BALIKESİR İLİ, BURHANİYE İLÇESİ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU NİSAN 2017
Balıkesir İli, Burhaniye İlçesi, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU) ODA VİZESİ 1
1. KONUM: Balıkesir ili Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler - 26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Balıkesir Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. ŞEKİL 1. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Yeri. 2. PLANIN GEREKÇESİ: Burhaniye Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan alan 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı sınırları içinde kalmakta ve bu plana göre Kentsel Gelişme Alanı olarak belirlenmiştir. Burhaniye 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı nda Gelişme Konut Alanı olarak belirlenen alana gelecek nüfus hesabında sehven yapılan bir hatayı düzeltebilmek amacıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine gidilmiştir. 3. MÜLKİYET DURUMU: Burhaniye İlçesi sınırları içinde hazırlanan 1/5000 ölçekli Burhaniye Nazım İmar Planı Değişikliği planlama alanı içinde bulunan taşınmazların tamamı Özel Mülkiyetlere aittir. 4. HÂLİHAZIR (MEVCUT) DURUM: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan taşınmazımız Burhaniye ilçesinin kuzeybatısında ve Çanakkale-İzmir karayolunun kuzeyinde konumlanmış olup, taşınmazlarımızın çevresinde Konut Alanları bulunmaktadır. 5. MER İ PLANLARDAKİ DURUMU: Planlama alanı için Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından 27.04.2017 tarih ve 530 sayılı Başkanlık oluru ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği sınırları içinde 251-400 ki/ha yoğunluklu Gelişme Konut Alanı, Ticaret-Konut Alanı, Belediye Hizmet Alanı, Eğitim Alanı, Spor Alanı, İbadet Alanı ve Park Alanı belirlenmiştir. 2
6. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: Hazırlanan Burhaniye ilçesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine yönelik olarak ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine yönelik olarak yapılan yazışmalar sonucunda ilgili Kurum Görüşleri aşağıda verilmiştir; Balıkesir Büyükşehir Belediyesi BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın 29.06.2016 tarih ve 11806 sayılı yazısında; söz konusu faaliyetle ilgili Su Havzaları Koruma Yönetmeliği hükümlerince değerlendirme yapıldığında, herhangi bir baraj koruma havzası ve su kaynaklarının koruma alanına girmediği tespit edilmiş olup, söz konusu taşınmazların üzerindeki Pelitköy-Gömeç ana isale hattının mevcut imar planı dışından geçtiği, ancak planlanan imar planı içerisinden geçtiği belirtilmekte olup, ana isale hattının planlanan imar planı dışına taşınması (deplasesi) ve söz konusu inşaatın imar, projelendirme ve yapım aşamasında mevcut hatların korunması, inşaatın yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için Genel Müdürlükleri bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması ve deplase yapılması kaydıyla, Genel Müdürlüklerince herhangi bir sakınca bulunmadığı, Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı nın 14.07.2016 tarih ve 4814 sayılı yazısında; ilgi yazı ekindeki belgeler incelenmiş olup, söz konusu planlama bölgesi 05.06.2015 tasdik tarihli 1/100000 ölçekli Balıkesir- Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planında Kentsel Gelişme Alanında, ilgili belediyece onaylı Mer-i 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında ise Konut Alanı, Yeşil alan ve yol alanları fonksiyonuna sahip oldukları görülmüş, bölgenin güneyinde Burhaniye İlçesini İskele Mahallesine bağlayan 3.Derece (Mahalle) yolu bulunmakta olduğu, Nazım İmar Planı Değişikliği Teklifi incelendiğinde; Burhaniye İlçesi Memiş Mahallesinde ilçe ve çevresinin düzenlenmesi amaçlı sınırları ekli evraklarda gösterilen 24 29-28 29 paftalar kapsamında yapılan çalışmalarda alanın güneyindeki mahalle yolunun kenarına yan yol planlandığı görüldüğü, planlama bölgesi içerisindeki 15 ve 20 metrelik ana ulaşım arterlerinin korunduğu iç yolların istikametlerinin değiştirildiği, konut alanlarında ve park alanlarında düzenleme yapıldığı ve yeni resmi kurum alanlarının planlandığı anlaşıldığı, ancak ilgi yazı ekinde imar planı değişikliği imar planı açıklama raporuna rastlanılmadığı, bu nedenle Nazım imar planı değişikliği teklifinin bölgedeki nüfus ve/veya yapılaşma yoğunluğunun arttırıp arttırmadığı anlaşılamadığı, eğer plan değişikliği ile bölgenin nüfus ve/veya yapılaşma yoğunluğu artıyor ise plan değişikliği tekliflerinde 14 Haziran 2014 tarihli 29030 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Mekânsal Planların Yapımına Dair Esaslar Bölümünün; İmar planı değişiklikleri kısmının 26. maddesin de belirtilen şartlara uyularak hazırlanması gerektiği, söz konusu planlama alanının Burhaniye İlçesi Memiş Mahallesinde mevcut Nazım İmar Planı bulunan bölgede kalmakta olduğu görüldüğü, söz konusu bölgede Daire Başkanlıklarınca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir projeleri bulunmadığı, planlamaya konu kısımdaki yeni düzenlemede parsellerin cephe alacakları yolların Burhaniye İlçesi Memiş Mahallesindeki planlı yollar olacağından, Burhaniye İlçesi Memiş Mahallesinde ilçenin çevresinin düzenlenmesi amaçlı, konut, yeşil alan ve yolların düzenlenmesine yönelik imar planı değişikliğinde planlama sınırı içerisinde yapılan değerlendirme de bölgenin nüfus ve/veya yapılaşma yoğunluğunun artacağı sonucuna ulaşılması durumunda yeni durumun ihtiyacı oranında otopark alanlarının planlama sınırı içerisinde karşılanması, imar planı değişikliklerinin planlama sınırı içerisinde Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan ilgili yönetmelik hükümlerinin uygulanması kaydıyla, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre İmar Planı Değişikliklerinin hazırlanabileceği Daire Başkanlıklarınca değerlendirilip bildirilmiştir. 3
7. PLANLAMA KARARLARI: Taşınmazlarımızın da içinde bulunduğu alan için hazırlanan İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 09.06.2016 tarihinde onanmıştır. JEO-AKTİF Ltd. Şti. tarafından hazırlanan İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu çalışması sonucunda; İnceleme alanının eğimi 0 0-5 0 arasında değiştiği belirtilmiştir, İnceleme alanı Edremit Fay zonu 10 km, havran Balya Fay zonundan ise 7 km, yakınından geçtiği, bu veriler projelendirme aşamasında dikkat edilmesi gerektiği belirtilmiştir, İnceleme alanında açılan Sondaj kuyularında yer altı suyuna S.K.1 de 6,00 metrede, S.K.2 de 7,00 metrede, S.K.3 de 6,50 metrede, S.K.4 de 7,50 metrede, S.K.5 de 5,00 metrede, S.K.6 de 6,50 metrede, S.K.7 de 9,00 metrede, S.K.8 de 6,00 metrede, S.K.9 de 7,00 metrede, S.K.10 de 5,50 metrede, S.K.11 de 8,50 metrede, S.K.12 de 8,00 metrede, S.K.13 de 5,00 metrede, S.K.14 de 6,50 metrede, S.K.15 de ise 7,00 metrede rastlandığı belirtilmiştir, İnceleme alanında 12 adet 30 metre derinliğe kadar Elektrik Özdirenç yapılmış ve sonuçları değerlendirilmiş, Des-1den ve Des-15 kadar tüm ölçüm noktalarında yüzeyden itibaren 1,0-1,28 m derinliğinde 1015-28 ohm özdirençli Bitkisel toprak bulunduğu, bu birimin altında 4,5-7,1 m derinliğe kadar 25-327 ohm özdirençli Killi Çakıl ve az Kum bulunduğu, bu birimi inceleme derinliğine kadar 11-246 ohm özdirençli Killi Kum ve az Çakıl birimi izlediği, yer altı su seviyesine 5-7 metrede rastlandığı belirtilmiştir, Morfolojik, Jeolojik ve Jeoteknik çalışmalar sonucunda inceleme alanında yapılaşmaya uygun olmayan saha olmadığı, inceleme alanında rastlanan birim Alüvyon seriye ait Killi çakıl ve az Kum ile Killi kum ve az Çakıl birimi gözlendiği, çakılların yer yer blok boyutunda olması dolayısıyla ani oturma oluşma öngörüsüyle gerekli olan tüm tedbirler alınması gerektiği, inceleme alanının 1. Deprem bölgesi kuşağında yer aldığı, laboratuvarda elde edilen veriler doğrultusunda şişme derecesinin düşük olduğu belirlenmiş, inceleme alanının jeofizik çalışmaları sonucunda 30 m derinliğe kadar incelenebilmiş, olası bir deprem anında ana kayadan gelen deprem dalgalarının genliklerinin zemin büyütme değeri A=2,06-2,21 olarak hesaplandığı belirtilmiştir, İnceleme alanının eğimi 0 0-5 0 arasında değiştiği için yumuşak eğimli alanlara girdiği, inceleme alanında yer altı suyuna 5,00-9,00 metre arasında rastlandığı, inceleme alanında yapılan sıvılaşma analizleri sonucunda sıvılaşma tehlikesi bakımından risk sorunu olması nedeniyle İnceleme alanı yerleşime Önlemli Alan-1.1 (ÖA-1.1) Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar) sınıfına dâhil edildiği, bu nedenle yapılacak olan yapılarla ilgili projeler bu konu göz önüne alınarak yapılması gerektiği belirtilmiştir, İnceleme alanın güneyinden 360 metre uzaktan Karınca deresi geçtiği, DSİ den söz konusu dereyle ile ilgili taşkın sahası hususunda görüş alınması alınan görüş harfiyen uyulması ve kurumun önerdiği tedbirler mutlaka alınması gerektiği, son yıllarda inceleme alanı ve çevresinde şiddetli yağışlar sonucunda zeminde aşırı su birikmesine ve suların eğim yönünde hareketliliği görülmüş, bu nedenle projelendirme ve yapım aşamasında gerekli tüm mühendislik tedbirlerinin alınarak çevre ve temel yüzeysel drenaj sistemleri oluşturulmalı su baskınlarının önlenmesi, drenaj sisteminin devamlı çalışması sürekli kontrol edilmesi, kazı sırasında eğime bağlı olarak oluşabilecek şevlerde istinat duvarı mutlaka yapılması gerektiği, temel kazısı ve yapılaşma esnasında kontrolsüz kazı yapılmamalı, yolların ve çevredeki binaların yapılacak kazıdan zarar görmemesi için gereken iksa önlemleri alındıktan sonra bina temel kazıları yapılması gerektiği, bu tür alanlarda gerçekleştirilecek her türlü kazı kontrollü sürdürülmeli ve kazılar uzun süre açıkta bırakılmaması, derin kazı şevleri uygun projelendirilmiş istinat yapıları ile korunması, bu alanlarda yapılacak tüm bina bazı zemin etüt rapor içeriğinde etki derinliği boyunca zeminin oturma, şişme ve diğer jeoteknik hesaplamalar ile beraber zemin parametreleri belirlenmeli, bunların yanı sıra temel derinliği önerilmeli ve 4
takibi yapılması gerektiği, önerilen tüm önlemler uzman mühendislerce projelendirilerek Belediyesi kontrolünde alındıktan sonra yapılaşmaya izin verileceği belirtilmiştir, Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmeliğe göre çalışma alanında yer alan zeminler C yerel zemin grubu, Z4 yerel zemin sınıfına girdiği, Spektrum karakteristik periyotları TA=0,20 sn ve TB=0,90 sn To =0,57-0,64 sn kayma dalgası hızı Vs30= 301 339 m/sn arasında değiştiği, inceleme alanında Etkin Yer İvme Katsayısı AO=0,40 g olduğu belirtilmiştir, İnceleme alanı Bakanlar Kurulunun 18 Nisan 1996 tarih ve 96/8109 sayılı kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri haritasına göre 1. derece deprem bölgesinde yer almakta olup, yapıların projelendirilmesinde Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik esaslarına titizlikle uyulması gerektiği belirtilmiştir. Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 09.06.2016 tarihinde onaylanan İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda sıvılaşma potansiyelinin yüksek olmasından dolayı Önlemli Alan-1.1 (ÖA-1.1) Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar) olarak belirlenen yerleşime uygunluk haritası hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinin planlama çalışması esnasında, plan aynen üzerine aktarılmıştır. Burhaniye 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği olarak hazırlanan planlama alanı Burhaniye İlçesi sınırları içinde bulunmakta ve planlama alanı üst ölçekli plan olan 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planı sınırları içinde kalmakta ve bu plana göre Kentsel Gelişme Alanı olarak belirlenmiştir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Burhaniye ilçesinin Memiş ve Geriş mahallelerinin bir kısmını ve 24-29 ve 28-29 nolu imar paftalarını kapsamaktadır. Burhaniye 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında belirlenen Gelişme Konut Alanı, Ticaret-Konut Alanı, Belediye Hizmet Alanı, Eğitim Alanı, Spor Alanı, İbadet Alanı ve Park Alanı hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde aynen korunmuştur. Burhaniye 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında 251-400 ki/ha yoğunluklu olarak önerilen Gelişme Konut Alanının yoğunluğu hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil edilerek 401-480 ki/ha la sınırlı olarak belirlenmiştir. Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde yapılanma koşulları hazırlanacak 1/1000 ölçekli İlave Uygulama İmar Planında belirlenecektir. Planlama sonucunda elde edilen değerler aşağıda verilmiştir. FONKSİYONLAR MEVCUT TADİLAT FARK Gelişme Konut Alanı 274.140,09 m 2 187.840,18 m 2-86.299,91 m 2 Yeşil Alan 27.856,66 m 2 52.726,36 m 2 + 24.869,70 m 2 Ticaret-Konut Alanı - 34.719,93 m 2 + 34.719,03 m 2 Konut İnşaat Alanı 274.140,09 m 2 260.159,83 m 2-13.980,26 m 2 Ticaret İnşaat Alanı - 6.943,99 m 2 + 6.943,99 m 2 Nüfus 10.966 kişi 10.349 kişi - 617 kişi Eğitim Alanı - 6.872,09 m 2 + 6.872,09 m 2 Belediye Hizmet Alanı - 2.908,35 m 2 + 2.908,35 m 2 İbadet Alanı - 1.041,89 m 2 + 1.041,89 m 2 Spor Alanı - 4.300,00 m 2 + 4.300,00 m 2 5
ŞEKİL 2. Planlama Alanı - Teklif Planın Uydu Görüntüsü Üzerindeki Konumu. 6