GÜRHAN SÖZER Şehir Plancısı BALIKESİR İLİ AYVALIK İLÇESİ,SAKARYA MAHALLESİ 98 PAFTA,1705 ADA,1 PARSELE AİT 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU Aralık,2016 1
1-KONUM: Ayvalık ilçesi,marmaraa Bölgesinde bulunan Balıkesir ilinin Ege Bölgesinde kalan bir ilçesidir.ayvalık,balıkesir ilininn en batısında Ege Denizi kıyısındadır. Sakarya mahallesi Balıkesir ilinin Büyükşehir kapsamına alındıktann sonra köylerin de mahalle statüsüne dönüşmesi sonucu sayısı 34 e çıkan,ayvalık merkezinde yer alan 16 mahalleden biridir.1705 ada da Sakarya mahallesinin Ege Denizi sahiline yaklaşık 500 metre mesafede bulunmaktadır. PLANLAMA ALANI LALE ADASI ALİBEY ADASI LİMAN Planlama alanının genel uydu görüntüsü 2
PLANLAMA ALANI M. AKİF ERSOY İ.Ö. OKULU MİGROS PAZAR YERİ Planlama alanının detay uydu görüntüsü ADLİYE 2-TALEP GEREKÇESİ: Ayvalık ilçesi Sakarya mahallesinde tapu sicilinin 98 pafta,1705 ada,1 parselinde kayıtlı taşınmazın bulunduğu alan Ayvalık onanlı imar planının merkezinde Ayvalık nüfusunun büyük kısmının yerleşimine konu olan bölgede kalmaktadır.1705 ada 1 parsel,hem imar parseli hem de yapı adasıdır.onanlı nazım ve uygulama imar planına göre Pazar Alanı lejandına sahiptir.parselin dört bir yanının taşıt yollarıyla çevrili olması nedeniyle trafik güvenliğini tehdit etmesi,bu kullanım şeklinin hayata geçmesi açısından uygun olmayan bir durum yaratmaktadır. Konum dezavantajı yanında net imarlı alanın 950 m2 olması da bir Pazar alanı için yeterli değildir.ayrıca 1705 ada 1 parselin kuzeyinde yaklaşık 8000 m2 lik bir Pazar alanı planlıdır.tüm bu değerlendirmeler ışığında;gerek konumunun kullanım şekline uygun olmamasından dolayı taşıt ve yaya güvenliğini tehdit etmesi gerek alansal olarak yeterli büyüklüğe sahip bulunmaması gerekçeleriyle 1705 ada 1 parselde Nazım İmar Planı Değişikliği teklifi hazırlanmıştır. 3-MÜLKİYET: İmar planı değişikliğine konu olan Ayvalık ilçesi,sakarya mahallesi,armutçuk mevkiinde tapu sicilinin 98 pafta,1705 ada 1 parselin tapudaki niteliği arsa olarak kayıtlı bulunmakta olup,tapu alanı 1155.00 m2 dir.1705 ada 1 parselin mülkiyetinin ½ si Yelda Ustalı ya, ½ si de İbrahim Ustalı ya aittir. 4-HALİHAZIR (MEVCUT) DURUM: Sakarya mahallesi 1705 ada sadece 1 parselden oluşan hem imar parseli hem de imar adasıdır1705 ada 1 parselin etrafı taş duvarla çevrilmiş olup,içinde çocuk bahçesi oyun elemanları bulunmaktadır.kuzeyinde birbiriyle kesişen üç taşıt yolu ve boş alan,doğusunda,güneyinde ve batısında döşeme taş kaplı taşıt yolları ve mevcut konutlar bulunmaktadır. 3
5-MER İ PLANLARDAKİ DURUMU: Ayvalık ilçesi,sakarya mahallesinde bulunan 1705 ada 1 parsel 16.03.1995 onanlı Ayvalık Revizyon İmar Planının kuzeyinde yer almaktadır.1705 ada 1 parsel 31450-31550 yatay,32900-33000 düşey lokal koordinatları arasında konumlanmıştır. 1705 ada 1 parsel,ayvalık ilçesinin gelişme konut alanı olan Armutçuk mevkiindedir. 1705 ada 1 parsel denize yaklaşık 500 metre mesafededir.1705 ada 1 parselin bulunduğu bölgede % 6 oranında eğim bulunmakta olup topoğrafya güneybatıdan kuzeydoğuya doğru yükselmektedir. 1705 ada 1 parsel hem onanlı nazım imar planında hem de onanlı uygulama imar planında Pazar Alanı lejantına sahiptir. Onanlı nazım imar planına göre 1705 ada 1 parselin kuzeyinde taşıt yolları ve Semt Pazar Alanı,doğusunda 14.50 metrelik taşıt yolu ve orta yoğunluklu Gelişme Konut Alanı,güneyinde taşıt yolu ve Meskun Konut Alanı,batısında da taşıt yolu ve Meskun Konut Alanları bulunmaktadır.onanlı uygulama imar planında 1705 ada 1 parselin batısında kalan ve güneybatı-kuzeydoğu aksında uzanan taşıt yolu güzergahında bir plan değişikliği yapılmış ve Ayvalık Belediyesinin 07.09.2011 tarih,145 sayılı Meclis Kararı ile bu yol güzergahı değişikliği imar planına işlenmiştir. 6-KURUM GÖRÜŞLERİ: Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı,Baski Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığının 22.11.2016 tarih,20826 sayılı yazısında Söz konusu faliyetle ilgili Su Havzaları Koruma Yönetmeliği hükümlerince değerlendirme yapıldığında,herhangi bir baraj koruma havzası ve su kaynaklarının koruma alanına girmediği tespit edilmiş olup, 18.11.2016 tarihinde Genel Müdürlüğümüzce faaliyet sahasında yapılan incelemelerde;cadde ve sokaklardan içme suyu ve kanalizasyon hatları geçtiği tespit edilmiştir.söz konusu inşaatın imar,projelendirme ve yapım aşamasında mevcut hatların korunması,inşaatın yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için Genel Müdürlüğümüz bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması kaydıyla Genel Müdürlüğümüzce herhangi bir sakınca bulunmamaktadır görüşü bildirilmiştir. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı,Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğünün 05.12.2016 tarih,5208 sayılı yazısında Plan teklifi ile bölgenin ulaşım ağında herhangi bir değişiklik önerilmemiş olup yolların aynen korunduğu tespit edilmiştir.söz konusu parselin Ayvalık ilçesi,sakarya Mahallesinde planlı 10 v 14.50 metrelik imar yollarına cepheli olduğu görülmüştür.planlamaya konu parselin cephe alacağı yolların Ayvalık ilçesi,sakarya Mahallesinde planlı imar yolları olduğundan Ayvalık ilçesi,sakarya Mahallesi 98 pafta 1705 ada 1 nolu parselin imarının Pazar Alanından Orta Yoğunluklu Konut Alanına dönüştürülmesine yönelik imar planı değişikliğinde eski ve yeni durumun otopark ihtiyacı değerlendirilerek yeni durumun ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sınırı içinde karşılanması,imar planı değişikliğinin planlama sınırı içinde Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması,yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu Kanuna bağlı çıkarılan ilgili yönetmelik hükümlerinin uygulanması kaydıyla,mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uyularak Nazım İmar Planı Değişikliğinin hazırlanabileceği Daire Başkanlığımızca değerlendirilmiştir. görüşü bildirilmiştir. 4
T.C. Ayvalık Belediyesinin 04.01.2017 tarih,25 karar numaralı Meclis Kararında; İlçemiz Sakarya Mahallesi,98 pafta,1705 ada,1 parselde kayıtlı taşınmaz ile alakalı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile alakalı talebi incelenmiş,yapılan incelemede mevcut 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planında semt pazarı olarak belirlenen taşınmazın kuzeyinde yer alan 1498 ada 36 parselde semt pazarı olarak belirlendiğinden ve yeni semt pazarına ihtiyaç bulunmadığından,önerilen konut alanı doğrultusunda gelecek nüfus için yeşil alan ayrıldığı gerekçeleri ile plan değişikliğinin uygun olduğu görüş ve kanaatine varılmış olup imar komisyonu raporunun komisyondan geldiği şekliyle işaretle yapılan oylamasında mevcudun oy birliği ile karar verildi görüşü bildirilmiştir. 7-PLANLAMA KARARLARI: 1705 ada 1 parsel onanlı nazım ve uygulama imar planına göre Pazar Alanı lejandına sahiptir.onanlı nazım imar planına göre kuzeyinde 14.50 metrelik ve 10 metrelik taşıt yollarının birleştiği yol alanı,doğusunda 14.50 metrelik taşıt yolu ve orta yoğunluklu gelişme konut alanı,güneyinde 10 metrelik taşıt yolu ve meskun konut alanı,batısında da 10 metrelik taşıt yolu ve meskun konut alanları bulunmaktadır. 1705 ada 1 parsel yukarıda belirtildiği gibi hem imar parseli hem de yapı adasıdır. Parselin dört bir yanının taşıt yollarıyla çevrili olması nedeniyle trafik güvenliğini tehdit etmesi,bu kullanım şeklinin hayata geçmesi açısından uygun olmayan bir durum yaratmaktadır. Konum dezavantajı yanında net imarlı alanın 950 m2 olması da bir Pazar alanı için yeterli değildir. Ayrıca 1705 ada 1 parselin kuzeyinde yaklaşık 8000 m2 lik bir Pazar alanı planlıdır.tüm bu değerlendirmeler ışığında 1705 parselde Nazım İmar Planı Değişikliği teklifi hazırlanmıştır. Bu teklifte 1705 ada 1 parselden oluşan yapı adasının lejandı yeniden irdelenmiştir.bu bölge,ağırlıklı olarak orta yoğunluklu gelişme konut alanlarından oluşmaktadır.bu noktadan hareketle,yapı adasının kullanım şekli planlama alanının konumu da dikkate alınarak 14.06.2014 tarihinde yürürlüğe giren Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği doğrultusunda zemin kat ticaret,üst katların konut olarak kullanımına olanak sağlayan Ticaret-Konut Alanı (TİCK) olarak belirlenmiştir.yapı adasının kuzeyinin üçgen formunda olup daralmasından ve taşıt yollarının kesiştiği nokta olmasından hareketle planlama nüfusunun artışından kaynaklanan yeşil alan ihtiyacının bu konumda planlanmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Bu şekilde 1705 ada 1 parselden oluşan yapı adasının mevcut kullanım şekli olan Pazar Alanının gerek alansal büyüklük olarak uygun olmaması gerek konumunun kullanım şekline uygun olmamasından dolayı taşıt ve yaya güvenliğini tehdit etmesi nedeniyle lejant değişikliğine gidilmiş,zemin kat ticaret,üst katların konut olarak kullanımına olanak sağlayan Ticaret-Konut Alanı kullanımı önerilmiştir. 5