STANBUL TEKNK ÜNVERSTES FEN BLMLER ENSTTÜSÜ

Transkript

1 STANBUL TEKNK ÜNVERSTES FEN BLMLER ENSTTÜSÜ KIYI ALANLARININ YENDEN GELTRMESNDE TURZMN ROLÜ- GALATAPORT ÖRNENDE YAPILABLRLK ANALZ YÜKSEK LSANS TEZ ehir Plancısı Zeynep ERDOAN Anabilim Dalı: DSPLNLERARASI Programı: GAYRMENKUL GELTRME HAZRAN 2006

2 STANBUL TEKNK ÜNVERSTES FEN BLMLER ENSTTÜSÜ KIYI ALANLARININ YENDEN GELTRMESNDE TURZMN ROLÜ- GALATAPORT ÖRNENDE YAPILABLRLK ANALZ YÜKSEK LSANS TEZ ehir Plancısı Zeynep ERDOAN ( ) Tezin Enstitüye Verildii Tarih : 8 Mayıs 2006 Tezin Savunulduu Tarih : 14 Haziran 2006 Tez Danımanı : Dier Jüri Üyeleri Yard. Doç. Dr. Ferhan GEZC Prof.Dr. Vedia DÖKMEC Yard. Doç. Dr. Ayfer YAZGAN GÜL (Y.T.Ü.) HAZRAN 2006

3 Önsöz Bütün okul hayatım boyunca aldıım her kararda beni destekleyen, hep bir adım önde olmamı salayan ve özellikle tez çalımam sırasında girdiim sinir krizlerini atlamamı salayan sevgili annem ve abime; bugünlere gelebilmem de desteinisevgisini hep hissettiim ve hissedeceim babama, Takıla daki ilk günümden itibaren lisans eitimimde de, yüksek lisans tezimin hazırlanması sırasında göstermi olduu sabır ve sonsuz destekten dolayı tez danımanım Sayın Yard. Doç Dr. Ferhan Gezici ye, Hayatıma yeni bir sayfa açamamı salayan Gayrimenkul Gelitirme Programının kurulmasında/ devam etmesinde en büyük pay sahibi olan ve desteini her zaman hissettiim Sayın Prof. Dr. Vedia Dökmeci ye, Tezimi, çok youn i temposunda, hazırlayabileceime benden çok inanan, en çıkamaza girdiim zamanlarda bile destek veren, kader arkadaım ehir Plancısı Elif Ocak a, Youn tempomuz sırasında ofisteki uykusuz tez yazanları destekleyen bata ehir Plancısı Baak Iık ve Danımanlık Departmanı Sorumlusu Cem Demiröz olmak üzere eski ve yeni Colliers çalıanlarına, Sadece örneklem bölgesine ait yaptıım çalımalar sırasında deil, her zaman verdii desteklerle de yanımda olduunu bildiim dier kader ortaım ehir Plancısı Ufuk Altunba a, Takıla da geçirdiimiz o güzel günlerin ardından bozulmayan dostluumuza ve destekleri için Orta Avlu ya, teekkür ederim. Haziran 2006 Zeynep ERDOAN

4 Anneme, Abime ve -herzaman orda olduunu bildiim- Babama,

5 ÇNDEKLER KISALTMALAR TABLO LSTES EKL LSTES ÖZET SUMMARY iv v vi vii viii 1. GR Tezin Amacı Tezin Kapsamı Tezin Yöntemi 3 2. KENTSEL KIYI ALANLARI: YERLEM- LMAN EHR VE YENDEN GELTRME Yerleim ve Su Kıyı alanları: Kullanıcılar ve Suya Baımlılık Kıyı Alanları Fonksiyonları Liman ehri Liman ehri kavramı Liman-ehir Etkileimi ve Liman ehri Geliimi Liman ehri Geliimini Etkileyen Faktörler Liman ehri Geliimi Kentsel Kıyı Alanlarının Yeniden Gelitirilmesi Kıyı Alanlarının Önemini Yitirmesini Etkileyen ve Yeniden Gelitirilmesini Gerektiren Faktörler Kıyı Alanlarının Yeniden Gelitirilmesindeki Yaklaımlar Bölüm Sonucu KIYI ALANLARININ YENDEN GELTRLMESNDE TURZM AMAÇLI KULLANIMLARINDA DÜNYA ÖRNEKLER Amerika Kıtasında Yer Alan Yeniden Gelitirme Projeleri Baltimore- Inner Harbor Konum ve Önemi Köhnemenin Nedenleri ve Yeniden Gelitirme Proje Alanı Proje Organizasyonu ve Finansmanı Sonuç Boston- Charlestown Deniz Kuvvetleri Tersanesi Konum ve Önemi Köhnemenin Nedenleri ve Yeniden Gelitirme Proje Alanı Proje Organizasyonu ve Finansmanı Sonuç 25 i

6 3.2. Avrupa Kıtasında Yer Alan Yeniden Gelitirme Projeleri Barselona Konum ve Önemi Köhnemenin Nedenleri ve Yeniden Gelitirme Proje Alanı Proje Organizasyonu ve Finansmanı Sonuç Londra- Docklans Konum ve Önemi Köhnemenin Nedenleri ve Yeniden Gelitirme Proje Alanı, Organizasyonu ve Finansmanı Sonuç Asya Kıtasında Yer Alan Yeniden Gelitirme Projeleri (Tokyo) Konum ve Önemi Yeniden Gelitirme Nedenleri Proje Alanı Proje Organizasyonu ve Finansmanı Sonuç Okyanusya Kıtasında Yer Alan Yeniden Gelitirme Projeleri (Sydney) Konum ve Önemi Yeniden Gelitirme Nedenleri Proje Alanı Proje Organizasyonu ve Finansmanı Sonuç Bölüm Sonucu ve Deerlendirme DÜNDEN BUGÜNE KARAKÖY- SALIPAZARI BÖLGES Karaköy- Salıpazarı Bölgesi Galata Bölgesinin Geliimi Galata Rıhtımı- Karaköy Limanı stanbul Boazı ndaki Dier Limanlar Kıyı Alanlarının Yeniden Gelitirilmesi Kapsamında Galataport Projesi Galataport Projesinin Ortaya Çıkmasının Nedenleri Planlama Süreci Galataport Projesine Genel Bakı Galataport Projesi nde konsept belirleme süreci Galataport Projesi nde Mevcut Kullanım Alanları Galataport Projesi Bölüm Sonucu GALATAPORT PROJES KAPSAMINDA OTELN YAPILABLRLK ANALZ (FNANSAL FZBLTE) Finansal Fizibilite Çalıması Finansal Fizibilite Çalımasında Kullanılan Kavramlar Finansal Fizibilite Çalımasında zlenen Adımlar Finansal Fizibilite Çalımasında Yapılan Kabuller ve Finansal Fizibilite Çalıması Finansal Fizibilite Çalımasının Sonuçları GENEL DEERLENDRME VE SONUÇ 82 ii

7 KAYNAKLAR 84 EKLER 88 EK- A SAYILITURZM TEVK KANUNU 88 EK- A SAYILI KIYI KANUNU 96 EK- A. 3- ÖZELLETRME UYGULAMALARI HAKKINDA KANUN 100 EK- B- KARAKÖY-SALIPAZARI BÖLGES TARH HARTALAR 102 EK- C- GALATAPORT BÖLGES VE HNTERLANDI ARAZ KULLANIMI ANALZ LEJAND 104 EK- D. 1- TOPHANE- SALIPAZARI TURZM MERKEZ 1/5.000 ÖLÇEKL NAZIM MAR PLANI 105 EK- D. 2- TOPHANE- SALIPAZARI TURZM MERKEZ 1/5.000 ÖLÇEKL NAZIM PLANI NOTLARI 106 EK- E- KARAKÖY-SALIPAZARI BÖLGES FOTORAFLARI 107 ÖZGEÇM 110 iii

8 KISALTMALAR MA BDC BRA LDDC TFA DHA UP NP BB TD NBD- NPV IRR : Merkezi Alanı : Baltimore Development Corporation : Boston Redevelopment Autority : London Docklands Development Corporation : Tokyo Frontier Association : Darling Harbor Autority : Uygulama mar Planı : Nazım mar Planı : stanbul Büyükehir Belediyesi : Türkiye Denizcilik letmeleri : Net Bugünkü Deer : ç Verimlilik Oranı iv

9 TABLO LSTES Sayfa No Tablo 3.1 ncelenen Yeniden Gelitirme Projeleri 17 Tablo 3.2 ncelenen Kıyı Alanı Yeniden Gelitirme Çalımaları Özet Tablosu 44 Tablo 4.1 Proje Alanındaki Mevcut Kullanım Büyüklükleri 59 Tablo 4.2 Alan Kullanımları Karılatırılması 64 Tablo 5.1 stanbul a Gelen Turistlerin Ulaım Türlerine Göre Daılımı 71 Tablo 5.2 stanbul daki Be Yıldızlı Otellerdeki Tesise Geli, Geceleme Sayıları le Ortalama Kalı Süreleri Ve Doluluk Oranlarına Göre Daılımı 71 Tablo 5.3 stanbul daki Be Yıldızlı Oteller 72 Tablo 5.4 Galataport Projesine Emsal Otellerin Oda Tiplerinin Özelliklerine Göre Oda Liste Fiyatları 74 Tablo 5.5 Otelin Oda Tiplerine Göre Ortalama Oda Fiyatları 75 Tablo 5.6 Otel Kullanımı: Genel Veriler- Kabuller 79 Tablo 5.7 skonto Edilmi 10 Yıllık Nakit Akıı Tablosu 80 v

10 EKL LSTES Sayfa No ekil 2.1 Turistik- Tarihi Kıyı Alanlarını Oluturan Koullar 15 ekil 3.1 Baltimore Konum 18 ekil 3.2 Inner Harbor Projesi Havadan Görünüü 19 ekil 3.3 Inner Harbor Genel Görünü 21 ekil 3.4 Boston Konum 22 ekil 3.5 Charlestown Deniz Kuvvetleri 23 ekil 3.6 Charlestown Deniz Kuvvetleri Tersanesinin Havadan Görünüü 23 ekil 3.7 Charlestown Deniz Tersanesi Vaziyet Planı 24 ekil 3.8 Charlestown Deniz Tersanesine Bakı 26 ekil 3.9 Barcelona- Konum 27 ekil 3.10 Port Vell e Genel Bakı 28 ekil 3.11 Port Vell in Havadan Görünüü 30 ekil 3.12 Port Vell e Genel Bakı 30 ekil 3.13 Londra- Konum 30 ekil 3.14 Docklands in Havadan Görünüü 31 ekil 3.15 Londra- Docklands: Proje Alanları 34 ekil 3.16 Docklands Projesi nden Görünü 35 ekil 3.17 Tokyo- Konum 36 ekil 3.18 Teleport Projesi Alanları 37 ekil 3.19 Teleport Projesi nden Genel Görünü 37 ekil 3.20 Sydney- Konum 39 ekil 3.21 Darling Harbor- Konum 40 ekil 3.22 Harborside 41 ekil 3.23 Darling Harbor Haritası 42 ekil 3.24 Darling Harbor a Genel Bakı 43 ekil Galata Planı 49 ekil 4.2 Galataport Konum 53 ekil 4.3 Galataport Konum 54 ekil 4.4 Galataport Bölgesi ve Hinterlandı Arazi Kullanım Analizi ekil 4.5 Galataport Projesi- Hava Fotografı 60 ekil 4.6 Galataport Projesi Vaziyet Planı 61 ekil 4.7 Karaköy Bölgesi Vaziyet Planı 61 ekil 4.8 Karaköy Bölgesi nden Görünü 62 ekil 4.9 Salıpazarı Bölgesi Vaziyet Planı 62 ekil 4.10 Salıpazarı Bölgesi nden Görünü 64 ekil 4.11 Galataport Projesi Alan Daılımı (%) 64 ekil 5.1 Be Yıldızlı Otelin Planı Ve Kesiti 70 ekil 5.2 stanbul Boazı ndaki stanbul Boazı ndaki Mevcut Be Yıldızlı, Butik Oteller Ve na Halinde/Planlama Aamasındaki Oteller 73 vi

11 KIYI ALANLARININ YENDEN GELTRMESNDE TURZMN ROLÜ- GALATAPORT ÖRNENDE YAPILABLRLK ANALZ ÖZET Kıyı alanları yüzyıllar boyunca insanolu için önemli olmutur. Farklı kullanımların olduu bu alanlarda en önemli fonksiyonlardan biri limandır. Gelien teknoloji, deien sosyo-ekonomik ve corafi deerlerin sonucunda, liman faaliyetleri 20. yy ın ikinci yarısından itibaren ehir dıı alanlara doru kaymaya balamıtır. ehirlerin en deerli parçasında yer almı olan liman alanlarının terkedilmesi sonucunda atıl ve çöküntü alanı haline gelen bölgeler ortaya çıkmıtır. ehir alanın beliri bir bölgesinde yer alan, ancak çöküntü haline gelen ve ehri bir anlamda tehdit eden söz konusu alanların tekrar ehre kazandırılması amacıyla çeitli projeler gelitirilmitir. Konum ve önemi, yeniden gelitirmenin sebepleri, projelerin organizasyonları ve finansmanları açısından dünyadaki gerçeklemi projeler incelenmitir. stanbul da planlanan Galataport Projesine yön vermesi açısından karma kullanımlı projelerdeki turizm fonksiyonun rolü detaylı olarak aratırılmıtır. Galataport örneinde, yapılabilirlik analizine yönelik olarak, iskonto edilmi 10 yıllık nakit akıı yöntemiyle finansal fizibilite çalıması hazırlanmıtır. Buradaki amaç; finansman açısından yatırımcının projeye girmesini salayabilmek için projenin verimliliini ve net bugunkü deerini yatırımcının getiri beklentisi açısından ölçmektir. Nakit akıının sonucunda yatırımcının turizmin önemli rol oynadıı yeniden gelitirme projesine girebilecei ortaya çıkmıtır. vii

12 THE ROLE OF TOURISM IN WATERFRONT REDEVELOPMENT PROJECTS- FEASIBILITY ANALYSIS OF GALATAPORT PROJECT ABSTRACT Waterfronts has been important for humankind during centuries. One of the different land uses in waterfront areas is the ports. As the result of the development of the technology and the change of socio-economical and geographical issues, the port facilities has started to move out of the city in the second half of the 20th century. After the abondement of the ports which used to exist in the most valuable area of the city, there occured inactive and blighted areas. Projects have been developed in order to gentrfy these areas which exists in a certain spot in the city however has become an inactive and also a thread for the city in a way. Previous projects (that has been accomplished) has been examined in matters of location and importance; the reasons of development; organization and finance. In order to lead the Galataport Project which is planned in Istanbul, the role of the tourism function in mixed-use projects has detailly been analysed. In the example of five-star hotel in the Galataport Project, a financial feasibility programme has been prepared with the 10-year discounted cash flow methode for the feasibility analysis. The goal here is to measure the profitability and the net present value of the project according to the investors expectations and in order to have the investor join the project. The only probability for the investor to join the waterfront redevelopment project which tourism plays an important role as a catalyst is according to the result of cash flow. viii

13 1. GR 1.1. Tezin Amacı Yaamın balangıcından beri, insanolunun en büyük yaam kaynaı olan su ile yaanılan mekan olan karanın birbiriyle kesitii yer olarak nitelendirilebilecek kıyı alanı teknolojinin gelimesiyle birlikte günün ihtiyaçlarına göre ekillenmi ve kullanımı deimitir. Kıyı alanları, depolama, taıma gibi farklı endüstriyel hizmetlerinin yanısıra uluslararası ticaretin varolduu, görsel ve fonksiyonel olarak da rekreasyonel olma özelliine de sahip olmutur. Sanayi devrimine kadar uzak mesafelere ulaımı salayan su yollarının, karayla bulutuu alan olan liman bölgeleri; teknolojinin de gelimesiyle beraber, özellikle kargo ve gemicilik alanında daha geni kullanım alanlarına gereksinim duymutur. Dolasıyla mevcut limanlar ihtiyaca cevap veremez hale gelmi; ehir dıındaki bölgelere yönelmitir lerden itibaren bütün dünyada, liman alanları ve depolama fonksiyonları giderek ehir merkezinde yeralan kullanım alanlarını terketmilerdir. Zaman içinde atıl ve giderek çöküntü alanları haline gelen söz konusu alanlar; yerel yönetimler, devlet kuruluları, akademisyenler gibi pekçok farklı grubun ilgisini çekmitir. Kıyı alanlarının 1960 lardan itibaren tekrar ehirle bütünlemesine çalıılmıtır. Önceleri Amerika kıtasında görülen bu çalımalar giderek Avrupa ve dier bölgelerde de gözlenir olmutur lerde devam eden çalımalar, 1980 li yıllarda kentlerde gözlemlenen yapısal dönüümle birlikte, hız kazanmıtır. Son yıllarda deien yaam standartları ile birlikte kentlerin kıyı alanlarında farklı kullanım alanlarının gelitirilmesi gündeme gelmitir. Dünyada gerçekleen pek çok örnekte, projelerden yerel halkın yararlanmasının yanısıra gelen turiste de hitap etmesi dikkat çekicidir. Aslında bir çok alanda rekabet içerisinde olan kentlerin, gelen turistleri çounlukla karılama alanı olarak kabul edilebilecek kıyı alanlarındaki yeniden gelitirme projelerini, rekabette önemli bir araç olarak görmeleri beklenen bir durumdur. Bu rekabet çerçevesinde en belirleyici faktörlerden biri olarak turizm fonksiyonu ön plana çıkmaktadır. 1

14 stanbul da gerçekletirilen projeler de kenti güzelletirme ve dier kentlerle rekabet etme amaçları taımaktadır. Bu çalıma kapsamında, dünyadaki dier projelerle karılatırılmasıyla beraber Karaköy- Salıpazarı Bölgesi nde planı hazırlanan Galataport Projesi nin kıyı alanlarının yeniden gelitirilmesinde turizm fonksiyonu açısından deerlendirilmesi amaçlanmıtır. Bu amaca yönelik olarak proje dahilindeki be yıldızlı otelin yapılabilirlik analizi yapılmıtır. Galataport Projesi içinde yer alan be yıldızlı otelin, gelecek 10 yıldaki gelir ve giderlerinin öngörülmesi ile finansal fizibilite analizinde kullanılması gerekli veriler pazarda aratırılarak iskonto edilmi nakit akıında yer almıtır. Galataport Projesindeki be yıldızlı otelin karı ve iç verim oranı, yatırımın yapılmasına yönelik karar verme sürecini nasıl etkileyeceini ortaya konması hedeflenmitir Tezin Kapsamı Bu tez kapsamında, kıyı alanlarının teknolojik, sosyo-ekonomik ve corafi nedenlerle giderek atıl duruma gelmelerinin ardından, bu alanların yeniden gelitirilme çalıması ve bu çalımalarda turizmin rolü aratırılmıtır. Altı ana bölümden oluan tez kapsamında birinci bölümde tez çalımasının amacı, kapsamı ve yöntemi açıklanmıtır. Yerleimin suyla olan ilikisi, kentsel kıyı kullanımları ve yeniden gelitirilmesi ikinci bölümün konusudur. Kıyı alanlarının en önde gelen fonksiyonu olan liman ele alınmı, liman ile ehrin etkileimi ve liman ehri kavramı incelenmitir. Gelien teknoloji, deien yaam koulları ve farklılaan kentsel gereksinimlerle beraber kıyı alanlarında yeniden gelitirme faaliyetleri irdelenmitir. Bu bölümde ayrıca söz konusu alanlarda gelitirme faaliyetlerinin gündeme geli sebepleri ortaya konmu; yeniden gelitirme faaliyetlerindeki yaklaımlar aratırılmıtır. Üçüncü bölümde; konumlarına göre sınıflandırılan dünyadaki kıyı alanlarının yeniden gelitirilmesi konusundaki örnekler; Amerika, Avrupa, Asya ve Okyanusya da olmak üzere lokasyonlarına göre sınıflandırılmıtır. Projeler incelenirken turizm fonksiyonu irdelenmi, gelitirilen alanların mevcut dokuyla baının yanısıra dier bölgelerden çekim güçleri karılatırılmıtır. 2

15 Çalımanın dördüncü bölümünde Karaköy- Salıpazarı Bölgesi incelenmi, tarihsel geliimi açıklanmıtır. Deien fiziksel ihtiyaçlar dorultusunda, gelitirilmesi gereken limanın, dier ülkelerle rekabet içerisinde olan Türkiye nin en önemli imajlarından biri olabilecek kruvazer limanla beraber Galataport Projesi incelenmitir. Galataport projesindeki alanların mevcut kullanımları ile planlanan alanlar karılatırılmıtır. Tezin hazırlanması sırasında gündemde olan bu proje ile ilgili planlama süreci, projedeki çelikiler ve yapılan ihalenin iptalini gerektiren unsurlar ortaya konmutur. Buradaki amaç, projeyi olduu gibi kabul ederek tüm yönleriyle deerlendirmek ve dünyadaki örnekleriyle karılatırmaktır. Tezin beinci bölümünde ise, planı hazırlanan Karaköy- Salıpazarı Bölgesi ndeki Galataport Projesi nde yeralan be yıldızlı otelin fizibilite analizi yapılmıtır. Bu bölümdeki amaç, dünyadaki uygulamalar ile karılatırılan Galataport projesindeki turizmin rolünü finansal olarak da ortaya konmasıdır Tezin Yöntemi Tezin amacına uygun olarak öncelikle ilevini yitirerek yeniden gelitirilen alanlara yönelik literatür aratırması yapılmıtır. Yapılan aratırmalar sırasında kıyı alanlarının yeniden gelitirilmesinde, dünyada gerçekletirilmi projeler de ayrıca incelenmitir. Çalıma alanı olan Karaköy- Salıpazarı nın, dünden bugüne tarihsel geliiminin incelenmesinde ise, belirtilen literatür aratırmalarının yanında Beyolu Belediyesi Planlama Müdürlüü nden elde edilen haritalarla bölgenin geliiminin incelenmi ve görsel olarak açıklanmamıtır. Galataport Projesinin detaylandırılmasında ise, planlanan proje incelenmitir. Türkiye gündeminde uzun süre yer alan proje güncel yayınlardan takip edilmi ve uzman görülerinden faydanılmıtır. Ayrıca proje üzerindeki çelikilerin açıklanması açısından hukuki konuların detayları eklerde sunulmutur. Gelitirilen alanlarda turizmin rolünün ortaya çıkarılması sırasında, çevreden alınan verilerin ııında, bu konudaki uzmanların görüleri alınarak yapılabilirlik analizi uygulanmıtır. Tezin amacına yönelik yapılan finansal fizibilite yönteminin konut, ofis, perakende alanlarında olduu gibi otel içinde de daha önceden çeitli akademik aratırmalarda kullanıldıı tespit edilmitir (Çırakolu, 2005; Yılmaz, 2006). Söz konusu finansal fizibilite yöntemi kullanılarak dünyadaki örnekleri ile karılatırılan Galataport projesindeki turizm fonksiyonu irdelenmitir. 3

16 Yapılabilirlik analizi kapsamında finansal fizibilite çalıması yapılmıtır. Bu süreçte, Galataport Projesindeki be yıldızlı otel için pazar analizi hazırlanmı; stanbul da arz ve talep analizi yapılmıtır. Galataport Projesindeki be yıldızlı otele emsal olabilecek oteller incelenmi, ayrıca otelin gelir ve giderlerine yönelik bir çalıma için, bu konuda çalımı profesyonellerle görüülmütür. Ortaya çıkan sonuçlar dorultusunda otele ait gelir ve giderler öngörülmü; iskonto edilmi 10 yıllık nakit akıı hazırlanmıtır. 4

17 2. KENTSEL KIYI ALANLARI: YERLEM- LMAN EHR VE YENDEN GELTRME Bu bölümde, kıyı alanlarının yerleim ve su ilikisi kavramsal olarak açıklanacaktır. Suyun farklı kullanımlar açısından farklı kullanıcılar için baımlılıı ve önemi vurgulanacaktır. Deien koullarla beraber kentsel kıyı alanlarında yeniden gelitirme olgusu incelenecektir Yerleim ve Su nsanın dünya tarihi boyunca kıyıdaki varoluu, yarattıı uygarlıklarla önemli paralellikler göstermi ve zaman içinde farklılaan türde eylemlerle bir serüven oluturmutur. Söz konusu serüvende, su, yaamın kaynaı olarak ilk yerleimin odaı rolünü oynamı, çok yönlü bir iliki de balamıtır. nsan toplum içinde yaamasını ancak, kullandıı kaynaklarla ve çevre ile kendisi arasında kurmak zorunda olduu dengeyle sürdürebilir. Bu kaynakların içinde vazgeçilmez önemiyle su, insana çok yönden katkı salamakta ve manipüle edilmesi gerekli bir elemanı oluturmaktadır. Su, tarih içerisinde, Mezopotamyadan balayarak; naat materyallerinin ve yiyecein taınması Savunma hattı çme suyu kaynaı Gücün anlamı olmutur (Craig-Smith ve Fagence, 1995) Kıyı Alanları: Kullanıcılar Ve Suya Baımlılık Su her anlamıyla, insanlık için, hem bir yaam biçimi, hem de vazgeçilmez bir parça olmutur. Suya baımlılık derecesi; nehir kıyısında yer alan, iç kesimlerdeki ehirlerin yenilenmesi ve rehabilitasyonu sorunlarının incelenmesi sırasında, Wrenn tarafından yapılan sınıflandırmaya dayanmaktadır (Craig-Smith ve Fagence, 1995). 5

18 Baımlılık derecesi temel olarak kullanıcı grubun amaç ve perspektifine balıdır. Suya baımlılık iki çeittir: a- Birincil kullanıcılar: Konut, çalıma alanı, rekreasyon alanı olarak kullananlar. b- kincil kullanıcılar: Kamusal alan olarak bir kaynak kabul edenler. Bu gruptakiler kaynaı kendileri direkt kullanmayacak bile olsalar su kıyısının kalitesi ve kullanımına ilgilidirler (Craig-Smith ve Fagence, 1995). Her iki grup için kendi içinde odaklandıı bir faktör olduundan söz edilebilir. Örnein, endüstriyel amaçlı olan kullanımda, operasyonel verimlilik olarak tanımlayabileceimiz faktörler öncelik kazanır. Yani kullanım alanının büyüklüü, binaların eriilebilirlilii, otopark imkanı ile su, elektriin salanması gibi faktörler önceliklidir. Eer söz konusu kullanım rekreasyonel olursa bu faktörler çevresel kalite olarak nitelendirilebilir (Craig-Smith ve Fagence, 1995). Suya baımlılık için, baka bir sınıflandırma yapmak da mümkün olabilir: a- Suya Baımlı Kullanım (Water-dependent uses): Kıyı alanları dıında baka bir konumda olamayacak kullanımlardır. Feribot ve dier marina terminalleri, gemi tamir ve yapım atölyeleri, ticari avlanmalar gibi alanlar bu gruba örnek olabilir. b- Suya Balı Kullanım (Water-related uses): Kıyı alanlarında olmalarından dolayı avantajlı durumda olan kullanımlardır. Örnein, sanayi üretim sahaları, bazı depolama aktiviteleri ve kamusal alanlar. c- Sudan Baımsız Kullanım (Water-independent uses): Balı yada direkt yoldan kıyı alanlarında olması gerekmeyenler. Bu gruba konutlar, oteller, kamu parkları, bazı ticari ve servis kompleksleri gibi alanlar örnek olarak gösterilebilir (Craig-Smith ve Fagence, 1995) Kıyı Alanları Fonksiyonları Dünyadaki büyük kentlerin aırlıklı olarak kıyılarda yer almalarının tesadüf olmadıı ve kıyı kentlerinin dinamizminin dünya ölçeindeki ilikilerin dinamizmiyle balantılı olduu düünülmektedir. Geçtiimiz iki yüz yıl boyunca kıyı alanları çeitli fonksiyonlar için kullanılmıtır. Bu kullanımlar; liman tesisleri, imalat sanayi, su temini, drenaj, pis su arıtma tesisi ve elektrik güç üretimi olarak sıralanabilir. Söz konusu kullanımları, detaylandırmak gerekirse: 6

19 Liman tesisleri; Toptan eyanın ithalat ve ihracatı, Gemi yapım, bakım ve onarımı, malat sanayi; Hacimli olan materyallerin kullanıldıı yada üretildii sevkiyatında, Katı, sıvı yada gaz atıkların gerekli kaliteyle dearj ilemi sırasında, Üretim ileminde, Su temini; Temel olarak, akıntıya karı set ve rezerve edilmesinde, Zaman zaman ise akıntı yönünde atıkların taınması yada küçük ölçekli teminin kaynaktan salanmasında Drenaj; Doal nehir ayaklarına yada koridorlarının kullanılması Doal drenaj yapay olarak yapılan setler tarafından çoaldıında; kirletici, tortu ve döküntüler içeri akıından, komplikasyonlar birbirini izleyebilir. Komplikasyonlar; tarama, duvarların ve iskelelerin inası tarafından doal sistemin deimesiyle devam edebilir. Pis su arıtma tesisi; Genellikle yolların, park alanlarının yada ticari gelitirmenin inasından önce ıslahın balangıcı olarak Elektrik güç üretimi; Soutma yada güç kaynaı yakıtının (kömür, petrol) ulaımına yardımcı olması, Direklerin güzergahları eklinde sıralamak mümkün olabilir (Craig-Smith ve Fagence, 1995) Liman ehri Kıyı alanlarındaki fonksiyonlar sıralandıında, ehrin geliimini etkileyen karakterini deitiren liman kullanımının ehirle olan ilikisi; liman ehri olarak öne çıkmaktadır. 7

20 Liman ehri Kavramı Liman ehri fikrinin, ehrin balıca unsuru olan limanla arasındaki yakın ilikiden türemi olduu düünülebilir. ehrin kendi fiziksel durumundan kaynaklanan ve denizcilikle balantılı olarak, eskiden beri süregelen bir iliki olabildii gibi; gelien teknolojiyle beraber yakın zamanda kurulmu yeni bir iliki olması da mümkündür. Liman ehirleri, tarih boyunca topluluklar ve ehirler arasında ilikilerde, toplulukların ve ekonomilerin reorganizasyonunda ve mekansal organizasyonda önemli bir unsur olarak ortaya çıkmıtır. Buna balı olarak, liman ehri kavramı mekana ve zamana balı olarak; politik, sosyo-ekonomik, ilevsel ve teknolojik olarak birçok boyutta yoruma açık hale gelmitir (Özbayraktar, 2000) Arazi kullanım ve ehirsel ulaım genel olarak veya istihdam fırsatları için ilikilerde; liman ve ehrin birbirini etkileme dereceleri, yerel ve bölgesel kesimlerde anlamazlıa yol açabilecek boyutta tartımaları arttıran kritik bir konu olmutur (Hoyle ve Pinder, 1992). Bu durum, ehrin mekansal ve ekonomik ekillenmesinde liman fonksiyonunun önemli bir unsur olduunu ortaya koymaktadır Liman-ehir Etkileimi ve Liman ehri Geliimi Dünya ölçeinde düünüldüünde neredeyse bütün büyük ehirlerin kıyıda konumlanmı olması bir tesadüf deildir. Buna karılık, kıyıda yerleik bütün ehirlerin de büyük ehir olması beklenmemelidir. ehrin geliimini etkileyen dier bileenler göz önünde bulundurulmalıdır. Liman ehrinin geliimini etkileyen çeitli faktörlerin varolduu unutulmamalıdır Liman ehri Geliimini Etkileyen Faktörler Liman ehrinin geliimini temel olarak be faktörün belirlediinden söz edilebilir. Bu faktörler; - Limanın fiziksel artları, - Limanın konumu, - Denizcilik teknolojisindeki ilerlemeler, - Çevre etkilerinin önemi, - Ticaretin gelimesiyle ortaya çıkan olayların etkileri olarak sıralanabilir. Liman ehrin tam olarak geliebilmesi için sayılan bu faktörlerden olumlu etkilenmesi gereklidir. 8

21 Liman ehri geliiminde; bu deiik faktörler arasındaki denge konumdan konuma deiir, fakat bütün liman ehirlerinde büyük ölçüde yerleimin merkezini ifade eden, tasarım ve konum açısından fiziksel ve sosyo-ekonomik büyümenin kökeninde yatan liman ilevi genel bir ölçüdür (Hoyle ve Pinder, 1992). Son 10 yıl içinde birçok liman ehrinin yeniden canlandırma olgusu, liman fonksiyonun ehirsel formdan ayrılmasından kaynaklanmıtır. Dünya çapındaki büyük liman yerlemeleri ve dier birinci sınıf su yerlemeleri ile liman geliim modelleri arasında çok fazla corafi rastlantılar yoktur. Limanlar doanın uygun olduu yerlerden daha çok ticaret faaliyetlerinin olduu yerlerde ortaya çıkmı ve gelimilerdir. (Hoyle ve Pinder, 1992). Ticaretin gelimesiyle birlikte liman ehirlerinde ortaya çıkan olaylar da, ehirsel sistemlerin gelimesinde önemli rol oynamıtır. 11. ve 12. yy talyan liman ehirleri, baka ülkelerden lüks eya ithal edilmesiyle ticaret faaliyetleri gelien ilk liman ehirleri olmutur. Ticaret üzerine kurulmu olan Venedik, bu dönemde ehirleme ve geliimi yaayan en çarpıcı örnektir. Liman ehirlerinin etkileyen en önemli faktörlerden biri de 19. yy da, demiryollarının ortaya çıkması ve gemilerin ileyiine elverili bir su yolunun gelimesiyle, ticari avantajları arttıran bir potansiyele sahip olmalarıdır. Londra, Amsterdam, Hamburg, Antwerp ve Bordelux daha ilk zamanlardan liman ilevi ve ticaret potansiyellerinin avantajlarına sahip kıyı ehirleri arasındadır (Hoyle ve Pinder, 1992). Liman ehirlerinin fiziksel geliiminde farklı safhalar olduu kabul edilebilir. Bugün liman ehirlerinin sorunları ve özellikle fiziksel ve sosyal yenileme ve yeniden canlandırma için bir geliim perspektifi kabul etmek doru olur. Geliim sürecinin ilk dönemlerinden 19 yy a kadar, liman ve ehrin birlikte var olması; önemli bir konuma sahip olan ehir merkezi ile yerleimin odak noktasını simgeleyen kıyı cephesinin ilikilerinin maksimum olmasını gerektirmitir Liman ehri Geliimi Liman faktörü, eski Yunan yerlemelerinden beri önemli olan çevresel faktörler denizcilik ilikilerini ve ticareti gelitirilmesini salamıtır. Liman, her ehir devletinin balıca odak noktası Agora olmasına ramen ekonomik geliimin ve ehirleme sisteminin merkezi olarak kalmıtır. Atina ve Piraesus limanı örneklerindeki gibi liman bazen de yerli mekan ekonomisi içinde tarafsız bir unsur olmutur (Hoyle ve Pinder, 1992). 9

22 Avrupa mparatorlukları denizcilik ticareti ve ulaımda gelierek liman ilevleri ve gelimi ticaret görünümünü kazanabilmek için liman ehri mimarlıına balamıtır (Hoyle ve Pinder, 1992). Uluslararası denizcilik ulaım aları ile birlikte Avrupa liman ehri sistemleri modern dünyanın geliiminde önemli bir rol oynamıtır. Kıyı cephesini kaplayan geni ambar alanları, hızla genileyen banliyöler ve ulaım alarıyla (özellikle Kuzey Amerika ve Avustralya da) liman ehirleri hızla gelien Avrupalı bir olgu olarak ortaya çıkmıtır. Liman ilevi 19. yy da geçerliliini yitirmeye, bunun sonucunda liman ilevi ve ehir, corafi ve ekonomik olarak birbirinden ayrılmaya balamıtır. Denizcilik teknolojisindeki gelimeler, sanayinin geliimi ile modernizasyonu, sanayilemi liman ehirlerinde geni alana gereksinim gösteren gibi limana balı sanayilerin kurulması (demir-çelik ve petrol rafinerileri) büyük ve modern limanlara ihtiyaç duyurulması, limana balı igücünün azalması, limanın ehirden uzaklamasının balıca nedenleridir (Dökmeci ve Kubat, 1993). Liman bölgelerindeki fiziksel ve sosyal deiimin liman faaliyetlerini ehirden uzaklatırmaya balaması, ehirsel mekanlarda ekonomik ve sosyal köhnemeyi getirmitir. Liman ilevlerinin ehirden uzaklamasıyla daha önce liman için çok önemli olan depolama ve ulaım tesisleri gereksiz duruma gelmi ve terk edilmilerdir. Ziyaretçilerin ihtiyaçlarının karılanması için kıyı alanında merkezi i bölgesinin seçilmi bir kısmı, alıveri, otel ve birçok hizmetlerle donatılmıtır. Bunun gibi kıyı alanı boyunca kültürel miras olarak tarihi kaynakların baarılı iletilmesi, turistik- tarihi ehrin büyümesini desteklemitir. Ticari liman aktivelerinin geri çekilmesine paralel bu büyüme ilikileri de önemli zarara uramıtır. Bu durumda liman ve ilikili ilevlerin orijinal konumlarından, mekansal olarak soyutlanan dı limana geri çekilmesi eylemi hızlanır ve sahipsiz mekan ve bina kullanımını arttıran terkedilmi bir zon ortaya çıkmıtır (Tunbridge ve Ashworth, 1992). Hoyle, modern Avrupa liman ehirlerinin geliimini 5 aamalı olarak açıklamaktadır. Bu aamalar; a- Maksimum fonksiyonel baımlılık ve çok yakın mekansal iliki gerektiren, ilk dönemlere ait liman ehirleri ve ortaça liman ehri, b- Avrupa nın gelien dı politikası ve sanayilemenin gelimesi, demiryolu ve buharlı gemilerin gelmesi gibi teknolojik gelimelerin bir sonucu olarak geleneksel sınırların yıkılmaya balandıı, 19 yy ın büyüyen liman ehri, 10

23 c- Liman ve ehir arasında göze çarpan bir ekilde mekansal ayrılmayı içeren, petrol rafinelerine, geni mekan gerektiren sanayilere ve konteyner terminallerine olanak salayan, modern endüstriyel liman ehri, d- Liman geliimini besleyen ve kıyı cephesinden, ehir merkezine geri çekilmeyi güçlendiren, denizcilikle ilgili endüstriyel geliim alanlarının ortaya çıkması ve bunların sonucunda; e- Dünyada birçok liman ehrinde ortaya çıkan kıyı cephesi yeniden canlandırma olgusu ve sorunu (Hoyle, 1988) olarak açıklanabilir. Bu birbirini izleyen aamalardan çeitli aratırma konuları ortaya çıkmıtır. Bunlardan ikisi önemlidir. lk olarak; ileri, bütünlemi Avrupa ekonomisinde, modern sanayi ve ticaret limanlarının oynadıı roller ile ikinci olarak; ilevini yitirmi liman alanları ile ortaya konulmu olan ehirsel planlama aamalarıdır (Hoyle ve Pinder, 1992) Kentsel Kıyı Alanlarının Yeniden Gelitirilmesi Kentlerin ayrıcalıklı arazileri olan kıyılar, yalnızca corafi konumlarından dolayı deil, yarattıkları kültürel, sosyal, ekonomik potansiyel nedeniyle de önemlidirler. (ncedayı, 2006). Suyun kaynaı olan, ancak insanolunun kendini gelitirmesi ile birlikte farklı amaçlara yönelik çalımaların odaı haline gelen kıyı alanlarının giderek fonksiyonun yitirmesini etkileyen faktörler, yeniden gelitirmenin sebepleri ve gelitirme sırasındaki farklı yaklaımlar bu bölümde açıklanacaktır Kıyı Alanlarının Önemini Yitirmesini Etkileyen ve Yeniden Gelitirilmesini Gerektiren Faktörler Kıyı alanlarının önemini yitirmesi ve yeniden gelitirilmesinin gereklilii birbirine balantılı 3 faktörden etkilenmitir. Bu faktörler: teknolojik deiiklikler corafik deiiklikler sosyo-ekonomik deiiklikler olarak sıralanabilir. (Hoyle ve Pinder, 1992). 11

24 Bu faktörlerden ilki olan teknolojik deiiklikler, son 30 yıl boyunca balıca limanlarda denizcilik teknolojisi ve konteyner taımacılıının yaygın geliimi, ro-ro yükleme-boaltma metodları ve büyük miktarda kargo faaliyetlerini gerektirmesi olarak tanımlanabilir. kincisinde ise corafik deiiklikler söz konusudur, kara ve su artları açısından modern limanların ölçeinde büyük bir artı görülmütür. Üçüncü olarak; liman ehirlerinde sosyo-ekonomik deiiklikler, limanla ilikili istihdamın düüünde dikkat çekici derecede önemli olmutur Bu üç faktörle birlikte, daha eski liman ehirlerinde geleneksel kıyı cephesinden geri çekilme ortaya çıkmıtır. Liman ehirlerinin merkezindeki büyük alanları igal eden terkedilmi mekanlara nasıl davranılacaı sorunu, baka yerlerde yeni liman endüstriyel alanlarını ortaya çıkarmıtır. Öte yandan terk edilen geleneksel liman ve su kenarı alanlarının sunduu dier imkanları ve çekim güçleri düünüldüünde ise kent için varolan potansiyelleri aaıdaki gibi sıralamak mümkündür. - kentlerin kalbinde yer alan maddi ve manevi deeri yüksek alanlar olması - ekonomide servis sektörlerinde meydana gelen büyük dalgalanmaları durduracak yeni imkanlar sunulması - insanların suya olan ilgisi - günümüz kent ekonomisinde önem kazanan rekreasyon ve turizm sektörlerinin özellikle su aktiviteleri ve manzara potansiyelleri - youn yapılamalardan sıkılan insanların nefes alabilecekleri yeil ve açık alanlara duyulan ihtiyaç - ekoloji döngüleri ve tarihi deerleri zarar görmü olan su kenarlarında rehabilitasyonun salanabilmesi ve kentin salıklı bir parçası durumuna gelebilecei düüncesi - kentte yeni gelir ve istihdam olanaklarının yaratılması - kentin yaam kalitesini arttıracak sergi, festival, müze ve kültür merkezleri gibi donatı alanlarının gerçekletirilebilmesi için gereken alana sahip olması - katılımcılıı tevik eden özellikle finans ve organizasyonu içeren farklı planlama yaklaımlarının ortaya koyulabilecei çalıma alanları sunması - günümüzün geçmile balansını salayan önemli mekan izlerinin öneminin algılanması ve yeni ilevlerle deerlendirilebilmesine olanak salamasıdır. (Hamamcıolu, 2005) 12

25 Kentin önemli kullanımlarından biri olan limanlarda yer alan deiim süreci, limanın kente olan bir tür dinamo etkisine balı olarak tüm kenti etkileyici düzeyde deiimleri gündeme gelmitir. Artık kullanılamayan endüstriyel tesislere ve tarihi kent merkezinden uzakta olmayan önemli liman alanlarının terk ediliine balı problemler, kentsel kıyı alanlarında yeni hareketlerin gündeme gelmesine sebep olmutur (Ekar, 1996) Kıyı Alanlarının Yeniden Gelitirilmesindeki Yaklaımlar II. Dünya Savaı sonrasında gündeme gelen yeniden canlandırma/ gelitime faaliyetleri ilk olarak savaın büyük izlerini taıyan Batı Avrupa da ortaya çıksa da, kentlerdeki kıyı alanlarının yeniden gelitirilmesinin ilk örnekleri Kuzey Amerika da görülmütür. Bata teknoloji olmak üzere liman alanlarının kent merkezinden ayrılmasını salayan koulların Yeni Dünya da kendini göstermesi kaçınılmaz bir durumdur lerde Kuzey Amerika daki atılımlar, 1980 lerde Avrupa limanlarını etkilemeye balamıtır. Son dönemlerde dier ekonomik faaliyetlerle karılatırıldıında liman faaliyetlerinin önemini kaybetmesi ile büyük ölçüde ilevini yitiren mekanların olumsuz görsel etkileri, kentlerin göz önündeki dı dünyada tanınan yüzleri olan kıyı alanlarının ve doal olarak limanların yeniden gelitirmesini gündeme getirmitir. Terk edilen eski liman bölgeleri 21. yy su kenarı kentlerinin yeni kimliklerini yaratmalarında ve kentlerin ihtiyacı olan donatıların yerletirilmesinde önemli bir yere sahiptir. Günümüzde youn rekabet ortamında su kenarlarının yeniden deerlendirilmesinde ve yapılandırılmasında kent içinde farklı gruplardan farklı talepler ve öneriler gelmektedir. Bazı sivil toplum kuruluları kentte barınan insanların sosyal yaam ve ruh salıı açısından parkları ve toplumsal aktivite merkezleri önerirken; yatırımcılar ve irket sahipleri bu tür alanlarda maksimum ticari potansiyelleri olan ofis, alıveri merkezileri, elence mekanları veya otel gibi farklı önerilerde bulunabilmektedir. (Hamamcıolu, 2005). Projelerin yapım süreleri on, yirmi hatta otuz yılı amaktadır. Dönüüm veya yenileme çalımalarının uzun süreler sonrasında tamamlanması projenin balangıç tarihinde geçerli olan trendlerin zaman içinde deerini yitirmesi riskini taımaktadır. Bu nedenle gerçekletirilen fikirlerin uzun dönemli ihtiyaçları gözetmesinde ve belirli bir esneklie sahip olmasında fayda bulunmaktadır. Çok kapsamlı çalımaları içeren geleneksel kıyı alanlarının dönüümü iki önemli aamadan olumaktadır. 13

26 Geleneksel su kenarı özelliklerinin dikkate alınması ve kentin su ile balantının salanması, Yeni arazi kullanımı ve ilevlerinin belirlenmesidir. (Hamamcıolu, 2005). Deien koullarla yer deitiren liman faaliyetlerinden boalan kıyı alanlarının yeniden gelitirilmelerinde, günün gereksinimlerine göre ilevlik kazandırıldıından söz edilebilir. Örnein 1960 larda konut açıının baskın olduu bir dönemdir. Ancak ofislerde merkezlenen hizmet ekonomisinin ortaya çıkması ile birlikte dengeler hızla deimeye balamıtır. Yeniden gelitirilen kıyı alanlarındaki terkedilen liman alanlarının günün artlarına göre gelitirilmesi mümkün olduu gibi, tarihi özelliklere sahip liman alanlarındaki turistik, kültürel ve rekreasyonel amaçlı potansiyel kullanımlarda sıkça gözlemlenen bir durumdur. Kıyı alanlarında, geçmiten gelen tarihi potansiyelin rekreasyonel geliimde söz konusu kültürel mirasın kullanılması gerekli bir konu olarak gündeme gelmektedir. Özellikle Ashworth ve Tunbridge tarafından yapılan incelemeler sonucunda ortaya çıkardıkları bir dizi yöntem ve öneriler sonucunda kentlerin modern bir fonksiyonu ve tanımlanabilen fonksiyonel bölgelerin bir alansal sonucu olarak turistik-tarihi ehir konsepti ortaya çıkarmılardır. Bu konsept, üç faktörün bilekesinde younlamaktadır (ekil 2.1). Söz konusu üç faktörden ilki, mekanın özellii olarak kültürel mirasın kullanımı olarak tanımlanabilirken ikincisi büyük ölçekte rekreasyonel ve özellikle turistik fonksiyonlar olarak kullanılan kültürel miras ve üçüncüsü bir bütün olarak kıyı alanlarının yeniden gelitirilmesi yöntemleridir. (Ashworth ve Tunbridge, 1992). ekil 2.1: Turistik- Tarihi Kıyı Alanlarını Oluturan Koullar (Ashworth ve Tunbridge, 1992) 14

27 Dünya üzerindeki liman dönüüm örnekleri yaadıımız yüzyılın ve gelecein kentlerinin fiziki çevrelerinde yaratılmaya çalıılan yeni kent yüzleri, imajları ve kimlikleri açısından ciddiyetle önemsenmesi gereken potansiyeller taımaktadır. Dönüümlerin barındıı bir dier potansiyel ise sanayi kenti ile parçalanmı olan kentli-su ilikisinin yeniden kurulması konusudur. Bu konudaki örnekler incelendiinde gerek fiziksel gerekse sosyal anlamda benzerliklerin olduu, pek çounun daha önce gerçeklemi ve baarılı olmu örneklerden esinlendiinden söz etmek mümkündür. Ancak sözü edilen süreç küreselleme ile ortaya çıkan ve farklı corafyalarda birbirinin hemen hemen aynı özelliklerine ve ilevlerine sahip mekanların tasarlanmasıyla sonuçlanmakta, yerin ayırt edicilii ve kimlii oluturulamamaktadır (Hamamcıolu, 2005) Bölüm Sonucu nsanların suya olan gereksinimiyle birlikte önem kazanan ilkel su yerlemeleri, antik dönemde açık denizlere açılmanın balamasıyla farklı bir boyut kazanmıtır. Sanayi devrimiyle sınırları genileyen, endüstriyel imkanları ile liman ehri haline gelen kıyı alanlarındaki yerleimlerde büyük ölçekli endüstriyel tesisler, depolar gibi kullanımlar dolayısıyla kentle- kıyının ilikisi kopmutur. Gelien teknolojinin yanısıra deien corafi ve sosyo-ekonomik koulların sonucunda kıyı kentlerinin merkezinde bulunan liman alanları, daha çok yer ihtiyacı ile kent dıına doru hareket etmeye balamıtır. Sonuç olarak kent merkezlerinin en deerli alanları olan kıyılarda bo alanlar ortaya çıkmıtır. Çou zaman atıl durumda olan söz konusu alanlar kent için bir tehdit gibi görünse de aslında taıdıkları potansiyeller sayesinde fırsata dönümektedir. Uzun yıllar boyunca kent içindeki kıyı alanları sadece kıyıda yeralması gerekli fonksiyonlar tarafından kullanılırken, deien gereksinimler ve ekonominin yadsınamaz baskısı ile konut, ofis, alıveri veya turizm aırlıklı alanlar haline gelmitir. Akademi çevreleri, yatırımcı, kent yönetimi gibi pek çok grubun ilgisini çeken kıyı alanlarının yeniden gelitirme konusu ehir yenileme hareketinin dünyadaki etkileri ile beraber ilk olarak Kuzey Amerika da kendini göstermitir. Baarı salayan örneklerle beraber Avrupa bata olmak üzere bir çok farklı lokasyonda görülmeye devam etmitir. 15

28 Deien yaam koullarıyla insanların istek ve ihtiyaçların mekansal boyutu ortaya çıkmaktadır. Ancak deien gereksinimlerin küreselleme ile birlikte giderek benzeen alanlara dönümesi tehditi bulunmaktadır. Bu konudaki örnekler incelendiinde farklılaabilen ve geçmiin deerlerini bugunkü ihtiyaçlarla bütünletirebilen kıyı alanlarının baarılı olduundan söz edilebilir. Bunun gerçeklemesinde yeniden gelitirme projelerinde rol alan aktörler ve projelerin bakı açısı önemlidir. 16

29 3. KIYI ALANLARININ YENDEN GELTRLMESNDE TURZM FONKSYONU KULLANIMLARI: DÜNYA ÖRNEKLER Bu bölümde, kıyı alanlarının yeniden gelitirilmesindeki incelenen örnekler açıklanacaktır. Özellikle turizm fonksiyonun rol oynadıı örnekler seçilmitir. Tez kapsamında aratırılan örnekler ülkelerine göre tablo 3.1 de açıklanmıtır. Tablo 3.1: ncelenen Yeniden Gelitirme Projeleri Amerika Kıtası Baltimore, ABD Boston,Charlestown Navy Yard ABD Avrupa Kıtası Barselona Londra, Dockland spanya ngitere Asya- Uzakdou Tokyo Japonya Pasifik Sydney Avusturalya 3.1. Amerika Kıtasında Yer Alan Yeniden Gelitirme Projeleri Bu bölümde Amerika Kıtasında ABD de bulunan Baltimore ve Boston ehirlerinde yer alan kentsel kıyı alanlarındaki yeniden gelitirme projeleri incelenmitir Baltimore- Inner Harbor Kentsel kıyı alanlarının yeniden gelitirilmesinde dünyadaki ilk projelerden biri olan Baltimore ehrindeki Inner Harbor Projesi bu bölümün konusudur Konumu ve Önemi ABD nin dou kıyısında bulunan ve en önemli limanlardan biri olan Baltimore (ekil 3.1), Patapsco Nehrinin Cheasapeak Koyu ile birletii alanda konumlanmıtır yılında tütün ihraç eden liman olan ehre ismini veren Barons Baltimore tarafından kurulan ehir, 19. yy da demir ve bakır ihracatının da etkisiyle hızlı bir büyüme göstermitir. 17

30 ekil: 3.1 Baltimore- Konum ( yılındaki büyük yangına kadar sanayi ehrinden daha çok ticaretin baskın olduu ehir, yangınla birlikte yapısında deiiklikler yaamıtır. Çelik ilerinin genilemesi ve petrol rafinerisinin açılması ile liman fonksiyonu önem kazanmıtır. Sonuç olarak Baltimore, II. Dünya Savaına kadar büyük sanayi ehri trendini devam ettirmitir (Craig-Smith ve Fagence,1995) Köhnemenin Nedenleri ve Yeniden Gelitirme 20. yy ın baındaki büyük yangından sonra yüzölçümü yaklaık 56,7 ha (140 acre) olan finansal merkez alanı, toptan perakende ve liman alanın harap olmasından sonra söz konusu alanda yeniden yapılandırma çalıması yapılamamı ve alan atıl hale gelmitir. Kent merkezinin geri kalanına da yansıyan bu durum, ticari olarak odak merkezi olma özelliini yitirmeye balamıtır (Wrenn, 1983). II. Dünya Savaından sonra sanayideki azalmaya karı direnen Baltimore ehrinde, metropolitan alanın büyümesine karın, ehir merkezinde aynı eilim gözlenmemitir. Orta gelir seviyesindeki konut programlarıyla birlikte otomotiv sektörünün güçlenmesi ve toplu taıma sistemlerindeki gelime bunu güçlendiren sebepler olmutur. Kent merkezindeki O Neil Department Store un 1954 yılında kapanma kararı ise bu konudaki gelinen son nokta olmutur. çevreleri tarafından kent merkezindeki alanların yeniden gelitirilmesinin ilk adımı olan Charles Center 1959 yılında balamıtır. Yüz ölçümü yaklaık 13,3 ha (33 acre) olan karma kullanımlı proje için kamu ve özel sektör yatırımı yaklaık 200 milyon ABD Doları olmutur (Wrenn, 1983). 18

31 Proje Alanı Kuruluundan beri liman ehri olarak gelime gösteren ancak çeitli sebeplerle bu özelliini yitiren Baltimore Inner Harbor (ekil 3.2) alanında, yeni ilevlerle yeniden gelitirmek için master plan hazırlanmıtır. 30 yıllık program dört ana elementten olumaktadır. a- Belediye Merkezinin yeniden inası; yeniden gelitirmeden daha çok restorasyon ve eski ehir merkezinin döngüsünün daha aırlıklı olduu bu elementte Inner Harbor ile City Hall arasındaki 50 m. geniliindeki alıveri merkezinin de bu inaata eklenmesi düünülmütür. Bu ekilde, bir anlamda kamu sektörün özel sektör proje dahil etmesi hedeflenmesi söz konusudur. b- Charles Center bölgesinden, Inner Harbor a doru olan alandaki ofis kullanımı, c- Liman alanının dou ve batı bölgesinde gelitirilen alçak ve yüksek katlı konut bölgesi, d- Inner Harbor ın iç kesiminde iskelelerde ve kıyı alanın çevresinde yer alan bölgesel anlamda deeri olan rekreasyonel, kültürel ve elence tesislerini içeren bölge (Craig-Smith ve Fagence,1995). ekil 3.2: Inner Harbor Projesi Havadan Görünüü ( Ofis alanları, Hyatt Regency Oteli, kongre merkezi, Dünya Ticaret Merkezi, Maryland Bilim Merkezi (marina ve tören alanı), Harbor Palace ve Ulusal Akvaryum fonksiyonlarını içeren Inner Harbor (ekil 3.2), fiziksel özelliklerinin yanında kıyıda 19

32 yer alan açık alanlar ve festival alanlarında düzenlenen etkinlikler ile kentin kıyı alanını kullanmasını kolaylatırmıtır. Projeyi ziyaret edenleri %48 inin günübirlik ziyaretçi olduu, %52 oranındaki ziyaretçinin turist olarak geldii tespit edilmitir. Gelen turistlerin %26 sının ana tatillerini, %64 ünün ise kısa süreli tatilde olduu gözlemlenmitir. %8 oranının ise ehirdeki arkada ve akrabalarını ziyaret amaçlı olduundan söz etmek mümkündür. Gelen turistlerin %54 ünün ehir merkezindeki otel ve motelleri tercih ettii ve ortalama kalıı sürelerinin 2 gece olduu söylenebilir Proje Organizasyonu ve Finansmanı Dünyadaki dier alanlarına hem planlaması hem de iletmesinde örnek olan Inner Harbor projesi için 1955 yılında The Greater Baltimore Committee kuruldu. Kentin profesyonel yöneticilerinden ve i çevrelerinden oluan bu kurul, planlama çalımasını yürütecek, kurullararası koordinasyonu salayacak, finansal sorunları giderecek yeni bir kurul oluturdu (Breen ve Rigby, 1994). The Commitee for Downtown master planın hazırlanması için kullanıcılardan $ gelir ve hazineden salanan $ ile toplam $ lık finansman salamıtır. Baltimore kıyı alanı yeniden gelitirme projesinin (ekil 3.3) temelini, belirlenen politikaların süreç içinde devamlılıını belediye bakanı salamı; kentte yaayan toplumun tüm segmentlerini içeren, kamu ve özel sektör arasında uzlamayı salayan toplumu planlama ve uygulama sürecinin her aamasına katılan kamu ve özel sektör ortaklıı oluturulmutur. Center City Inner Harbor Development Corporation irketinin dört temel görevi bulunmaktaydı. a- Kent yönetimindeki farklı aktivitelerden sorumlu kurumlar arasındaki koordinasyonu, kentte varolan ilevlerin yeniden düzenlenmesi ve konumlandırılmasıyla birlikte, kamusal yararların yaratılmasını salamak. b- Akvaryum, kongre merkezi gibi kamu binaları ile kıyı parkları gibi açık alanların tasarım ve gelitirilmesinde bir müteri gibi davranmak. c- Arazi alıp temizleyerek, gelitiricilerin (developer) kentin yararı dorultusunda yeni kullanımları için hazırlamak. d- Kamu ve özel gelitirme projelerinin tasarımını ve tasarlanan projeleri gözden geçirmek. Bunların yanısıra planların fiziksel ve fonksiyonel koordinasyonu, planların amaçları dorultusunda, yüksek standartta estetik niteliklerinin karılanmasını salamak. 20

33 ekil 3.3: Inner Harbor- Genel Görünü ( Gerçekletirilen bu organizasyon modeli ile; özel sektör gerekli finansmanın salanmasında ve planın uygulanmasında katalizör olarak görev yapmıtır. Bununla birlikte, yapılan yatırımların yatırımcıya ve kente geri dönmesi ve yeni yatırımlara dönümesi için alanın çekiciliini arttıracak, insanları bölgeye çekecek aktivitelere ve geni reklam kampanyalarına da yer verilmitir. Kent için biraraya gelen kamu ve özel sektörün aynı organizasyonda kurulan ortaklık yapısı ile kurduu Center City Inner Harbor Development Corporation tarafından hayata geçen Inner Harbor yeniden gelitirme projesi yaklaık 2,5 milyar ABD Dolarına malolmu; maliyetin 625 milyon ABD Dolarlık kısmı kamu fonları tarafından karılanmıtır Sonuç Karma kullanımlı Baltimore- Inner Harbor Projesi; ofisler, ticaret alanları, açık alan düzenlemeleri ve tarihi konut alanlarının birlikte rehabilitasyonunu içermesinin yanısıra turizm amaçlı kullanım alanlarıyla desteklenmesi ile de dünyadaki pek çok kentsel kıyı alanındaki yeniden gelitirme projesine öncülük etmitir. Projenin baladıı 1970 te ziyaretçinin olmadıı, ancak proje gelitikçe 10. yılda yıllık ziyaretçi sayısının kii olduu tespit edilmitir. Yapılan organizasyonlar, festival ve sergiler ile 1980 lerin sonunda ziyaretçi sayısının yılda 4 milyon kii olduu ve yaklaık 1,2 milyar dolarlık ekonomiye katkı salayarak önemli bir baarıya imza attıından söz etmek mümkündür. 21

34 Boston- Charlestown Deniz Kuvvetleri Tersanesi Boston kıyılarındaki gelitirme projelerini etkili tasarımı olan ve halk tarafından gözden geçirilmesi gibi ortak noktaları bulunan dört proje olarak anlatmak mümkündür. Bu projeler; Charlestown Navyyard, Harbor Point, Rowes Whalf ve Fort Point District olarak sıralanabilir. Boston daki bütün projelerin amacı, her ne kadar deniz kıyısını kent dokusuyla birletirmek ve bundan halkın maksimum düzeyde yararlanmasını salamak olmasına ramen; projeler boyut (arazi kullanımı), yeniden gelitirmenin programı (uygulama) ve devlet kurulularının rolü (devlet yatırımının türü ve boyutu) olarak deiiklik göstermektedir (Di Mambro, 1991). Bu çalıma kapsamında Charlestown Navy Yard projesi incelenmitir Konum ve Önemi Boston un (ekil 3.4) Charlestown Bölgesinin dou kıyında ve ehir merkezinin kuzeyinde yer alan tersanenin sınırlarına Charles Nehri, Inner Harbor (ç Rıhtım), Mystic Nehri ve Tobin Köprüsü de dahildir. Ulusal Tarihi Yapı olarak Tarihi Yerler Ulusal siciline kayıtlı olan Charlestown Tersanesi, donanmanın çok sayıdaki önemli geminin yapım ve bakımındaki rolü ile sanayi teknolojisine katkısından dolayı önem taır. 1800li yıllarda ihtiyaç duyulan devlet gemicilii için kurulan, daha sonra subaylar için denizcilik eitim okulu kurulmutur. II. Dünya savaına kadar üretimin dorukta olduu tersanedeki ina edilen kuru dok ülkedeki en eski kuru dok olmutur. Mimari yapısı, tersanenin önemini arttıran dier bir faktördür. 19. ve 20. yüzyıla özgü mimari tarzda pek çok bina tipi bulunan bölgede, sanayi binalar ve sava dönemindeki geçici binalar ile 19. yy da ina edilen konutlar bulunmaktadır (Wreen, 1983) ekil 3.4: Boston- Konum ( 22