BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, 2. KAYABEY MAHALLESİ, ADA 3544, PARSEL 15 İÇİN HAZIRLANAN 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU TEMMUZ 2018
Balıkesir İli, Karesi İlçesi, 2. Kayabey Mahallesi, Ada 3544, Parsel 15 İçin Hazırlanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU) ODA VİZESİ 1
İÇİNDEKİLER Sayfa No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 3 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 2.1 MÜLKİYET DURUMU 6 2.2. KADASTRAL DURUM 8 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ 9 3.1. YAPI ANALİZİ 9 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU 9 3.3. JEOLOJİK DURUMU 10 4. MEVCUT İMAR DURUMU 11 4.1. 1/100000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI 11 4.2. 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI 11 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ 11 6. PLANIN GEREKÇESİ 11 7. PLANLAMA KARARLARI 12 8. PLAN NOTLARI 12 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 5 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 6 6. Planlama Alanı - Koordinatlı Kroki 8 7. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü (yakın) 9 8. Planlama Alanı - 1/1000 ölçekli Halihazır Durumu 9 9. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Haritası 10 10. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri 11 11. Planlama Alanı - 1/1000 ölçekli Mevcut İmar Planı 13 12. Planlama Alanı - 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği 14 2
1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. Yerleşmenin Genel Konumu: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler-26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit: 32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen: 8 km, Erdek: 34,75 km, Marmara: 72,5 km, Bandırma: 60km) dir. Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, 3
Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri 10-220 m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. Edremit Ege Bölgesinde, Edremit Körfezi ile Kaz Dağı arasındaki sahaya yerleşmiştir. Kuzey Yarımkürede, Asya Kıtasının en batı ucu olan Baba Burnu ndan 85 km doğuda denizden 6 km içerde olup, 39 derece 35 dakika 30 saniye Kuzey Paraleli, 27 derece 2 dakika 48 saniye Doğu Meridyenlerinin üzerindedir. Batıda Ege Denizi ve Ayvacık ilçesi, kuzeyde Bayramiç ve Yenice ilçeleri, doğuda Havran ilçesi, güneyde Burhaniye ilçesi ile çevrilidir. Edremit Marmara Bölgesi nin Güney Marmara Bölgesi içinde Balıkesir iline bağlı, yüzölçümü 708 km² dir. Kuzeyinde Kazdağı, Eybek Dağı ve Gürgen Dağı ile çevrilen şehir, İlçenin iskelesi olan Akçay mahallesine 9 km uzaklıktadır. İlçe merkezi deniz seviyesinden 16 metre yükseklikte olup, ilçe sınırları içinde en yüksek dağ olan Kazdağı nın Sarıkız Tepesi 1767 metre yüksekliktedir. İlçenin iklimi Akdeniz iklimi karakterindedir. Kışlar genellikle ılık ve yağışlı, yazlar sıcak ve kurak geçer. Isı en sıcak aylarda gölgede 30-35 derece, soğuk günlerde 5 dereceyi geçmez. Ortalama sıcaklık + 20 derecedir. Rutubet ortalaması 65 olup, hava basınçları 740-770 arasında değişir. Kaz Dağlarından olan çay ve dereler özellikle yaz aylarında piknik sahası olarak iç turizmin canlanmasında önemli pay sahibidir. Sıcak ve kurak geçen yaz ayları boyunca kuruyan çay ve dereler kış aylarında taşkınlıklara sahne olur. Edremit ilçesinin başlıca çay ve derelerini Edremit Çayı, Zeytinli Çayı, Kızılkeçili Çayı, Mıhlı Çayı, Manastır Çayı, Şahin Deresi, Eybek Deresi teşkil eder. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı Balıkesir İlindeki Konumu. 4
Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü. 1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri: Balıkesir, Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. D200, D565, D573 ve E90 gibi önemli karayolu bağlantıları bulunmaktadır. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir illerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. 5
Planlama alanı yakın çevre ulaşım bağlantıları açısından incelendiğinde; Balıkesir kent merkezinin kuzeybatısında, Fatih Camii nin kuzeyinde, Ayyıldız Caddesi ile Esenli Sokaktan cephe almaktadır. Planlama alanı Karesi İlçesi, 2. Kayabey mahallesinde bulunmakta olup, Balıkesir İl merkezine uzaklığı yaklaşık 1.60 km dir. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 2.1. MÜLKİYET DURUMU: 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir ili, Karesi ilçesi, 2. Kayabey mahallesi, pafta 21 K III B, ada 3544, parsel 15 de kayıtlı taşınmazın maliği aşağıda verilmiştir. İL-İLÇE MAHALLE ADA NO PARSE L NO MALİK ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²) BALIKESİR KARESİ 2. KAYABEY 3544 15 BALIKESİR AS İNŞ. Turizm Mobilya Orman Ürünleri Süs Bitkileri San. İç Ve Dış Tic. Ltd. Şti. ARSA 3.437,00 m² 6
7
2.2. KADASTRAL DURUM: 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir ili, Karesi ilçesi, 2. Kayabey mahallesi, ada 3544, parsel 15 de kayıtlı taşınmazı kapsamaktadır. Şekil 6. Planlama Alanı Plan Örneği. 8
3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: Balıkesir İli, Karesi İlçesi, 2. Kayabey mahallesi, ada 3544, parsel 15 de kayıtlı taşınmaz tapuda arsa olarak nitelendirilmektedir. Çevresinde ise Konut yapıları bulunmaktadır. Şekil 7. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü. 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/1000 ölçekli I19C-08C-4A ve I19C-08C-1D pafta nolu halihazır harita 21.09.2016 tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanmıştır. Şekil 8. Planlama Alanı 1/1000 ölçekli Halihazır Durumu. 9
3.3. JEOLOJİK DURUMU: Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlattırılan Karesi ilçesi ve Altıeylül ilçeleri toplam 9053,75 hektarlık alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünce 17.02.2016 Tarihinde Onaylanan 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli İmar Planlarına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporuna göre planlama alanımızın bir kısmı ÖA-5.1. (Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar bir kısmı ise ÖA-2.1a (Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar) içerisinde yer almaktadır. Şekil 9. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Haritası. 10
4. MEVCUT İMAR DURUMU: 4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI: Planlama alanımız Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı sınırları içinde kalmakta ve bu plana göre planlama alanımız Kentsel Meskun Alanı olarak belirlenmiştir. Şekil 10.Planlama Alanı 1/100000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 4.2. 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI: 1/1000 Ölçekli Mevcut İmar Planı nda taşınmazın tamamı, yollara 3 m mesafeli, bir kısmı A-3 (ayrıknizamüçkat), bir kısmı A-2 (ayrıknizamikikat) inşaat nizamlı Konut Alanı olarak belirlenmiştir. 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanan ada 3544, parsel 15 için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve ilgili Kurumların Görüşlerinde; BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın 09.07.2018 tarih ve E.12889 sayılı yazısında söz konusu parselde 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği yapılmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Ulaşım Planlama Raylı Sistemler Daire Başkanlığı Ulaşım Şube Müdürlüğü nün 26.06.2018 tarih ve E.522/15799 sayılı yazısında bahse konu parseldeki 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği çalışmalarının yazısında belirtilen şartlara uygun olarak hazırlanması gerektiği belirtilmiştir. 6. PLANIN GEREKÇESİ: 1/1000 ölçekli Mevcut İmar Planında A-2 (ayrıknizamikikat) ve A-3 (ayrıknizamüçkat), inşaat yoğunluklu Yerleşik Konut Alanı olarak belirlenen taşınmazımızda Karesi Belediyesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Hükümlerinin F. Konut Alanları başlığı altındaki F.4 maddesi doğrultusunda Kentsel Dönüşümü ve/veya siteleşmeyi desteklemek amacıyla mania planına aykırı olmamak üzere taşınmazımız içinde Sosyal Donat Alanı üretmek için % 10 terk yaparak tevhid teşvikinden yararlanabilmek amacıyla 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 11
7. PLANLAMA KARARLARI: Hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde mevcut planda önerilen ve taşınmazımızın cephe aldığı tüm yollar aynen korunmuştur. 1/1000 ölçekli Mevcut İmar Planında A-2 (ayrıknizamikikat) ve A-3 (ayrıknizamüçkat) inşaat yoğunluklu Yerleşik Konut Alanı olarak belirlenen taşınmazımızın yapılanma koşulları; Karesi Belediyesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Hükümlerinin F. Konut Alanları başlığı altındaki F.4 maddesi doğrultusunda Kentsel Dönüşümü ve/veya siteleşmeyi desteklemek amacıyla mania planına aykırı olmamak üzere taşınmazımız içinde Sosyal Donat Alanı üretmek için % 10 terk yaparak tevhid teşvikinden yararlanabilmek amacıyla, tadil edilerek A-2 (ayrıknizamikikat) inşaat yoğunluklu Yerleşik Konut Alanı olarak önerilmiştir. Hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ile; Karesi Belediyesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Hükümlerinin F. Konut Alanları başlığı altındaki F.4 maddesi doğrultusunda Kentsel Dönüşümü ve/veya siteleşmeyi desteklemek amacıyla mania planına aykırı olmamak üzere tevhid teşvikinden yararlanabilmek amacıyla, tadil edilerek A-2 (ayrıknizamikikat) inşaat yoğunluklu Yerleşik Konut Alanı olarak önerilen yapılanma koşulları önerilen taşınmazımızda, bu plan hükümleri doğrultusunda planlama alanımızın güneyinde taşınmazımızın % 10 una denk gelen bir Yeşil Alan önerilmiştir. ALAN KULLANIMI MEVCUT DURUM PLAN SONRASI ALAN ORAN ALAN ORAN Yerleşik Konut Alanı 3.437,00 m² % 100,00 3092,70 m² % 89,98 Yeşil Alan ------ % 000,00 344,30 m² % 10,02 TOPLAM 3.437,00 m² % 100,00 3.437,00 m² % 100,00 8. PLAN NOTLARI: 1. UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, 2. KAYABEY MAHALLESİ, ADA 3544, PARSEL 15 İ KAPSAMAKTADIR. 2. YOL, MEYDAN. YEŞİL ALAN VB. ALANLAR KAMU ELİNE GEÇMEDEN UYGULAMAYA YAPILAMAZ. 3. YERLEŞİK KONUT ALANI OLARAK BELİRLENEN TAŞINMAZIN YAPILANMA KOŞULLARI A-2 (AYRIKNİZAMİKİKAT) İNŞAAT YOĞUNLUKLU OLACAKTIR. 4. YERLEŞİK KONUT ALANI OLARAK BELİRLENEN TAŞINMAZ İÇİN KARESİ BELEDİYESİ 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİNİN F. KONUT ALANLARI BAŞLIĞI ALTINDAKİ F.4 MADDESİNDE BELİRTİLEN TEVHİD TEŞVİKİ UYGULANACAKTIR. 5. YERLEŞİK KONUT ALANI OLARAK BELİRLENEN VE TEVHİD TEŞVİKİ UYGULANACAK TAŞINMAZDA 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİNİN F. KONUT ALANLARI BAŞLIĞI ALTINDAKİ F.4 MADDESİ DOĞRULTUSUNDA EMSAL HESABI BRÜT PARSEL ALANI (TERK YAPILMADAN ÖNCEKİ PARSEL ALANI) ÜZERİNDEN YAPILACAKTIR. 6. YERLEŞİK KONUT ALANI OLARAK BELİRLENEN TAŞINMAZIN YAPI YAKLAŞMA MESAFESİ YOLLARA VE KOMŞU PARSELLERE 5 M OLACAKTIR. 7. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞININ 28.09.2011 GÜN VE 102732 SAYILI GENELGESİ UYARINCA, ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI MEKANSAL PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE 17.02.2016 TARİHİNDE ONAYLANAN 1/5000 VE 1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANLARINA ESAS MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORUNDA BELİRTİLEN HÜKÜMLERE UYULACAKTIR. 8. MER İ OTOPARK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 9. DEPREM YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 10. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI VE MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. 12
Şekil 11. Planlama Alanı 1/1000 ölçekli Mevcut İmar Planı. 13
Şekil 12. Planlama Alanı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği. 14