MANİSA İLİ KULA İLÇESİ BEY MAHALLESİ

MANİSA İLİ KULA İLÇESİ BEY MAHALLESİ 1159-1160-1161-1162-1163-1164-1165-1166-1167-1168-169-1170-1171-1172-1173 VE 1174 PARSELLER KONUT AMAÇLI NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANLARI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU HAZIRLAYAN ŞEHİR VE BÖLGE PLANCISI DİLEK ÇAKANŞİMŞEK 2017 MANİSA 1

İçindekiler Tablosu 1 PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU... 4 2 ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ... 4 3 COĞRAFİ YAPI... 7 3.1 Planlama Alanın Coğrafi Yapısı... 8 4 DEMOGRAFİK - SOSYO EKONOMİK YAPI... 8 5 ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ... 9 6 MÜLKİYET DURUMU VE DAĞILIMI... 10 7 ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI... 11 7.1 1/100.000 ÖLÇEKLİ PLAN... 11 8 PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER İ PLAN BİLGİSİ... 14 9 ÖNCEKİ PLAN KARARLARI... 14 10 PLANA İLİŞKİN RAPORLAR... 15 11 PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ... 15 12 ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI... 16 12.1 1/5000 Nazım İmar Planında Kullanımlar... 18 12.2 1/1000 Uygulama İmar Planında Kullanımlar... 19 13 PLAN KARARLARI... 20 13.1 PLAN NOTLARI... 20 13.2 1/5000 Nazım İmar Planı Plan Notları... 20 13.3 1/1000 Uygulama İmar Planı Plan Notları... 20 2

ŞEKİLLER Şekil 1: Planlama Alanının Ülke ve İl içersindeki yeri... 5 Şekil 2: Planlama Alanının Uydu Görüntüsü... 6 Şekil 3: Manisa İli Ulaşım Haritası... 9 Şekil 4 Arazi Dağılımı Grafiği... 11 Şekil 5 1/100.000 Çevre Düzeni Planında Alanın Konumu... 12 Şekil 6 1/100.000 Çevre Düzeni Planında Alanın Konumu (Yakın)... 13 Şekil 7 Mevcut ve Öneri 1/5000 Nazım İmar Planı Karşılaştırması... 18 Şekil 10 Mevcut ve Öneri 1/1000 Uygulama İmar Plan Karşılaştırması... 19 3

1 PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU AMAÇ VE KAPSAM Kula ilçesi Bey Mahallesi 1159-1160-1161-1162-1163-1164-1165-1166-1167-1168- 1169-1170-1171-1172-1173 ve 1174 adalardaki parsellerde çoğunluğu Kula Belediyesi adına kayıtlı taşınmazlar yürürlükte bulunan 1/5000 ölçekli nazım imar planında ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Belediye Hizmet Alanı,(BHA) Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı (K.D.K.Ç.A.) ve kamu kurumu alanı olarak planlandığı tespit edilmiş olup 1/5000 ölçekli K21D 18 C paftada ve 1/1000 ölçekli K21 D 18C 3D ve K21D 18C 4C paftalarında kalmaktadır. 2 ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ Manisa ili, Ege Bölgesinde yer almaktadır. Manisa, 12.11.2012 tarihinde kabul edilen 6360 sayılı yasa ile Büyükşehir Belediyesi olmuştur ve 17 ilçeye sahiptir. Manisa, sanayisi gelişmiş bir ildir. Ege Bölgesi'nde İzmir ve Denizli ile birlikte bölgenin en gelişmiş 3 kentinden biridir. 4

Şekil 1: Planlama Alanının Ülke ve İl içersindeki yeri Manisa'nın ilçelerinden biri olan KULA, İzmir-Ankara karayolu üzerindedir. Manisa il merkezine 110 km. ve İzmir il merkezine yaklaşık 133 km. uzaklıkta bulunur. Kula batıdan Salihli, kuzeyden Selendi ve güneyden Ataşehir ilçeleri ile çevrilmiştir. KULA ilçesi, Batı Anadolu'daki doğu-batı yönlü ovalardan biri olan Gediz ovasının doğu kesiminde bulunmaktadır. 5

Şekil 2: Planlama Alanının Uydu Görüntüsü Plan değişikliğine konu alan Manisa ili, Kula ilçesi, Bey Mahallesi, 1159-1160-1161-1162-1163-1164-1165-1166-1167-1168-169-1170-1171-1172-1173 ve 1174 parsellerde kayıtlı taşınmazlardır. Planlama alanı, Kula şehir merkezine 2 km. uzaklıkta yer alır.25 metrelik imar yolu kenarında bir tarafı mevcut mezarlık bir tarafı ise düzensiz yapılaşmanın bulunduğu alanda kalmaktadır. 6

3 COĞRAFİ YAPI İl dağlarla çevrilidir; batıda Yunt Dağı ve Yamanlar Dağı, güneyde Bozdağlar, kuzey ve doğuda ise Simav Dağlarıyla. Ayrıca Spil Dağı Millî Parkı bu il sınırları içindedir. Kula ilçesi çevresi ise eski bir yanardağ bölgesidir ve bölgede peri bacalarına rastlanır. İlinin başlıca akarsuları kollarıyla birlikte Gediz Nehri ve Bakırçaydır. Ege bölgesinin önemli doğal iki gölünden biri olan Marmara Gölü, bu ildedir. Demirköprü Barajı ise sadece ildeki değil, tüm Bölgedeki önemli barajlardandır. Diğer barajlar ise Afşar Barajı ve Sevişler Barajıdır. Ege bölgesinin batı kesiminde geniş bir alanı kaplayan Manisa ilinde, batı kesimlerinde ve Gediz Nehri havzası boyunca karasal nitelikli Ege-Akdeniz iklimi hakim olmakla, özellikle doğu ve dağlık bölgelerinde İç Anadolu'nun karasal ikliminin etkileri de görülür. İlin batısından doğusuna gidildikçe, toprak, iklim ve topografya gibi çevre koşulları aşamalı olarak değişmeye başlar. Bu değişime bağlı olarak, bitki örtüsü de değişir. Bitki örtüsü batıdan doğuya doğru sırayla, ova bitkileri, makiler, ormanlar ve alpin bitkilerinden oluşur. Ancak bunların aşamaları birbirlerini düzenli bir biçimde izlemez. Dağlarda egemen bitki örtüsü ormanlar ve makilerdir. İl'de ortalama sıcaklık 16.8 C'dir. En sıcak aylar, ortalama sıcaklığın 30 C'nin üzerine çıktığı Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarıdır. Yıllık sıcaklık ortalaması kışın (Ocak Ayı) 6 C'nin altına düşmez. Yılda ortalama 25 gün don(lu) geçer. Yılda ortalama 107.5 gün sıcaklık 30 C'nin üzerindedir. Ortalama olarak yılın 91 günü yağışlı geçmektedir. Yıllık ortalama yağış miktarı m² ye 750.3 kg'dır. En fazla yağış Aralık, Ocak ve Şubat aylarında görülür. Genel bitki örtüsü makidir. 7

3.1 Planlama Alanın Coğrafi Yapısı Söz konusu alan eski Selendi yolu üzerinde, kent merkezine 2 km mesafede ve mevcut mezarlığın doğusunda yer almakta, eğim durumu düz bir topoğrafiya ya sahiptir. Eski Selendi yolu ile planda bulunan ve mevcutta altyapısına Eski Selendi yolu ile planda bulunan ve mevcutta altyapısına başlatılan 25 metrelik yolun kesiştiği noktada yer almaktadır. 4 DEMOGRAFİK - SOSYO EKONOMİK YAPI Manisa toplam nüfusuyla İzmir'den sonra Ege Bölgesi'nin 2. Büyük ilidir. Manisa Merkez ilçe Nüfusu 400.000'e yaklaşır. Manisa'nın TÜİK verilerine göre 2013 nüfusu 1.359.463 kişidir. Manisa'nın ilçelerinin 2013 nüfusu şöyledir: Ahmetli: 16.266, Akhisar: 161.918, Alaşehir: 99.504, Demirci: 43.628, Gölmarmara: 15.449, Gördes: 30.341, Kırkağaç: 46.160, Köprübaşı: 14.045, Kula: 45.892, Salihli: 156.330, Sarıgöl: 36.209, Saruhanlı: 53.821, Selendi: 22.047, Soma: 105.391, Şehzadeler: 164.649, Turgutlu: 148.130, Yunusemre: 199.683 Manisa ilinin ekonomisi tarım ve sanâyiye dayanır. Gayri sâfî hâsılanın % 35 i tarımdan, % 30 u sanâyiden elde edilir. Faal nüfûsun % 75 i tarım ve ormancılıkla uğraşır. % 10 u sanâyi sektöründe çalışır. Manisa sanâyi bakımından ileri, mâdencilikte zengin, tarımda ise Türkiye de en çok üzüm, pamuk, tütün ve zeytin yetiştiren bir ildir. Tarımda zirveye çıkan Manisa, sanâyi ve turizmde de zirveye doğru tırmanmaktadır. Kehribar renkli çekirdeksiz üzümü dünyaca meşhurdur. Kırkağaç kavunu ile Kula, Demirci ve Gördes halıları isim yapmıştır. Manisa organize sanâyi bölgesi Bursa dan sonra iç kaynaklarla gerçekleştirilen ikinci bölgedir. 70 e yakın fabrika bulunmaktadır. 8

5 ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ Manisa ili İzmir İstanbul karayolu üzerinde bulunmaktadır. İzmir limanına 36 km karayolu ve 65 km demiryolu ile bağlıdır. İzmir den gelen demiryolu, biri kuzeye (Balıkesir-Bandırma) diğeri doğuya (Uşak-Afyon- Ankara) olmak üzere ayrılır. Manisa ayrıca karayolları ile Akhisar üzerinden Balıkesir, Bursa ve İstanbul illerine, Bergama Çanakkale olmak üzere Kuzey Ege kesimine, Turgutlu Uşak Afyon üzerinden Ankara ya ve oradan diğer illere bağlıdır. Şekil 3: Manisa İli Ulaşım Haritası 9

6 MÜLKİYET DURUMU VE DAĞILIMI Alanın; 29.622 m 2 si Kula Belediyesi Mülkiyetinde 3.826.90 m 2 si maliye hazinesi adına tapulu -14.733.26 m2 si özel şahıslara ait 17.551 m 2 si ise ulaşım yolları ve otopark (kamuya terk işlemi yapılmıştır) ve yeşil alan bulunmaktadır. KULA BELEDIYESI KONUT AMAÇLI PLANLAMAYA TABI TUTULAN ALANIN MÜLKİYET BILGILERI: Toplam alan yaklaşık : 65.731rn 2 Planlama alanındaki mülkiyet bilgileri : Ahmet somoncu: 193.18 m 2 ve 198.02 m 2 Ali Temiz 175.02 rn 2 ve 352.03 m 2 Aydene Tarım Ürünleri 345.43 m 2 ve 176.02 m 2 Ramazan Akdeniz : 250.96 m 2 ve 352.03 m 2 Ayhan Karahan :231.02 m 2 Hikmet Yılmaz : 219.05 m 2 İsa Çanlı : 352.02 m 2 Recep Sarıkaya : 175.02 m 2 ve 175,03 m 2 Melahat Saraçoğlu :2467.92 m 2 Sevim Yıldız- Asuman Seda Saraçoğlu- Sedat Rena Varol Sabahat Saraçoğlu: 1518.34 m 2 Akif Karcıoğlu- İbrahim Karcıoğlu- Hatice Urlu- Hüseyin Karcıoğlu : 1871.52 m 2 Akifkarcıoğlu-Hatice Urlu- Hüseyin Karcıoğlu- İbrahim Karcıoğlu: 1930.96 m 2 İbrahim Karcıoğlu :1857.25 m 2 Maliye Hazinesi - İbrahim Karcıoğlu :1892.35 m 2 Toplam şahıs arazisi : 14.733.04 rn 2 %22 10

Maliye 2000.98 rn 2 +1850 rn 2 = 3826.98 rn 2 % 6 Kula Belediyesi + Yollar + Yeşil Alan: 47172 rn 2 %72 : 17.548,98 rn 2 KAMU Genel Toplam : Yaklaşık 665.731 rn 2 Maliye Şahıs Belediye+Yol 6% 22% 72% Şekil 4 Arazi Dağılımı Grafiği 7 ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI 7.1 1/100.000 ÖLÇEKLİ PLAN İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1ı'100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 23.06.2014 tarih ve 9948 sayılı Bakanlık Olur'u ile onaylanmıştır. Askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında 30.12.2014 tarih ve 21137 sayılı Bakanlık Olur'u ile onaylanmıştır. Askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında yeniden düzenleme yapılan İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 7. Maddesi uyarınca 16.11.2015 tarihinde onaylanmıştır. Planlama alanı, İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda Kula ilçesi sınırları içerisinde K21 paftada ve Kentsel Gelişme Alanı nda kalmaktadır. 11

Şekil 5 1/100.000 Çevre Düzeni Planında Alanın Konumu 12

Şekil 6 1/100.000 Çevre Düzeni Planında Alanın Konumu (Yakın) Planlama bölgesi İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında Kentsel Gelişme Alanı nda yer almaktadır. 13

8 PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER İ PLAN BİLGİSİ Kula Belediyesi Konut Alanı olarak Düşünülen Alanın 1/1000 ölçekli imar Planındaki Durumu: Mevcut imar planında lokal plan revizyonuna tabi tutulan alan yaklaşık 65.731 m 2 olup bu alanda belediye hizmet alanı, konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı (K.D.K.Ç.A.),resmi kurum alanı fonksiyonları ile bunlar arasındaki bağlantıyı sağlayan ulaşım ağı planlanmıştır. Alanın: 2000 m 2 si resmi kurum alanı 42.589 m 2 si Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı 3591 m 2 si Belediye Hizmet Alanı 17.551 m 2 si ise ulaşım yollar ve otopark olarak planlanmıştır. Planlama sonrası bu alanda ortalama 300 m 2 lik parseller Zaire pazarı (hububat, bakliyat ve hayvan yemi satış yeri ) yapılmak üzere düşünülmüş ve ifraz edilmiş ancak 100 adete yakın parsel oluşmasına rağmen 13 adet satılmış ve sayının az olması sebebiyle uygulamaya geçilmemiştir. Meri 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı: Yürürlükte bulunan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda ve Uygulama Imar Planınal159-1160-1161-1162-1163-1164-1165-1166-1167-1168-1169-1170-1171-1172-1173 ve 1174 imar adaları planlı alanda (BHA. Ve K.D.K.Ç.A. ve kamu kurumu olarak planlı) kalmaktadır. 9 ÖNCEKİ PLAN KARARLARI Plan tadilatına tabi alan 21.12. 2014 tarihinde onaylanan 1/100. 000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında K21 paftada ve Kentsel Gelişme Alanında kalmaktadır. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında kısmi değişikliğe gidilmiş olup bu plana uygun 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı tadilatı hazırlanmıştır. 14

10 PLANA İLİŞKİN RAPORLAR Mevcut imar planı üzerinde ve bu plana esas olarak hazırlanan Jeolojik ve jeoteknik etüt raporuna göre söz konusu alan Uygun olan alan (UA) ve Önlemli Alan (ÖA2) da kaldığı tespit edilmiş olup ancak 2015 yılında hazırlanan yeni rapora göre alanın tamamı Uygun Alan (UA) da kalmaktadır. 11 PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ Kula Belediyesinin kentsel yerleşik alanının bir kısmı volkanik bölge ve cüruf ağırlıklı alanla çevrili olması, bir kısmı ise gecekondulaşma sonucu kentin bir bölümünü ihata ettiği, kalan kısımlar ise topoğrafyanın sert olması nedeniyle konut parseli üretimini sıkıntıya sokmaktadır. Kentin bir kısmı ise kültür varlıkları nedeniyle koruma amaçlı imar planı kapsamına alınarak ya yapılaşmaya izin verilmemekte veya kısıtlı bir yapılaşma koşulları getirmiştir. Bu bağlamda kentin konut ihtiyacını bir nebze karşılayacak mülkiyetinin çoğunluğunun Kula Belediye Başkanlığına ait BEY mahallesindeki alanda gelecek nüfusa göre yeşil ve park alanı, Ticaret alanı, otopark alanı, ibadet alanı, eğitim alanı ve sağlık tesisi alanını kendi bünyesinde karşılayacak sosyal donatı alanları ile birlikte bir uydu kent düşünülmüştür. Konu ile ilgili hazırlanan kısmı revizyon imar planında uydu kentin ihtiyacını karşılayacak 2 katlı ticaret alanı ile sadece zemin katı ticaret olmak üzere konut + Ticaret alanı önerisi getirilmiş kişi başına 10.27 m2 yeşil alan önerilmiştir. 15

12 ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI BL-6 kat TAKS MAX =0.50 ve KAKS MAX =3.00 İmar nizamına göre hesaplanmıştır. Toplam Konut Alanı (Konut Adaları): 22.317 m 2 Toplam Konut + Ticaret Adası : 1599 m 2 Konut Adaları TAKS MAX : 22.317 x 0.50= 11.158 m 2 Konut Adalarında Kullanılan TAKS : 10.080 m 2 Konut + Ticaret kullanılan TAKS : 799 m 2 Toplam TAKS : 10.879 m 2 Konut ve Konut + Ticaret adaları KAKS max: 71.748 m 2 Konut ve Konut + Ticaret Adaları Kullanılan KAKS: 65.274 m 2 Ticaret Alanı TAKS: 1518 m 2 Ticaret Alanı KAKS: 3036 m 2 Zemin Kattaki Daire Sayısı: 84 Adet Toplam Daire Sayısı: 554 Adet 554 x 3.19= 1767 Kişi 1767 Kişi x 10 m 2 = 17.670 m 2 ihtiyaç olan yeşil alan miktarı Planlanan Yeşil Alan : 18.155 m 2 18.155/1767= 10.27m 2 /kişi Resmi Kurum (Sağlık Tesisi) = 2000 m 2 Konut Altı Zemin Kat Ticaret Alanı: 1599 m 2 Önerilen Müstakil Ticaret Alanı: 1518 m 2 16

Toplam Ticaret Alanı: 3117 m 2 Önerilen Yol ve Otopark Alanı: 18.513 m 2 Dini Tesis Alanı: 900 m 2 Eğitim Tesisi Alanı (Ana Okulu): 3.748m 2 Kula Belediyesi Konut Alanı Mevcut Durumu ve Lokal Plan Revizyonundaki Durum Çizelgesi: FONKSİYONLAR MEVCUT DURUM ÖNERİ ALAN NÜFUS BELEDİYE HİZMET ALANI K.D.K.Ç.A. RESMİ KURUM (SAĞLIK TESİSİ) YEŞİL ALAN YOLLAR VE OTOPARKLAR TİCARET ALANI KONUT ADALARI EĞİTİM ALANI DİNİ TESİS ALANI 65.731 m 2 65.731 m 2 - (6 kata göre) 1767 kişi 3.591 m 2-42.589 m 2-2.000 m 2 2.000 m 2 100 m 2 18.155 m 2 17.600 m 2 18.513 m 2 - (Ticaret ve Ticaret + Konut) 3.115 m 2-22317 m 2-3.748 m 2-900 m 2 17

12.1 1/5000 Nazım İmar Planında Kullanımlar Şekil 7 Mevcut ve Öneri 1/5000 Nazım İmar Planı Karşılaştırması 18

MANİSA İLİ KULA İLÇESİ- 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ,1/1000 12.2 1/1000 Uygulama İmar Planında Kullanımlar Şekil 8 Mevcut ve Öneri 1/1000 Uygulama İmar Plan Karşılaştırması 19

13 PLAN KARARLARI Resen plan tadilatına tabi tutulan alan 21.12. 2014 tarihinde onaylanan 1/100. 000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında K21 paftada ve Kentsel Gelişme Alanında kalmaktadır. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında kısmi değişikliğe gidilmiş olup bu plana uygun 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı tadilatı Kula Belediye başkanlığınca resen hazırlanmıştır. 13.1 PLAN NOTLARI 13.2 1/5000 Nazım İmar Planı Plan Notları 1-1/1000 Uygulama İmar Planı plan notları geçerlidir. 13.3 1/1000 Uygulama İmar Planı Plan Notları 1-Plana esas jeolejik ve jeoteknik etüd raporunun sonuç ve önerilerine uyulacaktır. 2-Taşkın önlemi alınacaktır. 3-Deprem bölgelerinde yapılacak yapılar hakkındaki yönetmeliğe uyulacaktır. 4-1/1000 Ölçekli Revizyon İmar Planı Plan Notları geçerlidir. 5-Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda Kula (Manisa) İmar Planı notları ile 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. 20