BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, ATATÜRK MAHALLESİ, ADA 8219, PARSEL 17 DE KAYITLI TAŞINMAZ İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU ARALIK 2017
Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Atatürk Mahallesi, Ada 8219, Parsel 17 de Kayıtlı Taşınmaz İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU) ODA VİZESİ 1
Sayfa İÇİNDEKİLER No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 3 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU 3 1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ 7 3.1. YAPI ANALİZİ 7 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU 7 3.3. JEOLOJİK DURUM 8 4. MEVCUT İMAR DURUMU 8 4.1. 1/100000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI 8 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 9 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ 9 6. PLANIN GEREKÇESİ 9 7. PLANLAMA KARARLARI 9 8. PLAN NOTLARI 10 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 4 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 5 6. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü (yakın) 7 7. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu 7 8. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Durumu 8 9. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri 8 10. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı 10 11. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği 11 2
1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. Yerleşmenin Genel Konumu: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler-26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit:32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen:8 km, Erdek:34,75 km, Marmara: 72.5 km, Bandırma:60 km) dir. 3
Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri 10-220 m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı Balıkesir İlindeki Konumu. Planlama alanları; Balıkesir ili, Karesi ilçesi, Atatürk ve 1. Oruçgazi mahallelerinde bulunmaktadır. Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü. 4
1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri: Balıkesir, Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. D200, D565, D573 ve E90 gibi önemli karayolu bağlantıları bulunmaktadır. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir illerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. Planlama alanlarının yakın çevre ulaşım bağlantıları incelendiğinde, 8219 ada, 17 nolu parselde kayıtlı taşınmazımız Bandırma caddesine ve Keçeci sokağa cepheli konumda yer almaktadır. Diğer taşınmazımız ise Altay caddesi, Sevinç ve Ortak sokaktan cephe almaktadır. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 5
2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir ili, Karesi ilçesi, Atatürk mahallesi, İ19C08C3C4 pafta, 8219 ada, 17 nolu parselde kayıtlı 986,26 m 2 büyüklüğündeki taşınmaz tapuda Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı adına kayıtlıdır. İL-İLÇE MAHALLE ADA NO PARSEL NO MALİK ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²) BALIKESİR KARESİ ATATÜRK 8219 17 YATIRIM İZLEME VE KOORDİNASYON BAŞKANLIĞI BİR ZEMİN İKİ KATLI DUBLEKS KARGİR APARTMAN 986,26 m² 6
3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: Balıkesir İli, Karesi ilçesi, 8219 ada, 17 nolu parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde 2 katlı Vali Konağı binası bulunmakta olup, planlama alanımızda bulunan diğer taşınmaz üzerinde ise herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Şekil 6. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü (yakın). 3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/5000 ölçekli İ19-c-08-c pafta nolu halihazır harita 02.02.2016 tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmıştır. Şekil 7. Planlama Alanı 1/1000 ölçekli Halihazır Durumu. 7
3.3. JEOLOJİK DURUM: Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlattırılan 17.02.2016 tarihinde Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından onaylanan Balıkesir İli, Karesi ve Altıeylül İlçelerinde Toplam 986,26 Hektar Alanın 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etütlerinin Yaptırılması ve Hazırlatılması İşi nde planlama alanlarımız Ö.A.-5.1 (Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar) olarak belirlenmiştir. Şekil 8. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Durumu. 4. MEVCUT İMAR DURUMU: 4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 05.06.2015 tarihinde onaylanan Balıkesir- Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda söz konusu planlama alanları Meskün Konut Alanı olarak belirlenmiştir. Şekil 9. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 8
4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI: Balıkesir İli, Karesi ilçesi, 8219 ada, 17 nolu parselde kayıtlı taşınmaz 1/5000 ölçekli Mevcut İmar Planına göre Kamu Hizmet Alanı olarak belirlenmiştir. 1. Oruçgazi mahallesinde bulunan taşınmazımız ise bu plana göre Ticaret-Konut Alanı olarak belirlenmiştir. 5. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan kayıtlı taşınmazlar için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve ilgili kurumların görüşlerinde; Karesi Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nün 15.11.2017 tarih ve 14538 sayılı yazısında herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Dairesi Başkanlığı nın 21.11.2017 tarih ve 891-32184 sayılı yazısında bahse konu parselin, Daire Başkanlığımızca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir proje bulunmadığı ve herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir, BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın 30.11.2017 tarih ve 5388-23405 sayılı yazısında; söz konusu faaliyetin içme ve kullanma suyu temini, kullanılmış suların uzaklaştırılması ve su havzalarının korunması noktasında ilişkili olduğu görülmekte olup, söz konusu inşaatın imar, projelendirme ve yapım aşamasında mevcut hatların korunması, inşaatın yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için Müdürlükleri bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması kaydıyla herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir. 6. PLANIN GEREKÇESİ: Balıkesir Valiliği için Karesi ilçesinde yeni bir yapı yapılması sebebiyle taşınmazımızın atıl duruma düşmesi ve devlete yük olmaması için değerlendirilebilmesi amacıyla taşınmaz çevresindeki emsal yapılanma koşullarını elde edebilmek ve Mevcut Nazım İmar Planında Kamu Hizmet Alanı olarak belirlenen taşınmazımızı tadil ederek Ticaret- Konut Alanı olarak belirleyebilmek buna karşın bu alana gelecek ilave nüfus için gerekli Yeşil Alan ihtiyacını bu alanın kuzeybatısındaki Ticaret-Konut olarak belirlenen alanın tadil edilerek Yeşil Alan olarak belirlenebilmesi amacıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 7. PLANLAMA KARARLARI: Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde planlama alanımızın cephe aldığı Balıkesir-Bursa karayolu ile çevresindeki diğer tüm yollar mevcut genişlikleri ile aynen korunmuştur. 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında Kamu Hizmet Alanı olarak önerilen taşınmazımız hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde Ticaret-Konut Alanı olarak önerilmiştir. Ticaret-Konut Alanı olarak önerilen taşınmazımızın yapılaşma koşulları hazırlanacak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde belirlenecektir. Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında Değişikliğinde; planlama alanına gelen nüfus için gerekli olan Yeşil Alan ihtiyacı planlama alanımızın kuzeybatısında mevcutta Ticaret-Konut Alanı olan alanın tadil edilerek Yeşil Alan olarak belirlenmesiyle dengelenmeye çalışılmıştır. 9
8. PLAN NOTLARI: 1. NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, ATATÜRK MAHALLESİ, ADA 8219, PARSEL 17 DE KAYITLI TAŞINMAZI KAPSAMAKTADIR. 2. TİCARET-KONUT ALANI OLARAK PLANLANAN ALANDA UYGULAMAYA İLİŞKİN HÜKÜMLER 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ İLE BELİRLENECEKTİR. 3. PLANLAMA İŞLEMİNE YÖNELİK İLGİLİ KURUM VE KURULUŞLARDAN ALINAN TÜM KURUM GÖRÜŞLERİNDE BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. 4. MEKÂNSAL PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN 17.02.2016 TARİHİNDE ONAYLANAN MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORUNDA BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. 5. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. Şekil 10. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı. 10
Şekil 11. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği. 11