BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ, BOSTANCI MAHALLESİ, ADA 121, PARSEL 1 DE KAYITLI TAŞINMAZ İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU EYLÜL 2017
Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Bostancı Mahallesi, Ada 121, Parsel 1 de Kayıtlı Taşınmaz İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu 1
Sayfa İÇİNDEKİLER No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 3 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 2.1 MÜLKİYET DURUMU 6 2.2. KADASTRAL DURUM 8 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ 9 3.1. YAPI ANALİZİ 9 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU 9 3.3. JEOLOJİK DURUMU 10 4. MEVCUT İMAR DURUMU 10 4.1. 1/100000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI 10 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 11 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ 12 6. PLANIN GEREKÇESİ 12 7. PLANLAMA KARARLARI 12 8. PLAN NOTLARI 13 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 5 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 6 6. Planlama Alanı - Kadastro Haritası 8 7. Planlama Alanı - Harita Plan Örneği 8 8. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü (yakın) 9 9. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu 9 10. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Haritası 10 11. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri 10 12. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı 11 13. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği 13 2
1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. Yerleşmenin Genel Konumu: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler-26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit: 32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen: 8 km, Erdek: 34,75 km, Marmara: 72.5 km, Bandırma: 60 km) dir. 3
Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri 10-220 m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. Edremit Ege Bölgesinde, Edremit Körfezi ile Kaz Dağı arasındaki sahaya yerleşmiştir. Kuzey Yarımkürede, Asya Kıtasının en batı ucu olan Baba Burnu ndan 85 km doğuda denizden 6 km içerde olup, 39 derece 35 dakika 30 saniye Kuzey Paraleli, 27 derece 2 dakika 48 saniye Doğu Meridyenlerinin üzerindedir. Batıda Ege Denizi ve Ayvacık ilçesi, kuzeyde Bayramiç ve Yenice ilçeleri, doğuda Havran ilçesi, güneyde Burhaniye ilçesi ile çevrilidir. Edremit Marmara Bölgesi nin Güney Marmara Bölgesi içinde Balıkesir iline bağlı, yüzölçümü 708 km² dir. Kuzeyinde Kazdağı, Eybek Dağı ve Gürgen Dağı ile çevrilen şehir, İlçenin iskelesi olan Akçay mahallesine 9 km uzaklıktadır. İlçe merkezi deniz seviyesinden 16 metre yükseklikte olup, ilçe sınırları içinde en yüksek dağ olan Kazdağı nın Sarıkız Tepesi 1767 metre yüksekliktedir. İlçenin iklimi Akdeniz iklimi karakterindedir. Kışlar genellikle ılık ve yağışlı, yazlar sıcak ve kurak geçer. Isı en sıcak aylarda gölgede 30-35 derece, soğuk günlerde 5 dereceyi geçmez. Ortalama sıcaklık + 20 derecedir. Rutubet ortalaması 65 olup, hava basınçları 740-770 arasında değişir. Kaz Dağlarından olan çay ve dereler özellikle yaz aylarında piknik sahası olarak iç turizmin canlanmasında önemli pay sahibidir. Sıcak ve kurak geçen yaz ayları boyunca kuruyan çay ve dereler kış aylarında taşkınlıklara sahne olur. Edremit ilçesinin başlıca çay ve derelerini Edremit Çayı, Zeytinli Çayı, Kızılkeçili Çayı, Mıhlı Çayı, Manastır Çayı, Şahin Deresi, Eybek Deresi teşkil eder. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı Balıkesir İlindeki Konumu. 4
Planlama alanı; Balıkesir ili, Edremit ilçesi, Bostancı mahallesinde bulunmaktadır. Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü. 1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri: Balıkesir, Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. D200, D565, D573 ve E90 gibi önemli karayolu bağlantıları bulunmaktadır. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir illerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. 5
Planlama alanı yakın çevre ulaşım bağlantıları açısından incelendiğinde; Çanakkale- İzmir karayolunun kuzeyinde, Balıkesir-Edremit karayolunun ise güneyinde konumlanmış olup, şehir merkezine 3 km yakınlıkta yer almaktadır. Planlama alanı Edremit İlçesi, Bostancı mahallesinde bulunmakta olup Balıkesir İl merkezine uzaklığı yaklaşık 90 km dir. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 2.1. MÜLKİYET DURUMU: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir ili, Edremit ilçesi, Bostancı mahallesi, pafta İ18D16C2A, 121 ada, 1 nolu parselde kayıtlı taşınmaz tapuda Kıvanç DAĞ Müh. Mim. İnş. Eğt. Tur. Tşm. San. ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlıdır. İL-İLÇE BALIKESİR EDREMİT ADA NO 121 1 PARSEL NO MALİK KIVANÇ DAĞ Müh. Mim. İnş. Eğt. Tur. Tşm. San. ve Tic. Ltd. Şti. MAHALLE ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²) BOSTANCI ARSA 5.994,73 m² 6
7
2.2. KADASTRAL DURUM : 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir ili, Edremit ilçesi, Bostancı mahallesi, pafta İ18D16C2A, 121 ada, 1 nolu parselde kayıtlı taşınmaz 5.994,73 m 2 büyüklüğündedir. Şekil 6. Planlama Alanı Kadastro Haritası. Şekil 7. Planlama Alanı Harita Plan Örneği. 8
3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Bostancı Mahallesi 121 ada, 1 nolu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmaktadır. Çevresinde ise Ticaret ve Konut yapıları bulunmaktadır. Şekil 8. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü (yakın). 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/5000 ölçekli İ18d-16c pafta nolu halihazır harita 03.10.2007 tarihinde İller Bankası Harita Dairesi Başkanlığı tarafından onaylanmıştır. Şekil 9. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu. 9
3.3. JEOLOJİK DURUMU: Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlattırılan Edremit ilçesi 4906,79 hektarlık alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünce 07.03.2017 Tarihinde Onaylanan 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli İmar Planlarına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu sonucunda taşınmazımız Önlemli Alanlar-5.1 [Ö.A.-5.1]-(Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar) içerisinde yer almaktadır. Şekil 10. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Haritası. 4. MEVCUT İMAR DURUMU: 4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 20.08.2014 tarih ve 13549 sayılı Bakanlık Oluru ile onaylanan ve 17.02.2016 tarihinde tadil edilen Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda söz konusu planlama alanı Kentsel Servis Alanı olarak belirlenmiştir. Şekil 11. Planlama Alanı 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 10
4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI: Edremit Belediyesi tarafından 03.10.2005 tarih ve 301/3 sayılı Başkanlık oluru ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı sınırları içinde bulunup E(emsal):0.10, maks. H: 7 m inşaat yoğunluklu Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak belirlenmiştir. Şekil 12. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı. 11
5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan kayıtlı taşınmazlar için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve ilgili kurumların görüşlerinde; BASKİ Genel Müdürlüğü Projeler Dairesi Başkanlığı nın 30.06.2017 tarih ve 12751 sayılı yazısında söz konusu faaliyetle ilgili herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı Ulaşım Şube Müdürlüğü nün 17.07.2017 tarih ve 545 sayılı yazısında yeni durumun ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sınırı içerisinde karşılanması, imar planı değişikliklerinin planlama sınırı içerisinde Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan ilgili yönetmelik hükümlerinin uygulanması kaydıyla belirtilen şartlara uygun olarak hazırlanması gerektiği belirtilmiştir. İl Milli Eğitim Müdürlüğü nün 04.08.2017 tarih ve E.11847689 sayılı yazısında Müfettiş incelemesi yapılmış olup, hazırlanan inceleme raporunda; herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir. Edremit Belediyesi nin 29.09.2017 tarih ve E.25537 sayılı yazısında Özel Eğitim Alanı yapımına yönelik plan teklifinin Balıkesir Büyükşehir Belediyesine sunulmasında herhangi bir sakınca görülmediği belirtilmiştir. 6. PLANIN GEREKÇESİ: Mer i 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak belirlenmiş olup, taşınmazımızı Özel Eğitim Alanı olarak tadil ederek belirleyebilmek ve plan notundaki yapılanma koşullarını tadil ederek kaldırıp 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde belirleyebilmek amacıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 7. PLANLAMA KARARLARI: Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde planlama alanımızın cephe aldığı ve etrafında bulunan tüm yollar aynen korunmuştur. 1/5000 Ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında E(emsal):0.10, maks. H: 7 m inşaat yoğunluklu Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak belirlenen taşınmazımızın yapılanma koşulları hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil edilerek kaldırılmış ve planlama alanımız Özel Eğitim Alanı olarak belirlenmiştir. Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil edilerek Özel Eğitim Alanı olarak belirlenen alanda yapılanma koşulları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde belirlenecektir. ALAN KULLANIMI MEVCUT DURUM PLAN SONRASI ALAN ORAN ALAN ORAN Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı 5.994,73 m² % 100 ----- ----- Özel Eğitim Alanı ------ ------ 5.994,73 m² % 100 TOPLAM 5.994,73 m² % 100 5.994,73 m² % 100 12
Şekil 13. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği. 8. PLAN NOTLARI: 1. NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ, BOSTANCI MAHALLESİ, ADA 121, PARSEL 1 DE KAYITLI TAŞINMAZI KAPSAMAKTADIR. 2. ÖZEL EĞİTİM ALANI OLARAK BELİRLENEN ALANDA YAPILANMA KOŞULLARI 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNDE BELİRLENECEKTİR. 3. MER İ OTOPARK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 4. DEPREM YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 5. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI MEKANSAL PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE 07.03.2017 TARİHİNDE ONAYLANAN 1/5000 VE 1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANLARINA ESAS MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORU BELİRTİLEN HÜKÜMLERE UYULACAKTIR. 6. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. 13