YALOVA BELEDİYESİ MERKEZ (YALOVA) 2. ETAP 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI İLAVE VE REVİZYONU PLAN AÇIKLAMA RAPORU EKİM 2016
İÇİNDEKİLER TABLOSU 1 PLANIN AMACI VE KAPSAMI... 3 2 GENEL TANITIM... 4 3 PLAN KARARLARI... 5 Ana Kararlar... 5 Fonksiyon Kararları... 6 Ulaşım Kararları... 6 3.1 Yoğunluklar... 7 Üst Ölçekli Plan Yoğunluk Kararları... 7 3.2 Ulaşım... 8 3.3 Arazi Kullanımı... 9 3.4 2. Etap Nazım İmar Planı Alan Dağılımı... 10 Konut Alanları... 12 Kentsel Çalışma Alanları... 13 Tarım Alanları... 13 Mera Alanları... 13 Teknik Altyapı Alanları... 13 3.5 2. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı - Plan Notları... 14 TABLO LİSTESİ Tablo 1: 25.000 Çevre Düzeni Planı Yoğunlukları... 7 Tablo 2: 1/5000 Nazım İmar PLanı Yoğunlukları... 8 Tablo 3: 1/5000 Nazım İmar Planı Arazi Kullanımı... 9 Tablo 4: 2. Etap 1/5000 Nazım İmar Planı Arazi Kullanımı... 11
YALOVA MERKEZ İLÇE 1/5000 ÖLÇEKLİ 2. ETAP NAZIM İMAR PLANI AÇIKLAMA RAPORU 1 PLANIN AMACI VE KAPSAMI Yalova ili, Merkez ilçesi 1. Etap ve 2. Etap olmak üzere toplamda 3.029,8 hektarlık halihazır harita alanını kapsayan İlave Revizyon İmar Planı nın amacı, 3194 Sayılı İmar Kanunu nda yer alan ilave ve revizyon imar planları tanımları çerçevesinde; yürürlükteki imar planının ihtiyaca cevap vermeyen ve/veya uygulamada sorun yaratan kısımlarının revize edilmesi ve planın projeksiyon döneminde yerleşmede oluşması beklenen nüfusa yeterli ilave gelişme alanlarının oluşturulmasıdır. Hazırlanacak İlave Revizyon İmar Planı ile ilçe genelinde fiziksel gelişmenin sağlıklı bir yapıya kavuşturulması, mekânsal, sosyo-ekonomik ve kültürel gelişmenin sağlanması amaçlanmaktadır. TÜİK 2015 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre Merkez ilçesi nüfusu 132.322 kişidir. 2025 yılı için projeksiyon nüfus 193.000 kişi olarak hesaplanmıştır. Araştırmanın kapsamı; kamu kurum ve kuruluşlarından alınan görüşlerin değerlendirilmesi, yerinde yapılan arazi çalışmalarının sistematik bir biçimde ele alınması ve büro çalışmaları olmak üzere üç kısımdan oluşmaktadır. Yerinde yapılan çalışmalar kapsamında, belediye bünyesinde yetkili mercilerle görüşülmüş, resmi kurumlardan anket ve mülakat yöntemi ile detaylı bilgi alınmış; ticaret anketi, hane halkı anketi ve yerel halk ile görüşmeler neticesinde bilgiler derlenmiştir. Ayrıca hâlihazır haritalar üzerinde yerleşmenin mevcut halini daha iyi yansıtabilmek amacıyla detaylı bir arazi kullanım çalışması ve yerleşmenin karakteristik özelliklerini görsel açıdan desteklemek için fotoğraflama çalışması yapılmış olup, kurumlardan bölgeyle ilgili görüşler toplanarak imar planı çalışmalarına yansıtılmıştır. Hazırlanan imar planlarında temel hedefler; ilçenin mekansal gelişimini planlamak ve yönlendirmek, yerleşmeye kimlik kazandırmak ve vizyon oluşturarak bu doğrultuda mekansal planlama kararları üretmek, 2025 hedef yılı için gerçekleşeceği öngörülen
nüfusa yönelik sosyal, kültürel alanlar sağlamak ve ekonomik gelişmeyi sağlayacak istihdam alanları planlamaktır. 2 GENEL TANITIM Plan çalışmasına konu olan Merkez ilçe, Marmara Bölgesi nde yer alan Yalova İl Merkezi nde yer almaktadır. Yerleşim bölgesinden İzmit-Yalova, Armutlu-Yalova ve Bursa-Yalova(D-575) Karayolları geçmektedir. Merkez ilçe, İstanbul a 176 km, İstanbul a ise 407 km uzaklıktadır. Belli başlı merkezlerden İzmit e 65 km, Bursa ya 69 km, İzmir e 392 km mesafede yer almaktadır. İlçenin kuzeyinde ve batısında Marmara Denizi, doğusunda Kocaeli ili, güneyinde Bursa ili ile Gemlik Körfezi yer almaktadır. Yerleşme; Bahçelievler, Rüstempaşa, Süleymanbey, Adnan Menderes, Dere, Bağlarbaşı, Fevzi Çakmak, Bayraktepe, Kazım Karabekir, Mustafa Kemalpaşa, Gaziosmanpaşa, İsmetpaşa ve Paşakent Mahallesi olmak üzere 13 adet mahalleden oluşmaktadır. Yalova iline ait ilçelerin gelişmişlik sıralamasında en üst sırada olan Merkez ilçesi 2004 yılında ise 872 ilçe içinde 26. sırada yer almaktadır. 2004 yılında sosyoekonomik gelişmişlik sıralaması için yapılan bu araştırma ile Merkez ilçesinin Yalova içindeki diğer ilçelere nazaran daha çok gelişmiş olduğu görülmektedir. Su yüzeylerinin oluşturduğu yumuşak topoğrafyası kente çok temel bir kimlik kazandırmaktadır. Topoğrafyanın sahip olduğu az eğim sayesinde deniz etkisi iç kesimlere kadar girebilmekte ve yer yer manzara noktaları ortaya çıkmaktadır. Yalova ili Merkez ilçesi çevresel yapısı ve yaşam alanları büyük oranda ekonomik faaliyetler çerçevesinde şekillenmiştir. İlçe sınırları içerisinde yoğun konut alanlarının olması kentsel yaşamın etkinliğini ve devamlılığını göstermektedir. İlçede yapılan seracılık faaliyetleri, tarımsal aktiviteleri canlı tutan başlıca faaliyet olarak gösterilmektedir. Yerleşmenin İstanbul a olan yakınlığının da etkisiyle, yerleşme kırsal karakterinden farklı olarak kentsel fonksiyonlar barındırmıştır. Merkez ilçenin kentleşme eğilimi, ulaşım bağlantılarının ve idari yapının katkı sağlamasıyla diğer ilçelere kıyasla oldukça güçlüdür.
3 PLAN KARARLARI Yalova Merkez ilçe planlama alanında, meri imar planları, ilave imar planları ve plan değişiklikleri tek bir planda değerlendirilerek ilçeye ait bütüncül bir planlama çalışması yapılmıştır. Planlama süreci içerisinde ilgili kurumların görüşleri, vatandaş talepleri ve mevcut arazi kullanım durumu dikkate alınarak bütün bileşenler bir arada değerlendirilmiştir. 2014 yılı Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ne uygun hale getirilmesi amacıyla hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım imar planında 3 ayrı kategoride plan kararları verilmiştir. Ana Kararlar Orman alanları, tarım alanları, yüzey suları gibi doğal çevre elemanlarının korunması, Geçmiş imar planı uygulamalarında plansız olarak bırakılan TİGEM alanının mahkeme kararlarından iptal nedenleri incelenerek bu doğrultuda yeniden planlanması, Samanlı bölgesinde Turizm Alanı olarak belirlenen alanlarda 1/25.000 ÇDP de yapılan değişiklikler dikkate alınarak bölgenin imar planlarının Çevre Düzeni Planı na uygun hale getirilmesi, 17.02.2016 tarihinde onaylanan Mikrobölgeleme Jeolojik Etüd raporu doğrultusunda Kamberbaba Mevkii nde yerleşime uygun olarak belirlenen alanların imar planı tasarımı yapılarak yapılaşmaya açılması, Planlama alanı bütününde, kat yüksekliklerinde ve emsal değerlerindeki eşitsizliğin giderilmesi için yapılacak çalışmalarda Üst ölçekli Çevre Düzen Planlarındaki durumunun göz önünde bulundurularak yerleşimler arası yoğunluk dengesinin sağlanması,
Fonksiyon Kararları Kent bütününde yer alan sosyal donatı alanlarının artırılması, nüfus projeksiyonlarına göre yeterli donatı ihtiyaçlarının sağlanması, Gıda toptancıları, inşaat malzemeleri toptancıları, mezbaha gibi mekânsal alana ihtiyacı olan birimlere yeni planda yer temin edilmesi, Karayolu kenarı alanlarda ticaret/imalat/toptancılık vb. gibi fonksiyonların belirlenmesi, Vatandaş talep ve dilekçelerinin belediye ile organize şekilde değerlendirilmesi ve uygun görülen taleplerin planlama çalışmalarına yansıtılması, Yalova üniversitesi karşısında yurt ve sosyal tesis ihtiyacı göz önünde bulundurularak yeni Sosyal Tesis alanlarının belirlenmesi, Kent merkezinde yeni bir Kent Meydanı planlanması, İlgili kurumların görüşleri doğrultusunda, plan genelinde Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği donatı standartları ve erişim mesafeleri dikkate alınarak, fonksiyonlarda yer-mekan-büyüklük değişikliklerinin yapılması, Ulaşım Kararları İlçede ulaşım sisteminin bütüncül olarak ele anılması, problemlerin giderilmesi ve ulaşım hiyerarşisinin sağlanması, Kentin zayıf kalan doğu-batı aksında ulaşım bağlantılarının güçlendirilmesi, Kuzey-güney ulaşımını sağlayan yol aksı üzerinde gelişmiş ticaret alanları ve donatı alanları planlanması. Kent bütününde konut-ticaret ve yol boyu ticaret alanları oluşturularak bu alanların ulaşım bağlantılarıyla desteklenmesi, Planlama alanına ait bir otopark politikasının geliştirilmesi, yeni otopark alanlarının belirlenmesi, Plan bütününde yol sürekliliğinin sağlanmasına ilişkin düzenlemelerin yapılması, Ulaşım hiyerarşisinin sağlanması amacıyla belirlenen önemli akslarda yol genişletme kararlarının alınması. Ulaşım sisteminin düzenli işlemesi için belirli noktalarda kavşak çözümlerinin yapılması.
3.1 Yoğunluklar Yalova Merkez ilçede sürekli artan nüfusun dengeli ve kontrollü dağılımını sağlamak amacıyla ilçe bütününde meri plan kararları gözetilerek yoğunluk kararları verilmiştir. Yerleşmede kapasite nüfus hesaplanmış ve planlama alanında 2025 yılı için yaşaması öngörülen nüfus 193.000 kişi olarak belirlenmiştir. Üst Ölçekli Plan Yoğunluk Kararları Yalova 1/25.000 Çevre Düzeni Planı nda yerleşim alanı 35 alt bölgeye ayrılmış, ve bu 35 alt bölgede yaşayacak toplam nüfusun minimum ve maksimum değerlere göre 130.830 kişi ile 230.340 kişi arasında değişeceği belirlenmiştir. Tablo 1: 25.000 Çevre Düzeni Planı Yoğunlukları Alan (ha) Min. Nüfus Yoğunluğu (kişi/ha) Min. Nüfus Max. Nüfus Yoğunluğu (kişi/ha) Max. Nüfus Yüksek Yoğ. Kentsel Yerleşik Konut Alanı 227.3 150 34095 200 45460 Orta Yoğ. Kentsel Yerleşik Konut Alanı 26.4 100 2640 150 3960 Az Yoğ. Kentsel Yerleşik Konut Alanı 428.1 50 21405 100 42810 Orta Yoğ. Kentsel Gelişme Konut Alanı 145.4 100 14540 150 21810 Az Yoğ. Kentsel Gelişme Konut Alanı 1163.0 50 58150 100 116300 TOPLAM 1990.2 130830 230340 Yalova Merkez İlçe İlave + Revizyon imar planlarında 2025 yılı için hedeflenen nüfus 193.000 kişi olup, bu Çevre Düzeni Planı nda belirlenen değerler arasında kalmaktadır. 2014 Yılı Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği nde belirtilen nüfus yoğunluk değerleri baz alınarak yapılan hesaplar doğrultusunda; planlama alanında minimum 177.981 kişi, maksimum 366.507 kişinin yaşayacağı öngörülmektedir. 2025 yılı için belirlenen 193.000 kişi plan nüfusu, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Yoğunluk Standartlarının da arasında kalmaktadır.
Yalova merkez ilçesi planlama alanı 1 etap ve 2.etaba ilişkin yoğunluk değerleri incelendiğinde ; Tablo 2: 1/5000 Nazım İmar PLanı Yoğunlukları 1/5000 YOĞUNLUK HA MİN MAX YÜKSEK 179 53700 107400 MESKUN ORTA 284.7 42705 85410 DÜŞÜK 118.5 5925 17775 YÜKSEK 10.4 2600 4160 GELİŞME ORTA 481.3 57756 120325 DÜŞÜK 77.3 3865 9276 TOPLAM 1151.2 166551 344346 3.2 Ulaşım Yalova Merkez ilçede, hızlı artan nüfusun ve hızlı yapılaşmanın getirdiği önemli ulaşım problemleri bulunmaktadır. Planlama alanında, yeni gelişme alanlarında 10 m ve üzeri yaya ve taşıt yolları planlanmıştır. Mevcut durumdaki yol hiyerarşisini ve yol kademelenmesini düzenlemek üzere ilçe bütünü ulaşım sisteminde düzenlemeler yapılmıştır. Gelişme alanı olarak öngörülen kent güneyinde doğu-batı aksını güçlendirecek 1. ve 2. Derece taşıt yolları planlanmıştır. İlçe merkezinde yol kademelenmesini sağlayacak ulaşım şeması geliştirilmiş olup, yaya ve taşıt yolları ayrımı belirlenmiş, kavşak çözümlemeleriyle birlikte sağlıklı bir ulaşım sistemi geliştirilmiştir.
3.3 Arazi Kullanımı Yalova Merkez ilçe bütünü 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı arazi kullanım tablosu aşağıdaki gibidir; Tablo 3: 1/5000 Nazım İmar Planı Arazi Kullanımı ALAN DAĞILIMLARI 1/5000 KONUT 1151.2 İLKOKUL, ORTAOKUL, LİSE, ANAOKULU, MESLEK EĞİTİM 48.4 SAĞLIK 29.9 SOSYAL, KÜLTÜREL SOSYO KÜLTÜREL 23.6 SPOR 30.3 İBADET 10.2 PARK, REKREASYON, MESİRE YERİ, ARBORETUM YEŞİL ALAN 251.9 TEKNİK ALTYAPI,TRAFO, ATIKSU TESİSİ, OTOPARK, HELİKOPTER PİSTİ, TIR PARKI TEKNİK ALTYAPI 19.8 KONUT+TİCARET 54.2 TİCARET,TOPLU İŞYERLERİ, KDKÇA, PAZAR ALANI, BAKIM AKARYAKIT TİCARET 101 BHA, KHA, ASKERİ ALAN, RESMİ KURUM RESMİ KURUM 129.3 TURİZM, GÜNÜBİRLİK TURİZM TURİZM ALANLARI 20.9 OSB, KSS, SANAYİ ALANI, DEPOLAMA ALANI TGB (TEKNOLOJİ GELİŞİM BÖLGESİ) 0 SANAYİ ALANLARI 122.6 YÜKSEKÖĞRETİM ALANI 76.4 AĞAÇLANDIRILACAK, REFÜJ, PASİF, MEZARLIK, PASİF YEŞİL 93 SU YÜZEYİ 33.7 TARIM ALANI 254.7 ORMAN ALANI 14.7 MERA ALANI 20.4 YOL 532.3 DÖNÜŞÜM ALANI 9.9 TOPLAM 3028.4
3.4 2. Etap Nazım İmar Planı Alan Dağılımı Yalova Merkez İlçe imar planları 1.Etap ve 2. Etap olmak üzere 2 ayrı etapta planlanmıştır. 2. Etap, Bursa Karayolu doğusunda konumlanmakta olup, Gaziosmanpaşa Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, İsmet Paşa Mahallesi ve Süleymanbey Mahallesinin bir kısmı ile; Kirazlı Mevkii ve Kazımiye Mevkii nin bir bölümünü kapsamaktadır. 2. Etap planlama alanı 1240,8 ha büyüklüğündedir. 2. Etap Planlama Bölgesi, kentin sanayi alanları ile gelişme konut alanlarını içine alan, mevcut yapılaşma yoğunluğu merkeze göre daha az olan bölgeden oluşmaktadır. Bu alanda, mevcut dokuya uygun olarak yeni gelişme alanlarının planlanması, teknik ve altyapı problemlerinin çözülmesi yönünde plan kararları geliştirilmiştir. 2. Etap Planlama Bölgesinde kent merkezi ile olan ilişkisini güçlendirmek amacıyla ulaşım bağlantıları ve donatı alanları yeniden düzenlenmiştir.
Yalova Merkez İlçe 2. Etap 1/5000 Nazım İmar Planı Arazi Kullanım tablosu aşağıdaki gibidir; Tablo 4: 2. Etap 1/5000 Nazım İmar Planı Arazi Kullanımı 2. ETAP ALAN DAĞILIMLARI 5000 KONUT 414.2 İLKOKUL, ORTAOKUL, LİSE, ANAOKULU, MESLEK EĞİTİM 20.6 SAĞLIK 4.4 SOSYAL, KÜLTÜREL SOSYO KÜLTÜREL 4.7 SPOR 18.7 İBADET 4.8 PARK, REKREASYON, MESİRE YERİ YEŞİL ALAN 92.8 TEKNİK ALTYAPI,TRAFO, ATIKSU TESİSİ, OTOPARK, HELİKOPTER PİSTİ, TIR PARKI TEKNİK ALTYAPI 2.6 KONUT+TİCARET 5.6 TİCARET,TOPLU İŞYERLERİ, KDKÇA, PAZAR ALANI, BAKIM AKARYAKIT TİCARET 38 BHA, KHA, ASKERİ ALAN, RESMİ KURUM RESMİ KURUM 109 TURİZM, GÜNÜBİRLİK TURİZM TURİZM ALANLARI 0 OSB, KSS, SANAYİ ALANI, DEPOLAMA ALANI SANAYİ ALANLARI 115 YÜKSEKÖĞRETİM ALANI 46.2 AĞAÇLANDIRILACAK, REFÜJ, PASİF YEŞİL, MEZARLIK, ARBORETUM PASİF YEŞİL 32.2 SU YÜZEYİ 68 TARIM ALANI 84 ORMAN ALANI 240 MERA ALANI 14.7 YOL 20.4 DÖNÜŞÜM ALANI 522.4 TOPLAM 1240.8
Konut Alanları 2. Etap Planlama alanının kentin gelişme alanı özelliğine sahiptir. Bu sebeple planlama alanında 2025 yılında yaşayacağı belirlenen 193.000 kişinin 73.000 inin 2. Etap planlama alanında olacağı belirlenmiştir. 2. Etap Nazım İmar Planı geneli orta yoğunluklu gelişme konut alanlarından oluşmaktadır ve toplamda 413.7 ha konut alanı bulunmaktadır.
Kentsel Çalışma Alanları Yalova Merkez 2. Etap Nazım İmar Planı na göre, planlama alanında 38 ha ticaret alanı, 109 ha resmi kurum alanı ve 115 ha sanayi alanı bulunmaktadır. Gelecekte hizmetler sektörünün birinci sektör olarak devam edeceği yerleşmede, sanayi sektörü de yer alacaktır. Tarım Alanları Yalova tarım faaliyetlerinin yürütüldüğü tarım alanlarına sahiptir. Planlama alanında toplamda 84 ha tarım alanı bulunmaktadır. Mera Alanları Merkez ilçe 2. Etap planlama alanının güneyinde, Kirazlı Mevkii nde yer alan Mera alanları, toplamda 14.7 ha lık bir alanı kaplamaktadır. Teknik Altyapı Alanları Planlama alanında çok sayıda otopark, trafo ve teknik altyapı alanları yer almaktadır. 2. Etap Nazım imar planı nda toplamda 2.6 ha teknik altyapı alanı bulunmaktadır.
3.5 2. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı - Plan Notları I) GENEL HÜKÜMLER 1. Yalova 1/5000 ölçekli İlave + Revizyon Nazım İmar Planı; Plan Paftaları, Plan notları, Araştırma ve Açıklama Raporu ile imar planına esas hazırlanan ve ilgili kurumlarca onaylanan jeolojik-jeofizik-jeoteknik etüt raporları, mikrobölgeleme jeolojik etüt raporları ve ekleri bir bütündür. 2. İmar planına esas hazırlanan ve ilgili kurumlarca onaylanan jeolojik-jeofizikjeoteknik etüt raporları, mikrobölgeleme jeolojik etüt raporları ve eklerinde belirtilen önlem ve öneriler ile yerleşime uygunluk kriterleri uygulanacaktır. 3. Yalova ili, 1. derece deprem kuşağı içinde yer almakta olup, yapılacak tüm yapılarda Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 4. Pis su çukurları hiçbir şekilde akarsulara bağlanamaz. 19/03/1971 gün ve 13783 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Lağım Mecrası İnşası Mümkün Olamayan Yerlerde Yapılacak Çukurlara Ait Hakkında Yönetmelik hükümleri geçerlidir. 5. Dere yatakları ve taşkın alanlarında 09.09.2006/26284 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 2006/27 sayılı Başbakanlık genelgesine uyulacaktır. 6. 1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Yasası ile 26/10/1983 tarih ve 18203 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Gayri Sıhhi Müesseseler Yönetmeliği ne uyulacaktır. 7. Enerji nakil hattı altında kalan yapı adalarında Kuvvetli Akım Tesisler Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. Enerji nakil hatları altında kalan parsellerde inşaata başlamadan önce ilgili kurumdan görüş alınması zorunludur.
II) ÖZEL HÜKÜMLER 8. Orman Alanları: 6831/3373 sayılı Orman Kanunu geçerlidir. 9. Tarım Alanları: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile ilgili yönetmelik hükümleri uyarınca işlem yapılacaktır. 10. Askeri Alanlar: Bu bölgelerde 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri geçerlidir. Buna göre Askeri Güvenlik Bölgeleri içerisinde kalan bölgelerdeki yapılaşma talepleri için ilgili askeri kurumun görüşünün alınması gereklidir. 11. Teknik Altyapı Alanları: Plan sınırı içerisinde yer alan trafo ve teknik alt yapı alanlarında çekme mesafelerine uyulacaktır. Teknik Alt yapı alanları su deposu vb. teknik alt yapı kullanımlarını içerebilir. Bu alanlarda yapılaşma koşulları ise Belediyesi tarafından belirlenecektir. 12. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları; İçerisinde konaklama tesisleri, lokanta, resmi ve sosyal ve kültürel tesisler, çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depolar yapılabilen alanlardır.