12-08 05-09 09-09 01-10 06-10 10-10 02-11 06-11 11-11 03-12 07-12 12-12 Tekstil Invest Tekstil Yatırım Garanti Bank - Banking May 2, 2008 Edip Gayrimenkul A.Ş. 1971 yılında tekstil sektöründe faaliyet göstermek üzere kurulan Edip Gayrimenkul, 2008 itibariyle tekstil faaliyetlerine son vererek sahip olduğu gayrimenkul portföyünü yönetebilmek adına gayrimenkul yatırım şirketine dönüşmüştür. Şirket portföyünün 89% unu oluşturan Mahmutbey deki eski fabrika arsası üzerinde perakende, ofis ve otel projelerini kapsayan bir ticari gayrimenkul kompleksinde AVM ve ticari konutlar tamamlanmış, otel projesi devam etmektedir. - Edip Gayrimenkul portföyündeki 212 İstanbul Power Outlet toplam kira gelirinin 94% ünü oluşturmaktadır. bazlı ve 5 yıllık sözleşmelere dayanan kira gelirleri, nakit akışının güven altında olmasını sağlamaktadır. 15 milyon $ lık 2012 kira geliri beklentimize göre yatırım geri dönüş oranı 8% seviyesindedir. Bu rakam İstanbul bölgesindeki diğer alışveriş merkezi projelerine göre makul bir yatırım geri dönüş oranına işaret etmektedir. - Bununla birlikte Ağaoğlu Grubu ile aynı bölgede hasılat paylaşımı esasına göre gerçekleştirdiği 86 bin metrekarelik inşaat alanına sahip My Ofis 2012 projesinden Edip Gayrimenkul ün 2013 yılında 6 milyon $ lık bir satış geliri elde edebileceğini öngörmekteyiz. - Son olarak Mahmutbey arsasında şirketin Ağaoğlu Grubu ile birlikte geliştireceği ve 2012 Mart ayında inşaatına başladığı 136 oda kapasitelik otel projesinden 2013 ve 2014 yıllarında 3 milyon $ olmak üzere toplamda 6.5 milyon $ lık bir gelir elde edeceğini öngörmekteyiz. Otel projesi şirket Net Aktif değer tablosunda (NAD) 2.6 milyon TL lik arsa değeri ile yer almaktadır. Tarih 19.12.2012 Hisse Kodu EDIP TI Sektör Gayrimenkul Hisse Bilgileri Kapanış (TL) 1,43 Piyasa değeri (TL mn) 72 Şirket değeri (TL mn) 296 Ödenmiş sermaye (mn) 50 Halka açıklık oranı 31% Hedef değer (TL) 2,54 Hedef piyasa değeri (TL mn) 127 Potansiyel 78% İşlem bilgileri 3 aylık ortalama hacim (TLmn) 0,52 Yabancı payı 0,0% IMKB 100'e göre performans (%) 1 Aylık 0% 3 Aylık -10% 12 Aylık -16% YBB -14% Hisse grafiği (TL & IMKB 100' e göre) 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 AL 78% yukarı potansiyel 200,00 150,00 100,00 50,00 - İndirgenmiş nakit akımı yöntemiyle değerlediğimiz Edip Gayrimenkul için hedef değerimiz TL2.54/hisse 78% yukarı potansiyel taşımaktadır. Buna ek olarak şirket hisse üzerine olan ilgiyi artırabileceğine inandığımız mevcut kira verimi oranı gösterge faiz oranına göre oldukça cazip seviyededir. 2013 tahmini kira gelirine göre Edip Gayrimenkul ün taşıdığı 11% lik kira verimi oranı (Girişimci değeri/ kira gelirleri) 6% seviyelerindeki gösterge faiz oranına göre oldukça cazip görünmektedir. 195 milyon TL lik Net Aktif değere (NAD) göre şirket hisseleri 63% iskontoda işlem görmektedir. US$ mn 2010 2011T 2012T 2013T 2014T Net satışlar 19 22 48 36 33 Faaliyet karı 3 7 24 20 19 VAFÖK 8 11 28 23 23 Net kar -6-28 21 17 12 Net Borç (nakit) 152 131 141 116 99 EDIP IMKB 100'e göre Rasyolar F/K a.d. a.d. 1.9 2.4 3.5 FD/ Net satışlar 10.01 7.94 3.79 4.35 4.20 FD/ VAFÖK 24.6 16.0 6.5 6.7 6.1 Erdem Kayli erdem.kayli@tekstilbank.com.tr +90 212 276 28 08 Lütfen son sayfadaki uyarı notunu dikkate alınız
Değerleme Edip Gayrimenkul ü İndirgenmiş Nakit Akımı yöntemiyle değerlediğimizde hedef değerimiz olan 72 milyon $ (TL2.54/hisse), son kapanışa göre 78% yukarı potansiyel taşımaktadır. İndirgenmiş Nakit Akımı değerlememiz aşağıdaki öngörülere dayanmaktadır. Şirket portföyünün en önemli gayrimenkulü olan 212 Istanbul Power Outlet AVM kira gelirlerinin 90% seviyesindeki doluluk oranının 2016 yılı itibariyle 98% seviye yükselmesini, böylece kira gelirlerinin $ bazlı 5 yılda ortalama 10% büyüme kaydederek 24.4 milyon $ seviyesine ulaşmasını öngörmekteyiz. Şirketin Haziran 2012 de Lüleburgaz tesislerinin olduğu arazinin satışına yönelik girişimleri devam etse de mevcut koşullarda kira geliri yaratmasını ve $ bazlı 3 yılda ortalama 5% büyüme kaydederek 1.2 milyon $ kaydedebileceğini tahmin etmekteyiz. Satışı devam eden My Ofis 2012 projesinden 2013 yılında 6 milyon $ lık bir satış geliri elde edilebileceğini tahmin etmekteyiz. Bununla birlikte My Ofis 2012 projesinde kurulu ticari alanların satışından 2014 1.7 milyon $ tutarında bir gelir yazılabileceğini tahmin etmekteyiz. 2014 yılında bitirilmesi öngörülen otel projesinden 2013 ve 2014 yıllarında 3 milyon $ lık bir gelir oluşabileceğini düşünmekteyiz. Toplamda 6.5 milyon $ lık satış geliri elde edilebileceğini hesaplamaktayız. Dolar bazlı İndirgenmiş Nakit Akımı modelimizde risksiz getiri oranı 5% ve risk primini 5.5%, ağırlıklandırılmış ortalama sermaye maliyetinin yıllar itibariyle 9.2% ile 9.6% arasında seyretmesini öngörmekteyiz. Edip Gayrimenkul - Serbest Nakit Akışı US$ mn 2012T 2013T 2014T 2015T 2016T 2017T 2018T 2019T 2020T Net satışlar 43 31 27 24 25 26 26 27 28 Büyüme -28.5% -10.4% -13.8% 5.1% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 212 Istanbul Pow er Outlet 15.3 20.4 21.4 22.5 23.7 24.4 25.1 25.9 26.7 Lüleburgaz tesisi 0.9 1.0 1.0 1.0 1.1 1.1 1.2 1.2 1.2 My ofis 26.5 5.9 1.7 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Otel projesi 0.0 3.3 3.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Diğer gelirler 5 5 6 6 6 6 6 7 7 SMM -20-14 -11-11 -11-11 -11-11 -10 Faaliyet giderleri -4-2 -2-2 -2-2 -2-2 -2 Faaliyetten elde edilen nakit akışı 24 20 19 17 18 19 20 21 22 Vergiler 0 0 4 3 4 4 4 4 4 Net işletme sermayesi 27 20 18 16 17 17 18 18 19 Net işletme sermayesi değişimi 26-7 -2-2 1 0 1 1 1 Yatırım harcamaları 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Serbest Nakit Akışı (SNA) -2 26 17 15 13 14 15 16 17 Kaynak: Tekstil Yatırım Tekstil Yatırım 2
US$ mn 2012T 2013T 2014T 2015T 2016T 2017T 2018T 2019T 2020T SNA -2 26 17 15 13 14 15 16 17 Ağırlıklandırılmış ortalama sermaye maliyeti 9.3% 9.3% 9.4% 9.5% 9.5% 9.5% 9.6% 9.6% İndirgeme oranı 0.95 0.87 0.80 0.73 0.67 0.61 0.55 0.51 İndirgenmiş SNA 25 15 12 10 10 9 9 8 Toplam SNA 98 Büyüme oranı 1.0% Uç değer 196 İndirgenmiş Uç değer 99 İştirakler 0 Girişimci değeri 197 Net borç 125 Azınlık payı 0 Firma piyasa değeri 72 Mevcut piyasa değeri 40 Yukarı potansiyel 78% Kaynak: Tekstil Yatırım Şirket Hakkında 1971 yılında tekstil sektöründe faaliyet göstermek üzere kurulan Edip Gayrimenkul, 2008 itibariyle tekstil faaliyetlerine son vererek sahip olduğu portföyü yönetebilmek adına gayrimenkul yatırım şirketine dönüşmüştür. Şirket portföyünün 89% unu oluşturan Mahmutbey deki eski fabrika arsasında ticari gayrimenkul kompleksi oluşturulmuştur. Şirket ana ortaklarından olan Akın Holding, 1977 yılında kurulmuş ana faaliyet konusu tekstil, ticaret, finans, gayrimenkul ve enerji sektörleridir. Grubun bir diğer İMKB de işlem gören şirketi Akın Tekstil dir. Grafik 1: Edip Gayrimenkul ortaklık yapısı* Akın Holding ; 30% Diğer; 61% Feza Holding; 9% Kaynak: Edip Gayrimenkul, Tekstil Yatırım, *Halka açıklık oranı 31% seviyesindedir. Tekstil Yatırım 3
Gayrimenkuller 212 İstanbul Power Outlet AVM 70 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olan 212 İstanbul Power Outlet, Edip Gayrimenkul ün toplam kira gelirinin 94% ünü oluşturmaktadır. 2010 yılında faaliyete geçen 212 İstanbul Power Outlet in bazlı ve 5 yıllık sözleşmelere dayanan kira gelirleri, nakit akışının güven altında olmasını sağlamaktadır. 2012 kira geliri tahminimize göre projeni yatırım geri dönüş oranı 8% seviyesindedir. Lüleburgaz tesisleri Şirketin 2008 yılı sonu itibariyle tekstil üretim faaliyetlerine son vermesi ardından 288 bin metrekare arsa alanına Lüleburgaz üretim tesisleri, fabrika üretimi ile ilgili ekipmanların satışı 2010 yılı itibariyle tamamlanmış, boşaltılan alanlar ise kiraya verilmeye başlanmıştır. Lüleburgaz tesislerindeki en büyük alanı kiralayan Paşabahçe şirketin bu arsadaki en büyük kiracısı konumundadır. Edip Gayrimenkul Haziran 2012 tarihinde yaptığı açıklamada Lüleburgaz arsasının satışına ilişkin bir aracı yetkilendirilmiştir. Bu arsanın 2009 yıl sonu ekspertiz değeri 33.4 milyon TL seviyesindedir. Grafik 2: Edip Gayrimenkul Net aktif değer tablosu Edip Gayrimenkul Ekspertiz tarihi Portföy değeri Arsa 2.6 Otel projesi (Arsa maliyeti) 2.6 Gayrimenkuller 398.4 Lüleburgaz tesisleri 31 Aralık 09 33.4 212 İstanbul Pow er Outlet 31 Aralık 09 349.3 My ofis 2012 (38% lik Edip Gayrimenkul'e düşen kısım) 12.1 Diğer maddi duran varlıklar 3.6 Toplam portföy değeri 401.0 Hazır değerler 0.7 Alacaklar 5.7 Devreden indirilecek KDV 16.7 Diğer aktif varlıklar 3.7 Borçlar 233.2 Net aktif değer (NAD) 194.6 EDIP Piyasa değeri 71.5 NAD a göre (prim) iskonto -63% Kaynak: Edip Gayrimenkul, Tekstil Yatırım Tekstil Yatırım 4
US$ mn 2009 2010 2011T 2012T 2013T 2014T Gelir tablosu Net satışlar 25 19 22 48 36 33 SMM 11 11 11 20 14 11 Brüt kar 15 8 11 28 22 22 Faaliyet giderleri 2 5 4 4 2 2 Faaliyet geliri 12 3 7 24 20 19 Net diğer faaliyet gelirleri 1-2 0-1 -1-1 Finansal gelir (net) -3-1 -38-2 -2-5 Vergi öncesi kar 10 0-31 21 17 14 Vergi öncesi kar -1-3 -3 0 0 2 Azınlık payları 0 0 0 0 0 0 Net kar 12 3-28 21 17 12 VAFÖK 14 8 11 28 23 23 Bilanço Hazır değerler 2 0 0 4 16 12 Ticari alacaklar 8 3 2 3 2 2 Stoklar 14 13 11 4 3 2 Diğer dönen varlıklar 35 19 14 24 18 17 Dönen varlıklar 60 35 27 35 40 33 Uzun vadeli alacaklar 0 0 0 0 0 0 Maddi duran varlıklar 0 3 2 2 2 2 Maddi olmayan duran varlıklar 0 0 0 0 0 0 Ertelenmiş vergi alacakları 1 4 5 5 5 5 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 181 171 137 141 141 136 Diğer duran varlıklar 0 0 0 0 0 0 Duran varlıklar 183 178 144 148 149 144 Toplam varlıklar 242 213 171 183 188 177 Kısa vadeli finansal borçlar 38 36 126 25 35 35 Ticari borçlar 6 1 1 1 1 1 Borç karşılıkları 0 0 0 0 0 0 Diğer kısa vadeli yükümlülükler 5 12 25 2 2 2 Kısa vadeli yükümlülükler 48 50 152 29 39 38 Uzun vadeli finansal borçlar 152 116 6 119 97 75 Uzun vadeli karşılıklar 0 0 0 0 0 0 Diğer uzun vadeli yükümlülükler 3 1 0 0 0 0 Uzun vadeli yükümlülükler 154 117 6 119 97 75 Toplam yükümlülükler 202 167 158 148 136 114 Azınlık payları 0 0 0 0 0 0 Özkaynaklar 40 46 13 35 52 63 Toplam kaynaklar 242 213 171 183 188 177 Kaynak: Edip Gayrimenkul, Tekstil Yatırım Tekstil Yatırım 5
UYARI Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti SPK tarafından yayımlanan tebliğ çerçevesinde, aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak bir sözleşme çerçevesinde sunulur. Burada ulaşılan sonuçlar, tercih edilen hesaplama yöntemi ve veya yorum tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi sağlıklı sonuçlar doğurmayabilir. Ayrıca burada yer alan bilgiler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Tekstil Yatırım 6