BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, ATATÜRK MAHALLESİ, ADA 4324/PARSEL 30, ADA 4325/PARSELLER 8-9-10 VE 11 DE KAYITLI TAŞINMAZLAR İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU OCAK 2018
Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Atatürk Mahallesi, Ada 4324/Parsel 30, Ada 4325/Parseller 8-9-10 ve 11 de Kayıtlı Taşınmazlar İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU) ODA VİZESİ 1
Sayfa İÇİNDEKİLER No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 3 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ 8 3.1. YAPI ANALİZİ 8 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU 8 3.3. JEOLOJİK DURUM 9 4. MEVCUT İMAR DURUMU 9 4.1. 1/100000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI 9 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 9 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ 10 6. PLANIN GEREKÇESİ 10 7. PLANLAMA KARARLARI 10 8. PLAN NOTLARI 10 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 4 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 5 6. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü (yakın) 8 7. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu 8 8. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Durumu 9 9. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri 9 10. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı 11 11. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği 12 2
1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. Yerleşmenin Genel Konumu: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler-26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit:32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen:8 km, Erdek:34,75 km, Marmara: 72.5 km, Bandırma:60 km) dir. 3
Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri 10-220 m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı Balıkesir İlindeki Konumu. Planlama alanı; Balıkesir ili, Karesi ilçesi, Atatürk mahallesinde bulunmaktadır. Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü. 4
1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri: Balıkesir, Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. D200, D565, D573 ve E90 gibi önemli karayolu bağlantıları bulunmaktadır. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir illerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. Planlama alanı yakın çevre ulaşım bağlantıları açısından incelendiğinde, taşınmazlar Kent Merkezinin kuzeydoğusunda konumlanmış olup, Beyazıt ve Orhangazi sokaklarına cepheli konumda yer almaktadır. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 5
2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir ili, Karesi ilçesi, Atatürk mahallesi, 21 L IV C pafta, ada 4324/parsel 30, ada 4325/parseller 8-9-10 ve 11 de kayıtlı 1.097,00 m 2 büyüklüğündeki taşınmazlar tapuda Balıkesir Merkez Maltepe Öğrencilere Yardım Derneği adına kayıtlıdır. İL-İLÇE MAHALLE ADA NO PARSEL NO MALİK ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²) BALIKESİR KARESİ ATATÜRK 4324 30 Balıkesir Merkez Maltepe Öğrencilere Yardım Derneği ARSA 361,00 m² BALIKESİR KARESİ ATATÜRK 4325 8 Balıkesir Merkez Maltepe Öğrencilere Yardım Derneği YIĞMA BİR KATLI EV 122,00 m² BALIKESİR KARESİ ATATÜRK 4325 9 Balıkesir Merkez Maltepe Öğrencilere Yardım Derneği BETONARME BİR KATLI EV 179,00 m² BALIKESİR KARESİ ATATÜRK 4325 10 Balıkesir Merkez Maltepe Öğrencilere Yardım Derneği BETONARME ÜÇ KATLI EV 274,00 m² BALIKESİR KARESİ ATATÜRK 4325 11 Balıkesir Merkez Maltepe Öğrencilere Yardım Derneği YIĞMA BİR KATLI EV 161,00 m² 6
7
3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: Balıkesir İli, Karesi ilçesi, Atatürk mahallesi, 21 L IV C pafta, 4324 ada/30 nolu parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 4325 ada/8-9- 10-11 nolu taşınmazlar üzerinde ise Yurt Binası bulunmaktadır. Şekil 6. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü (yakın). 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/5000 ölçekli İ19-c-08-c pafta nolu halihazır harita 02.02.2016 tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmıştır. Şekil 7. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu. 8
3.3. JEOLOJİK DURUM: Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlattırılan 17.02.2016 tarihinde Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından onaylanan Balıkesir İli, Karesi ve Altıeylül İlçelerinde Toplam 9.053,75 Hektar Alanın 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etütlerinin Yaptırılması ve Hazırlatılması İşi nde planlama alanımız Ö.A.-5.1 (Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar) olarak belirlenmiştir. Şekil 8. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Durumu. 4. MEVCUT İMAR DURUMU: 4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 05.06.2015 tarihinde onaylanan Balıkesir- Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda söz konusu planlama alanı Kentsel Meskûn (Yerleşik) Alan olarak belirlenmiştir. Şekil 9. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI: 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı sınırları içinde bulunan taşınmazlarımız bu plana göre Mevcut Konut Alanı (Orta Yoğunluklu) olarak belirlenmiştir. 9
5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan kayıtlı taşınmazlar için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve ilgili kurumların görüşlerinde; Karesi Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nün 14.11.2017 tarih ve 14537 sayılı yazısında herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Dairesi Başkanlığı nın 24.11.2017 tarih ve 32562 sayılı yazısında bahse konu parselin, Daire Başkanlığımızca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir proje bulunmadığı ve herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın 30.11.2017 tarih ve 23406 sayılı yazısında; söz konusu faaliyetin içme ve kullanma suyu temini, kullanılmış suların uzaklaştırılması ve su havzalarının korunması noktasında ilişkili olduğu görülmekte olup, söz konusu inşaatın imar, projelendirme ve yapım aşamasında mevcut hatların korunması, inşaatın yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için Müdürlükleri bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması kaydıyla herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir. 6. PLANIN GEREKÇESİ: 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında Konut Alanı olarak belirlenen taşınmazlarımızı tadil ederek Sosyal Tesis Alanı olarak belirleyebilmek amacıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 7. PLANLAMA KARARLARI: Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde planlama alanımızın cephe aldığı tüm yollar mevcut genişlikleri ile aynen korunmuştur. 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında Konut Alanı (Orta yoğunluklu) olarak önerilen taşınmazlarımız, hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil edilerek Sosyal Tesis Alanı olarak önerilmiştir. Sosyal Tesis Alanı olarak önerilen taşınmazlarımızın yapılaşma koşulları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde belirlenecektir. ALAN KULLANIMI MEVCUT DURUM PLAN SONRASI ALAN ORAN ALAN ORAN Mevcut Konut Alanı (Orta) 1.097,00 m² % 100,00 --- % 000,00 Sosyal Tesis Alanı ------ % 000,00 1.097,00 m² % 100,00 8. PLAN NOTLARI: 1. NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, ATATÜRK MAHALLESİ, ADA 4324/ PARSEL 30, ADA 4325/PARSELLER 8,9,10,11 DE KAYITLI TAŞINMAZLARI KAPSAMAKTADIR. 2. SOSYAL TESİS ALANI OLARAK PLANLANAN ALANDA UYGULAMAYA İLİŞKİN HÜKÜMLER 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ İLE BELİRLENECEKTİR. 3. PLANLAMA İŞLEMİNE YÖNELİK İLGİLİ KURUM VE KURULUŞLARDAN ALINAN TÜM KURUM GÖRÜŞLERİNDE BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. 4. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. 10
Şekil 10. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı. 11
Şekil 11. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği. 12