALIKESİR ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜNCE 10.04.2017 TARİHİNDE ONAYLANAN İMAR PLANINA ESAS JEOLOJİK/JEOTEKNİK ETÜT RAPORDA ÖNERİLEN TEDBİRLERE UYULACAKTIR. 4. MER İ OTOPARK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 5. DEPREM YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 6. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. ALAN KULLANIMI MEVCUT DURUM PLAN SONRASI ALAN ORAN ALAN ORAN Turizm Alanı (Ekoturizm Alanı) ----- ----- 88.203,12 m 2 % 92,84 Yol Alanı ----- ----- 6.803,00 m 2 % 07,16 TOPLAM 95.006,12 m² % 100,00 95.006,12 m² % 100,00 21
Şekil 12. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli İlave Nazım İmar Planı. 22