BALIKESİR İLİ, ALTIEYLÜL İLÇESİ, KÜÇÜK BOSTANCI MAHALLESİ, 114 ADA, 29 NOLU PARSELDE KAYITLI TAŞINMAZ İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI PLAN AÇIKLAMA RAPORU AĞUSTOS 2018
Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, Küçük Bostancı Mahallesi, Ada 114, Parsel 29 da Kayıtlı Taşınmaz İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Açıklama Raporu PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU) ODA VİZESİ 1
Sayfa İÇİNDEKİLER No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 3 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 2.1 MÜLKİYET DURUMU 6 2.2. KADASTRAL DURUM 7 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ 8 3.1. YAPI ANALİZİ 8 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU 8 3.3. JEOLOJİK DURUMU 9 4. MEVCUT İMAR DURUMU 10 4.1. 1/100000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI 10 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ MEVCUT NAZIM İMAR PLANI 11 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ 11 6. PLANIN GEREKÇESİ 16 7. PLANLAMA KARARLARI 16 8. PLAN NOTLARI 16 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 4 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 5 6. Planlama Alanı - Tapu Kaydı 6 7. Planlama Alanı - Aplikasyon Krokisi 7 8. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü (yakın) 8 9. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu 8 10. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Haritası 10 11. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri 11 12. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı 17 2
1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. Yerleşmenin Genel Konumu: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler-26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit: 32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen: 8 km, Erdek: 34,75 km, Marmara: 72.5 km, Bandırma:60 km) dir. Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri 10-220 m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. 3
Akdeniz ve Ege iklimlerinin karakteristik özelliklerini gösterir. Antik çağlarda 1001 rüzgarlar vadisi diye anılmış olan yörede, kuzeyde Kaz dağları ve güneyde Madra dağlarının oluşturduğu jeolojik konum nedeniyle meltem, imbat ve poyraz rüzgarları hâkimdir. Bu durumun yarattığı sürekli hava sirkülasyonu, havasının çok temiz ve sağlıklı olmasını sağlar. İsviçre deki Alp dağları ile birlikte dünyanın oksijen oranı en yüksek ender yerlerinden birisidir. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı Balıkesir İlindeki Konumu. Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü. 4
1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri: Balıkesir, Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. D200, D565, D573 ve E90 gibi önemli karayolu bağlantıları bulunmaktadır. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir illerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. Planlama alanının Balıkesir İl merkezine uzaklığı yaklaşık 10 km dir. Küçükbostancı Köyü sınırları içinde olup, Balıkesir-Bigadiç Karayoluna cephelidir. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 5
2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 2.1. MÜLKİYET DURUMU: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanan Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, Küçükbostancı Mahallesi, ada 114, parsel 29 da kayıtlı taşınmaz tapuda Abdullah LEYLEK adına kayıtlıdır. İL-İLÇE MAHALLE ADA NO PARSEL NO MALİK ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²) BALIKESİR ALTIEYLÜL K.BOSTANCI 114 29 ABDULLAH LEYLEK İçinde Dam ve Samanlık Bulunan Arsa 5.424,26 m² 6
Şekil 6. Planlama Alanı Tapu. 2.2. KADASTRAL DURUM: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanan Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, Küçükbostancı Mahallesi, ada 114, parsel 29 da kayıtlı taşınmaz 5.424,26 m² büyüklüğünedir. Şekil 7. Planlama Alanı Aplikasyon Krokisi. 7
3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, Küçükbostancı mahallesi, ada 114, parsel 29 da kayıtlı taşınmaz tapuda Tarla olarak nitelendirilmektedir. Taşınmazın çevresinde ise Tarım Alanları ve Ağaçlık Alanlar bulunmaktadır. Şekil 8. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü (yakın). 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/5000 ölçekli 13-14 NO pafta nolu halihazır harita 28.03.2014 tarihinde mülga Balıkesir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmıştır. Şekil 9. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu. 8
3.3. JEOLOJİK DURUMU: Taşınmazımız için hazırlanan Mevzii İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 23.05.2014 tarihinde onanmıştır. GÜVENN Mühendislik tarafından hazırlanan Mevzii İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu çalışması sonucunda; Morfolojik, Jeolojik ve Jeoteknik çalışmalar sonucunda inceleme alanında yapılaşmaya uygun olmayan saha olmadığı, inceleme alanında yaklaşık olarak 5 m lik dolgu altında Kuvaterner seriye ait Bitkisel Toprak+Kumlu Silt biriminin olduğu gözlenmiş, bu birim altında ise Üniform Çakıl ve Az Kum hâkim olduğu tespit edilmiş, İnceleme alanının GB yönünde eğimin 0-5 arasında değiştiği, eğimin kategori olarak Yumuşak Eğimli alan sınıfına girdiği tespit edilmiş, inceleme alanının tamamı yaklaşık 5 m civarında dolgu malzemesi ile doldurulduğundan dolayı oluşan şevlere uzman mühendisler tarafından istinat duvarları yapılarak drenaj sistemlerinin geliştirilmesi gerektiği belirtilmiş, İnceleme alanına Fayların uzaklıkları; Balıkesir fayı (17 km), Susurluk fayı (41 km), Orhaneli fayı (97km), Simav fayı (111 km), Düvertepe fay zonu (48 km), Balya fay zonu (32 km), Şamlı fayı (28 km), Manyas fay zonu (54 km), Tavşanlı fayı (114 km) Karacabey fayı (7 km), Kütahya fayı (150 km), Oylat fayı (130 km), Soma-Kırkağaç fay zonu (54 km) uzaklıkta olup, bu fayların projelendirme ve yapım aşamasında dikkate alınması gerektiği belirtilmiş, İnceleme alanında 2 adet 30 metre derinliğe kadar Elektrik Özdirenç yapılmış ve sonuçlarının değerlendirilmesi sonucunda; yüzeyden itibaren 6,5-6,9 m derinliğinde 17-17,5 ohm.m özdirençli dolgu+bitkisel toprak+kumlu silt tabakası ve bu birimin altında araştırma derinliğine kadar 39-40 Ohm.m dirençli üniform çakıl ve az kum biriminin bulunduğu, yeraltı su seviyesine takriben 7 ile 8 metre civarında girdiği belirtilmiş, İnceleme alanında açılan Sondaj kuyularında ise Yeraltı suyuna S.K. 1 de 7,00 metrede, S.K. 2 de 7,00 metrede, S.K. 3 de 7,00 metrede rastlanılmış, yapılan sıvılaşma analizleri sonucunda sıvılaşma potansiyelinin oluşmayacağı kanaatine varılmış, İnceleme alanı iki dere arasında kalmakta olup, bunlar inceleme alanının 382 m KD sunda ve 910 m KB sında yer almakta, bu sebeple yapılaşma olmadan önce DSİ den bu derelerin taşkın sahaları hakkında görüş alınması gerektiği bildirilmiş, İnceleme alanı yaklaşık olarak 5 m civarında dolgu malzemesi ile doldurulduğundan dolayı yerleşime Önlemli Alan-5.2 [(ÖA-5.2) Dolgu Alanlar] sınıfına dâhil edildiği belirtilmiş, Mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı nın yayınlamış olduğu Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmeliğin 2.1. maddesinde... ayrıca yapımının üzerinden 30 yıl geçmemiş yapay dolgu zeminle üzerinde, özel olarak zemin iyileştirmesi yapılmadıkça da gerekli temel tipi uygulanmadıkça bina yapılamaz hükmüne mutlaka uyulması gerektiği belirtilmiş, Emniyet yönünden yapıların etrafına yerüstü sularının tahliyesi için çevre ve temel drenaj sisteminin yapılması ve drenaj sisteminin devamlı çalışması, sürekli kontrol edilmesi, temel kazısı ve yapılaşma esnasında kontrolsüz kazı yapılmaması, yolların ve çevredeki binaların yapılacak kazıdan zarar görmemesi için gereken iksa önlemleri alındıktan sonra bina temel kazılarının yapılması, bu tür alanlarda gerçekleştirilecek her türlü kazının kontrollü sürdürülmesi ve kazıların uzun süre açıkta bırakılmaması gerektiği belirtilmiş, 9
Yapılacak olan parsel bazındaki zemin etütlerinde rezonans, sıvılaşma analizi, oturma, şişme ve taşıma gücü gibi değerlerin ayrıntılı olarak ortaya konulup, inşaat projelendirilmesinde ve yapımı aşamasında bu değerlerin göz önünde bulundurularak zemin iyileştirme yöntemleri ve uygun temel tipinin seçilmesi gerektiği belirtilmiş, İnceleme alanının Bakanlar Kurulunun 18.04.1996 tarih ve 96/8109 sayılı kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri haritasına göre 1. Derecede Deprem Bölgesinde yer alması nedeniyle yapılacak bina ve tesislerin projelendirilmesi ve yapımında Deprem Yönetmeliğine uyulması gerektiği belirtilmiştir. 1/5000 ölçekli Akaryakıt+ LPG İkmal Satış İstasyonu ve Ticaret Alanı" yapımına yönelik olarak hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında planlama çalışması esnasında Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 23.05.2014 tarihinde onaylanan yukarıdaki Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda Önlemli Alan- 5.2 [(ÖA-5.2) Dolgu Alanlar] olarak belirlenen yerleşime uygunluk haritası aynen plan üzerine aktarılmıştır. Şekil 10. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Haritası. 4. MEVCUT İMAR DURUMU: 4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI: Planlama alanımız Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı sınırları içinde kalmakta ve bu plana göre planlama alanımız Tarım Alanı olarak belirlenmiştir. 10
Şekil 11.Planlama Alanı 1/100000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ MEVCUT NAZIM İMAR PLANI: Planlama alanımıza ilişkin onaylı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı bulunmamaktadır. 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanan ada 114, parsel 29 için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve ilgili Kurumların Görüşlerinde; Uludağ Elektrik Dağıtım AŞ nin 11.01.2014 tarih ve 894 sayılı yazısında parsel üzerinde TEDAŞ Genel Müdürlüğüne ait elektrik tesisi bulunmadığı, söz konusu parselde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İmar Planı yapılmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü nün 13.01.2014 tarih ve 159 sayılı yazısında söz konusu taşınmaz üzerinde Akaryakıt, LPG İkmal Satış İstasyonu ve Ticaret Alanı amaçlı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Mevzi İmar Planlarının yapılmasında 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında sakınca, olmadığına dair Kuvai Milliye Müzesinin raporunda belirtilmiş, bu rapora göre; 11
Bahse konu alan Balıkesir-Bigadiç karayolunun batısında düzlük bir arazide olup söz konusu alanın batısında hayvan damı, doğunda ham bir yol, güney cephesi ise tarım arazisi ile çevrili durumda olduğu, yapılan incelemede alan ve çevresinde 2863 sayılı Yasa kapsamında kalan herhangi bir kalıntıbuluntuya rastlanmamış, bölge aynı yasa kapsamında daha önceden sit ilan edilmiş yerlerden olmadığı, söz konusu inşa faaliyetleri esnasında herhangi bir kalıntı, buluntu ile karşılaşıldığında ivedilikle Müdürlüğük ile irtibata geçilmesi koşulu ile söz konusu alana Akaryakıt+ LPG İkmal Satış İstasyonu ve Ticaret Alanı yapılmasında 2863 sayılı yasa yönünden sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Kuvai Milliye Müzesinin 06.01.2014 tarih ve 25 sayılı yazısında Bursa Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğüne gereği için Balıkesir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ne iletilmesi gerektiği belirtilmiştir, Karayolları Genel Müdürlüğü 14. Bölge Müdürlüğü nün 18.02.2014 tarih ve 29368 sayılı yazısında 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanununa göre çıkartılan halen yürürlükte bulunan i 5 Mayıs 1997/22990 Değişiklik 06.01.1998/23222 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmeliğin ' Belediye Sınırlan İçinde Bulunan Karayolu Kenarındaki Yapı ve Tesisler* bölümünün; 16. maddesinde belirtilen, yapılmak istenen bahsi geçen tesisin Belediye ve mücavir alan sınırları İçindeki karayolları kenarında yapılabilmesi düşünülen tesise bağlı bulunduğu belediyeden geçiş yolu izin belgesi alması için kurumdan uygun görüş alınması, 37.maddesindeki kavşak mesafesi şartım sağlaması, 38.maddesindeki park yerleri alanlarının olması, 41.maddesindeki karayolları kamulaştırma sınırından itibaren akaryakıt, LPG istasyonu ve diğer yapıların yapı yaklaşma (çekme) mesafeleri şartını sağlaması, 40.maddesindeki EK-7'deki proje örneğine uygun cephe genişliği ve geçiş yolları ile adaların düzenlenmesi, bağlantı yollarının Yönetmelikte belirtilen diğer şartlara uygun olarak tesis edilmesi gerektiği, yapılacak olan mevzii imar planının bu kıstasları göz ininde bulundurularak Yönetmelik hükümlerine uyulması şartıyla söz konusu yerde mevzii imar planı hazırlanmasında bir sakınca bulunmadığı, ancak, Kuruluşa ait karayolu kenarında yapılacak ve açılacak olan, hakkındaki yönetmelikte bahsedilen kurulmak istenen tesise ait belgeler ile İdarenin uygun görüşü alınmadan inşaat izni verilmemesi ve inşaata başlatılmaması gerektiği, geçiş yolu İzin belgesi için uygun görüş alınabilmesi için kurulmak istenen tesis yeri imar planı sınırlan içerisinde ise 100 metre ilerisi ve gerisini gösteren, belediye yetkililerince onaylı ilk yürürlülüğe giriş tarihide belirtilen, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı (imar planında toplayıcı yol bulunması halinde yolun katılma ve ayrılmalarım göstermesi gerektiği), Kurulmak istenen tesis yerine 1/200 ölçekli tesisin arazi üzerindeki konumunu tesisin giriş-çıkış yollarını mesafeleri ile birlikte gösteren tesisin bünyesindeki yapıların karayolu sınır çizgisine mesafelerini teknik elemanlarca hazırlanmış ve imzalanmış belediye yetkililerince onaylı 3 adet vaziyet planı ile birlikte Belediye tarafından müracaat edildiği takdirde kurum tarafından tekrar değerlendirileceği belirtilmiştir, Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Dairesi Başkanlığı nın 14.07.2015 tarih ve E.187 sayılı yazısında bahse konu parselin cepheli olduğu. D-555 Balıkesir- Bigadiç arası Karayolu Karayolları 14. Bölge Müdürlüğü'nün sorumluluk sahasında olduğundan Karayolları 14. Bölge Müdürlüğü'nden konu ile alakalı görüş alınması gerektiği, Karayolları 14. Bölge Müdürlüğü' nün olumlu görüş 12
vermesi durumunda ilgili Belediye Başkanlığı'nca bahse konu sahadan D-555 Balıkesir-Bigadiç arası Karayoluna yapılacak Geçiş Bağlantıları ile ilgili trafik ve yol güvenliği açısından gerekli emniyet tedbirlerinin aldırılması adına, 2918 Sayılı Trafik Kanunu ve bu Kanuna dayanılarak çıkarılan "Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik" hükümlerinin uygulanması gerektiği belirtilmiştir, BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı 30.07.2015 tarih ve 13658 sayılı yazısı ile herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Millî Savunma Bakanlığı Balıkesir İnşaat Emlak Bölge Başkanlığı nın 05.06.2018 tarih ve 73431282-4220-267611-18/Eml.Ş. sayılı yazısında konu ile ilgili yapılan inceleme sonucu, söz konusu planlama sahasında askerî alan, askerî güvenlik bölgesi, askerî yasak bölge ve NATO akaryakıt boru hattı bulunmadığı (Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlığı hariç) belirtilmiştir, Enerji Ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı Maden Tetkik Ve Arama Genel Müdürlüğü Kuzeybatı Anadolu Bölge Müdürlüğü nün 31.05.018 tarih ve E.10440 sayılı yazısında 27/12/2013 tarih ve 43591-1198 sayılı yazımızda, belirtilen konuda Kurum görüşünde bir değişiklik bulunmadığı, verilen kurum görüşünde herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü nün 01.06.2018 tarih ve E.476435 sayılı yazısında söz konusu yerlerin, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu" kapsamında sakınca olmamakla birlikte 2863 sayılı "Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu" kapsamında Balıkesir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna müracaat edilmesi gerektiği belirtilmiştir, Balıkesir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü nün.08.2018 tarih ve sayılı yazısında bahse konu taşınmaz üzerinde 2863 sayılı yasa kapsamında herhangi bir kültür varlığına rastlanmadığı, bahse konu alanda kültür varlığına ilişkin bir bulguya rastlanmadığından İmar Planı yapılmasında bir sakınca bulunmadığı; ancak, söz konusu alanda yapılacak çalışmalar esnasında herhangi bir kültür varlığına rastlandığı takdirde çalışmaların derhal durdurulup, 2863 sayılı kanunun 4. maddesi gereği konunun en yakın Müze Müdürlüğüne veya mülki idare amirine bildirilmesi gerektiği belirtilmiştir, Altıeylül Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nün 04.06.2018 tarih ve 5636 sayılı yazısı ile herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Türkiye Elektrik İletim A.Ş. Genel Müdürlüğü 2.Bölge Müdürlüğü Tesis ve Kontrol Müdürlüğü nün 05.06.2018 tarih ve E.238648 sayılı yazısında söz konusu parsel sınırları dahilinden geçen kuruma ait, mevcut ve tesisi planlanan herhangi bir enerji iletim hattı bulunmadığı belirtilmiştir, İl Bilim, Sanayi ve Teknoloji Müdürlüğü nün 08.06.2018 tarih ve E.1086 sayılı yazısında söz konusu tesisin yapılmasında bir sakınca bulunmadığı, söz konusu tesis için 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu ve 5307 sayılı LPG Piyasası Kanununa dayanılarak uygulamaya konulmuş Lisans Yönetmelikleri kapsamındaki mesafe tahdidi uygulamaları için ilgili kurumlardan bilgi alınma-sının gerekli olduğu belirtilmiştir, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 08.06.2018 tarih ve E.4874 sayılı yazısında 25.11.2014 tarih ve 29186 sayılı Resmî Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Yönetmeliği Ek-I ve Ek-II Listeleri kapsamında yer almadığı, ÇED Yönetmeliği hükümleri uygulanmayacağı, söz konusu parselin, 2863 Sayılı Kanunun kuruma verdiği yetkiler kapsamında doğal sit alanında kalmadığı, 3621/3830 sayılı Kıyı Kanununun kuruma verdiği yetkiler kapsamındaki yerlerden olmadığı, talebin ilgili kurum/kuruluş görüşleri, 13
3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri ile mer'i mevzuat kapsamında değerlendirilmesi ve 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile ilgili kurum görüşünün Bakanlığın 06/08/2015 tarih ve 53276502-305.02-E.13185 sayılı yazısına istinaden Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkan-lığından (İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı) alınması gerektiği belirtilmiştir, Orman Ve Su İşleri Bakanlığı II. Bölge Müdürlüğü nün 12.06.2018 tarih ve 137665 sayılı yazısına Bölge Müdürlük teknik personeli tarafından yapılan inceleme neticesinde; mezkur alanın, 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu ve 4915 sayılı Kara Avcılığı Kanunu ile tanımlanan korunan alanlar içerisinde bulunmadığı söz konusu alan içerisinde 04.04.2014 tarih ve 28962 sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren, Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği kapsamında belirtilen sulak alan bulunmadığı hususları tespit edilmiş, ekolojik dengenin korunmasında gerekli özenin gösterilmesi, mer i mevzuat uyarınca ilgili diğer kurum/kuruluşlardan gerekli izinlerin alınması şartı ile söz konusu taşınmazlar üzerinde Akaryakıt ve LPG ikmal İstasyonu ve bunlara bütünleşik olan konaklama tesisi, yeme içme tesisi inşaa etmek üzere planının hazırlatılmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Balıkesir Valiliği Balıkesir İl Sağlık Müdürlüğü nün 13.06.2018 tarih ve E.765 sayılı yazısında Yapılması planlanan "Akaryakıt + LPG İkmal İstasyonu ve Ticaret Alan Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (LPG) tle Çalışan Motorlu Taşıtlar için İkmal İstasyonlarının Kuruluş, Denetim, Emniyet ve Ruhsatlandırma İşlemlerine İlişkin Yönetmelik hükümlerine tabî olmakta, ayrıca İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelikte Gayri Sıhhi Müessese olarak yer aldığı, akaryakıt ve LPG satış istasyonu yapılacak olan parselin, içerisinde yapılacak olan tüm yapılar dikkate alınarak, bu yapıların birbirlerine, parsel sınırlarına ve parselin dışında kalan yapılara olan yaklaşma mesafeleri, sağlık koruma bandı, karayoluna ve kavşaklara olan minimum yaklaşma mesafelerinin Standartlara uygun olmasını sağlayacak şekilde yeterli büyüklükte olması gerektiği, Belediyelerce tanzim ettirilecek olan bu plan ve proje yeni yapılacak veya ıslah edilecek sokakların istikamet ve genişliğini, meydanların ve bütün umumi yerlerin sıhhi şartlarım taşımalı ve imar planı ana kararlarım bozmamalı sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlanması gerektiği, planlama alanı içerisinde, projenin inşaat süresince ve işletmeye başlandıktan sonra bakım onarım gibi işlemler için tesis edilecek alt yapı ve üst yapı tesislerinin içme ve kullanma suyu tesisatı ile kanalizasyon sistemi birbirini etkilemeyecek şekilde planlarının yapılması, içme ve kullanma suyu olarak kullanılacak suyun "İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelikte" belirtilen parametre değerlerine uygun olması, Sosyal tesis atıklarının bertarafında, sistemin Küçükbostancı Köyü kanalizasyon sistemine entegrasyonu sağlanmalı, mümkün değil ise mevzuatla belirlenen başkada hükümlerin bulunmaması halinde 19 Mart 1971 tarih ve 13783 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan "Lâğım Mecrası İnşası Mümkün Olmayan Yerlerde Yapılacak Çukurlara ait Yönetmelik" hükümlerine uyulması. Evsel katı atıklar uygun biçimde toplanıp depolanması, nakli ve bertarafı kolay sağlanması gibi hususlara uyulması halinde planın hazırlanmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nün 20.06.2018 tarih ve E.1791548 sayılı yazısında Balıkesir Belediye Başkanlığı'nın 23.01.2014 tarih ve 1763904-970 sayılı yazı bahse konu parselde kayıtlı taşınmazın, Belediye Encümeni'nin 10.02.1984 tarih ve 509 sayılı kararlan ile Köy Yerleşim Alanı içerisinde kaldığının belirtilmesi sebebiyle 17.08.2011 tarih ve 28028 sayılı Resmi 14
Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren KHK/648 Sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile Değişik 3194 Sayılı Kanunun 27.maddesindeki "...Köy Yerleşik alan sınırı içerisinde, 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz... "Hükmü gereği, Müdürlüğün görev alanına giren 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa göre, yapılacak bir işlem bulunmadığı, talep konusu olan 114/29 nolu parselin, Bakanlığın TAD Portal Sistemi üzerinden araştırılması neticesinde 114 ada, 17, 18, 22, 23 ve 27 nolu parsellerin tevhid işlemi sonucunda oluştuğu anlaşılmış "Akaryakıt + LPG İkmal Satış İstasyonu ve Ticaret Alanı, Lokanta, Çay Bahçesi, Öğrenci Yurdu, Düğün Salonu, Sosyal Tesisler, Alışveriş Merkezi vb." için görüş verilmiş olması ve mülga Balıkesir Belediye Başkanlığı'nın 23.01.2014 tarih ve 1763904-970 sayılı yazısı ile parselin Köy Yerleşim Alanı içerisinde kaldığının belirtilmesi sebebiyle Kurum görüşünde herhangi bir değişiklik bulunmadığı, 5403 Sayılı Kanunun 13. maddesi ile 09.12.2017 tarih ve 30265 sayılı Resmi: Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmeliğin 12. maddesinin 8. fıkrası "arazi kullanımına ilişkin verilen izinlerin, izin tarihinden itibaren iki yıl içerisinde, tarım dışı amaçlı kullanımlarda planların onaylanmaması, tarımsal amaçlı yapılarda ise ruhsata bağlanmaması durumunda geçersiz kabul edilir. Verilen izinler amacı dışında kullanılamaz. Amacı dışında kullanımının tespit halinde, Kanunun 20 ve 21 inci maddelerine göre işlem hükmü bulunmakta olup söz konusu hüküm gereğince Bakanlığımızın talimatının tarihi olan 09.12.2017 tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde planın onaylanması, süresi içerisinde planın onaylanmaması durumunda görüşün geçerliliğini yitirecek olup belirtilen sürenin bitiminden sonra ruhsat verilmek istenmesi halinde yeniden Müdürlük görüşünün alınması gerektiği belirtilmiştir, Türk Telekom Balıkesir İl Müdürlüğü nün 10.07.2018 tarih ve 108743 sayılı yazısında söz konusu alan içerisinde şirkete ait Telekomünikasyon Tesisi olduğu, dolayısıyla yapılacak çalışmalarda tesisin hasar görmemesi için her türlü önlemin alınması gerektiği ve çalışmalara başlamadan evvel şirket ile irtibata geçmesi gerektiği belirtilmiştir, Tarım Ve Orman Bakanlığı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 25. Bölge Müdürlüğü nün 13.07.2018 tarih ve 496721 sayılı yazısında söz konusu taşınmaza ait tapu ve koordinat bilgileri doğrultusunda yapılan inceleme neticesinde, ekli krokide gösterilen taşınmazın içme suyu temin edilen göl veya barajların su toplama havzasında kalmadığı tespit edilmiş, taşınmazın Çaygören 1. Mer. Balıkesir Ovası Sulama Sahası içerisinde kaldığından söz konusu taşınmaz için ayrıca 25880 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Toprak Koruma ve Arazi Kullanma Kanunu nu yürütmeden sorumlu İl Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğünden görüş alınması gerektiği, Bahse konu parselin güneydoğusunda İdareye ait sulama kanalı geçtiğinden parselin kanal tarafındaki sağlı sollu sınırı boyunca kanaldan itibaren 5 metrelik bölümde kanalın korunması ve işletme bakım faaliyetlerinin yapılabilmesi amacıyla tesis konumlandırılmaması, söz konusu alan ile ilgili bilgiler teknik tespit niteliğinde olduğu, Yasal mevzuat uyarınca istenilen amaçla kullanılması yönünde plan kararı alma yetkisine sahip ilgili kamu kurum veya kuruluşu kararı öncesi değerlendirmeler için veri oluşturmayı amaçladığı belirtilmiştir. 15
6. PLANIN GEREKÇESİ: LPG-Akaryakıt İstasyonu" yapımına yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında hazırlanan taşınmazımız Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında Tarım Alanı ve Orman Alanı olarak belirlenmiş olup, bu planın 8.35. maddesinde Karayolu Kenarında ve Diğer Ulaşım Güzergâhlarında Yapılacak Tesisler altında ve 8.35.3 T.C. Karayolları Genel Müdürlüğü nün Sorumluluğundaki Güzergâhlarda Akaryakıt ve LPG İstasyonları ile Bunlara Bütünleşik Olan, Konaklama Tesisi, Yeme İçme Tesisi vb. Karayoluna Hizmet Verecek Tesisler ile Teşhire ve Ticarete Yönelik Tesisler Yer Alabilir hükmü doğrultusunda taşınmazımız üzerinde LPG-Akaryakıt İstasyonu" yapımına yönelik İmar Planı çalışmasına gidilmiştir. 7. PLANLAMA KARARLARI: Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında taşınmazımın cephe aldığı Balıkesir- Bigadiç karayolu mevcut genişliği ile korunmuş ve bu karayolu taşınmazımızın ana ulaşım aksı olarak belirlenmiştir. Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 8.35. Karayolu Kenarında ve Diğer Ulaşım Güzergâhlarında Yapılacak Tesisler hükmü doğrultusunda Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı olarak hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında taşınmazımız Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı olarak önerilmiştir. Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı olarak önerilen alanda yapılanma koşulları ve yapı yaklaşma mesafeleri hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenecektir. ALAN KULLANIMI MEVCUT DURUM PLAN SONRASI ALAN ORAN ALAN ORAN AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONU ALANI - - 5.161,96 m2 % 100 8. PLAN NOTLARI: 1. NAZIM İMAR PLANI ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, ALTIEYLÜL İLÇESİ, KÜÇÜKBOSTANCI MAHALLESİ, ADA 114, PARSEL 29 DA KAYITLI TAŞINMAZI KAPSAMAKTADIR. 2. AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONU ALANINDA YAPILANMA KOŞULLARI 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANINDA BELİRLENECEKTİR. 3. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. 16
Şekil 12. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı 17