İÇİNDEKİLER 1.PLANLAMA ALANININ KONUMU ve GENEL ÖZELLİKLERİ... 2 1.1 ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ... 2 1.2 ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ... 6 1.3 SAVAŞTEPE İLÇESİ POTANSİYEL ANALİZİ... 8 2.MÜLKİYET ve KADASTRAL DURUM... 9 2.1 MÜLKİYET DURUMU... 9 2.2 KADASTRAL DURUM... 9 3. MEVCUT İMAR DURUMU... 10 3.1 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI... 10 3.2 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI... 10 4.KURUM GÖRÜŞLERİ... 11 5.PLANLAMANIN AMACI, GEREKÇESİ VE PLAN KARARLARI... 12 5.1 PLANLAMANIN AMACI VE GEREKÇESİ... 12 5.2 PLANLAMA KARARLARI... 13 5.2.1 1/5000 ÖLÇEKLİ REVİZYON NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ HÜKÜMLERİ... 13 7. PLAN NOTLARI... 13
1.PLANLAMA ALANININ KONUMU ve GENEL ÖZELLİKLERİ 1.1 ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ Yüzölçümü 14.299 km² olan Balıkesir İlinin toprakları 39,20-40,30 Kuzey paralelleri ve 26,30-28,30 Doğu meridyenleri arasında yer alır. Kuzeybatı Anadolu'da bulunan il, doğuda Bursa ve Kütahya illeri, güneyde Manisa ve İzmir illeri ve batıda Çanakkale ili ile komşudur. İlin kuzey yöndeki en uç noktası güneydekine 175 kilometre, doğu yöndeki en uç noktası bastısındakine 210 kilometre uzaklıktadır. İlin topraklarının büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. 290,5 km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'nde, 175 km'si de Marmara Denizi'ndedir. İlin Ege Denizi'nde Ayvalık Adaları olarak bilinen 22 adası, Marmara Denizi'nde de Marmara Adaları olarak bilinen adaları vardır. Ovaların başlıcaları ise Gönen Ovası, Manyas Ovası, Balıkesir Ovası ve Körfez Ovaları'dır. Önemli gölleri Manyas ve Tabak Gölü'dür. Önemli akarsuları Susurluk Çayı, Gönen Çayı, Koca Çay, Havran Çayı, Simav Çayı, Atnos Çayı, Üzümcü Çayı ve Kille Deresi'dir. İlin düzlük yerleri olduğu kadar dağlık kısımları da vardır. İlin en yüksek noktası 2089 metre ile Dursunbey ilçesinde bulunan Akdağ tepesidir. Karadağ, Edincik Dağı, Kapıdağ, Sularya Dağı, Keltepe, Çataldağı, Alaçam Dağları, Madra Dağları, Kaz Dağı ve Hodul Dağı, ilin önemli dağlarıdır. Ormanlar, ilin topraklarının %31'ini kaplamaktadır. Bu değer il arazisinin %45'ine tekabül etmektedir. İlin arazisinin %32'si kültür arazisi, %8'i çayır ile mera ve %15'i kullanılmayan arazidir. Genel olarak ormanlarda karaçam, kızılçam, kayın, gürgen, meşe, söğüt, ılgın, çınar ve zeytin ağaçları vardır. Kuşcenneti Millî Parkı'nda çeşitli kuş türleri vardır. İlin iki denize kıyısı bulunduğundan balık türlerinde çeşitlilik görülür. Yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçen Ege kıyılarında hüküm süren Akdeniz iklimi, ilin genelinde de görülmektedir. Batıdan doğuya, kuzeyden güneye gidildikçe Karasal iklim etkisini arttırır. Bu yüzden iç kesimlerde kışlar soğuk geçmektedir. Marmara kıyılarında Karadeniz ikliminin etkisi görülür. Dolayısıyla burası yazları ılıktır. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. 2
Harita 1. TR22 Bölgesinin Çevre Kentlerle İlişkisi Kaynak: Güney Marmara Kalkınma Ajansı-TR22 Güney Marmara Bölgesi 2014/2023 Bölge Planı Balıkesir-Çanakkale 1/100.000 Çevre Düzeni Planında göre planlama alanının kentsel kademelenmesi incelendiğinde; bölgedeki yerleşmeler 4 kademede sıralanmış ve İstanbul, İzmir, Bursa ilerinin etki alanında bulunmaktadır. Balıkesir İl Merkezi Bölge Merkezi (5. Kademe yerleşim) olarak esas alınmış olup; planlama Bölgesi için etkin hizmet ve sektörel yapıdaki çeşitliliğe bağlı olarak, idari açıdan baskın yerleşim merkezini kapsamaktadır. Balıkesir İlinde; 6360 sayılı Kanun kapsamında Şamlı, Pamukçu, Kocaavşar ın bağlandığı Altıeylül ve Karesi İlçeleri; Kentsel Hizmet Merkezi olarak tanımlanmıştır. Çevre Düzeni planında belirlenen sektörel gelişim bölgelerine göre ise Karesi, Altıeylül, Balya, Bigadiç, Dursunbey, İvrindi, Savaştepe, Sındırgı, Kepsut, Susurluk İlçeleri Hizmetler Sektörü Gelişim Bölgeleri arasında yer almaktadır. 3
Harita 2. Balıkesir ili içerisinde Savaştepe ilçesinin konumu Marmara bölgesinin güneyinde yer alan Savaştepe ilçesinin batısında İvrindi, Doğusunda Bigadiç, Güneyinde Soma ilçeleri ile komşu olan ilçenin kuzeyinde bağlı olduğu il olan Balıkesir ile çevrilidir. İlçemiz Demir yolu ve karayolu bağlantısı olarak İzmir, İstanbul arasında bağlantıyı sağlayan, Bandırma feribot hattına bağlantılı köprü vazifesi gören tampon bir bölgedir. Balıkesir sanayi bölgesine yakınlığı, Ege Denizi ve sahillerine yakın olması sebebiyle turistik geçit halini alan bir ilçedir. Ege Soma Linyit İşletmeleri kömürlerinin taşıma hattı olan demir yolu ve karayolu bu anlamda da önem arz etmektedir. Yaklaşık olarak 430 km2 lik bir yüz ölçüme sahiptir. Çok engebeli araziye sahip olan ilçenin rakımı 253 metredir. Topraklarından 6 küçük dere devamlı akmaktadır. İlçenin en dağlık bölümü doğu ve kuzeyidir. Bu dağlık bölgelerde yabani at ve büyük, küçük baş hayvanlar yaşamaktadır. Batı da Türkmen tepesi bulunur (712 metre). İlçenin en verimli toprakları güney batısında yer alır (Sarıbeyler ve Yeşilhisar ovaları) bu topraklar Sarıbeyler barajından sulanmaktadır. Savaştepe Marmara ve Ege bölgesinin iklimi altındadır. İlçede yazları kurak ve sıcak kışları soğuk ve yağışlı geçer. Ortalama 700 800 mm yağış almaktadır. 4
Bitki örtüsü olarak fakirdir. Genel bitki örtüsü makidir. İlçenin verimli ormanları doğusu ve güneyinde yer almaktadır. İlçede çok çeşitli bitki türleri bulunmakla beraber çam ve meşe ağaçları çoğunluktadır. Harita 3. Parselin Savaştepe ilçesindeki konumu 5
Harita 4. Parselin Uydu Görüntüsü Planlama alanı Balıkesir İli Savaştepe İlçesi Cumhuriyet mahallesi sınırları içerisinde ilçenin güneyinde ve Savaştepe Stadyumunun karşısında konumlanmıştır. Parselin batısında Çetin sokak ve Savaştepe sanayi sitesi bulunmaktadır. 1.2 ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ Balıkesir Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. Önemli karayolu bağlantıları arasında D200, D565, D573 ve E90 karayolu bağlantılarından söz etmek mümkündür. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir İllerine asfalt yollarla bağlıdır. İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Edremit ilçesindeki Körfez (Koca Seyit) Havaalanı ve ulaşıma açılacak olan Balıkesir Havaalanı ile İstanbul a havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Ayrıca, Erdek ten, Marmara Adası, Avşa adası ve Tekirdağ-Barbaros a deniz yolu seferleri bulunmaktadır. 6
Harita 5. Balıkesir ve Çevre Merkezlere Ulaşım Bağlantıları Savaştepe İlçesi, Marmara Bölgesinin güneyinde bulunmasından dolayı Ege bölgesi ile geçiş konumundadır ve çevre il ve ilçeler ile etkileşim içindedir. Savaştepe ilçesinin bağlı bulunduğu il merkezi olan Balıkesir e uzaklığı 49 km, İstanbul a uzaklığı yaklaşık 438 km, Bursa ya 205 km, Çanakkale ye 206 km, Körfez (Koca Seyit) Havaalanının bulunduğu Edremit ilçesine 92 kilometre uzaklıktadır. İstanbul, Tekirdağ gibi şehirlere deniz yolu bağlantısı bulunan Bandırma ilçesine uzaklığı da 151 kilometredir. Sınır komşusu olan Manisa ilinin Soma ilçesine de uzaklığı 30 kilometredir. Harita 6. Balıkesir İli Savaştepe İlçesi Çevre Merkezlere Uzaklıkları 7
Planlama alanına, Savaştepe şehir merkezinden Yeşilhisar caddesi ve Çetin sokak üzerinden ulaşılabilmektedir. Parselin şehir merkezine uzaklığı yaklaşık 1 kilometredir. Harita 7. Savaştepe şehir merkezinden parsele ulaşım 1.3 SAVAŞTEPE İLÇESİ POTANSİYEL ANALİZİ o İlçe, Demir yolu ve karayolu bağlantısı olarak İzmir, İstanbul arasında bağlantıyı sağlayan, Bandırma feribot hattına bağlantılı köprü vazifesi gören tampon bir bölgedir. Balıkesir sanayi bölgesine yakınlığı, Ege Denizi ve sahillerine yakın olması sebebiyle turistik geçit halini alan bir ilçedir. o o o o İlçe sınırları içerisinde Balıkesir Savaştepe yoluna 7 km uzaklıkta Roma dönemine ait bir adet kaplıca bulunmaktadır. Burası termal su ile günümüze kadar tarihi özelliğini koruyarak günümüzde de halka hizmet vermektedir. İlçe merkezinde korumaya alınmış tarih bilinmeyen 2 adet en az 1000 yıllık olduğu tahmin edilen ulu çınar bulunmaktadır. İlçe sınırları içerisinde Peri bacaları bulunmaktadır. Bunlar Karaçam ve Maden mezarı köyü civarında bulunmaktadır. Halkın dinlenmesi ve temiz hava alması için şehir merkezinde kurulu çamlık mesire alanı, Karakuyu mesire alanı gibi birçok mesire alanı bulunmaktadır. 8
2.MÜLKİYET ve KADASTRAL DURUM 2.1 MÜLKİYET DURUMU Savaştepe ilçesi, Cumhuriyet mahallesi 468 ada 9 parselin toplam yüzölçümü 448,28 metrekaredir. Tapu bilgileri incelendiğinde parsel; Savaştepe Belediyesine ait olup Türkiye diyanet vakfının kullanımı için tahsis edilmiş olup arsa vasfında olmaktadır. 2.2 KADASTRAL DURUM Parsellerin kadastral durumu incelendiğinde, toplam alanının 448,28 metrekare olduğu görülmektedir.parselin kenar uzunlukları aşağıdaki görseldeki gibidir. Fotoğraf 2. Aplikasyon Krokisi 9
3. MEVCUT İMAR DURUMU 3.1 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI Balıkesir Çanakkale 1/100.000 Çevre Düzeni Planında Savaştepe İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 468 ada 9 parsel mevcut konut alanı lejandında yer almaktadır. Harita 8. Parselin 1/100.000 Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni planında konumu 3.2 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI Balıkesir İli Savaştepe ilçesi Cumhuriyet Mahallesi 468 ada 9 parsel Savaştepe 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında Sosyal Tesis Alanı lejandında kalmaktadır. Parsellerin toplam alanı 448.28 metrekaredir. Harita 9. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı 10
4.KURUM GÖRÜŞLERİ Balıkesir Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı 07.12.2018 tarih ve 11977187-805.02.02.02-E.2336/28178 sayılı yazısında: Söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklif dosyasının 18.06.2015 tarih ve 1401 sayılı Başkanlık Olur unun ilgili maddelerinde belirtilen hususlar çerçevesinde hazırlanarak tarafımıza gönderilmesi halinde Büyükşehir Belediye meclisine değerlendirilmek ve karar alınmak üzere iletilebilecektir. denilmektedir. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Fen İşleri Dairesi Başkanlığı nın 07.11.2018 tarih ve 55791140-754-E.2328 sayılı yazısında: ilgili yazı ve ekleri incelenmiş olup, Savaştepe ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi 468 ada 9 parsel üzerinde Sosyal Tesis Alanı amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği yapılmasına esas Daire Başkanlığımızca herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.. denilmektedir. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Çevre Koruma ve Kontrol Dairesi Başkanlığı nın 07.11.2018 tarih 89486837-754-E.510 sayılı yazısında: Bahse konu alan üzerinde mevcut veya planlanan herhangi bir projemiz bulunmamakta olup yürürlükteki yasal mevzuat hükünlerine uyulması hususunda denilmektedir. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Baski Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisi Dairesi Başkanlığı nın 08.11.2018 tarih ve 91830588-220.06-E.22501 sayılı yazısında: Söz konusu faaliyetle ilgili Su Havzaları Koruma Yönetmeliği hükümlerince değerlendirme yapıldığında, herhangi bir baraj koruma havzasına girmediği tespit edilmiş olup 05.11.2018 tarihinde Genel Müdürlüğümüzce faaliyet sahasında yapılan incelemelerde; mevcut parsel içerisinde @80 lik içme suyu hattının geçtiği tespit edilmiştir. Söz konusu inşaatın imar, projelendirme aşamasında mevcut hattın korunması, inşaatın yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için BASKİ Genel Müdürlüğü Savaştepe İlçe Şefliği Bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve hattın deplase edilmesi aksi bir durumda oluşabilecek zararların Başvuru sahibi tarafından karşılanması kaydı ile Sosyal Tesis Alanı yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği yapılmasında Genel Müdürlüğümüzce herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. denilmektedir. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı nın 07.11.2018 tarih ve 38152989-754-E.860 sayılı yazısında: Söz konusu bölgede Daire Başkanlığımızca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir projemiz bulunmamaktadır Yapılacak çalışmada 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik hükümleri uygulanması, tanımlanacak fonksiyonların ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sınırları içerisinde karşılanması, planlama çalışmasının Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, 1/100000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planında ve Plan Hükümlerinde ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uygun olarak imar planlarının hazırlanması gerektiği Daire Başkanlığımızca değerlendirilecektedir. denilmektedir. 11
Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Dairesi Başkanlığı nın 31.10.2018 tarih ve 40832410-754-E.4556 sayılı yazısında Savaştepe ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi 468 ada 9 parsel üzerinde Sosyal Tesis Alanı amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği yapımında Daire Başkanlığımızca herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.. denilmektedir. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Kent Estetiği Dairesi Başkanlığı nın 30.11.2018 tarih ve 43762547-754-E.535 sayılı yazısında: Söz konusu alan ile ilgili Daire Başkanlığımızca devam eden ya da planlanan bir çalışma bulunmamaktadır. denilmektedir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 01.11.2018 tarih ve 51384593-305.99-E.16343 sayılı yazısında:..söz konusu parsellerin 3621/3830 sayılı Kıyı Kanununun Kurumumuza verdiği yetkiler kapsamındaki yerlerden olmadığı görülmüş olup, plan değişikliği çalışmalarının Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği nin 26. Maddesi hükümlerine göre sonuçlandırılmasında Kurumumuzca sakınca görülmemektedir.. denilmektedir. BALIKESİR VALİLİĞİ İl Müftülüğü 23.10.2018 tarih ve 18835222.810/3744 sayılı yazısında:... Balıkesir İli Savaştepe İlçesinin kapsayan 1/5000 Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında Konut Alanı olarak gözüken 468 ada 9 parselin Kur an Kursu ve Müştemilatı yapılmak üzere Dini Tesis Alanı olarak değiştirilmesi Müftülüğümüzce de uygun görülmektedir. Uludağ Elektrik Dağıtım A.Ş. Proje Yönetmenliği nin 19.11.2017 tarih ve 45976 sayılı yazısında: Plan Değişikliği talep edilen Balıkesir ili, Savaştepe İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerinde tapu kaydıyla 468 ada 9 nolu parsel de 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliklerinin yapılmasında sakınca görülmemektedir. denilmektedir. Savaştepe Belediye Başkanlığı nın 19.10.2018 tarih ve 48269073-31001-15194 sayılı yazısında: Herhangi bir sakınca görülmemiştir. denilmektedir. 5.PLANLAMANIN AMACI, GEREKÇESİ VE PLAN KARARLARI 5.1 PLANLAMANIN AMACI VE GEREKÇESİ Balıkesir İli, Savaştepe İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, 468 Ada 9 Parsel, 448.28 m2 yüzölçümlü planlama alanında Sosyal Tesis Alanı (Kuran Kursu ve Yurt Alanı) amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği yapılması talep edilmektedir. 12
5.2 PLANLAMA KARARLARI 5.2.1 1/5000 ÖLÇEKLİ REVİZYON NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ HÜKÜMLERİ 1/1000 Uygulama İmar Planında Mevcut Konut Alanı lejandında kalan Savaştepe ilçesi Cumhuriyet Mahallesi 468 ada 9 parselin Yurt Alanı (Kuran Kursu Alanı) olarak 1/1000 Uygulama İmar Planı değişikliği yapılmıştır. Harita 11. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Önerisi 7. PLAN NOTLARI 1) Bu plan değişikliği Savaştepe ilçesi Cumhuriyet mahallesi 468 ada 9 parselin bir kısmını kapsamaktadır. 2) Bu Plan Değişikliğinde TAKS 0.60 ı geçemez. 3) Sosyal Tesis Alanı içerisinde Yurt ve Kurs Yapısı ve ihtiyaç duyulması halinde Lojman yapılabilir. 4) Bu plan değişikliğinde belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve Meri Plan kararları geçerlidir. 13