KARARIN ÖZÜ: Soğanlık 10317 (E:1120) Ada 84 Parsele İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği TEKLİF: Plan ve Proje Müdürlüğü'nün 30.04.2019 tarih 2019/12337 sayılı teklifi. BAŞKANLIK MAKAMI'NA İlgi: a) 23/11/2018 tarih ve 59979 kayıtlı dilekçe. b) 16/01/2019 tarih ve 1981 kayıtlı dilekçe. c) 30/11/2018 tarih ve TN:1360686-9383-259893 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Kamulaştırma Müdürlüğü yazısı d) 04/12/2018 tarihli ve 26798 sayılı yazımız. e) 13/12/2018 tarih ve 636963 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediyesi Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü yazısı. f) 30/01/2019 tarihli 3434 sayılı yazımız. g) 08/03/2019 tarih ve 2019/37 no'lu Kartal Belediye Meclis Kararı. İlgilisi tarafından hazırlanıp, ilgi (a) ve (b) dilekçeler ile Müdürlüğümüze sunulan; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifine konu, Soğanlık Mahallesi, 10317 (E:1120) ada 84 parselin, 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında K3 yoğunluklu (600 ki/ha) Konut Alanında ve bu doğrultuda hazırlanan 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planında çoğunlukla 5/A/3, 0.20 0.40/1.75 yapılaşma koşullarında Konut Alanında, kısmen imar yolunda kaldığı görülmektedir. İlgi (a) dilekçe ile ilgilisi tarafından hazırlanan, 10317 (E:1120) ada 84 parsele ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifine ilişkin ilgi (b) dilekçe ekinde 30.11.2018 tarih, 1771-260375 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Zemin İnceleme Müdürlüğü ve 27/12/2018 tarih, 1490248-3564-252450 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü kurum görüşleri, ilgi (c) yazı ile de İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Kamulaştırma Müdürlüğü kurum görüşü yazıları tarafımıza iletilmiştir. Ayrıca ilgi (d) yazı ile İstanbul Su Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğünden görüş istenmiş olup ilgi (e) yazı ile kurum görüşü Müdürlüğümüze ulaşmıştır. ilgi (b) dilekçe ekinde 1771-260375 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısı ile; "Kartal İlçesi, G22A09D2Cpafta, 10317 (eski 1120) ada, 84 parsel ile ilgili 1/1000 ölçekli U.İ.Planı değişikliği yapılarak parsele "Konut Alanı " fonksiyonu getirilmek istendiği belirtilmekte olup, konu ile ilgili kurum görüşünün verilmesi talep edilmektedir. 1
Planlama alanı, Mikro bölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritaları'nda, "UA (Uygun Alan)" lejantı sınırlar içerisinde kalmaktadır.bu haritalara ait açıklama raporunda; "UA" lejantlı alanlar için; "Her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu nedenle, uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda yerel olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak uygulama projeleri bu hususlar göz önüne alınarak yapılmalıdır. Uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda, kaya ortamlarında sık çatlaklı-kırıklı yapı olması nedeniyle kama tipi kaymalar ve diğer şey stabilite sorunları görülebilir. Bu durumlarda gerekli önlem projeleri hazırlanmalıdır. Bu gibi yerlerde gerekli önlemler alınmalı ve tespit edilen sorunun özelliğine göre uygun iksa ve/veya zemin iyileştirme projeleri hazırlanmalıdır" denilmektedir. Sonuç olarak, yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususları planlama aşamasında göz önüne alınması, planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip, gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi jeolojik bakımdan uygun görülmektedir." bilgisi, 1490248-3564-252450 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısı ile; "ULAŞIMKARARI: Kartal İlçesi, Soğanlık Mahallesi, 10317 ada 84 parselin istikametinin parsel sınırına göre yeniden düzenlenerek Yol Alanında kalan kısmın iptal edilmesi ve TAKS: 0.20-0.40, KAKS: 1.75 yapılanma koşulunda Konut Alanına alınmasına ilişkin 1/1.000 ölçekli plan değişikliği teklifi; yol donatısını azaltıcı nitelikte olduğu ve teklifin bölgeye ilave inşaat alanı getirerek ulaşım aksları üzerinde ilave talep yaratarak trafik yoğunluğunu arttıracağı tespit edildiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamıştır." bilgisi, İlgi (c) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Kamulaştırma Müdürlüğü yazısı ile; "Müdürlüğümüz tarafından yapılan incelemede; Kartal İlçesi, Yakacık Mahallesi, 12018 ada 9 parsel, 8408 ada 16parsel, 11993 ada 8 ve 9 parsel ile birlikte maliki bulunduğunu 11993 ada 7 parsel sayılı taşınmazlar ile ilgili yürütülen herhangi bir kamulaştırma işlemi tespit edilememiştir. Bununla birlikte kamuya ayrılan alanların uygulama esnasında kamuya bedelsiz terk edilmesi konusunun plan notlarına işlenmesi..." bilgisi, İlgi (e) İstanbul Büyükşehir Belediyesi Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü yazısı ile de "Kartal ilçesi, Soğanlık Mahallesi, 10317 ada, 84 parsele ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine idaremiz görüşü talep edilmektedir. Plan değişikliği sahası yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları ile dere ıslah ve işletme bandı dışında ancak kısmen Savaklar Deresi'nin taşkın önlemli yapılaşma alanında kalmaktadır. Söz konusu alana ait mevcut ve planlanan altyapı tesislerimizi, dere işletme bandını ve taşkın risk haritasını içeren CD yazımız ekinde gönderilmektedir. Planlar hazırlanırken aşağıdaki hususlara dikkat edilmeli, hatlarımıza zarar verilmemelidir. 2
1. Yapılan incelemede taşkın önlemli yapılaşma alan sınırının bahse konu plan değişikliğine işlenmediği tespit edilmiştir. Ancak Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 21.9 maddesi gereği dere ıslah ve işletme bantları ile taşkın risk alanlarının her ölçekteki imar planlarına mutlaka işlenmesi gerekmektedir. 2. Yapılan taşkın modelleme ve analiz çalışmaları neticesinde belirlenen alan (Dere işletme bandı dışında kalan komşu parseller) taşkın önlemli yapılaşma alanıdır. Bu nedenle plan notlarına; bahse konu plan sahasının kısmen taşkın önlemli yapılaşma alanında kaldığı eklenmelidir. Belirlenen taşkın önlemli yapılaşma alanı dahilinde; herhangi bir noktada subasman kotu, bu noktada taşkın risk haritası ile belirlenen taşkın risk kotunun üzerinde olmalıdır. Savaklar Deresi'nin taşkın risk haritası oluşturma çalışmaları tamamlanmış olup, yazımız ekinde gönderilmektedir. Subasman kotuna esas teşkil edecek değerlendirmeler, taşkın risk haritası ile belirlenen su yükseklikleri dikkate alınarak Meri İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda Belediyelerin takdir ve yetkisindedir. 3. Subasman kotu yapı zemin giriş kotunu ifade eder. Yapılara su basman kotu verilmesindeki amaç, yapıyı doğal etkilerden ve özellikle muhtemel taşkın ve sel olaylarından korumaktır. İdaremizin imar plana yapma yetkisi bulunmamakta olup, dere taşkın risk bölgesinde yer alan yapılarda su basman kotuna dair düzenlemeye ve iskân durumuna ilişkin nihai değerlendirme meri imar yönetmeliği hükümleri doğrultusunda Belediyelerin takdir ve yetkisindedir. Netice olarak, söz konusu 1/1000 ölçekli plan tadilatının yukarıdaki şartlara göre revize edilmesi şartıyla ilgili belediye tarafından onaylanarak yürürlüğe girmesi halinde İdaremizce esas alınmasında sakınca bulunmamakta olup mezkûr alana ait mevcut altyapı tesislerimizi gösterir belgeler yazımız ekinde gönderilmektedir. Yapılacak uygulama çalışmalarında, İdaremize ait ekte gönderilen paftadaki her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir." bilgisi tarafımıza iletilmiştir. Müdürlüğümüzce yapılan incelemede; İlgi (a) ve (b) dilekçeler ile Müdürlüğümüze sunulan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifinin, 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı'na ait G22A09D3B rumuzlu pafta üzerine işlendiği, 84 parselin imar yolunda kalan ve otopark cebi olarak ayrılan kısmının imar istikametinin kadastral sınıra çekilmesi ile Konut Alanına aldığı, Plan Notlarında ise; " 1. Plan Değişikliği Onama Sınırı G22a09d2c Pafta, (Eski:1120) Yeni:10317 Ada, 84 Parseli Kapsamaktadır. 2. Plan Değişikliği Onama Sınırı İçindeki Alan "Konut Alanı" dır. 3. Yapılaşma Koşulları; Ayrık Nizam, Taks:0.20-0.40, Kaks:1.75, Minimum Ön Bahçe Mesafesi 5, Yan Bahçe Mesafesi 3 Metre Olacaktır. 3
4. Uygulama Aşamasında İlgili Kamu Kurum Ve Kuruluşların Görüşü Alınacak Olup, Bu Görüşlere Uyulacaktır. 5. Belirtilmeyen Hususlarda 19.04.2013 Tasdik Tarihli 1/1000 Ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı, Tadilatları, Plan Notları Ve Lejandı İle Meri İmar Yönetmeliği Hükümleri Geçerlidir." hükümlerinin yer aldığı görülmüştür. Belediyemizdeki parsel sorgulama sisteminde bakıldığında 10317 ada 84 parselin şahıs mülkiyetinde olduğu tespit edilmiştir. Halihazır paftaları ve uydu görüntüleri üzerinden incelendiğinde 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifine konu Soğanlık Mahallesi, 10317 ada, 84 parselin, meri uygulama imar planında imar yolunda kalan ve konut alanına alınması talep edilen kısmında, 5 katlı yapının kısmen imar istikameti dışına taştığı ve yolda kalan diğer kısmın da parselin sınırlarından itibaren bahçe duvarı ile çevrelendiği görülmüştür. Parsele ait imar istikametinin değiştirilmesi ile konut alanının yaklaşık 208 m2 artmakta olduğu, bunun sonucunda da yaklaşık (208 x emsal: 1.75) 364 m2 'lik bir inşaat alanı kazanımı olacağı belirlenmiştir. Söz konusu imar istikameti, 15.12.1981-04.12.1986 onanlı 1/1000 ölçekli Soğanlık İmar Planı ve değişikliği ile 19.09.2006 onalı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Uygulama İmar Planında da aynı konumda yer almakta olup meri 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planına askı süresince ilgili parsele ilişkin bir itirazda bulunulmamıştır. Ayrıca İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısı ile Uygulama İmar Planı değişikliğinin yol donatısını azaltıcı nitelikte olduğu ve teklifin bölgeye ilave inşaat alanı getirerek ulaşım aksları üzerinde ilave talep yaratarak trafik yoğunluğunu arttıracak olması sebebiyle uygun bulunmadığı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü yazısı ile de dere ıslah ve işletme bantları ile taşkın risk alanlarının imar planı değişikliğine işlenmesi, plan notlarına bahse konu plan sahasının kısmen taşkın önlemli yapılaşma alanında kaldığının eklenmesi ve su basman kotunun dikkate alınması koşulu ile sakınca bulunmayacağına dair şartlı görüşün bulunduğu görülmüştür. İlgi (a) ve (b) dilekçelere konu plan değişikliği nazım imar planı kararları açısından aykırı bir nitelik taşımamakla birlikte mer'i 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planındaki yol donatı alanını azaltıcı yönde olduğundan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 14.06.2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin İmar Planı Değişiklikleri başlıklı 26. maddesinde yer alan hükümlere aykırı olduğu da görülmektedir. Konu yukarıda aktarılan bilgiler ışığında incelenerek, 5216 sayılı yasanın 7b. ve 14. Maddesi ile yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre değerlendirilerek karar alınmak üzere ilgi (f) yazımız ile Kartal Belediye Meclisi'ne aktarılmış olup Meclis'in ilgi (g) kararı ile "Soğanlık 10317 (E:1120) Ada 84 Parsele İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ile ilgili teklifin İmar Komisyonu Raporu doğrultusunda müdürlüğüne iadesine..." şeklinde karar verildiği belirtilerek Müdürlüğümüze iade edilmiştir. 4
İade nedeni anlaşılamadığından konunun tekrar değerlendirilerek karar alınmak üzere Meclis'e havalesini arz ederim. RAPOR : İmar Komisyonu'nun 15.05.2019 tarih, 19 Nolu raporu. BELEDİYE MECLİS BAŞKANLIĞI'NA KARTAL; KONUNUN ÖZÜ: Soğanlık, 10317(E: 1120) ada, 84 parsele ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifinin görüşülmesi. KOMİSYON GÖRÜŞÜ; 1/1000 UIP' ı değişikliği teklifiyle; 10317 ada 84 parselin imar istikametinin değiştirilmesi ile konut alanının 208 m² artmakta olduğu, bunun sonucunda da yaklaşık( 208* emsal:1.75) 364 m²'lik bir inşaat alanı kazanımı olacağı belirlenmiştir. Plan değişikliği teklifi; yol donatı alanını azaltıcı nitelikte olduğu ve teklifin bölgeye ilave inşaat alanı getirerek ulaşım aksları üzerinde trafik yoğunluğunu artıracak olması sebebiyle komisyonumuzca uygun bulunmamıştır. Yüce Meclisin Onayına Arz Olunur. (İmar Komisyonu Başkanı ve Üyeler.) Belediye Meclis Üyesi Önder TURMUŞ; Sayın Başkan İmar Komisyonun da oybirliği ile aldığımız karara istinaden 19 nolu İmar Komisyonu Raporunu tadil edeceğiz. Tadilen Müdürlüğüne iadesini talep ediyorum. SONUÇ : Soğanlık 10317 (E:1120) Ada 84 Parsele İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ile ilgili teklifin Belediye Meclis Üyesi Önder TURMUŞ'un düzeltmesi ile19 nolu İmar Komisyonu Raporu doğrultusunda tadilen müdürlüğüne iadesine: Kartal İlçe Belediye Meclisi'nin 2019/ HAZİRAN AYI TOPLANTILARI'NIN 14.06.2019 TARİHLİ 3. BİRLEŞİMİNDE OYBİRLİĞİ İLE KARAR VERİLDİ. YILMAZ TUNCER BELEDİYE MECLİSİ 1.BAŞKAN VEKİLİ AYSEL YÜCEL MECLİS KATİBİ YASİN ÜNDER MECLİS KATİBİ GÖRÜLDÜ.../... /2019 GÖKHAN YÜKSEL BELEDİYE BAŞKANI 5