SERVET GYO 2013 Yılsonu Bilgilendirme Notu Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun VII-128.1 sayılı pay tebliğinin 29/4 maddesi uyarınca hazırlanmıştır. Halka arz işlemi Bizim Menkul Değerler A.Ş. tarafından gerçekleştirilmiş olan Servet GYO A.Ş. hisse senetleri 24 Nisan 2013 tarihi itibariyle hisse başına 2,73 TL baz fiyatla Borsa İstanbul da işlem görmeye başlamıştır. Bilgilendirme notunun ilerleyen bölümlerinde 2013 yılsonu itibariyle açıklanmış olan mali tabloların analizi yapılacak ve halka arz fiyatı ile mevcut borsa fiyatı arasındaki farklılıkların nedenleri incelenecektir. 2013 yılında şirketin brüt satış gelirleri 12,5 Milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Elde edilmiş olan satış gelirleri şirketin elinde bulundurduğu yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde ettiği kira gelirleridir. Şirket 2013 yılında mevcut gayrimenkullerden elde ettiği brüt kira gelirini 2012 yılına göre %7,2 arttırmayı başarmıştır. Şirketin 2012 yılında mevcut gayrimenkullerden elde ettiği kira geliri 11,7 Milyon TL iken bugün itibariyle bilançosunda bulunmayan Çelik&Yenal iş merkezinden elde ettiği kira geliri ise 1 Milyon TL dir. Şirket 2012 yılında ayrıca 77,5 Milyon TL arsa ve proje satış geliri elde etmiştir. BRÜT KİRA GELİRLERİ '000 TL 2012 Gerçekleşen 2013 Gerçekleşen BMD Halka Arz Tahmin 2013T Tahminden Sapma Deposite Outlet ve Depo 8.082,9 8.573,1 9.026,0-5,0% ÇELİK&ÖZER İş Merkezi 992,0 924,7 925,1 0,0% ÇELİK&TÜZÜN İş Merkezi 879,8 980,6 978,7 0,2% ÇELİK&TÖRÜN İş Merkezi 1.713,7 1.738,4 1.531,9 13,5% Neckerman Areal - 290,4 Diğer Gelirler 0,0 4,5 TOPLAM '000 TL 11.668,5 12.511,8 12.461,7 0,40% 7,2% 1
Aşağıdaki tablolarda şirketin elinde bulundurduğu gayrimenkullerin ekspertiz değerleri gösterilmiştir. Şirketin toplam gayrimenkul büyüklüğü 252,4 Milyon TL değerindedir. Gayrimenkul Portföyü Ekspertiz Rapor Tarihi Kayıtlara Alındığı İlk Değer Makul Değer Sahiplik Oranı Makul Değerin Şirkete Ait Kısmı 2012 Yılına Göre Değer Artışı Deposite Outlet Center 31.12.2013 100.659.721 133.000.000 100% 133.000.000 7.000.000 Çelik & Özer İş Merkezi 31.12.2013 10.629.978 27.389.516 57% 15.612.024 662.981 Çelik & Tüzün Lojistik Merkezi 31.12.2013 4.169.197 12.000.000 76% 9.120.000 340.000 Çelik & Törün İş Merkezi 31.12.2013 18.405.392 38.535.000 60% 23.121.000 1.521.723 Neckermann Areal (Warehouse & Offices) 31.12.2013 142.042.831 142.039.613 50% 71.587.965 71.587.965 275.907.119 352.964.129 252.440.989 81.112.669 *Söz konusu gayrimenkullerin, kayıtlı değeri ile makul değeri arasındaki farkın geçmiş dönemlerde gelir olarak tablolara aktarılan kısmını ifade etmektedir. Şirket halka arz sonrasında gayrimenkul portföyüne yeni bir iştirak vasıtasıyla kira geliri elde etmeyi düşündüğü bir gayrimenkul ilave etmiştir. Şirket Kasım 2013 tarihinde 250.000 TL sermaye ile kurulan Deks Lojistik ve Yatırım Anonim Şirketi ne %53,6 oranında iştirak etmiştir. Servet GYO bu iştiraki vasıtasıyla Ekim 2012 de Frankfurt, Almanya da kurulmuş olan Os&We Ost West Handelszentrum GmbH şirketine 10 Aralık 2013 tarihinde %94 oranında iştirak ederek yurtdışındaki ilk gayrimenkul yatırımını gerçekleştirmiştir. Deks Lojistik kuruluşu akabinde 49.423.000 EUR kredi kullanarak OS&WE ye aktarmış ve OS&WE bu finansmanla Frankfurt ta bulunan ve 242.399 m² arsa üzerinde 291.000 m² kiralanabilir alana sahip depolama ve ofis amaçlı kullanılan binalardan oluşan tesisi 2013 yılı Aralık ayında satın almıştır. OS&WE 01.01.2014 tarihi itibariyle söz konusu tesisin kira gelirlerini elde etmeye başlamıştır. OS&WE ve Deks Lojistik şirketlerindeki iştiraki dolayısıyla, Servet GYO söz konusu tesisin dolaylı olarak %50,4 üne sahip duruma gelmiştir. 2
Karlılık Şirketin 2012 ve 2013 yılında genel karlılık oranları ve fiyat tespit raporunda belirtilmiş olan hedef değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Gayrimenkullerden Elde Edilen Kira Gelirine Göre 2012/12 2013/12 Değişim 2013 BMD Tahmin Tahminden Sapma Brüt Kira Gelirleri 12.703.408 12.511.764-1,51% 12.461.726 0,40% Net Kira Gelirleri 12.506.800 12.234.241-2,18% 12.212.491 0,18% Brüt Kar 10.820.648 10.013.151-7,46% 10.463.061-4,30% 86,52% 81,85% 85,68% FAVÖK 8.114.369 7.134.882-12,07% 8.704.463-18,03% 64,88% 58,32% 71,28% Şirketin 2013 yılı brüt kira gelirleri; 2012 yılında elde edilen kira gelirine göre (Çelik&Yenal iş merkezi 2013 yılında şirketin gayrimenkul portföyünde bulunmamaktadır. İlgili gayrimenkul 2012 yılında 1 Milyon TL lik kira gelir katkısı yapmıştır.) %1,51 oranında düşüş göstermiş olmasına rağmen Fiyat tespit raporunda şirketin halka arz değerinin bulunması için yapılan varsayımlara paralel gerçekleşmiştir. 2013 yılı genelinde şirketin bir önceki döneme göre brüt kar marjında ve favök marjında düşüş yaşanırken, bu karlılık oranları halka arz sırasında yapılmış olan tahminlerin de altında gerçekleşmiştir. 2013 yılında satışların maliyetleri incelendiğinde Törün ve Özer iş merkezleri için sırasıyla 70 Bin TL ve 50 Bin TL lik tahminlerin üzerinde oluşan gider kalemleri dikkat çekmektedir. Bunun yanında portföye 2013 sonu itibariyle dahil edilmiş olan Neckerman Areal için yapılan 387 Bin TL lik maliyet brüt karlılığın tahminlerin altında gelmesine sebep olmuştur. 2013 yılı için toplam 1,8 Milyon TL faaliyet gideri tahmin edilmişken gerçekleşen faaliyet giderleri yaklaşık 2,9 Milyon TL olmuştur. Faaliyet gider kalemlerinde ise personel giderleri, müşavirlik giderleri, kira giderleri, şüpheli alacak karşılığı giderleri ve danışmanlık giderlerinin beklentilerin üzerinde geçekleşerek tahminlerde sapma meydana gelmesine sebep olmuştur (şüpheli alacak karşılığı giderleri bu dönem beklenmedik şekilde yükselmesine rağmen, diğer 3
faaliyet gelirleri altında 818.444 TL konusu kalmayan karşılıklardan gelir yazılmış ve Favök hesaplamasına dahil edilmemiştir). Şirket 2013 yılında yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışlarından 9,5 Milyon TL gelir elde ederken, 7,3 Milyon TL yatırım faaliyetlerine ilişkin kur farkı geliri elde etmiştir. 2013 yılında şirket 1,4 Milyon TL finansal gelir elde ederken, 25 Milyon TL finansal gidere katlanmıştır (10 Milyon TL kur farkı gideri, 2 Milyon TL kredi faiz giderleri, 12,9 Milyon TL hisse senedi değerleme zararı). 2013 yılında şirketin net dönem karı 1,6 Milyon TL olmuştur. 2013 Yılı Tahmini 2013 Yılı Gerçekleşen Fark Tutarı (TL) Fark Oranı (%) Deposite Outlet ve Depo Merkezi 9.025.998 8.573.108-452.890-5% Çelik & Törün Endüstri Merkezi 1.531.914 1.738.439 206.525 13% Çelik & Özer İş Merkezi 925.069 924.740-329 0% Çelik & Tüzün Lojistik Merkezi 978.745 980.621 1.876 0% Neckerman Areal 0 290.396 290.396 - Diğer 0 4.460 4.460 - Brüt Satışlar Toplamı 12.461.725 12.511.764 50.039 0% Satışlardan İade -249.235-277.523-28.288 11% Deposite Outlet ve Depo Merkezi -1.579.550-1.526.919 52.631-3% Çelik & Törün Endüstri Merkezi -122.553-193.745-71.192 58% Çelik & Özer İş Merkezi -27.752-76.580-48.828 176% Çelik & Tüzün Lojistik Merkezi -19.575-36.841-17.266 88% Neckerman Areal 0-387.005-387.005 - Satışların Maliyeti -1.749.430-2.221.090-471.660 27% Brüt Kar 10.463.060 10.013.151-449.909-4% Pazarlama, Satış ve Dağ. Gid. -274.781-190.500 84.281-31% Genel Yönetim Giderleri -1.493.588-2.703.492-1.209.904 81% Diğer Faaliyet Gelirleri 0 1.100.405 1.100.405 - Diğer Faaliyet Giderleri 0-152.720-152.720 - Faaliyet Giderleri Toplamı -1.768.369-1.946.307-177.938 10% Faaliyet Karı 8.694.691 8.066.844-627.847-7% 4
Fiyat Performansı 24 Nisan 2013 tarihinde işlem görmeye başlayan Servet GYO hisse senetleri geçen 5 aylık dönemde piyasalarda yaşanan dalgalanmanın da etkisiyle 09.04.2014 tarihi itibariyle %25,61 düşüş yaşamıştır. 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 SRVGY XU100 XGMYO Aynı dönemde ise BİST 100 endeksinin 84.000 seviyelerinden öncelikle 93.000 seviyelerine yükseldiği, daha sonra piyasalarda yaşanan dalgalanmalar sebebiyle 65.000 seviyelerine gerilediği görülmektedir. Özellikle Mart ayında gerçekleşmiş olan yerel seçimler sonrası endeksin, bu düşüşün bir kısmını telafi etmeyi başardığı görülmektedir. 09.04.2014 itibariyle BİST 100 endeksi 72.428 seviyesindedir. Bu dönem içerisinde BİST 100 endeksi %13,8 düşüş göstermiştir. Şirketin de içerisinde bulunduğu GYO endeksi ise aynı süre içerisinde BİST 100 ile paralel bir performans sergilemiş ve 09.04.2014 itibariyle yaklaşık son 1 yıllık sürede %12,27 lük düşüş yaşamıştır (Yüzdesel değer düşüşleri günlük ağırlıklı ortalama fiyatlara göre hesaplanmıştır). 5
Yukarıdaki grafikte görülebileceği üzere kısa vadeli olarak son 10 günlük süreçte her iki endeksle de ters yönde hareket eden SERVET GYO pay fiyatı, uzun vadede son 1 yıllık süreçte BİST 100 endeksi ve GYO endeksiyle paralel hareket etmiştir. Bu süre içinde gerçekleşen aşağı yönlü hareket hem son bir yıldır gelişmekte olan piyasalardan gerçekleşen likidite çıkışının hem de yurtiçinde meydana gelen siyasal istikrarsızlık ortamının bir sonucudur ve şirketin kendine özel sistematik bir risk unsurunun sonucu değildir. Halka arz sırasında yayınlanan fiyat tespit raporunda çarpan analizinde GYO endeksinde bulunan tüm şirketlerin verilerinin yanında şirketle benzer faaliyet alanında bulunan şirketlere de özel olarak ağırlık verilmiştir. Aşağıdaki grafikte GYO endeksinde bulunan şirketlerin 24.04.2013 tarihinden sonraki fiyat hareketleri gösterilmiştir. 2,5 2,4 2,3 2,2 2,1 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 SRVGY AKMGY RYGYO AGYO TSGYO VKGYO NUGYO OZKGY 6
GYO endeksinin 2013 yılsonu itibariyle net aktif değer tablosu aşağıda verilmiştir. ŞİRKET ADI Gayrimenkul Yatırımları İştirakler Para ve Sermaye Piyasası Araçları Toplam Portföy Değeri (TL)* Net Aktif Değer** 31/12/2013 Piyasa Değeri - TL Beta NAD'e göre Prim / (İskonto) EMLAK KONUT GYO Konut 67,6% 0,0% 32,4% 13.293.741.136 10.581.274.136 10.070.000.000 1,05-4,8% TORUNLAR GYO Ticari, Konut, Ofis 72,7% 9,3% 18,0% 5.730.348.000 3.381.321.000 1.710.000.000 0,87-49,4% IS GYO Ticari, Ofis, Otel, Konut 95,6% 0,0% 4,4% 2.414.566.521 2.048.323.235 844.200.000 0,93-58,8% SINPAS GYO Konut 93,4% 5,0% 1,6% 2.284.977.563 1.907.282.604 504.000.000 0,91-73,6% YENİ GİMAT GYO Otel, Ticari 99,8% 0,2% 0,0% 1.414.228.014 1.410.034.037 846.720.000 0,31-40,0% SAF GYO Ofis, Konut, Fabrika 96,3% 0,4% 3,3% 2.004.408.758 1.396.647.617 922.065.736 0,81-34,0% HALK GYO Ticari, Ofis, Konut 86,9% 0,0% 13,1% 1.342.094.473 1.271.733.724 720.793.413 0,48-43,3% AKMERKEZ GYO Ticari 95,3% 0,0% 4,7% 1.033.161.930 1.045.578.576 668.888.800 0,57-36,0% YESIL GYO Ticari, Konut 99,9% 0,0% 0,1% 800.995.877 731.497.723 98.748.597 0,97-86,5% AKFEN GYO Otel 59,0% 40,9% 0,0% 1.249.146.321 731.436.660 230.000.000 0,83-68,6% KILER GYO Ticari, Konut, Ofis 85,2% 8,5% 6,3% 837.503.988 729.725.488 133.920.000 0,92-81,6% AKIS GYO Ofis, Konut 90,7% 6,0% 3,3% 1.182.533.905 722.750.627 437.164.869 0,71-39,5% PANORA GYO Ticari 97,0% 0,0% 3,0% 652.101.708 654.292.584 329.730.000 0,29-49,6% DOGUS GYO Ticari, Konut, Ofis 94,4% 0,0% 5,6% 713.178.943 597.816.397 1.138.312.857 0,84 90,4% REYSAS GYO Depo 87,8% 3,8% 8,4% 568.521.192 472.661.662 121.520.000 0,81-74,3% ALARKO GYO Ofis, Konut, Otel 59,0% 0,0% 41,0% 417.554.557 429.006.793 217.808.737 0,80-49,2% ÖZAK GYO Konut, Ticari, Turizm 58,1% 32,7% 9,3% 883.364.510 423.695.140 331.270.000 0,53-21,8% VAKIF GYO Ofis 84,6% 0,0% 15,4% 359.406.329 358.090.071 910.134.000 0,78 154,2% ÖZDERICI GYO Ofis, Konut 98,2% 0,0% 1,8% 362.913.820 312.025.865 86.000.000 0,66-72,4% TSKB GYO Ofis, Konut, Otel 92,8% 0,0% 7,2% 398.158.801 242.876.670 105.000.000 0,66-56,8% ATAKULE GYO Ticari, Ofis, Otel, Konut 77,4% 0,0% 22,6% 238.090.665 236.738.908 109.200.000 0,76-53,9% MARTI GYO Konut, Otel 99,4% 0,1% 0,5% 269.299.776 188.643.383 40.700.000 0,82-78,4% PERA GYO Ticari, Otel, Ofis 95,8% 1,8% 2,3% 218.099.486 178.092.546 36.531.000 0,82-79,5% YAPI KREDI KORAY GYOOfis, Konut 71,7% 23,3% 5,0% 219.932.527 150.701.474 47.200.000 0,96-68,7% DENİZ GYO Ticari 0,0% 99,2% 0,8% 119.969.796 150.688.815 89.000.000 0,73-40,9% AVRASYA GYO Ticari, Ofis 93,4% 0,0% 6,6% 89.962.388 110.703.736 61.200.000 0,56-44,7% SERVET GYO Ticari 89,5% 0,0% 10,5% 347.579.608 188.432.382 108.680.000 0,44-42,3% NUROL GYO Ticari, Konut, Ofis 99,6% 0,0% 0,4% 668.112.490 50.381.179 176.000.000 0,80 249,3% ATA GYO Ticari 69,0% 0,0% 31,0% 27.549.122 28.163.008 38.475.000 0,50 36,6% IDEALIST GYO Ticari 95,3% 0,0% 4,7% 13.665.449 14.327.335 15.700.000 0,78 9,6% SEKTÖR TOPLAM/ORTALAMA Faaliyet Alanı NET AKTİF DEĞER TABLOSU Portföy: 12/2013 Mali Tabloları ile, Cari Değer: 08/04/2014 tarihi itibarıyla hesaplanmıştır 84% 8% 9% 40.155.167.653 30.744.943.375 21.148.963.008-31,2% EKGYO Hariç Değerler 26.861.426.517 20.163.669.239 11.078.963.008-45,1% *Toplam Portföy Değeri: Bina, Arsa ve Gayrimenkul projelerinin ekspertiz değerleri, İştirakleri, Para ve Sermaye Piyasası araçları toplanarak ulaşılmıştır. **Net Aktif Değer: Hesaplanan Toplam Portföy değerine bilançosundaki Ticari Alacak, Diğer Alacak, Diğer Varlıklar ve Peşin Ödenen Giderler kalemlerinin eklenmesi, Uzun ve Kısa Vadeli Borçların düşülmesi yoluyla hesaplanmıştır. Servet GYO, Almanya da yapmış olduğu yatırımı yeni iştiraki vasıtasıyla gerçekleştirmiştir. Şirket bu gayrimenkule iştirakler sayesinde dolaylı olarak %50,4 oranında sahip bulunurken, yönetim hakkını elinde bulundurduğundan bilançosunda tam konsolidasyonla muhasebeleştirmektedir. 7
DÖNEN VARLIKLAR 88.409.443 33.843.525 30.087.317 Hazır Değerler 795.235 746.868 9.382.543 Finansal Yatırımlar 0 30.815.447 17.921.039 Kısa Vadeli Ticari Alacaklar 35.751.025 993.997 1.303.060 Diğer Kısa Vadeli Alacaklar 48.737 1.053.293 1.197.096 Stoklar 21.050.526 0 0 Diğer Dönen Varlıklar 30.763.920 233.920 20.304 DURAN VARLIKLAR 667.914.738 171.376.220 323.349.132 Uzun Vadeli Ticari Alacaklar 53.221.236 0 0 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 171.208.470 171.328.320 322.844.279 Maddi Duran Varlıklar 50.773 10.368 50.423 Maddi Olmayan Duran Varlıklar 0 37.532 9.680 TOPLAM AKTİFLER 756.324.181 205.219.745 353.436.449 KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 258.912.850 8.206.366 158.212.355 Finansal Borçlar 69.498.071 7.547.954 145.487.554 Uzun Vadeli Finansal Borçların KısaVadeli Kısımları 0 0 9.825.372 Ticari Borçlar 3.369.802 291.582 770.257 Diğer Borçlar 185.926.664 253.290 1.575.039 Borç ve Gider Karşılıkları 0 0 353.178 Diğer Kısa Vadeli Borçlar 43.546 35.522 0 UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 104.894.189 11.151.272 3.673.545 Finansal Borçlar 104.750.821 11.029.715 3.380.463 Borç ve Gider Karşılıkları 7.750 11.497 15.856 ÖZ SERMAYE 392.517.142 185.862.107 191.989.358 Sermaye 304.148.493 50.000.000 52.000.000 Sermaye Yedekleri 0 0 2.093.170 Net Dönem Karı 0 95.767.277 2.032.687 Dönem Zararı (-) 5.839.678 0 0 Geçmiş Yıl Karları 341.156.820 40.094.830 131.827.159 TOPLAM PASİFLER 756.324.181 205.219.745 353.436.449 ÖZET GELİR TABLOSU ( YTL) 2011/12K 2012/12K 2013/12K Satış Gelirleri 11.001.447 90.031.792 12.234.241 Satışların Maliyeti (-) 1.962.742 20.224.916 2.221.090 Brüt Esas Faaliyet Karı/Zararı 9.038.705 69.806.876 10.013.151 Faaliyet Giderleri (-) 3.802.045 3.072.487 2.893.992 Pazarlama Satış Ve Dağıtım Giderleri 1.636.709 357.629 190.500 Genel Yönetim Giderleri 2.165.336 2.714.858 2.703.492 Net Esas Faaliyet Karı/Zararı 5.236.660 66.734.389 7.119.159 Diğer Faaliyetlerden Gelir Ve Karlar 12.065.625 7.411.508 1.100.405 Diğer Faaliyetlerden Zararlar ve Giderler (-) 33.488 80.924 152.720 Faaliyet Karı Veya Zararı 17.268.797 74.064.973 8.066.844 Özkaynak Yönt. Değer. Yat. Kar/Zararlarindaki Paylar 10.167.312 0 9.461.996 (Esas Faaliyet Dişi) Finansal Gelirler 897.126 34.476.944 1.409.118 (Esas Faaliyet Dişi) Finansal Giderler (-) 34.172.913 12.774.640 25.077.468 Vergi Öncesi Kar/Zarar -5.839.678 95.767.277 1.148.152 Net Dönem Karı/Zararı -5.839.678 95.767.277 1.559.765 Ana Ortaklık Payı Net Dönem Karı -5.839.678 95.766.565 2.032.687 Amortisman Giderleri, İtfa Ve TükenmePayları 9.372 8.348 15.723 FAVÖK 5.246.032 66.742.737 7.134.882 8
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun VII-128.1 sayılı pay tebliğinin 29/4 maddesi uyarınca hazırlanmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu Pay Tebliği nin 29/4 maddesi uyarınca fiyat tespit raporunu hazırlayan aracı kuruluş tarafından: Payların ilk halka arzında fiyat tespit raporunu hazırlayan halka arzda satışa aracılık eden kuruluşun, payların borsada işlem görmeye başlamasından sonraki bir yıl içinde en az iki değerlendirme raporu hazırlaması zorunludur. İki değerlendirme raporunun düzenlenmesi durumunda; ilk raporun payların borsada işlem görmeye başlamasından altı ay sonra yapılması ve ikinci rapor ile ilk rapor arasındaki sürenin asgari olarak dört ay olması ve bu raporlarda halka arz fiyatı ile borsa fiyatı arasındaki farklılıkların nedeni hakkında değerlendirmelerde bulunulması zorunludur. İkiden fazla beşten az değerlendirme raporu düzenlemesi durumunda ise, bu raporlar arasında asgari olarak üç ay bulunması zorunludur. Bu fıkra çerçevesinde hazırlanan raporların KAP ta ortaklığa ilişkin bölümde ve halka arzda satışa aracılık eden yetkili kuruluşun internet sitesinde yayımlanması zorunludur. Burada yer alan yatırım, bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun olmayabilir. 9