MANİSA İLİ SARUHANLI İLÇESİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU ÖLÇEK:1/1000 Pafta No: K19-d-01-b-3b / K19-d-02-a-4a PİM PLANLAMA BÜROSU Yılmaz Şevket KOCATUĞ / Şehir Plancısı Yarhasanlar Mahallesi İbrahim Gökçen Bulvarı No:47/1 Şehzadeler / MANİSA E-Posta: ykocatug@mynet.com Tel: 0-236 - 234 52 68 / Faks: 0-236 - 237 42 05 MANİSA -2017
1- PLAN ÖNERSİNİN KONUSU Amaç ve Kapsam Plan değişikliği yapılan alan, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında Konut Alanı olarak planlanmıştır. Plan değişikliğinde yürürlükteki İmar Planlarında, konut alanı olarak ayrılan bölgede bulunan konut amaçlı imar adalarında 7 metre yaya yollu olarak belirlenen yaya yollarının mülkiyet desenide dikkate alınarak, uygulamada düzenli bir yapılaşmanın sağlanması için genişletilmesi amaçlanmıştır. Planlama alanı, Manisa İli, Saruhanlı İlçesi, Kurtuluş Mahallesi, sınırları içinde ve Hükümet Caddesi, Atatürk Caddesi, Şehir Bülent Yenihatay Sokak ve Yiğit Sokak arasında kalan imar adalarını kapsamaktadır. Planlamaya konu alan, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının K19-d-01-b-3b ve K19d-02-a-4a paftalarında yer almaktadır. 2- PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ Plan değişikliğine konu olan alan, Ege Bölgesinde bulunan Manisa İli, Saruhanlı İlçesi, (Merkez) Kurtulu Mahallesinde yer almaktadır. Şekil 1: Manisa İlinin Türkiyedeki yeri
Şekil 2: Manisa İlinin Bölgedeki yeri Şekil 3: Planlama alanının ilçe sınırlarındaki yeri
Planlama alanı, Saruhanlı ilçe merkezinin batısında ve 14.00 metre genişliğindeki, Hükümet Caddesi, Atatürk Caddesi arasında yer almaktadır. Planlama alanı konut alanları ile çevrili bir bölgededir. Planlama Alanı SARUHANLI Planlama Alanı Şekil 4: Planlamaya konu alanın uydu fotoğrafı
3- PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI Saruhanlı ilçesi düz ve verimli bir arazi olan Gediz Ovası üzerinde yer alır. Yüzölçümü 890 km 2 ve denizden yüksekliği 43 m dir. Manisa Merkeze, 17 km uzaklıktadır. İlçe Akdeniz iklimi etkisinde olup, yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlı geçer. İlçenin, güneybatısında Şehzadeler, kuzeydoğusunda Akhisar, doğusunda, Gölmarmara, güneyinde Turgutlu ve Ahmetli, ilçeleri ile sınırlıdır. İzmir-İstanbul Devlet Karayolu ve İzmir-Bandırma, İzmir-Ankara Devlet Demiryolu hatları ilçe sınırları içinden geçmektedir. 4- PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI Manisa ilinin nüfusu 2016 yılına göre 1.396.945 dir. Bu nüfus, 701.094 erkek ve 695.851 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,19 erkek, %49,81 kadındır. Saruhanlı ilçesinin nüfusu 2016 yılına göre 53.921 dir. Bu nüfus, 27.032 erkek ve 26.889 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,13 erkek, %49,87 kadındır. Saruhanlı İlçesinin ekonomisi tarıma dayalı olup, nüfusun % 80 i tarımla uğraşmaktadır. İşletmeler, genelde sadece tarım kolunda faaliyet gösteren küçük aile işletmeleri şeklindedir. Genel olarak zeytin, tütün ve buğdayın bir kısmı kuru tarım arazilerinde, diğerleri ise sulu arazilerde yetiştirilmektedir. İlçede 6 çeşit ana ürün olan, zeytin, bağ, tütün, buğday, mısır ve sebzecilik, ekili-dikili alanların büyük bir bölümünü kapsamaktadır. İklim özellikleri nedeniyle İlçede yılda iki ürün almak mümkündür. Genel olarak buğdaydan sonra mısır ve hayvancılık işletmesi olanlar da yem bitkileri ekimini tercih etmektedirler. Planlama alanında, ilçeye bağlı mahallelerden gelen göçün artması nedeni ile, ilçede yeni yapılaşmalara ihtiyaç duyulmuştur. Planlama alanında bulunan eski yapıların bir çoğu ekonomik ömrünü tamamlamış olup, mevcut imar palnınındaki yapılaşma koşularına göre yeni binaların inşaa edilmesi yönünde talepler artmaktadır. Bu nedenle yeni binaların yapılacağı bu alanda, imar planındaki 7 meterlik yaya yolllarının, düzenli bir yapılaşma sağlanabilmesi için mülkiyet desenleri de göz ününde bulundurularak genişletilemsi yönünde plan değişikliği yapılmıştır.
5- PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ Saruhanlı ilçesi, Manisa il merkezine 17 km. uzaklıkta bulunur. Saruhanlı ilçe merkezi İzmir-İstanbul Devlet Karayolu ve İzmir-Bandırma, İzmir-Ankara Devlet Demiryolu hatları üzerinde yer almaktadır. Planlama değişikliği yapılan alan Manisa İli, Saruhanlı İlçe merkezinde (Merkez) Kurtuluş mahallesinde bulunmaktadır. Şekil 5: Planlama alanı ulaşım ağındaki yeri
6- MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ Plan değişikliği alanındaki mülkiyetler şahıs mülkiyeti konumundadır. Kadastral mülkiyet durumu aşağıdaki şekilde verilmiştir. Şekil 6: Planlamaya konu parsellerin kadastral durumu Planlama alanındaki parsellerin cephe aldığı, Hükümet Caddesi ve Atatürk Caddesi, mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında 14 metre Trafik yolu olarak planlanmıştır. Bu iki cadde arasında ise batı-doğu yönünde 7 metre yaya yolu planlanmıştır. Planlama alanındaki mevcut yapıları incelendiğinde, bir çoğunun ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar olduğu görülmüştür.
Planlama Alanı Şekil 7: Planlama alanına ait fotoğraf
7- ÜST ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI Plan değişikliği yapılan alan, İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında Kentsel Yerleşik alanda kalmaktadır. Planlama Alanı Şekil 8: 1/100.000 ölçekli ÇDP
8- PLANLAMA ALANI VE YAKIN ÇEVRESİ GEÇERLİ PLAN KARARLARI a- 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Plan değişikliğine konu olan alan, 02.04.2007 tarih ve 19 sayılı Meclis Kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında, Yüksek Yoğunlukta Meskun Alan olarak planlanmıştır. Planlama Alanı Şekil 9: Mevcut Onaylı N.İ.P a- 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan değişikliğine konu olan alan, 02.04.2007 tarih ve 19 sayılı Meclis Kararı ile onaylanan, Uygulama İmar Planında, Bitişik Nizam Konut Alan olarak planlanmıştır. Planlama Alanı Şekil 10: Mevcut Onaylı U.İ.P
9- PLAN İLİŞKİN RAPORLAR Jeolojik Etüt raporu Planlama alanı, İller Bankası tarafından 26.01.2006 tarihinde Revizyon İmar Planı kapsamında yapılan Jeolojik Etüt Raporu, yerleşime uygunluk haritalarında Önlemli Alanlar 1 (ÖA1) olarak belirlenmiştir. Önlemli Alanlar 1 (ÖA1) raporun sonuç ve öneriler bölümünde, sıvılaşma analizleri neticesinde, sıvılaşma beklenilen seviyelerin olduğu alanlar olarak tanımlanmıştır. Bu nedenle ÖA1 olarak belirlenen alanlardaki yapılaşmalarda, sıvılaşmaya karşı önlemler alınmalı, yapılaşma öncesi mutlaka parsel bazında sondajlı zemin etüdü yapılmalı ve bu etüd için hazırlanacka raporda ilk 12 metre için sıvılaşma analizi yapılmalı ve sıvılaşan seviyeler tespit edilmeli, etki derinliği boyunca zeminin oturma, şişme, taşıma gücü özellikleri ve diğer jeoteknik hesaplamalar ile beraber zemin parametreleri de belirlenmelidir. Aynı zamanda zemin tanımlamaları ayrıntılı yapılmalı ve sıvılaşma beklenmeyen katı ve/veya sıkı seviyeler göz önünde bulundurularak uygun temel derinliği ve temel tipi önerilmelidir. 10- PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ Planlama alanında yapılacak olan uygulamalarda, oluşacak imar parsellerinde, düzensiz bir yapılaşmanın önüne geçmek, mevcut imar planında 7 metre olarak ayrılan yaya yolunun genişletilmesi ve imar adalarında ifraz hattının belirlenmesi amacı ile uygulama imar planı değişikliğine gidilmiştir. 11- ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI Yürürlükteki uygulama imar planında, 7 metre olarak planlanan yaya yolu, öneri uygulama imar planı değişikliğinde genişletilerek 12 metere çıkartılmıştır. Öneri planda, yürürlükteki yapılaşma koşulları aynen korunmuş ilave yapılaşma getirilmemiştir. Bu nedenle öneri planda yoğunluk artırıcı bir karar getirilmediğinden ilave sosyal donatı alanı önerilmemiştir. Plan değişikliğinde, yalnızca yaya yolunun genişletilmesi ve ifraz hattının belirlenmesi çalışması yapılmıştır.
YAPILAN 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ Plan değişikliği yapılan alan, Kurtuluş Mahallesi, sınırları içinde ve Hükümet Caddesi, Atatürk Caddesi, Şehir Bülent Yenihatay Sokak ve Yiğit Sokak arasında kalan imar adalarını kapsamaktadır. Planlamaya konu alan, K19-d-01-b-3b ve K19-d-02-a-4a paftalarında yer almaktadır. Plan değişikliği yapılan bölgede, konut alanı olarak ayrılan imar adalarındaki 7 metrelik yaya yolları genişletilerek, 12 metre yaya yolu olarak planlanmıştır. Planda 12 metre olarak genişletilen yaya yoluna cepheli parsellerden, parsel derinlikleri dikkate alınarak, 5 metre yapı yaklaşma mesafesi bırakılmıştır. Mevcut imar planındaki yapılaşma nizamı ve kat adetleri korunmuş, herhangi bir değişiklik yapılmamıştır. Mevcut imar planında, kat adetleri farklı olan imar adaları, ifraz hattıyla ayrılarak, parsellerdeki ifraz hattı belirlenmiştir. Yapılan plan değişikliğinde, planlama alanı ile ilgili olarak, aşağıda verilen plan notları belirlenmiştir. 1- Planda yapı yaklaşma mesafesi 5 metre olarak belirlenen parsellerde, bahçe duvarı yüksekliği 0.50 metre olacaktır. Ayrıca duvar üzerine 1 metre yüksekliğinde parmaklık yapılacaktır. 2- Bahçe duvarlarında yapılacak uygulamalar (kullanılacak malzeme, parmaklıklar, bahçe giriş kapıları v.b.) Belediye tarafından belirlenecektir. Şekil 6: Değişiklik U.İ.P