BALIKESİR İLİ, İVRİNDİ İLÇESİ, GÖKÇEYAZI MAHALLESİ, ADA 238, PARSELLER 79-80-263 VE 265 DE KAYITLI TAŞINMAZLAR İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI PLAN AÇIKLAMA RAPORU TEMMUZ 2017
Balıkesir İli, İvrindi İlçesi, Gökçeyazı Mahallesi, Ada 238, Parseller 79-80-263 ve 265 de Kayıtlı Taşınmazlar İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Plan Açıklama Raporu 1
Sayfa İÇİNDEKİLER No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 3 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 2.1 MÜLKİYET DURUMU 6 2.2. KADASTRAL DURUM 6 3. MECVUT DURUM TESPİTİ 11 3.1. YAPI ANALİZİ 11 3.2. KORUMAYA İLİŞKİN VERİLER 11 3.3. HALİHAZIR HARİTA DURUMU 11 3.4. JEOLOJİK DURUMU 12 4. ÜST ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI 13 5. PLANIN GEREKÇESİ 13 6. HÂLİHAZIR (MEVCUT) DURUM 13 7. MER İ PLANLARDAKİ DURUMU 14 8. PLANLAMA KARARLARI 14 9. PLAN NOTLARI 14 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Ege Bölgesi ndeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 5 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 6 6. Planlama Alanı - Koordinatlı Kroki 7 7. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü yakın 11 8. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu 12 9. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Haritası 12 10. Planlama Alanı - 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 13 Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 11. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Krokisi 15 2
1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler-26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit: 32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen: 8 km, Erdek: 34,75 km, Marmara: 72.5 km, Bandırma: 60 km) dir. 3
Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri 10-220 m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. İvrindi, Marmara Bölgesi nin Güney Marmara Bölümü nde yer almaktadır. Genel olarak "Karasal" iklimin görüldüğü ilçemizin toprakları genel olarak engebeli bir görünüme sahiptir. İlçemizin en yüksek dağı "Madra Dağı" olup yüksekliği 1338 metredir. Gökçeyazı ve Korucu ovalarının yüksekliği 200 ila 300 metre olup, ilçemizin rakımı ise 250 metredir. İlçenin en önemli akarsuyu "Kocaçay" olup, Madra Dağı ndan çıkarak "Güngörmez" mevkiinde "Dadalar" çayı ile birleşip "Manyas" gölüne dökülür. Bu çayların debisi düzensiz olup, yağışlara bağlı olarak kışın artar, yaz aylarında ise azalır veya tamamen kururlar. Balıkesir il merkezine 37 km. mesafede olan ilçenin doğusunda "Balıkesir" il merkezi ile "Savaştepe" ilçesi, batısında "Havran" ve "Burhaniye" ilçeleri, kuzeyinde "Balya" ilçesi, güneyinde ise Manisa nın "Soma" ilçesi ve İzmir in "Bergama" ilçesi yer almaktadır. İlçenin iklimi sıcak ve ılıman bir iklim hakimdir; İvrindi Kış aylarında yaz aylarından çok daha fazla yağış düşmektedir. Köppen-Geiger iklim sınıflandırmasına göre Csa olarak adlandırılabilir. İvrindi ilinin yıllık ortalama sıcaklığı 14.1'dır. Yıllık ortalama yağış miktarı: 690 mm.dir. İlçenin en önemli akarsuyu Kocaçay olup, Madra dağından çıkarak Güngörmez mevkiinde Dadalar çayı ile birleşip Manyas Gölüne dökülür. Bu çayların debisi düzensiz olup, yağışlara bağlı olarak kışın artar, yaz aylarında ise azalır veya tamamen kururlar. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı - Ege Bölgesi ndeki Konumu. 4
Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü. 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ: Balıkesir Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. Önemli karayolu bağlantıları arasında D200, D565, D573 ve E90 karayolu bağlantılarından söz etmek mümkündür. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir İllerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. 5
Planlama alanı yakın çevre ulaşım bağlantıları açısından incelendiğinde; Balıkesir- Edremit yolunun güneyinde konumlanmış olup, Balıkesir il merkezine uzaklığı yaklaşık 20 km dir. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 2.1. MÜLKİYET DURUMU: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanan taşınmazlar tapuda Balıkesir İli, İvrindi İlçesi, Gökçeyazı Mahallesi, Ada 238, Parseller 80 ve 265 de ERGÜVEN Mega Yıldız Turz. Otel Taşımacılık Restaurant İşletmeciliği Gıda Taah. İnş. San. ve Tic. Ltd Şti adına, 263 ve 79 nolu parselde Maliye Hazinesi adına kayıtlı olup, toplam alan (8.041+3.719+ 7.391,91+13.815,39) 32.967,3 m² büyüklüğündedir. 2.2. KADASTRAL DURUM : 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanan planlama alanı Balıkesir İli, İvrindi İlçesi, Gökçeyazı Mahallesi, Ada 238, Parseller 79-80-263 ve 265 de kayıtlı parselleri kapsamaktadır. 6
Şekil 6. Planlama Alanı Koordinatlı Kroki. 7
8
9
10
3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanan planlama alanı Balıkesir İli, İvrindi İlçesi, Gökçeyazı Mahallesi, 238 Ada, 79-80-263 ve 265 de kayıtlı parseller üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Şekil 7. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü yakın. 3.2. KORUMAYA İLİŞKİN VERİLER: Balıkesir İli, İvrindi İlçesi, Gökçeyazı Mahallesi, Ada 238, Parseller 79-80-263 ve 265 de kayıtlı taşınmazlar üzerinde korunması gerekli yapay ya da doğal değer bulunmamaktadır. 3.3. HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/5000 ölçekli halihazır haritalar 29.05.2017 tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmıştır. 11
Şekil 8. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu. 3.4. JEOLOJİK DURUMU: Hazırlanan 1/5000 Nazım İmar Planı hazırlanan alanda planlama çalışması esnasında Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 25.04.2016 tarihinde onaylanan Jeolojik /Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda inceleme alanının eğimi 0-5,5-15 ve >45 arasında değiştiği, eğim kategori olarak Yumuşak Eğimli alan - Düşük Eğimli alan- Çok Yüksek Eğimli alan sınıfı olarak tespit edildiği, inceleme alanındaki 5-15 ve >45 eğimli alanlar Önlemli Alan 2,1 (ÖA-2,1) Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar Sınıfına, inceleme alanın 0-5 eğimli alanları eski kaya ocağı olması sebebiyle kaya ocağının malzeme atıklarının oluşturduğu yer yer 7-8 metre ulaşan dolgululardan dolayı bu bölüm Önlemli Alan 5.2 (ÖA-5.2) Dolgu Alanlar sınıfına dahil edildiği dahil edilerek yerleşime uygunluk haritaları aynen plan üzerine aktarılmıştır. Şekil 9. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Haritası. 12
4. ÜST ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 17.02.2016 tarih ve 644 sayılı Bakanlık oluru ile onaylanan Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda söz konusu planlama alanı Tarım Alanı olarak planlıdır. Şekil 10. Planlama Alanı 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 5. PLANIN GEREKÇESİ: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nca 17.02.2016 tarihinde onaylanan Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 8.35. maddesinde Karayolu Kenarında ve Diğer Ulaşım Güzergâhlarında Yapılacak Tesisler başlığı altında ve 8.35.3 T.C. Karayolları Genel Müdürlüğü nün Sorumluluğundaki Güzergâhlarda Akaryakıt ve LPG İstasyonları ile Bunlara Bütünleşik Olan, Konaklama Tesisi, Yeme İçme Tesisi vb. Karayoluna Hizmet Verecek Tesisler ile Teşhire ve Ticarete Yönelik Tesisler Yer Alabilir hükmü doğrultusunda Balıkesir İli, İvrindi İlçesi, Gökçeyazı Mahallesi, ada 283, parseller 79-80-263 ve 265 de kayıtlı belirtilen taşınmazlar üzerine Akaryakıt ve LPG İstasyonları ile Bunlara Bütünleşik Olan, Konaklama Tesisi, Yeme İçme Tesisi vb. Karayoluna Hizmet Verecek Tesisler ile Teşhire ve Ticarete Yönelik Tesisler ile 7.34 Maddesi doğrultusunda İbadet Alanı olarak belirleyebilmek amacıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanmıştır. 6. HÂLİHAZIR (MEVCUT) DURUM: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanan planlama alanımız, Balıkesir Edremit Çanakkale karayoluna cepheli olup, taşınmazlar İvrindi İlçesi, Gökçeyazı Mahallesine 5 km, Balıkesir merkeze ise 20 km uzaklıkta Balıkesir-Edremit yolu üzerinde 13
konumlanmış olup, bulunduğu taşınmazlar üzerinin bir kısmı kum, çakıl, taş vb. malzeme alımı yapıldığı bir kısmının ağaçlık, bir kısmı ise ekili dikili alandır. 7. MER İ PLANLARDAKİ DURUMU: Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında taşınmazlarımıza ait onaylı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı bulunmamaktadır. 8. PLANLAMA KARARLARI: Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında taşınmazlarımızın cephe aldığı Balıkesir Edremit Çanakkale karayolu mevcut genişlikleriyle aynen korunmuştur. Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında taşınmazlarımız Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı ile Ticaret Alanı ve Ticaret-Turizm Alanı olarak önerilmiştir. Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı, Ticaret Alanı, Ticaret-Turizm Alanı olarak önerilen taşınmazlarımızda Balıkesir- Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 8.35. Karayolu Kenarında ve Diğer Ulaşım Güzergâhlarında Yapılacak Tesisler hükmü doğrultusunda yapılanma koşulları belirlenmiştir. Buna göre T.C. Karayolları Genel Müdürlüğü sorumluluğundaki güzergâhlarda Akaryakıt ve LPG İstasyonları ile bunlara bütünleşik olan, Konaklama Tesisi, Yeme İçme Tesisi vb. karayoluna hizmet verecek tesisler ile Teşhire ve Ticarete Yönelik Tesisler yer alabilir. Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı olarak önerilen alanda yapılanma koşulları ve yapı yaklaşma mesafeleri hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenecektir. Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nca 17.02.2016 tarihinde onaylanan Balıkesir- Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 7.34 Maddesi doğrultusunda Planlama alanımızın batısında bir İbadet Alanı önerilmiştir. Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında İbadet Alanı olarak önerilen alanda yapılanma koşulları ve yapı yaklaşma mesafeleri hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenecektir. Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında planlama alanımızın güneyinden geçen Kuru Dere Yatağı boyunca Park ve Yeşil Alan önerilmiştir. 9. PLAN NOTLARI: 1. NAZIM İMAR PLANI ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, İVRİNDİ İLÇESİ, GÖKÇEYAZI MAHALLESİ, ADA 238, PARSELLER 79-80-263 VE 265 DE KAYITLI TAŞINMAZLARI KAPSAMAKTADIR. 2. AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONU ALANI, TİCARET ALANI, TİCARET-TURİZM ALANI İLE İBADET ALANINDA YAPILANMA KOŞULLARI 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANINDA BELİRLENECEKTİR. 3. MER İ OTOPARK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 4. DEPREM YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 5. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. 14
Şekil 11. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Krokisi. 15