BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ, YOLÖREN MAHALLESİ, ADA 162, PARSEL 2 İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU TEMMUZ 2017
Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Yolören Mahallesi, Ada 162, Parsel 2 İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu 1
Sayfa İÇİNDEKİLER No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 3 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 2.1 MÜLKİYET DURUMU 6 2.2. KADASTRAL DURUM 6 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ 7 3.1. YAPI ANALİZİ 7 3.2. KORUMAYA İLİŞKİN VERİLER 9 3.3. HALİHAZIR HARİTA DURUMU 9 3.4. JEOLOJİK DURUMU 9 4. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ 10 5. ÜST ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI 11 6. PLANIN GEREKÇESİ 12 7. HÂLİHAZIR (MEVCUT) DURUM 12 8. MER İ PLANLARDAKİ DURUMU 12 9. PLANLAMA KARARLARI 12 10. PLAN NOTLARI 13 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Ege Bölgesi ndeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 5 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 6 6. Planlama Alanı - Koordinatlı Kroki 7 7. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü yakın 7 8. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu 9 9. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Haritası 11 10. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planı 12 11. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı 14 12. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği 15 2
1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler 26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5 km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit: 32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen: 8 km, Erdek: 34,75 km, Marmara: 72.5 km, Bandırma: 60 km)"dir. 3
Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri 10-220 m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. Edremit Ege Bölgesinde, Edremit Körfezi ile Kaz Dağı arasındaki sahaya yerleşmiştir. Kuzey Yarımkürede, Asya Kıtasının en batı ucu olan Baba Burnu ndan 85 km doğuda denizden 6 km içerde olup, 39 derece 35 dakika 30 saniye Kuzey Paraleli, 27 derece 2 dakika 48 saniye Doğu Meridyenlerinin üzerindedir. Batıda Ege Denizi ve Ayvacık ilçesi, kuzeyde Bayramiç ve Yenice ilçeleri, Doğuda Havran ilçesi, güneyde Burhaniye ilçesi ile çevrilidir. Edremit Marmara Bölgesi nin Güney Marmara Bölgesi içinde Balıkesir İline bağlı, yüzölçümü 708 km² dir. Kuzeyinde Kazdağı, Eybek Dağı ve Gürgen Dağı ile çevrilen şehir, İlçenin iskelesi olan Akçay Beldesine 9 km uzaklıktadır. İlçe merkezi deniz seviyesinden 16 m yükseklikte olup, ilçe sınırları içinde en yüksek dağ olan Kazdağı nın Sarıkız Tepesi 1767 m yüksekliktedir. İlçenin iklimi Akdeniz iklimi karakterindedir. Kışlar genellikle ılık ve yağışlı, yazlar sıcak ve kurak geçer. Isı en sıcak aylarda gölgede 30,35 derece, soğuk günlerde 5 dereceyi geçmez. Ortalama sıcaklık + 20 derecedir. Rutubet ortalaması 65 olup, hava basınçları 740-770 arasında değişir. Kaz Dağlarından olan çay ve dereler özellikle yaz aylarında piknik sahası olarak iç turizmin canlanmasında önemli pay sahibidir. Sıcak ve kurak geçen yaz ayları boyunca kuruyan çay ve dereler kış aylarında taşkınlıklara sahne olur. Edremit ilçesinin başlıca çay ve derelerini Edremit Çayı, Zeytinli Çayı, Kızılkeçili Çayı, Mıhlı Çayı, Manastır Çayı, Şahin Deresi, Eybek Deresi teşkil eder. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı - Ege Bölgesi ndeki Konumu. 4
Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü uzak. 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ: Balıkesir Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. Önemli karayolu bağlantıları arasında D200, D565, D573 ve E90 karayolu bağlantılarından söz etmek mümkündür. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir İllerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. 5
Planlama alanı yakın çevre ulaşım bağlantıları açısından incelendiğinde; İzmir- Çanakkale yolunun kuzeyinde konumlanmış olup, taşınmazımızın üzerinde ve çevresinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Planlama alanı Edremit İlçesi Yolören Mahallesinde bulunmakta olup, Edremit ilçe merkezine 5 km, Balıkesir il merkezine uzaklığı yaklaşık 95 km dir. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 2.1. MÜLKİYET DURUMU: Balıkesir İli, Edremit ilçesi, Yolören mahallesi, Kurudere mevkii, pafta 19 K II A, ada 162, parsel 2 de kayıtlı taşınmaz tapuda ÜMİT Eğitim ve Yayıncılık Hizm. Tic. A.Ş. adına kayıtlıdır. 2.2. KADASTRAL DURUM : 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan alan Balıkesir İli, Edremit ilçesi, Yolören mahallesi, Kurudere mevkii, pafta 19 K II A, ada 162, parsel 2 de kayıtlı olup, toplam alan 5.548,63 m² büyüklüğündedir. 6
Şekil 6. Planlama Alanı Koordinatlı Kroki. 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan planlama alanımız çevresinde ve üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Şekil 7. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü yakın. 7
8
3.2. KORUMAYA İLİŞKİN VERİLER: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan taşınmaz üzerinde korunması gerekli tarihi, arkeolojik ya da doğal değer bulunmamaktadır. 3.3. HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/5000 ölçekli Edremit (Balıkesir) İ17-c-15-d pafta nolu halihazır harita 03.10.2007 tarihinde İller Bankası Harita Dairesi Başkanlığı tarafından onaylanmıştır. Şekil 8. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu. 3.4. JEOLOJİK DURUMU: Taşınmazımızın da içinde bulunduğu alan için hazırlanan 1/1000 ölçekli İmar Planına Esas Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 31.03.2016 tarihinde onaylanmıştır. Jeo-Aktif Ltd. Şti. tarafından hazırlanan 1/1000 ölçekli İmar Planına Esas Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu çalışması sonucunda; 9
İnceleme alanı Edremit Fay zonu kuzey kolundan 8,00 km, Edremit Fay zonu batı kolundan ise 5,00 km, yakınından geçtiği, bu veriler projelendirme aşamasında dikkat edilmesi gerektiği belirtilmiştir, Morfolojik, Jeolojik ve Jeoteknik çalışmalar sonucunda inceleme alanında yapılaşmaya uygun olmayan saha olmadığı belirtilmiştir, İnceleme alanının eğimi 0-5 arasında değiştiği belirtilmiştir, İnceleme alanında yer altı suyuna 5,00-7,50 metre arasında rastlanılmış, inceleme alanında yapılan çalışmalar sonunda sıvılaşma potansiyelinin olmayacağı kanaatine varıldığı belirtilmiştir, İnceleme alanı yerleşime Önlemli alan-5.1 (ÖA-5.1) Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma Açısından Sorunlu alanlar sınıfına dâhil edilmiş, bu nedenle yapılacak olan yapılarla ilgili projeler bu konu göz önüne alınarak yapılması gerektiği belirtilmiştir, İnceleme alanının yakınında geçen dere olmadığı, fakat sahanın doğu kısmında geçen yağmurda toplanan suları tahliyesi için kullanılan ark şeklinde kanal mevcut olduğu, bu kanalın ıslah edilerek sürekli çalıştığı kontrol edilmeli ve gerekli tüm mühendislik tedbirleri alınması gerektiği belirtilmiştir, Son yıllarda inceleme alanı ve çevresinde şiddetli yağışlar sonucunda zeminde aşırı su birikmesine ve suların eğim yönünde hareketliliği görülmekte olduğu, bu nedenle projelendirme ve yapım aşamasında gerekli tüm mühendislik tedbirlerinin alınması, çevre ve temel yüzeysel drenaj sistemleri oluşturulması, su baskınları önlenmesi ve drenaj sisteminin devamlı çalışması sürekli kontrol edilmesi gerektiği belirtilmiştir, Kazı sırasında eğime bağlı olarak oluşabilecek şevlerde istinat duvarı mutlaka yapılması, temel kazısı ve yapılaşma esnasında kontrolsüz kazı yapılmaması, yolların ve çevredeki binaların yapılacak kazıdan zarar görmemesi için gereken iksa önlemleri alındıktan sonra bina temel kazıları yapılması gerektiği, bu tür alanlarda gerçekleştirilecek her türlü kazı kontrollü sürdürülmeli ve kazılar uzun süre açıkta bırakılmaması gerektiği belirtilmiştir, İnceleme alanı Bakanlar Kurulunun 18 Nisan 1996 tarih ve 96/8109 sayılı kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri haritasına göre 1. derece deprem bölgesinde yer almakta olup, yapıların projelendirilmesinde Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik esaslarına titizlikle uyulması gerektiği belirtilmiştir. Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 31.03.2016 tarihinde onaylanan İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda İnceleme alanı yerleşime Önlemli alan-5.1 (ÖA-5.1) Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma Açısından Sorunlu alanlar olarak belirlenen yerleşime uygunluk haritası, İmalathane Tesis Alanı yapımına yönelik olarak hazırlanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin planlama çalışması esnasında, plan aynen üzerine aktarılmıştır. 4. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan ada 162, parsel 2 için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve ilgili Kurumların Görüşlerinde; BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın 19.06.2017 tarih ve 12041 sayılı yazısında planın hazırlanmasında herhangi bir sakınca olmadığı belirtilmiştir, 10
Edremit Belediye Başkanlığı Etüt Proje Müdürlüğü nün 22.06.2017 tarih ve E.15720 sayılı yazsında 5216 Sayılı Büyükşehir Kanununun 7/b maddesi doğrultusunda Balıkesir Büyükşehir Belediyesine sunulmasında kurumlarınca herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Ulaşım Planlama Raylı Sistemler Daire Başkanlığı Ulaşım Şube Müdürlüğü nün 05.07.2017 tarih ve 18176 sayılı yazısında, planın hazırlanmasında herhangi bir sakınca olmadığı belirtilmiştir, İl Millî Eğitim Müdürlüğü nün 04.08.2017 tarih ve E.11847688 sayılı yazısında planın hazırlanmasında herhangi bir sakınca olmadığı belirtilmiştir. Şekil 9. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Haritası. 5. ÜST ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 20.08.2014 tarih ve 13549 sayılı Bakanlık Oluru ile onaylanan ve 17.02.2016 tarihinde tadil edilen Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda söz konusu planlama alanı Kentsel Servis Alanı olarak belirlenmiştir. 11
Şekil 10. Planlama Alanı 1/100.000 Çevre Düzeni Planı. 6. PLANIN GEREKÇESİ: Mer i 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında taşınmazımız Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak belirlenmiş olup, taşınmazımızı Özel Eğitim Alanı olarak tadil ederek belirleyebilmek amacıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 7. HÂLİHAZIR (MEVCUT) DURUM: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan planlama alanımız Çanakkale- İzmir Karayolunun kuzeyinde konumlanmış olup, planlama alanı üzerinde ve çevresinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. 8. MER İ PLANLARDAKİ DURUMU: 1/5000 ölçekli 19K pafta nolu Edremit-Yolören Nazım İmar Planı Edremit Belediyesinin 07.06.2011 tarih ve 246 sayılı Meclis Kararı ile onaylanan taşınmazımız bu plana göre Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak belirlenmiştir. 9. PLANLAMA KARARLARI: Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği planlama alanımızın cephe aldığı ve etrafında bulunan tüm yollar aynen korunmuştur. 1/5000 Ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak belirlenen taşınmazımız, hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil edilerek Özel Eğitim Alanı olarak belirlenmiştir. Özel Eğitim Alanı olarak belirlenen alanda yapılanma koşulları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde belirlenecektir. 12
10. PLAN NOTLARI: 1. NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ, YOLÖREN MAHALLESİ, ADA 162, PARSEL 2 DE KAYITLI TAŞINMAZI KAPSAMAKTADIR. 2. ÖZEL EĞİTİM ALANI OLARAK BELİRLENEN ALANDA YAPILANMA KOŞULLARI 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNDE BELİRLENECEKTİR. 3. MER İ OTOPARK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 4. DEPREM YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 5. BALIKESİR ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜNCE 31.03.2016 TARİHİNDE ONAYLANAN İMAR PLANINA ESAS JEOLOJİK/JEOTEKNİK ETÜT RAPORUNDA BELİRTİLEN HÜKÜMLERE UYULACAKTIR. 6. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR 13
Şekil 11. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı. 14
Şekil 12. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği. 15