BALIKESİR İLİ, AYVALIK İLÇESİ, 150 EVLER MAHALLESİ 1875 ADA 1 PARSELİ BİR KISMINDA AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONU ALANI OLUŞTURMA AMAÇLI 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU Sayfa 1
İçindekiler A- PARSELİN KONUMU... 3 B-MÜLKİYET DURUMU... 4 C-MEVCUT İMAR PLANLARI... 4 1)Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı... 4 2) Mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı... 7 3)Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı... 7 D- ALANA AİT MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORU... 8 E- 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ÖNERİSİ... 10 Sayfa 2
A- PARSELİN KONUMU Yüzölçümü 14.299 km² olan Balıkesir ili 39,20-40,30 Kuzey paralelleri ve 26,30-28,30 Doğu meridyenleri arasında yer alır. Kuzeybatı Anadolu'da bulunan il, doğuda Bursa ve Kütahya illeri, güneyde Manisa ve İzmir illeri ve batıda Çanakkale ili ile komşudur. İlin kuzey yöndeki en uç noktası güneydekine 175 kilometre, doğu yöndeki en uç noktası bastısındakine 210 kilometre uzaklıktadır. İlin büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. 290,5 km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'nde, 175 km'si de Marmara Denizi'ndedir. Şekil 1- Balıkesir İli Konumu Şekil 2- Ayvalık İlçesi Konumu Yüzölçümü 265 km² olan Ayvalık ilçesi, Balıkesir ili Gömeç ilçesi ile İzmir ili Dikili ve Bergama ilçelerine sınırı olan bir konumdadır. Konumu itibari ile Ege Denizi ne kıyısı bulunmaktadır. Bu sebeple Türkiye'nin önemli turizm merkezlerinden biridir. Nüfusu 2017 yılı Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 68.831 kişidir. Ayvalık İlçesi 150 Evler Mahallesi içerisinde yer alan 1875 ada 1 nolu parsel, İzmir- Çanakkale Yolu nun batısında bulunan Ayvalık İlçesi yerleşiminin batısında 150 Evler Mahallesi içerisinde, Ayvalık Devlet Hastanesi nin kuzeyinde, Atatürk Bulvarının güneyinde ve 29 Mayıs Caddesi üzerinde yer alan Ayvalık Küçük Sanayi Sitesinin yanında yer almaktadır. Parsel Ayvalık merkez yerleşimine 3 km mesafede yer almaktadır. Sayfa 3
Şekil 3- Planlama Alanı Uydu Fotoğrafı B-MÜLKİYET DURUMU Planlama alanı tapu kayıtlarında Balıkesir İli, Ayvalık İlçesi, 150 Evler Mahallesi nde yer almakta olup 21-N-III Pafta, 1875 Ada, 1 Parsel üzerinde 34414,33 m2 (3,4 ha) yüzölçümlü ve Tesco Kipa Kitle Pazarlama Ticaret ve Gıda Sanayi Anonim Şirketi mülkiyetindedir. Planlama alanı tapu kayıtlarında Alışveriş Merkezi vasfındadır. C-MEVCUT İMAR PLANLARI 1)Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı "Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı" 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 7.Maddesi uyarınca, Bakanlık Makamı'nın 20/08/2014 tarihli ve 13549 sayılı Olur'u ile onaylanmıştır. 20/08/2014 tarihinde onaylanmış olan Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı, askı sürecindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında 16/02/2015 tarihinde Bakanlık Makamı'nca onaylanmıştır. 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 7.maddesi uyarınca 16.02.2015 tarihinde onaylanmış olan "Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı"na ilişkin askı Sayfa 4
sürecinde iletilen itirazlar değerlendirilerek, 05.06.2015 tarihinde Bakanlık Makamınca onaylanmıştır. Plan değişikliğine konu olan 1875 ada 1 parsel söz konusu 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı na göre Kentsel Meskun (Yerleşik) Alan kullanımında kalmaktadır. Söz konusu planda; 4.7. KENTSEL YERLEŞİK ALANLAR: BÜYÜKŞEHİR VE/VEYA İL, İLÇE VE DİĞER KENTSEL YERLEŞİMLERİN SINIRLARI İÇİNDE VAR OLAN, İÇİNDE BOŞ ALANLARI BARINDIRSA DA BÜYÜK ORANDA YAPILAŞMIŞ ALANLARDIR. 8. ÖZEL HÜKÜMLER 8.1 KENTSEL YERLEŞME ALANLARI 8.1.1 KENTSEL YERLEŞME ALANLARINDAKİ YOĞUNLUK DAĞILIMI; BU PLANDA KENTSEL YERLEŞİMLER İÇİN ATANMIŞ NÜFUS KABULÜ ESAS ALINARAK, PLANLAMA İLKELERİ ÇERÇEVESİNDE ALT ÖLÇEKLİ PLANLARINDA YAPILACAKTIR. İMAR PLANINDA YER ALACAK NÜFUS, O YERLEŞME İÇİN BU PLANLA GETİRİLEN NÜFUS KABULÜNÜ AŞAMAZ. 8.1.2 BU PLANDA KENTSEL YERLEŞME ALANI OLARAK GÖSTERİLMİŞ OLSUN YA DA OLMASIN, BAĞLI BULUNDUKLARI KENTSEL YERLEŞME MERKEZLERİNDEN KOPUK BİÇİMDE KONUMLANAN, BELEDİYE SINIRLARI İÇİNE ALINARAK MAHALLEYE DÖNÜŞMÜŞ/DÖNÜŞECEK KIRSAL YERLEŞME ALANLARINDA; ÇEVRE DÜZENİ PLANINDA ÖNERİLMİŞ GELİŞME ALANI VARSA BU ALAN SINIRLARI DİKKATE ALINARAK, GELİŞME ALANI BELİRLENMEMİŞ YERLEŞİM BİRİMLERİNDE İSE VARSA DAHA ÖNCE BELİRLENMİŞ YERLEŞİK ALANI VE CİVARINA İLİŞKİN SINIRLAR DA DİKKATE ALINARAK, YERLEŞMENİN KENDİ İHTİYACI KADAR ALANIN ALT ÖLÇEKLİ PLANLARI HAZIRLANACAKTIR. ALT ÖLÇEKLİ PLANLARDA, YERLEŞMENİN SAHİP OLDUĞU GELENEKSEL DOKU VE YAPILAŞMA PLAN DEĞİŞİKLİĞİ ONAMA SINIRI ÖZELLİKLERİ İLE ÇEVRESİNDEKİ ALANIN DOĞAL ÖZELLİKLERİNİN PLANLAMA AŞAMASINDA DİKKATE ALINMASI VE KORUMA KARARLARINA DÖNÜŞTÜRÜLMESİ ZORUNLUDUR. BU YERLEŞMELERİN MAHALLE OLARAK BAĞLANDIĞI TARİHTEKİ NÜFUSLARI BAĞLANDIKLARI BELEDİYENİN BU PLAN İLE BELİRLENMİŞ NÜFUS KABULÜNE EKLENİR. 8.1.3 BU ALANLARDA; KONUT VE KONUT KULLANIMINA HİZMET VERECEK SOSYAL, KÜLTÜREL DONATI VE TEKNİK ALTYAPI TESİSLERİ İLE TOPTAN VE PERAKENDE TİCARET TÜRLERİ YER ALACAKTIR. TİCARİ DEPOLAMA, KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA ALANI, KÜÇÜK SANAYİ SİTELERİ VE TURİZM KULLANIMLARI DA YER ALABİLİR. BU ALANLARDA KÜÇÜK SANAYİ KULLANIMLARI, SANAYİ KULLANIMLARI VE SANAYİYE YÖNELİK DEPOLAMA KULLANIMLARINA İLİŞKİN PLANLAMA VEYA PLAN DEĞİŞİKLİĞİ YAPILAMAZ. KENTSEL YERLEŞME ALANLARINDA VAR OLAN SANAYİ TESİSLERİ VE SANAYİYE YÖNELİK DEPOLAMA KULLANIMLARI EKONOMİK ÖMRÜ DOLDUĞUNDA SANAYİ ALANLARINA TAŞINACAK VE/VEYA BU KULLANIMLARIN BULUNDUĞU ALANLAR REHABİLİTE EDİLECEKTİR. MEVCUT SANAYİ VE SANAYİYE YÖNELİK DEPOLAMA KULLANIMLARINA İLİŞKİN YOĞUNLUK ARTTIRICI VE SANAYİ TÜRÜNÜ DEĞİŞTİREN PLAN DEĞİŞİKLİĞİ YAPILAMAZ. 8.1.4 KENTSEL YERLEŞME ALANLARININ ALT ÖLÇEKLİ PLANLARI BÜTÜNCÜL OLARAK YAPILACAK OLUP, UYGULAMALAR BU PLAN İLE BELİRLENEN NÜFUS KABULLERİNE VE PROJEKSİYON DÖNEMİNE GÖRE DENETİMLİ OLARAK VE ETAPLAR Sayfa 5
HALİNDE YAPILABİLİR. BU ALANLARDA UYGULAMA İMAR PLANI ONAYLANMADAN UYGULAMA YAPILAMAZ. denmektedir. Söz konusu 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı kararlarına göre Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanları için; 4.66. AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONU ALANLARI: DAĞITICI VE BUNLARLA TEK ELDEN SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPMIŞ BAYİLERCE, İLGİLİ MEVZUATA UYGUN (TEKNİK, KALİTE VE GÜVENLİK) OLARAK KURULUP, BİR VEYA BİRDEN FARKLI ALT BAŞLIKTAN BİRER AKARYAKIT DAĞITICISININ TESCİLLİ MARKASI ALTINDA FAALİYETTE BULUNAN VE ESAS İTİBARİYLE ARAÇLARIN AKARYAKIT, MADENİ YAĞ, OTOGAZ LPG, TEMİZLİK VE İHTİYARİ OLARAK BAKIM İLE KULLANICILARIN, TÜPLÜ LPG HARİÇ, DİĞER ASGARİ İHTİYAÇLARINI KARŞILAYACAK İMKÂNLARI SUNAN TESİSLERİN YER ALABİLECEĞİ ALANLARDIR. denmektedir. Şekil 4 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Sayfa 6
2) Mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Söz konusu 1875 ada 1 parsel, 07.12.2007 tarih ve 198 sayılı Ayvalık Belediye Meclis Kararı onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı na göre Alışveriş Merkezi-Ticaret Alanı kullanımında kalmaktadır. Şekil 5 Mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı 3)Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Bahse konu parsel, mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında Ticaret Alanı kullanımında kalmakta olup, Emsal=0.40, Hmax= 7.50 metre yapılaşma koşullarına sahiptir. Söz konusu parselin cephe aldığı 25 metrelik taşıt yolundan 20 metre, diğer kenarlardan 10 ar metre yapı yaklaşma mesafesinin belirlendiği görülmektedir. Sayfa 7
Şekil 6 Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı D- ALANA AİT MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORU Balıkesir İli, Ayvalık İlçesi kapsamında 3125,83 hektarlık alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişik 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 7. Maddesinşn 1. Fıkrasının (d) bendi ile 28.09.2011 gün v e102732 sayılı genelge gereğince Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Balıkesir İl Müdürlüğünce 10.07.2017 tarihinde onaylanmıştır. Söz konusu Mikrobölgeleme Etüt Raporu kapsamında Ayvalık İlçesi, 150 Evler Mahallesi, 1875 ada 1 nolu parsel yerleşime uygunluk açısından Uygun Alanlar (UA-2): Kaya Ortamlar kategorisinde değerlendirilmiştir. Alana ait Mikrobölgeleme Etüt Raporunda XVI.Sonuç ve Öneriler başlığı altında; XIV.1. UYGUN ALAN 2 (UA-2): KAYA ORTAMLAR İnceleme alanında jeolojik birim olarak Yuntağ Volkanitlerine ait aglomera, amdezit, tüf, bazalt, silişleşmis tüf, silişleşmiş tüfit, tüf-andezit ardalanması, Yuntağ Volkanitleri Tüflerinin gözlendiği, topoğrafik eğiminin %0-10 arasında değişim gösterdiği, yeraltı suyunun gözlenmediği alanlardır. Bu alanlar yerleşime uygunluk açısından Uygun Alan 2 olarak değerlendirilmiştir. Bu alanlarda; Derin kazılarda oluşacak şevler, açıkta bırakılmayacak uygun projelendirilmiş istinat yapılarıyla korunmalıdır. Sayfa 8
Yüzey sularının yapı temellerine olumsuz etkilerini bertaraf edecek drenaj sistemleri yapılmalıdır. Yapı yüklerinin taşıttırılacağı seviyelere ait mühendislik parametreleri projeye esas temel ve zemin etütlerinde ayrıntılı olarak belirlenmelidir. Dere yataklarına bağlı su baskını tehlikesi konusunda güncel DSİ görüşü alınmalıdır. Temel tipi ve temel derinliği dikkate alınarak, yapılaşmayı olumsuz etkileyecek her türlü jeolojik tehlikeye ve su baskını tehlikesine yönelik mühendislik önlemleri alınarak yapılaşmaya gidilmelidir. İnceleme alanında lokal olarak gözlenen dolgular yer aldığından dolgunun yayılımı, kalınlığı zemin-temel etütlerinde belirlenip, dolgu harfedilmelidir. Bina temelleri dolgu altındaki jeolojik birimlerin mühendislik problemi içermeyen seviyelerine taşıttırılmalıdır. Bina temelleri kesinlikle dolgulara taşıttırılmamalıdır. Bu alanlar rapor eki yerleşime uygunluk haritalarında UA-2 simgesiyle gösterilmiştir. olarak belirtilmiştir. Şekil 7- Alana ait Mikrobölgeleme Etüt Raporu Sonucu Sayfa 9
E- 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ÖNERİSİ Plan Değişikliği Gerekçesi Söz konusu 1875 ada 1 nolu parselin bulunduğu bölge konumu itibari ile çeşitli ticari faaliyetlerin yer seçtiği, sanayi kullanımlarının yer aldığı ve yeni konut alanlarının inşaat faaliyetlerinin sürdüğü bir bölge halindedir. Söz konusu kullanımların gereksinimi olan ve bölgede yer almayan kullanımlardan biri olarak görülen Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı bir ihtiyaç olarak görülüp 1875 ada 1 parsel üzerinde imar planı değişikliği ile konumlandırılmıştır. Şekil 8-1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Önerisi 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu na ve buna bağlı çıkarılan Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik ve ayrıca Petrol Piyasası ile Sıvılaştırılmış Petrol Piyasası Kanunları, 5393 sayılı Belediye Kanunu ve Binaların Yangından Korunmasına Dair Yönetmelik hükümlerine, TSE standartları ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği kapsamında hazırladığımız öneri çalışmamızda; Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanının cephesi yaklaşık 50 metre, derinliği ise 50 metredir. Akaryakıt ve Servis İstasyonunun öneri planda belirlenen büyüklüğü yaklaşık 2500m2 dir. Öneri Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı girişini 25 metrelik yoldan alacak şekilde konumlandırılmıştır. Sayfa 10
PLAN NOTLARI 1. BU PLAN DEĞİŞİKLİĞİ; PLAN PAFTALARI, PLAN NOTLARI VE PLAN AÇIKLAMA RAPORU İLE BİR BÜTÜNDÜR. 2. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI, BALIKESİR İL MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN 10.07.2017 TARİHİNDE ONAYLANAN BALIKESİR İLİ AYVALIK İLÇESİ TOPLAM 3125.83 HEKTAR ALANIN İMAR PLANINA ESAS MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORU SONUÇLARINA UYULACAKTIR. 3. AKARYAKIT İSTASYONUNDAKİ TANKLAR, POMPALAR VE DİĞER TESİSLERİN YER SEÇİMİNDE İLGİLİ TSE STANDARTLARI VE YANGIN YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR. 4. PLANDA BELİRTİLMEYEN KONULARDA 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİKLERİ GEÇERLİDİR. Sayfa 11