T.C İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ KOMİSYON RAPORLARI İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU Rapor No: 132 Tarih: 16.01.2015 Dosya No: 2014/1496-1987 KONUNUN ÖZÜ: Bakırköy İlçesi, 75 pafta, 292 ada, 224 (eski 151) parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi KOMİSYON İNCELEMESİ:Planlama Müdürlüğünün 09/10/2014 gün ve 2014/9152-7182 sayılı ve Planlama Müdürlüğü nün 08/ 12 /2014 gün ve 2014/10761-8677 sayılı yazısı; Planlama Müdürlüğünün 09/10/2014 gün ve 2014/9152 sayılı yazısında; " İlgi: a) İlgilisinin 18.08.2014 tarih ve 9152 sayılı dilekçe ve eki 1/5000 ölçekli plan teklifi. b) Başkanlığımızın 20.8.2004 gün, S/89-S/90 sayılı Genelgesi ve Başkanlık Oluru. TALEP İlgi (a) dilekçe ve eki ile; İstanbul 2. İdare Mahkemesi' nin 12.03.2013 tarih ve 2011/2145 E., 2013/451 K. sayılı kararı ile "...davaya konu 10.02.2005 onanlı Bakırköy İlçesi, Florya - Yeşilköy ve yakın çevresine ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile davaya konu Hazine parselleri yönünden getirilen fonksiyonların, kamu kurumlarının görüşleri alınmadan, gerekçelendirilmeden, yeterli analiz ve sentez yapılmadan, plan genelinde gerekli donatı miktarının hesaplanmasına yönelik standartlar dikkate alınmadan oluşturulduğu, Hazinenin büyük zarara uğratıldığı, daha sonra yapılan plan kısmi plan tadilatı ile de bu durumun değiştirilmediği anlaşıldığından, anılan imar planın davaya konu Hazine parsellerine ilişkin kısımlarında ve bu plana askı süresi içerisinde yapılan itirazın anılan hususlar değerlendirilmeden salt yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırması gerekçe gösterilerek reddine ilişkin 13.07.2005 tarih ve 1605 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi kararında hukuka uyarlık bulunmadığı..." gerekçe gösterilerek 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan kararları iptal edilen eski 151 sayılı parselin ifrazından oluşan Bakırköy ilçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parselin Az Yoğunlukta (200 ki/ha) "Konut Alanı" na alınmasına ilişkin hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifinin 3194 ve 5216 sayılı yasaya göre gereğinin yapılması talep edilmektedir. MÜLKİYET Dosyasında yapılan incelemede; teklife konu 292 ada, 224 sayılı parselin, eski 151 parselin ifrazından oluştuğu, 10.932,56 m² yüzölçümünde, hisseli şahıs ve şirket mülkiyetinde olduğu, daha önceden Maliye Hazinesi mülkiyetinde iken 28.05.2013 tarihinde Bakırköy Belediyesi mülkiyetine geçtiği ve bundan sonra 22.08.2013 tarihinde edinildiği görülmektedir. PLANLARDAKİ DURUMU Bakırköy İlçesi, Şenlik Mahallesi, 292 ada, 224 sayılı parsel; 10.02.2005 onanlı 1/5000 ölçekli Florya-Yeşilköy ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planında Az Yoğunlukta (200 ki/ha) "Konut Alanı" nda, 17.07.2006 onanlı 1/1000 ölçekli Bakırköy Florya Uygulama İmar Planında A-2 (Ayrık Nizam 2 Kat) yapılanma koşulunda "Konut Alanı" nda kalmakta iken; İstanbul 2. İdare Mahkemesinin 12.03.2013 tarih ve 2011/2145 E., 2013/451 K. sayılı kararı ile söz konusu parselin 1/5000 ölçekli plan kararları iptal edilmiştir. İLGİLİ KURUM GÖRÜŞLERİ Teklife ilişkin işlem dosyasında; Ulaşım Planlama Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ve Kamulaştırma Müdürlüğü' nün görüşü bulunmakta olup, bu görüşler aşağıda belirtildiği şekildedir; Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nün 30.06.2014 tarih ve 1056-129001 sayılı yazısında; Planlama alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritaları" nda, "UA (Uygun Alanlar)" lejantlı sınırlar içerisinde kalmaktadır. Planlama alanının yakın çevresinde Mikrobölgeleme Projesi kapsamında yapılan mekanik sondaj çalışmalarında, Bakırköy üyesine ait kireçtaşı kil arabantlı birimleri geçilmiştir. Bu alanlar, her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu gibi yerlerde gerekli önlemler alınmalı ve uygun iksa projeleri hazırlanmalıdır. Sonuç olarak, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda, zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda, teknik müdahalelerin yapılması; yerli uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında, bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5.000 ölçekli - N. İ. Plan tadilatı, jeolojik bakımdan uygun görülmektedir. denilmektedir. 1
Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün 14.08.2014 tarih ve 816000-2445 sayılı yazı eki komisyon kararında; Bakırköy İlçesi, şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 parselin 1/5000 ölçekli planının İstanbul 2. İdare Mahkemesi' nin 2011/2145 E., 2013/451 K. sayılı ve 12.03.2013 tarihli kararı ile iptal edildiği belirtilerek, söz konusu parselin 10.02.2005 onanlı Bakırköy İlçesi Florya-Yeşilköy ve Yakın Çevresine ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında olduğu gibi Az Yoğunluklu (200 ki/ha) "Yerleşik Konut Alanı" na alınması ile ilgili olarak hazırlanan 1/5000 ölçekli plan tadilat teklifi; Yollara gerekli terklerin bedelsiz yapılması, 1/1000 ölçekli plan yapım aşamasında; - 07.06.2012 tarih ve UP2012-21/25 sayılı Ulaşım Daire Başkanlığı Plan Değişikliği İnceleme Komisyon Kararı gereği; karayolu ulaşım sistemi bütününde araç ve yaya sirkülasyonu ile güvenliğinin sağlanması amacıyla, güvenli araç görüş mesafesi ile taşıt boyutları ve minimum dönüş yarıçapları göz önüne alınarak, ada kenarlarının kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren minimum 3 metre çekilerek imar istikametinin bilgi paftasında gösterildiği şekilde kırılarak, - Konut alanlarında binaya ait her bağımsız bölüm için bina içinde ya da parselinde otopark yeri tesis etmek esastır. Bu esasa göre her bir bağımsız bölüm için; Brüt alanı 75 m²' ye kadar olan dairelerden en az 1 adet otopark Brüt alanı 75 m² - 150 m² arasında olan dairelerde en az 2 adet otopark Brüt alanı 150 m² ve üstü dairelerde en az 3 adet otopark yeri ayrılması gerekmektedir. şeklinde plan notu eklenerek Ulaşım Planlama Müdürlüğü' nden görüş alınması hususlarının yerine getirilmesi şartıyla bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmaktadır." denilmektedir. Kamulaştırma Müdürlüğü nün 10.07.2014 tarih ve 668073-6734 sayılı yazısında; "Konu incelenmiş olup, adı geçen taşınmaza ait Müdürlüğümüzde herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılması hususunda da alınmış bir Encümen Kararına rastlanmamıştır." denilmektedir. DEĞERLENDİRME İlgi (a) dilekçe ve eki ile; İstanbul 2. İdare Mahkemesi' nin 12.03.2013 tarih ve 2011/2145 E., 2013/451 K. sayılı kararı ile plan kararları iptal edilen eski 151 sayılı parselin ifrazından oluşan Bakırköy ilçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parsel Az Yoğunlukta (200 ki/ha) "Konut Alanı" olarak planlanmış olup 1/5000 ölçekli teklif plan paftasına; Bakırköy İlçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parsele ait münferit Nazım İmar Planı Plan Notları: 1. Tasdik sınırı içindeki alan; İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parsel sınırıdır. 2. Tasdik sınırı içindeki alan; az yoğunluk 200 ki/ha Yerleşik Konut Alanıdır. 3. Açıklanmayan hususlarda 10.02.2005 tasdik tarihli Florya-Yeşilköy ve Yakın Çevresi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı hükümleri geçerlidir. 4. Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parselde 17.07.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Florya Uygulama İmar Planı hükümleri geçerli olup bu plana göre uygulama yapılacaktır. 5. Kamu eline geçmesi gereken alanlar bedelsiz terk edilip, kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 6. Uygulama aşamasında parsel bazında yapılacak ayrıntılı zemin etüd raporunda belirtilen öneri ve önlemlere uyulacaktır. 7. Uygulama aşamasında ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınacaktır. 8. Bu plan plan notları ve raporu ile birlikte bir bütündür." şeklinde plan notları eklenmiştir. İlgi (a) dilekçe eki 1/5000 ölçekli plan teklifine ilişkin Ulaşım Planlama ve Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nün şartlı uygun, Kamulaştırma Müdürlüğü' nün ise "... adı geçen taşınmaza ait Müdürlüğümüzde herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılması hususunda da alınmış bir Encümen Kararına rastlanmamıştır." kurum görüşleri bulunmaktadır. Dosyasında yapılan incelemede; İstanbul 2. İdare Mahkemesi' nin 12.03.2013 tarih ve 2011/2145 E., 2013/451 K. sayılı kararı ile "...davaya konu 10.02.2005 onanlı Bakırköy İlçesi, Florya - Yeşilköy ve yakın çevresine ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile davaya konu Hazine parselleri yönünden getirilen fonksiyonların, kamu kurumlarının görüşleri alınmadan, gerekçelendirilmeden, yeterli analiz ve sentez yapılmadan, plan genelinde gerekli donatı miktarının hesaplanmasına yönelik standartlar dikkate alınmadan oluşturulduğu, Hazinenin büyük zarara uğratıldığı, daha sonra yapılan plan kısmi plan tadilatı ile de bu durumun değiştirilmediği anlaşıldığından, anılan imar planın davaya konu Hazine parsellerine ilişkin kısımlarında ve bu plana askı süresi içerisinde yapılan itirazın anılan hususlar değerlendirilmeden salt yapı 2
ve nüfus yoğunluğunu arttırması gerekçe gösterilerek reddine ilişkin 13.07.2005 tarih ve 1605 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi kararında hukuka uyarlık bulunmadığı..." gerekçe gösterilerek 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan kararları iptal edilen 292 ada, 151 sayılı parsele ilişkin yeni plan yapılması için 12.06.2013 tarih ve 2013/7425-112243 sayılı Başkanlık Oluru alınmış olup, temyiz aşamasının devam ettiği süreçte ilgilisi tarafından kök parsel olan eski 151 sayılı parselin ifrazından oluşan Bakırköy ilçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parsele ilişkin ilgi (a) dilekçe eki 1/5000 ölçekli plan teklifi ile 10.02.2005 tasdik tarihli Florya-Yeşilköy ve Yakın Çevresi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planındaki fonksiyon ve yapılanma koşullarının önerildiği ve mahkeme kararı doğrultusunda hazırlandığı görülmektedir. " denilerek İlgi (a) dilekçe eki 1/5000 ölçekli plan teklifi ve ekleri yazımız ekinde olup, konunun, ilgi (b) Genelge ve Başkanlık Oluru, yürürlükteki yasalar ve yönetmelik ile 5216 sayılı yasanın 7-b. maddesine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. KONUNUN ÖZÜ: Bakırköy İlçesi, 75 pafta, 292 ada, 224 (eski 151) parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü nün 08/ 12 /2014 gün ve 2014/10761-8677 sayılı yazısında; İlgi: a) İlgilisinin 18.08.2014 tarih ve 9152 sayılı dilekçe ve eki 1/5000 ölçekli plan teklifi. b) Başkanlık Makamına 09.10.2014 tarih ve 2014/9152 sayılı yazımız. c) İlgilisinin 01.10.2014 tarih ve 10761 sayılı dilekçesi ve eki. d) Başkanlığımızın 20.8.2004 gün, S/89-S/90 sayılı Genelgesi ve Başkanlık Oluru. TALEP: İlgi (a) dilekçe ve eki ile; İstanbul 2. İdare Mahkemesi' nin 12.03.2013 tarih ve 2011/2145 E., 2013/451 K. sayılı kararı ile "...davaya konu 10.02.2005 onanlı Bakırköy İlçesi, Florya - Yeşilköy ve yakın çevresine ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile davaya konu Hazine parselleri yönünden getirilen fonksiyonların, kamu kurumlarının görüşleri alınmadan, gerekçelendirilmeden, yeterli analiz ve sentez yapılmadan, plan genelinde gerekli donatı miktarının hesaplanmasına yönelik standartlar dikkate alınmadan oluşturulduğu, Hazinenin büyük zarara uğratıldığı, daha sonra yapılan plan kısmi plan tadilatı ile de bu durumun değiştirilmediği anlaşıldığından, anılan imar planın davaya konu Hazine parsellerine ilişkin kısımlarında ve bu plana askı süresi içerisinde yapılan itirazın anılan hususlar değerlendirilmeden salt yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırması gerekçe gösterilerek reddine ilişkin 13.07.2005 tarih ve 1605 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi kararında hukuka uyarlık bulunmadığı..." gerekçe gösterilerek 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan kararları iptal edilen eski 151 sayılı parselin ifrazından oluşan Bakırköy ilçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parselin Az Yoğunlukta (200 ki/ha) "Konut Alanı" na alınmasına ilişkin hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifinin 3194 ve 5216 sayılı yasaya göre gereğinin yapılması talep edilmiş olup, konu ilgi (b) yazımız ile karara bağlanmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiştir. Daha sonra ilgilisinin ilgi (c) dilekçesi ve eki ile; Bakırköy ilçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parsele ilişkin hazırlanan 1/5000 ölçekli plan değişikliği teklifi plan notlarının 4. maddesinde yer alan "Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parselde 17.07.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Florya Uygulama İmar Planı hükümleri geçerli olup bu plana göre uygulama yapılacaktır." ibaresinin "Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parselde mer'i 1/1000 ölçekli Florya Uygulama İmar Planı hükümleri geçerli olup bu plana göre uygulama yapılacaktır." şeklinde değiştirilmesi talep edilmektedir. MÜLKİYET: Dosyasında yapılan incelemede; teklife konu 292 ada, 224 sayılı parselin, eski 151 parselin ifrazından oluştuğu, 10.932,56 m² yüzölçümünde, hisseli şahıs ve şirket mülkiyetinde olduğu, daha önceden Maliye Hazinesi mülkiyetinde iken 28.05.2013 tarihinde Bakırköy Belediyesi mülkiyetine geçtiği ve bundan sonra 22.08.2013 tarihinde edinildiği görülmektedir. PLANLARDAKİ DURUMU: Bakırköy İlçesi, Şenlik Mahallesi, 292 ada, 224 sayılı parsel; 10.02.2005 onanlı 1/5000 ölçekli Florya-Yeşilköy ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planında Az Yoğunlukta (200 ki/ha) "Konut Alanı" nda, 17.07.2006 onanlı 1/1000 ölçekli Bakırköy Florya Uygulama İmar Planında ve 28.11.2012 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatında A-2 (Ayrık Nizam 2 Kat) yapılanma koşulunda "Konut Alanı" nda kalmakta iken; İstanbul 2. İdare Mahkemesinin 12.03.2013 tarih ve 2011/2145 E., 2013/451 K. sayılı kararı ile söz konusu parselin 1/5000 ölçekli plan kararları iptal edilmiştir. İLGİLİ KURUM GÖRÜŞLERİ: İlgi (a) dilekçe eki teklife ilişkin işlem dosyasında; Ulaşım Planlama Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ve Kamulaştırma Müdürlüğü' nün görüşü bulunmakta olup, bu görüşler aşağıda belirtildiği şekildedir; Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nün 30.06.2014 tarih ve 1056-129001 sayılı yazısında; 3
Planlama alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritaları" nda, "UA (Uygun Alanlar)" lejantlı sınırlar içerisinde kalmaktadır. Planlama alanının yakın çevresinde Mikrobölgeleme Projesi kapsamında yapılan mekanik sondaj çalışmalarında, Bakırköy üyesine ait kireçtaşı kil arabantlı birimleri geçilmiştir. Bu alanlar, her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu gibi yerlerde gerekli önlemler alınmalı ve uygun iksa projeleri hazırlanmalıdır. Sonuç olarak, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda, zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda, teknik müdahalelerin yapılması; yerli uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında, bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5.000 ölçekli - N. İ. Plan tadilatı, jeolojik bakımdan uygun görülmektedir. denilmektedir. Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün 14.08.2014 tarih ve 816000-2445 sayılı yazı eki komisyon kararında; Bakırköy İlçesi, şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 parselin 1/5000 ölçekli planının İstanbul 2. İdare Mahkemesi' nin 2011/2145 E., 2013/451 K. sayılı ve 12.03.2013 tarihli kararı ile iptal edildiği belirtilerek, söz konusu parselin 10.02.2005 onanlı Bakırköy İlçesi Florya-Yeşilköy ve Yakın Çevresine ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında olduğu gibi Az Yoğunluklu (200 ki/ha) "Yerleşik Konut Alanı" na alınması ile ilgili olarak hazırlanan 1/5000 ölçekli plan tadilat teklifi; Yollara gerekli terklerin bedelsiz yapılması, 1/1000 ölçekli plan yapım aşamasında; - 07.06.2012 tarih ve UP2012-21/25 sayılı Ulaşım Daire Başkanlığı Plan Değişikliği İnceleme Komisyon Kararı gereği; karayolu ulaşım sistemi bütününde araç ve yaya sirkülasyonu ile güvenliğinin sağlanması amacıyla, güvenli araç görüş mesafesi ile taşıt boyutları ve minimum dönüş yarıçapları göz önüne alınarak, ada kenarlarının kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren minimum 3 metre çekilerek imar istikametinin bilgi paftasında gösterildiği şekilde kırılarak, - Konut alanlarında binaya ait her bağımsız bölüm için bina içinde ya da parselinde otopark yeri tesis etmek esastır. Bu esasa göre her bir bağımsız bölüm için; Brüt alanı 75 m²' ye kadar olan dairelerden en az 1 adet otopark Brüt alanı 75 m² - 150 m² arasında olan dairelerde en az 2 adet otopark Brüt alanı 150 m² ve üstü dairelerde en az 3 adet otopark yeri ayrılması gerekmektedir. şeklinde plan notu eklenerek Ulaşım Planlama Müdürlüğü' nden görüş alınması hususlarının yerine getirilmesi şartıyla bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmaktadır." denilmektedir. Kamulaştırma Müdürlüğü nün 10.07.2014 tarih ve 668073-6734 sayılı yazısında; "Konu incelenmiş olup, adı geçen taşınmaza ait Müdürlüğümüzde herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılması hususunda da alınmış bir Encümen Kararına rastlanmamıştır." denilmektedir. DEĞERLENDİRME: İlgi (a) dilekçe ve eki ile; İstanbul 2. İdare Mahkemesi' nin 12.03.2013 tarih ve 2011/2145 E., 2013/451 K. sayılı kararı ile plan kararları iptal edilen eski 151 sayılı parselin ifrazından oluşan Bakırköy ilçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parsel Az Yoğunlukta (200 ki/ha) "Konut Alanı" olarak planlanmış olup 1/5000 ölçekli teklif plan paftasına; "Bakırköy İlçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parsele ait münferit Nazım İmar Planı" şeklinde plan adı oluşturulduğu ve " 1. Tasdik sınırı içindeki alan; İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parsel sınırıdır. 2. Tasdik sınırı içindeki alan; az yoğunluk 200 ki/ha Yerleşik Konut Alanıdır. 3. Açıklanmayan hususlarda 10.02.2005 tasdik tarihli Florya-Yeşilköy ve Yakın Çevresi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı hükümleri geçerlidir. 4. Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parselde 17.07.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Florya Uygulama İmar Planı hükümleri geçerli olup bu plana göre uygulama yapılacaktır. 5. Kamu eline geçmesi gereken alanlar bedelsiz terk edilip, kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 6. Uygulama aşamasında parsel bazında yapılacak ayrıntılı zemin etüd raporunda belirtilen öneri ve önlemlere uyulacaktır. 7. Uygulama aşamasında ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınacaktır. 8. Bu plan plan notları ve raporu ile birlikte bir bütündür." şeklinde plan notları eklenmiş olup, ilgi (c) dilekçe ve eki 1/5000 ölçekli teklif ile ilgi (a) dilekçe ekinde yer alan 1/5000 ölçekli teklif planda yer alan 4. nolu plan notu iptal edilerek "Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parselde mer'i 1/1000 ölçekli 4
Florya Uygulama İmar Planı hükümleri geçerli olup bu plana göre uygulama yapılacaktır." şeklinde plan notunun eklendiği görülmektedir. İlgi (a) dilekçe eki 1/5000 ölçekli plan teklifine ilişkin Ulaşım Planlama ve Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nün şartlı uygun, Kamulaştırma Müdürlüğü' nün ise "... adı geçen taşınmaza ait Müdürlüğümüzde herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılması hususunda da alınmış bir Encümen Kararına rastlanmamıştır." kurum görüşleri bulunmaktadır. Dosyasında yapılan incelemede; İstanbul 2. İdare Mahkemesi' nin 12.03.2013 tarih ve 2011/2145 E., 2013/451 K. sayılı kararı ile "...davaya konu 10.02.2005 onanlı Bakırköy İlçesi, Florya - Yeşilköy ve yakın çevresine ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile davaya konu Hazine parselleri yönünden getirilen fonksiyonların, kamu kurumlarının görüşleri alınmadan, gerekçelendirilmeden, yeterli analiz ve sentez yapılmadan, plan genelinde gerekli donatı miktarının hesaplanmasına yönelik standartlar dikkate alınmadan oluşturulduğu, Hazinenin büyük zarara uğratıldığı, daha sonra yapılan plan kısmi plan tadilatı ile de bu durumun değiştirilmediği anlaşıldığından, anılan imar planın davaya konu Hazine parsellerine ilişkin kısımlarında ve bu plana askı süresi içerisinde yapılan itirazın anılan hususlar değerlendirilmeden salt yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırması gerekçe gösterilerek reddine ilişkin 13.07.2005 tarih ve 1605 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi kararında hukuka uyarlık bulunmadığı..." gerekçe gösterilerek 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan kararları iptal edilen 292 ada, 151 sayılı parsele ilişkin yeni plan yapılması için 12.06.2013 tarih ve 2013/7425-112243 sayılı Başkanlık Oluru alınmış olup, temyiz aşamasının devam ettiği süreçte ilgilisi tarafından kök parsel olan eski 151 sayılı parselin ifrazından oluşan Bakırköy ilçesi, Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parsele ilişkin ilgi (a) ve ilgi (c) dilekçe eki 1/5000 ölçekli plan teklifi ile 10.02.2005 tasdik tarihli Florya-Yeşilköy ve Yakın Çevresi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planındaki fonksiyon ve yapılanma koşullarının önerildiği ve mahkeme kararı doğrultusunda hazırlandığı görülmektedir. Ancak; ilgi (c) dilekçe ekinde yer alan teklif plan notlarının 4. no' lu maddesinin "Şenlik Mahallesi, 75 pafta, 292 ada, 224 sayılı parselde mer'i 1/1000 ölçekli Florya Uygulama İmar Planı hükümleri geçerli olup bu plana göre uygulama yapılacaktır." şeklinde değiştirilen plan notunda bahsedilen mer' i plan 28.11.2012 onanlı 1/1000 ölçekli plan notu tadilatı olup, söz konusu plan notu tadilatında; "A-2 simgesi bulunan yapı adalarında inşaat nizamı ayrık olup H=2 Kat, TAKS=0.25' dir. Bina derinliği 20 m.' yi geçemez." şeklinde hüküm yer almaktadır. Dolayısıyla, söz konusu öneri not ile; ilgi (a) dilekçe eki teklifin 4 no' lu plan notu ile atıfta bulunan 17.07.2006 onanlı 1/1000 ölçekli plandaki H:6.50 m ibaresinin H=2 Kat şeklinde değiştirilmek istendiği görülmektedir. Denilerek. İlgilisinin ilgi (c) dilekçesi ve eki yazımız ekinde olup, söz konusu teklifin ilgi (b) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifi ile birleştirilerek, değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Bakırköy ilçesi, 75 pafta, 292 ada, 224 (eski 151) parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım imar Planı tadilatı teklifi incelenmiş olup İstanbul 2. İdare Mahkemesinin 2013/451K sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli planı iptal edilerek plansız hale gelmiş olan 292 ada, 221,222,225,219,220,223,224,80 parsellerin tamamı için Planlama Müdürlüğü tarafından bütüncül plan hazırlanması gerektiği görüldüğünden müdürlüğüne iadesi komisyonumuzca uyun görülmüştür. Meclisimizin onayına arz olunur. Hadi DİLER Timur SOYSAL Oktay BİRİNCİ İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör Komisyonu Başkanı Maliki Ejder BATUR Serhan KURAL M. Sedat ÖZKAN Cemal ŞERİFOĞLU Esin HACIALİOĞLU Dila Damla ÖNER 5
T.C İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ KOMİSYON RAPORLARI İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU Rapor No: 133 Tarih: 16.01.2015 Dosya No: 2014/1965 KONUNUN ÖZÜ: Kartal, 4485 ada, 38,164,165,183,191,193,305 parsellere ilişkin UİP-5894 Plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli U.İ P. tadilatı. KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü nün 08/ 12 /2014 gün ve 2014-11061 sayılı yazısında; İLGİ: a) 10.10.2014 tarih, 19976 sayılı Kartal Belediye Başkanlığı, Plan ve Proje Müdürlüğü nün yazısı ve ekleri İlçe Belediye Meclisi nin 01.10.2014 tarih, 2014/207 sayılı kararı ile1/1000 ölçekli teklif plan paftaları. b) 20.08.2004 tarih, S/89 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı nın genelgesi ve 20.08.2004 tarih S/90 sayılı Başkanlık Oluru. TALEP: 19.04.2013 tt'li 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planının G22A09C3A- G22A09C4B rumuzlu plan paftası üzerine hazırlanan Kartal İlçesi, Soğanlık Mahallesi, 4485 ada, 38, 164,165, 183, 191, 193, 305 parsellere ilişkin UİP-5894 Plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi 01.10.2014 tarih, 2014/207 Kartal Belediye Meclis Kararı uygun görülerek 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri uyarınca gereğinin yapılması talebiyle ilgi (a) yazı ekinde Başkanlığımıza iletilmiştir. MÜLKİYET: İlgi (a) yazı eki teklif plan değişikliği dosyasında tarafımıza iletilmiş mülkiyete ilişkin herhangi bir belge bulunmamakta olup, Başkanlığımız Tapu Sorgulama Sistemi üzerinde yapılan incelemede; Kartal- Soğanlık, 4485 ada, 38 parselin 2304 m² yüzölçümlü, Adel Kalemcilik Ticaret ve A. Ş. mülkiyetinde olduğu ve 12.08.2014 tarihinde edinildiği, 4485 ada 164 parselin, 2057 m² yüzölçümlü, Adel Kalemcilik Ticaret ve A. Ş. mülkiyetinde olduğu ve 27.12.1996 tarihinde edinildiği, 4485 ada 165 parselin, 2086 m² yüzölçümlü, Adel Kalemcilik Ticaret ve A. Ş. mülkiyetinde olduğu ve 27.12.1996 tarihinde edinildiği, 4485 ada 183 parselin, 29794 m² yüzölçümlü, Anadolu Motor Üretim ve Pazarlama A. Ş. mülkiyetinde olduğu ve 09.12.2002 tarihinde edinildiği, 4485 ada 191 parselin, 7320m² yüzölçümlü, Anadolu Motor Üretim ve Pazarlama A. Ş. mülkiyetinde olduğu ve 09.12.2002 tarihinde edinildiği, 4485 ada 193 parselin, 9483m² yüzölçümlü, Anadolu Motor Üretim ve Pazarlama A. Ş. mülkiyetinde olduğu ve 09.12.2002 tarihinde edinildiği, 4485 ada 305 parselin, 7808,20m² yüzölçümlü, Anadolu Motor Üretim ve Pazarlama A. Ş. mülkiyetinde olduğu ve 06.10.2005 tarihinde edinildiği görülmüştür. MEVCUT DURUM: Başkanlığımız sorgulama sisteminde bulunan 2011 tarihli uydu görüntüsünde yapılan incelemede; bahse konu parsellerin çoğunlukla yapılaşmış olduğu görülmüştür. PLANLARDAKİ DURUM: Söz konusu parsellere ilişkin meri 1/5000 ölçekli plan yönünden yapılan incelemede; Kartal- Soğanlık, 4485 ada, 38-164-165 parseller, 04.07.2007 t.t.li 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında kısmen TK2 rumuzlu 700 k/ha yoğunlukta (Brüt yoğunluk E:2) Ticaret+ Konut Alanında, kısmen Dere Koruma Kuşağında, kısmen de 18 m'lik Yol Alanında, Kartal- Soğanlık, 4485 ada, 183-191 parseller, 04.07.2007 t.t.li 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında kısmen TK2 rumuzlu 700 k/ha yoğunlukta (Brüt yoğunluk E:2) Ticaret+ Konut Alanında, kısmen Dere Koruma Kuşağında, Kartal- Soğanlık, 4485 ada, 193 parsel 04.07.2007 t.t.li 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında TK2 rumuzlu 700 k/ha yoğunlukta (Brüt yoğunluk E:2) Ticaret+ Konut Alanında, Kartal- Soğanlık, 4485 ada, 305 parsel ise 04.07.2007 t.t.li 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında kısmen TK2 rumuzlu 700 k/ha yoğunlukta (Brüt yoğunluk E:2) Ticaret+ Konut Alanında, kısmen Kapalı ve Açık Semt Spor Alanları, kısmen de 21 m'lik Yol Alanında kalmakta iken, 6
12.04.2013 tt'li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile bahse konu parsellerin Dere Koruma Kuşağında kalan kısımlarının TK2 rumuzlu 700 k/ha yoğunlukta (Brüt yoğunluk E:2) Ticaret+ Konut Alanına alındığı, Ayrıca 4485 ada 305 parsel sayılı taşınmazın 04.07.2007 t.t.li 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında Kapalı ve Açık Semt Spor Alanlarında kalan kısmının bir kısmının ise 19.05.2012 tt'li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile Eğitim Tesisleri Alanına alındığı, Söz konusu parsellere ilişkin meri 1/1000 ölçekli plan yönünden yapılan incelemede; Bahse konu taşınmazların bulunduğu bölgede 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planının meriyette olduğu, ancak farklı tarih ve sayılı mahkemelerden 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planına açılmış davalar neticesinde alınmış iptal kararları nedeniyle, ilgi (a) yazı eki teklif plan değişikliğine konu 4485 ada, 38, 164, 165, 183, 191, 193, 305 parsellerin 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planının onama sınırı dışında bırakıldığı, bahse konu 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli bölge planı ilçe belediyesinde 21.05.2013-21.06.2013 tarihleri arasında askıda iken 4485 ada, 38, 164,165, 183, 191, 193, 305 parsellerin ilgililerince itirazda bulunulduğu, Kartal Belediye Meclisinin 10.01.2014 gün,2014/12 sayılı kararı ile uygun görülen itiraza ilişkin 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifinin Başkanlığımız Şehir Planlama Müdürlüğüne iletildiği ve anılan itirazın Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.05.2014 tarih, 2014/553 sayılı kararı ile;. İlgili kurumlardan görüş alınarak 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi hazırlanması için ilçesine iadesi uygun görülmüştür. şeklinde karara bağlanarak Başkanlığımız Şehir Planlama Müdürlüğünce Kartal Belediye Başkanlığına iade edildiği görülmüştür. Ayrıca yukarıda bahsedilen gerekçelerden ötürü ilgi (a) yazı eki teklif plan değişikliğine konu 4485 ada, 38, 164, 165, 183, 191, 193, 305 parseller her ne kadar 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planının onama sınırının dışında bırakılması nedeniyle 1/1000 ölçek yönünden plansız durumda oldukları düşünülse de, söz konusu bölge planından önce meriyette olan 19.09.2006 t.t.li 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Güneyi Uygulama İmar Planının gerek söz konusu taşınmazlar yönünden, gerekse bölge planının tamamı yönünden herhangi bir yürütmeyi durdurma yada iptal kararı olmaması, bir diğer taraftan bu planın anılan parsellere takabül eden kısmındaki plan fonksiyonlarının 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planına aykırı nitelik teşkil etmemesi nedeniyle söz konusu taşınmazlar açısından 19.09.2006 t.t.li 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Güneyi Uygulama İmar Planının meriyette olduğu görülmektedir. İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (a) yazı eki İlçe Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünün 01.09.2014 tarih, 16272 sayılı Başkanlık Makamına yazısında; -4485 ada, 305 parsel, çoğunlukla 5/A/3, 0.20-0.40/2 yapılanma koşulunda Konut+Ticaret Alanına ve kısmen de Açık ve Kapalı Spor Tesisleri Alanına alınmış olup,305 parselin doğusundan gelen 10 m. genişliğindeki İmar Yolu, 4485 ada, 28 parselin doğusundaki 10m. genişliğindeki imar yolu ile birleştirilerek süreklilik sağlanmıştır. -4485 ada,183 parselin güneydoğu ucundaki 10m. genişliğindeki imar yolunun sürekliliği sağlanmış, yolun güneyinde kalan alan, Park ve Orta Öğretim Tesisleri Alanına alınmış, parselin kuzeyinde kalan büyük alanı da 5/A/3, 0.20-0.40/2.00 yapılanma koşulunda Konut+Ticaret alanına alınmıştır. -4485 ada, 38, 164,165, 191, 193 parsellerde 5/A/3, 0.20-0.40/2.00 yapılanma koşulunda Konut+Ticaret alanına alınmıştır. denilmekte, 19.09.2014 tarih, 212 sayılı İlçe İmar Komisyonu raporunda; İtiraza ilişkin parsellere ait yerde 1/5000 ölçekli N.İ.Planı farklı mahkemelerde değişik tarih sayılar ile davalar açılmış plan iptali yapılmış temyiz başvuruları sonucu Danıştay 6. Dairesi nin 25.04.2012 günlü muhtelif kararların iptali bozulmuş olduğu kesinleşmiş. Konu ile ilgili Hukuk İşleri müdürlüğünden görüş istenmiş üst ölçekli plan kararlarının 1/1000 ölçekli U.İ.Planına işlenmesi görüşü ile 1/5000 ölçekli Kartal G.R.U.İ.Planı ile uyumlu olarak hazırlanan 1/1000 ölçekli U.İ.Planı incelenmiş olup, komisyonumuzca uygun görülmüştür. denilmekte, 01.10.2014 tarih, 2014/207 sayılı Kartal Belediye Meclis kararı ile de komisyon raporu doğrultusunda uygun bulunduğu görülmektedir. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: İlgi (a) yazı eki İSKİ Genel Müdürlüğünün29.08.2014 tarih ve 428949 sayılı yazısında; Söz konusu alanla ilgili mevcut atıksu, yağmursuyu altyapı tesislerimize ve dere ıslah - dere işletme bandımıza (Savaklar Deresi) ait bilgiler yazımız ekinde (CD) gönderilmekte olup, İdaremiz görüşü aşağıdaki gibidir; 1. Yazımız ekindeki CD'de görüldüğü gibi söz konusu alandan mevcut Ø7OOMBB, Ø 3OOMBB atıksu hattımız ile Ø 22OOMBB, Ø04OOMBB yağmursuyu hattımız geçmekte olup; mevcut altyapı tesislerimizin geçtiği güzergahlar, imar planlarında imar yolu veya yeşil alan olarak korunmalıdır. 7
2. Mevcut ve planlanan atıksu ve yağmursuyu hatlarımızın geçtiği imar yolları ve yeşil alanlar, imar planlarında Ø300 mm - Ø 600 mm arası çaplar en az 5m, Ø 700 mm - Ø 1200 mm çaplar için en az 10m. ve üstü çaplar için en az 15 m genişlikte planlanmalıdır. 3. Dere işletme bantlarında İdaremizce herhangi bir kamulaştırma işlemi yapılmayacak olup, imar plan uygulamalarında bu alanlar yol ve yeşil alan olarak kullanılacağından, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kapsamında değerlendirilmelidir. 4. Ana isale hatlarımız ve kolektör hatlarımız dışında, yeri değişmesi talep edilen altyapı tesislerimiz bulunması halinde; bu tesislerin, deplase bedelleri karşılanmalı, ne şekilde deplase edileceğine dair proje hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanmalı ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin İdaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir. 5. Söz konusu planlama alanında yapılacak imar planıyla mevcut duruma göre yoğunluğun artırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. 6. Söz konusu imar planları yukarıdaki şartlarda hazırlandıktan sonra (sayısal verileri ile birlikte) 4 takım halinde görüş alınmak üzere İdaremize gönderilmesi ve nihai görüşümüz alınmadan uygulamaya geçilmemesi gerekmektedir. denilmektedir. Deprem ve Zemin inceleme Müdürlüğünün 25.07.2014 tarih, 62956595.310.06/1231-147390 sayılı yazısında;..planlama alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarında, "UA (Uygun Alanlar)" lejantlı sınırlar içerisinde kalmakta olup, bu alanlarda Pelitli Formasyonu, Sedefadası Kireçtaşı Üyesi'ne ait birimler (kireçtaşı, fosilli mikrit, laminalı mikrit) yer almaktadır. "UA" lejantlı alanlar: Her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu nedenle, uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda yerel olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak uygulama projeleri bu hususlar göz önüne alınarak yapılmalıdır. Bu alanlarda, uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda kaya ortamlarında sık çatlaklı-kırıklı yapı olması nedeniyle kama tipi kaymalar ve diğer şev stabilite sorunları görülebilir. Bu durumlarda gerekli önlem projeleri hazırlanmalıdır. Çalışma alanında kireçtaşı litolojilerinin yatay ve düşey olarak geniş alan kapladığı göz önüne alındığında, bu çalışmada tespit edilemeyen yerel karstlaşma alanları bulunabilir. Bu gibi yerlerde gerekli önlemler alınmalı ve tespit edilen sorunun özelliğine göre uygun iksa ve/veya zemin iyileştirme projeleri hazırlanmalıdır. Bu alan ile ilgili ayrıntılı bilgiler ekteki rapor örneğinde yer almaktadır. Sonuç olarak, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, uygulama öncesinde yapılacak olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de dikkate alınması ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 Ölç. U.İ.Plan tadilatı teklifi jeolojik bakımdan uygun görülmektedir. Denilmektedir. Yeşil Alanlar ve Tesisler Müdürlüğünün 21.08.2014 tarih ve 1331 sayılı yazısı eki Komisyon Raporunda; 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı'na askı süresi içerisinde 4485 ada, 38-164-165-183-191-193 ve 305 sayılı parsellere ilgililerince itirazda bulunulmuş ve bu itirazlar doğrultusunda söz konusu; -4485 ada, 38-165-164 sayılı parsellerin; 4980 m 2 'sinin "Konut + Ticaret Alanı", 1430 m 2 'sinin "İmar Yolu", -4485 ada, 305 sayılı parselin; 3640 m 2 'sinin "Konut + Ticaret Alanı", 2238 m 2 'sinin "Açık ve Kapalı Spor Tesisleri Alanı" ile 1930 m 2 'sinin "İmar Yolu", -4485 ada, 183-191-193 sayılı parsellerin; 43800 m 2 'sinin "Konut + Ticaret Alanı", 2549 m 2 'sinin de "Donatı Alanı" olarak planlanmasına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı çalışmaları hususunda kurum görüşümüz istenilmektedir. Söz konusu plan teklifinin dosyasında yapılan inceleme sonucu; yeni oluşturulacak planda sosyal ve teknik donatı alanlarının plan etkileşim alanında kalan nüfusun ihtiyaçları doğrultusunda oluşturulması, ideal ulaşım mesafesinde bulunan kullanıcı kitlesine yönelik rekreatif amaçlı yeterli yeşil alan miktarının bırakılarak yeni yapılaşma şartlarına bağlı oluşacak nüfus yoğunluğuna hitap edecek yeşil alan miktarının bırakılması komisyonumuz görüşüdür. denilmektedir. Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 19.08.2014 tarih, 832230 Bn:2480 sayılı yazısında; KARAR:Kartal ilçesi. Soğanlık Malı, 4485 ada, 38-164-165-183-191-193-305 parsellerin farklı gün ve sayılı mahkeme kararları ile 04.07.2007 t.t. li 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı'na yönelik alınmış iptal kararları nedeniyle 19.04.2013 t.t.li 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama 8
İmar Planı onama sınırı dışında bırakılmış olduğu, plana askı süresince yapılan itirazlar sonucunda "...ilgili kurumlardan görüş alınarak 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi hazırlanması için ilçesine iadesi uygun görülmüştür." şeklindeki Meclis Kararı alındığından bahsedilerek bahse konu parsellerin TAKS: 0.20-0.40, KAKS: 2.00 yapılanma koşullu Konut+Ticaret Alanına alınmasına ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi; Meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlandığı belirlendiğinden İmar planlarına uygun olarak gerekli yola terk işlemlerinin bedelsiz yapılması, 07.06.2012 tarih ve UP2012-21/25 sayılı Ulaşım Daire Başkanlığı Plan Değişikliği İnceleme Komisyonu Kararı gereği; karayolu ulaşım sistemi bütününde araç ve yaya sirkülasyonu ile güvenliğinin sağlanması amacıyla, güvenli araç görüş mesafesi ile taşıt boyutları ve minimum dönüş yarıçapları göz önüne alınarak, imar istikametlerine ilişkin ada kenarları kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren uygulanması gereken çekme mesafesinin bilgi paftasında gösterildiği üzere teklif alanın cephe aldığı 20 m genişliğin altındaki imar yollarında minimum 5 m olacak şekilde belirlenmesi ve bu doğrultuda gerekli terklerin bedelsiz yapılması, Çekme mesafesi yol rezerv alanı olarak öngörüldüğünden 18.00 m ve üzeri genişlikteki yollardan 10 m, altındaki yollardan ise 5 m çekme mesafesi bırakılması, "'Konut alanlarında binaya ait her bağımsız bölüm için bina içinde ya da parselinde otopark yeri tesis etmek esastır. Bu esasa göre parsel bünyesinde her bir bağımsız bölüm için; -brüt alam 75m 2 'ye kadar (brüt alan 75m 2 ) olan dairelerde en az 1 adet otopark -brüt alanı 75m 2 -l50m 2 arasında (75m 2 < brüt alan < 150m 2 ) olan dairelerde en az 2 adet otopark -brüt alanı 150m 2 ve üstü (brüt alan 150m 2 ) dairelerde en az 3 adet otopark yeri ayrılması gerekmektedir." "Ticaret Alanı fonksiyonunun otopark ihtiyacı belirlenirken parsel bünyesinde her 30m 2 'lik inşaat alanı için 1 araçlık otopark alanı ayrılacaktır." şeklinde plan notunun eklenmesi, gerekmektedir. denilmektedir. DEĞERLENDİRME VE SONUÇ: 19.04.2013 tt'li 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar planında plan tasdik sınırı dışında bırakılan Kartal İlçesi, Soğanlık Mahallesi, 4485 ada, 38, 164,165, 183, 191, 193, 305 parsellere ilişkin UİP-5894 Plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi 01.10.2014 tarih, 2014/207 Kartal Belediye Meclis Kararı uygun görülerek 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri uyarınca gereğinin yapılması talebiyle ilgi (a) yazı ekinde Başkanlığımıza iletilmiştir. İlgi (a) yazı eki teklif plan değişikliği incelendiğinde, teklifin 19.04.2013 tt' li 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planının G22A09C3A- G22A09C4B rumuzlu plan paftaları üzerine hazırlandığı, plan tasdik sınırı dışındaki imar yolları ile bütünlük arz edecek şekilde 10m en kesitli imar yollarının düzenlendiği, plan onama sınırı içinde Ticaret+ Konut Alanı fonksiyonunda kalan yerlere bölge planı yapılanma koşulları doğrultusunda 0,20-0,40/2,00 5/A-/3 yapılanma koşullarının getirildiği, teklife ilişkin; 1- "İmar Planlarına uygun olarak gerekli yol terkleri bedelsiz yapılacaktır. 2-07.06.2012 tarih ve UP 2012-21/25 sayılı Ulaşım Planlama Daire Başkanlığı Plan Değişikliği İnceleme Komisyonu Kararı gereği; Karayolu ulaşım sistemi bütününde araç ve yaya sirküiasyonu ile, güvenliğinin sağlanması amacıyla, güvenli araç görüş mesafesi ile araç boyutları ve minimum dönüş yarıçapları göz önüne alınarak, imar istikametlerine ilişkin ada kenarları kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren uygulanması gereken çekme mesafesinin teklif alanın cephe aldığı 20m. genişliğin altındaki imar yollarından minimum 5m. olacak şekilde belirlenecektir ve bu doğrultuda gerekli terkler bedelsiz yapılacaktır. 3- Çekme mesafesi yol rezerv alanı olarak öngörüldüğünden18.00m. ve üzeri genişlikteki yollardan ve 10m.altındaki yollardan 5m. çekme mesafesi bırakılacaktır. 4. Konut Alanlarında binaya ait her bağımsız bölüm için bina içinde ya da parselinde otopark yeri tesis etmek esastır. Bu esasa göre her bir bağımsız bölüm için; -Brüt alanı 75 m² ye kadar (brüt alan 75 m²) olan dairelerde en az 1 adet otopark, -Brüt lalanı 75 m²-150 m²arasında (75 m²< Brüt Alan <150 m²) olan dairelerde en az 2 adet otopark, -Brüt alanı 150 m² ve üstü (Brüt Alan 150 m²) olan dairelerde en az 3 adet otopark yeri ayrılması gerekmektedir. - Ticaret Alanı fonksiyonunun otopark ihtiyacı belirlenirken parsel bünyesinde her 30 m² 'lik inşaat alanı için 1 araçlık otopark alanı ayrılacaktır. 5. Uygulama aşamasında ilgili kurum ve kuruluş görüşlerine uyulacaktır. 6- Jeolojik, jeoteknik etüd rapor ve sonuçları ile deprem yönetmeliğine uyulacaktır. 7-Donatı alanları kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. " şeklindeki plan notlarının önerildiği görülmüştür. 9
Teklif plan değişikliğine ilişkin İSKİ Genel Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ve Yeşil Alanlar ve Tesisler Müdürlüğünün şartlı uygun görüşleri bulunmaktadır. İlgi (a) yazı eki teklif plan değişikliği incelendiğinde; - Yukarıda meri planlar başlığı altında da ifade dildiği üzere, teklif plan değişikliğine konu taşınmazların bulunduğu bölgede, 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planının ve bu plan kararları doğrultusunda oluşan 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planının meriyette olduğu, ancak farklı tarih ve sayılı mahkemelerden 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planına açılmış davalar neticesinde alınmış iptal kararları nedeniyle, ilgi (a) yazı eki teklif plan değişikliğine konu 4485 ada, 38, 164, 165, 183, 191, 193, 305 parsellerin 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planının onama sınırı dışında bırakıldığı, bahse konu 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli bölge planı ilçe belediyesinde 21.05.2013-21.06.2013 tarihleri arasında askıda iken 4485 ada, 38, 164,165, 183, 191, 193, 305 parsellerin ilgililerince itirazda bulunulduğu, Kartal Belediye Meclisinin 10.01.2014 gün,2014/12 sayılı kararı ile uygun görülen itiraza ilişkin 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifinin Başkanlığımız Şehir Planlama Müdürlüğüne iletildiği ve anılan itirazın Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.05.2014 tarih, 2014/553 sayılı kararı ile;. İlgili kurumlardan görüş alınarak 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi hazırlanması için ilçesine iadesi uygun görülmüştür. şeklinde karara bağlanarak Başkanlığımız Şehir Planlama Müdürlüğünce Kartal Belediye Başkanlığına iade edildiği ve teklifin anılan meclis kararı doğrultusunda İlçe Belediye Başkanlığınca hazırlanarak gereği için tarafımıza iletildiği, - Yukarıda bahsedilen gerekçelerden ötürü ilgi (a) yazı eki teklif plan değişikliğine konu 4485 ada, 38, 164, 165, 183, 191, 193, 305 parseller her ne kadar 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planının onama sınırının dışında bırakılması nedeniyle 1/1000 ölçek yönünden plansız durumda oldukları düşünülse de, söz konusu bölge planından önce meriyette olan 19.09.2006 t.t.li 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Güneyi Uygulama İmar Planının gerek söz konusu taşınmazlar yönünden, gerekse bölge planının tamamı yönünden herhangi bir yürütmeyi durdurma yada iptal kararı olmaması, bir diğer taraftan bu planın anılan parsellere tekabül eden kısmındaki plan fonksiyonlarının 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planına aykırı nitelik teşkil etmemesi nedeniyle söz konusu taşınmazlar açısından 19.09.2006 t.t.li 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Güneyi Uygulama İmar Planının meriyette olduğu, dolayısı ile teklifin bu planın ilgili paftaları üzerine hazırlanması gerektiği, diğer yandan ise teklifin bahse konu taşınmazların 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planının onama sınırı dışında bırakıldığı ilgili plan paftaları üzerine hazırlanmasının ise onama sınırı dışındaki diğer plan kararları ile bütünlük arz edeceğinden yerinde olduğu, - TK2 rumuzlu Ticaret+Konut Alanlarına yönelik 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı ile, 19.09.2006 t.t.li 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı ve 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planında; 04.07.2007 t.t.li 1/5000 ölçekli NİP: Ticaret +Konut Alanları içerisinde; "Uygulamaya esas net emsal hesabında kullanılacak tablo: K1 Brüt Yoğunluk 150k/ha Emsal 0.50 K2 Brüt Yoğunluk 500k/ha Emsal 1.50 K3 Brüt Yoğunluk 600k/ha Emsal 1.75 TK1 Brüt Yoğunluk 600k/ha Emsal 1.75 TK2 Brüt Yoğunluk 700k/ha Emsal 2 5000 m 2 ve üzeri büyüklüklerdeki parsel veya parsellerden donatı alınması sonucunda parsel büyüklüğü 5000 m 2 ' nin altında kalması durumunda inşaat alanı hesabı kadastral parsel alanı üzerinden yapılacaktır. Ticaret/Konut Alanlarında istenildiği taktirde tamamen konut fonksiyonu yer alabilir. Ticaret/Konut alanlarında tamamen konut yapılması durumunda B-1 plan notu uygulanır. 25.04.2012 t.t.li 1/5000 ölçekli tadilat NİP: A-2. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planları onanmadan uygulama yapılamaz. 1/1000 ölçekli planın hazırlanması ve tamamlanması aşamasında meri 1/5000 ölçekli planla 19.09.2006 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Uygulama İmar planı arasında fonksiyon ve imar istikameti farklı olmayan yerlerde meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre uygulama yapılacaktır.ayrıca, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planı yapılıncaya kadar eğitim, spor, sosyal ve kültürel tesis, teknik altyapı, kültür, sağlık, idari kentsel hizmet alanı, belediye hizmet alanı vb. sosyal ve teknik donatı alanlarında uygulama, 1/5000 ölçekli Nazım İmar 10
Planına uygun olarak hazırlanacak ve Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyesi tarafından onanacak Avan Projeye göre yapılabilir. A.15 "Uygulamaya esas net emsal hesabında kullanılacak tablo: K1 Brütyoğ 150 Kişi/Ha Emsal 0. 50 K2 Brütyoğ 500 Kişi/Ha. Emsal 1.50 K3 Brütyoğ 600 Kişi/Ha. Emsal 1.75 TK1 Brütyoğ 600 Kışi/Ha.. Emsal 1.75 TK2 BrütYoğ 700 Klşl/Ha... Emsal 2.00 K2, K3 rumuzlu konut alanlarında, TK1 VE TK2 rumuzlu ticaret +konut alanlarında en az 10 adet parselin tevhid edilmesi ile oluşan parselde ve 5.000 m den büyük imar parsellerinde planda verilen emsal değeri 0.50 arttırılarak uygulama yapılır. Yapı adasının tamamının tevhid edilmesi ile oluşan 3.000 m 2 ' den büyük imar parselinde emsal değeri 0.50, 5.000 m 2 ' den den büyük imar parselinde emsal değeri 0.75 artırılarak uygulama yapılır. Bu uygulamaların yapıldığı parsellerde ifraz yapılması halinde tevhidden önceki(emsal artışı yapılmamış) emsal değerleri geçerlidir., 19.09.2006 t.t.li 1/1000 ölçekli UİP: E:1.75,E:2.00 Ticaret +Konut Alanlarında tamamen Ticaret +Konut veya tamamen Konut yapılabilir., 19.04.2013 t.t.li 1/1000 ölçekli UİP: A-39 maddesinde "K2, K3 rumuzlu konut alanlarında, TK1 ve TK2 rumuzlu ticaret + konut alanlarında en az 10 adet parselin tevhit edilmesi ile oluşan parselde ve 5000 m²'den büyük imar parsellerinde planda verilen emsal değeri 0.50 arttırılarak uygulama yapılır. Yapı adasının tamamının tevhit edilmesi ile oluşan 3000m²'den büyük imar parselinde emsal değeri 0.50, 5000 m 2 'den büyük imar parselinde emsal değeri 0.75 arttırılarak uygulama yapılır. Bu uygulamaların yapıldığı parsellerde ifraz yapılması halinde tevhidden önceki (emsal artışı yapılmamış) emsal değerleri geçerlidir. 5000 m 2 ve üzeri büyüklüklerdeki parsel veya parsellerden donatı alınması sonucunda 5000 m 2 nın altında kalmaları durumunda bu parseller 5000 m 2 büyüklükteki parsellerin yararlandığı haklardan faydalanacak olup, uygulama net parsel üzerinden yapılacaktır." Şeklinde plan notlarının yer aldığı, -Yukarıda bahsedilen plan notları doğrultusunda yapılacak emsal dahil inşaat alanı hesabında şu hususların da dikkate alınması gerektiği; o Teklif plan değişikliği onama sınırı içindeki parsellerin bir kısmının içinden geçen 10m'lik imar yollarından ötürü alanın 3 ayrı bölgede kaldığı, dolayısı ile yukarıda belirtilen plan notları ile birlikte parsellerin kaldığı bölgeler de dikkate alınarak tevhid edilme durumlarının bulunup bulunmadığı ve bu doğrultuda kademeli emsal artışına ilişkin plan notlarında yararlanıp yararlanılamayacağının da incelenmesi gerektiği, o Bu kapsamda söz konusu parseller 3 ayrı bölge altında incelendiğinde, - 4485 ada 38-164-165 parsellerin bir bölgede, 4485 ada 305 parselin başka bir bölgede, 4485 ada 183-191-193 parsellerin ise başka bir bölgede konumlandığı, bu doğrultuda emsale dahil inşaat alanı hesaplandığında; - 4485 ada 38-164-165 parsellerin toplam kadastral yüzölçümlerinin 6447 m 2 olduğu, söz konusu taşınmazların TK2 rumuzlu Ticaret+Konut Alanında kalan kısmının toplam net yüzölçümünün yaklaşık 4790 m 2 olduğu, dolayısı ile yukarıda bahsedilen "5000 m 2 ve üzeri büyüklüklerdeki parsel veya parsellerden donatı alınması sonucunda 5000 m 2 nın altında kalmaları durumunda bu parseller 5000 m 2 büyüklükteki parsellerin yararlandığı haklardan faydalanacak olup, uygulama net parsel üzerinden yapılacaktır." şeklindeki plan notundan yararlanılarak 2.00 olan emsalin 2.50 ye yükseleceği ve bu bölgenin emsale dahil inşaat alanının yaklaşık 11975m 2 olarak hesaplanacağı, - 4485 ada 183-191-193 parsellerin toplam kadastral yüzölçümlerinin 46599 m 2 olduğu, söz konusu taşınmazların TK2 rumuzlu Ticaret+Konut Alanında kalan kısmının toplam net yüzölçümünün yaklaşık 44000m 2 olduğu, dolayısı ile 5000 m²'den büyük imar parsellerinde planda verilen emsal değeri 0.50 arttırılarak uygulama yapılır. şeklindeki plan notundan yararlanılarak 2.00 olan emsalin 2.50 ye yükseleceği ve bu bölgenin emsale dahil inşaat alanının yaklaşık 110000 m 2 hesaplanacağı, bununla birlikte söz konusu parsellerin ada oluşturması için 4485 ada, 28 parselin yaklaşık 800 m 2 lik bölümünün de dahil edilebileceği düşünüldüğünde yukarıda bahsedilen " Yapı adasının tamamının tevhit edilmesi ile oluşan 3000m²'den büyük imar parselinde emsal değeri 0.50, 5000 m 2 'den büyük imar parselinde emsal değeri 0.75 arttırılarak uygulama yapılır." şeklindeki plan notundan yararlanılarak 2.00 olan emsalin 2.75 yükseleceği vebu bölgenin emsale dahil inşaat alanının yaklaşık 123200 m 2 olarak hesaplanacağı, 11