KENTDI ŞI ALI ŞVERİ Ş MERKEZLERİ NDE KULLANI CI TALEPLERİ Nİ N BELİ RLENMESİ: ADANA ÖRNEĞİ. Mi mar Hayri ye ÇETİ N

Transkript

1 İSTANBUL TEKNİ K ÜNİ VERSİ TESİ FEN Bİ Lİ MLERİ ENSTİTÜSÜ KENTDI ŞI ALI ŞVERİ Ş MERKEZLERİ NDE KULLANI CI TALEPLERİ Nİ N BELİ RLENMESİ: ADANA ÖRNEĞİ YÜKSEK Lİ SANS TEZİ Mi mar Hayri ye ÇETİ N Anabili m Dalı: ŞEHİ R VE BÖLGE PLANLAMA Progra mı: ŞEHİ R PLANLAMA OCAK 2005

2 ĠSTANBUL TEKNĠ K ÜNĠ VERSĠ TESĠ FEN BĠ LĠ MLERĠ ENSTĠTÜSÜ KENTDI ġi ALI ġverġ ġ MERKEZLERĠ NDE KULLANI CI TALEPLERĠ NĠ N BELĠ RLENMESĠ: ADANA ÖRNEĞĠ YÜKSEK LĠ SANS TEZĠ Mi mar Hayri ye ÇETĠ N Tezi n Enstitüye Veril diği Tari h : 08 Kası m2004 Tezi n Savunul duğu Tari h : 07 Ocak 2005 Tez DanıĢ manı : Di ğer Jüri Üyel eri Prof. Dr. Tül ay KI LI NÇASLAN Prof. Dr. Mehmet OCAKÇI (Ġ TÜ) Prof. Dr. Ahsen ÖZSOY (ĠTÜ) OCAK 2005

3 ÖNS ÖZ Tez çalış ması boyunca hi çbir za man yardı ml arını ve desteği ni gül er yüzlülüğü ile esirge meyen sevgili hoca m Pr of. Dr. Tül ay Kılı nçaslan a, farklı bir anabili m dalı nda yaptı ğı m yüksek lisans boyunca edi ndi ği m bil gilerde e meği geçen büt ün hocal arı ma, hayatı m boyunca hep yanı mda ol an anne m Şifa Çeti n e, baba m Must afa Çeti n e ve kardeşleri me, yardı ml arından dol ayı a mca m Yı l maz Çeti n e t eşekkür ü bir borç biliri m. Sevgiler, Kası m, 2004 Hayriye Çeti n ii

4 İ Çİ NDEKİ LER KI SALT MALAR TABLO Lİ STESİ ŞEKİ L LİSTESİ ÖZET SUMMARY v vi vii ix xi 1. Gİ Rİ Ş Çalış manı n a macı Ar aştır manı n Kapsa mve Yönt e mi 3 2. ALI ŞVERİ Ş KAVRAMI VE TARİ Hİ Çİ NDEKİ GELİ Şİ Mİ Alışveriş Eyl e mi Alışveriş Mekan ve Mer kezleri ni n Tari hsel Gelişi mi Alışveriş Mer kezi Ti pl eri 8 3. KENTDI ŞI ALI ŞVERİ Ş MERKEZLERİ VE GELİ Şİ Mİ Kent dışı Alışveriş Mer kezl eri Kent dışı Alışveriş Mer kezl eri Ol uşumve Gelişi msüreci Kent dışı Alışveriş Mer kezleri ni n Ameri ka da Gelişi mi Kent dışı Alışveriş Mer kezleri ni n Avr upa da Gelişi mi Dünyadaki Kent dışı Alışveriş Mer kezleri nden Ör nekl er Sout hdale Alışveriş Mer kezi Great Mall Mall of America West Edmonton Mall Meadowhall Alışveriş Mer kezi Metro Centre Alışveriş Mer kezi Kent dışı Alışveriş Mer kezl eri ni n Gel eceği KENTDI ŞI ALI ŞVERİ Ş MERKEZLERİ PLANLAMA ÖLÇÜTLERİ Yer Seçi mi Öl çütleri Alışveriş Mer kezi Et ki nli kleri Ul aşı m Ul aşı mpl anlaması Ul aşı mpl anlama İl keleri Peyzaj Gelişi m Al anl arı Tİ CARİ ETKİ NLİ KLERİ ETKİ LEYEN FAKTÖRLER Perakende Ti careti Et kileyen Fakt örler De mografi k Fakt örler Ekono mi k Fakt örler 48 iii

5 Sosyal Fakt örler Ti cari Et ki nli kleri n Küreselleş mesi ve Sonuçl arı Küreselleş meni n Dünya Ti careti ndeki Et kileri ve Sonuçl arı Elektroni k Ti caret ve Perakendeciliğe Et kisi TÜRKİ YE DE KENTDI ŞI ALI ŞVERİ Ş MERKEZLERİ GELİ Şİ Mİ VE ADANA ÖRNEĞİ Türki ye de Perakende Ti caretin Gelişi mi Türki ye de Kent dışı Alışveriş Mer kezi Gelişi mi Adana Kenti Ticareti ni n Gelişi mi Adana da Kent dışı Alışveriş Mer kezi Ol uşu mu Ör nek Al an: M1 Tepe Adana Alışveriş Merkezi M1 Tepe Adana Alışveriş Mer kezi Özellikleri M1 Tepe Adana Alışveriş Mer kezi Ul aşı mı M1 TEPE ADANA ALI ŞVERİ Ş MERKEZİ ALAN ARAŞTI RMASI Al an Araştır ması Kapsa m ve Yönt e mi M1 Tepe Adana Alışveriş Mer kezi Al an Araştır ması Bul gul arı Kullanıcı Sosyo- Ekono mi k Özellikleri Kullanıcı Geliş Amaçl arı Alışveriş Merkezi ne İlişki n Bul gul ar Al an Araştır ması Sonuçl arı nı n Değerlendirilmesi GENEL SONUÇLAR VE ÖNERİ LER 95 KAYNAKLAR 101 EKLER 105 ÖZGEÇMİ Ş 118 iv

6 KI SALT MALAR ABD : Ameri ka Birleşi k Devl etleri ATO : Adana Ti caret Odası I CSC : Internati onal Council of Shoppi ng Cent ers ( Ul uslararası Alışveriş Mer kezleri Konseyi) CBD : Central Busi ness District (Mer kezi İş Al anı) UK : United Ki ngdo m( Birleşi k Krallık) GS MH : Gayri Safi Milli Hasıla GS YH : Gayri Safi Yurtiçi Hasıla WAP : Wirel ess Applicati on Prot ocol ( Kabl osuz Uygul a ma Pr ot okol ü) BCSC : British Council of Shoppi ng Cent ers ( Britanya Alışveriş Merkezleri Konseyi) v

7 TABLO Lİ STESİ Sayfa No Tabl o sonu İngiltere de kent dışı ticari gelişi m Tabl o Great Mall arazi kullanı mve yapı bilgileri Tabl o Great Mall arazi kullanı mplanı Tabl o Ot opark gereksi ni ml eri Tabl o Nüf us istatistikleri Tabl o yılı ekono mi k göstergeleri Tabl o Dünyadaki bil gisayar ve internet dağılı mı Tabl o Türki ye deki kent dışı alışveriş mer kezleri Tabl o Adana daki istihda moranl arı Tabl o M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi özellikleri Tabl o A. 1. M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi nde yer alan mağazalar Tabl o B. 1. M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi aylara göre müşteri girişleri Tabl o C. 1. M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi aylık müşteri taki p listesi vi

8 ŞEKİ L LİSTESİ Sayfa No Şekil 3. 1 : İngiltere de kent dışı alışveriş mer kezleri gelişi mi Şekil 3. 2 : Sout hdal e alışveriş mer kezi görünüşü Şekil 3. 3 : Great Mall un havadan görünüşü Şekil 3. 4 : Mall of America nı n havadan görünüşü ve planı Şekil 3. 5 : West Edmont on Mall un havadan görünüşü Şekil 3. 6 : Meadowhall alışveriş mer kezi ni n havadan görünüşü Şekil 3. 7 : Metrocentre alışveriş mer kezi ni n görünüşü Şekil 5. 1 : Yetişki n nüfusun i nternet alışveriş alışkanlı ğı Şekil 6. 1 : Türki ye deki alışveriş mer kezi tipleri ve illere göre dağılı mı Şekil 6. 2 : Türki ye deki alışveriş mer kezl eri kümül atif alanı Şekil 6. 3 : Türki ye deki kent dışı alışveriş mer kezl eri Şekil 6. 4 : M1 Tepe alışveriş mer kezi ni n Adana kenti içi ndeki konu mu Şekil 6. 5 : M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi ni n havadan görünüşü Şekil 7. 1 : Kullanıcıların ci nsi yet dağılı mı Şekil 7. 2 : Kullanıcıların yaş dağılı mı Şekil 7. 3 : Kullanıcıların medeni duruml arı Şekil 7. 4 : Kullanıcıların hane hal kı sayıları na göre dağılı mı Şekil 7. 5 : Kullanıcıların eğiti mduruml arı Şekil 7. 6 : Kullanıcıların meslekleri ne göre dağılı mı Şekil 7. 7 : Kullanıcıların Adana da i ka met ettikleri se mtlere göre dağılı mı Şekil 7. 8 : Kullanıcıların araç sahi pli ği Şekil 7. 9 : Kullanıcıların geliş sıklı kları Şekil : Kullanıcıların kullandı kları araca göre dağılı mı Şekil : Kullanıcıların geliş süreleri ne göre dağılı mı Şekil : Kullanıcıların terci h ettikleri gün ve saatler Şekil : Kullanıcıların kalış süreleri Şekil : Kullanıcıların geliş a maçl arı na göre dağılı mı Şekil : Kullanıcıların terci h sebepl eri ne göre dağılı mı Şekil : Kullanıcıların beğendi kleri özellikler Şekil : Kullanıcıların me mnun ol madı kları özellikler Şekil : M1 Tepe alışveriş mer kezi ni di ğer alışveriş mer kezleri nden ayıran özellikleri Şekil : Alışveriş merkezi yakı n çevresi nde ol ması istenilen et ki nli kler Şekil : Kullanıcı bekl entileri Şekil A. 1 : M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi vazi yet planı Şekil A. 2 : M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi görünümü Şekil A. 3 : M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi giriş kapısı ve ot opark alanı Şekil A. 4 : M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi otoparkı Şekil A. 5 : M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi sine ma ve ye mek böl ümü vii

9 Şekil A. 6 : M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi sine ma alanı girişi Şekil A. 7 : M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi ndeki kafeden görünüş Şekil A. 8 : M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi yaya alanı Şekil A. 9 : M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi çocuk oyun alanı Şekil B. 1 : Adana Carrefor SA alışveriş mer kezi Şekil B. 2 : Af yon Özdilek alışveriş mer kezi Şekil B. 3 : İz mir Özdilek alışveriş mer kezi Şekil B. 4 : Ankara Ar mada alışveriş mer kezi Şekil B. 5 : İz mit Outlet Cent er viii

10 KENTDI ŞI ALI ŞVERİ Ş MERKEZLERİ NDE KULLANI CI TALEPLERİ Nİ N BELİ RLENMESİ: ADANA ÖRNEĞİ ÖZET Alışveriş, i nsanoğl unun varol uşundan bu yana gerçekl eştirdi ği t e mel eyle ml er den biri dir. Değişen koşullarda, i nsanl ar yeni alışveriş alışkanlı kları edi nmekte ve yeni talepl erde bul unmakt adır. Günü müzde, bireyler alışveriş mer kezl erini sadece gereksi ni ml eri ni n karşılandı ğı bir alan ol arak değil, za manl arı nı değerlendirebileceği mekanl ar olarak al gıla makt adır. Ma l ve hi z metleri n t üketildi ği yerlerde büyük bir değişi m gerçekl eş mi ştir ve bu değişi m yal nızca t üketimi n niteliği nde değil topl umsal hayat üzeri nde de et kisi ol muşt ur. Tüketici olarak on beş yıl önce yapıla mayanl ar bugün artı k yapılabil mekt edir. Özellikle 1990 lardan sonra Tür ki ye ni n metropol kentleri nde sı kça rastlanan, yeni bir yapı ti pi hali ne gel en, biçi ml eri, görünüşleri ve büyükl ükl eri itibarı yla ol dukça gösterişli ol an alışveriş mer kezl eri kullanıcılara farklı bir ort a m sunmakt adır. Tanı nmı ş zi ncir mağazalarla birlikte çeşitli mal ve hi z metler sunul makt a, büyük, aydınlık ve renkli mekanl arda ye mek, eğl ence faaliyetleri ve çeşitli ol anakl ar veril mekt edir. Za manl a rekabeti el de t ut mak, daha fazla ve farklı insana hitap et mek a macı yla alışveriş mer kezleri nde çeşitlenmel ere gidil miştir. Kent dışı alışveriş mer kezleri de bunl ardan biridir. Kent dışı alışveriş mer kezl eri ni n geç mi şi 1950 lere dayan makt adır ve Ameri ka ile Avr upa da doygunl uğa ulaş mak üzeredir. Küreselleş meni n et kisi ile kent dışı alışveriş mer kezleri Tür ki ye de 1995 lerde yer al maya başla mı ştır. Kent dışı alışveriş mer kezleri Tür k t üketicisi içi n çok yeni bir kavram ol ması na karşı n çok çabuk kabul gör müşt ür. Tür ki ye deki kent dışı alışveriş merkezi gelişi m süreci ni n ne şekil de ol duğu ve kullanıcıların bu mer kezleri nasıl değerlendirdi kleri ni n sorgulanması gereksi ni mi duyul muşt ur. Tez çalış ması nı n a macı, Tür ki ye deki kent dışı alışveriş mer kezi kullanı cıları nı tanı ml a mak, t alepleri ni ve bekl entileri ni belirle mektir. Kent dışı alışveriş mer kezleri ne daha fazla kullanıcı çekmek, kullanıcı me mnuni yeti ni arttır mak, mer kezi kullanıcılar i çin cazi p hal e getir mek ve mer kezdeki satışların artışı nı sağla mak planla ma sürecinde kullanıcı talepl eri nin belirlenmesi ne bağlı dır. Ar aştır ma kapsa mı nda t ez konusunu ol uşt uran kent dışı alışveriş mer kezi örnek al anı, Tür ki ye ni n önde gel en illeri nden biri ol ması itibari yle Adana da seçil miş ve t ek bir mer kez üzeri nde çalışılmı ştır. Tez çalış ması nda küt üphane, i nternet ve ticari kur ul uşlarda araştır mal ar yapılarak konunun kapsa mı belirlenmi ştir. Ayrı ca, Adana kent dışı alışveriş mer kezl eri nde kişisel gör üş mel er yapıl mıştır. Kent dışı alışveriş mer kezleri hakkı nda genel bil gi edi ni mi i çi n çalış ma al anı ol an M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi müdürü, işlet me müdür ü ve Adana Carrefour SA alışveriş mer kezi ix

11 müdür ü ile gör üş mel er yapıl mıştır. Mer kez ulaşı mı hakkı nda bil gi edi ni mi i çi n mer keze ul aşı mda kullanılan t aksi, ot obüs ve servis araçları nı n şoförleri ile gör üş mel er yapıl mıştır. Ar dı ndan kişisel gözl e ml er ve anket yapılarak konuyl a il gili ayrı ntılı sonuçlara varıl mıştır. Anket çalış ması mer kezde yer al an yöneti m, personel ve kullanı cılardan sadece kullanıcı t alepleri ni belirle meye yöneli ktir. Al an araştır ması ndaki a maç, kullanıcıları n sosyo-ekono mi k yapıları nı n belirlenmesi, alışveriş mer kezi ne ilişki n değerlendir mel eri ni n öğrenil mesi ve t alepleri nin belirlenmesi dir. Al anda yapılan anket sonuçl arı na göre alışveriş mer kezi kullanı cıları nı genel ol arak bayanl ar ol uşt ur makt adır. Kullanıcılar genellikle genç, bekar ve çekirdek aileye sahi p ol up eğiti m ve gelir sevi yeleri yüksektir. Kullanıcıların çoğu alışveriş mer kezine yakı n yerleşi malanları nda veya kent mer kezi nde i ka met et mekt edir. Mer kez a macı na uygun ol arak araba sahi pliliği ni n fazla ol duğu kullanıcılar tarafı ndan zi yaret edil mekt edir. İnsanl arı n göze al abileceği bir erişi m mesafesi nde yer al an mer kez, genel de ayda birkaç defa, özellikle hafta sonu akşa m üzeri t erci h edil mekt edir. Mer kez, kentiçi alışveriş mer kezi ne oranl a daha fazla vakit geçiren ve başlıca a macı alışveriş olan kullanı cılar tarafı ndan zi yaret edil mekt edir. Kullanıcılar mer kezde en çok kült ürel ve eğl ence a maçlı faali yetleri beğenmekt edir. Ul aşı mı n zorl uğu mer kezi n beğenil meyen özelliği ni ol uşt ur makt adır. Mer kezi n büyük ve geniş ol ması ise kullanıcılar t arafı ndan belirlenen ayırt edi ci özelli kleri n başı nda gel mekt edir. Eğl ence ve kült ürel faali yetleri n arttırıl ması, ul aşı mı n kol aylaştırıl ması, fi yatların uygun hal e getiril mesi, park al anları nı n yeterli hal e getiril mesi, ko mpl eksi n sahi p ol duğu özellikleri kor uması ve daha i ddi alı bir şekil de gel eceğe akt ar ması, bu t ür alışveriş mer kezi inşaatları nı n arttırıl ması kullanı cı talepl eri ni n başı nda gel mekt edir. Anket sonuçl arı nı n değerlendiril mesi yle beraber, el de edilen veriler kapsa mı nda öneriler sunul arak çalışma t a ma ml anmı ştır. Tez seki z böl ümden ol uşmakt adır. Bi ri nci böl ümde, araştırmanı n a macı, kapsa mı ve yönt e mi açı klanmı ştır. İki nci böl ümde, alışveriş eyl e mi, alışveriş mekan ve merkezleri ni n t ari h i çi ndeki gelişi mi, alışveriş mer kezi ti pleri i ncelenmi ştir. Üçüncü böl ümde, t ez konusunu ol uşt uran kent dışı alışveriş mer kezl eri ol uşumu, Ameri ka ve Avr upa da gelişi m evreleri, dünyadaki kent dışı alışveriş mer kezi ör nekl eri ve günü müzdeki et kinliği ile gel ecekt eki dur umu i ncelenmi ştir. Dör düncü böl ümde, kent dışı alışveriş mer kezi nde yer seçi mi, alışveriş merkezi et ki nli kleri, ul aşım, peyzaj ve gelişi m alanl arı nda pl anla ma öl çütleri irdelenmi ştir. Beşi nci böl ümde, perakende ticareti et kileyen de mografi k, sosyal ve ekono mi k fakt örler irdelen mi ştir. Ayrıca, ticari etki nli kl eri n küreselleş mesi ve sonuçl arı ndan bahsedil miştir. Altı ncı böl ümde, Türki ye deki perakende ticaret, kentdışı alışveriş mer kezi gelişi m süreci, çalış ma al anı nı n Adana da ol ması nedeniyl e Adana ticareti ni n gelişi mi, Adana da kent dışı alışveriş mer kezi ol uşumu ve örnek al an: M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi i ncel enmi ştir. Yedi nci böl ümde al an araştır ması nı n sonuçl arı değerlendiril miştir. Seki zi nci böl ümü ise genel sonuçl ar ve öneriler ol uşt ur makt adır. x

12 DETERMI NATI ON OF THE USER DE MANDS I N OUT- OF- TOWN SHOPPI NG CENTERS: ADANA MODEL SUMMARY Shoppi ng is a basic activit y whi ch has bei ng done si nce creati on of human bei ng. Peopl e acquire ne w shoppi ng habits and de mand ne w enviroments in changi ng conditions. No wadays, peopl e percei ve shoppi ng centres not onl y as a pl ace t o meet their shoppi ng require ments but also to enrichment their leisure ti mes. An alterati on was realized i n spaces where goods and servi ces consumed and t his alterati on had effects on bot h consumpti on quality and soci al life. As a consumer, mor e acti vities can be done i n a shoppi ng centre t oday t han fifteen years ago. Shoppi ng cent ers t hat are rat her frequentl y seen especiall y si nce 1990 s in Tur key metropolis cities, whi ch beco me a ne w buil di ng t ype and i mposi ng buil di ng as regards t o its shapes, aspects and si ze, present a different space t o t he users. Vari ous good and services are present ed wit h fa mous chai n st ores, food, ent ertai nment acti vities and vari ous opport unities are gi ven i n bi g, l umi nous and col orful spaces. As ti me passes, t here are different t ypes of shopping cent er occur t o t ake co mpetition and t o address more and different peopl e. One of t he m i s t he out -of-t own shoppi ng cent ers. Out-of-t own shoppi ng centres occured i n 1950 s and al most reach sat uration i n t he USA and Eur ope. By t he affect of gl obalisation, out-of-t own shopping centres situated i n Tur key i n 1995 s. Alt hough, out-of-town shoppi ng centre is a ver y ne w concept, it is accept ed easil y by t he Tur k consumers. Interrogati on of out-of-t own shoppi ng centre devel opment pr ocess i n Tur key and user eval uati on about out -oftown shoppi ng centres are see mnecessary. Ai m of t he t hesis is, t o defi ne t he users of out-of-town shoppi ng centre i n Tur key, t o det er mi ne t heir de mands and expectati ons. To attract more visitors t o t he out-of-t own shoppi ng centres, t o i ncrease t heir satisfacti on, t o make t he centre attracti ve f or t he m and t o suppl y t he i ncrease ment of sales i n the centre, are all depend on t he det er mi nati on of the user de mands t hrough planning process. In scope of st udy, Adana is chosen as sa mpl e area as regards t o bei ng a devel oped country i n Tur key and only one centre is st udi ed. In t he t hesis, researches are done i n literat ure, i nternet and trade f oundati ons, t hus t opi c scope is det er mi ned. Personal interviews are done i n Adana out-of-t own shopping centres, also. Personal i nt ervi ews are done wit h M1 Tepe Adana shoppi ng centre manager, admi nistration manager and Adana Carrefour SA shoppi ng centre manager t o have a general i nfor mation about out-of-t own shoppi ng centres. Personal i nterviews are done wit h t axi, bus and ser vi ce vehi cle dri vers t o get i nfor mati on about out-of-t own shoppi ng centre transportati on. Then, personal observation and questi onnaire are done to get det ailed results about the subj ect. xi

13 Questi onnaires are onl y i ncli ned t owar ds t o deter mi ne t he user de mands t hrough admi nistration, personnel and user gr oups. Ai m of t he area research is, t o det er mi ne the users soci o-econo mi c struct ures, t o l earn t he users eval uati ons about out-of-t own shoppi ng centre and t o det er mi ne t heir de mands. Accor di ng t o t he questi onnare results, wo men are generall y constitute t he out-of-town shoppi ng centre users. Users are generall y young, si ngl e, owner of nucl ear famil y and have hi gh educati on and income l evel. Maj ority of users li ve cl ose settlement areas t o t he shopping centre or at the city centre. Shoppi ng centre is visited, as appr opriate t o its ai m, by t he users who have car. Shoppi ng centre, whi ch is i n an accept able reaching distance, is preferred generall y one or t wo ti mes i n a mont h, especiall y at weekends t owar d eveni ng. Shoppi ng centre is visited by t he users who pass much more ti me i n an out -of-t own shoppi ng centre than i n a town shoppi ng centre and t he user who are at the ai mof shoppi ng. User most li ke cult ural and ent ertai nment activities i n t he centre. Transportati on difficult y constitutes unpl eased feat ure of t he centre. Bi g and l arge feature of t he centre is one of t he distincti ve feat ures t hat deter mi ned by t he users. Increasi ng ent ertai nment and cult ural acti vities, easiness of transportation, pri ce appr opriateness, expanding park areas, protecting t he feat ures and carry on assertivel y t o t he f ut ure and constructi ng ne w shoppi ng centres li ke this f or m constitute users de mands. Wi t h eval uati on of survey results, proposals are presented i n scope of t hese dat as and st udy is compl eted. Thesis consists of ei ght section. In t he first secti on, ai m, scope and met hod of st udy expl ai ned. In t he second secti on, shoppi ng acti vity, hist oric impr ove ments of shopping pl ace and centres, shoppi ng centre t ypes are st udi ed. I n the t hird secti on, out-of-town shoppi ng centres f ormati on, i mpr ove ment phases i n t he United St ates and Eur ope, out-of-t own shoppi ng centre models i n t he world, t oday s and f ut ure sit uati on are st udi ed. In t he f ourt h secti on, out-of-t own shopping centre desi gn criteri ons i n l ocation, shoppi ng centre activit y, transportation, l andscape and devel opment areas are researched. I n t he fift h secti on, de mographi c, soci al and econo mi c fact ors whi ch affect trade acti vity are investi gated. Gl obalisation of trade acti vities and results are menti oned, also. In t he sixt h secti on, retail i n Turkey, outof-t own shoppi ng centre i mpr ove ment pr ocess in Tur key, i mpr ove ment of Adana trade because of st udy area i n Adana, f or mati on of out-of-t own shoppi ng centre i n Adana and model area: M1 Tepe Adana shoppi ng centre are researched. I n t he sevent h secti on, st udy area results are eval uated. General results and pr oposals constitute the ei ght secti on. xii

14 xiii

15 1. Gİ Rİ Ş Alışveriş, günü müzde bir ticaret eyl e mi ol ması nı n yanı sıra, günl ük yaşa mda yer al an sosyal bir et ki nli ktir. Al ışveriş yönt e m ve alışkanlı kları, dünyanı n farklı yerleri ne veya farklı t ür yerleşi mlere göre çeşitlilik göster mekt edir. Bu et ki nli ği karşılayan mekanl ardaki ortak a maç ise, mal ve hi z met alma i şlevleri yle birlikte insanl arı bir araya getir me, iletişi m kur ma gi bi sosyal i hti yaçl arı n karşılanması, rekreasyonun sağlanması ve ol uml u niteli klere sahi p çevreleri n yaratıl ması ol makt adır. Alışveriş mer kezl eri, tarih boyunca değişi p gelişim göst eren alışveriş mekanl arı ndan farklı ol up, dünya çapı nda ticari arazi kullanı mı ve bi na ti pi bakı mı ndan özelleş mi ştir. Alışveriş mer kezleri bel ki de 20. yüzyılın en başarılı arazi kullanı m, gayri menkul ve ticari iş kavra mı dır. Ayrıca, dünyada hi ç gör ül me mi ş bir t üketi mi n en güçl ü ve yeni koşullara uyu m göst eren bir olgusu hali ne gel mekt edir. Alışveriş mer kezleri kullanı cıları n değişen t erci hleri ne ve t avırları na göre sürekli değişi m içi ndedir ve di ğer alışveriş mer kezl eri ne, kat al og, t elevizyon, ve i nternet alışverişi ne karşı rekabeti de şi ddetlendir mekt edir. Günü müzde sürekli değişen ve gelişen ticari eğili ml er sonucu t üketici t erci hl eri de değiş me göster mi ştir. Tüketici aradı ğı birçok ürünü bir arada bul abil eceği rahat, güvenli, sağlı klı ve ekono mi k alışveriş mer kezl eri ara makt adır. Tüketici ni n bu talepl eri ni karşılayabil mek i çi n günü müz alışveriş mer kezleri sadece perakende ticareti n yapıl dı ğı mekanlar ol makt an çı karak yeme-i ç me, eğl ence ve di ğer kült ürel faali yetleri n t ek çatı altında t opl andı ğı kapalı sosyal bir mekana dönüş müş ve kenti n ekono mi k yaşa mı nda olduğu kadar sosyal yaşamı nda da yeni bir il gi odağı hali ne gel mi ştir. Alışveriş mer kezi ti plerinde farklılaş mal arda olmakt adır. Birçok alışveriş mer kezi kullanıcıları n t alepleri ni kol ayca karşılayabileceği, ucuz ve geniş al anl ar sunan kenti n dışı ndaki al anl ara doğr u kay ma göster mekt edir. Bu t ür alışveriş mer kezleri günl ük alışverişi n yanı nda daha uzun süreler i çin yapılan alışverişi de beraberi nde getir miştir. Kent dışı alışveriş mer kezl eri, yer seçi mi ol arak kenti n dışı nda ucuz ve 1

16 geniş arazilerde, şehri n büyü me al anl arı nda, genel de t ek katta yayılarak, i çi nde birçok alışveriş ve eğl ence i mkanı sunan, geniş otopark ol anağı bul unan, gür ült üden, şehir trafi ği nden uzak, erişi mi n kol ay ol duğu, daha fazla ticari et ki alanına sahi p, böl gesel ölçekt e, büyük ve geniş alışveriş mer kezleri dir. Geç mi şi 1950 lere dayanan kent dışı alışveriş merkezl eri Ameri ka da ve Avr upa da doygunl uğa ul aş mı ştır ve Ameri ka nı n yeni kent dışı alışveriş merkezl eri ne gereksi ni mi var mı sorusunu günde me getir mi ştir. Bu aşa mada küreselleş meni n et kisi ve Tür ki ye ni n iyi bir pazar ol ması ndan dol ayı ul uslararası yatırı mcıları n di kkati ni çekmesi, kent dışı alışveriş mer kezl eri nin Tür ki ye de yer al masına neden ol muşt ur. Tür ki ye de 1995 lerde yer al maya başlayan kentdışı alışveriş mer kezleri yeni bir ol gu ol ması itibari yle ve sunduğu ol anakl arla kullanıcıları n il gi odağı ol muşt ur. Özellikle i çi nde alışveriş, ye me, i ç me, eğl ence gibi t üm i hti yaçları n gi derildi ği bir yaşa m mer kezi hali nde sunul an kent dışı alışveriş mer kezleri ni n yeniliklere ve değişi ml ere açı k Tür k t opl umu t arafı ndan beni msenmesi hı zlı ol muşt ur. Tür ki ye de kent dışı alışveriş mer kezi gelişi m eğili mi ise kentiçi alışveriş mer kezl eri ne ve fabri ka satış mağazaları na oranla çok büyükt ür ve bu büyü meyi gel ecek yıllarda da deva m ettireceği görünü mü vermekt edir Çalış manı n Amacı Günü müzün değişen şartları ile kullanıcı istek ve i hti yaçları hı zla değiş mekt e, kullanıcılar da yeni alışveriş alışkanlı kları ve yeni değerler t alep et mektedir. Gün geçti kçe yaşa m t arzları farklılaşan i nsanl arı n artı k daha kaliteli, her t ürl ü gereksi ni ml eri ni karşılayabileceği, boş vakitleri ni değerlendirebileceği, eğl enebileceği, alışverişini yapabileceği al anları tek bir çatı altı nda bul ma gereksi ni mi art makt adır. Bu doğr ult uda, alışveriş mer kezleri t üketicilerdeki değişi me ayak uydur maya çalışmakt adır. Kullanıcı t alepl eri ndeki değişi mi karşıla maya yöneli k gerçekl eşen yeniliklerden birisi de kentin dışı nda gelişen büyük alışveriş mer kezleri dir. Kür eselleş meni n et kisi birçok al anda gör ül düğü gi bi alışveriş mer kezi gelişi mi nde de karşılaşıl makt adır. Avr upa da ve Ameri ka da doygunl uğa ul aşan ve bul unduğu ül keni n ekono mi si ne büyük kat kılar sağl ayan kent dışı alışveriş merkezl eri ni n 2

17 Tür ki ye de hangi süreçlerde ol uşt uğu ve geliştiği, Tür ki ye ye nasıl uyarlandı ğı, Ameri ka ve Avr upa da belirlenen öl çütleri n ne ölçüde Tür ki ye de uygul andı ğı, Tür k topl umu t arafı ndan nasıl beni msendi ği ve Tür ki ye i çi n yeni bir ol gu ol ması iti bari yle kullanıcıları n bu mer kezlerden bekl entileri ni araştır maya yöneli k çalış ma yapıl ması gereksi ni mi duyul muşt ur. Bu kapsa mda çalış manın a macı, Tür ki ye de yeni geliş mekt e ol an kent dışı alışveriş mer kezleri nde kullanıcı istekleri ni ve bekl entilerini belirle mektir. Ayrıca, alışveriş mer kezi kullanı m yoğunluğunun ve satışları n artışında, alışveriş mer kezi nin kullanı cı gereksi ni ml eri ni ve t alepl eri ni karşılaması önemli bir et kendir. Bu kapsa mda i nşa edilecek yeni kent dışı alışveriş mer kezi nde kullanı cı gereksi ni ml eri ni n ve talepl eri ni n di kkate alı nıp bunl arı karşıla maya yöneli k bir pl anl a ma yapıl ması na yardı mcı ol mak a macı yla bu çalış ma yapıl mıştır. Bu çalış ma gel ecekt e kent dışı alışveriş mer kezl eri üzeri ne yapılacak çalış mal ar i çi n bir başlangı ç ol abileceği, o yönde kaynak ol uşt urabileceği ve çalış mal ara yön verebileceği düşünül mektedir Araştır manı n Kapsa mve Yönte mi Ar aştır ma kapsa mı nda t ez konusunu ol uşt uran kent dışı alışveriş mer kezi örnek al anı, Tür ki ye ni n önde gel en illeri nden biri ol an Adana da seçil miştir. Adana da i ki t ane kent dışı alışveriş mer kezi ol ması na karşı n, 2000 yılı gi bi daha yakı n bir za manda hi z met e giren M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi ör nek al an ol arak t erci h edil miştir. Kent dışı alışveriş mer kezleri sadece Adana da değil, Tür ki ye geneli nde yeni bir yapı tipi ol ması itibari yle ve başlangı ç ol acağı düşüncesi yle t ek bir mer kez üzeri nde çalışıl mıştır. Tez çalış ması nda küt üphane, i nternet, ticari kur ul uşlarda araştır mal ar yapılarak konunun kapsa mı belirlenmi ştir. Ayrıca, Adana kent dışı alışveriş merkezl eri nde kişisel gör üş mel er yapılmı ştır. Ki şisel gör üş mel er çalış ma al anı ol an M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi müdürü, işlet me müdür ü ve Adana Carrefour SA alışveriş mer kezi müdür ü ile yapıl mıştır. Mer keze ul aşı mda kullanılan t aksi, ot obüs ve ser vis araçları nı n şoförleri yle gör üş mel er yapılarak, mer keze t aşı dı kları kullanı cılar ve ul aşı m hakkı nda genel bilgiler edi nil meye çalışılmı ştır. Adana ticareti hakkı nda bil gi edi ni mi içi n Adana Ti caret Odası nda ( ATO) genel bir araştır ma yapıl mı ştır. 3

18 Konuyl a il gili ayrı ntılı bilgiler ise kişisel gözl e mler ve anket yapılarak t opl anmaya çalışıl mıştır. Alışveriş merkezi ne gel enl eri t anı ml a mak, hangi vasıtayla geli ndi ği ni, hangi saatlerde kullanımı n arttığı nı, mer kez içi nde nerelerde daha fazla vakit geçirildi ği ni belirlemek a macı yla hafta i çi ve hafta sonu farklı saatlerde, mer kez içi nde ve ot opark alanı nda kişisel gözl e ml er yapılmı ştır. Anket çalış ması mer kezde yer al an yönetici, personel ve kullanıcı gr upl arı arası ndan sadece kullanıcıları n talepl eri ni belirlemeye yöneli ktir. Bu kapsa mda da, kullanıcıları n özellikleri, sosyo-ekono mi k dur uml arı, me mnuni yet derecel eri ve alışveriş mer kezi ne ilişki n gör üşleri sorgul an mı ştır. Topl a m 100 kullanı cı ya uygul anan anket hafta i çi ve hafta sonu farklı saatlerde ve farklı nokt alarda yapıl mıştır. Tez seki z böl ümden ol uşmakt adır. Biri nci böl ümde araştır manı n a macı, kapsa mı ve yönt e mi açı klanmı ştır. İ ki nci böl ümde, alışveriş eyl e mi, t ari hsel gelişi mi ile günü müzdeki alışveriş mer kezi ti pleri i ncelenmiştir. Üçüncü böl ümde, tez konusu ol an kent dışı alışveriş mer kezleri ni n ol uşumu, ortaya çı kış nedenl eri, Ameri ka ve Avr upa da gelişi ml eri açı klanmaya çalışıl mıştır. Dünyadaki kent dışı alışveriş mer kezleri nden ör nekl erle konu desteklenmi ştir. Kent dışı alışveriş merkezl eri ni n günü müzdeki et ki nli ği ve gelecekt eki durumu bu böl ümde ele alı nmı ştır. Dör düncü böl ümde, kent dışı alışveriş mer kezleri pl anla ma öl çütleri; yer seçi mi öl çütleri, seyahat karakterleri, ul aşı m pl anl a ması ve pl anla ma il keleri, alışveriş mer kezi et ki nli kleri, ot opark al anı, peyzaj ve gelişi m al anl arı el e alı nmı ştır. Beşi nci böl ümde, ticari et ki nlikl eri et kileyen fakt örler anl atıl makt adır. Perakendecili k faali yetleri ni et kileyen de mografi k, ekono mi k ve sosyal fakt örler açı klanmakt a ve küreselleş meni n dünya ticaretindeki et kileri, sonuçl arı, el ektroni k ti careti n perakendeciliğe et kisi ortaya kon makt adır. Altı ncı böl ümde, Tür ki ye de kent dışı alışveriş merkezl eri gelişi mi ve Adana ör neği el e alı nmı ştır. Bu kapsa mda Tür ki ye deki perakende ticareti n gelişi mi, kent dışı alışveriş mer kezleri ni n ol uşumu i ncel enmi ştir. Çalış ma al anı nı n Adana da ol ması nedeni yle Adana ticaretini n gelişi mi ve Adana da kent dışı alışveriş mer kezi ol uşumu el e alı nmı ştır. Bu böl ümde, ör nek al an ol arak seçilen M1 Tepe Adana alışveriş mer kezi ni n konu mundan, genel özellikleri nden ve ul aşı mı ndan da bahsedilmi ştir. 4

19 Yedi nci böl ümde, al an araştır ması nı n sonuçl arı değerlendiril miştir. Alışveriş mer kezi kullanıcıları ile yapılan anketleri n sonuçl arı grafi k destekli ol arak sunul muşt ur. Seki zi nci böl ümde genel sonuçl ar ve öneriler veril mekt edir. Araştır ma sonucunda el de edilenler ile yapılacak yeni kent dışı alışveriş mer kezl eri nde kullanılabilecek kullanıcı gereksi ni ml eri ve t alepleri ne yönelik sonuçl ar bu böl ümün i çeri ği ni ol uşt ur makt adır. 5

20 2. ALI ŞVERİ Ş KAVRAMI VE TARİ Hİ Çİ NDEKİ GELİ Şİ Mİ Alışveriş Eyl e mi Alışveriş, i nsanl arı n her gün katıldı ğı t e mel bir et ki nli ktir ( Beddi ngton, 1991). Alışveriş, bir malı n para karşılığı nda alı m ve satı m i şlevi ol arak t anı ml an makt adır ( De miray, 1993). Alışveriş, malları n ve servisleri n değiş t okuşu ol up i nsanlı k yaşa mı nı n dai ma öne ml i bir parçası ol muşt ur (Kli ment, 2003). Alışveriş i şlevi il k çağl arda mal ve hi z met değişi mi ile başla mı ştır ve daha sonra paranı n ort aya çı kması yla alışverişlerdeki takas para ile yapıl maya başlanmı ştır. Alışveriş, günü müzde bir ticaret eyl e mi ol ması nı n yanı sıra, günl ük yaşa mda öne mli yer t ut an sosyal bir et kinli ktir. Yönt e m ve alışkanlı kları, dünyanı n farklı yerleri ne veya farklı t ür yerleşi mlere göre çeşitlilik göster mekt edir. Bu et ki nli ği karşılayan mekanl ardaki ortak a maç, mal ve hi z met al ma işlevleri ile birlikte i nsanl arı n bir araya gel me, iletişi m kur ma gi bi sosyal i htiyaçl arı nı da karşılayacak, ol uml u niteliklere sahi p çevreler yaratıl ması dır. Alışveriş eyl e mi ni n i nsanl ar üzeri nde birçok ol uml u et kisi vardır. Alışveriş yapan insanları n istekleri netleştikçe, satış yapanl ar rekabeti yakal ayabil mek i çin malları n kalitesi ni yükseltir, yeni mallar pi yasaya sürer ve malları n değeri ni artırır ( Gr uen, 1973) Alışveriş Mekan ve Merkezl eri ni n Tari hsel Gelişi mi Takas yol uyl a başlayan alışveriş ol gusu şehirlerin kur ul ması nda ve geliş mesi nde öne mli roller oynayı p, şehirleri si mgel eyen bir eyl e m ol muşt ur. Şehirler bu et ki nli kleri n yoğun ol duğu yerlerde geliş mişlerdir ( Göçer, 1984). Alışveriş alanları iki bi n yıllık bir t ari hsel süreç i çi nde el e alı ndı ğında, ekono mi k boyut a, alışverişi n sosyal hayattaki yeri ne ve t eknol oji ye bağlı ol arak gelişi p değişi m gösterdiği ve t ari h boyunca kent mer kezlerini n öne mli bir öğesi ol duğu görül mekt edir ( Özdemi r, 1999). 6

21 Yüzyıllar boyunca ticaret al anları şehirlerde var ol muşt ur. Bunl ar sokakl ar, açı k pazar yerleri, galeriler ve kapalı çarşı mekanl arı dır ( Göçer, 1984). Mall arı n çeşitlenmesi yle ve sergile me kaygısı yla dükkanl ar bir araya gel erek arkadlı alışveriş mekanl arı nı ol uşt ur muşl ardır ( Yüksel, 1995). Eski şehir mer kezl eri nin ticari anl a mda mer kezl eş mesi yle, bu mekanlarda ticaret yolları ol uş muşt ur. Bu yolları trafi kten arı ndır ma çalış mal arı öngör ül müş ve 1900 l ü yılları n başları nda ilk yaya yolları ol uşt urul maya başlanmı ştır (İlze, 1996). Alışveriş mer kezi, müşterilere daha rahat bir orta m sağl a mak a macı yl a pek çok mağazanı n ve pek çok ticari malı n bir arada bul unduğu perakende satış kompl eksi dir. Nüf ustaki artış ve yoğunl aş ma beraberi nde t oplu t alebi getirdi. Raylı siste m ve ot omobilin çı kması yla perakende satışta ve tarı mda geliş mel er başladı ve 1945 savaş yılları arası nda dur gunl uk ol muşt ur. Savaş sonrası ailede çifte maaş, araç sahi pliliğindeki artış, büyük mağazalardaki çeşitlilik, deri n dondur ucul arı n ortaya çıkışı, nüfustaki artış ve t alepl eri ndeki değişi ml er alışveriş bi çi mi ni et kile mi ştir. Trafik ve yaya sirkül asyonunun artışı ve ticaret pot ansi yeli ni n büyü mesi de kapalı alışveriş mer kezl eri ni n geliş mesi nde et kili ol muşt ur. Bu değişi ml eri n sonucunda yayal arı n daha rahat ol abileceği alışveriş mer kezleri ol uş maya başladı ( Uçar, 1997). Alışveriş mer kezl eri ni n ol uşumu ve gelişi mi, oto mobil kullanı mı na, şehirlerde ve banli yölerde deva m eden büyü meye, ol gunl aş maya ve nüf ustaki değişi ml ere dayan makt adır. 20. yüzyılın il k yılları nda şehirlerin ul aşı m güzergahl arı nda yayılarak kur ul ması yla, çeşitli günlük i hti yaçları n gi deril mesi nde ot omobilleri n kullanı mı arttı. Satı n al ma gücünün yer seçi mi kalı pları değişimi ni t aki ben alışveriş desantrilize ol du. Çeşitli alışveriş merkezl eri banli yöl erde i nşa edil meye başlandı ve alışveriş mer kezi tipleri nde hi yerarşi ortaya çı ktı. Seyahat t arzları nı n ve alışveriş alışkanlı kları nı n değişi mi yl e yeni mağaza topl ul ukl arı şehir mer kezi nden ve iş kori dorları ndan uzakta patla ma gösterdi. Birçok yeni alışveriş faali yetleri içi n yeni alanlar seçildi lerdeki banli yö yayılı ml arı ndaki süreklilik, yeni pazara hi z met et mek i çi n alışveriş mer kezleri i nşaatını t eşvi k etti. 10 yıllık za man dili mi i çerisi nde de, alışveriş mer kezi pl anl a ması i çi n süreci n t anı ml anması na öncül ük eden başarılı uygul a ma ve 7

22 yenilikler üretildi. Kentdışı alışveriş mer kezi farklı bir yapı ve arazi kullanı m ti pi ol arak tanı nmaya ve yeniliklerde belirgi nleş meye başladı. Alışveriş mer kezl eri gelişi mi 1960 larda büyük öl çüde arttı. Pl anl a ma ve i şlet me ilkeleri t est edil di ve düzeltildi. Fi nansta, yerleşi mde, yapı mı nda ve genişleyen pazarları n işlevsel yönünde değişen şartlara göre yeni düzenl e mel er yapıl dı lerdeki enerji krizi, enerji tasarrufunu t eşvi k et mi ş ve bu da var ol an ve pl anlanmı ş alışveriş merkezl eri üzeri nde uzun döne mli et ki yap mı ştır leri n il k çeyreği nde alışveriş merkezi i nşaatı ndaki patla ma deva m et mesi ne karşın, 1990 la beraber başlangı çta görülen hızlı gelişi mdeva metme mi ştir ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). Günü müzde Ameri ka ve Avr upa daki alışveriş mer kezleri, perakende ticaret endüstrisi ndeki girişi mcilere büyük karlar getir miştir. Alışveriş mer kezl eri nin sadece alışveriş a maçlı ol mayı p ye me-iç me, eğl ence ve di ğer kült ürel faali yetlerin bir çatı altında t opl andı ğı sosyal bir mekana dönüş mesi yle, mer kezi zi yaret edenl eri n sayıları nda artışlar ol muştur ( Özde mir, 1999). Eğl ence, alışveriş yapanl arı çeken et ki n eyl e ml erden biri dir. Ko mpl eks i çi nde ticari ol mayan kentsel işlevler, kült ürel, artistik, sosyal ol ayl ar yaratan ve çevresel i klim il e at mosfere karşı çaba harcayan bu mer kezler böl gede yaşayanl ar i çi n cazi p hal e gel mekt edir. Böl gesel alışveriş mer kezleri fil ozof u Gr uen e göre alışveriş mer kezl eri rahatla ma ve eğl ence a maçlı tasarlanmalı, di nlendirici ve eğlendirici at mosfer sağla malı dır (Gillette, 1985). Eğl enceni n alışveriş merkezl eri nde yer al masıyl a Tür ki ye de bugün Ak mer kez, Galleria, Car ousel, ve Karum gi bi alışveriş mer kezleri ni zi yaret edenl eri n sayısı hafta içi ve hafta sonu ortala ma bi n kişi yi bul makt adır. Benzer eğili ml er Ameri ka ve Avr upa da da gör ül mektedir. Ameri ka nı n en büyük alışveriş mer kezi olan Mall of Ameri ca her yıl ortalama 42 mil yon kişi t arafı ndan zi yaret edil mekt edir ( Özde mir, 1999). Bu geliş mel er sonucunda da alışveriş mer kezleri ve perakende ticaret endüstrisi gelecek yıllarda da büyük bir sektör ol maya deva medecektir Alışveriş Merkezi Ti pleri Küçük banli yö şerit merkezl eri nden süper böl gesel alışveriş mer kezl eri ne kadar ol an moder n alışveriş mer kezleri ni n başlangı cı 1920 lere dayan makt adır. Alışveriş 8

23 mer kezleri t eri mi ise 1950 leri n başı ndan beri yavaş yavaş geliş mekt edir ( Beygo, 2001). Günü müzde ise dünyanı n her bir tarafı nda yer al makt adır. Yıllar boyunca özelleş miş pazar ol anakl arı yla birçok yeni ti pte alışveriş mer kezleri geliş miştir. Bu çeşitlilik boyunca, genel de mer kezi n ebatları ve ticaret alanı alışveriş mer kezi ni n tipi ni belirlemekt edir. Alışveriş mer kezl eri ni net ol arak sı nıflandır mak kol ay değil dir çünkü sürekli gelişi ml eri yle beraber çeşitlilikleri de artmakt adır. Alışveriş merkezl eri ni n özelleş mesi ve alt kat egorileri ni n ol uş maya başla ması 1970 leri n başlarında ol up, 1990 larda hız kazanmı ştır ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). Başl angı çta ko mşul uk, se mt, böl gesel ve süper böl gesel ol mak üzere 4 temel ti pte alışveriş mer kezl eri vardı. Endüstri ni n geliş mesi yle yeni ti pteki alışveriş mer kezleri de bu gr uba katıl mıştır. Ul uslararası Alışveriş Mer kezl eri Konseyi (I CSC), günü müzdeki temel alışveriş mer kezleri ni 8 tipte tanı ml a makt adır ( org). 1. Ko mş ul uk Mer kezleri; Ko mş ul uk mer kezleri, ko mşul uk biri ml eri nde bul unan t üketicilerin günl ük ihtiyaçları nı rahatça karşılayabil mel eri i çi n t asarlanmı ştır ( csc. org). Ko mş ul uk alışveriş mer kezl eri uygun malları n, yi yecek, ilaçl ar ve çeşitli ufak şeyl erin satı mı nı ve özel servisleri (acil günl ük i hti yaçları n karşılanması) sağl ar. Di ğer başlıca ko mşul uk mer kezleri ni ise eczane ve çeşitli küçük dükkanl ar ol uşt urur. Ko mş ul uk mer kezl eri ti pik ol arak yakl aşı k m 2 kadar al an kapl arken, il e m 2 arası nda da değişebil mekt edir veya m 2 lik bir al ana yerleşen ko mşul uk mer kezi ne, araçla 5 veya 10 daki kalı k bir sürede ul aşılabilir ve ile kadar bir nüf usa hi z met edecek kapasitededir. Bu merkeze gel en insanlar mer kez içi nde fazl a za man harca ma makt adırlar ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). Ko mş ul uk mer kezleri ika met gah ko mşul uğu i çi nde, genellikle yerel ve i ki ncil toplayıcı yolları n kesişim nokt aları nda yer alırlar. Bununl a birlikte, bu mer kezl erde yaya ulaşı mı da sağlanmakt adır (htt p:// www. co.frederick. md. us). 2. Se mt Mer kezleri; Se mt mer kezleri t üketicileri n haftalı k alışverişlerini uygun bir şekil de karşıla mak a macı yla t asarlanmı ştır. Se mt mer kezleri ko mşuluk mer kezleri nden daha büyük bir alışveriş al anı na sahi ptir. Bu t ür alışveriş mer kezleri ko mşul uk mer kezlerine oranl a 9

24 daha çok özel malları n ticareti ni sağl ar ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). Se mt mer kezleri gi yi m, ev döşe mesi, oyuncak, el ektroni k eşya ve sportif ürünl er sat an işyerleri nden ol uşur ( www. i csc. org). Se mt mer kezleri genellikle m 2 boyut unda ol up 5-10 k m yarıçapı nda bir al ana hi z met eder. Bu mer kezl er ana t opl ayı cı yol üzeri nde veya i ki ncil ana yol üzeri nde yer alır ve proj eni n t a ma ml ayı cı öğesi ol arak da yaya ul aşım si ste mi sağlanmalı dır ( www. co.frederick. md. us). Se mt mer kezleri ile kadar bir nüfusa hi z met edecek kapasitededir lerde al anı daha büyük ol an bu ti p alışveriş mer kezleri içi n süper semt alışveriş mer kezi adı altında yeni bir alt kat egori t anıml an mı ştır. Süper se mt alışveriş mer kezleri alanı ile m 2 den de fazla olabil mekt edir ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). 3. Böl gesel Alışveriş Mer kezl eri; Böl gesel alışveriş mer kezl eri t üketicileri n aylı k alışveriş gereksi ni ml eri ni karşıla mak amacı yla t asarlanmı ş olup araçla mi ni mu m 20 daki kada ul aşılan merkezl erdir (htt p:// www. co.frederick.md. us). Bu ti p mer kez en kapsa mlı ve çeşitli hi zmet sunar. Ti pi k bir böl gesel mer kez, i ç i çe yerleştiril miş ve ortak bir yür üme yol u ile bağl antılı, çevresi ni ot opark sahası nın kuşattığı kapalı bir kompl ekstir ( csc. org). Böl gesel alışveriş mer kezl eri önceli kle çeşitli alışveriş malları nı, genel ticari eşyal arı, ayakkabı, kı yafet ve aksesuarları, ev mobil yalarını, hedi ye ve özel parçaları ve el ektroni k mal ze mel eri sağl ar. Bunl arı n yanı sıra gittikçe artan bir şekil de yi yecek, megapl ex si ne mal ar, ve özelleş mi ş büyük öl çekli cazi p eğl ence biri mleri ni de içer mekt edir. Er ken döne m alışveriş mer kezleri tek katlı i ken, günü müzde bazı özel araziler t ek katlı ol anı kaldırabil mesi ne rağmen i ki katlı ol anı daha yaygı n olarak i nşa edil mekt edir ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). 4. Süper Böl gesel Alışveriş Mer kezl eri; Süper Böl gesel alışveriş mer kezl eri böl gesel alışveriş mer kezleri ile aynı karakt eristiğe sahi p ol ması na karşı n böl gesel merkezden daha geniştir. Genelli kl e böl gesel ve süper böl gesel mer kezler sadece mer kezi iş al anl arı nda yapılabilen alışveriş faali yetleri ni n yeni den üreti mi ni araştır makt adır. Böl gesel ve süper bölgesel alışveriş mer kezl eri birbiri nden işlevsel ol arak farklılaş ma makt a, sadece al an ve müşt eri çekim gücü bakı mı ndan değiş mekt edir. 10

25 Böl gesel alışveriş mer kezleri genellikle den fazla i nsana hi z met eder ve mer keze ul aşı m 20 yada 30 daki kadan fazladır. Süper Böl gesel alışveriş mer kezleri genellikle mi ni mu m i nsanı kapsayacak şekil de geniş bir ticaret al anı gerektirir. He m böl gesel he m de süper böl gesel alışveriş mer kezleri geniş orandaki alışveriş faali yetleri ve malları yla müşt erileri ni et kilerler ve böyl ece ticaret al anl arı nı daha da genişletirler (Beyar d. M. ve O Mara P., 1999). Süper böl gesel alışveriş mer kezleri böl gesel alışveriş mer kezl eri ne benzer ol arak, çok katlı kapalı alışveriş mer kezleri olarak tasarlan makt adır ( csc. org). 5. Moda Mer kezleri; Bu ti p mer kezl er, seçki n moda veya yüksek kaliteli ve fi yatlı özel malları bul unduran gi ysi dükkanl arı, buti kler ve el sanatları ndan ol uşur, bazen rest oranları ve eğl ence yerleri ni de kapsayabilir. Mer kezi n fizi ksel t asarımı kar maşı ktır, zengi n bir dekor u ve yüksek kaliteli bir alanı ol up, genel de yüksek gelir grupl arı na hitap eder ( csc. org). Moda mer kezleri sı klıkl a zarif bir mi mari temaya, özel peyzaj a veya al an kısıtlamal arı ndan dol ayı alışıl madı k bir al an düzenl e mesi ne sahi ptir. Bu mer kezl er gel eneksel ko mşul uk, t opl ul uk veya böl gesel merkezl erden daha az bir al ana sahi ptir ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). 6. Güç Mer kezleri; Güç mer kezleri, düşük fiyatlı mağazalar, depo kul üpl eri veya düşük fi yatlarla özel bir eşya ci nsi nden seçi m sunan mağazal ardan ol uşur. Mer kez genel ol arak tek başı na bağl antılardan ve sadece mi ni mu m mi kt arda küçük uz man biri ml erden ol uşur ( csc. org) sonl arı ve 1990 başları nda güç mer kezl eri alışveriş kavra mı i çi nde en çok yer edi nen alışveriş mer kezi tipi i di. Bu mer kezler, ticaret al anı nda 40 yıllık bir geç mi şe sahi p ol ması yla beraber, kapalı böl gesel alışveriş mer kezleri kadar et ki n ola ma mı ştır ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). 7. Festi val Mer kezleri; Festi val mer kezleri müstakil dükkanl arı n mi mari t asarı mı ve eşyaları ile birleştirici bir t e mayı uygul ar. Bu mer kezler t uristler i çin çeki ci ol up, yöresel özellikleri barı ndırır. Rest oran ve eğlence hi z metleri ile bağl antı ol uşt urabilir. Genellikle kentsel 11

26 al anl arda kur ul u ol up eski ve t ari hi bi nalarda kar ma kullanı mlı projeler ol arak tasarlanmakt adır ( org) lerde ve 1980 lerde sı nırlı sayı da festival mer kezi i nşa edilmi ştir. Bu mer kezleri n ticaret alanları ol dukça geniş ol makt adır. Bu yüzden birçok festi val mer kezleri, market ve festivalleri yle ilk başta böl gesel olarak sı nıflandırıl mıştır ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). 8. Fabri ka Satış Mer kezl eri; Genel de kasabalarda ve bazen t uristik yerlerde kur ul u ol an fabri ka satış mer kezleri, indiri mli fi yatlarla kendi ür ünl eri ni satan i mal atçıları n fabri ka satış mağazal arı ndan ol uşur. Şerit şekli nde ol an yapılar en yaygı n ol anları dır, fakat bazıları kapalı alışveriş mer kezleri, bazıları ise bir köy şekli nde düzenl enmi ştir ( csc. org) lerdeki en öne mli alışveriş gelişi ml eri nden birisi fi yat dışı (off-price) ve fabri ka satış mer kezleri dir. Fabrika satış mer kezl eri 1990 larda alışveriş endüstrisi ni n en hı zlı büyüyen parçası ydı. Bu mer kezler ana çevre yolları boyunca ve küçük şehirlerde, ana metropoliten yerleşi ml erden araçla bir saatte ul aşılabilecek al anl arda inşa edil mişlerdir ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). 12

27 3. KENTDI ŞI ALI ŞVERİ Ş MERKEZLERİ VE GELİ Şİ Mİ Kent dışı Alışveriş Merkezl eri Perakendeciliği n bi çi mi değiş mekt e ve gelişi m baskıları he m kent i çi nde he m de kent dışı nda büyü mekt edir. Perakendecilik en sade biçi mde kent i çi ve kent dışı ol mak üzere i ki ye ayrılabilir. Kenti n çeperleri nde kur ulan alışveriş mer kezleri birçok ol anakl ar sunmakt adır. Öne mli ol an bu kent dışı alışveriş mer kezl eri nin neden kur ul duğudur. Bazı al anlarda kentiçi ve kent dışı alışveriş mer kezl eri rekabet i çi nde iken, bazı yerlerde birbirini n t a ma ml ayı cısı ol makt adır. Ör neği n; büyük zincirlerden biri ol an Mar ks and Spencer doygunl uğa ul aştıktan sonra ana caddel eri ter k et meye başla mı ş, daha da genişleyebileceği ve daha çeşitli ürünl eri sergileyebileceği al anl ar ara mı ştır. Bu yüzden Mar ks and Spencer kent dışı alışveriş mer kezleri nde yer edi nmeyi araştır mıştır. Al an genişle mesi ni ne ana yollarda konu ml anması nede kentiçi alışveriş mer kezlerinde yer edi nmesi sağlayabil mişti. Kent dışı na ol an il k harekette, perakende depoları ve depo par kl arı geniş ticari biri ml er sağl a mı ştır. Bu da büyük oranda mallarda çeşitliliği, büyük malları n toplanması nı, kent i çi ne oranl a al ana ul aşı mda kol aylı ğı, daha ucuz alanl arı ve bi naları ile t opl u satışları sun muşt ur. Böyl ece, kent dışı alışverişe güvenilirlik kur ul muşt ur. Kent dışı alışveriş mer kezleri aynı zamanda yeni bir başlangı ç, güvenl e or gani ze edil miş bir çevre, ikli mkontroll ü bir alan getir miştir. Kentiçi alışveriş mer kezleri, kent dışı alışveriş merkezleri ni n sunduğu faktörleri aynı şekil de yeri ne getir mekte fakat daha küçük öl çekt e, büyük perakendecilere daha az mekan sağl a makt a, i ki kat veya daha fazlası na zorlanmakt a, daha zor ul aşı m il e ot opark ol anakl arı bul unmakt a ve yüksek genel gi derleri ol makt adır ( Mc mene my, 1988) den beri İngiliz ticareti nde gerçekl eşen en büyük değişi kli k kent dışı alışveriş mer kezleri nde ol an hı zlı büyü meydi. O sıralarda yeni alışveriş mer kezl erini n 5 te 4 ünün kent dışı nda olacağı tahmi n edil mekt eydi. 13

28 Alışveriş mer kezleri ni n kent dışı al anlarda i nşa edil mesi ni n birçok nedeni vardır. Bunl ar; Kent dışı alışveriş mer kezl eri i deal ol arak malların dağıtı mı nı n kol ay ol ması ve birçok şehirden gel en kullanıcılara kol ay erişi m sağl a ması nedeni yle ot oyolları n kesişi m nokt aları nda ve anayolları n yanı nda kurul makt adır. Bu aynı zamanda benzer malları satan fir mal arla da yakı n bir bağ kurul ması na olanak ver mektedir. Kent dışı alışveriş mer kezi ni n a macı, araç sahibi ol anl arı kent mer kezindeki ot opark pr obl e ml eri nden veya trafi k sı kışı klığı ndan kurtararak alışveriş mer kezi ne çek mektir. Bu nedenl e araba parkl arı i çi n çok geniş al anl ar sunmakt adır. Ar azi değerleri kent mer kezleri ne ( CBD) göre çok düşükt ür, dolayısı yla kiracıları n ödeyeceği kira mi kt arı da düş mekt edir. Bu da dükkanl arı n daha geniş bir al anda kendi mallarını ucuza sat mal arı na izi n ver mekt edir. Mağazal arı n büyük ol ması geniş bir depol a maya ve çeşitli ür ünl eri n bul unması na ol anak sağla makt adır. Şehir mer kezi nden farklı ol arak da geniş al anları yla gel ecekt eki büyü meye ol anak ver mekt edir ( wwwedu. oul u.fi). Çevre yerleşi ml erdeki konutlara yakı n ol ması, alışverişi n daha geniş bir zaman dili mi içerisi nde rahat bir şekilde yapıl ması, çocukl ar içi n t ehli keni n az ol ması, moder n ol ması, di nlenme, ot ur ma biri ml eri ni n ve saki n çevreleri n ol ması kent dışı alışveriş mer kezleri ni n sunduğu olanakl ardır ( Göçer, 1984). Ameri ka da arazi ni n sı nırlanmı ş ol ması ve şehirlerin zaten kur ul u ol ması kent dışı na bakıl ması nı, bozul ma mı ş arazileri n araştırıl ması nı, yeni bir banli yö üt opyası yaratı p bunl ara hi z met edecek yeni bir alışveriş mer kezi i nşa edil mesi ni mantı klı kıl mıştır (Scott, 1989). 14

29 3. 2. Kent dışı Alışveriş Merkezl eri Ol uşumve Gelişi msüreci Savaşları n bit mesi yle Ameri ka metropoliten al anları nda patla ma ol muşt ur. Hükü met savaş gazileri ne bahçeli konut yardı mı yaparak banli yö al anl arı nı geliştirme yol unu pl anla mada bir politika ol arak beni mse mi ştir. Savaş yılları nda dur muş olan bireysel inşaatlar, kol ayca ul aşılabilen ve en ucuz şekil de el de edilebilen arazilerde, ve büyük şehirleri n çevresi ndeki alanl arda art maya başla mı ştı. Savaş yılları nda çok nadir ol an mot orl u araç sayısı şaşılacak oranda arttı ve benzi n bir anda bollaştı. Ameri ka da savaş yılları ndan sonra alışveriş malları na ve mağazalara karşı büyük bir t alep ol ması na rağmen müşterilerle ol an fizi ksel bağl antı kop muşt u, çünkü i nsanl ar banli yö alanları na ve bi nlerce mil uzaklı ktaki böl gel ere kaç mı şlardı ( Gr uen,1973). Bu değişi ml eri t aki ben perakendecilik, t opt ancılık ve hafif endüstri banli yölere doğr u uzan mı ştır. Perakendeciler müşt erileri ni, i malatçılarda işgücünü t aki p ettiler ( Levy, 1997). Sosyol og ve gayri menkul danış manı Ni na Gr uen e göre ise bunl arı taki ben bil gi devri, ofisler, endüstri yel araştır ma ve gelişi m çalış mal arı banli yöl ere kaydı ( Edwar ds, 1999). Banli yöl erde t opl anan bazı alışveriş faali yetleri nin i nşası alışveriş köyl eri şekli nde gerçekl eştiril miştir. Bu alışveriş köyl eri böl gesel alışveriş mer kezi ni n atası ol arak bilinmekt edir ve yeni t oplul ukl arı n modelleri doğrult usunda al gılanı p i nşa edil miştir, bununl a beraber yeni geliş mel er içi nde de mer kez gi bi işle mi ştir. Banli yöl erdeki müşt erilerini t aki p eden şirketler, ev ile iş arası nda gidi p gel en müşt erileri ni n di kkati ni çekmek i çi n ana yollar boyunca konu ml anmı şlar dı. Ana yolları n fazla çalış maya başla ması yla bu i ki fonksiyonu, bi nlerce aracı n hareketi ni ve alışveriş i çi n duran araçları kal dıra maz ol muşt u. Daha sonraları ise ana yola karşılıklı yerleşen mağazal ar ve arkaları ndaki ot opark alanl arı ndan ol uşan şerit geliş mel er ortaya çı ktı li yılların başı ise böl gesel mer kezleri n ortaya çı kışı nı getirdi. Frieden ve Sagal yn ı n ifadesi ne göre: Kent dışı alışveriş mer kezl eri çok sayı da ot omobil sahi bi ol manı n ve banli yö gelişi mi ni n sonucu ol arak ortaya çı kmı ştır. Fakat gür ült ül ü ve aşırı yoğun şehir mer kezi nden kaçışa bir çözü m ol arak banli yöl erde kapalı alışveriş mer kezleri i nşa et mek bir çözümdü ( Beygo, 2001). 15

30 1950 den 1954 yılına kadar ol an süreçte banli yöleş me, kentleri n fizi ksel ve sosyal dokusunu değiştirerek büyü meye deva m et mi ştir. Banli yölerdeki gelişime karşılı k yeni t opl ul ukl ar acil ol arak ticaret mer kezl eri t alebi nde bul undu ve ticaret endüstrisi de bunl arı n istekleri ne cevap ver di lardaki strükt ürlerden farklı ol arak geniş, büyük pr oj eler yapıl maya başlandı. Sonraki yıllarda, alışveriş mer kezleri daha da gelişerek ofis bi naları, süper mar ket, hastane, sağlı k ofis bi nası ve apart manl arı içer meye başladı. Sürat yolları i nşaatı ndaki patla ma, kent dışı alışveriş mer kezi gelişi mi i çin gerekli ol an ul aşılabilirliği sağladı ( Kli ment, 2003). Bu mer kezler ti pi k ol arak yüksek erişilebilirliği ol an al anlarda konu ml andı. Daha geniş bir coğrafi pazara hi z met edebil mek i çi n genellikle ana yolları n kesişi m nokt aları nda, ot oyolları n yakı nı nda veya kesişi m nokt aları nda, veya böl gesel geçişlerden yüksek oranda faydalanabil mek içi n böl gesel yollar boyunca gelişti ve böyl ece başarılı bir akti vite mer kezi ni n ihtiyacı ol an böl gesel ve alt böl gesel ul aşılabilirliğe sahi p ol du. Bu akti vite mer kezleri ni n birçoğu şehir büyü me al anl arı nın çevresi nde ve geniş arazilerde geliş meye başladı ( Edwards, 1999). Banli yöl erdeki şehirleş meni n geliş mesi yle, nüf usun özellikle ofis çalışanları nı n, orta ve üst gelir gr ubundan alışveriş yapanl arı n banliyö al anları na kaymasıyl a bu t ür akti vite mer kezleri gelişti. Banli yö nüf usunun artması, yüksek yol ul aşılabilirliği ve cazi p gelişi m ol anakl arını n hepsi banli yö akti vite mer kezl eri ni n daha geniş şehir al anl arı nda geliş mesi ne neden ol du ( Edwar ds, 1999). Banli yöl eş meyi artıran diğer fakt örler ise istihdam yüksekli ği ve gelirlerin sürekli art ması ol muşt ur. Araba sahi pliliği 1945 te 25 mi lyona, 1950 de yakl aşı k ol arak 40 mil yona, 1960 da 62 milyona, 1970 de 89 milyona ve 1980 de ise 122 mil yona yüksel di ( Levy, 1997). Banli yö yaşa mı nı n geliş mesi yle, alışveriş gelişi mi ndeki haki mi yet 1960 larda ve 1970 lerde gerçekl eşti ve alışveriş mer kezi geliştiricileri ne büyü me i çi n sı nırsız ol anakl ar sağl adı ( Kliment, 2003). Ul uslararası Alışveriş Mer kezl eri Konseyi ni n (I CSC) çalış mal arı na göre 6 yıl i çi ndeki alışveriş mer kezleri 8420 i ken, 10 yıl içi nde sayıları topla mol arak e yüksel di ( Kli ment, 2003). 20. yüzyılın başları ndan bu yana artan araç trafi ğini n yaya akışı ile çakışması, kent mer kezleri nde artan tıkanıklıklar, ot opark sorunu, hava kirliliği, gürült ü, artan trafi k 16

31 kazaları, kent mer kezlerini n çeki ciliği ni yitir mesi, yerleşi m ve istihda mı n kent mer kezleri dışı na kay ması na neden ol muşt ur. Günü müzdeki alışveriş merkezl eri ni n ilk ör nekl eri ni Ameri kan banli yöleri nde gelişen kent dışı alışveriş mer kezleri ol uşt ur makt adır ( Özde mi r, 1999). Böl gesel alışveriş mer kezl eri ortaya çı ktı ğı andan iti baren 20 yıl i çerisi nde di na mi k bir ni cel geliş me göster miştir. Gerek il k geliştiği alan ol an Ameri ka da gerekse di ğer geliş miş veya geliş mekt e ol an ül kelerde, ül keleri n politik ve ekono mi k siste ml eri nden bağı msı z ol arak gelişti ( Gr uen, 1973). Özelli kl e 1950 l erden sonra, kent mer kezl erindeki ti caret hac mi nde deği şi m ol ma ması na karşı n, banliyölerde yer al an alışveriş mer kezl eri ndeki ticareti n daha fazla ol duğu görül müşt ür. Aynı eğili milerleyen yıllarda Avr upa da da gözlenmi ştir. Böl gesel alışveriş mer kezl eri ni n pl anl anması ve inşaatı et ki n bir bi çi mde Avr upa ya özellikle Al manya, Fransa, İtal ya, İsveç, Dani marka, Hollanda, Bel çika, aynı za manda pr oj e aşa masında; Çekoslavakya, Macaristan, Rusya ve Romanya ya, Güney Afri ka ya, Japonya ya, Kanada ya, Ameri ka nı n mer kez ve güney ülkeleri ne, Avust ural ya ya, Filipi nler e ve dünyanı n di ğer kısı ml arı na doğru kayma gösterdi. Böl gesel alışveriş mer kezleri nde gör ülen et kileyi ci ni cel geliş mel eri n aksi ne nitel geliş mel er geri de kal dı. İlk başlardaki yaratıcılığın yeri ni t ekrarlılık ve r utinlik al dı, bunun yanı sıra kararlı yeni fi kirler ve kavra msal geliş mel er gör ül medi ( Gr uen, 1973) Kent dışı Alışveriş Merkezl eri ni n Ameri ka da Gelişi mi 1920 li yıllarda ot omobil istilası altında kal an Ameri ka da, şehir merkezl eri ne alışveriş i çi n gel en kitlenin %85 i özel ot omobili ile, %15 i ise di ğer u mu mi taşıtlarla gel mekt eydi. Taşı ma koşulları nı kol ayl aştır mak ve alışveriş biri ml eri ne yakl aş ma ol anağı sağl a mak a macıyl a, Ameri ka da şehir içi nde boğul muş nokt alardaki satış mağazal arı şehirleri n çevreleri ne nakl edil mekt eydi. Bu dur um şehirleri n ekono mi k hayatı nda bir alar mişareti olarak belirtil miştir. St ockhol m Ti caret Odasını n Ameri ka daki alışveriş mer kezleri üzeri ne hazırladı ğı rapora göre; Ameri ka da il k alışveriş mer kezleri kırlarda, şehir dışı nda, nüf us topl ul ukl arı nı n ol madı ğı yerlerde, yal nız mot orlu t aşıt sahi pleri düşünülerek i nşa edil mi ştir. İsveç t eki alışveriş mer kezl eri i se yakı n çevrel eri ndeki yerl eşi m böl geleri ne hitap et mek i çi n i nşa edil mişti. Ameri ka daki kent dışı alışveriş mer kezleri uzakl ardan gel ecek ot omobiller i çi n düşünül düğünden, yakı n 17

32 çevreleri ndeki yerleşi m böl geleri yle t e mas kur maya çalışırken İsveç bunun t ersi ne yakı nı ndaki yerleş mel er içi n düşünül düğünden uzak böl gelerden gel ebilecek mot orl u taşıt sahi pleri ni cezbet meye çalışı yordu ( Robertson, 1994) ile 1960 yılları arası nda Kuzey Amerika şehir mer kezl eri nde yer al an mağazal arı n sayıları nda %10 kadar bir azal ma ol urken kenti n çevresi nde %8 oranı nda artış göster mi ştir. Bu za man dili mi nde Los Angel es çevresi nde 48, Pittsburg da ise 32 adet kent dışı alışveriş mer kezi i nşa edil miştir. Pr of. Korte ni n de belirttiği gi bi, Ameri ka da banli yö ile şehir mer kezi arası nda ilan edil meden ticari bir harp başla mı ştı ( Ar u, 1965) lı yıllarda Amerika kent mer kezleri ndeki fir mal ar, geniş ve ücretsiz ot opark al anları, fazlası yla seçi m ol anağı sunan mall arı ve servisleri, huzur ve güven veren bir alışveriş orta mı ve nüf usun hı zlı bir şekil de artacağı uygun yerleşi m öneren kent dışı alışveriş mer kezleri ni n t ehdi di altındaydılar ( Robertson, 1994). Kent dışı alışveriş ol anakl arı nı n sunul ması yla, yatırı mcılarda kent dışı nın yüksek kapasitesi i çi ne giri p, kabul gör dükl eri pazarla ma il keleri ni t erk et mi şlerdir. Kabul gör ülen il kelere göre, kent dışı alışveriş mer kezleri günl ük ve gel eneksel mall ar i çi n uygun bir mer kez i ken, kent mer kezl eri ise daha çok karşılaştır ma yapılarak alı nan prestijli mallar i çi n uygun bir mer kezdi. Bunl ara karşı çı kan yatırı mcılar ise t ek ti p, yüksek prestijli kiracılar sağl ayarak, uzun süreli çok sayı da alışveriş yapacak topl ul ukl arı mer keze çekmeyi a maçl a mı şlardı. Büyük yatırı mcılar rekabeti arttır mak içi n eğl ence al anl arı nı n da mer keze katıl ması gerekti ği ni düşünüyorlardı. Böyl ece insanlara he m eğl eni p he m de alışveriş yapabilecekl eri bir orta m sunul acaktı. Sonraları ise si ne ma salonl arı, eğl ence parkları, buz pat en sahaları bu mer kezl erde yer al maya başladı. Alışveriş mer kezi yatırımcıları nı n kent dışı nda el de ettikleri başarı çok yüksekti ve 1960 lı yıllarda bu yatırı mcılar kar oranl arı nı arttırırken, kent yöneticileri kent yenile meni n yol açtığı düş kırı klı ğı yla uğraş makt aydı ları n sonl arı nda, kent yöneticileri kent i çindeki alışveriş orta mı nı canl andır mada kent dışında ot uran orta gelir grubundan i nsanl arı nda gerekliliği ni belirt mişlerdir. Kent mer kezl eri ni n sağlayacağı avant ajlara rağmen dezavant ajları da vardı. Kent içi ndeki ot opark sorunu, yüksek arsa fi yatları, kent içi arazi sağl a ma ol anakl arı ndaki sı nırlılık, garaj yapı m maliyeti, sağl anacak hi z metleri n ücretsiz ve güvenli olabil mesi gerçek sorunl arı ol uşt uruyor du. 18

33 Banli yöl erdeki alışveriş mer kezleri ile rekabet et mek, mer kezi iş alanl arı nda perakende ticareti arttır mak, arazi değerleri ni n artışı nı sağl a mak ve özel yatırı mcıları teşvi k et mek a macı yl a kent mer kezleri nde yayal aştır ma çalış mal arı na gi dil miştir (Frieden ve Sagal yn, 1990). Ameri ka daki alışveriş mekanl arı ndaki yayal aştır ma çalış mal arı Avr upa ül keleri ne nazaran daha geç başla mı ştır lı ve 1970 li yıllarda birçok kentte yapılan bu yayal aştır ma uygul amal arı yla, kent dışı alışveriş mer kezleri ndeki orta ma benzer bir mekan ol uşt urma yol una gi dil miştir. Fakat bu yöntem başlangı çta t aşıt ve yaya güvenli ği bakı mı ndan ol uml u gör ül mesi ne karşı n, merkezdeki sekt örel ve coğrafi değişi ml er üzerinde et kisiz kal mı ş, çoğu yerde de ol umsuz sonuçl arı n ortaya çı kması na neden ol muşt ur ( Beygo, 1993). Kent i darecileri şehir mer kezleri ni n sürekliliğini sağl a mak, kent mer kezleri ndeki işleri n ve müşt erileri n banli yö al anları na kaçışı nı engelle mek i çi n ü mitsizce yeni stratejiler araştır maya koyul muşl ardı. Bu stratejilerden birisi de yayal aştırılmı ş kapalı alışveriş mer kezleri ydi. Böyl ece, kent mer kezl erini n yenilenmesi, özellikle ticari sekt öre odakl anıl ması Ameri ka daki i nşa edilen erken döne m yayal aştırılmı ş kapalı alışveriş mer kezleri ni n yapı ma macı nı n altını çiziyor du ( Robertson, 1994). Aynı şekil de kent mer kezl eri nde kent dışı orta mı yakal ayabil mek i çi n ve insanl arı n daha fazla mer kezde kalmal arı nı sağl a mak i çi n oyun al anları, ot ur ma al anları, peyzaj gi bi çeşitli et ki nli kler sağl anmı ştı. Kent mer kezleri ndeki yeni yakl aşı ml ardan biri ol an i yi t asarlanmı ş i nsan öl çeği nde bir kent mer kezi orta mı, i nsanları n kent mer kezi nde daha fazla kal ması nı ve eni nde sonunda daha fazla para harca mal arı nı tetikliyordu ( Robertson, 1994) lı yıllarda yapılan incel e mel er de kent i çi yatırı ml arı n karlı ol duğu belirtil mişti lerde, kent dışı alışveriş mer kezl eri ni n sayısı epeyce artı nca gelirleri düş meye başladı. Yeni yol i nşaatları ndaki sı nırla mal ar, kent dışı kullanıl ma mı ş arazileri n azal ması, rekabet, kent dışı na yöneli k çevreci kısıtlamal ar, kent dışına yapılan yatırı ml arı zorla maya başla mı ştı. Böyl ece kent dışı na yatırı m yapanl ar, kent i çi al anl ar üzeri nde tasarılar geliştir meye başla mı şlardı. 19

34 Mer kezi yerleşi m, gelişen ul aşı m siste ml eri (raylı siste ml er, yol cu kapasitesi, yüksek ul aşı m) ve yüksek nüf us yoğunl uğu kent mer kezleri ndeki ol umsuzl ukl arı azalt maya başla mı ştı. On yıl i çi nde kent mer kezleri i çi n yeni modeller üretildi ve bunl ardan bazıları öne mli başarılar sağl adı larda kentleri n eski böl geleri ne karşı il gi uyan mı ş ve bu eğili m 1976 larda ise artarak devam et mi ştir. Bu il gi kentteki çökünt ü al anl arı nı n değerlendirilmesi ne sebep ol muşt ur lerdeki savaş sonrası doğu m patla ması yla, yılları arası nda 25 il e 34 yaş gr ubundaki genç nüfus sayısı nda %50 li k bir artış ol muşt ur. Bu patlama il e genç evl enme, çifte maaş, daha az çocukl u bir aile gi bi farklı yaşa m bi çi ml eri ol uşt u. Bu iyi eğiti m gör müş genç nüf usun farklı alışveriş ve eğl ence t alepleri ni karşıla mak i çi n kent mer kezl eri ne yeni mekanl ar eklendi (Frieden ve Sagal yn, 1990). Ot uz yıllık yenile me çalış mal arı kenti n i majı nı değiştirdi ve za manı nda kent dışı nda yaşa mayı t erci h eden kesi m, kent mer kezleri ni n dezavant ajları yanı nda avant ajları ol duğunu da kabul ettiler lerde ise kent i çi yatırı ml arı destekl eyen fi nans man kur ul uşları n sayısı nda bir artış gözl endi yılları arası nda Ameri ka da açılan kent dışı alışveriş mer kezleri ni n sayısı nda %75 oranı nda bir azal ma gözl endi. Kent dışı alışveriş mer kezleri ni n yapı mı nda bul unan birçok kur ul uş yatırı ml arı nı kent dışı ndan çekerek kent içi pr oj elere yönel di lerdeki kent mer kezleri kent i çi yatırı mcıları na göre artık terkedil miş alanlar değildi ( Frieden ve Sagal yn, 1990) Kent dışı Alışveriş Merkezl eri ni n Avrupa da Gelişi mi Bi rçok Avr upa ül kesi 1970 leri n sonl arı nda ve 1980 leri n başlarında şehir mer kezleri ni n bozul masına t anı k ol du. Bu büyük öl çüde, şehir mer kezl erine yapılan yatırı mı n eksi kli ği nden ve banli yöl eş mel erden kaynakl anı yordu. Her Avr upa ül kesi ni n deneyi ml eri nin far klı ol ması na karşın, genel eğili m kent dışı alışveriş bi çi ml eri nde ol an yükselmeydi. Alışveriş yapanl ar şehir mer kezl eri ndeki alanl arı t erk ederek geniş yerleşi mde ve kol ay araç parkını sağl ayan kent dışı mağazal ara gi di yorlardı ( Guy, 1998). Avr upa daki geliş mi ş şehirler, büyük oranda kent dışı alışveriş mer kezi konusu ile karşı karşı ya ol up, 1987 de Avr upa daki birçok sekt ör kent dışı nda en az 4 megacent er ol ması nı öner mi şlerdi. O sıralarda ül ke geneli nde, kentleri n dış mahalleleri nde 40 adet m 2 den büyük alana sahi p alışveriş mer kezi önerisi vardı. Metrocent er- Gateshead ise o sıralarda i nşa edilen kent dışı alışveriş mer kezleri nden sadece biri idi (Scott, 1989). 20

35 Büyük mağazal ar yeni şehir mer kezl eri nde kur ula madı ğı ndan yatırıml arı nı kent dışı na yaptılar. Özellikle mobil ya satışı nı yapanl ar, şehir mer kezi nin yüksek kiraları ndan dol ayı şehir dışı na yönel diler. Bu finansal ve fizi ksel sı nırlamal ar yeni alışveriş ti pleri ni n gel eneksel şehirleri n dışı nda ve banli yöl erdeki ticari al anl arda ortaya çı kması na neden ol muşt ur yılı nı n sonunda ise 10 mil yon m 2 lik ticari taban alanı İngiliz şehirlerini n çevresi nde i nşa edildi ( Guy, 1998). Tabl o sonu İngiltere de kent dışı ticari gelişi m Gelişi m Ti pi Topl a m Mağazal arı n Topl a m Taban ve Mer kezl eri n Sayısı Al anı ( 000 m 2 t opl a m) Superst ore lar ve Hi per marketler 994 _ Ti cari Parkl ar Böl ge/ Alt-böl gesel Mer kezl er Böl gesel Alışveriş Mer kezl eri Fabri ka Satış Mer kezl eri Kaynak: Guy, C. M. (1998) 21

36 Şekil İngiltere de kent dışı alışveriş mer kezleri gelişi mi Kaynak: Guy, C. M. (1998) Şekil de 3. 1 de de görül düğü gi bi 1980 leri n sonl arı nda İ ngiltere de kent dışı pl anlanmı ş alışveriş merkezl eri dor uk nokt ası na ul aş mı ştır. Bu dor uk nokt ası na 4 böl gesel alışveriş merkezi sayesi nde ul aşılmı ştır. Bu alışveriş mer kezleri; İngitere ni n kuzey doğusundaki Metro Centre, Bi r mi ngha m ı n batısı ndaki Merr y Hill, İngiltere ni n kuzeyindeki Meadowhall ve Londra nı n doğusundaki Lakesi de alışveriş mer kezi dir. Guy a göre kent dışı ticaretin gelişi mi, t üketici harca mal arı ndaki sürekli büyü me ve uzun vadedeki ticari satışlar döne mi nde ortaya çıktı. Bu şu anl a ma geli yordu; böyl e bir geliş me ticari mekan içi n artan t alepl erden şehir mer kezi üzeri nde ol uşan baskı yı hafifletiyordu ( Guy, 1998). Yakı n za mandaki araştırmal ar ise Avr upa ül kelerini n şehir mer kezl eri ni yenile me yönünde girişi ml erde bulunduğunu gösteri yor. Yoğun banli yöleş me hareketleri nden yıllar sonra, ot oriteler kent mer kezl eri ne dikkat edil mesi gerekliliği ni ortaya koydul ar. Bu yeni den şehirleş me eğili mi, Avr upa şehirleri ni n dış mahalleleri nde kontrolsüz ol arak gelişen şehir yerleş mel eri tarafı ndan ortaya çı kan i kile ml er sonucunda başlatıldı. Plancıları n bul duğu bu i kileml erden başlıcaları şunl ardır; Yeni böl gesel alışveriş mer kezleri ve hi per marketlere i zi n ver mek yeri ne küçük ticari kur ul uşlara destek ol arak küçük girişimcileri n azalan pazar payı nı n arttırıl ması Art an hareketlilik i hti yacına karşı kargaşanı n ve hava kirliliği ni n azaltıl ması. Bu kapsa mda yaya ve bisi kletlileri n güvenli ği ni n sağlanması 22

37 Kent mer kezl eri ni n çeki ciliği ni arttır mak a macı yla t ari hi al anları n yenilenmesi ne karşı n kent dışı yeni, geniş ticari mağazal ara i zin veril mesi yönünde engelleyi ci kanunl arı n ol uşt urul ması ( www. public. asu. edu) Dünyadaki Kent dışı Alışveriş Merkezl eri nden Örnekl er Sout hdal e Alışveriş Merkezi Sout hdal e alışveriş mer kezi, 1954 yılında Amerika da, Mi nnesot a Eyal etini n Edi na kasabası nda i nsanl arı n t opl anacağı bir yer ol arak inşa edil miştir. Sout hdale alışveriş mer kezi, Mi nneapolis şehir mer kezi ni n güneyi nde, havaal anı nı n batısında yer al makt adır. Mer kezde J.C. Penny, Marshall Fi el d s, Ann Tayl or, Sungl ass Hot, Foot Locker gi bi ünl ü mağazalar ve bir alışveriş mer kezi nde gör ül ebilecek zi ncir mağazal ar bul unmakt adır. Vi ct or Gr uen i n 50 yıl önce t asarladı ğı bu yapı şi mdi ki alışveriş mer kezleri ni n ilk ör neği ni t e msil et mektedir ve bugün mer kez çevresi ndeki banli yölerde yaşayanl arın neredeyse hepsi Sout hdal e alışveriş mer kezi ne ayda en az bir veya i ki defa git mektedir ( www. ne wyor ker. com). Mer kez, i nsanl arı n konfor ve çeşitlilik t alep edeceği düşünül erek postanesi nden dükkanı na kadar büt ün servisler sağl anacak şekilde t asarlanmı ştır. Bunl arın yanı sıra hi çbir yerde gör ül me mi ş bir müşt eri servisi ol arak heli kopt er ul aşı mı sağl anmı ştır. Müşt eriler Sout hdal e alışveriş mer kezi nden Dayt on un şehir mer kezi Mi nneapolis e, havaalanı na veya St. Paul şehir mer kezi ne 10 ar daki kada erişebil mekt edir. Mer keze daha i yi bir ulaşı m sağl a mak i çi n dol arlık bir yol geliştir me pr ogra mı gerçekl eştiril miştir. Yolları n genişletil mesi ni n yanı sıra yolları n döşenmesi, yeni bir çı kışı n ekl enmesi ve trafi k si nyalleri ni n sağlanması standardı yükselt miştir. Mer keze ul aşan araçlar önceli kle Sout hdale in 17 giriş-çı kışlı çevre yol una yönl endiriliyor ve al anı n içi ndeki sirkül asyon yol una, oradan da t ek yönde kol aylı kla ot opark al anı na ul aştırılıyor. Sout hdale i n ot opark al anı 7000 aracı barı ndıracak kapasitededir. Geniş bir ot opark al anı na sahi p ol ması na rağmen alışveriş mer kezi yaya girişi ne kısa sürede ul aşılabil mekt edir. 23

38 Sout hdal e de yaya, araç ve servis trafi ği birbirinden t a ma mı yl a ayrıl mı ştır. Ser vis ka myonl arı dağıtı m nokt aları na yer altındaki tünellerden geçerek ul aş makt adır. Ot opark al anı nda i nsanları n araçları nı park ettikleri yeri kol aylı kla bul abil mel eri ni sağla mak a macı yla park nu maraları yeri ne akıl da kalıcı hayvan isi ml eri konul muşt ur (htt p://sout hdal e. com). Şekil Sout hdal e alışveriş mer kezi görünüşü Kaynak: hdale.com. (2004) Great Mall Gr eat Mall I-800 ana ul aşı m aksı nı n yakl aşı k ol arak 2. 4 k m doğusunda, düşük yoğunl ukl u ticari/endüstriyel banli yö al anı nda konu ml anmı ştır. Al an i ki taraftan da raylarla sı nırlıdır. Yakın çevresi nde ise iş merkezl eri ve araştır ma, geliştir me mer kezleri bul unmakt adır k m bir yarıçapta yakl aşı k ol arak 6 milyon i nsan yaşa makt adır. 15 ayda t a ma ml anan Gr eat Mall yakl aşı k ol arak 120 mil yon dol ara mal ol muşt ur. Mer kezde 715 kişilik ot ur ma al anı ol an ye mek al anı yla beraber 14 ünü ünl ü mağazal arı n ol uşt urduğu t opl a m 215 adet mağaza bul unmakt adır. Gr eat Mall alışveriş ile eğl enceyi bir arada t opl a mı ştır. Ot opark al anl arı bi nanın dört bir tarafı nda mevcut ol up ana girişteki potansi yel ot opark alanı ol dukça dardır. 24

39 Tabl o Great Mall arazi kullanı mve yapı bil gileri Topl a malan m 2 Bi na taban alanı m 2 Ki ralanabilir alan m 2 Ot opark alanı m 2 Kaynak: Beyard ve O Mara.(1999) Tabl o Great Mall arazi kullanı mplanı m 2 % Al an Ya pı Döşen mi ş Al an Peyzaj Di ğer Topl a m Kaynak: Beyard ve O Mara.(1999) Off 5 th ( Saks 5 th Avenue), Burli ngt on Coat Fact ory, Ol d Navy, Gr oup USA, Os h man s Supersports, Medi a Pl ay, Wonder f or Ki ds, Marshalls Superst ore, Li nens N Thi ngs alışveriş mer kezi ni n başlıca kiracıları nı ol uşt ur makt adır (Beyar d ve O Mara, 1999). Şekil Great Mall un havadan görünüşü Kaynak: Beyard ve O Mara.(1999) 25

40 Mall of Ameri ca Mall of Ameri ca Mi nneapolis e 2 k m uzaklı kta ol up m 2 t opla m al anda kiralanabilir alan m 2 dir. Alışveriş merkezi biri ncil ol arak 2. 5 mi l yonl uk nüf usa, li k hane hal kı na hitap et mekt edir de açıl mıştır ve açıldı ğı ndan bu yana 200 mil yon kişi zi yaret et mi ştir. Mall of Ameri ca Bl oo mi ngdal e s, Macy s, Nor dstrom s ve Sears gi bi dünyanı n en t anı nmı ş markaları, bunl arı n yanı nda yakl aşı k 600 adet di ğer mağaza ve servisleri içer mekt edir (www. tri plefi ve. com). Mall of America yapı t asarı mı yl a meydan oku makl a beraber gel eneksel ticari a maçl ara da cevap vermekt e fakat bunun geleneksel ol mayan bir t avır i çi nde yap makt adır. Birçok bakış açısı ndan pr oj e öl çek ol arak böl gesel alışveriş mer kezleri yle karşılaştırılabilecek dur umdadır. Mall of Ameri ca nı n başlıca a macı alışveriş ile boş vakitlerin değerlendirilebileceği biri ml eri n katılı mı nı sağl ayarak pr oje çeki ciliği ni n arttırılması dır. Mall of Ameri ca nı n bu yönde kullanı mı il e dünya çapı nda öne mli bir yere sahi p ol ması sağlanmı ştır. Al anda ayrı bir eğl ence ko mpl eksi bul unmakt adır. Eğl ence ko mpl eksi ni n yanı sıra alışveriş mer kezi nde si ne ma mer kezi, gece kul übü, rest oran böl ümü, akvar yu m ve mi nyat ür golf bul unmaktadır. Gel ecekt e bunl ara ek ol arak i ki ot el i nşa edilecektir. Yapı nı n her katı na rahat ul aşı m i çi n katlı ot opark yapıl mıştır. Topl u t aşı ma a maçl arı içi n, alışveriş mer kezi ni n altında ulaşı m mer kezi bul unmakt adır ( Tao,I. M, 1995). Mi nnesot a senat örü James Met zen, Mall of America nı n devl et ekono mi si ne et kileri ni şöyl e dile getirmi ştir; yılında 40 mil yon zi yaretçi çekmi ştir. Ne w Yor k Ti mes ı n bil dirisine göre, Haziran 1996 nı n il k haftası nda Mall of America Di sney Worl d, t he Gr and Canyon ve Graceland e gel en t opl a mzi yaretçi den fazlası na hiz met ver mi ştir. - Ekono mi k et ki analizi sonuçl arı na göre Mall of Ameri ca Mi nnesot a eyal etine 1. 4 mil yar dolar gelir sağla mıştır. Al anda yeni iş olanağı ol uşt ur muşt ur. - Büyük Mi nneapolis kongresi ni n ve zi yaretçi kur umunun ifadel eri ne göre alışveriş mer kezi, ul uslararası t ur ko mi syoncul arını n ve seyahat acent eleri ni n ilgisi ni çekmi ştir. 26

41 - Metropoliten havaal anl arı kurumuna göre Mall of Ameri ca çok öne mli dir yılını n il k çeyreği nde havaalanı nda her hafta 61 ul uslararası uçuş gerçekl eştiriliyordu, Mall of America nı n açıl ması yla beraber ul uslararası haftalık uçuşlar 214 e yüksel mi ştir ( plefi ve. com). Şekil Mall of America nı n havadan görünüşü ve planı Kaynak: plefi ve.com. (2004) West Edmont on Mall West Ed mont on Mall Kanada nı n Al berta eyal etinde, anakent nüf usu yakl aşı k ol an Ed mont on şehri ni n batı sı nırı nda yer al makt adır m 2 alanı yl a, yakl aşı k 800 adet mağaza, 100 rest oran ve ye mek böl üml eri, 26 si ne ma-tiyatro, ot el ve gazi nosuyl a dünyanı n en büyük alışveriş ve eğlence mer kezi dir. Bu özelliği ile de Gui nness Rekorlar kitabına gir mi ştir ( www. wgui des. com). Pr oj e son yir mi yıl i çerisinde 3 defa büyü me göster mi ş ve pr oj e genel müdür ü Gar y Hanson ise yeni bir büyüme ile m 2 li k bir al ana sahi p ol acağı nı belirt miştir. Parasal sorunl ar gelecekteki bu büyü meyi engellemekt edir ( wwwi csc. org). West Ed mont on Mall 4 evrede geliştiril miştir. Biri nci evre 1981 yılı nda tama ml anmı ştır m 2 t opl a m al anda, m 2 kapalı alana sahi p ol an alışveriş mer kezi nde Eaton s, Sears ve The Bay gi bi t anı nmı ş mağazaların yanı sıra 220 adet mağaza ve servisler yer al makt adır. Tahmi n edilen t opl a m mali yet 200 mil yon dol ardır. İki nci evre 1983 yılı nda t a ma ml anmı ştır m 2 t opla m al anda, 240 adet mağaza ve servisleri n ekl enmesi, rekreasyon ve eğl ence faali yetleri ne giriş ( Gal axyl and ve Ice Palace buz pat en sahası) gerçekl eştiril miştir. Tahmi n edilen mali yet 250 mil yon dol ardır. Üçüncü evre 1985 yılında t a ma ml anmı ştır m 2 topla mal anda, The Bri ck ve London Dr ugs başlıca perakende ekl e mel eridir. Dünya su parkı, deri n deni z maceraları, Dol phi n Lagoon, deni z yaşa mı mağaral arı ve Pr ofesör We m i n macera golfu ekl enen başlıca eğl ence biri ml eri dir. 13 ye mek 27

42 sal onu, f uaye ve barları kapsayan Bour bon Sokağı, özel moda buti kl eri ve t asarı m dükkanl arı i çeren Avr upa Boul evard Sokağı ile mer kezde alışveriş sokakl arı ol uşt urul muşt ur. Tah mi n edilen pr oj e mali yeti 1.2 mil yar dol ardır. Dör düncü evre 1998 yılı nda t a ma ml anmıştır m 2 t opl a m al anda, Chapt ers, St arbucks, HMV, Fa mous Pl ayers ve I MAX 3- D ekl enmi ştir. Tahmi n edilen pr oj e mali yeti 1. 2 mil yar dol ardır araçlı k ot opark al anı yla dünyanı n en büyük par k kapasitesi ne sahi p bir alışveriş mer kezi ol up ka myon gi bi büyük araçl arı n ul aşı mı anayol dan kol ayca sağlanabil mekt edir. Al berta yöneti mi ni n çalış maları na göre West Ed monton Mall un Al bert o eyal eti ekono misine t opl a m et kisi 1. 2 mil yar dol ardır i sti hda m ol uşt ur muşt ur ve yıllık 339 mil yon dol arlık bir vergi ver mekt edir. West Ed mont on Mall, Ed mont on u harita üzeri ndeki yeri ni al gılanır hal e getir miştir. Bu alışveriş mer kezi alışveriş, rekreasyon ve eğl ence faali yetleri ni he m yöre hal kı na he m de t uristlere sun mak i çi n t asarlanmı ş ol up yıllık mil yonl arca t urist çek mekt e ve turistler mer kez içi ndeki 5 yıl dızlı otel de ağırlanmakt adır ( plefi ve.com). Şekil West Ed mont on Mall un havadan görünüşü Kaynak: www. wgui des. co m. (2004) 28

43 Meadowhall Alışveriş Merkezi Meadowhall alışveriş merkezi İngiltere de, Sheffiel d ı n kuzey doğusunda ve kent e 4. 8 k m uzaklı kta konu ml anmı ştır. Terk edil miş çelik fabri kası alanı na kur ul muş ol up 1990 yılında açılarak binl erce kişi ye istihda m sağl a mı ştır ve çevresi ndeki birçok kasaba ile şehirden zi yaret çi çekmekt edir. Meadowhall M1 ot oyol unun kenarı nda, Sheffiel d ve Rot herha m arası nda, Sheffiel d Supertra m yol unun üzeri nde ve Ti nsley vi yadüğü göl gesi nde yer al makt adır ( www. wor di g. com). Alışveriş mer kezi nde başta BHS, Boots, Cand A, Debenha ms, H&M, House of Fraser, M&S, Sa msbur ys, WHSmit h ol mak üzere 270 den fazl a mağaza, 11 si ne ma, McDonal ds, KFC, Pi zza Hut, Rock Island Di ner ı da kapsayan ye mek böl ümü, kreş ve düzenli eğl ence faali yetleri ni kapsa makt adır. Hem kiracılar he m de müşt eriler i çi n kol aylı k ol ması bakımı ndan ul aşı mı n her iki kat a da bağl antısı sağlanmı ştır. Seçilen al an Meadowhall un çevresi nde bul unan 9 adet şehirden, Leeds, Nottingha m, Wa kefiel d, Manchester, Hull, Lei cester, Bar nsley, Doncaster ve Rot her ha m ol mak üzere, her biri nden birer saat i çi nde ul aşılabilecek yer de ol ması bakı mı ndan i deal bir konu mdadır. Meadowhall a açıl dı ğı il k yıl 19.8 mil yon, i ki nci yıl mil yon, üçüncü yıl mil yon, dör düncü yıl mil yon, beşi nci, altıncı ve yedinci yılları n her biri nde de 30 milyon zi yaretçi gel mi ştir. Ayrı ca Meadowhall ve yöneti mi Britanya Alışveriş Merkezl eri Konseyi nden ( BCSC), Ul uslararası Alışveriş Mer kezl eri Konseyi nden (I CSC) ve OHSAS den çeşitli ödüller almı ştır. Meadowhall un el de ettiği büyük başarı Sheffield kent mer kezi ni et kile miştir. Şehir mer kezi nde büyük bir etki ve değişi kli k yapacağı t ahmi n edil me mesi ne rağ men, kent mer kezi ni n çevresi nde yür ünül düğü vakit Meadowhall un et kisi ni n ne kadar büyük ol duğu gör ül ecektir. Bazı dükkanl ar Meadowhall da yeni, ucuz ve daha iyi bir yer edi nmek i çi n kapan mı ştır. Bazıları ise Meadowhall açıl dı ktan sonra satı şlarında %25 oranı nda düşüş ol ması sonucu kapan mak üzeredir. Boş dükkanl ar i se duvar yazıları na hedef ol muş ve bu da şehir mer kezi ni n çeki ciliği ni azaltmı ştır. Bu sebepl erden dol ayı yeni şirketlere şehir mer kezi cazi p gel me mekt e ve bu yüzdende bir kısır döngü deva metmekt edir ( wwwedu. oul u.fi). 29

44 Şekil Meadowhall alışveriş mer kezi ni n havadan görünüşü Kaynak: wwwedu. oul u.fi.(2004) Metro Centre Alışveriş Merkezi İngiltere de, Gat eshead in 4. 8 k m güney batısı nda yer al an Metrocentre Avr upa nı n en büyük kent dışı alışveriş mer kezl eri nden biri ol up sadece bir alışveriş mer kezi değil aynı za manda boş vakitleri n değerlendirilebileceği bir ko mpl ekstir. 360 dan fazla mağaza, 10 si ne ma, 28 şeritli bowli ng mer kezi, Metroland parkı, 50 den fazl a ye mek böl ümü ve araçlı k ot opark alanı na sahi ptir ve 2004 yılları arası nda Metrocentre alışveriş mer kezi ni n yeni den geliştiril mesi yle m 2 li k bir ticari alan merkeze ekl enmi ştir. Metrocentre de küçük mağazaları n yanı nda Mar ks and Spencer, Bhs, Littlewoods, House of Fraser, Ar gos, Gap ve Next gi bi popül er ol muş mar kalarda yer al makt adır. Günl ük 1000 adet ot obüs kullanıcıları mer keze ul aştır makt adır. Ayrıca Metrocentre ı n kendi ne ait tren istasyonu ve ücretsiz servisleri bul unmakt adır ( www. crusader-holi days.co. uk). Haftanı n yedi günü açı k ol an mer kezi n çalış ma saatleri sabah ile akşa m arası ndadır. Birçok restoran ve boş vakitlerin değerlendirilebileceği eğl ence mekanl arı hafta i çi daha geç vakitlerde kapan makt adır çünkü zi yaretçilerin birçoğu akşa m i ş çı kışı, eğl enmek a macı yla veya herhangi bir rest oranda, kafede, barda bir şeyler ye mek veya iç mek içi n gel mekt edir ( www. metrocentre-gateshead. co. uk). 30

45 Şekil Metrocentre alışveriş mer kezi ni n görünüşü Kaynak: www. nort herngrid. org.(2004) Kent dışı Alışveriş Me rkezl eri ni n Gel eceği Bi rçok kapalı alışveriş mer kezi ortaya çı ktı ğı günl erden bugüne kadar, 40 yıl i çi nde değişi kliğe uğra mı ştır. Bugünün böl gesel alışveriş mer kezleri farklı müşt erilere hi z met et mekt edir ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). Böl gesel alışveriş mer kezl eri farklı ti pteki di ğer alışveriş mer kezleri ne göre rekabeti git gi de kaybet mekt edir. Müşt erilerdeki ve alışveriş çevresi ndeki değişi ml erle, böl gesel alışveriş mer kezleri ni n çeki ciliği azalmakt a ve bu mer kezl eri zi yaret edenl eri n sayısı nda düşüş gözl enmekt edir. Bu eğili ml eri t ersi ne çevir mek i çi n nel er yapıl ması gerekliliği de tartışıl makt adır. Geçen yüzyılın son 10 yılında, böl gesel alışveriş mer kezi t üketici kült üründe çok öne mli bir yere sahi pti f akat son yıllarda, bölgesel alışveriş mer kezi kullanı cı sayıları nda ve alışveriş oranl arı nda azal mal ar gör ül meye başlandı. Tüketiciler bu mer kezleri artık nadiren zi yaret edi yorlardı. Ayrıca, gittikleri nde çok az mağaza dol aşı p, çok vakit harca madan geri dönüyorlardı. Gerçekt en, yüksek orandaki müşt erileri n başka yerlere git mesi, böl gesel alışveriş mer kezleri ni n pazar i çi nde haki m ol duğu konu munu git gi de kaybettiği ni gösteri yordu. Alışveriş mer kezi ne gi den ul aşı m yolları ndaki ve alışveriş mer kezi ot oparkı ndaki araç sayıları ndaki azalış bunun bir göstergesi olarak kabul edilebilir. Böl gesel alışveriş mer kezleri t üketicileri n t alepl eri ndeki ve gereksi niml eri ndeki değişi kliklerden köt ü bir şekil de et kilenmi ştir. İl k böl gesel alışveriş mer kezi açıl dı ğı ndan beri t üketicileri n yaşa m t arzları nda kayda değer bir şekil de değişi kli k ol muşt ur. Özellikle artan za man baskıları ve artan ücret hassasi yeti müşterileri n alışveriş stratejileri ni et kilemi ştir ( www. abdwebsite. com). 31

46 Alışveriş mer kezi endüstrisi bir dönü m nokt asında ol up birçok büyük alışveriş mer kezleri 1950, 1960, 1970 ve 1980 lerde i nşa edil miştir fakat şi mdi modası geç mi ş dur umdadır. Ameri kan banli yöleri ndeki alışveriş mer kezi i nşaatı gereksi nimi büyük öl çüde sona er mi ştir den bu yana alışveriş mer kezi endüstrisi gelişi mi ndeki biri ncil amaç yeni den i nşa et mek yeri ne yenile me ve genişlet me ol muşt ur. Tüketicileri n değişen alışveriş t erci hleri ne cevap ver mek ve di ğer pazarlarla yarışabil mek i çi n bazı alışveriş mer kezi sahi pleri, kendi ticaret al anl arı nı genişlet meye çalış maktadır. Bunu da böl gesel alışveriş mer kezl erini eğl ence mer kezleri ne ve sosyal mer kezlere dönüşümünü sağl ayarak yap maktal ar. Süper böl gesel alışveriş mer kezleri küçük mer kezler üzerindeki pazar haki mi yetini artırı nca birçok kapalı alışveriş mer kezi rekabet et menin zorl ul uğu karşısı nda kapan mak dur umunda kal dılar. Kapalı alışveriş mer kezleri ya kapatıldı yada güç mer kezleri ol arak yeni den tasarlandılar ( Edwar ds, 1999). Günü müz ticareti nde en fazla sorulan soru, Amerika nı n daha fazla böl gesel alışveriş mer kezi ne i hti yacı ol up ol madı ğı dır. Yakı n bir za manda bu ül kede her bir i nsan i çi n m 2 ticaret alanı varken, bu fi gür yakl aşı k olarak i ki katı na katlanarak m 2 ol muşt ur ( edu ). Alışveriş mer kezl eri ni n evri mi ne baktı ğı mı zda önce şehir mer kezi ndeki alışverişler, sonra şerit mer kezl er, daha sonra da böl gesel mer kezler geliş miş, günü müzde i se tekrar şehir mer kezi ne dönüş gerçekl eş mekt edir ( www. pol konli ne. com). Uzun döne mde bir böl gesel alışveriş mer kezi ni n ayakt a kal ması nı büyük mağazal arı n birleşi mi ve müşt erileri et kileyecek yenilikçi stratejiler sağl ayabilir. Düşük yoğunl ukl u konut al anlarını n metropoliten al anları n çeperleri nde i nşa edil mesi yl e, burada i ka met edenl er geniş bir al ana yayılmı şl ardır. Eski böl gesel alışveriş mer kezleri düşen yoğunlukl arla ve i ndiri m yapan alışveriş mekanl arı nı n oluşt urduğu rekabetle karşı karşı yadırlar. Geliş me al anl arı ndaki yeni böl gesel alışveriş mer kezleri ise eski alışveriş mer kezleri ni n ticaret alanları na yön ver mekt edir ları n başı ndan beri çok az böl gesel alışveriş mer kezi i nşa edil mişti. Bunun yanı sıra, 1983 ve 1995 yılları arası nda böl gesel alışveriş mer kezleri ni n kur u msal yatırı mcılar t arafı ndan sahi plenil mesi yle %68 or anı nda bir gelir kazancı sağl anmı ştır. Bazı t opl uml arda böl gesel alışveriş mer kezl eri hala baskı n bir ticaret al anı dır. Ayakt a kal anl ar, müşt erileri ni n ihti yaçları nı karşılayan veya di ğer alışveriş yerleşi ml eri nde ol mayan malları, servisleri ve eğlenceyi sağlayanlardır. 32

47 Gel ecek 10 yıl boyunca başarılı bir kapalı alışveriş mer kezi i çi n kritik ol an birkaç fakt ör ise şunl ardır; Mer kez ebatları nı n büyümesi Mer kezi n yüksek gelirli ticaret alanları nda ol ması Büyük mağazaları n uzun döne mli kiralanması Bul undukl arı ticaret alanında rekabeti n el de edil mesi Rekabeti n sı nırlandırılabil mesi Bunl arı n yanı sıra böl gesel alışveriş mer kezlerini gel ecekt e de et kile meye deva m edecek fakt örler ise ; De mografi k değişi ml eri n ol uşumu Sosyal değişi ml eri n ol uşu mu Ekono mi ni n yeni den planl anı p düzenl enmesi Yeni alışveriş biçi ml eri nin ortaya çı kışı Alışveriş yapıları ndaki patla manı n gerçekl eş mesidir ( Beyard. M. ve O Mara P., 1999). 33

48 4. KENTDI ġi ALI ġverġ ġ MERKEZLERĠ PLANLAMA ÖLÇÜTLERĠ Yer Seçi mi Öl çütleri Alışveriş mer kezi sahi pleri ve yöneti mi i çi n, yerleşi m al anı seçi mi nde 3 fakt ör göz önüne alı nmalı dır. Öncelikle bir şehir seçi mi, ardından şehir i çi nde yerleşim al anı ve yerleşi m al anı i çi nde özel bir al anı n t anı ml anması gerekmekt edir. Şehir seçi mi nde di kkat edilecek unsurlar şöyl edir; Şehirdeki ticaret alanı büyükl üğünün yeni bir alışveriş mer kezi i nşaatı na ol anak ver mesi Ti cari alandaki nüf us ve eğili ml eri n alışveriş mer kezi i çi n yet erli büyükl ükt e ol ması Topl a msatı n al ma gücü ve dağılı mı n alışveriş merkezi kullanı mı nı destekle mesi Ti careti n farklı al anl arında, t opl a m perakende ticaret pot ansi yeli ni n el verişli ol ması Sayı, büyükl ük ve rekabet kalitesi ni n di ğer alışveriş mer kezl eri ni n varlı ğı nı kal dırabil mesi Rekabeti n zorlayı cı ol maması dır. Şehir i çi nde bir yerleşi m al anı seçi mi nde değerl endiril mesi gereken f akt örler şunl ardır; Özel mağazaları n ve alışveriş mahalleri ni n müşt eri çekme gücünün yeterli ol ması Raki p mağazaları n nitel ve nicel yapısı nı n zorlayıcı ol ma ması Ma ğazal ara erişi mi n kol ay ol ması Zoni ng ( Böl gele me) düzenl e mel eri ni n uygun ol ması Ar azi ni n alışveriş mer kezi büyü mesi ne olanak ver mesi Ar azi ni n genel görünü münün cazi p ol ması dır. Al an içi nde özel bir yeri n seçi mi nde taki p edil mesi gereken fakt örler ise şöyledir; Ar azi ni n inşaat mali yeti ni arttırıcı özellikler taşı ma ması 34

49 Al andan geçen trafi ği n yet erli ol ması ve gelecekt e artan trafi k yükünü kal dırabilecek kapasitede ol ması Ot opark alanları nı n yeterli ol ması dır ( www. wi n. org). Alışveriş mer kezi yer seçi mi analizi ndeki en önemli fakt ör genel al anı n ekono mi k pot ansi yeli dir. Önceden var ol an veya seçilecek al anı n, böl geni n ekono mi k karakt eri ne yani gelir dur uml arı na ve gelirin harcandı ğı yerlere yöneli k ekono mi k analizi ni n yapıl ması gerekli dir. Bu çalış manı n sonucunda avant ajlı pot ansiyeli sunan böl ge seçilir ( Yazı cı, 1989). Böl geni n pazar ve ekono mi k analizi ni n yapıl ması geliştiriciler i çi n öne ml i ol makl a beraber, büyük mağazalar ve di ğer kiracılara pr ojeyi sunmak içi n de gerekli bir araçtır. Ekonomi k analizler aşağı dakileri içerir; Böl gesel ana yollara yakınlı ğı ve ulaşılabilirliği Di ğer ticari mer kezl ere yakı nlı ğı Gel ecekt eki nüfus eğili mleri ve gelir duruml arı Mer keze olan erişilebilirlik za manı Gerekli olan mağaza tipleri ve mağazalar ile ilgili araştır mal ar On yıllık za man dili mi ndeki satışları n tahmi ni ( Redst one, 1973). Bi r arazi ni n değerlendirilmesi nde ve seçi mi nde, geliştirici aşağı daki karakterleri n en iyi birleşi mi ni araştır malıdır; De mografi k fakt örler Yerleşi mve uzaklı klar Bi çi m Erişi m Gör ünürl ül ük Büyükl ük Topografya Alt yapı Çevre ve çevresel et kiler Böl gele me Ekono mi k kat kı ( Kli ment, 2003). Alışveriş mer kezi ni n yapılabilirliği ile boyutlarını n ve karakt eri ni n belirlenmesi, yapılacak ol an al andaki mevcut nüf usa ve gelecekt eki nüf usa dayanır. Alışveriş mer kezi t alebi, destekleyi ci nüf usun boyut una, bu nüf usun i hti yaçları nın ni celi ği ne 35

50 ve bu gereksi ni ml eri yapabilecek ekono mi k ol anakl ara dayanır ( Gr uen, 1973) yıllık yapılacak nüf us t ah mi ni nde, nüf us yoğunluğu, böl gesel sı nırlar, fizi ksel veya insan yapı mı engeller, yeni yerel böl geleri n gelişimi ve di ğer al anları n kullanı mı göz önünde bul undur ul malı dır. Nüf us büyükl üğü, nüf usun dokusu, yaş pr ofili, hane hal kı sayısı, gelir dur umu, meslek gr upl arı, ekono mi k istikrar, işsizlik oranı, çalışan nüf us sayısı, konut yoğunl uğu, konut ti pleri, ko mşuluk gr upl arı, ev sahi pli ği oranl arı, yaşa m t arzları, kült ürel/et ni k gr upl ar ve günü müz alışveriş kalı pları araştırıl ması gereken di ğer de mografik fakt örlerdendir ( Goldrick, 1990). Çalışan nüfusun çok ol duğu böl geleri n gelir düzeyi yüksek ol up, t üketi mi fazladır. Nüf usun alışveriş mer kezi üzeri ndeki et kileri şu şekil de sıralanabilir; Ti cari alandaki gündüz ve akşa mki nüf us, alışveriş mer kezi ndeki mağazaları n, rest oranları n ve servis sağl ayanl arı n satış pot ansi yeli ni belirler. Nüf usun gelir dur umu, yaş dağılı mı ve ahl ak yapısı alışveriş mer kezi ndeki fir mal arı belirler. Nüf us büyü mesi, alışveriş mer kezi ne daha fazla mağaza ve servisleri n eklenmesi ile daha yüksek gelir grubunun ol uş ması nı sağlar. Hugh Prat her a göre, yerleşi m al anı seçerken di kkat edil mesi gereken en öne mli nokt a, yakı n çevrede iyi nüf uslandırıl mış konut al anları veya hı zlı bir şekil de büyüyen ve gel ecekte de oradaki alışveriş mer kezi ni n büyükl üğünü destekl eyebilecek bir al an ol ması dır. Charles E. Joern e göre ise bir alışveriş mer kezi al anı nı n t anı ml anması ndaki beş nokt a şunl ardır; satı n al ma gücü, ticari alanda gelir dur umunun istikrarı, rekabet, yerleşi mi n boyutları ile gel ecekt eki büyü mesi ve ul aşılabilirliği dir ( Kli ment, 2003). Me vcut ve gel ecekt eki rekabeti n analizi, arazi seçi m yönt e ml eri ni n bir parçası dır. Çevrede var ol an veya yapılacak ol an başka bir alışveriş mer kezi rekabet e neden ol abilir. Yapı yı bu t ür rekabet orta mı ndan uzak tutacak al anı n seçi mi daha veri mli hi z met sunma açısı ndan faydalı olacaktır ( Yazı cı, 1989). Me vcut ticari et ki nli kler; dol aysız raki pler, dol aylı raki pler, uygunl uk, mevcut ticari şart na me; satış al anl arı, iş hac mi t ahmi nl eri, üreti m analizi, ticari alanl ar, t asarı m standartları, doygunl uk göstergesi, rekabet pot ansi yeli; satış alanı büyümesi, boş al anl ar, rekabet politikası göz önünde t ut ul ması gereken rekabet fakt örleri dir ( Gol drick, 1990). 36

51 Alışveriş mer kezi nde ti p, sayı ve büyükl ük bakımı ndan dengeli bir şekilde mağaza topl ul ukl arı nı n ve kent merkezl eri nde bul unan mağazalar ile özel dükkanl arın ol ması maksi mu m oranda bir çeki m ol uşt uracaktır. Aynı za manda büyük mağazal arı n ol ması rekabeti artıracaktır. Maksi mu m çeki m gücü ve üret kenli k ile sağlı klı bir rekabet her za man olacaktır ( Hor nbeck, 1954). Al an bi çi m ol arak düzenli ve ana yollarla böl ünme mi ş ol malı dır. Bununla beraber, ot opark al anl arı nı ve trafik sirkül asyonunu sağl ayabil mek i çi n de deri n ol malı dır. İdeal bir al anı n ne kaya ne de su sevi yesi yüksek bir ze mi ni ol malı ve eği mi n %3 den az ol ması uygundur. Ayrıca su, kanalizasyon, gaz ve el ektri k gi bi alt yapı nın ol ması pr oje mali yeti ni de düşürecektir ( Kli ment, 2003). Bi r alışveriş mer kezi i çi n gerekli ol an en öne mli fakt örlerden biri kol ay erişilebilirliktir. Alışveriş mer kezi ne gel enl eri n, merkeze geliş ve gi dişteki harcadı ğı za man, t opl u ul aşı m araçları yla ul aşı mı n kol ay ve yoğun ol ması, özel araçla ul aşı mı n kol ay ve rahat ol ması bir alışveriş mer kezi ni n yer seçi mi nde öne mli r ol oynar ( Yazı cı, 1989). Eğer bir arazi kol ay ve güvenli giriş çı kışı sağl a mı yorsa, sağl ayacak koşullar ol uşt urul ur. Erişi m yolları, alışveriş merkezi ne gel enl er ile çalışanl arı na kol ay ve rahat bir şekilde ul aş mal arı na i zi n ver meli dir. Ameri ka Kamu Yolları Ofisi ni n ( United St ates Bureau of Public Roads) yaptı ğı bir araştır maya göre, birçok alışveriş mer kezi kullanıcıları nı n özel araçları nda 25 daki kadan fazla, t oplu ul aşı m araçları nda da 20 dakikadan fazla za man harca mayı iste medi kleri belirlenmi ştir ( Kli ment, 2003). Yol ağı, t opl u t aşı ma ile servisleri n ul aşı mı, personel ul aşı mı, ot opark kapasitesi, yaya akışı mer keze erişi mde göz önüne alı nmalı dır ( Gol drick, 1990). Alı şveriş mer kezi ne ul aşı mda ana yollar ile di ğer yollar arası nda kar maşı klı k yok edil meli dir. Alışveriş mer kezi ne ul aşan yollar geniş, hı zlı, güvenli, tı kanı k ol mayan ve o anki talepl eri karşılayabilecek kapasitede ol malı dır. Trafi k tı kanı klı ğı nı önl e mek i çi n bel ki de en kol ayı bu mer kezleri n, yoğun şekil de yapılanmı ş al anlardan uzakt a bir yer de ol ması dır ( Hor nbeck, 1954). Gör ünürl ük bir alışveriş mer kezi ni n ul aşılabilirliği ni arttırır. Özel araçla alışveriş mer kezi ne gel enler, eğer yapı yı yol dan göre mezlerse, ot opark al anı girişini kol ayca kaçırabilirler. Üst geçitler, tepeler, yol daki kavisler ve yoğun bitkilendir me gör ünürl üğü azaltır veya engeller. Yoğun trafi k de giriş nokt aları nı ve i şaretleri n gör ünü münü engelleyebilir. 37

52 Çevre ve çevresel et kiler ol arak proje; Görsel, gürült ü veya trafik kirliliği ol uşt ur ma malıdır. Daha az enerji kullanıl malı ve mi ni mu m hava kirliliği ol uşt ur malı dır. Dağıtı m, işaretler, aydı nlat ma ve peyzajı n kontrolü sağlanmalı dır. Topl um yararı içi n, böl ün me mi ş park alanı öner meli dir ( Kli ment, 2003) yılında, böl geleri n belirli işlevlere ayrılarak pl anl anması ol arak ortaya konan böl gele me (zoni ng) kavra mı yl a, dünyanı n bir çok yöresi nde uygul a mal ar gerçekl eşti ( Kunt ay, 2004). Ti cari olarak böl gelenen alışveriş mer kezleri ndeki zoning pl anı, birbiri ne karış mayan ulaşı m ve yaya al anları ayrı mı na dayanır. Ul aşım ve yaya al anl arı arası ndaki ayırım derecesi alışveriş merkezi ni n büyükl üğüne bağlı dır. Bu ayırı ml ardan biri ncisi yayanı n ul aşı m araçları ndan ayrıl ması ol up, yaya özel veya topl u t aşı n aracı ndan indi kten sonra t aşıt araçl arı nı n harekette ol duğu al anl ara karış ma malı dır. Bu nedenl e t aşıt araçları ndan ayrıl mış yaya al anl arı düzenlenmeli dir. İki nci ayırı m i se alışveriş trafi ği nden servisi n ayrıl ması ol up, servis araçları nı n ot omobillere ve yayal ara karış madan giriş ve çı kışları yapabil mel eri sağlanmalı dır. Üçüncü ayırı m i se t opl u ul aşı mı n müşt eri trafi ğinden ayrıl ması ol up, t oplu ul aşı m araçları i çi n gerekli ol an al anı n ayrıl ması ve otobüs durakl arı düzenl emel eri ile kor umalı bekl e me alanl arı düşünül meli dir ( Yazı cı,1989). Böl gele mede, alışveriş merkezi yapı mı nı sı nırlandıracak veya güçl eştirecek her hangi bir kısıtlamanı n ol up olma ması, şehir trafi ği ndeki değişi ml er, i nşaatlar veya yeni anayollar alışveriş mer kezi i çi n bir engel ol uşt ur ur mu gi bi bazı sorul ar göz önünde bul undur ul malı dır ( www. wi n. org). Belirlenen bu fakt örler ışığı nda alan özellikleri şu şekil de sıralanabilir; Bi r alışveriş mer kezi nin yerleşi mi gerçekçi ve uygun ekono mi k çalış mal ara dayanan bir al anda olmalı dır. Yapılan analizlerde pot ansi yel büyüme ve talepl erdeki değişi ml erde göz önüne alı nmalı dır. Kullanıcıları n mer keze ul aşı m süresi hesapl anmalı dır. Genel de hesapl anan süre aralı ğı 20 ile 45 daki ka arası nda değiş mekt edir. Daha fazla za man dili mi ni n kullanı cı sayısı nda azal maya neden ol acağı uygul a mal ar sonucu belirlenmi ştir. Yerleşi m i çi n t opografi k dur uml arı, böl gele me kısıtlamal arı nı, gerekli yolları n, servisleri n ve altyapı nı n el de edilebilirliği göz önüne alınmalı dır. Alışveriş mer kezi çevresi ndeki al an, yatırı mcılar ve şirketler t arafı ndan hal kı n yararı içi n kontrol altında tut ul malı dır ( Hor nbeck,1954). 38

53 Yaşanan böl ge alışveriş mer kezi gelişi mi ne izi n ver meli dir. Ar azi büyükl ük açısı ndan satış pot ansi yeli ni karşılayacak yapıları n ol uşu muna izi n verecek yeterli alana sahi p ol malı dır. Ar azi t ek parçada ol malı ve karışı k yollar gi bi geliş meyi zorlayacak herhangi bir engel bul unma malı dır. Ar azi ni n bul unduğu çevredeki alı mgücü yeterli nitelikte ol malı dır. Çevre arazi kullanı ml arı yarış malı geliş meden uzak ol malı dır ( Yazı cı, 1989) AlıĢveriĢ Merkezi Etki nli kleri Alışveriş mer kezi birçok et ki nli ği bir arada bulundurur. Bu hi z met etki nli kleri ni ofisler, ot eller, eğl ence ve rekreasyon hi z metleri (spor mer kezi, yüz me havuzu, buz pat eni, dans sal onl arı, sine ma, ti yatro, sanat gal erisi, çocuk oyun mer kezi), sosyal ve topl uma yöneli k et ki nli kler (kli ni k, küt üphane, vs.), kült ürel hi z metler, petrol dol um istasyonu, ye mek al anı ve kafeterya ol uşt urur. Bir alışveriş mer kezi nde özelli kle son ikisi müşterileri n daha fazl a mer kezde kal mal arı nı sağla mak içi n gerekli dir. Bi r alışveriş mer kezi ni n bu t ür et ki nli kleri i çermesi ni n gerçekt en bir çok nedeni vardır. Bunl ar; Kullanıcıları n gereksi niml eri ni büyük ölçüde tedari k et mek. Alışveriş mer kezi ni n odak nokt ası ol ma değeri ni artır mak. Bir mer kez ne kadar di kkati n odağı ol ursa, o kadar çok kullanıcı gel ecektir. Gel enl eri çeken alışveriş ol mayabilir fakat bir merkez i nsanl arı çekmede başarı yı el de ederse gel enl er pot ansi yel müşteri olacaktır. He m gündüz, he m akşa m, he m de her i kisi nde merkezi bir yerel t opl anma nokt ası hali ne getir mek. Yerel planla ma şartları nı veya yerel bir ot oriteni n gereksi ni ml eri ni karşılamak. Bi r alışveriş mer kezi nde geniş kapsa mlı ol arak bul unması uygun kiracıları n listesi şöyl e sıralanabilir; perakende ticaret; mar ket, spor mal ze mel eri, showr oo ml ar; ofis mal ze mel eri, dekorasyon mer kezi, okul mal zemel eri, mobil ya, servisler; bay ve bayan kuaförü, seyahat acent esi, banka, gayri menkul acent esi, postane, gözl ükçü, saatçi, terzi, güvenli k ofisleri, ofisler; si gorta ofisi, borsacı, ilan acent esi, danış manl ar ( mi mar, vb), mer kezi yöneti m ofisleri, yerel yöneti m ofisleri, fi nans ve kredi şirketleri, muhasebeci, eğl ence; si ne ma, dans salonu, gece kul übü, eğl ence mer kezi, rekreasyon; spor mer kezi, buz pat eni, ji mnasti k ve antre man mer kezi, bilardo sal onu, 39

54 tenis kortları, golf sahası, sauna, kült ürel; konferans sal onu, küt üphane, sanat gal erisi, müze, oku ma sal onu, sağlı k; kli ni k, di ğer kullanı ml ar; ot el, müzayede odal arı, sergi sal onu, hava ve ot obüs t er mi nali, ticari depol ar, t opt an satış mar keti, araba ta miri ( Darl ow, 1972) Ul aģı m Ul aģı mpl anl a ması Alışveriş mer kezi nde seyahat t alebi çevre yol u, yoğunl uk ve araç bağı mlığı ol mak üzere üç ana fakt öre dayan makt adır. Birçok alışveriş mer kezi araç odaklı tasarlanmakt a ol up, geçmi şt e herkesi n araçla geleceği varsayılarak ot opark al anl arı ve trafi k t alebi belirleniyordu, fakat bu basit for mül alışveriş mer kezleri ni n bir ko mpl eks hali ne gel mesiyl e değiş meye başladı. Kent dışı alışveriş mer kezl eri ne hi z met edecek yeterli oranda ot opark ol anakl arı na ve geniş ana yol ağl arı na i htiyaç vardır. Bunl ar özellikle alışveriş mer kezi nde büyü me düşünül düğünde gereksini ml eri karşılayabilecek kapasitede ol malı dır. Kent dışı alışveriş mer kezi çevresi nde dengeli bir konut al anı nı n ol ması böl gesel seyahati azaltır ve alışveriş mer kezi ni n başarısı nı arttır mada da öne mli bir fakt ördür. Bununl a beraber, ticari gelişi m, genellikle çevrede i ka met edenl er ve hükü met tarafı ndan t erci h edilirler çünkü yerel yöneti ml er i çi n yüksek oranda vergi geliri getir mekt edir ( Edwar ds, 1999). Alışveriş mer kezi nde ulaşı m pl anl a ması el e alınacak ol ursa; ti pi k bir kent dışı alışveriş mer kezi ulaşı mı ile ilgili konul arı aşağı dakiler ol uşt urur; Alışveriş mer kezi ne böl gesel ul aşı m; ot oyolları n kapasitesi ve sayı sı, ana yolları n kapasitesi ve sürekliliği, t opl u t aşı mada servislerin ni celi ği ve hi z met ettikleri yönl er ile di ğer araçları n mer keze ulaşı mı nı içerir. Genel yol siste m karakt erleri; mer keze ul aşan yollardaki süreklilik ve gel ecekt eki yoğunl uk artışı nı kal dırabil me kapasitesi ol uşt urur. Ul aşı m geliş mel eri; ot oyol değişi ml eri, ana yol gelişi ml eri, yaya sisteml eri ve topl u ulaşı mgelişi ml eri ni içerir Seyahat pr oj eksi yonl arı; yol cul uk ol uşumu ve seyahat t alebi gel ecekt e yapılacak seyahatleri belirler. 40

55 Alışveriş mer kezi büyüklüğü ve ti pi; pl anl anan alışveriş mer kezi ni n büyükl üğü ve karakt eri merkezi n kullanı myoğunl uğunu belirler ve et kiler. Ser vis; özel servis gereksi ni ml eri ni n karşılanması ve ağır araçları n di ğer vasıtalardan ayırı mı nı içerir. İç sirkül asyon; yol sistemi, yaya siste mi ve topl u ulaşı msirkül asyonunu kapsar. Ot opark; ot opark kapasitesi, müşt eri, personel, servis araçları nı n ayrı mı na dayanır ( Edwar ds, 1999). Alışveriş mer kezi nde otopark yerleşi mi, çevre yolları n siste mi ne, böl ge ot opar k politikası na, arazi t opografyası na, mali yeti ne, değerliliği ne ve arazideki di ğer gelişi ml ere bağlı dır. İki tip ot opark alanı sağlanmalıdır. Bunl ar; 1. Çalışanlar içi n uzun süreli 2. Müşt eriler içi n kısa süreli Büyük al anlar gerektiren ot opark al anı satış alanını n büyükl üğü ile doğr u orantılıdır. Çalışanlar i çi n her 76 m 2 lik satış al anı na bir araba park yeri gerekirken müşt eriler içi n bu alan 47 m 2 ol maktadır ( Yazı cı, 1989). Ot opark al anl arı alışveriş mer kezi ni n ticari i majını n bir parçası ol arak t asarlanmalı, ana yollardan kol ayca algılanabil meli ve kar maşı klı ğa i zi n ver me meli dir. Ot opar k al anl arı nı asfalt çöl üne dönüşt ür mek yeri ne güzel bir peyzajla t asarlanmalı dır. Kullanıcıları n güvenli ği içi n yaya yolları da beraberi nde t asarlanmalı dır. Gerekli ol an ot opark al anı genişliği hesapl anırken haftalık dor uk nokt ası nda yapılan alışveriş za manl arı na göre el e alın malı dır. Personel ot oparkı ayrı ol malı ve ul aşı mı ser vis al anl arı ndan sağl anmalıdır. Bununl a beraber müşt eriler i çi n ayrıl mı ş ot opar k al anl arı na personel araçlarını n park edil mesi önl enmeli dir ( Beddi ngt on, 1982). Başarılı bir alışveriş merkezi başlıca i ki yönl ü ot opark t asarı mı na hitap et meli dir. Bunl ar; yet erli mi kt arda ol ması ve doğr u konu ml anması dır. Ameri ka da birçok böl gele me düzenl e mel erinde 93 m 2 ticari al ana 5 adet park yeri gerek mekt edir. Ki racılardan özellikle rest oranl ar ve si ne mal ar dor uk za manl arda ot opark al anı nı dol dur mada baskı n dur umda ol makt adır. Topl am al anı n genelli kle %20-25 i t üm araçları n parkı na ve %2-5 ise engelli i nsanl arı n araçları nı n parkı na ayrıl makt adır. Fi zi ksel engelliler i çi n ot opark al anı kesi nli kle gerekli dir ve alışveriş mer kezi ne kol ayca erişi mi sağlayacak yerde ol malı dır ( Kli ment, 2003). 41

56 Tabl o Ot opark gereksi ni ml eri Kull anı m Gerekli otopark al anı Alışveriş Topl a malanı n 1/ 19 m 2 Rest oran Topl a malanı n 1/ 9 m 2 Si ne ma 3 kolt uğa 1 adet Ofis Topl a malanı n 1/ 28 m 2 Kaynak: Kli ment, S.(2003) Ul aģı mpl anl a ma Ġl keleri Genel; Alışveriş mer kezi ul aşı m siste ml eri pl anla ması en et ki n bi çi mde her t ürl ü uygun araçları n ve ulaşı mfor ml arı nı n kullanı mı nı ve koordi nasyonunu teşvi k et meli dir. Alışveriş mer kezi ulaşı mı ve arazi kullanı mı düzenl enmeli dir. Ul aşı mve arazi kullanı m planları karşılıklı olarak birbiri ni destekle meli dir. Ul aşı m siste mi anl aşılır ol malı ve sürekli kullananl ar ile yabancı zi yaret çiler tarafı ndan da kol ayca al gılanmalı dır. Ul aşı mhiz metleri estetik olarak çeki ci ol malı dır. Ul aşı mplanı nı n büt ün ele manl arı politik ve finansal gerçekl erle tutarlı olmalı dır. Yol siste mi ve trafi k sirkül asyonu; Alışveriş mer kezi yol sistemi mer kezi n trafi ği i çin yet erli erişi mi ve sirkülasyonu sağla malı dır. Alışveriş mer kezi sirkülasyon siste mi he m mevcut he m de önerilen ana yollarla bağdaştırıl malı dır. Alışveriş mer kezi yol siste mi varış yeri ne ulaşı mda birden fazl a seçenek sunmalı dır. Alışveriş mer kezi sirkülasyon modeli sürücül er tarafı ndan kol ayca kavranabilir ol malı ve dolaylı seyahat yeri ne doğrudan güzergah belirle meli dir. Kar maşı k kesişi ml erden ve çokl u trafi k si nyallerinden sakı nıl malı dır. Ana yollar he m kapasiteyi he m de sirkül asyon gereklilikleri ni karşıla ması sağlanmalı dır. Me vcut faali yetleri n kullanı mı na ek ol arak fi zi ksel gelişi mi veya yeni faali yetleri n yapı mı göz önünde bul undur ul malı dır. Büt ün ana yollar geliştiril meli veya güvenli k st andartları na uygun şekil de i nşa edil meli dir. 42

57 Alışveriş mer kezi ot oyol siste mi başlıca süreklilik ilkeleri ni kabul et meli dir. Ot oyol daki trafi ği dağıt mak içi n toplayı cı ve dağıtıcı kolaylı klar sağlanmalıdır. Topl u ul aşı m araçları nın ve di ğer t üm araçların alışveriş mer kezi ne doğr udan bağl antısı sağlanmalı dır. Ot opark; Ot opark alanları alışveriş merkezi ne ulaşan yollardan erişilebil meli dir. Uzun süreli, kısa süreli açı k ot opark alanları sağlan malı dır. Alışveriş mer kezi ot opark al anl arı dor uk za manl ardaki park t alepl eri ni karşılayabil meli, kabul edilen ot opark politikaları yla t utarlı ol malı ve pr ogra ml arı n et ki nliliği dor uk za manl ardaki araç kullanı mı nı azalt malı dır. Ana yollar üzeri nde park edil mesi ne izi n veril me meli dir. Düzenli dağıtı m araçlarını n, servis araçları nı n ve özel a maçlı araçları n geçişi ni sağlayacak servis yolları sağlanmalı dır. Topl u taşı ma; Yaya trafi ği ile ot obüs kar maşı klı ğı mi ni mi ze edilmeli dir. Alışveriş mer kezi ne ulaşımda akt ar ma olayı mi nimi ze edil meli dir. Ser visler alışveriş mer kezi ne gi den ana yollardan sağlanmalı dır. Ser visleri n güzergahı dolaysız yollardan sağl anmalıdır. Topl u ul aşı m siste mi ne yabancı ol anlar i çi n güzergah anl aşılır bir şekil de belirlenmeli dir. Ul aşı m, alışveriş mer kezi pl anl a ması nda göz önüne alı nacak konul ardan sadece biri dir. Gayri menkul t alebi, arazi kullanı mı, yerel arazi karakt eri, çevredeki al an, tasarı m ol anakl arı ve sınırla mal arı, çevresel görünüm ve ekono mi, bütün bunl ar yapılacak analizleri n içerisi ndedir. Ul aşı m diğer pl an i çeri kleri yle beraber tasarlanmalı dır ( Edwar ds, 1999). Tr afi k de araştırıl ması gereken di ğer konul ardan biri dir. Araba veya t opl u t aşı ma il e mer keze geliş uzaklı ğı, di ğer mer kezl ere ol an uzaklı klarla karşılaştırmalı ol arak incelenmeli dir. Kent dışı alışveriş mer kezl eri özellikle araba sahi pli ği ni ön pl ana çı kar makt adır. Birleşi k Kr allık taki ( U. K.) araba sahi pliliği Ameri ka ya göre daha az ol up kullanıcıları n çoğunluğu dol aylı ol arak t opl u t aşı maya yönel mekt edir. Bunl arı n yanı sıra, alışveriş mer kezi açılış ve kapanış saatleri de arabayl a alışveriş et meye gel enl eri et kileyen fakt örlerden biri dir ( Beddi ngt on, 1982). 43

58 4. 4. Peyzaj Alışveriş mer kezleri nde katı ve yu muşak ol mak üzere i ki ti p peyzaj uygulanır. Katı peyzaj kal dırı mı, yolları, bankl arı, basa makl arı, değişen yüksekli kleri, ra mpal arı göz önüne alır. Mer kez i çi nde uygul anacak yu muşak peyzaj ise mer kezi n ölçeği ne ve orta mı na uygun ol arak t asarlanmalı dır. Büt ün mal ze mel er dayanı klı ve kol ay temi zlenebilir ol malı dır. Ar aç yolları kol ayca gör ülebil meli, farklılaşan yükseltiler belirtil meli, engelliler unut ul ma malı ve tekerlekli sandal ye sirkül asyonu sağlanmalı dır ( Beddi ngt on, 1982). Alışveriş mer kezi nde başarılı bir peyzaj t asarı mı içi n seçilecek ağaçlarda di kkatli ol unmalı dır. Ağaçl ar bul unduğu böl geni n i klimi ne ve orta mı na uygun ol arak seçil meli dir ( Scott, 1989). Sonuçt a, bir alışveriş merkezi nde bakı mı ve t e mi zliği en az ilgi gerektiren peyzaj elemanl arı seçil meli dir GeliĢi m Al anl arı Alışveriş mer kezleri ni n gel ecekt e büyü me pot ansi yeli ne karşılı k, pl anl a ma çalış mal arı yapılırken gerekli ol abilecek gereksi ni ml er göz önünde bul undur ul malı dır. Buda aşağı daki özellikleri n varol ması sonucunda gerçekleşebilir; Çevre yolları n t aşı ma potansi yeli gelecekt eki büyü me sonucunda ol uşacak trafi k yükünü kal dırabilecek kapasitede ol malı dır. Alışveriş mer kezi al anı gel ecekt e düşünül ebilecek ek yapılar, ot opark yerleri ve ul aşı malanları nı kapsayabil mesi içi n yeterli büyükl ükt e ol ması gerekli dir. Gel ecekt e herhangi bir rekabet orta mı yl a karşılaşıl ması mü mkündür. Yapılan pl anla manı n daha et kili ve veri mli hi z met s unabil mesi i çi n gelecekt e ol uşabilecek bu olasılıklardan kaçı nıl malı dır ( Yazıcı, 1989). 44

59 5. TĠ CARĠ ETKĠ NLĠ KLERĠ ETKĠ LEYEN FAKTÖRLER Perakende Ti careti Et kileyen Fakt örler Alışveriş mer kezi kur uluşunda birçok fakt ör göz önüne alı nmakt adır. Bu fakt örler alışveriş mer kezi kullanıcıları nı n belirlenmesi nde ve satış mi kt arı t ahmi ninde gerekli ol makt adır. De mografik fakt örler gel ecekt e alışveriş mer kezi kullanıcıları nı hesapl a maya yardı m ederken, ekono mi k fakt örlerde gel ecekt eki satışları n t ah mi ni nde kullanılır ( Beygo, 20001) De mografi k Faktörl er Tüketicileri n satı n al ma davranışları nı et kileyen et kenl er yaş, aile dur umu, mesl ek, öğreni m düzeyi ve gelir sevi yesi dir ki bunl ar tüketici ni n de mografi k özellikleri ni belirler. De mografi k yapını n t üketi mdeki et kileri şöyl e sıralanabilir; Tüketicileri n talepleri yaşlara göre değişi mgöstermekt edir. Satı n alı nan ür ünl er t üketici ni n aile yapısı na göre değişir, örneği n, yeni evli çift evi dayayı p döşe mek i çin ev gereçleri ne para harcarken, çocukl u ailelerde daha çok eğiti mduruml arı ön pl ana çı kar ve o yöndeki harca mal arı başta gelir. Tüketicileri n mesl ekleri ve öğreni m düzeyl eri belirli mallara i hti yaç ve i stek yaratır. Tüketici ni n öğreni m düzeyi arttıkça i hti yaçları ve istekleri gi derek artar ve çeşitlenir. Eksi kli kleri daha i yi analiz eder ve talepl eri de bu yönde artar. Tüketici ni n gelir sevi yesi satı n al ma gücünü gösterir. Gelir dur umu t üketicileri n harca ma modeli ni ortaya çı karır. Harca ma modeli i ncelendi ği nde i se tüketicileri n bugünkü istek ve i hti yaçları belirlenip, gel ecekt eki geliş mel eri de kestirilebilir. Perakendeciler genellikle t üketicileri, nüfus büyü me eğili ml eri, yaş dağılı mı, coğrafya ve sosyal eğili ml er gi bi de mografi k değişkenl ere göre gr uplandır mayı yararlı bul makt adır. Nüfus büyü mesi ndeki artış mal ve hi z met t alebi nde de artış de mektir ( Dunne ve Lusch, 1999). 45

60 Yaş dağılı mı perakendecileri n işle ml eri ni et kileyen fakt örlerden biri dir. Yetişki n insanlar al dı kları yla yetinen bir yaş gr ubu olduğundan i hti yarlayan bir nüf us perakendeciler i çi n ol ums uzdur ( Dunne ve Lusch, 1999). Yaşlı aileleri n fazl a harca maya i hti yaçları vardır fakat az harcarlar. Bu yaş gr ubu parayı harcarken tut uml u ve di kkatlidirler. Alışveriş deneyi ml eri ne sahi p ol up daha i yi fiyatı bul ana kadar bekl e me kabiliyetine sahi ptirler. Ayrıca, fiziksel, sosyal ve fi nansal risk al mayı sevmezl er ( White ve Gray, 1996). Far klı perakendeciler farklı yaş gr upl arı na hitap ettiği nden değişen nüf us dağılı mı yl a değişi k gr upl ara hi z met sunar ( Dunne ve Lusch, 1999) larda savaşla yı pranmı ş Avr upa kadar yı kı ntı ya uğra ma mı ş ol an Amerika ile birlikte, 1950 li yıllarda İngiltere ve Batı Avr upa da gençli k, yeni ve önemli bir pazar ol arak ortaya çı kmı ştı ( Bocock, 1997). Yakı n za manl arda ise pazarla macılar, gelirleri nden ve pazar eğili ml eri ndeki et kileri nden dol ayı mesl ek sahi bi gençl ere odakl andılar. Gel ecekt e bunl ar orta yaş gr ubu olacak ve daha karlı pazarlar ol uşt uracakl ardır. 21. yüzyıl da hı zla büyüyen di ğer bir pazar ise kendileri ni yeni den genç hisseden yaşlı (youngagai n) gr upl ardır. Bu grupt akiler genç gi bi düşünen ve o şekil de alışveriş yapan tüketicilerdir ( White ve Gr ay, 1996). Değişen yaş dağılı mı, ticareti büyük öl çüde etkile mekt edir. Fir mal ar aşağı daki eğili ml er tarafı ndan karakt erize edil miş pazarlarla yüz yüze gelecekl erdir. Sayı ca daha az çocuk, etkile mek içi n daha fazla çaba sarf et mek. Avr upa da gençl eri n oranı nda azal ma fakat tüketici ürünl eri nde gençl eri n ihtiyaçları nı n daha çok yaşlı t üketiciler t arafı ndan sahi plenil mesi nden dol ayı gençl ere karşı daha özenli ve di kkatli ol mak. Geliş mekt e olan ül kelerde ve Türki ye de genç nüfus patla ması. Ol gun ve genç pazarların yükselişi. 46

61 Tabl o Nüf us istatistikl eri Nüfus ( 000) Yaş Gr upl arı (1996) Ort ala ma yıllık büyü me Avust urya 8, 030 8, 410 1, 2 % 17, 3 % 64, 9 % 17, 9 % Bel çi ka 10, , 194 0, 1 % 17, 7 % 65, 8 % 16, 5 % Dani mar ka 5, 197 5, 294 0, 5 % 17, 0 % 63, 4 % 19, 6 % Fi nlandi ya 5, 099 5, 154 0, 3 % 18, 7% 66, 7 % 14, 6 % Fransa 57, , 494 0, 2 % 17, 7 % 66, 9 % 15, 4 % Al manya 81, , 061 0, 4 % 16, 1 % 68, 2 % 15, 7 % Yunanistan 10, , 600 0, 8 % 16, 4 % 67, 6 % 16, 0 % İrlanda 3, 586 3, 705 0, 1 % 23, 7 % 64, 9 % 11, 4 % İtal ya 57, , 523 1, 0 % 14, 9 % 68, 3 % 16, 8 % Lükse mbur g 407, , 000 0, 6 % 17, 1 % 68, 3 % 14, 5 % Hollanda 15, , 800 0, 5 % 18, 4 % 69, 3 % 12, 3 % Nor veç 4, 325 4, 418 0, 1 % 19, 8 % 64, 6 % 15, 6 % Portekiz 9, 912 9, 950 0, 1 % 17, 1 % 67, 8 % 15, 1 % İspanya 39, , 371 0, 1 % 15, 8 % 68, 3 % 15, 9 % İsveç 8, 816 8, 854 0, 1 % 18, 6 % 64, 0 % 17, 4 % İsviçre 7, 062 7, 100 0, 1 % 18, 0 % 67, 0 % 15, 0 % İngiltere 58, , 009 0, 3 % 19, 2 % 65, 1 % 15, 7 % Batı Avrupa 382, , 360 0, 3 % 17, 0 % 67, 2 % 15, 8 % Bul garistan 8, 427 8, 240-0, 6 % 16, 8 % 67, 6 % 15, 6 % Çek Cu mhuri yeti 10, , 282-0, 1 % 17, 4 % 69, 0 % 13, 6 % Est onya 1, 507 1, 454-0, 9 % 19, 2 % 66, 8 % 14, 0 % Macaristan 10, , 135-0, 3 % 17, 5 % 63, 0 % 19, 5 % Lit vanya 2, 566 2, 485-0, 8 % 19, 1 % 65, 6 % 15, 3 % Let onya 3, 724 3, 704-0, 1 % 21, 3 % 66, 4 % 12, 4 % Pol onya 38, , 718 0, 1 % 21, 1 % 67, 2 % 11, 7 % Ro manya 22, , 570-0, 2 % 20, 0 % 67, 8 % 12, 1 % Rusya 148, , 100-0, 2 % _ Sl ovak Cu mhuri yet 5, 356 5, 377 0, 1 % 21, 6 % 67, 2 % 11, 1 % Sl ovenya 1, 910 1, 981 0, 9 % 17, 8 % 63, 9 % 18, 3 % Tür ki ye 60, , 700 1, 7 % 32, 0 % 63, 2 % 4, 8 % Ukranya 51, , 650-0, 6 % _ Ort a- Doğu Avrupa 365, , 396 0, 1 % 22, 0 % 65, 3 % 12, 7 % Topl an/ Averaj 748, , 756 0, 2 % 19, 5 % 66, 2 % 14, 3 % Kaynak: Joye, C.(1999) 47

62 Avr upa nüf usu t opl a m ol arak, 1994 te mil yondan 1998 de mil yona yüksel mi ş, başka bir deyişle %0. 3 oranı nda art mı ştır. Batı Avr upa ül kelerini n büyük bir çoğunl uğunda artış %0. 6 dan az olarak kaydedil miştir (Joye, 1999). Tabl o 5. 1 de de gör ül düğü gi bi Tür ki ye ni n 1996 da ortala ma yıllık büyü mesi %1. 7 ol urken, Avr upa da en büyük büyü me oranına sahi p ül ke konu mundadır. Bu bakı mdan Tür ki ye yatırı mcılar i çi n pot ansi yel bir pazar konu mundadır. Ayrı ca, nüf usun genç ol ması ve harca ma pot ansiyeli ni n gi derek art ması yabancı yatırı mcıları n di kkati ni çekmekt edir Ekono mi k Fakt örler Topl umun refah düzeyi, gelir dağılı mı, böl gedeki işsizlik, şehirleş me oranl arı, sanayileş me oranı, nüfus yoğunl ukl arı ve göç oranl arı gi bi fakt örler t opl umsal eğili ml eri n ortaya çı kması na ol anak ver mekt edir. Gelir dağılı mı ve bunu et kileyecek işsizlik oranı, eğiti m düzeyi, sanayileş me oranı, şehirleş me oranı, göç oranı gi bi fakt örler t üketi me ve t üketi m davranışları na et ki edecektir. Gelir dağılım dengesi tüketi m davranışları nı et kile mekl e kal mayı p t opl umsal değişi ml ere de yön ver mekt edir ( Ül gen, 1999). Dünya çapı nda özellikle Ameri ka ve Avr upa daki kentlerde ekono mi üst düzeydedir. Eğiti mli ve çalışan i nsan sayısı ekono mi yi doğr udan et kile mekt edir. Ekono mi k göstergeleri n yüksek ol ması t opl u t üketi mi de beraberi nde getir mekt edir. Tür ki ye ni n ve dünyanı n en kal abalı k şehirleri nden biri ol an İstanbul, fi nans sekt örü ve ekono mi açısı ndan dünya st andartları sevi yesi ndedir. Endüstri yel üreti m, ticaret, servis sekt örü, t uriz m ve di ğer hi z metler ile İstanbul un gelir dur umu ol dukça yüksektir ( Özkeçeci, 2002). Ul uslararası perakendeciler geliş miş pazarlarda daha çok faali yette bulunurlar ve ul uslararası faali yet daha çok kişi başı na Gayri Safi Milli Hasıla ( GS MH) sevi yesi yüksek geliş mi ş pazarları ve geliş mi ş hi z met sekt örünü t erci h eder. GS MH ı n büyü mesi ve hi z met sekt örünün geliş me çapı büyü meyi cesaretlendirir ( Beygo, 2001). 48

63 Tabl o yılı ekono mi k göstergeleri Ül ke GS YĠ H ( mil yar dol ar) GS YĠ H( kiģi baģı na) Nüf us( mil yon adet) GS YĠ H( % büyü me) Enfl asyon (%) Batı Avrupa Al manya , 1 2 Avust urya , 2 2, 2 1, 6 Dani marka , 4 2, 8 2, 9 Fi nl andi ya , 2 5, 6 3, 4 Fransa , 5 3, 1 1, 7 Holl anda , 6 İngiltere , 3 3 2, 4 İspanya , 8 4 3, 4 İsveç , 9 4, 3 1, 2 İsviçre , 3 2, 1 0, 8 İtal ya , 6 2, 7 2, 5 Nor veç , 6 2, 6 2, 5 Porteki z , 1 2, 7 2, 8 Yunanistan , 6 3, 8 3, 1 Ort a Avrupa Bul garistan , , 4 Çek Cu m , 3 2, 5 3, 8 Macaristan , 1 5, 5 9, 8 Pol onya , 6 4, 8 10, 2 Ro manya , 4 2, 2 45, 7 Rusya , Sl ovakya , 4 2, 2 12, 2 Ukranya Türki ye * 70 7, 8 36 Kaynak: YEM. ( 2003) * Tah mi n 49

64 Tür ki ye ekono mi si 2000 Kası m ve 2001 Şubat krizleri ni n et kisi yle %9. 4 oranı nda daral mış, bu hı zlı daralmanı n ar dı ndan 2002 yılında büyü me yakal a mı ştır Gayri Safi Milli Hasıla cari fi yatlarla yakl aşı k ol arak 180 mil yar dolar ol arak hesapl anmı ştır yılındaki %9. 4 l ük gerile meden sonra, 2002 yılı nda GS MH %7. 8 li k bir yükseliş yaşanmı ştır. Tür ki ye t abl odaki 53 ül ke arası nda 34. sırada ort a gelirli ül keler gr ubundadır. Son yir mi yıl da da kişi başı na düşen milli geliri ni ancak iki katı na çı karabil miştir ( YEM, 2003). Avr upa ül keleri ni n büyük çoğunl uğunda, enfl asyon 1994 teki ortala ması %22. 7, 1998 de %4. 6 i ken 2002 yılı itibarı yla Batı Avr upa da Fi nlandi ya, İspanya ve Yunanistan hariç t üm ül kel er enflasyonu %3 barajını n altına i ndir mi şlerdir yılı itibari yle Ort a ve Doğu Avr upa ül keleri ndeki enflasyon ortala ma %34. 7 ol up 2002 yılında bu ül kelerdeki enflasyon hal a ol dukça yüksektir. Tür ki ye ni n 2002 yılı enflasyon oranı ise %36 ol arak görül mekt edir. Avr upa da işsizlik oranı 1990 da % 9. 6 i ken, 1998 de %8. 8 e i nmi ştir de Ukr anya ( %2) ve Lüksembur g ( %2. 8) en düşük i şsizlik oranı na sahi p ül kelerdir. Tür ki ye deki işsizlik oranı 1990 da %7. 9 i ken, 1998 de %5. 9 a i nmi ştir. Avr upa büt ün ol arak i ncelendi ğinde, Gayri Safi Yurtiçi Hasıla ( GSYH) ortala ma kişi başı na Eur o dur. Doğu ile Batı arası ndaki uçuru m f azl a ol makl a beraber her sene azal makt adır. Ki şi başı na GS MH büyü mesi Batı ülkeleri nde %22 i ken, Orta ve Doğu Avr upa ül keleri nde 1994 den 1998 e kadar %99 dan fazla kaydedil miştir (Joye, 1999) Sosyal Fakt örler Tüketici davranışları nı n belirlenmesi nde öne mli bir unsur ol an sosyal sı nıf kavra mı, pazarla ma çalış mal arı nın da öne mli bir değişkeni dir. Pazar böl üml e me çalış mal arı nda kullanılan sosyal sı nıf kavramı, t üketici ni n aşağı da sayılan unsurları nı n belirlenmesinde öne m kazanmakt adır. Tüketi myapıları Satı n al ma terci hleri Harca ma ve tasarruf yapıları Yaşa mtarzları (eğlence, tatil, vb.) Mar ka bağı mlılıkları 50

65 Me dya alışkanlı kları ve kullanışları Bil gi edi nme şekli ve kaynakl arı ( www. danis mend.com). Sosyal değişi m perakende t e mi ni n öne mli bir belirleyicisi dir. Birçok gel eneksel topl uml arda çalış ma saatleri nde boş ol an ev hanı mı evi n alışverişi ni yapar ( Beygo, 2001). Fakat günü müzde git gi de art an çalışan i ki eş sayı sıyl a dur u m farklılaş maya başladı. Kadı nı n artan bir şekilde iş hayatı na katılı mı yla, alışveriş mer kezleri daha fazla tüketici ye hi z met ver mek a macı yla açı k kal ma saatleri ni, çalışan i nsanl arı n alışveriş za manl arı na göre uzatmı şl ardır. Her gün i nsanl arı n hayat standartları değişi p gelişmekt edir. İnsanl arı n yaşam s üreleri ve konf or gereksi ni ml eri art makt adır. Eski za manl ardaki geniş aile yapısını n yeri ni, günü müzde özellikle büyük şehirlerde çekirdek aile yapısı al makt a ve her aile ferdi ni n de bir görevi bulun makt adır ( Özkeçeci, 2002). Ail e sayısı ndaki düşüş ve artan boşanma oranları perakendeciler i çi n öne mli dir. Art an t ek kişilik aileleri n sayısı perakendeciler i çin bir fırsattır. Hane hal kı sayısı nda ol uşan bu değişi k yapı, Dunne ve Lusch ı n belirttiği üzere sadece Amerika da değil büt ün dünya çapı nda gözl e ml enmekt edir. Di ğer geliş mi ş ül kelerdeki perakendecilerde t ek ebeveynl eri n sayısı ndaki artış, evl enme mi ş çiftler ve yal nı z yaşayan i nsanl ar gi bi aynı eğili ml erle karşı karşıyadırlar. Kadı nları n daha az çocuk sahi bi ol mal arı, kadı nların evlilik dışı çocuk sahibi ol mal arı, nüfusun yaşlan ması ve evl enmel eri n azalı p boşan mal arı n art ması, son i ki çeyrek yüzyıl da ailelerin yapısı nı değiştiren fakt örler ol muşt ur ( Dunne ve Lusch, 1999). Eğiti mli i nsanl arı n gelir pot ansi yeli, tavırları ve harca ma alışkanlı kları f arklı dır. Dol ayısı yla üni versite eğiti mli t üketici, kendisi yle aynı yaş ve gelir seviyesi ndeki di ğer işçilerden satı n alma davranışı bakı mı ndan farklı ol acaktır. Bunlar fi yat a, kaliteye ve rekl a ma karşı daha hassastırlar. Eğiti mli nüf usun git gi de art ması ile perakendeciler, t üketicilerin i hti yaçları nda daha bilinçli ol acakl arı nı bekl emekt edirler ( Beygo, 2001) Ti cari Et ki nli kleri n KüreselleĢ mesi ve Sonuçl arı KüreselleĢ meni n Dünya Ti careti ndeki Etkileri ve Sonuçl arı Kür eselleş me kavra mı yl a ifade edilen süreci n i ki bileşeni bul unmakt adır. Bi ri ncisi, I. ve II. Dünya Savaşları sırası nda Ameri ka da üreti mi n patla ması, savaş sonrası 51

66 döne ml er de ser maye bi ri ki mi ne yol aç mı ştır. Bi ri ken ser mayeyi yeni yatırı m al anl arı nda kullanma ve dış ül kelerle geliştirilecek ticareti n Ameri ka nın yararı na ol acağı fi kri, ul uslararası ticaret ve yatırı ml arın hı zlanması na yol açmı ştır. Bu hı zlanma ser maye dol aşımı nı n serbestleş mesi, hac mi ni n art ması, yaygı nlaş ması, ve yeni yatırı m araçları nı n devreye gir mesi ne yol aç mı ştır. İki ncisi ise teknol oji k ilerle mel erle il gilidir. Para, mal ve di ğer fakt örleri n değişi mi nde kullanılan farklı haberleş me teknol ojileri ile finans man pi yasaları büyük bir hız kazanmı ştır ( www. bui k. net). Kür eselleş me yeni çok t araflı ticari siste me ol anakl ar sun makt adır. Yabancı yatırı m yabancı pazarları n gir mesi nde, malları n he m üreti mi nde he m de satışında, satış hi z metleri sonrası ve müşt eri-üretici arası nda yakı n bir ilişki kur ulması nda çok öne mli bir araçtır. Küreselleşen bir dünyada yabancı yatırı m ticari akışın yüksek oranda t a ma ml ayı cısı dır. Bi rçok şirket yabancı pazarlarla güçl ü bir bağ geliştir mi ş ve tasarı daki, stratejilerdeki, yöneti mdeki küresel yakl aşı ml arı beni msemi şl erdir. Kür eselleş me yabancı yatırı ml arla 1980 lerde büyük bir öne m kazanmı ştır ( El gar, 2000) lerden sonra birçok ekono mi k ve politik fakt örler alışveriş endüstrisi ni değiştir miştir. Küreselleş me ve rekabet, böl geler arası ekono mi k anlaş mal arı n kur ul ması, şehirler arasında rekabet, özel ve kamu sekt örleri arası nda ortaklı kları n art ması, t üketicilik ve t üketici t erci hleri ndeki çoklu parçalar, müşt erileri n sosyal ve ekono mi k koşullardaki değişi klikleri n hepsi son 20 yıl dır alışveriş endüstrisi nde değişi ml eri yönl endiren f akt örlerdir. Bu yüzden fir mal ar kendileri ni bu yeni ekono mi k ve politik eğiliml ere uydur mak zor unda kal dılar, aksi t akdirde bu pazar dan el enecekl erdi ( Beygo, 2001) lerde ul uslararası şirketleri n yeni pazarlara yönel mesi hı zlı bir şekilde arttı. Yeni pazarlardaki bu genişle me 1990 larda da deva metti ( www. addexo.com). Kür eselleş meni n son yir mi yıl dır yüksel mesi, dünya çapı ndaki et ki nlikl erde bir dönü m nokt ası hali ne gel di. He m Avr upa hem de Ameri ka daki ticari fir mal ar yerküreni n birçok böl gesi nde yer al maya başladı. Alışveriş zi ncirleri ol uşt ur ma eğili ml eri ticari et ki nli klerde öne mli bir basa mak hali ne gel di. Alışveriş zi ncirleri fir mal ar arası ndaki ortak bir girişi m doğr ult usunda ol uşt urul du. Küreselleş me ve rekabet he m Ameri ka hem de Avr upa daki ticarette yeni değişi ml ere sebep ol an asıl fakt örlerdir. 52

67 İlk başta Ameri ka daki fir mal ar t eknol oji ve kanalları n dağıtı m gelişmel eri nden yararlanarak pazarda lider ol du. 19. yüzyılın sonunda Ameri ka ekono mi si yeni fikirler geliştiril mesi ne ol anak sağl adı larda ve 1950 lerde Avr upa daki ve Japonya daki fir mal ar Ameri ka nı n deneyi ml eri nden yüksek oranda faydal andılar. Za manl a Avr upa daki fir mal ar Ameri kan pazarında da yatırı m yap maya başl adı ( Al exander, 1997). Di ğer ül keler ise basit ticari kavra ml ardan yaralanarak dünyanı n di ğer ana pazar alanları nda ilerle mek içi n kullandılar. Ul uslararası ticaret küresel dağıtı m siste ml eri ni n en öne mli bir öğesi hali ne gel di. Bu, sosyo-ekono mi k kalı pların değişi mi ne, uygun politik ve kült ürel çevrel eri n ol uşumuna neden ol muştur. Her i ki geliş mede pazar et ki nli kleri ni n küreselleş mesi ne kat kı da bul unmuşt ur ( www. addexo. com). Son yir mi yıl da ul aşı m, iletişi m ve üreti m t eknol ojileri ndeki geliş mel er küreselleş meyi hı zlandırmı ştır. İletişi m ve bil gi teknol ojisi ndeki değişi ml erl e fi nans ve bil gi dünyanı n her tarafı ndan her an el de edilebilir hale gel di. Ul aşı m t eknol ojisi ndeki gelişi ml er sonucu, dünyanı n en uzak yerleşi ml erine birkaç saat i çerisi nde ul aş ma olanağı sağl andı. Bu aynı za manda iletişi m t eknolojisi ndeki geliş mel erle, yerküre üzeri nde birbirinden uzak yerleşi ml eri n opti k kabl olarla, telefon kabl oları yla, uydul arla bağl anıl ması ile de destekl endi. Gelişen iletişi m t eknolojileri ve ul uslararası ilişkiler, pazarları n ve ticari iş faali yetleri ni n genişletilmesi ul uslararası değiş tokuş i çi n yeni ol anakl ar ol uşt urdu. Ul uslararası değiş t okuş, ül keler arası ndaki i hti yaç farklılıkları nı ve kapasiteleri ni n avant ajları nı al mayı ol anaklı kıl dı. Pazarlar genişledi kçe et ki nli kleri n oranı ve çeşitliliği de arttı ( Beygo, 2001). 2. Dünya savaşı ndan sonra, 1950 ile 1994 yılları arası nda, dünya ticareti nde %6 lı k bir yüksel me ol urken dünya çapı ndaki üreti m yıllık %4 oranı nda art mı ştır. Başka bir deyişle, 45 yıl i çi nde dünya üreti mi 5. 5 kat genişlerken, dünya ticareti 14 kat büyü müşt ür ( Tü merteki n ve Özgüç, 1999). İnsanl arı n ve iletişi ml erin küresel hareketleri, malları n ve servislerin küresel hareketliği ni arttır makt adır. Ör nekl e mek gerekirse, 1980 yılları nda ul uslararası t urist seyahatleri ni n sayısı 260 mil yon i ken, bu dur um 1998 yılında 625 mil yona yüksel mi ştir ( Tü merteki n ve Özgüç, 1999). 53

68 Ul usal ve ul uslararası politik ve ekono mi k sorunlardaki rolleri hı zlı bir şekil de değişen devl etler küreselleş meni n art ması na kat kı da bul unmuşl ardır. Her ül ke küreselleş meni n avant ajları ndan eşit şekil de yararlana ma ması na karşı n, yeni geliş mekt e ol an ül keler bu küresel ekono mi k pazarlara vergileri ni ve alışkanlı kları nı değiştirerek katıl makt adır. Ti careti n küreselleş mesi, yeni pazarları n, düzenlemel eri n, akt örleri n ve araçl arı n edi nilirliği ni sağla mı ştır. Kür eselleş meni n hızlanması nı sağlayan değişi ml er; Yeni pazarları n açıl ması Yeni akt örler Yeni standartlar ve kurallar Yeni, ucuz ve hızlı iletişiml er. Kür eselleş me Ameri ka dan di ğer az geliş mi ş ülkel ere t ek t araflı bir kültürel akış sağladı. Yerel kült ürler, medya ve di ğer iletişi ml er vasıtası yla iletilen küresel eğili ml erden ol dukça et kilenmekt edir lerden sonra büyük ul uslararası şirketler dünya ekono mi si nde baskın ol maya başladı. Kendi ür ünl eri ni üreti p di ğer birçok ülkel ere pazarlayan bu şirketler çok ul usl u şirketler ol up, il k et ki nli kleri 19. yüzyıl sonl arı nda başla mı ştır. İl k ol arak For d, Genel Mot orlar, Genel El ektri k gi bi büyük Ameri kan fir mal arı Avr upa ül kel eri nde yatırı m yaptıl ar. Kı sa sürede Avr upa ül kel eri di ğer geliş mi ş ül kel erde yatırı m yap maya başladı ları n ortaları nda asıl merkezl eri geliş miş ül kelerde bul unan 500 büyük şirketi n üretim biri ml eri geliş mekt e olan ül kelerde yer al dı ( Tü merteki n ve Özgüç, 1999). Bi rçok yazar t arafı ndan da ortaya konul duğu gi bi, ekono mi k anl aş mal arı n ve serbest ticaret alanları nı n kur ulması ticaret endüstrisi nde büyük oranda geliş melere t eşvi k etti. Böyl ece, bunl arı n etkileri alışveriş mer kezleri gelişi mi nde de fark edil di. Yeni böl gesellik ve kar oranl arı nı n düş mesi, şirketleri ve alışveriş mer kezi endüstrisi ni geliş me potansi yeli ol an yeni pazarlara bak mal arı na neden ol muşt ur. Sol al ı n ortaya koyduğu gi bi, t üketiciler çabucak evrenselleşti ve koz mopolitleşti. Bu çağı n di ğer bir eğili mi ise t üketici gelir sevi yesi nin orta gelir gr ubundan düşük veya yüksek gelir grubu sı nırları na doğr u değiş mesidir. Bu yüzden alt ve üst gelir gr upl arı na göre alışveriş mer kezi nde yer al an fir mal arı n yeni den t espit edil mesi 54

69 gerekliliği ortaya çı ktı. Topl u t üketi m sonucunda da, alışveriş mer kezi ve alışveriş endüstrisi dönüşümevresine girdi. Bau man a göre, yakı n zamanda yeni standartlarla ve değerlerle ol uşt urulan alışveriş mer kezleri bul uş ma yerleri hali ne gel di. Böyl ece, yeni alışveriş mer kezleri sadece müşt erilere farklı özelleşmi ş ür ünl er sunmuyor, aynı za manda kullanıcıları içi n yeni orta ml ar sağlı yor ( Al exander, 1997) El ektroni k Ti caret ve Perakendeciliğe Etkisi El ektroni k ticaret doğr udan fizi ksel bağl antı kur maya ya da fizi ksel değiş t okuş işle mi ne gerek kal madan, t arafları n el ektroni k ol arak iletişi m kur dukl arı her t ürl ü ticari iş et ki nli ği dir ( europa. eu.i nt). Başka bir t anı ml a maya göre el ektroni k ticaret; mal ve hi z metlerin üreti m, rekl a m, satış ve dağıtı ml arı nı n iletişi m ağl arı üzeri nden yapıl ması dır (www. e-ticaret. gov.tr). El ektroni k ticaret Amerika, Japonya ve Avr upa da en üst düzeyde ol makl a beraber dünya çapı nda hı zlı bir şekil de geliş mekt edir. Internet ve dünya çapı ndaki web i n hı zlı bir şekil de geliş mesi elektroni k ticareti hızlandır makt adır ( europa. eu.i nt). Bil gisayar ve i nternet kullanı mı nda Ameri ka dünya li deri dir. İnterneti n Ameri ka da ortaya çı kması ve dolayısı yla i nternet i çeri ğini n büyük bir kıs mı nın burada geliş mesi nden dol ayı Ameri ka daki ağl ar yoğun ol arak kullanıl makt adır. Böl gel er arası i nternet trafi ği ni n %95 i Kuzey Ameri ka dan ak makt adır. Avr upa ve di ğer ül keler Ameri ka nı n ol dukça gerisi nde bul unmaktadır. Tabl o Dünyadaki bilgisayar ve internet dağılımı Afri ka Ameri ka As ya Avr upa Dünya Tür ki ye İnternet Kullanı mı( mil yon) kişi başı na internet Ki şisel bil gisayar sayısı( mil yon) Bil gisayar Yoğunl uğu ( %) Kaynak: org.(2004) Son yıllarda i nternet yoluyl a yapılan satışlar sürekli bir şekil de öne m kazanmakt a. Özellikle bil gisayarlar, kitaplar, seyahat t urları satışlarda öne mli bir payı ol uşt ur makt adır. E-ticaret vasıtası yla satı n alı nan ür ünl er adrese t esli m edil mekt edir. 55

70 Dağıtılan ür ünl er belirli al anl arda depol anmakt adır. Bu mekanl arı n belirlen mesi ise arazi kullanı mve yer seçi mi kararları nı et kile mektedir. Günü müzde özellikle i nternet ve e-ticaret di kkat e alı ndı ğı nda Ameri ka nı n hal a liderliği açı k farkla koruduğu gör ül mekt edir. Özellikle el ektroni k perakendecili k konusunda Ameri ka öne mli bir üst ünl üğe sahiptir. Sanal mağazacılık al anı nda Ameri ka net şirketleri ciddi bir deneyi me sahi ptir ve büyük bir müşt eri potansi yeli ni eli nde t ut makt adırlar. Şekil Yetişki n nüfusun i nternet alışveriş alışkanlı ğı Kaynak: www. bil giyoneti mi. org.(2004) E-ticareti n önü müzdeki yıllarda çok daha büyük bir patla ma yapacağı nın di ğer bir göstergesi ol an WAP ( Wi reless Applicati on Pr ot ocol - Kabl osuz Uygul a ma Pr ot okol ü) t eknol ojisi ni n daha yaygı n bir kullanıma açılacağı, WAP t el efonl arı ile yapılan alışverişi n e-ticarette bir patla ma yaşatacağı t ahmi n edil mekt edir (htt p:// www. basar m. com). Sanal dünyada alışveriş yap mak gerek birey gerekse fir ma ol arak müşt eriye öne mli avant ajlar sağla makt adır; Hesaplı: Sanal dünyada yapılan alışveriş, kl asi k mağazada yapılan alışverişten daha ucuzdur. Sanal iş dünyası ndaki mağaza kirası, personel gi deri, elektrik, vb. masrafları n ihmal edilecek düzeyde ol ması satış fiyatları na da yansı makt adır. Kol ay ve rahat: Sanal dünyadaki alışveriş ile evde ot urarak birçok çeşitlilikteki ür ün ve hi z metler i ncelenebil mekt edir. Birçok sanal mağaza, ana caddeler deki benzerleri ne kı yasla daha fazla st ok bul undurabilmekt edir. Hı zlı: Satı n alı nacak ür ün belirlendi kten sonra geri ye sadece bekl e mek kalı yor. Aynı za manda birçok mağaza e-posta servisi ile siparişi n ne kadar sürede t esli m edileceği hakkı nda müşterisi ni de bil gilendir mektedir. 56

71 Güvenli: Internet üzeri nden güvenilir satış işle ml erini destekleyen pr ot okoller ve bu işle ml eri pr ofesyonel bir şekil de yeri ne getiren bankal ar sayesi nde güvenli k pr obl e ml eri ortadan kalk mı ştır ( htt p:// www. ytukvk. org). Birçok onli ne satış yapan sanal mağaza, müşterileri n öde me bil gileri ni güvenli ol arak ul aştırabil mesi içi n çeşitli güvenli k önleml eri (SLL, SET) al maktadır. Eğl enceli: Web dünyasındaki en keyifli alışverişlerden birisi de müzayadel er ol up, dünyanı n herhangi bir yeri ndeki i nsanlar herhangi bir şeyi onli ne müzayedeye katılarak satın alabil mekt edir. Kür esel: Sanal dünyada müşt eriler farklı çeşitlilikte birçok mağaza bul ma i mkanı na sahi ptir ( com. au). Fir mal ar, malları nı t üm dünyaya sat ma i mkanı bul urken, alıcılar da t üm dünyada sunul an mallar i çerisi nden seçi m yapabil mekt edir. E-ticareti n böl gesel sı nırla mal arı yokt ur. Fi zi ksel ofisler veya mağazal ar kur ul madan yeni pazarlara açılabil mek, dünyanı n her yeri nden yeni müşt eriler kazanabil mek ol ası dır. Rekabetsel üst ünl ük: Raki p fir ma ne kadar büyük bir fir ma ol ursa olsun, ot omasyona bağl anmı ş iş yöneti mi ve mali yetlerdeki azal ma ile aynı ür ünü daha az personel çalıştırarak daha ucuz fi yattan ve daha hı zlı bir şekil de müşterilere ul aştırabil mekt e ve kişi ye özel en i yi hiz meti sunabil mekt edir. 24 saat açı k: E-ticaretin alt yapısı işlet meni n hi ç kapan maksızı n 24 saat boyunca faali yette ol ması na olanak tanır. Daha i yi müşt eri ilişkileri: El ektroni k ticaret kişi ye özel satış i mkanl arı sunduğundan müşt erilerle özel bir bağ kurul masını sağlar. E-ticaret ticari hayatta yenilik ve değişi klikler getir miştir. En başta pazar kavra mı na yeni bir boyut kazandır mı ştır. Pazarı n yerellik özelliği ni sanal boyut a taşı yarak sanal pazarların ol uş ması nı sağl a mı ştır. İnternet ise sı nırsız ve her geçen gün büyüyerek gelişen bir kullanı m al anı na sahi p ol ması nedeni yle i deal bir e-pazardır. Yeni pazar arayışı nda ol an işlet mel er pazardaki payl arı nı artırabil mek i çi n mühi m harca mal ar yap mak ve yeni iş gücü isti hda m et mek zorundadır. Ancak bunu internet yol uyl a yaptı klarında daha az mali yetle ve az sayı da istihda mile gerçekl eştir miş olacaktır ( www. yt ukvk. org). Tüketiciler artık her hangi bir mağazaya ya da işlet meye git mek yeri ne harca mal arı nı n bir böl ümünü sanal mağazal ardan yapabilecekl eri gi bi öde mel eri ni de i nternet üzeri nden gerçekl eştirebilecekl er. E-ticaret ül ke mi zde ilk ol arak 57

72 bankacılık sekt öründe kullanıl maya başlanmı ştır. Hal ende en yaygı n kullanılan sekt ördür (htt p:// www. geocities. com). E-ticaret, ticari ilişkiler açısı ndan yenilikler i çerdi ği nden, ekono mi k, sosyal ve kült ürel alanl arda da et kiler ol uşt ur makt adır. Çalış ma koşulları, ka mu görevl eri ni n yeri ne getiril mesi ndeki usuller, t üketi m kalıpl arı ndaki değişi ml er, e-ticareti n geliş mesi ne paralel ol arak et kilenmesi bekl enen al anl ardan bir kaçı dır. Söz konusu ekono mi k ve sosyal değişi ml eri n, esas ol arak sadece ül ke ve böl ge yaşa m şartları na değil, gi derek küresel et kileşi ml erle t üm dünya yaşa mı na hakim ol ması bekl enmekt edir (htt p:// www. yt ukvk. org). Her geçen gün gelişen int ernet t eknol ojisi ve hı zla çoğal an i nternet kullanı cıları e- ticareti daha cazi p hal e getir mekt edir. İnsanl ar i nternet yol uyl a artı k istedikl eri ür ün bil gisi ne doğr u, za manında ve düşük mali yetle ul aş ma i mkanı bul makt adır. Farklı fir mal arla karşılaştır ma yaparak en uygun fi yatlı ve i hti yaçları nı en uygun şekil de karşılayacak ür ünl eri bul mal arı mü mkündür. Hatta doğr udan üretici fir mal arla temasa geçerek onl arla iletişi mkur makt adırlar ( www. geocities. com). Henüz kısa bir geç mi şi ol ması na rağ men i nternet kullanı mı nı n art ması, iletişi m alt yapısı nı n güçl enmesi ve güvenli k konusundaki endişeleri n büyük oranda ort adan kal kması nı sağl ayan güvenli k t eknol ojileri ni n gelişi mi el ektroni k ticareti n t üm dünyada hızla yaygı nlaşması nı sağla makt adır. Avr upa da i nternet kullanı cıları nı n %15' i yıl da en az 4 kez i nternet yol uyla alışveriş yap makt adır. Avr upalı müşt erileri n mağazal ara, güvenli ğe ve on-li ne gi zliliğe duydukl arı güveni n artması ile birlikte i nternet alışverişi ni n artacağı t ahmi n edil mekt edir ( htt p:// www. yt ukvk. org). Bu dönüşü m i se yeni bir alışveriş deneyi mi ni ortaya çı karacaktır. Bununl a beraber i nsanl ar arkadaşları yla gör üş mek, eğl enceli faali yetlere katıl mak ve gel eneksel alışverişi yaşa mak i çi n yi ne alışveriş mer kezleri ne git meye deva medecekl erdir. 58

73 6. TÜRKĠ YE DE KENTDI ġi ALI ġverġ ġ MERKEZLERĠ GELĠ ġġ MĠ VE ADANA ÖRNEĞĠ Türki ye de Perakende Ti careti n GeliĢi mi Tür ki ye de it halatın serbestleş mesi yle yabancı tüketi m malları pi yasaya gir mi ş ve hal kı n bu ür ünl eri kullanı mı art mıştır. Avr upa da ortak pazara geçişi n uluslararası açılı ml arı, büyük ser mayeli şirketleri n ticaret sektör ünde yer al maya başlaması, çok ul usl u perakendecileri n Tür ki ye pazarı na girişi 1990 larda değişi me neden ol muşt ur. Yabancı mağazal arı n Tür k pazarı na girişi Türk perakendeciliği nde hem r ekabeti arttırıcı he m de eğitici bir rol oyna mı ştır de Metro nun, 1991 de Carrefour un ve 1992 de Conti nent i n pazara girişiyle sekt örde bir canlanma ol muşt ur. Kentsel nüf usun, araba sahi pliliği ni n, çalışan kadı n nüf usunun, gelirin, endüstrileş meni n ve eğitim düzeyi ni n art ması, kredi kartı kullanı mı nı n yaygı nlaş ması ve yasalarda yapılan i yileştir mel er büyük mağazal arı n gelişi mi ne destek ol muşt ur de ol an mot orl u araç sayısı 1993 te ol muş ve kentsel nüf usun topla mnüfusa oranı 1960 da %32 i ken 1990 da %60 oranı na eriş mi ştir larda sayıları hı zla artan büyük mağazal arda, t opl u alı ml arı n sağl adı ğı avant ajlarla ve yüksek ser maye sayesi nde hi z met kalitesi arttırıl mı ş ve bu koşul rekabeti arttır mıştır. Artan rekabet şartları nda bazı küçük işlet mel er kapan mı ş, bir kıs mı da birleşerek güçl erini arttır ma yol una git mi ştir. Tür k perakendecileri 1980 leri n ortaları ndan bu yana süper mar ketler, hi per mar ketler, alışveriş zincirleri, bayi ağl arı ve büyük alışveriş merkezl eri ni n kur ul ması yla büyük bir değişi mi n i çi nde kal mı şlardır. Bu değişi m büyük oranda gı da ür ünl eri odaklı ol up, ul uslararası perakendeciler tarafı ndan yönl endiril mektedir. Tür k perakendecilik sektörünü şekillendiren beş t e mel et men var dır. Bunl ar; Tür k perakendeciliği nde her şeyi n satıldı ğı dükkanl ardan belirli ürünl erde uzmanl aş mı ş satış nokt aları na geçiş, 1980 lerdeki ekono mi k büyü me ve li beral politikaları n i ç pi yasayı yabancı mal, hiz met ve yatırı mcıl ara aç ması, yeni t eknol oji ve yöneti m tekni kleri ni n el de edilebilirliliği kol ayl aştır ması ve bunl arı n büyük perakendecili k 59

74 çalış mal arı na ol anak vermesi, ul uslararası perakendecilik fir mal arı nı n Güney Avr upa pazarı na ol an büyük il gisi Tür ki ye pazarı nı n birçok geliş mi ş ticari uygul a mayl a tanış ması na ol anak sağla ması, son ol arak artan harcanabilir gelirle ve moder n et kilerle orta ve üst sı nıfın yeni ve farklı tüketi meğili ml eri göster meye başla ması dır. Tür k perakendeciliği son döne mde yaşadı ğı t emel değişi ml ere r ağmen yi ne de gel eneksel yapısı nı koru makt adır. Moder n ile gel eneksel birbiri ni n yeri ni al mak yeri ne beraber yaşa maya deva m et mekt edir ( Er kan, 1998). Özellikle i çerisinde ye me, içme, eğl ence gi bi gereksi ni ml eri n gi derildi ği bir yaşa m mer kezi hali nde sunul an alışveriş mer kezl eri ni n yeniliklere ve değişi ml ere açı k Tür k t opl umu tarafı ndan beni msen mesi güç ol mamı ştır. Bu nedenl e za man i çerisi nde dünyada haki m ol an küreselleş me ol gusunun da et kisi yle büyük zi ncir mağazal arı ül ke mi zde yatırı ml ar yap mı ş ve mağazalar açmı şl ardır. Ancak bu sayı yi ne de Avr upa da kur umsallaş mı ş orta ve büyük öl çekli perakendecileri n pazar payı yla kı yaslana mayacak düzeyde kal mı ştır. Bu oran Avr upa da %77 ol arak gerçekleşirken, Tür ki ye' de %1. 4 oranı nda kal mı ştır. Pazara giren her fir ma kendi ül kesi ndeki yönetsel yakl aşı ml arı ve bakış açıları nı birlikte getir miş ve uygul a maya koy muşt ur. Bunu yaparken doğal olarak yerel bil gilerden de yararlanıl mış, mü mkün ol duğunca i çerisi nde bul unul an t opl umun eğili ml eri di kkate alınmaya çalışıl mıştır ( www. veri m. com) Türki ye de Kent dıģı AlıĢveriĢ Merkezi GeliĢi mi 1980 li yıllarda ekono mi k serbestlik ve dışa açılma politikası ile kökl ü değişi kli kl er yaşayan Tür ki ye pazarı, Ameri ka ve Avrupa perakendeciliği nde öne mli ol uşuml ardan biri ol an alışveriş mer kezleri yle t anış mı ştır. Renkli, canlı, hareketli bir orta m sun ması, birçok ünl ü mar kayı bir arada bulundur ması, ye me-iç me ol anakl arı nı sağla ması, vakit geçirmek ve bul uş mak i çi n uygun bir yer ol ması alışveriş mer kezleri ni n kısa sürede beni msenmesi ne neden ol muşt ur ( Dil baz, 1998). Bugün Ameri ka ve Avr upa daki alışveriş mer kezleri, perakende ticaret endüstrisi ndeki girişi mcilere büyük karlar getir mekl e beraber, artan rekabet ve büyük perakendecileri n aralarındaki birleş mel er pi yasada t ekelci bir yapı ort aya çı kar makt adır. Bu alışveriş mer kezl eri ni n pazar kapasitesi açısı ndan doy ma nokt ası na ul aş mal arı, yatırı mcıları dış pazarlar aramaya iterken, henüz bu süreci n çok 60

75 başı nda yer al dı ğı i çi n, Tür ki ye he m yerli he m de yabancı yatırı mcılar açısı ndan, büyük bir pazar konumuna gel mi ştir sonrası nda uygul anan neoli beral politikaları n sonuçl arı nın ve yabancı ser maye yatırı ml arı nı n serbestleştiril mesi ni n yansı mal arı ancak 1990 larda gör ül meye başlamı ştır yılında açılan Galleria alışveriş mer kezi ni n ardından 10 yıllık süre i çinde, başta İstanbul ol mak üzere Ankara, İz mir, Adana, Bursa ve di ğer illerimi zde alışveriş mer kezleri yapı mı hı zlanmı ştır ( Özde mir, 1999). Tür ki ye de kent dışı alışveriş mer kezi yapı mı 1995 lere dayan makt adır. Şekil 6. 1 Tür ki ye deki alışveriş merkezi ti pleri ni ve illere göre dağılı mı nı göster mekt edir. Bu kapsa mda şehir i çi, şehir dışı ve fabri ka satış merkezl eri ni n Ankara, İstanbul, İz mir, Adana, Bursa, İz mit ve di ğer illerdeki t opl a m kiralanabilir al anl arı( m 2 ) izlenebil mekt edir. Buna göre, böl gesel alışveriş mer kezleri ni n illere göre t opl a m kiralanabilir alanı en fazla İstanbul da ve bunu t akiben Ankara, Bursa, Adana, İz mir, İz mit ve di ğer illerde yer al makt adır sonu iti bari yle böl gesel alışveriş mer kezleri nde t opl a m ki ralanabilir alan Tür ki ye geneli nde m 2 ye ul aş mı ş ol up, İstanbul içi n bu değer m 2 ci varı ndadır ( www. yapi kredi koray.com). Şekil Türki ye deki alışveriş mer kezi tipleri ve illere göre dağılı mı Kaynak: www. arkitera. co m. (2004) Son yıllarda geliştirilen pr ojelerle birlikte Tür kiye de hali hazırda yakl aşık 60 adet moder n alışveriş mer kezi bul unmakt adır. Ankara, İstanbul ve İz mir metropolleri Tür ki ye alışveriş mer kezl eri payı nı n sayı açısı ndan t opl a m %68 i ni ol uşt ur makt a, sayı ve alan açısı ndan en büyük payı %43 ile İstanbul al makt adır. 61

76 Tür ki ye geneli nde alışveriş mer kezleri nde ortalama kira değerleri 2001 yılına kı yasla mağazal arda %5 azal arak, yi yecek al anl arı ise yakl aşı k %15 li k bir düşüşle gerile me göster mi ştir. Ankara, İstanbul ve İz mir deki şehir i çi ve böl gesel alışveriş mer kezleri ndeki kira değerleri mağazal arda ABD Dol arı/ m 2 / ay ile ABD Dol arı/ m 2 / ay arası nda iken, yi yecek al anları nda ABD Dol arı/ m 2 / ay il e ABD Dol arı/ m 2 /ay arasında değiş mekt edir ( www. garanti gyo. com). Şekil 6. 2 de ise Tür ki ye deki şehir i çi, şehir dışı ve fabri ka satış mer kezl eri ni n 1988 ve Mayıs 2003 yılları arası ndaki kü mül atif alan dağılı ml arı gör ül mektedir. Buna göre Tür ki ye kentiçi alışveriş mer kezleri yle 1988 li yıllarda t anış mı ştır yılı itibari yle Tür ki ye deki alışveriş mer kezi artış grafiği belirli oranda t aki p etmekt edir lerde i nşa edil meye başlanan fabri ka satış mer kezleri ni n eğrisi ise kentiçi alışveriş mer kezleri eğrisi ndeki artışla benzer orana sahi ptir. Yapı mı na 1995 lerde başlanan böl gesel alışveriş mer kezleri ni n Mayıs 2003 yılı itibari yle göstermi ş ol duğu artış grafi ği ise son derece yüksektir. Bu derecede yüksek bir artış eğrisi göster mesi Tür ki ye deki kent dışı alışveriş mer kezlerini n doygunl uğa ulaş madı ğı nı göster mekt edir. Şekil Türki ye deki alışveriş mer kezleri kümül atif alanı Kaynak: www. arkitera. co m. (2004) 2001 yılı nı n başı nda yaşanan ekono mi k krizle birlikte ertelenen alışveriş mer kezi yatırı ml arı ekono mi deki canl anmayl a birlikte yılları nda hı z kazandı yılı sonunda Tür ki ye deki t opl a m alışveriş merkezi arzı yıl sonuna doğr u yeni mer kezleri n açıl ması yla bir önceki yıla göre yaklaşı k %12 arttı. Ankara da Ar mada, 62