Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporuna İlişkin Değerlendirme Raporu Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. 10.06.2014
1. Değerlendirme Raporu nun Amacı Sermaye Piyasası Kurulu nun ( SPK ) 22.06.2013 tarihinde Resmi Gazete de yayınlanan Pay Tebliği Seri: VII, No: 128.1 ( Tebliğ ) 29. Madde 4. fıkrası uyarınca, Payların ilk halka arzında fiyat tespit raporunu hazırlayan halka arzda satışa aracılık eden kuruluşun, payların borsada işlem görmeye başlamasından sonraki bir yıl içinde en az iki değerlendirme raporu hazırlaması zorunludur. İki değerlendirme raporunun düzenlenmesi durumunda; ilk raporun payların borsada işlem görmeye başlamasından altı ay sonra yapılması ve ikinci rapor ile ilk rapor arasındaki sürenin asgari olarak dört ay olması ve bu raporlarda halka arz fiyatı ile borsa fiyatı arasındaki farklılıkların nedeni hakkında değerlendirmelerde bulunulması zorunludur. İkiden fazla beşten az değerlendirme raporu düzenlemesi durumunda ise, bu raporlar arasında asgari olarak üç ay bulunması zorunludur. Bu fıkra çerçevesinde hazırlanan raporların KAP ta ortaklığa ilişkin bölümde ve halka arzda satışa aracılık eden yetkili kuruluşun internet sitesinde yayımlanması zorunludur. denilmektedir. Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş. ( Yayla Enerji veya Şirket ) paylarının ilk halka arzında Tebliğ in 29.Madde 1.fıkrası uyarınca Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ( Neta Yatırım ) tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporu 05.11.2013 tarihinde KAP ta yayınlanmıştır. İşbu Değerlendirme Raporu, Fiyat Tespit Raporu nu müteakip Tebliğ in 29.Madde ve 4.fıkrası kapsamında hazırlanmış olup halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içermektedir. Bir yıl içinde iki defa hazırlanmasına karar verilmiş olan raporun birincisidir. İşbu rapor değere ilişkin herhangi bir görüş içermemekte olup, raporda yer alan değerlendirmeler herhangi bir tavsiye niteliği taşımamaktadır. 2. Fiyat Tespit Raporu na ilişkin Varsayımların Gerçekleşme Durumu Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş.`nin 1,00 TL nominal değerli payının satış fiyatına ilişkin olarak 05.11.2013 tarihinde yayınlanan fiyat tespit raporumuzda net aktif değer, indirgenmiş nakit akımları ve piyasa çarpanları yöntemlerine dayanarak bulunan fiyat üzerinden %13,30 oranında halka arz iskontosu uygulanmak suretiyle 4,80 TL halka arz fiyatına ulaşılmıştı. Fiyat tespit raporumuzda şirketin satışlarının 2013 yılında 14.250.000 TL yi bulacağı öngörülmüştü. 2013 yılı için net dönem karı tahmini 1.682.114 TL olarak belirlenmişti. Şirketin 01.03.2014 tarihinde yayınlanan 2013 yılına ilişkin bağımsız denetimden geçmiş mali tablolarına göre 01.01.2013-31.12.2013 döneminde satış hâsılatı 13.281.798 TL olmuştur. Fiyat tespit raporunda öngörülen varsayımlar temelinde değerlendirme yapılabilmesi için şirketin 2013 yılsonu finansal tablolarında yer alan net satış ve net dönem kar (zarar) rakamları aşağıda karşılaştırmalı olarak çıkartılmıştır. 2
Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş.2013 Yılsonu Finansal Verileri Tahmin ve Gerçekleşme Karşılaştırması (TL) 2012 (G) 2013 (T) 2013 (G) Sapma (%) Net Satışlar 11.675.387 14.250.000 13.281.798 (6,79) Net Satış Büyümesi Dönem Net Karı veya Zararı - 22,05 % 13,76 % 597.756 1.682.114 (970.703) ( ) Buna göre 14.250.000 TL olarak öngörülen net satışlar tahmin edilenden % 6,79 oranında düşük olarak 13.281.798 TL seviyesinde gerçekleşmiştir. 2012 yılına göre net satış büyümesi de 2013 yılı tahmini olan %22,05 artış olarak değil, %13,76 oranında artış olarak gerçekleşmiştir. Beklenen satış hasılatının beklentilerin altında kalması ve net dönem satış karı/zararının da beklentilerden önemli oranda sapmasının başlıca sebepleri şöyle açıklanmaktadır: Aralık 2013 de yurtiçi ve yurtdışı piyasalarda meydana gelen siyasi ve ekonomik gelişmeler sonrasında döviz kurlarında ve banka faizlerinde yaşanan artış sonucunda gelir tablosu tahmininde 1.000.000 TL hasılat beklenen Safir Evleri satışları beklenen düzeyde gerçekleşmemiş, 8 adet villadan sadece bir adet villa satılabilmiştir. Aynı nedenlerden dolayı hak edişe bağlanmış inşaat taahhüt işleri sözleşme gelirleri %11,4 oranında artışla 2012 yılındaki 11.6 Milyon TL seviyesinden 13 Milyon TL seviyesine çıkarken, hak edişe bağlanmış inşaat taahhüt işleri sözleşme maliyetleri ise %28,7 oranında artışla 10.7 Milyon TL seviyesinden 13,8 Milyon TL seviyesine yükselmiştir. Böylelikle sözleşme maliyetleri toplam sözleşme gelirlerini aşmış ve 821.588 TL tutarında hak edişe bağlanmış inşaat sözleşmelerinin geliri aşan kısmı doğrudan esas faaliyetlerden diğer giderler kaleminde finansal tablolara yansıtılmıştır. 3. Yatırımlara İlişkin Gelişmeler Şirket, sermaye artırımı yoluyla payların halka arz edilmesi sonucu elde edeceği nakit kaynakla; a) Halka arz gelirinin yaklaşık 2 milyon TL tutarındaki kısmı 35 odalı otel ve günübirlik tesisin inşaat sezonunun durumuna bağlı olarak 2013 yılının sonuna kadar gerçekleştirilecek inşaat harcamalarında kullanılacağını, söz konusu tesislerin yapımının 2013-2014 yıllarında gerçekleştirilerek, 2014 yılının kış sezonunun başında işletmeye alınması amaçlandığını bildirmiştir. Ayrıca diğer 200 odalı 3 otelin devre tatil olarak satışına 2014 yılından itibaren başlanacağını ve 5 yıl içerisinde satışa konu devre tatil dönemlerinin satılması ile söz konusu otel yatırımı için gerekli olan finansmanın öncelikle devre tatil satış gelirlerinden karşılanmak suretiyle veya gerekli olması durumunda diğer finansal imkanlar ve modeller kullanılarak 2014-2015 yıllarında tamamlanmasının hedeflendiğini bildirmiştir. 3
b) Şirket, kış turizmi yanında turizm faaliyetinin tüm yıla çıkarılması amacına yönelik olarak kıyı otelciliği konusunda yapmayı planladığı yatırımın arsa alımı finansmanında kullanabilmek amacıyla, halka arz gelirinin 5-5,5 milyon TL tutarında bölümünü ayırdığını, şirketin Çeşme ilçesi sınırları içerisinde bulunan Aya Yorgi koyunda 4.103 m2 büyüklüğündeki mevcut arazilerinin kıyı turizmi için bir tesis yapımına yeterli olmaması sebebiyle öncelikle komşu arazilerin satın alınması fırsatlarını değerlendireceğini beyan etmiştir. c) Şirket ayrıca, halka arz maliyetlerine bağlı olarak halka arz gelirinden kalacak yaklaşık 4 milyon TL tutarındaki kaynağı ise mevcut kısa vadeli kredilerin geri ödemesinde ve işletme finansmanında kullanacağını duyurmuştur. Gerçekleşmeler konusunda ise; a) Erciyes Kış Sporları ve Turizm merkezinde yapımına başlanmış olup kış sezonu nedeniyle yapımına ara verilen 7.850 m2 lik günübirlik ticari tesisin yapımına Nisan 2014 başı itibariyle devam edilmekte olduğu ve 30.06.2014 itibariyle kaba inşaatın bitirileceği KAP`ta duyurulmuştur. Aynı zamanda aynı projedeki 35 odalı butik otel için inşaat ruhsatı alındığı ve temel kazılarıyla temel atımına başlandığı bildirilerek, 2014 yılı son çeyreğinde başlayacak kış sezonuna yetiştirilmek üzere takvime bağlı ilerlendiği KAP`ta 03.05.2014 tarihli duyuru ile ilan edilmiştir. b) Şirket kıyı otelciliği konusunda yapmayı planladığı yatırım için Çeşme ilçesi sınırları içerisinde bulunan Aya Yorgi koyunda 4.103 m2 büyüklüğündeki mevcut arazilerinin bitişiğindeki 11.061 m2 büyüklüğündeki arsayı 7.200.000 TL bedelle peşin olarak satın aldığını 06.05.2014 tarihinde KAP`ta duyurmuştur. Bu alımla şirketin sahip olduğu arsa büyüklüğü 15.164 m2 ye ulaşmıştır. c) Şirket bir miktar kısa vadeli borçların kapatılmasını gerçekleştirdiğini ise 08.04.2014 tarihli Yönetim Kurulu kararını KAP`ta yayınlayarak beyan etmiştir. 4. Yayla Enerji Pay Fiyatı Performansı Yayla Enerji 4,80 TL fiyattan halka arz olduktan sonra Borsa İstanbul GİP piyasasında işleme başladığı 22.11.2013 tarihinden itibaren ilk üç aylık dönemde dalgalı bir yükseliş hareketi yaşayarak 21.02.2014 tarihinde 9,62 TL fiyat seviyesini görerek %100,4 oranında artış sağlamıştır. Daha sonra bir hafta içerisinde sert bir düşüşle 03.03.2014 tarihinde 5,30 TL seviyesini görmüştür. Daha sonra tekrar sert yükseliş ve düşüşler içerisinde dalgalanarak üç aylık bir dönemi geçiren Yayla Enerji pay fiyatı, 09.06.2014 tarihi itibariyle 7,97 TL seviyesinde bulunmakta olup halka arz fiyatının %66 oranında üzerinde işlem görmektedir. 5. Halka Arz Sonrasında Fiyata Etki Eden Faktörler Halka arz sonrasında Yayla Enerji pay fiyatı incelendiğinde BİST-100 endeksiyle düşük korelasyon içinde hareket ettiği görülmektedir. BİST-100 endeksiyle Betası 0,16 gibi çok düşük bir ilişkiyi ifade etmektedir. Son altı aylık süreçte siyasi gündemde yaşanan çalkantılar ve seçim sürecinde ekonomik ve siyasi istikrara yönelik endişeler nedeniyle düşen Borsa İstanbul endeksine rağmen Yayla Enerji pay fiyatı olumsuz etkilenmemiş ve yükselmiştir. Ancak Şubat ayı ve Mart ayı içerisinde yoğunlaşan enflasyon ve cari açık başta olmak üzere 4
22.11.2013 29.11.2013 06.12.2013 13.12.2013 20.12.2013 27.12.2013 06.01.2014 13.01.2014 20.01.2014 27.01.2014 03.02.2014 10.02.2014 17.02.2014 24.02.2014 04.03.2014 11.03.2014 18.03.2014 25.03.2014 01.04.2014 08.04.2014 15.04.2014 22.04.2014 30.04.2014 08.05.2014 15.05.2014 23.05.2014 30.05.2014 06.06.2014 genel ekonomik değişkenlerde ve küresel piyasalarda likidite koşullarında yaşanan bozulmaların etkisiyle yabancı yatırımcının TL enstrümanlardan çıkarak dövize yönelmesinin yarattığı döviz kuru yükselişleri ile USD kurunun 2,23 TL ve aktif tahvilin faizinin %11 seviyelerine yükselmesinin yanı sıra 28.2.2014 tarihinden itibaren şirketin pay sırasında SPK`nın 26.02.2014 tarih ve 35/2012 sayılı kararına istinaden BİST Yönetim Kurulunun almış olduğu kararla brüt takas uygulamasına geçilmiş olmasının, Yayla Enerji pay fiyatının sert düşüşünde etkili olduğunu düşünüyoruz. Şirketin Mart ayı başında açıklanan 2013 yıl sonu Bağımsız Denetimden geçmiş finansal tablolarının yayınlanmasıyla halka arz fiyat tespit raporu varsayımlarından önemli sapmalar içerdiğinin görülmesinin olumsuzluğuna karşılık, olumlu faktör olarak, Yayla Enerji tarafından yapılan, halka arz gelirinin planlanan yatırımların gerçekleştirilmesine yönelik olarak kullanılmakta olduğuna ilişkin açıklamaların yarattığı etkiler nedeniyle dalgalı bir seyir izlemekte olduğunu düşünüyoruz. Halka arzdan bu yana günlük olarak Yayla Enerji Pay Fiyatının BIST-100 endeksine oranla gösterdiği performans aşağıdaki grafikte görülmektedir. Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş. Günlük Pay Fiyatı ile BIST-100 Endeksi Grafiği Karşılaştırması 85000 80000 75000 70000 65000 60000 55000 Bist-100 Yayla 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 5
Burada yer alan her türlü bilgi, değerlendirme, yorum ve istatistiki şekil ve değerler hazırlandığı tarih itibariyle mevcut piyasa koşulları ve güvenilirliğine inanılan kaynaklardan elde edilerek derlenmiştir. Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından, karşılığında herhangi bir maddi menfaat temin edilmeksizin, genel anlamda bilgi vermek amacıyla hazırlanmış olup, hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan bilgiler yatırımcılar tarafından danışmanlık faaliyeti olarak kabul edilmemeli ve yatırım kararlarına esas olarak alınmamalıdır. Bu bilgiler, belli bir getirinin sağlanmasına yönelik olarak verilmemekte ve bu yönde herhangi bir şekilde taahhüt veya garantimiz bulunmamaktadır. Bu itibarla bu sayfalarda yer alan ve hiç bir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan hususlar hakkında herhangi bir sorumluluğumuz bulunmamaktadır. Gerek bu yayındaki, gerekse bu yayında kullanılan kaynaklardaki hata ve eksikliklerden ve bu yayındaki bilgilerin kullanılması sonucunda yatırımcıların ve/veya ilgili kişilerin uğrayabilecekleri doğrudan ve/veya dolaylı zararlardan, kâr yoksunluğundan manevi zararlardan ve her ne şekil ve surette olursa olsun üçüncü kişilerin uğrayabileceği her türlü zararlardan dolayı Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu tutulamaz. 6