5 Haz 18 4 Tem 18 1 Ağu 18 5 Eyl 18 3 Eki 18 1 Kas 18 29 Kas 18 27 Ara 18 25 Oca 19 22 Şub 19 22 Mar 19 19 Nis 19 21 May 19 COVERAGE KICKOFF OTOKAR March 30, 2015 Akiş GMYO Düzenli Nakit Akışı Potansiyeli Sunuyor Şirket net bir kurumsal stratejiye ve yüksek kalitede bir gayrimenkul portföyüne sahiptir. Düzenli ve sürdürülebilir kira geliri sağlayan AVM ve Cadde Mağazacılığı yatırımlarına odaklanan şirket, zaman zaman da satışa yönelik gayrimenkul projeleri gerçekleştirmekte, ve hissedarları için yüksek nakit temettü getirisi sağlamayı hedeflemektedir. Portföydeki en önemli gayrimenkuller, Net Aktif Değeri nin (NAD) %85 ten fazlasını oluşturan Akasya AVM, Akbatı AVM ve Beymen e ev sahipliği yapan Bağdat Caddesi ndeki Uşaklıgil Apartmanı dır. Düzenli nakit akışlarının sürdürülebilir olduğunu düşünmekteyiz. 2017-2018 yıllarında toplam gelirlerin tamamına yakınını kira gelirleri oluşturmuştur, ve bu durum şirket için oynaklığı az ve sürdürülebilir olan nakit akışları anlamına gelmektedir. AVM yönetimi konusundaki önemli tecrübesi sayesinde şirket, dükkan doluluk oranlarında yüksek seviyeleri korumayı başarabilmektedir. Maliyet yönetimi ve verimlilik artışı çalışmaları neticesinde 2018 de 7 puan artan FAVÖK marjı, 1Ç2019 da 1 puan daha yükselerek %72,7 seviyesine ulaşmıştır. Şirket yönetimi lkidite riskini ve kur riskini düşürme konusunda çalışmalarını sürdürmektedir. Yakın dönemdeki olumlu gelişmelere rağmen %93 ü döviz bazlı olan toplam 1,9 milyar TL lik finansal borcun ortalama vadesi 2,1 yıldır ve %185 seviyesinde bulunan Net Borç / Piyasa Değeri oranı, %120 seviyesinde olan sektör ortalamasının oldukça üzerindedir. 2017-2019 yılları arasında nakit temettü verimi net %12 dir ve şirket yüksek nakit temettü dağıtımı politikasının devamında kararlıdır. Şirket, ekonomik durgunluk dönemlerinde de düzenli nakit temettü dağıtımından vazgeçmemektedir. Nitekim, 28 Mayıs 2019 da hisse başına 0,125 TL net nakit temettü ödemesi yapmış, aynı miktardaki ikinci temettü ödemesini de 17 Temmuz da BUY yapacaktır. Ö/Y AL Hisse Bilgileri Sektör Bloomberg / Reuters Kodu GYO AKSGY.TI / AKSGY.IS Fiyat (TL/hisse) 2,35 Hedef Fiyat (12A, TL/hisse) 3,05 Potansiyel Getiri 30% 52 Haftalık Fiyat Aralığı (TL) 1,89-2,69 Piyasa Değeri (milyon TL) 1.011 Firma Değeri (milyon TL) 2.879 Fiili Dolaşım PD (milyon TL) 384 Ödenmiş Sermaye (milyon TL) 430 Dolaşımdaki Paylar %38 Yabancı Oranı (Dolaşımdaki Pay %) En Son %42,4 3 Ay Önce %42,6 İşlem Hacmi 1H 1A 3A 1Y Ortalama İşlem Miktarı (000) 424,8 214,1 162,7 242,0 Ortalama İşlem Hacmi (000TL) 941,9 463,2 387,1 606,1 Fiyat Aralığı (TL/hisse) 2,18-2,35 1,89-2,35 1,89-2,55 1,89-2,69 Hisse Performansı 1A 3A 6A 12A Nominal Getiri %11 -%7 -%1 -%7 BİST-100'e Göre Rölatif Getiri %3 %3 -%3 -%4 Ortaklık Yapısı Raif Ali Dinçkök %16,79 Akkök Holding %14,66 Alize Dinçkök Eyüboğlu %10,07 Nilüfer Dinçkök Çiftçi %9,21 Emniyet Ticaret Ve Sanayi %9,13 European Bank For Cons. & Dev. %7,36 Alina Dinçkök %6,53 Diğer %26,25 İNA analiziyle hesapladığımız hedef değer hisse başına 3,05 TL dir, ve %30 getiri potansiyeli sunmaktadır. %18 risksiz faiz oranı, %5,5 risk primi, ve %20,2 AOSM varsayımları altında belirlediğimiz hedef değer hisse başına 3,05 TL dir. %30 getiri potansiyeline işaret eden bu hedef değer, Net Aktif Değer (NAD) iskontosunun mevcut %72 seviyesinden %64 e gerilemesi anlamına gelecektir ki, bu iskonto bile %62 olan sektör ortalama iskontosunun üzerinde olacaktır. Yakın vadede hisse fiyatını hareketlendirecek önemli bir katalizör olmadığını düşünmekle birlikte, faizlerde gerileme yaşanması ve TL nin değerinin istikrarlı olması halinde hem sektör hisselerinin hem de Akiş hissesinin olumlu etkileneceği kanaatindeyiz. Hissenin işlem hacmi oldukça düşüktür, ve son bir yıllık günlük ortalama işlem hacmi sadece 606,100 TL olarak gerçekleşmiştir. Değerleme ile ilgili risk teşkil edebilecek hususlar. 1) Kısa vadeli finansal borcun çevriminde sorun yaşanması, 2) AVM doluluk oranlarında ve kira gelirlerinde gerileme meydana gelmesi, 3) TL nin değerinde hızlı değer kaybı olması, 4) Faizlerde Lütfen artış raporun meydana sonundaki gelmesi, 5) yasal Ekonomik uyarıları durgunluğun göz önündebulundurunuz. derinleşmesi, 6) AVM sektöründe rekabetin hızla artması. (TLmn) 2017 2018 2019T 2020T 2021T 2022T Net Satışlar 299 375 435 499 555 609 FAVÖK 194 269 305 352 391 428 Net Kar 491 1.030 614 752 789 850 Brüt Kar Marjı 76,3% 79,2% 78,5% 78,7% 78,6% 78,6% FAVÖK Marjı 64,6% 71,7% 70,1% 70,6% 70,4% 70,3% Net Kar Marjı 163,8% 274,9% 141,1% 150,5% 142,3% 139,6% F/K (x) 2,5 1,2 1,6 1,3 1,3 1,2 PD/DD (x) 0,5 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 FD/FAVÖK (x) 14,6 11,3 9,6 8,7 8,1 7,5 FD/Satışlar (x) 9,4 8,1 6,7 6,2 5,7 5,2 Özsermaye Karlılığı 19,6% 28,4% 14,5% 15,5% 14,3% 13,7% Temettü Verimi 13,4% 12,3% 10,7% 13,4% 14,3% 16,1% Bireysel mali tablolar ve dipnotlar kullanılmıştır Şirket Özeti 2005 yılında kurulan ve 2013 yılında hisseleri Borsa İstanbul da işlem görmeye başlayan Akiş GYO, Akkök Şirketler Topluluğu na dahil olup, Şirket in hakim ortağı Akkök Holding tir. Düzenli ve sürdürülebilir kira geliri sağlayan AVM ve Cadde Mağazacılığı yatırımlarına odaklanan şirket, zaman zaman da satışa odaklı gayrimenkul projeleri gerçekleştirmektedir. Şirketin kira getirisi sağlayan ana gayrimenkulleri Akasya AVM, Akbatı AVM ve Bağdat Caddesindeki Uşaklıgil Apartmanıdır. Hisse Performansı Kaynak: Gedik Yatırım 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 BİST 100 Rölatif AKSGY %25 %20 %15 %10 %5 %0 -%5 -%10 -%15 -%20 -%25 Dr. Emre Akyol, CFA emre.akyol@gedik.com +90 (212) 385 42 00 Lütfen raporun sonundaki yasal uyarıları göz önünde bulundurunuz. Gedik Investment Research 1
Akis GMYO Net Aktif Değeri AKSGY Toplam Değer Net Aktif Değer (TL) (TL mn) Yatırım Amaçlı Faal Gayrimenkul Portföyü 4.816 Akasya Alışveriş Merkezi 3.355 Akasya Sosyal Tesisi 21 Akbatı Alışveriş Merkezi 1.224 Bağdat Caddesi Uşaklıgil Apt. 214 Üsküdar Gayret Apt. (3 Bağımsız Bölüm) 2 Stoklar 414 Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar 108 Nakit ve Benzerleri 46 Finansal Yatırımlar 14 Alacaklar 135 Diğer Aktifler 66 Toplam (a) 5.599 K/V Finansal Borçlar (-) 727 U/V Finansal Borçlar (-) 1.201 Diğer Yükümlülükler (-) 63 Toplam (b) 1.991 Net Aktif Değer (a-b) 3.608 Piyasa Değeri 1.011 Hisse Sayısı 430 Hisse Başına Net Aktif Değer (TL) 8,39 Hisse Fiyatı (TL) 2,35 Net Aktif Değer Prim / (İskonto) -72% Gedik Yatırım 2
Halka Açık GMYO ların Net Aktif Değerlerine Göre Prim / (İskonto) Oranları Halka Açık GMYO ların Firma Değeri / FAVÖK Çarpanları Gedik Yatırım 3
İNA Analizi (TLmn) 2018 2019T 2020T 2021T 2022T 2023T 2024T 2025T 2026T 2027T 2028T Net Gelirler 375 435 499 555 609 673 739 810 887 969 1.054 Büyüme % 25,1% 16,1% 14,8% 11,1% 9,8% 10,4% 9,9% 9,6% 9,4% 9,2% 8,8% FAVÖK 269 305 352 391 428 473 519 569 622 680 740 Büyüme % 38,8% 13,6% 15,5% 10,8% 9,7% 10,4% 9,8% 9,6% 9,4% 9,2% 8,8% FAVÖK Marjı 71,7% 70,1% 70,6% 70,4% 70,3% 70,3% 70,2% 70,2% 70,2% 70,2% 70,1% Esas Faaliyet Karı 264 301 349 387 425 469 516 565 619 676 736 Kaldiraçsız Vergiler (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 VSNİK 264 301 349 387 425 469 516 565 619 676 736 VSNİK marjı 70,6% 69,3% 69,8% 69,8% 69,8% 69,8% 69,8% 69,8% 69,8% 69,8% 69,8% Amortisman 4 4 4 3 3 3 3 3 4 4 4 Yatırım Harcamaları (-) 2 2 3 3 3 4 4 4 5 5 6 Net İşletme Sermayesinde Değişim (-) 1 2 3 5 6 7 7 7 8 8 8 Serbest Nakit Akımı 266 301 347 383 419 463 509 558 610 666 726 AOSM 20,2% 20,2% 20,2% 20,2% 20,2% 20,2% 20,2% 20,2% 20,2% 20,2% 20,2% İskonto Faktörü 1,00 0,90 0,75 0,62 0,52 0,43 0,36 0,30 0,25 0,21 0,17 İNA 271 259 239 217 200 183 167 152 138 125 Toplam İNA 2.096 Uç Büyüme Oranı 5,0% Uç Değer 6.010 İndirgenmiş Uç Değer 717 Firma Değeri 2.813 Diğer 420 Net Borç (nakit) -1.922 Hedef İNA Değeri 1.311 Piyasa Değeri 1.011 Getiri Potansiyeli 30% Hisse Fiyatı (TL) 2,35 Hedef İNA Hisse Fiyatı (TL) 3,05 Gedik Yatırım 4
Gedik Yatırım 5
YASAL UYARI Burada yer alan bilgiler Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından genel bilgilendirme amacı ile hazırlanmıştır. Yatırım Danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak Yatırım Danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Herhangi bir yatırım aracının alımsatım önerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez; içerik, haber verilmeksizin değiştirilebilir. Tüm veriler, Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. nin, Borsa İstanbul'da işlem gören Akiş GYO nun paylarının hacim ve derinliğinin artırılması amacıyla 08.11.2018-01.10.2019 tarihleri arasındaki dönemi kapsayan Likidite Sağlayacılık Sözleşmesi bulunmaktadır. Gedik Yatırım 6