ÇERKEZKÖY (TEKİRDAĞ) 1214 ADA 10 PARSEL UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU Konum : Uygulama İmar Planı Değişikliğinin gerçekleştiği alan Tekirdağ İli, Çerkezköy İlçesi nde, 1214 Ada 10 Parselde, yatayda 28,026667 ve dikeyde 41,283056 koordinatlarında 1:1000 ölçekli F20-A-21-B-4-A hâlihazır imar paftasında bulunmaktadır. Değişikliğe konu taşınmaz Gazi Mustafakemalpaşa Mahallesi nde yer almaktadır. Genel olarak konumu Çerkezköy Kent Merkezi nin 2,3 km doğusunda yer almaktadır (Şekil1). Şekil 1
Uygulama İmar Planı Koşullarının İrdelenmesi: Düzenleme alanı ve yakın çevresinin yürürlükteki uygulama imar planına göre ; Donatı ve işlev alanları açısından; Düzenleme alanı 698,48 hektarlık alan için, Çerkezköy 4. Etap Revizyon İmar Planı Çalışması kapsamında planlanmış alanda yer almaktadır. 4. Etap planlanama çalışmasının yapıldığı bölge hem doğal hem de yapay eşiklerle Çerkezköy kentsel alanından nispeten ayrılmış durumda olsa da, alanın doğusundan geçen Çerkezköy Saray Devlet Yolu ve bağlantıları ile kuvvetli ulaşım desteğini aldığından gelişmesini sürdürmektedir. Alanda Dere yatakları, enerji nakil hatları ve ormanlık alanlar, bunun dışında taşkın sahaları tarafından sınırları belirlenmiş alanlarda 100 kişi/hektarlık bir nüfus yoğunluğu ile az yoğun gelişme konut alanlarının bulunduğu 5 alt bölge bulunmaktadır (Şekil 2). Bu alanlardan en batıda bulunanı hem sosyal donatı işlevleri açısından en yoğun olanıdır ve tüm alanının ihtiyacını karşılayacak eğitim sağlık ve kamu hizmet alanını üzerinde barındırır. Plan değişikliğine söz konu edilen alan da bu alt bölgede yer almaktadır. Planda 6 adet ilköğretim, 4 adet ortaöğretim, 1 adet yükseköğretim kurumu bulunmaktadır. Anaokulu olarak herhangi bir tanımlama yoktur. Plan değişikliği teklifi ile amaçlanan yeni yapıda sosyal ve kültürel donatı düzenini bozacak herhangi bir öneri getirilmemektedir. Şekil2
Plan tadilatı teklifi, fiilen Çerkezköy ilçesi meskûn alanının doğusunda kalan Gazi Mustafakemalpaşa Mahallesi nde yasal işleyişi bulunan alanda faaliyette olan özel anaokulunun, müktesep hakları korunmak kaydıyla 600 metre doğuda yeniden yer seçmesi talebinden ibarettir (Şekil 3). Bu taleple birlikte halen gelişme konut alanında anaokulunun imar planında olmayışı planlama çalışmalarının donatı hesap çalışmalarını etkilememesi adına imar planında yer alması gerekmektedir. Şekil 3.
Uygulama imar planı değişikli ile birlikte Ayrık Nizam Ön Bahçe mesafesi 5, yan bahçe 3 er olmak üzere 0,15 TAKS ve 0,30 KAKS ve uygulama imar plan notlarındaki tüm hükümleri de içinde barındıran yapı şartları, konut alanından eğitim alanına geçmekle birlikte uygun çekme mesafeleri içinde yörenin yapılaşma koşullarına uygun, mevzuatlardaki taban alanı oranlarına riayet eden bir anaokulu binasını içinde barındıran özel eğitim tesisi alanına ( anaokulu) dönüşecektir. Ulaşım açısından ; 4. Etap Revizyon Nazım İmar Planının ana omurgası doğusundaki çevreyolu ile beslenen ve kentin merkezine bağlantı sağlayan 20 metrelik anayoldur. Bu yol planlama alanına doğu batı doğrultusunda hizmet vermektedir ve alana Karaağaç istikametinden giriş yapan ve doğudaki kırsal alana da hizmet veren bir diğer 20 metrelik anayol ile birleşmektedir. Nazım imar planı değişikliğine konu taşınmazın bulunduğu bölge bu bahsedilen anayoldan hizmet almaktadır. Düzenlemeye konu alanın yakın çevresinde ulaşım açısından ; Batısından 15 metrelik taşıt yolu, Güney, kuzey ve doğusunda hektar başına 100 kişi hesaplanmış az yoğun konut alanı olarak tanımlanmış komşu yapı parselleri Ait olduğu yapı adasının kuzeyinde 15 metrelik taşıt yolu Ait olduğu yapı adasının güneyinde daha önce bahsedilen 20 metrelik taşıt yolu geçmektedir. Bu kuvvetli besleyiciler taşınmazın karşı yapı adasında bulunan sosyal donatı kümesini de besleyecek niteliktedir. Ulaşım açısından taşınmazın özel eğitim tesisi olarak işlevlendirilmesinde sakınca yoktur.
Hukuki Dayanak : Hukuken ve mevzuatta yer alan hükümlere uygunluğu bakımından; 1) İmar planları kentin rasyonel olarak gelişmesini sağlamak amacıyla oluşturulmuş gelişmede katkısı bulunan tüm aktörlerce ( kamu, yerel yönetim, mülk sahipliği, yapı yapıcı, yatırımcı, vatandaş, devlet ) rehber alınan 2 boyutlu belgelerdir. Kentlinin talep ettiği tüm süreli ihtiyaçların karşılanması amacıyla sosyal donatı alanlarını düzenler. Eğitim tesisleri bu donatılardan birisidir. Yukarıda sözü geçen imar planı değişiklik talebinin ana çıkış noktası kentsel alanda kentliye hizmet veren eğitim tesisinin imar planı ana yapısını bozmayan bir alanda yeni bir yapı ile bu hizmetini devam ettirmektir. 2) Fiilen iki anayolun kesiştiği noktada bulunan anaokulu uygulama imar planında az yoğun gelişme konut alanı üzerinde yer almaktadır. Taşınmasını istenilen alan, bu az yoğun gelişme konut alanına hizmet verecek sosyal donatı nüvesi çeperinde yer aldığı için özel anaokulunun bu hizmetlerden kolay yararlanması açısından da bu talep rasyoneldir. Şöyle ki hem ilköğretim, hem ortaöğretim, hem sağlık tesisi, resmi kurum ve ticaret alanının bir arada bulunuşu ve bu alanın altyapısının da imar planı ile sağlandığı düşünülecek olunursa, özel anaokulunun da bu alanda olması hizmetlerin bir arada olması bakımından şehircilik ilkelerine uygundur. 3) Talep, mevcutta teşekkül etmiş bir eğitim hizmetinin yalnızca yer değiştirmesini önerdiği için kentsel alanda eşitlik ilkesini zedeleyici bir öneri sunmamaktadır. 4) Talep edilen alanda teşekkül edecek olan eğitim yapısı, ilgili mimarı ve yapı yapıcılarının verdiği öneme binaen hizmet edeceği kitlenin elzem ihtiyaçlarını en modern yöntemlerle sağlayacağından bu talep aynı zamanda kentlinin alacağı hizmetin de kalitesini en verimli bir biçimde artıracaktır. 5) Fiili olarak bulunduğu alanda işletme maliyetleri ve riskleri göz önünde bulundurulduğunda konut alanında kaldığı sürece eğitim kalitesini artırmağa yönelik teşebbüslerde sınırlamalar olacağından, planında özel eğitim alanı olarak işlenmiş bir alanda risk maliyetlerini azaltmış bir işletmenin vereceği kamu hizmeti de artmış olacaktır. 6) Öneri alan eğitim tesisi yapımına uygun coğrafi koşulları sağlamaktadır. Eğim yok denecek kadar azdır, güneşlenme süresi ve yönü eğitim yapısını yapmağa
uygundur. Parsel büyüklüğü bir anaokulunun faaliyet vermesi için asgari standartları sağlamaktadır. Plan Değişikliği : Çerkezköy Kenti içinde bulunan ve yukarıda detayı ile konumu verilmiş olan alanda yapılan değişikliğin ana kurgusu gelişme konut alanından özel eğitim tesisi alanına anaokulu olarak değiştirmektir. Değişiklik ile birlikte taşınmaz üzerinde konut alanı yapılaşma kriterleri anaokulu alanı yapılaşma kriterlerine dönüşecektir. Sonuç : Yapılan İmar Planı değişiklik çalışması ile 1214 ada 10 parselin özel eğitim tesisi alanı olarak işlenmesi amaçlanmaktadır. Yapılan değişiklik ile taşınmazın yeni yapılaşma koşuılları şehircilik ilkelerine planlama esaslarına ve mevzuatlara uygundur. Mesut Yeşiltepe Ayhan Turan Y. Şehir Plancısı Şehir Plancısı