NAAT PROJELERNDE YATIRIM KARARI SÜRECNN ANALZ LE LGL BR MODEL ÖNERS

Transkript

1 ISSN Ç.Ü.MÜH.MM.FAK.DERGS CLT.19 SAYI.2 Aral)k December 2004 Ç.Ü.J.FAC.ENG.ARCH. VOL.19 NO.2 NAAT PROJELERNDE YATIRIM KARARI SÜRECNN ANALZ LE LGL BR MODEL ÖNERS M. Emin ÖCAL ve lker GÖNEN Ç.Ü., naat Mühendislii Bölümü, Adana/Türkiye ÖZET : Bu çalmada özellikle inaat sektöründe yatrm kararlar alnrken bilimsel yöntemlerle fizibilite etüdü yaplmas alkanlnn yaygnlatrlmasna katk salanmas hedeflenmitir. Bu dorultuda yap üretimine özgü koullarn göz önünde bulundurulduu bir yaplabilirlik etüt çalmas modeli gelitirilmitir. Gelitirilen model uygulama içinden gerçek bir inaat projesine uygulanmtr. A MODEL SUGGESTION ON THE ANALYSIS PROCESS OF INVESTMENT DECISIONS IN CONSTRUCTION PROJECTS ABSTRACT : The aim of this study is to support the use of the feasibility studies based on scientific methods while taking investment decisions especially in construction sector. In order to achieve this, a feasibility study model that includes the specific characteristics of construction have been developed. The model has been validated by applying it to a construction project. 219

2 ÖCAL ve GÖNEN 1. GR Yatrma ayrlan kaynaklarn verimli ve etkin kullanlabilmesi için, seçilen projelerin gereklili i ve önceli i do ru saptanmaldr. Bunun sa lanabilmesi için, öngörülen yatrmn hangi amaç ya da amaçlarla yaplaca, nerede ve ne kadar kaynak kullanlarak gerçekle%tirilebilece i; bunun sosyal, ekonomik ve çevresel yönden getirisinin neler olaca konularnda veri toplanmas ve bunlarn gerçekçi biçimde de erlendirilmesi gerekmektedir. Yatrm kararnn olu%turulmas a%amasnda yaplan bu çal%maya, Yaplabilirlik Etüdü (Fizibilite) denilmektedir. Yaplabilirlik etüdünün sonucuna göre söz konusu yatrmn yaplmasna, ertelenmesine ya da hiç yaplmamasna karar verilmektedir. Bu ba lamda yaplabilirlik etüdü, alternatifler arasndan en uygun yatrm alannn seçilmesi ve yatrmna karar verilen projenin, beklentileri ne düzeyde kar%layaca nn önceden bilinmesine; üstlenilen risklerin de erlendirilmesine ve gerekli önlemlerin geli%tirilmesine olanak sa layan önemli bir araçtr. Her müte%ebbisin, hangi boyutta olursa olsun, yatrm karar almadan baz ön ara%trmalar yapaca ku%kusuzdur. Ancak, bu ara%trmalarn belirli bir sistemati e göre yaplmamas durumunda veri toplama ve de erlendirmede önemli gözden kaçmalar olabilmekte ve buna ba l olarak ciddi hatalar yaplmaktadr. Bu nedenle günümüzde, yatrmn türü veya kapsamna göre detayda baz farkllklar olmakla birlikte, olabilirlik çal%malarna yönelik genel bir sistematik olu%mu%tur. Türkiye de, kamu kurulu%lar da dahil olmak üzere, müte%ebbislerin çok büyük ksmnn olmas gereken kapsam ve içerikte olabilirlik etüdüne dayal yaptrm yaptklarn söylemek güçtür. Özellikle in%aat sektöründe bina yaps üreten küçük yüklenicilerin, bir projeye karar verirken tamamen kendi önsezilerine dayal ve içgüdüsel bir tutumla hareket ettikleri bilinmektedir. Bunun sonucu olarak ba%lanlan projelerden beklenilen sonuç alnamad için yüklenici ile birlikte projeye taraf olanlar ciddi kayplara u ramaktadrlar. Belirtilen nedenlerle bu çal%mada, özellikle bina in%aat yatrm yapan yükleniciler tarafndan kullanlabilecek bir yaplabilirlik etüdü modeli geli%tirilmesi hedeflenmi%tir. Böylece, ülkemizde, sözü edilen çevrede konunun öneminin anla%lmasna ve yaplabilirlik etüdü yapma al%kanl nn yaygnla%masna katk sa lanabilece i umulmaktadr. Bu ba lamda önce, yaplabilirlik etüdünün genel sistemati i özetlenmi%, sonra, in%aat sektöründe yaplabilirlik çal%masnda uygulanabilecek model tanmlanm%; daha sonra da, önerilen model gerçek bir projeye uygulanarak elde edilen sonuçlar tart%lm%tr. 2. YAPILABLRLK (FZBLTE) ETÜDÜNÜN KAPSAM VE AAMALARI Yaplabilirlik etüdü, bu çal%maya konu olan projenin bulundu u a%ama ve toplanmas istenen verilenin ayrnt düzeyine göre farkl süreçlerden geçilerek ve farkl kapsamda yaplmaktadr. Bu konuda olu%mu% genel yakla%m a%a da özetlenmi%tir Olanak Etütleri (OE) Yatrm süreci, yatrm yaplabilecek projeler ile ilgili fikirler toplanarak bunlarn de erlendirildi i ve bir ön elemeye tabi tutuldu u Proje Olu%turma a%amas ile ba%lamaktadr. Bu a%amada, ileride tekrar de erlendirmeye tabi tutulacak projeler 220

3 N0AAT PROJELERNDE YATIRIM KARARI SÜRECNN ANALZ LE LGL BR MODEL ÖNERS listelenmektedir. Proje listesi ve bunlarn kabaca tahmin edilmi% maliyetlerinin yer ald bu çal%maya Proje Olanaklar Etüdü veya Olanak Etüdü denilmektedir (1, 2). Olanak etütleri taslak niteli inde olup ayrntl analizlerden çok, tahminlere dayamaktadrlar. Proje listesi olu%turulurken uygulanan ön eleme, ba%arl olma umudu verebilen fikirleri bir proje çal%mas a%amasna indirgeme faaliyeti olarak tanmlanabilir (3) Ön Yap)labilirlik Etüdü (ÖYE) Yaplabilirlik etütleri, zaman alc ve belirli bir maliyet yükü getiren çal%malardr. Yaplan çal%mann ayrnt düzeyi artkça harcanan zaman ve parasal kaynak da artmaktadr. Bu nedenle, kabul edilebilirli i henüz belirsiz olan bir projenin yaplabilirlik etüdü için gere inden fazla kaynak ayrmamak için, bir ön yaplabilirlik çal%masnn yaplmas uygun olmaktadr. ÖYE ile, yatrm konusunun incelemeye de er olup olmad ara%trlmaktadr. ÖYE den olumlu sonuç alnmas halinde, ayrntl yaplabilirlik etüdü çal%masna ba%lanlmaktadr Ayr)nt)l) Yap)labilirlik Etüdü (AYE) AYE; yatrmcnn ne üretece ini, nereye sataca n, nasl üretece ini, ne boyutta bir yatrm yapaca n, yatrm nereye yapaca n ve ne kazanaca n gösteren bir rapor olarak tanmlanabilir. Ba%ka bir ifadeyle; AYE, kesin yatrm karar verilip uygulamaya esas teknik çizimlerin hazrlanmas için yaplan ve yatrm projesinin teknik, ticari, finansal, ekonomik, sosyal ve kurumsal yaplabilirliklerini analiz eden kapsaml bir çal%madr (3). Bu çal%malarn bir metin içerisinde toplanm% haline ise Yaplabilirlik Etüdü Projesi denilmektedir (4) Yap)labilirlik Etütlerinin Kapsam) Yaplabilirlik etüdü çal%masnda incelenecek konular ve bunlarn ayrnt düzeyi, yatrm kararnda bulunulan a%ama, yatrm konusunun özellikli veya sradan olu%u ve parasal boyutuna göre de i%mektedir. Bu a%amada gereksiz zaman ve para kaybna neden olmamak için, yaplacak çal%malarnn kapsamnn do ru belirlenmesi gerekir. Ancak, yaplacak çal%malarn kapsam ne olursa olsun, bunun belirli bir sistematik içinde yürütülmesi gerekmektedir. Halen bu konuda yaygn kullanlmakta olan ve kabul görmü% genel %ablona göre yaplabilirlik etütleri, Ekonomik, Teknik ve Finansal Analiz olmak üzere üç ana ba%lk altnda yürütülen detay çal%malarn içermektedir (1). 9üphesiz her boyuttaki yatrm için ayn kapsamda ara%trma yaplmas gerekmeyebilir. Örne in, küçük bir i%letme olu%turulmasna yönelik ön ara%trmalar, giri%imcinin kendisinin tamamlayabilece i boyut ve kapsamda olurken, büyük ölçekli bir yatrm projesinin yaplabilirlik çal%malar, mühendis ve/veya matematikçi, iktisatç, mali analist veya i%letmeci gibi farkl disiplinlere mensup elemanlardan olu%an bir ekip tarafndan yaplabilecek boyutta detaylar içermektedir (5). 221

4 ÖCAL ve GÖNEN 3. NAAT PROJELERNDE YAPILABLRLK ETÜDÜ ÇALIMASI LE LGL MODEL ÖNERS 3.1. Modelin Varsay)mlar) <n%aat giderleri, projenin ilgili oldu u sektörlere ve sanayi kollarna göre de i%mekle birlikte her yatrm içinde önemli bir yere sahiptir. Mal ve hizmet üretimi yatrmlarnda yaplabilirlik etütlerinin odakland nokta, yatrm sonucunda üretilecek ürün olmasna kar%n, in%aat yatrmlarnda in%aat eserinin kendisi olmaktadr. Dolaysyla in%aat projelerinde uygulanacak yaplabilirlik etütlerinde de bu konudaki genel %ablonun kullanlmas mümkün görünmektedir. Belirtilen nedenle bu çal%mada olu%turulan modelde, yaplabilirlik etüdü genel %ablonu kullanlm% ancak, verilerin toplanmas ve bunlarn de erlendirilmesinde, yap üretiminin kendine özgü ko%ullar ön plana çkarlm%tr Modelin K)s)tlar) <n%aat projelerinin niteli inin, yaplabilirlik etüdü çal%malarnn kapsam ve niteli ini de etkilemesi;. örne in, bir su yaps veya ula%trma yaps ile konut yaps yatrm karalar için toplanacak veri ve de erlendirme yöntemlerinde baz farkllklarn olmas kaçnlmazdr. Bu çal%mada olu%turulan model, genel yakla%m itibariyle her türlü in%aat projesinin yaplabilirlik etüdünde kullanlabilir olmakla birlikte, özgün olarak, gerçek veya tüzel ki%ili e sahip yükleniciler tarafndan üretilecek yap-sat veya sat-yap türü münferit ya da toplu konut yaplarnda kullanlmak üzere kurgulanm%tr Modelin Kapsam) Yukarda ifade edilen nedenlerle modelin ana çatsn 9ekil 1 de görüldü ü gibi ekonomik, teknik ve finansal analiz ile ilgili çal%malar olu%turmaktadr. Bu ana ba%lklar altnda yer alan konulara, hedeflenen yap üretimini ilgilendirdi i ölçüde yer verilmi%tir. Ekonomik, teknik ve finansal analiz sonuçlar ço u kez birbirleri için veri olu%turdu undan bu çal%malarn paralel yürütülmesi gerekmektedir. Yaplabilirlik Etütleri Ekonomik Analiz Projenin Tanm ve Kapsam Piyasa Ara%trmas <n%aat Yeri Seçimi Proje Kapasitesinin Seçimi Teknik Analiz Üretim Yöntemi ve Teknoloji Seçimi Donanmn Seçimi Malzeme, Makine, <%gücü Etüdü Teknik Çizimler Ön Ke%fin Çkartlmas Arsann Teknik Etüdü Finansal Analiz Proje Toplam Maliyetinin Hesaplanmas Finansal Tablolarn Hazrlanmas Kâra Geçi% Analizi ekil 1. Yaplabilirlik Etütlerinin A%amalar 222

5 N0AAT PROJELERNDE YATIRIM KARARI SÜRECNN ANALZ LE LGL BR MODEL ÖNERS 3.4. Ekonomik Analiz Bu ba%lk altnda yaplmas gereken çal%malarda, projenin tanm ve kapsam, piyasa ara%trmas, in%aat yeri seçimi ve proje kapasitesinin belirlenmesi ile ilgili ara%trmalarn yaplmas öngörülmektedir Projenin Tan)m) ve Kapsam) Bu a%amada, üretilecek yapy tanmlayc bilgilere yer verilecektir. Bu bilgilerin bazlar di er a%amalarda yaplacak çal%malar yönlendirici nitelikte oldu undan, bunlarn yeterli ayrnt ve açklkta olmas gerekir. Bu ba%lk altnda yer alacak bilgileri a%a daki ba%lklarda toplamak mümkündür: Yatrmc Ki%i ve Kurulu%un Ad. Yatrmc Ki%i ve Kurulu%un Merkezinin Bulundu u Yer. Projenin Ad. Projenin Amac (Piyasaya girme, ticari hayat idame, öncü olma, frsatlar de erlendirme, ek faaliyet alan olu%turma, mevcut mü%teri potansiyelini kaybetmeme, ileri hedeflere ula%mak için zemin olu%turma vb.). Üretilmek <stenen Ba msz Bölüm Says (Daire, i%yeri, depo vb. olarak her birinin saylar). Üretilmek <stenen Ba msz Bölümlerin Niteli i (<ç mekanlarn says, büyüklü ü in%aat kalitesi, donanm vb.). Yap Düzeni (Blok, Ayrk, <kiz, Bahçeli Nizam; Villa, Atriyum vb.). Projenin Gerçekle%tirilme 9ekli (Yap - Sat, Sat - Yap, kooperatif, Arsa kar%l konut vb.). Yatrmn Gerçekle%tirilme Süresi. Öngörülen Finansman Kaynaklar (Öz sermaye, Üye aidatlar veya Sat% gelirleri, Kredi kullanm vb.) Piyasa Ara<t)rmas) Yaplacak yatrmn hedeflerinin gerçekçi biçimde belirlenmesinde sa lkl bir piyasa ara%trmasnn önemi oldukça büyüktür. Piyasa ara%trmas ile a%a daki konularda bilgi toplanlmaldr: Üretilecek konutlarn satlaca hedef kitle tanmlanmal, Belirlenen hedef kitlenin gelir durumu, sosyal durumu, dini inançlar ve gelenekleri vb. sosyal nitelikleri irdelenmeli, Hedef kitlenin öngörülen konut tipine talep düzeyi ara%trlmal, Özellikle toplu konut üretiminin planland durumlarda konut üretimi ve ihtiyac arasndaki ili%kiyi saptamaya dönük istatistikler incelenmeli, Benzer yap tipine ait yakla%k piyasa fiyatlar ve di er rekabet ko%ullar, ara%trlmal, Üretimi öngörülen tipteki konutlarn hangi bölgelerde yaplmasnn uygun olaca ara%trlmaldr. 223

6 ÖCAL ve GÖNEN n<aat Yeri Seçimi Öngörülen proje için yer ve arsa seçimi a%amasnda a%a da belirtilen çal%ma ve ara%trmalar yaplmaldr: Amaca uygun görünen arsa seçeneklerinin her birinin bulundu u yerlerin yapla%ma bakmndan durumlarna göre varsa, bölge plan, çevre düzeni plan, nazm imar plan ya da imar plan verileri incelenerek, öngörülen yapla%mann projede belirlenen hedeflere uygun olup olmad belirlenmeli, Yapla%ma bakmndan uygun bulunan arsalar parsel baznda incelenerek, orada öngörülen yap düzeni ve buna ba l arsa kullanm düzeyinin belirlenmesine yönelik bilgi toplanmal, Arsa kullanm düzeyi uygun bulunan arsalarn mülkiyet durumlar incelenerek; malikinin kim ya da kimlere ait oldu u, ipotekli olup olmad konularnda bilgi toplanmal, Mülkiyet sorunu olmayan arsalar, ula%m ko%ullar; su, elektrik kanalizasyon gibi altyapnn mevcut durumu ve/veya bunlarn sa lanmasnn güçlük düzeylerini de erlendirmeye olanak verecek bilgiler derlenmeli, Arsalarn bulundu u yer ya da yörenin iklim ko%ullar, topografik yaps mevcut ve gelecekte %ekillenecek manzara durumu ile ilgili bilgi edinilmeli, Arsann bulundu u yer veya bölgenin deprem riski, temel yapsna yansyacak zemin ko%ullar hakknda ön bilgi edinilmeli, Arsalarn bulundu u yer ya da yörede in%aat a%amasnda gerekli i%gücünün temin ko%ullar, istihdam olanaklar ve yakla%k maliyeti; kullanlacak malzemenin temin ve sevk ko%ullar, ta%ma mesafeleri konusunda da bilgi toplanmal, Özellikle toplu konut üretimlerinde ülkede genelinde veya yerel idarelerin arsa temini konusunda sa ladklar olanaklar varsa bunlar ara%trmal ve ko%ullar ö renilmeli. Yukarda belirtilen ko%ullar açsndan uygun bulunan arsalarn yakla%k maliyetleri hakknda bilgi edinilmelidir. Ancak, bu konuda bilgi edinilirken, arsann mülkiyetinin alnmas a%amasnda yaplacak muhtemel gider ile %ayet gerekecekse topo rafik ve zemin yaps nedeniyle yaplmas gerekecek iyile%tirme gederleri de dikkâte alnmaldr Proje Kapasitenin Belirlenmesi Genel anlamda kapasite üretim gücü ölçüsüdür. Ancak, bir in%aat projesinin yaplabilirlik etüdüne esas kapasitesi denilince, çe%itli de i%kenler dikkate alnarak bir arsann verebilece i maksimum in%aat alanna ba l olarak elde edilebilecek ba msz bölüm saysnn belirlenmesi kast edilmektedir. Di er bir ifadeyle proje kapasitesi, projede hedeflenen yap tarz ve niteli i ile öngörülen arsdan yararlanlma düzeyi kyaslanarak üretilebilecek konut ya da ba msz bölüm saysnn belirlenmesidir. Bu a%amada a%a daki de i%kenler ile bilgi toplanmaldr: Konutlarn satlaca hedef kitlenin beklentileri, Öngörülen konut tarz (Tek apartman, birkaç bloktan olu%an site, bahçeli ve tek katl, dupleks veya tripleks, mü%temilat binalar vb), Her konut ve buna ba l olarak her bina için gerekli alan, 224

7 N0AAT PROJELERNDE YATIRIM KARARI SÜRECNN ANALZ LE LGL BR MODEL ÖNERS Temini mümkün görünen arsann yapla%maya dönük kstlar (Yap yo unlu u, topo rafik durum, zemin ko%ullar, manzara durumu, iklim ko%ullar vb.), Yap üretimine ili%kin resmi mevzuatn öngörüleri (Açk ve kapal çkmalar, yol geni%likleri, yakla%ma mesafeleri, subasman ve kat yükseklikleri, in%aat alanna yönelik tanmlar, yap kültesi boyutlar vb.), Öngörülen in%aat tarz (Betonarme, çelik, ah%ap ya da karma sistem), Proje için öngörülen tamamlanma süresi, Finansman olanaklar Teknik Analiz Bu a%amadaki çal%malar, projenin gerçekle%tirilebilmesi için yaplmas gerekli teknik içerikli çal%malar ve söz konusu olabilecek seçeneklerin de erlendirilmesine yöneliktir. Bu ba lamda yaplacak çal%malar, üretim yöntemi ve teknoloji seçimi; malzeme, i%çilik ve i% makineleri ile ilgili seçeneklerin de erlendirilmesi; donanm seçimi; teknik çizimlerin hazrlanmas; ön ke%fin çkartlmas; in%aatn yaplaca arsaya yönelik ara%trmalar ba%lklar altnda toplanabilir. Bu de i%kenlerin her biri, projenin süresi ile kullanlacak kaynaklarn miktar, çe%it ve dolaysyla parasal tutarn etkilemektedir. Bu nedenle gerçekçi analiz ve verilere dayandrlarak irdelenmelidirler Finansal Analiz Bu a%amada, daha önceki a%amalarda yaplan çal%malar sonucunda toplanan veriler de erlendirilerek bunlarn parasal analizinin yaplmas öngörülmektedir. Bu do rultuda yaplacak çal%malar, proje toplam yatrm tutarnn hesaplanmas, finansal tablolarn hazrlanmas ve gerekli görülmesi halinde ba%aba% noktas (BBN) analizinin yaplmas ba%lklar altnda toplanm%tr. Bina toplam maliyetinin belirlenmesinde dikkate alnmas gereken ana ve alt ba%lklar Tablo 1 de görülmektedir. Tabloda yer 9arj Edilmi% De i%ken Gider <fadesiyle ; bir defada yaplan giderlerin, toplam üretim maliyetine eklenerek, birim maliyete yanstlmas kast edilmektedir. Vergi giderleri belirlenirken, yap üretimine özgü düzenlemeler göz önünde bulundurulmaldr. Çünkü gerek vergilendirme dönemi gerekse gelir ve kurumlar vergisi ile KDV oranlarnda, üretilen yapnn amac, gerçekle%tirilme süresi, in%aat alan gibi de i%kenlere ba l farkllklar mevcuttur. Yaplmas planlanan yatrmn kârll n belirleyebilmek için proje ile ilgili gelir ve giderler belirlendikten sonra bunlarn bir tabloda toplanmas öngörülmü%tür (Tablo 2). 225

8 ÖCAL ve GÖNEN Tablo 1. Yatrm Tutarn Olu%turan Gider Gruplar H ARCAMA TÜRÜ SABT GDERLER Genel Giderler Kira ve Aidatlar.. Elektrik, Su, Krtasiye Yakt Giderleri; Sürekli Çal%an Personel Maa%lar... <kram Giderleri... Akaryakt giderleri... Ofis personeli maa%lar... Amortismanlar Mevcut demirba%larn amortismanlar Sabit Giderler Toplam) ÜRETM MALYETNE ARJ EDLM DEAKEN GDERLER Etüt Giderleri Fizibilite Etüdü... Zemin Etüdü... Proje Giderleri ( Çizim bedelleri ve her türlü harçlar) Mimari Proje.. Statik Proje. Tesisat Projeleri.. Peyzaj Projesi ve ÇED Raporu... Yap Denetim veya TUS Giderleri. Ruhsat Giderleri.. Teminat Giderleri (Teminat Öngörülecekse) 9antiye Kurulu% Giderleri Arsa Bedeli Arsann Düzenlenmesi Giderleri (Topo rafik durum nedeniyle) Ula%trma Yaplar Giderleri <thalat ve Gümrükleme Giderleri DAER DEAKEN GDERLER Proje <çin Alnacak <lave Demirba%larn Amortismanlar <% Güvenli i ve <%çi Sa l Giderleri Kabul Süresine Kadar Yaplan Tamiratlar Sat% ve Pazarlama Giderleri SSK primleri (<%e alnacak ilave personelin maa%lar ve SSK primleri) Beklenmeyen Giderler Üretim Giderleri Malzeme. <%gücü. Makine DEAKEN GDERLER TOPLAMI Toplam BEDEL 226

9 N0AAT PROJELERNDE YATIRIM KARARI SÜRECNN ANALZ LE LGL BR MODEL ÖNERS TOPLAM YATIRIM TUTARI Tablo 2. Finansal Veriler Gelirler ve Giderler Brüt Sat%lar ( + ) Satlan Mallarn Maliyeti ( - ) Brüt Sat% Kâr veya Zarar Faiz Giderleri ( - ) Dönem Kâr / Zarar Dönem Kâr Vergisi /Di er Yasal kesintiler. ( - ) Net Kâr / Net Zarar Finansal tabloda yer alan de erlerin pek ço u in%aat sürecinde olu%acaktr. Örne in vergi gideri, in%aatn kesin kabulünün yapld veya iskân izninin alnmasndan sonra tahakkuk edecektir. Benzer %ekilde, üretim gidereri ve sat% gelirleri, proje sürecinde olu%acak, bu konuda izlenecek pazarlama politikas belirleyici olacaktr. 9üphesiz bu konuda en gerçekçi yakla%m, gelir ve giderlerin gerçekle%ece i gereç zaman dilimi tahmin edilerek bunlarn uygun görülecek faiz veya iskonto oran ile belirli bir zaman kesitine ta%yarak de erlendirmektir. <zlenebilecek bir yol da yaplabilirlik etüdüne esas olacak tüm gelir ve giderlerin bugünkü de er üzerinden ifade edilip, uygulama a%amasnda bunlarn uygun bir yöntemle güncelle%tirilmesidir. Ayrca, her gelir ve giderin fazla de i%im beklenmeyen sa lam para de eriyle ifade edilerek de erlendirilmesi de mümkündür Ba<aba< Noktas) Analizi (BBN) Yaplabilirlik etüdü a%amasnda hangi sat% düzeyinden sonra kâra geçilebilece inin bilinmesi, giri%imci açsndan çe%itli yaralar sa layabilir. Ba%a-Ba% Noktas (BBN) Analizi bu konuda skça kullanlan araçlardan birisidir. Ancak BBN analizi, yöntemin hassasiyetini snrlayan baz kabullere dayanmaktadr. Bunlardan en önemli ikisi, yaplan üretim hz ve birim sat% fiyatnn de i%medi i, yani do rusal olarak geli%ece idir. Finansal planlama arac olarak yap üretiminde de BBN analizinden yaralanlmas mümkün görünmektedir. Ancak bu durumda, yöntemin genel kabulleri gere i üretim ve sat% miktarlarnn m 2 baznda de erlendirilmesi gerekmektedir. Bu ko%ullarla olu%turulan 9ekil 2 deki grafikte tanmlanan BBN daki sat% gelirleri ve üretim miktar a%a daki %ekilde bulunabilir. Sat% gelirleri açsndan kâra geçi% noktas = Toplam Sabit Giderler. 1- Toplam De i%ken Giderler Toplam Sat% Gelirleri Üretim miktar açsndan kâra geçi% noktas = Toplam Sabit Giderler. Birim Sat% Fiyat Birim De i%ken Gider 227

10 ÖCAL ve GÖNEN 600,000 TL Gelirler vegiderler ( x ) 500,000 TL 400,000 TL 300,000 TL 200,000 TL 100,000 TL BBN Sat% Gelirleri De i%ken Giderler Sabit Giderler 0 TL Üretim Miktar ( x 100 m²) ekil 2. 9ekil Kara 1: Geçi% Kâra Geçi% Noktasnn Analizi Modeli Grafiksel Tanm 4. UYGULAMA Bu çal%mada önerilen konut tipi in%aat projelerin için yaplabilirlik etüdü modeli, halen projelendirme a%amasnda bulunan gerçek bir konut tipi in%aat projesine uygulanm%tr (6). Böylece, modelde öngörülen kabullerin gerçekçilik düzeyinin test edilerek de erlendirilmesi amaçlanm%tr Uygulama Konusu Proje ile lgili Veriler Uygulama konusu in%aat projesi, proje hazrl a%amasnda bulunan ve 2004 ylnda in%aatna ba%lanlmas öngörülen bir konut yapsna aittir. Projeyle ile ilgili ilave bilgiler Tablo 3 de verilmi%tir Ekonomik, Teknik ve Finansal Analiz Sonuçlar) Projeyle ilgili ekonomik ve teknik analiz sonucunda elde edilen veriler Tablo 4 de, finansal analiz sonucu elde edilen bulgular ise Tablo 5 de görülmektedir. Proje giderleri belirlenirken, rayiç de erler dikkate alnm%tr. Örne in proje çizim bedeli, ilgili meslek odalarnn öngördü ü fiyatlar üzerinden hesaplanm%tr. 9üphesiz yüklenicinin ilgili proje müellifleri ile yapaca kar%lk görü%me ve pazarlklar sonucu bu de erlerde azalma sa lanmas mümkün olabilir. Proje ile ilgili gelir ve giderler bugünkü de er esasna göre de erlendirilmi%tir. Dolaysyla bu de erlerin proje sürecinin belirli a%amalarna yansmasn görebilmek için uygun güncelle%tirme yöntemlerinin kullanlaca kabul edilmi%tir. Sat% gelirleri de 228

11 N0AAT PROJELERNDE YATIRIM KARARI SÜRECNN ANALZ LE LGL BR MODEL ÖNERS benzer %ekilde, tanmlanan nitelikteki konutlarn in%aatn yapld yerdeki rayiç bedelleri dikkâte alnarak belirlenmi%tir Kâra Geçi< (BBN) Analizi Ba%aba% noktas tespitinde kullanlan de i%kenler Tablo 4 ve Tablo 5 den alnm%tr. Ba%aba% noktas analizi, toplam in%aat alannn üretiminin, proje süresinde kesintisiz ve do rusal bir hzla gerçekle%tirildi i, gelir ve giderlerin de buna paralel olarak olu%tu u kabulü ile yaplm%tr. Tablo 3. Uygulamaya Konu Olan <n%aat ile <lgili Bilgiler Projenin Ad) Yat)r)mc) Kurulu<un Ad) Yat)r)m)n Yeri Projenin NiteliFi Yap)lacak Üretimin Türü ve Miktar) Yat)r)m)n Ba<lama Tarihi Yat)r)m)n Tamamlanma Tarihi Projenin Tahmini Ekonomik Ömrü Toplam Yat)r)m Tutar) Öngörülen Finansman Kaynaklar) Pnar Apartman Projesi <rem <n%aat Ticaret Ltd.9ti. Adana <li Seyhan <lçesi Kanalüstü Mah.20 L1 pafta, 5709 ada, 4 nolu 932 m² parsel Sa lkl ya%am standartlarna uygun, depreme kar% dayankl ve orta gelir grubundaki tüketicilere hitap edecek bir konut projedir. Konut yaps on katl olarak in%a edilecektir <lk be% katnda, her katta üç cepheli iki konut; sonraki be% katnda dört cepheli tek konut olmak üzere toplam 15 adet konut üretilecektir. Zemin katta, i% yeri olarak kullanlmak üzere bir asma kat öngörülmü%tür. <lk be% katta bulunan on dairenin, sat-yap tarznda in%a dilmesi, yani bunlarn in%aat a%amasnda satlmas planlanm%; sonraki be% dairenin ise yap-sat tarznda, yani hepsi tamamen bittikten sonra satlmalar öngörülmü%tür. Asma katta bulunan i%yeri, firmann kendisine kalacaktr. 12/07/ /07/ yl ,-TL Finansman kaynaklar olarak, %irketin öz kaynaklar ve yap ortakl olarak yaplacak olan on dairenin sat%ndan sa lanacak taksit gelirleri dü%ünülmü%tür. 229

12 ÖCAL ve GÖNEN HARCAMA TÜRÜ Tablo 4. Projenin Toplam Yatrm Tutar SABT GDERLER Genel Giderler Kira ve Aidat.. Elektrik, Su ve Yakt Giderleri... <kram Giderleri... Benzin Giderleri. Ofis personeli maa%lar... Amortismanlar Mevcut demirba%larn amortismanlar... BEDEL Toplam Sabit Giderler Tutar) ÜRETM MALYETNE ARJ EDLM DEAKEN GDERLER Etüt Giderleri Fizibilite Etüdü... Zemin Etüdü... Proje Giderleri Mimari Proje.. Statik Proje. Tesisat Projeleri.. Peyzaj Projesi ve ÇED Raporu... Yap Denetim veya TUS Giderleri. Ruhsat Giderleri Teminat Giderleri antiye Kurulu% Giderleri Arsa Bedeli Arsann Düzenlenmesi Giderleri <thalat ve Gümrükleme Giderleri Toplam arj Edilmi< DeFi<ken Giderler DEAKEN GDERLER Ula%trma Yaplar Giderleri Proje <çin Alnacak <lave Demirba%larn Amortismanlar <% Güvenli i ve <%çi Sa l Giderleri Kabul Süresine Kadar Yaplan Tamiratlar AR-GE Giderleri Sat% ve Pazarlama Giderleri SSK primleri Proje için i%e alnacak ilave personelin maa%lar ve SSK primleri Beklenmeyen Giderler Üretim Giderleri Malzeme, Makine ve <%gücü Toplam DeFi<ken Giderler Tutar) TOPLAM YATIRIM TUTARI

13 N0AAT PROJELERNDE YATIRIM KARARI SÜRECNN ANALZ LE LGL BR MODEL ÖNERS Tablo 5. Uygulama Konusu <n%aat ile <lgili Finansal Veriler Gelirler ve Giderler 2004 Brüt Sat%lar ( + ) Satlan Mallarn Maliyeti(-) Brüt Sat% Kâr veya Zarar Dönem Kâr Dönem Kâr Vergi/Di er Yasal Yük.Kar%. ( + ) Net Kâr Uygulama Bulgular) Yaplabilirlik etüdü çal%mas sonucunda elde edilen bulgular, yatrmn kârllk düzeyi ile yatrmda kullanlan sermayenin frsat maliyeti açndan de erlendirilmektedir. Bunlara ek olarak, yatrmc firmann daha önce yapt projelerinin veya in%aat sektörü içerisinde yer alan di er firmalarn benzer projelerde elde ettikleri sermaye kârllklarnn kar%la%trlmas da, önemli bir kriter te%kil etmektedir. Örneklenen projede yatrmn kârll ; Net Kâr *100 Toplam Yatirim Maliyeti = *100 = 19, olarak bulunmu%tur. Türkiye nin içerisinde bulundu u ekonomik ko%ullar ve özellikle in%aat sektöründe ya%anan durgunluk dikkate alnd nda %19,7 yatrm kârll nn tatminkâr oldu u söylenebilir. Ayrca Bayndrlk ve <skân Bakanl birim fiyatlarnda ve yap yakla%k maliyetlerine esas kabullerinde %25 genel gider ve kâr öngörülmektedir. Genel gider dahil %25 kâr oran in%aat sektörü için makul bir düzey kabul edildi ine göre bu projede net kârn %19,7 olmas da bu yatrmn kârl bir yatrm olabilece i konusunda bir referans olabilir. Ayrca yatrm giderleri belirlenirken bu konudaki resmi ücretler esas alnm%tr. Belirtilen kabuller çerçevesinde projenin kâra geçi% (BBN) noktasndaki haslat ve üretim miktar düzeyi a%a da ve bunun grafik çözümü 9ekil: 3 de görülmektedir. Bu sonuçlara göre ,-TL lik sat% ve 1142 m² lik üretim yaplmas durumunda, yatrmc firma ne kâr ne de zarar etmektedir. Di er bir ifadeyle firmann gelir ve giderleri birbirine e%it durumdadr. Yatrmc firma bu haslat ve üretim miktarndan sonraki her birim sat%tan kâr etmeye ba%layacaktr. Grafikte görülen veya hesap sonucunda bulunan ve m² olarak ifade edilen üretim düzeyi, her zaman ba msz bölüm alanlarna e%it veya bunun katlar %eklinde sonuç vermeyebilir. Ancak yakla%k olarak kaç ba msz bölüm üretildi inde BBN na ula%laca kolayca anla%labilir. 231

14 ÖCAL ve GÖNEN Toplam Sabit Gider BBN da Haslat Mikrar = Toplam Degisken Gider 1 Toplam Satis Gelirleri = = , TL olarak bulunur BBN da Üretim Miktar = Toplam Sabit Giderler Birim Satis Fiyati -BirimDe e iskegider = = 1142 m² bulunur TL Gelirler ve giderler ( X TL) TL 800 TL 600 TL 400 TL B 200 TL 0 TL 0 Ba%aba% Noktas A Sat% Gelirleri De i%ken Giderler Sabit Giderler Üretim Miktar ( m²) ekil 9ekil Kâra Kâra Geçi% Geçi% Grafi Grafi i ile i ile Finansal Finansal Analiz Analiz

15 N0AAT PROJELERNDE YATIRIM KARARI SÜRECNN ANALZ LE LGL BR MODEL ÖNERS Ayrca, örneklenen proje ile ilgili yaplabilirlik etüdü verilerine göre, projenin ana girdilerinin toplam yatrm içerisindeki yakla%k tutarlarnn Tablo:6 da görüldü ü gibi oldu u saptanm%tr. Tablo 6. Gider Kalemlerinin Toplam Yatrm Tutar <çerisindeki Paylar Harcama Türü Harcama Tutar) (A) Toplam Yat)r)m Tutar) (B) (A)/(B) (%) Genel Giderler ,31 Etüt ve Proje Giderleri ,12 Arsa Bedeli ,81 SSK Primleri ,97 Üretim Giderleri ,86 Di er Giderler ,02 5. SONUÇ VE ÖNERLER Hangi boyutta olursa olsun, bir yatrma karar vermeden gerekli ön ara%trmalarn yaplmas, olmazsa olmaz bir ko%uldur. Bunun aksine bir tutum ilkel bir davran% olmakla birlikte, maalesef ülkemizde, özellikle in%aat sektöründe bina yaps üreten yüklenicilerin tamamna yaknnn, i%e ba%lamadan önce, olmas gereken kapsamda bir yaplabilirlik etüdü yapmadklar bilinmektedir. 9üphesiz bu giri%imciler kendi deneyim ve sezgilerine dayanarak baz ön ara%trmalar yapyor olabilirler; ancak bu çal%malarn bilimsel dayana ve dolaysyla bir sistemati i olmad ndan ula%lan sonuçlarn yeterince güvenilir olmas beklenemez. Bu nedenledir ki, literatürde yatrm kararna veri olu%turacak yaplabilirlik etüdünün sistemati ini te%kil eden genel bir %ablon olu%mu%tur. Bu çal%mada, ülkemizde küçük giri%imci niteli indeki yüklenicilerin kullanabilece i bir yaplabilirlik etüdü modeli geli%tirilerek, bu konudaki bilincin geli%ip yaygnla%masna katk sa lanmas hedeflenmi%tir. Model olu%turulurken, yaplabilirlik etüdü genel %ablonu kullanlm% ancak bunun içeri i, in%aat sektörü ve özellikle bina yaps üretiminin özgün ko%ullarna göre olu%turulmu%tur. Model olu%turulurken yap-sat veya sat-yap %eklinde bina yaps üreten yükleniciler hedeflenmi%tir. 9üphesiz olu%turulan modeli, kamu veya özel sektörden bina yaps ihalesi alacak yükleniciler de kullanabilirler. Geli%tirilen modelin i%levselli ini test etmek amacyla, herhangi bir olabilirlik etüdü yapmadan niyetlenilmi% ve uygulama projeleri hazrlanm%, yap sat ve sat yap %eklinin birlikte uygulanaca konut tipi bir in%aat projesine uygulanm%tr. Uygulama sonucunda, önerilen modelin genel çats ve detaylarnn in%aat projelerinin özgün ko%ullaryla uyumlu oldu u görülmü%tür. Bu durum yüklenicilerin, modeli kolay benimseyip uygulayabilecekleri kanaatini güçlendirmektedir. Ayrca, bu çal%mada önerilen modelin test edildi i in%aat yatrm ile ilgili sonuçlardan yaralanlarak, yüklenicilerin üretim maliyetinden hareketle, katlanmak zorunda kalacaklar ilave giderlerin belirlenmesine katk sa layabilecek baz oranlar 233

16 ÖCAL ve GÖNEN bulunmu%tur. Bu oranlar, yüklenicilerin salt üretim maliyetini, toplam yatrm tutar olarak alglama hatasna dü%memelerine yardmc olacaktr. Sonuç olarak, bu çal%mada geli%tirilen model, bina üretimi yapacak giri%imcilerin, yatrm karar a%amasnda halen oldu u gibi bilimsel dayana olmayan geleneksel ve sezgisel yöntemler yerine, belirli bir sistemati e sahip fizibilite çal%masna olanak sa layacak niteliktedir. Bu çal%mann in%aat sektöründe sistematik bir yaplabilirlik etüdü yapma al%kanl nn yaygnla%masna katk sa layaca umulmaktadr. Bu kapsamda yaplabilecek çal%malarla, farkl yap projelerine yönelik benzer modeller üretilebilir veya, bu modelde verilen ana ba%lklar detaylandrlarak ve bilgisayar deste i sa lanarak model zenginle%tirilebilir. 6. KAYNAKLAR 1. Alpugan,O., Demir,H., Oktav,M., Üner,N.,. letme Ekonomisi ve Yönetimi, Beta Basn Yaym Datm, 448s., stanbul, Birlemi Milletler Snai Kalknma Tekilat (UNIDO), Endüstriyel Yaplabilirlik Etütlerinin Hazrlanmas El Kitab. Ankara, Ayanolu,K., Düzyol,M.C., lter,n., Ylmaz,C., Kamu Yatrm Projelerinin Planlanmas ve Analizi, Devlet Planlama Tekilat Yaynlar, 256s., Tümer,M., letme Nedir?, Fatih Matbaas, stanbul, Uslu,Z., Yatrm Projelerini Deerlendirme Yöntemleri, Nobel Kitabevi, 316s., Adana, Gönen,., naat Projelerinde Yatrm Karar Sürecinin Analizi ile lgili Bir Model Önerisi, Ç.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Yüksek Lisans Tezi, 59-73s., Adana,